Алгоритм покупки квартиры: Ошибка

Содержание

от возможностей до заключения сделки

Первая ступень – желания и возможности

Чтобы начать поиск вариантов и найти подходящее вам жилье, нужно правильно соотнести свои возможности, желания и подумать как выбрать квартиру.
Сосчитайте, сколько вы можете потратить на приобретение жилья. Учитывайте все возможные источники:

накопленные сбережения,
одобренную сумму ипотеки,
материнский капитал,
возможность займа.

Просчитайте минимальный и максимальный размер стоимости, которую вы можете оплатить.
Определитесь с приоритетами:

квартира должна быть на окраине и больше или в центре, но меньше,
важны расположения остановок транспорта или близость парка, детского сада, школы, работы и т.д.,
вы готовы сэкономить на покупке и сделать ремонт самостоятельно или лучше дороже, но в идеальном состоянии,
дом кирпичный или панельный.

Возможно, для вас принципиальными являются следующие моменты:

этаж,
номер квартиры,
ее расположение (угловая или нет),
устройство санузла (совмещенный или раздельный),
расположение комнат,
вид из окна,
наличие балкона, подвала, тамбура и т. д.

Также лучше определиться заранее, какими пунктами вы могли бы поступиться в случае необходимости.

Все решения стоит записать, чтобы не отклонятся от выбранного направления.
Теперь определитесь, как осуществлять поиски подходящего жилья: самостоятельно или с помощью специалиста по недвижимости. Конечно, это решение можно пересмотреть в любой момент, но приняв его, вы ускорите процесс.
Если вы решили искать недвижимость сами и не хотите никуда обращаться, в качестве источника информации можно использовать:

газеты с объявлениями,
интернет-ресурсы,
объявления на улице,
друзей и знакомых.

Звоните по всем объявлениям, которые соответствуют нескольким критериям из вашего списка и уточняйте остальные характеристики. При соответствии – договаривайтесь об осмотре объекта.

Если вы задались вопросом — куда обратиться? — как вариант — агенство недвижимости. В этом случае этап поиска начнется для вас с подписания договора. Вам предложат для подписания стандартный бланк. После внимательного прочтения вы можете внести туда дополнительные пункты:

важные для вас критерии выбора объекта,
сроки поиска вариантов,
штрафные санкции за ненадлежащее выполнение условий договора.

После этого вам остается ждать от агентов предложения осмотреть квартиры и делать выбор.
Профессиональный риелтор может быть нанят в качестве консультанта, в этом случае он поможет оценить готовность документов к сделке и сориентировать покупателя в очередности действий.

Правила и условия безопасности покупки

Подходящие варианты найдены. Что делаем дальше? Следующий этап – проверка. Если вы действуете самостоятельно, постарайтесь проверить:

Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:

8 (800) 101-43-92

дееспособность продавца (на основании справки),
паспорт ТБТИ (важно отсутствие перепланировки в квартире),
оригинал свидетельства права собственности,
сверить данные этого документа с данными паспорта владельца,
договор купли продажи, договор приватизации или документы, подтверждающие вступление в наследство,
наличие согласия на продажу всех собственников,
количество прописанных людей (особенно детей) по домовой книге,
выписку из ЕГРН, чтобы проверить историю объекта и сверить данные с остальными документами,
отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг.

При совершении сделки в жилом помещении не должно быть прописанных людей. Если вы позволили продавцам на какое-то время сохранить регистрацию, необходимо внести дополнительный пункт в договор и указать срок их выбытия, чтобы избежать проблем в будущем.

Не соглашайтесь приобретать жилье, продающееся по доверенности – слишком высок риск приобретения не только недвижимости, но и проблем.

Все эти пункты могут осложнить проведение сделки или стать основанием для признания сделки ничтожной.
Важно обращать внимание на стоимость жилья: заниженная более чем на 10-15% цена говорит не о срочной продаже, а, чаще всего, о скрытых проблемах объекта и нечестности продавца.
При осмотре квартиры вы можете поторговаться. Самыми частыми причинами для снижения цены являются:

состояние канализационных стояков,
вид из окон,
погрешности ремонта,
видимые дефекты проводки,
неприятные соседи,
неисправность лифта,
состояние подъезда и лестничной площадки.

Главное условие – при внимательном осмотре дефект должен быть заметен. Но не стоит соглашаться на предложение продавца о снижении цены и совершении сделки при проблемах с документами или на махинации с ценой объекта.
При приобретении новостройки нужно проверить пакет документов, который включает:

постановления местных органов власти,
свидетельство о госрегистрации права собственности или аренды на землю,
разрешение на проведение строительных работ,
инвестиционный контракт,
договор привлечения финансовых средств,
предварительный план распределения квартир.

При сотрудничестве с агентством всю работу по проверке должны осуществить специалисты.
Обезопасить себя от непредвиденных проблем можно с помощью страховки рисков потери недвижимости. Если возникнет основание считать договор купли-продажи недействительным, и вы потеряете жилье, то вернете потраченные на него деньги.

Этапы покупки

Объект выбран, документы проверены, договоренность с продавцом достигнута — далее узнаем как же происходит покупка квартиры.
Следующий шаг в схеме – подписание предварительного договора и внесение аванса или задатка.
Аванс подлежит возврату, если одна из сторон решит отменить сделку. Для обеспечения заключения договора купли-продажи чаще используют задаток. При отказе покупателя, он теряет сумму задатка в пользу продавца. При отмене сделки по инициативе продавца, он обязан возвратить покупателю двойную сумму задатка. Размер аванса и задатка определяется по согласию сторон, но часто устанавливается в размере 10 % от стоимости объекта недвижимости.
Далее, через время, установленное по договоренности сторон для подготовки комплекта документов, следует подписание договора купли-продажи.
В договоре обязательно должны быть указаны:

реквизиты сторон,
адрес жилого помещения,
вид объекта,
общая площадь,
назначение,
цена.

Договор может быть подписан в присутствии нотариуса, может быть у него заверен, а может быть составлен в простой письменной форме и не иметь нотариального сопровождения. В любом случае он будет иметь юридическую силу.
Подписанный сторонами договор подлежит обязательной государственной регистрации, это придает ему юридическую силу. Одновременно оформляется переход права собственности – то есть выдается новое свидетельство о праве собственности на имя покупателя недвижимости.

Оформление этих документов обычно продолжается в течение месяца. Существует ускоренный вариант оформления сделки – за соответствующую оплату сроки сокращаются на 1-1,5 недели.

При оформлении сделки осуществляют:

сверку документов соответственно требованиям Росреестра,
оплату госпошлины,
подачу документов на регистрацию,
экспертизу предоставленных документов,
регистрацию,
выдачу новых документов.

В случае обнаружения ошибок в документах в регистрации договора купли-продажи может быть отказано. Наиболее распространенные ошибки связаны с неправильным указанием адреса: «проспект» вместо «переулок», «корпус» вместо «строение» и т. д.

Завершающий этап покупки квартиры – денежные расчеты с продавцом.

Самый нежелательный вариант расчета по договору – передача наличных денег в руки продавца без свидетелей. Нечестный продавец может воспользоваться ситуацией и позже заявить, что расчет еще не состоялся.
Оптимальные способы денежных расчетов:

через банковскую ячейку,
в присутствии нотариуса,
безналичным банковским переводом.

Важно не соглашаться на предложение продавца продать объект недвижимости по большей цене, а в договоре указать меньшую. На этом под разными предлогами могут настаивать мошенники, ведь при судебном расторжении сделки вам вернут только ту сумму, которая указана в договоре.
После проведения сделки и оформления документов продавец обязан в установленный срок покинуть жилое помещение. Освобождение квартиры и принятие ее покупателем фиксируется в Акте передачи жилого помещения. Документ составляется в простой письменной форме в трех экземплярах. В нем указываются:

паспортные данные сторон,
адрес объекта,
данные о произведенной оплате имущества,
отсутствие претензий у покупателя к приобретенному объекту.

По усмотрению сторон в Акт могут быть включены дополнительные пункты. Прежде чем ставить подпись на документе, желательно осмотреть объект и убедиться, что жилье находится в том состоянии, на которое вы рассчитывали.
При покупке новостройки перед приемом объекта покупателем, дом должна принять госкомиссия. А во время процедуры приема покупателю должен выдаваться специальный смотровой лист, в котором он укажет все обнаруженные дефекты. Этот документ может служить основанием для обращения в суд, в случае неисполнения застройщиком своих обязанностей.

После подписания сторонами Акта недвижимость полностью переходит в собственность и распоряжение покупателя.

Важным составляющим успешного проведения всех этапов приобретения жилья является внимательное отношение даже к мелким деталям и отсутствие спешки. А знание всех этапов поиска объекта и проведения сделки поможет без проблем найти и купить хорошую квартиру.

ПОСЛЕДНИЙ шанс задать вопрос вопрос нашему лучшему юристу:
Артему Комарову 👑

8 (800) 101-43-92

Порядок оформления недвижимости в Турции

Запланировав покупку недвижимости за границей, покупатель начинает задумываться над вполне закономерными вопросами, касающимися особенностей и нюансов процедуры приобретения собственности, законодательства страны, сопутствующих затрат, рисков.
Если вы решились на покупку жилья в Турции, рекомендуем обратиться за помощью в специализированные агентства недвижимости, работающие на турецком рынке. Специалисты таких компаний четко знают все нюансы процесса приобретения недвижимого имущества в Турецкой Республике, способны решить любые ситуации в рамках местного законодательства и подобрать для клиента лучшие объекты, согласно его пожеланиям и размеру бюджета.

Об особенностях покупки недвижимости в Турции читайте подробнее в нашем обзоре!

Покупка квартиры в Турции – что нужно знать покупателю

Безусловно, покупка жилья за границей, в европейских странах и в Турции, имеет ряд своих особенностей. Для начала соискатель должен убедиться, что он имеет право на покупку, затем подобрать соответствующие своим запросам апартаменты и выбрать оптимальный для себя вариант. Помимо поиска, специалисты в этой области рекомендуют самостоятельно разобраться, что из себя представляет процесс оформления, сколько будет стоить обслуживание жилого комплекса, размер коммунальных платежей и т. д.

Покупка турецкой недвижимости иностранцами и законодательство Турции

В 2012 году правительство Турции внесло существенные изменения в законодательство и отметило действующий на протяжении многих лет «принцип взаимности». Внесенные поправки позволили гражданам 129 государств мира покупать квадратные метры в Турции. В список стран вошли, в частности, Азербайджан, Казахстан, Узбекистан, Туркменистан, Киргизия. Россияне, украинцы, белорусы также имеют право становиться законными собственниками земельных участков, турецких квартир и домов. Сделка может быть оформлена на физическое и юридическое лицо (при условии его регистрации на территории Турецкой Республики).
Граждане РФ и Украины имеют некоторые ограничения, связанные со спецификой территориального расположения стран. Так, россиянам и украинцам нельзя покупать недвижимость на берегу Черного моря. Для всех иностранных покупателей действует ограничение на приобретение земельных наделов – не более 30 га.

Со стороны турецкого правительства относительно покупателей из-за рубежа действует очень лояльная политика. Такой подход обусловлен привлечением иностранных инвестиций в экономический сектор государства.

С каждым годом условия купли-продажи упрощаются, а получить вид на жительство и гражданства за инвестиции в недвижимость становится все доступнее. Так, с 2018 года инвестиционный порог снизился с $1000 000 до $250 000. Однако в 2022 г был поднят до $400 000 в связи с беспрецедентным количеством заявок.
Преимущество этого способа заключается в быстром оформлении паспорта Турции – в течение 4–6 месяцев, а также в отсутствии необходимости сдавать экзамен на знание турецкого языка.
Существует и более бюджетный путь к турецкому гражданству. Необходимо приобрести недвижимость стоимостью от $75 000 и получить вид на жительство в Турции.

Обратите внимание! На территории Турецкой Республики некоторые районы закрыты для получения ВНЖ. Это вынужденная мера властей, принятая из-за превышения допустимой численности иностранцев в том или ином квартале (до 20% от общего населения). В Алании в этот список попали Авсаллар, Кестель, Каргыджак, Махмутлар.

Стоит отметить, что покупка турецкой недвижимости – это не только отдых у моря и прекрасная перспектива на будущее, но также и ряд обязанностей, которые возлагаются на владельца:
оплата ежегодного налога на владение недвижимым имуществом – 0,2%;
коммунальные платежи (по счетчикам за воду, электроэнергию, газ, за обслуживание объектов инфраструктуры на территории ЖК – айдат).
Иностранным покупателям важно знать, что по турецкому закону физические лица не имеют права сдавать в краткосрочную аренду свою собственность.

Горячее предложение

Цена
:

от
136 500 €

Новый проект с комфортной инфраструктурой в районе Алании Паяллар по выгодной цене

Выбор агентства недвижимости и апартаментов

Чтобы покупка недвижимого имущества принесла вам исключительно положительные эмоции, искать апартаменты стоит заранее, получив как можно больше информации о рынке, регионах и городах, а также тенденциях на рынке недвижимости. Для этого пригодятся не только информационные порталы с подробной информацией, но также и ознакомление с личным опытом других людей, которые уже стали владельцами качественных квадратных метров в Турции.
Купить недвижимость в Турции можно двумя способами – самостоятельно или при помощи риелторского агентства. Первый вариант не слишком популярен у иностранных покупателей, так как значительно повышает риски неликвидной покупки. Поэтому мы рассмотрим только второй способ, который помогает покупателю избавить себя от ряда проблем и бюрократических проволочек в процессе приобретения.
При выборе агентства недвижимости будьте внимательны и делайте окончательный выбор только после тщательного изучения компаний, условий сотрудничества, опыта работы, актуальности цен, предложений на сайте, отзывов покупателей. В порядке должны быть и документы: официальное разрешение на профессиональную деятельность, регистрация в налоговой и Торгово-промышленной палате. В агентствах, дорожащих своей репутацией, специалисты имеют диплом об окончании специализированных курсов. Задавая правильные вопросы, буквально в первые минуты разговора у потенциального клиента сложится впечатление об уровне квалификации агента.

В обязанности риелторских компаний в Турции входит не только помощь в поиске жилья, но и организация просмотров, проверка документов на объекты на предмет их правомерности, а также полное сопровождение клиента на каждом этапе заключения сделки купли-продажи.

Некоторые агентства предлагают ряд услуг в рамках программы послепродажного сервиса, что для большинства иностранцев, только обосновавшихся в новой стране, значительно ускоряет процесс адаптации.

Основные этапы покупки недвижимости в Турции

Процесс покупки квартиры в Турции состоит из следующих этапов:

Подписания контракта купли-продажи
Сбора пакета документов
Обмена иностранной валюты на турецкие лиры
Внесения оплаты за недвижимость
Переоформления права собственности
Оформления абонентских номеров на предоставление коммунальных услуг
Ознакомимся с каждым из этапов подробнее.

Заключение договора между покупателем и продавцом

Договор купли-продажи квартиры в Турции подписывается по итогу согласования условий сделки между сторонами. Контракт не считается основанием для передачи права собственности. Но должны быть согласованы и прописаны условия покупки:

Паспортные данные покупателя и продавца.
Информация о приобретаемом объекте.
Условия оплаты и фиксированная сумма.
Права и обязанности сторон, штрафные санкции.

Для заключения такого соглашения покупателю нужно иметь при себе только загранпаспорт. Сам договор заключается в двух экземплярах с переводом на язык покупателя и турецкий.
Еще один немаловажный момент: на данном этапе процедуры покупки квартиры в Турции покупатель передает продавцу залоговую сумму в размере от 5% от стоимости апартаментов. Это подтверждает твердость намерения клиента и гарантирует, что продажа состоится в оговоренный срок.

Сбор пакета документов для регистрации купли-продажи

Чтобы официально зарегистрировать недвижимость на нового собственника, понадобится собрать документы для покупки недвижимости в Турции. Перечень бумаг, который нужно подготовить заранее:

Доверенность на представителя агентства недвижимости, заверенная нотариально.

Если вы хотите участвовать в процессе покупки самостоятельно, этот пункт можно пропустить, так как он касается только тех покупателей, кто не хочет или не имеет времени самостоятельно заниматься всеми вопросами.

Участие специалиста-профессионала существенно упрощает и ускоряет процедуру для покупателя. Рекомендуем оформить нотариальную доверенность, по условиям которой все подготовительные дела для заключения сделки будет вести агент, а будущему собственнику достаточно лишь приехать в назначенное время и подписать бумаги.

Индивидуальный налоговый номер.

Порядок оформления недвижимости в Турции предполагает наличие у покупателя ИНН, полученного в Налоговом управлении по месту покупки квартиры. Налоговый номер выдается иностранцам независимо от наличия или отсутствия вида на жительство. Процедура проста, при себе нужно иметь загранпаспорт и заявление. Если в учреждении нет очереди, это займет буквально 10–15 минут.

Оформление счета в банке Турции.

Стандартные правила покупки квартиры в Турции не включают обязательное оформление банковского счета. Все зависит от способа расчета с продавцом. Однако, как показывает опыт, большая часть покупателей открывают расчетный счет. В будущем он пригодится для таких целей, как оплата коммунальных счетов, оформление турецкого ВНЖ, пересылка денег и т. д.

Оформляется счет оперативно в одном из отделений банка. При себе клиент должен иметь загранпаспорт, ИНН, свой внутренний паспорт, прописку в Турции или ВНЖ.

На текущий момент далеко не все банки открывают счета россиянам и другим иностранцам. Услуга доступна в Denizbank, Vakifbank, Ziraatbank. Главное условие открытия счета – внесение депозита в размере до $10 000. Сумма вклада в разных отделениях одного и того же банка может отличаться.

Подберем недвижимость по вашему запросу

Опишите Ваши требования и мы сделаем для Вас индивидуальную подборку объектов

Получение разрешения от государственных органов в Турции.

Получить разрешение от турецких госорганов потребуется только в некоторых частных случаях. Например, в военном ведомстве, подтверждая, что объект не находится на территории под охраной армии или в стратегически важных зонах. Если такой документ уже получали для объекта продажи ранее, то повторно этого делать не нужно. По большей части данная процедура сугубо формальная, а получение разрешения занимает несколько дней.

Пакет бумаг может дополняться, что зависит от типа недвижимости и условий покупки.

Обмен иностранной валюты на турецкие лиры

С целью укрепления турецкой лиры в 2022 году было введено нововведение об обмене иностранной валюты на турецкие лиры. Сумма меняется та, что прописана в ТАПУ – свидетельстве о праве собственности, то есть соразмерная с кадастровой оценкой недвижимого имущества.

После проведения конвертации денежных средств банковский служащий выдает клиенту бумагу об обмене валют, с которой покупатель недвижимости отправляется в Управление кадастра для заключения сделки купли-продажи.

Оплата

Большую часть суммы перечисляют через банковский счет на р/с продавца, остальное – наличными. Переоформление ТАПУ допускается только после полного расчета за квартиру в Турции. Если сделка оформляется по ипотеке или в рассрочку, в свидетельстве будет прописано наличие обременения, действующее до момента полного расчета за объект покупки.

Переоформление права собственности

Проведя взаиморасчеты, обе стороны сделки договариваются о встрече в Кадастровом управлении, где могут присутствовать доверенные лица участников. Обязательным участником встречи является присяжный переводчик, как гарант того, что покупатель будет полностью понимать предмет и условия передачи прав собственности. На этом этапе подается заявление на переоформление ТАПУ и в течении 5 дней новый владелец получает его на руки. С этого момента он становится полноправным собственником турецкой недвижимости.
Оформление договоров на предоставление коммунальных услуг
Чтобы проживать в новых апартаментах на законных основаниях, помимо ТАПУ нужно переоформить на себя или заключить новые договора с коммунальными службами. Самый простой способ сделать это – поручить представителю от риелторского агентства уладить все формальности от вашего имени.

Если сравнивать дополнительные траты на приобретение жилья за границей, в Турции они ощутимо ниже, чем в других странах Европы.

Как купить недвижимость в Турции?

На сегодняшний день приобрести апартаменты в Турции покупатель может в полностью удаленном режиме. Для этого специализированные агентства предоставляют услуги виртуального обзорного тура, где в режиме онлайн проводится показ понравившихся объектов. Если же вы хотите приехать в Турцию и увидеть все собственными глазами, смело отправляйтесь в путь. Сотрудники агентства недвижимости Profit Real Estate готовы предоставить вам весь спектр услуг и помогут купить лучшую собственность в Алании, Стамбуле, Анталье, Кемере и других турецких городах.

Мы предлагаем:

Огромный выбор ликвидного жилья из каталогов на сайте – дома, виллы, квартиры, пентхаусы, дуплексы.
Объекты коммерческой недвижимости.
Эксклюзивные и горящие продажи.
Исключение любых рисков покупки за счет тщательной проверки правоустанавливающих документов.

Звоните, мы к вашим услугам 24 часа в сутки!

Подберем недвижимость по вашему запросу

Опишите Ваши требования и мы сделаем для Вас индивидуальную подборку объектов

Вы бы купили дом с помощью алгоритма? Изучение будущего рынка iBuying

© Ави Ваксман на Unsplash 15 Хлопоты и стресс, связанные с покупкой дома, интересуют всех. покупка недвижимости боится. Долгий процесс переговоров между покупателями и продавцами, месяцы условного депонирования и высокие затраты на закрытие требуют более простого и удобного процесса внутренних сделок. Сегодня потребители ожидают быстрого получения всех услуг, включая покупку дома. Войдите в «iBuyers», которые устраняют препятствия вокруг этого процесса и делают оценку и продажу дома более автоматизированным процессом.

iBuyers — это компании, которые используют технологии и алгоритмы, чтобы мгновенно предложить справедливую рыночную стоимость вашего дома. Хотя эта практика едва ли нова и составляет всего около 1-6% всех продаж домов в Соединенных Штатах, за последний год резко возросло число тех, кто стремился сбежать из городов, пораженных пандемией, в поисках более просторного образа жизни в пригороды обращались к iBuyers, чтобы быстро купить дома. Работа этих служб отличается от компании к компании, но на высоком уровне они быстро оценивают определенные характеристики вашего дома и делают предложение. Если вы принимаете предложение, они берут на себя право собственности на дом и все обязанности, связанные с его перепродажей другому покупателю.

Предоставлено MikeDP.com

Хотя может показаться, что пересечение технологий и зданий помогло решить общую проблему для покупателей и продавцов, недавние новости о борьбе Zillow с iBuying заставляют некоторых переосмыслить и задаться вопросом, могло ли это иметь значение. любое обещание как будущее сделок с недвижимостью. Одним из самых больших критических замечаний является то, как алгоритмы отдают предпочтение одному свойству, а не другому. Хотя технология позволяет быстро сканировать цены на другие дома в этом районе, чтобы оценить стоимость выставленного на продажу дома, здесь мало места для личной субъективности. То, что может понравиться одному человеку в доме, может не понравиться другому, и эти компании делают ставку на то, что они смогут найти единственного человека, который захочет купить этот конкретный дом. Небольшие различия в дизайне, такие как кухонные столешницы, бытовая техника, отделка ванных комнат, полы, бассейны, лепнина и общий стилистический характер дома, который алгоритм не различает, иногда являются тем, что заключает сделку для покупателя. Устранение человеческого фактора из процесса покупки уже оказалось проблемой для компаний, запускающих платформы iBuying.

Еще одна проблема, с которой они сталкиваются, — это явная волатильность рынка жилья, поскольку мы поворачиваем новый угол ландшафта недвижимости после пандемии. Всего год назад рынок жилья был горячим, и объем выставленных на продажу домов не мог поспевать за спросом, что привело к росту цен до нового максимума. iBuyers быстро делали ставки на эти дома, иногда платя выше рыночной стоимости в надежде затем развернуться и продать их с большей прибылью. Однако сейчас рынок жилья начал остывать, цены стабилизировались, и теперь у этих компаний остается два выхода: держать дома по цене выше рыночной или продавать их с убытком.

через iBuyer Stats

Некоторым компаниям убытки заставили полностью пересмотреть свою бизнес-модель. Zillow до недавнего времени управлял второй по величине группой iBuying в США. Однако ранее в этом месяце компания объявила, что закроет все свои подразделения алгоритмических закупок и уволит более 25% своей рабочей силы, а также продаст оставшиеся дома, которые были приобретены. Но другие компании, такие как RedfinNow и Opendoor, добились успеха в своих стратегиях, медленно покупая дома, ремонтируя их для получения быстрой прибыли и продавая их целевому рынку.

iBuying не для всех. Если вам нужно совершить быструю продажу и чувствовать себя комфортно с технологиями, не хотите иметь дело с риелторами, которые устраивают войны торгов, и не хотите беспокоиться о том, что ваш дом всегда в первозданном виде для неудобных показов. , то iBuying может быть приемлемым вариантом. Если вы хотите продать дом с индивидуальным подходом и не возражаете против длительного процесса в обмен на возможность получения более высокой прибыли, тогда вам могут подойти традиционные методы. Несмотря на это, еще предстоит увидеть, какая часть этой новой стратегии proptech начнет брать верх над тем, как мы покупаем и продаем дома. Даже если это нарушит статус-кво, сколько людей почувствуют себя комфортно, избавившись от человеческого аспекта одной из самых дорогих и ответственных вещей, которые они когда-либо покупали?

Ссылка: Кейли Оверстрит. «Купили бы вы дом с помощью алгоритма? Изучение будущего рынка iBuying» 21 ноября 2021 г. ArchDaily. Доступ .

House Алгоритмы переворачивания приходят в ваш район — несмотря на потери

Люди и технологии

Несмотря на миллионы долларов убытков, провал iBuying не означает конец технологического прорыва, а лишь неуклюжее начало.

CAMERON DAVIDSON

13 апреля 2022

В течение многих лет Майкл Мэксон проводил больше ночей в отелях, чем в собственной постели, работая над акустическими системами для титанов тяжелого рока в мировых турне. Когда Мэксон решил обосноваться со своей женой и их двумя собаками, они выбрали город, куда его чаще всего привозили стадионные рок-спектакли: Лас-Вегас.

После аренды в течение нескольких лет, в 2021 году он нашел дом, который хотел купить, в округе Кларк — место в пределах легкой досягаемости от основных заведений Вегаса, но в то же время тихое, просторный одноэтажный оштукатуренный дом на Танцующей авеню, который выходит на улицу. Парк площадью 2000 акров. Он мечтал просыпаться каждое утро и смотреть на озера и парки. «Это был прекрасный дом, — говорит Максон. «Я имею в виду тот факт, что вы могли видеть горы и закат и восход солнца. Мужчина. »

Но охота за домом Мэксона оказалась неожиданно хаотичной. Цены на жилье в Лас-Вегасе в том году подскочили на 25%, а рынок был наводнен дешевыми ипотечными кредитами и хищными инвесторами.

Дом его мечты принадлежал не человеку, а технологической компании. Zillow, крупнейший в США сайт с объявлениями о недвижимости, начал скупать дома в 2018 году, предсказывая, что это может создать «нирвану в один клик» для покупки недвижимости. Он оценил доход в 20 миллиардов долларов в год. Zillow Offers, ее бизнес «мгновенных покупок», последовал за такими стартапами, как Opendoor и Offerpad, которые первыми применили «iBuying», так называемую модель «переворота высоких технологий», которая использует системы данных для оценки домов и деньги инвесторов, чтобы купить их раньше. починить их и продать.

В 2021 году покупки iBuyers подскочили вдвое до уровня до пандемии, что составило десятки миллиардов долларов продаж домов. Лас-Вегас вошел в топ-10 рынков, где стартапы концентрировали свои инвестиции. В лихорадочное лето Мэксон уже проиграл два предложения наличными от Zillow и Opendoor. На Танцующей авеню Zillow теперь выступала в качестве продавца, выставив 24 июня дом на продажу за 470 000 долларов, что почти на 60 000 долларов больше, чем за две недели до этого. Но Мэксон хотел этого и согласился продать чуть ниже запрашиваемой цены.

Размещение на Zillow дома мечты Максона на Танцующей авеню.

Однако, когда он пошел осмотреть имущество, он обнаружил утечку воды объемом 37 000 галлонов, которая разрушила стены сада и затопила двор соседей. Компания Zillow из Сиэтла, которой принадлежал дом, не обращала на это внимания, но городские власти этого не замечали — Мэксон обнаружил объявление, приклеенное к двери гаража, с угрозой штрафа за то, что зеленая вода скапливается, привлекая комаров, переносящих вирус Западного Нила. По словам Максона, это один из недостатков того, что дома принадлежат «безликим» корпорациям: «[владельцы] были от него оторваны, потому что это просто число в электронной таблице». Хотя он предложил сам справиться с ремонтом примерно на 30 000 долларов и снять его с бухгалтерского учета Zillow на 30 000 долларов меньше, чем прейскурантная цена, они отказались. Вскоре после этого Максон обнаружил, что дом был продан другой семье по той же цене, которую он предложил. 0007 . По его оценкам, он потерял около 2000 долларов на осмотрах и других расходах — это было самое близкое к тому, что он подобрался к обеспечению безопасности дома за 22 попытки тем летом.

Но в то же самое время стартап, получивший прибыль от дома его мечты, обнаружил трещины в собственном фундаменте. Как выяснилось, Zillow Offers потеряла более 420 миллионов долларов за три месяца беспорядочной покупки жилья и убыточных продаж. Когда Zillow Offers закрылся, аналитики задались вопросом, были ли в опасности другие iBuyers и жизнеспособна ли вся модель, основанная на технологиях. Для остальных из нас — соседей, арендаторов или потенциальных покупателей — остается более важный вопрос: указывает ли появление технологий Силиконовой долины на лучшее будущее для жилья или на сбои в отрасли, которых следует опасаться?

Воздушный бой

К лету 2021 года на рынке жилья США почти не осталось рекордов, которые можно было бы побить. The Washington Post сообщила, что цены на жилье достигли рекордно высокого уровня (в среднем 386 000 долларов в июне), поскольку количество перечисленных домов достигло рекордно низкого уровня (1,38 миллиона по всей стране). Тем летом средний дом был продан за 15 дней — вдвое меньше, чем годом ранее, — поскольку богатые инвесторы и покупатели второго дома купили больше, чем когда-либо прежде. К ноябрю заголовок New York Times вопрошал: «Будет ли когда-нибудь недвижимость снова нормальным явлением?»

Несмотря на то, что за этот период в стране было совершено чуть менее 2% покупок жилья по всей стране, iBuyers стали играть более важную и непредсказуемую роль, чем большинство, что привело к призывам городских властей Лос-Анджелеса запретить платформы. iBuyers растет город за городом; инвестиции плотно сконцентрированы в нескольких местах по всему Солнечному поясу, где на первую пятерку — Финикс, Атланту, Даллас, Шарлотту и Хьюстон — приходится более половины всей деятельности. К 2021 году iBuyers купили 70 400 домов по всей стране. Зарождающиеся iBuyers проводят раунды сбора средств в Великобритании, Европе и Канаде, но все рассчитывают на успехи и неудачи американских лидеров.

Эти города образуют четкую модель роста, следуя «поразительно похожей» тенденции, наблюдаемой в первопроходце, Фениксе, согласно рабочему документу Национального бюро экономических исследований (NBER) исследователей из Стэнфорда, Колумбии и Келлогга, которые проанализировали iBuying от Zillow, Opendoor, Knock, Redfin и Offerpad в период с 2013 по 2018 год. Доля рынка iBuyers в Фениксе в 2015 году составляла примерно 1%, а в 2018 году она выросла до 6%. Летом 2021 года на iBuyers приходилось 10% рынка жилья. покупает в Финиксе. «В некоторых районах от 25 до 30% текущих списков прямо сейчас принадлежат iBuyers», — говорит технический стратег по недвижимости Майк ДельПрете.

Сегодня Opendoor, лидер рынка, работает на 44 рынках. iBuyers вмешиваются в супергорячие рынки жилья, используя большие данные и искусственный интеллект, чтобы создать одностороннее преимущество перед обычными людьми. Там, где когда-то покупка дома была «воздушной дракой» между отдельными людьми, «сейчас мы живем в эпоху управляемых ракет», — говорит ДельПрит, и покупатели, ориентированные на данные, заявляют о большом преимуществе.

Технологические стартапы в сфере недвижимости начали оцифровывать процессы, которые «на протяжении столетий были бумажными».
Зак Ааронс

Очевидно, много денег связано с недвижимостью. Жилая недвижимость остается основным активом, которым владеют американские семьи, на долю которого приходится около 70% среднего состояния домохозяйства. За 2021 год стоимость жилого фонда США подскочила на 7 трлн долларов, достигнув 43,4 трлн долларов.

Сделки с недвижимостью уже давно считаются созревшими для разрушения, потому что покупка или продажа дома отнимает много времени, запутывает и сопряжена со скрытыми расходами. Тем не менее, жилая недвижимость не спешит внедрять инновации — по данным Opendoor, это «крупнейший и непрерывный рынок в США».

Когда дело доходит до покупки и продажи, технологии в сфере недвижимости — или «proptech» — меняют три вещи, говорит Зак Ааронс, соучредитель венчурной компании MetaProp. «Во-первых, он может демонстрировать списки», — говорит Ааронс, вспоминая первоначальный успех Zillow как универсального магазина для просмотра того, что есть на рынке. Во-вторых, стартапы начали оцифровывать трудоемкие процессы, которые «на протяжении столетий в основном выполнялись ручкой и бумагой».

«Как обеспечить большую прозрачность, большую подотчетность и более быстрое соблюдение политики правового титула?» он спрашивает. «Как у нас есть электронное закрытие, электронное нотариальное заверение? Я думаю, что пандемия во многом ускорила это».

Третий вопрос, оценки, остается самым сложным. Автоматизированные модели оценки (АВМ) — это проприетарные системы данных, которые берут данные о ценах продажи из 600 служб множественных листингов США — основные данные агентов по недвижимости — и объединяют их с информацией от ипотечных кредиторов, общедоступными наборами данных и картографическими данными. например, обзоры Yelp о местных барах, а также частные данные, продаваемые аналитиками недвижимости. Первичные данные также накапливаются все чаще: Opendoor создала приложение для личных инспекторов до пандемии с контрольным списком из 100 пунктов, а сегодня продавцы проводят виртуальные оценки самообслуживания.

Технический руководитель Opendoor, Ян Вонг, говорит, что основой их работы является очистка данных — сбор неполных, дублированных и противоречивых данных и их анализ для получения достоверной информации. Но системы «человек в контуре» остаются жизненно важными, говорит он. В компании настоящие люди аннотируют визуальные данные, добавляя метки так, как он уподобляет обработку, выполняемую на краудсорсинговых платформах, подобных Mechanical Turk.

Одной из целей этой работы с данными является устранение так называемой «проблемы лимонов». До сих пор AVM могли получить доступ только к части информации, которую знает семья, продающая свой дом, объясняет Амит Серу, профессор финансов в Стэнфордской высшей школе бизнеса, — не в состоянии оценить архитектурный стиль, непослушных соседей, как свет попадает на крыльцо поздними летними вечерами, и множество качеств, делающих дом привлекательным для людей. Следовательно, эти AVM могут привести iBuyers к катастрофе, когда одни продавцы предлагают «лимоны» (скажем, грязные дома с вонючими коврами), а другие предлагают «персики» (очаровательный дом в районе, полном удобств). Предлагая среднюю цену за оба дома, iBuyer в конечном итоге платит слишком много за лимоны, в то время как семьи с персиками, которые чувствуют себя сильно недооцененными, отказываются продавать.

Вонг говорит, что как глубокое обучение, так и люди могут помочь свести к минимуму такие проблемы, скажем, анализируя фотографии на наличие дефектов, таких как уродливые линии электропередач, пересекающие двор. Достижения AVM расширили «покупную коробку» Opendoor, подмножество домов, которые она может приобрести, с момента ее запуска в Фениксе в 2014 году. много, согласно исследованиям из Стэнфорда, Северо-Запада и Колумбии. В феврале Opendoor объяснила, что увеличила объем покупки на 50%. «Сегодня мы строим дома по более высокой цене. Мы собираемся в закрытые сообщества, сообщества с возрастными ограничениями, вещи, которые сложнее оценить», — говорит Вонг. «И мы смогли расшириться до Атланты… до самого последнего рынка, о котором мы объявили, а именно в районе залива Сан-Франциско, где есть очень разнородные типы жилья».

Но насколько эффективной оказалась эта технология оценки? Zillow сообщила, что потеряла 881 миллион долларов на предложениях Zillow. В письме акционерам генеральный директор Рич Бартон объяснил, что это предприятие было «слишком рискованным, слишком нестабильным для наших доходов и операций»; он обеспечивал «слишком низкую рентабельность собственного капитала и слишком узкую способность обслуживать наших клиентов». Поворот вынудил компанию уволить 25% своего персонала и столкнулся с двумя коллективными исками от акционеров.У других iBuyers больше прибыли от продаж, но в целом они теряют деньги: Opendoor сообщает о чистых убытках в размере 662 миллионов долларов для В 2021 году ее акции упали из-за сокращения показателей рентабельности. Тем не менее, компания оптимистично настроена на рост, прогнозируя увеличение выручки на 460% в первом квартале 2022 года по сравнению с прошлым годом. игра, но Opendoor становится больше и сильнее», — говорит ДельПрит.0003

База данных: Америка

К февралю 2022 года провалы Zillow в ценообразовании уничтожили более 35 миллиардов долларов рыночной стоимости. Для таких покупателей, как он, Мэксон говорит: «Это безумие! Они фальсифицируют рынок». Несмотря на концертные туры, торпедированные covid, Максон говорит, что ему повезло, что он продолжает зарабатывать на жизнь, но он опасается, что его соседи будут бороться: «Блэкджек-дилер и муж обслуживают MGM [казино]… Как они пытаются справиться с этим? если они хотят купить дом?

Покупки iBuyer значительно выросли в 2021 году

ДАННЫЕ ПРЕДОСТАВЛЕНЫ CORELOGIC

Разобраться в беспорядочных транзакциях iBuyers означает понять не только то, как работают их технологии, но и откуда они берутся, объясняет ДелПрете. Технический прорыв в сфере недвижимости — это не результат пары приятелей в гараже, объясняет он: «Нет чисто технических игр, которые революционизируют недвижимость». Топливом являются миллиарды долларов, которые инвестиционные компании вкладывают в жилищное строительство, при этом Opendoor поддерживается $400 млн от SoftBank и других гигантов. Переворот, свидетелем которого стал Мэксон, — это «недостаток того, что в сделке с недвижимостью участвует коммерческий корпоративный посредник, финансируемый Уолл-стрит», — говорит Делпрете. «Компания выигрывает. Кто-то должен проиграть». Но влияние также ощущают потребители, районы и города.

Основным преимуществом iBuyers является предоставление ликвидности рынку, где транзакции обременительны. Для занятой семьи продажа iBuyer может сократить потребность в предпродажном ремонте и просмотрах. Для человека, которому предложили новую работу в далеком городе, это может означать немедленное согласие на переезд. Согласно рабочему документу NBER, тысячи продавцов были готовы получить скидку в среднем в размере 9000 долларов за эту скорость и простоту. По словам ДельПрете, появление iBuyers в новых городах дает потребителям дополнительные возможности, предлагая справедливые ставки и зачастую более низкие агентские сборы, чем у обычных агентов.

«Компания побеждает. Кто-то должен проиграть».
Mike DelPrete

Дрю Мейерс, основатель Geek Estate, частного и платного сообщества, состоящего из более чем 500 руководителей proptech и выпускника Zillow, говорит, что крайне важно рассматривать iBuyers в контексте других инноваций в области proptech, которые также включают в себя «мощность покупателей», которые позволяют домовладельцам «купить, прежде чем продать». Ключевыми здесь также являются венчурные инвестиции и дешевый долг: «Откровенно говоря, большая часть инноваций основана на финансах», — говорит Мейерс. «Многие из этих компаний маскируются под компании, занимающиеся недвижимостью, но на самом деле это финтех-игры».

Одним из ярких примеров является инвестиционная площадка Roofstock, предоставляющая платформу, которая помогла инвесторам вложить 5 миллиардов долларов в покупку домов на одну семью для последующей сдачи в аренду, часто без того, чтобы покупатель когда-либо заходил в дом. Roofstock сравнивает цены, доход от аренды и риск, давая «рейтинг района» от одной до пяти звезд на основе таких факторов, как школьные округа и уровень занятости. «Мы создали базу данных обо всех примерно 90 миллионах домов в США, где мы начали с информации о налогах и документах, а затем дополнили ее информацией о собственности, арендной плате (если это аренда), информацией об оценке и всем этим», — говорит Гэри Бизли, Генеральный директор Roofstock. «Итак, у нас есть эта живая, дышащая база данных каждого дома на одну семью в Америке. И мы накладываем оценки наших соседей и данные о транзакциях, и у нас действительно есть представление о том, сколько стоит каждый дом как инвестиция, верно?»

76% покупок iBuyer сосредоточены в 10 метро.

ДАННЫЕ ПРЕДОСТАВЛЕНЫ CORELOGIC

Сегодня инвесторы покупают 27% частных домов в США. Четыре из 10 покупаются мелкими инвесторами, владеющими менее чем 10 домами, которые могут покупать в своем районе или использовать такие инструменты, как Roofstock. Эти покупки с целью арендной платы сегодня являются громоотводом для критики, поскольку инвесторы обгоняют первых покупателей в отношении дефицитных стартовых домов и сокращают количество доступных домов, проданных позже. Благодаря районам, где семьи когда-то могли сколачивать богатство, инвесторы вместо этого сами забирают прибыль.

Приборные панели, такие как Roofstock, — это почти невидимые военные комнаты в жилищном хаосе Америки, помогающие далеким спекулянтам получать большие прибыли, играя хаос с жизнями людей на земле. Из интервью со стартапами, а также с агентами по недвижимости и аналитиками выясняется, что когда семья находит дом своей мечты, он часто уже просканирован AVM, которые проанализировали его стоимость как актива, его потенциальную доходность в качестве арендной платы, его прогноз. рост цен и множество других показателей.

Элита Уолл-Стрит

Некоторые из крупнейших в мире инвесторов в недвижимость руководствуются внутренними системами, которые остаются черными ящиками и чьи идеи яростно охраняются в башнях Уолл-Стрит.

Гиганты прямых инвестиций, такие как Blackstone и Starwood Capital, купили дома, на которые было обращено взыскание, после краха ипотечных кредитов в 2008 году, объединив их в империи аренды на одну семью, включая Invitation Homes и Starwood Waypoint. Они объединились в 2017 году, чтобы создать крупнейшего в США арендодателя на одну семью с портфелем из 82 000 домов. Опять же, как и во время ипотечного кризиса, дома превратились в торгуемые классы активов стоимостью в миллиарды. Эти арендодатели опирались на облачные технологии управления недвижимостью, объясняет Стив Вейкал, технический руководитель Лаборатории инноваций в сфере недвижимости Массачусетского технологического института. Это позволяло фирмам управлять всем — от сбора арендной платы до обслуживания дома — в географически разбросанных домах так же легко, как корпорации управляли многоквартирными домами. Затем последовали более крупные инструменты, такие как Real Estate Data Direct компании Blackstone, которая с 2021 года объединила данные сотен принадлежащих ей компаний, накопив крупнейший в мире портфель коммерческой недвижимости, который сейчас оценивается в 514 миллиардов долларов.

Многие первопроходцы Уолл-стрит продали свой арендный бизнес в течение десятилетия после краха, заработав миллиарды для инвесторов и руководителей, но оставив после себя гнев арендаторов, которым пришлось столкнуться с плохим обслуживанием и повышением арендной платы. Тем не менее, в преддверии пандемии Уолл-стрит снова собрала невообразимый арсенал для заключения сделок — около 2,3 триллиона долларов. Он готовился, как предположил Wall Street Journal, «к тому, что может быть возможностью, которая выпадает раз в поколение, купить проблемные активы в сфере недвижимости по выгодным ценам».

Эти фирмы активно реинвестируют. В июне 2021 года Blackstone купила Home Partners of America с 17 000 домов за 6 миллиардов долларов. В июле компания Tricon из Торонто запустила совместное предприятие на 5 миллиардов долларов, чтобы купить 18 000 домов в Солнечном поясе. Действительно, эти гиганты с Уолл-Стрит разработали множество инноваций в области технологий, а выпускники Blackstone возглавили прорыв в венчурной фирме Fifth Wall и первопроходце в Европе IMMO. Основатель Roofstock Бизли был со-генеральным директором Starwood Waypoint Residential Trust, одной из крупнейших в США компаний по аренде жилья на одну семью, и считает, что его стартап распространяет те же самые технические инструменты. «Идея с Roofstock действительно заключалась в том, чтобы взять много этих знаний о том, как мы можем упаковать, продать и управлять арендой на одну семью, и предложить это как услугу как институциональным инвесторам, так и индивидуальным инвесторам», — говорит Бизли.

«Это 7000 семей, у которых не было возможности купить дом».
Mike DelPrete

Но связи между Уолл-стрит и proptech идут дальше. Расследование Bloomberg обнаружило «секретный канал» продаж от iBuyers крупным инвесторам, на долю которого приходится каждый пятый проданный ими дом. Этот показатель в два раза выше, около 40%, в некоторых городских районах Солнечного пояса, причем многие из них продаются вне рынка. «Это большая проблема, — говорит ДельПрит. «Если это было 7000 транзакций, то это 7000 семей, у которых не было возможности купить дом только потому, что компания решила не выставлять дома на продажу».

Дать отпор

В октябре прошлого года члены городского совета Лос-Анджелеса Нитья Раман и Нури Мартинес забили тревогу, что стартапы и Уолл-стрит угрожают положить конец американской мечте. «Для жителей Анджелено не должно быть невозможным остаться в районе, в котором они выросли, или для трудолюбивых семей купить свой первый дом», — говорит Мартинес. «Angelenos просто не могут конкурировать с деньгами и властью iBuyers».

В ходатайстве они поручили юридическим отделам города искать способы ограничить такие спекулятивные действия, чтобы сбалансировать игровое поле. Калифорния уже ограничила свой SB9закон (который позволяет домовладельцам строить другую собственность на своем участке) для тех, кто обязуется жить на участке в течение трех лет, объяснил Мейерс, чтобы исключить корпоративных арендодателей. Мэксон, который в конце концов нашел дом с помощью обычного человека, согласен с этим шагом: «Я думаю, что их нужно регулировать. Они берут проблему в Соединенных Штатах и усугубляют ее».

Но некоторые предостерегают от пресечения сбоев. На рынке, укоренившемся в истории расистских практик, и где 84% оценочной индустрии остаются белыми, AVM могут означать более справедливые сделки для меньшинств, объясняет Лорен Рью, доцент Университета Мэриленда.

Знаменательное исследование, проведенное в сентябре, подтвердило неподтвержденные данные о «разрыве в оценке», показывая, что дома в районах чернокожих и латиноамериканцев постоянно недооцениваются. Freddie Mac проанализировал более 12 миллионов записей об ипотеке в период с 2015 по 2020 год и обнаружил, что в латиноамериканских районах оценщики в два раза чаще оценивают дома ниже возможной цены продажи, с аналогичными результатами в районах чернокожих.

Рью обеспокоен тем, что «то, что вы видите, — это просто увековечивание проблем, которые исторически сложились в этой стране с жильем». В самом деле, машинное обучение может усугубить проблемы, когда данные поступают под влияние десятилетий дискриминации. Ярким примером являются домашние значения, которые в среднем на 55% ниже в районах переписи большинства чернокожих, чем в районах для белых.

КАМЕРОН ДЭВИДСОН

В сентябре вирусное видео TikTok агента по недвижимости из Невады Шона Готчера попало в заголовки газет, демонстрируя, как iBuyers могут пытаться манипулировать ценами. «Допустим, эта компания покупает 30 домов в радиусе двух миль по цене 300 000 долларов», — пояснил Готчер. «Затем в 31-м доме они покупают его за 340 долларов». Несмотря на переплату, этот новый «компьютер» означает, что у них есть ориентир для продажи остальных по цене 340 000 долларов.

Большинство аналитиков согласились с тем, что iBuyers недостаточно велики, чтобы осуществить это. Это означало бы владение большой долей местного рынка и ограничение предложения для повышения продажных цен. Но уже есть признаки того, что крупные инвесторы ограничивают предложение, еще больше усугубляя жилищный кризис и устанавливая шаблон, которому может следовать любой крупный iBuyer. Корпоративные арендодатели Нью-Йорка «складировали» до 50% домов во время первого covid-19.изоляция — держать их пустыми, чтобы ограничить свободно падающую арендную плату. В меньшем масштабе Opendoor продолжала покупать дома зимой 2020 года, но, как ни странно, перестала выставлять их на продажу.

Для обычных людей, пока деньги с Уолл-стрит текут в жилье, провал Zillow — это не конец технологического прорыва, а неуклюжее начало. «iBuying, закупка электроэнергии, соинвестирование, помощь с первоначальным взносом, предложения наличными», — говорит Мейерс. «Они все в конечном итоге сделают все это». Каждая компания в настоящее время пытается получить и автоматизировать большую часть стоимости цепочки транзакций, которая традиционно была разделена между ипотечными брокерами, флипперами, агентами по титулу, агентами по недвижимости и другими. Основная механика — технология для оценки домов и управления сделками в сочетании со свободными финансами — дает предпринимателям возможность заново изобретать предложение.