Биржа для чайников: Как работает биржа — простыми словами для новичков — Деньги на vc.ru

Как работает биржа — простыми словами для новичков — Деньги на vc.ru

Привет! В прошлой статье я разбирал финансовые результаты торговли на бирже моих приятелей. С тех пор на своём телеграм-канале я выпустил серию постов о том, как вообще устроена биржа — от её основных функций до такого «весёлого» явления, как биржевая паника🙀. И теперь хочу собрать этот материал в один хороший лонгрид для публикации здесь. Поехали 🚀

53 656
просмотров

[Я обратил внимание, что вам понравился пост про разбор портфелей, и к этой теме мы ещё обязательно вернёмся — не переживайте 😉]

Итак, «Как работает биржа?»

Разбираться мне проще всего на примере нашей Московской фондовой биржи. Давайте представим, что мы вошли в большой супермаркет, в котором каждый из рядов полок посвящен определенному типу товаров, также и биржа состоит из разных секций, основные из них – фондовый, срочный, валютный и товарный рынки. В каждой такой секции действуют свои «правила игры».

Поскольку мы говорим в основном о торговле акциями и облигациями, интересовать нас будет именно фондовый рынок.

Какие «правила игры» на фондовом рынке? Основные пункты повестки (читай — функции биржи) следующие:

✅ Order-driven market

✅ Центральный контрагент

✅ Частичное обеспечение

✅ Отложенное исполнение

Order-driven market 🥃

Фондовый рынок – это рынок анонимных конкурирующих между собой заявок на покупку и продажу.

Если две заявки на покупку и продажу пересекаются по условиям, то есть цене и количеству единиц актива, они осуществляются автоматически – заключается сделка. Для вас этот момент отражен в виде уведомления о совершившейся сделке в приложении брокера. Для рынка такая цена приобретает статус «рыночной».

Тут стоит оговориться, что ваша отдельно взятая сделка далеко не единственная на бирже, потому и «рыночная цена» (стоимость акции, которую вы видите в приложении брокера) будет складываться из:

• количества сделок за день

• объёма этих сделок (то есть тех сумм, по которым продавцы и покупатели совершали сделки по данному активу в течение дня)

• средней цены сделки

В основном из этих факторов и складывается «официальная» рыночная цена актива на бирже.

Описанный выше принцип отлично отражает вкладка «стакан» в приложении брокера — количество заявок на покупку и продажу конкретного актива по разным ценам в данный момент.

Сверху вниз идут сначала заявки на продажу, потом на покупку (указывается цена и количество для каждой заявки). Заметьте, как цена сверху вниз уменьшается. Когда вы покупаете единицу актива по «текущей рыночной цене», вы забираете нижнюю (самую дешёвую) заявку на продажу. А когда продаёте — верхнюю (самую дорогую) заявку на покупку. Если же для своей сделки вы выставляете конкретное значение цены, то брокер будет искать в стакане заявку именно с той ценой, которую вы указали.

Центральный контрагент🧐

Сделки на бирже отличаются от сделок между двумя участниками тем, что между ними присутствует посредник (центральный контрагент — далее ЦК), который не только организует сделку, но и обеспечивает безопасность сделки для участников.

Для покупателя ЦК является фактическим продавцом актива, а для продавца — покупателем. Вместо того, чтобы напрямую продавать акции неизвестному вам покупателю, вы продаёте их ЦК, а он в свою очередь продаёт их вполне известному ему участнику торгов.

❓Зачем это нужно

На самом деле, вы могли бы торговать ценными бумагами и не на бирже, а просто, например, встретив в баре покупателя на свой актив, ударив по рукам🤝, передав право на актив договором купли-продажи и получив деньги на карточку (разумеется на деле всё не так просто, но суть сохраняется). Это, кстати, называется внебиржевой сделкой.

При таком раскладе могло произойти следующее:

Поэтому роль биржи и центрального контрагента действительно велика. Первый и второй пункт выполняются на бирже автоматически по нажатию клика в приложении. Если что-то пошло не так у вашего партнера по сделке, то вы можете об этом и не узнать, так как ЦК берет на себя эти риски.

Третий пункт называется обеспечение ликвидности активов, то есть если вы захотите продать или купить что-то, вы сможете это сделать за пару кликов и по рыночной (читайте справедливой, исходя из соотношения спроса и предложения в данный момент) цене.

На Московской бирже роль центрального контрагента выполняет Национальный клиринговый центр, который на 100% принадлежит ПАО «Московская биржа». Для простоты можно ассоциировать эту компанию с самой Московской биржей, суть от этого не меняется.

🤔Частичное обеспечение

Когда вы торгуете на бирже, вам доступно «частичное обеспечение» — оно же «кредитное плечо». Это означает, что вы можете купить акций на сумму превышающую ваш баланс в несколько раз. На деле биржа вам одалживает эти деньги (разумеется, вы платите ей за это комиссию). В этом случае, если цена купленных акций изменится, допустим, на 10%, пока вы их держите, то, продав их, вы получаете прибыль 10% от суммы, которая в несколько раз выше вашего баланса. Как мы понимаем, за высокой доходностью стоят высокие риски: в случае падения цены убыток вы понесёте также в несколько раз больший, чем без плеча.☝

🤨Не боится ли биржа, что вы «все проиграете»?

Не боится, так как, если стоимость акций устремляется в пропасть, биржа быстренько сама продаёт ваши акции и забирает себе свои деньги назад. Если вернуть удаётся не всю сумму, проигранную вами, разницу биржа списывает с вашего депозита вплоть до его полного обнуления и начисления вам долга. На самом деле всё немного сложнее — подробно описывал эту ситуацию в своём телеграме в посте про margin call.

Отложенное исполнение⏱

Когда вы купили акции, в приложении брокера вы видите их в тот же момент и можете тут же их продать. Хотя в действительности операция на бирже происходит в режиме T+2 — то есть на второй день с момента заключения сделки. Поэтому на момент покупки у покупателя может не быть вообще этих денег на счету, списывать биржа их будет через 2 дня, и акции у покупателя реально появляются через 2 дня.

Но когда мы торгуем через мобильное приложение брокера вся эта внутренняя кухня от нас скрыта и мы можем об этом не думать👌

Функции биржи разобрали, а теперь дополнительно разберём ещё пару близких к этой теме понятий.

Аукцион открытия

Торги на Московской бирже идут по будням с 10:00 до 18:40 (но это не точно — сейчас расскажу в чем дело😉) — это называется «торговая сессия».

Перед началом торгов за 10 минут открывается возможность оставить заявку на покупку или продажу какого-либо актива. Это мероприятие и называется аукционом открытия или «премаркетом» (от англ. pre-market).

При этом покупатели и продавцы не видят рыночную цену или того, какие заявки сейчас есть в стакане. Поэтому, выставляя заявку, они либо фиксируют цену в ней, ориентируясь на своё ожидание справедливой цены за актив, либо просто соглашаются на будущую рыночную цену (которую не знают).

Кроме того, чтобы исключить возможность в последний момент оставить крупную заявку, чем можно сильно повлиять на цену актива, закрывается аукцион в случайный момент времени в течение последних 30 секунд перед открытием торгов. Выполняться же все сделки начинают уже после открытия торговой сессии.

На всякий случай поясню, что заявка, в которой указано сколько и по какой цене участник торгов хочет что-то купить или продать, называется «лимитной заявкой» — в противопоставление «рыночной заявке», в которой участник просто берет лучшее, что есть сейчас из предложений, и тут же заключает сделку. Лимитные же заявки попадают в стакан, пока их кто-то не «заберёт».

❓Почему аукцион открытия устроен так сложно

Это необходимо, чтобы исключить возможность манипулирования ценой, так как в противном случае (если бы торги открывались, и в этот момент все начинали выставлять заявки), преимущество в установлении рыночной цены имел бы тот, кто успел выставить заявку на долю секунды раньше. Иначе говоря, на открытии торгов цену «колбасило» бы так, что сделки бы совершались не по реальной рыночной цене, а по цене сильно отличающейся от неё то вверх, то вниз. А это как раз то, чего биржа пытается избежать, ведь эти колебания определяются просто случайностью, а не какими-либо значимыми причинами.

Таким образом, у всех есть 10 минут, чтобы выставить свои заявки купить что-то по удобной цене, по этим заявкам биржа рассчитывает «справедливую» (т.е. рыночную) цену и открывает торги.

🙅‍♂Аукцион закрытия

Оказывается, в конце торгов всё тоже не так-то просто🧐 После окончания торговой сессии даётся ещё 10 минут на то, чтобы поучаствовать в аукционе закрытия. Логика проведения его примерно такая же, как и у аукциона открытия. По общему объёму спроса и предложения определяется цена закрытия актива, которую потом будут учитывать аналитики, трейдеры, инвест-фонды и другие заинтересованные участники. Сделки заключаются разом по окончании этих 10 минут.

Биржевая паника и дискретный аукцион

Вы наверняка не раз слышали выражение «биржевая паника»? Оно означает такое состояние биржи, когда из-за каких-то событий участники торгов начинают массово продавать свои бумаги, чтобы сохранить хотя бы часть стоимости актива, лишь бы не потерять ещё больше. Однако проблема в том, что в такой период ухудшение ситуации — это катализатор для ещё большего падения цен.

Давайте рассмотрим этот процесс чуть подробнее. Предположим, в начале дня на бирже «штиль» и цены стабильные🤗. В какой-то момент один из крупных участников биржи узнаёт закрытую от общественности информацию о том, что сегодня будут объявлены новые и очень серьёзные экономические санкции сообщества стран X против компаний из страны Y. Например, это могут быть повышения ввозных пошлин.🤔 При этом многие компании страны Y зарабатывают на поставках своих товаров в страны X. Повышение пошлин для них означает частичную потерю конкурентоспособности их товаров странах X, а следовательно — потерю части прибыли или для кого-то вообще потенциальное банкротство.😭

Что делает тот крупный участник торгов, который узнал эту скрытую от общественности информацию? Разумеется, пытается скорее продать свои акции компаний страны Y. Но из-за того, что у него этих бумаг очень много, после выбрасывания их всех на рынок цена неизбежно начинает снижаться, потому что откуда взяться вдруг большому количеству желающих купить все эти акции по одной цене?

📉Снижение цены начинают замечать другие игроки, кто-то из них тоже узнаёт о санкциях и тоже начинает продавать, другие видят, что происходит что-то непонятное, им не нравится что их акции падают, и они тоже начинают их продавать. Слухи о санкциях начинают просачиваться, и ещё больше участников начинают продавать, ещё больше обрушивая котировки. В конце концов информация становится достоянием общественности, но продали уже не только те, кто осознанно принял это решение, но и многие из тех, кто просто запаниковал.😔

В итоге цена оказалась гораздо ниже какой-то справедливой оценки даже с учётом реального снижения прибылей компаний из страны Y. Иначе говоря, они, конечно, «заслужили» падение цены, но не настолько же!

В такие моменты акции некоторых компаний могут упасть так низко, что акционеры потребуют запуска процедуры банкротства и распродажи активов компании, чтобы покрыть свои убытки😱. А это уже необратимые последствия для компаний и экономики. Всего этого биржа хочет избежать, поэтому она действует следующим образом.

• Если в течение 10 минут цена актива меняется на 20%, биржа включает режим так называемого дискретного аукциона и приостанавливает торги на полчаса. Во время дискретного аукциона все заявки на продажу и покупку собираются заново. Ни одной рыночной заявки в течение этих 10 минут не выполняется.

• Фактически инвесторам говорят: «Умерьте свой пыл🤫, господа! Не глядя на других и не паникуя, скажите за какую цену и в каком количестве вы готовы продать свои активы».
• При этом важно, что абсолютно всем приходится выставлять заявки, не зная, как поведут себя другие участники биржи. И те, кто хочет продать побыстрее, пока цена не упала в район нуля, сразу ставят цену пониже. А в это время желающие купить актив по бросовым ценам (те, кто считает, что цена уже упала ниже справедливой), компенсируют возросшее ажиотажное предложение, и паника спадает.

• После такого дискретного аукциона цена с большой вероятностью устанавливается на новой отметке, которая будет выше, чем если бы биржа пустила ситуацию на самотёк👌

✅ В течение дня по одной и той же акции дискретный аукцион может проводиться только два раза. При этом дискретный аукцион проводится только по акциям, входящим в состав индекса Московской биржи. В случае с другими акциями торги просто приостанавливаются.🙅‍♂

✅А ещё, если в течение 10 минут индекс Московской биржи растёт или падает на 15% и более, все торги акциями приостанавливаются на полчаса. В течение дня таких приостановок может быть только две. Если резкое изменение цены происходит в третий раз, торги на Московской бирже останавливаются до конца дня.⛔

Вот такой биржевой ликбез получился у меня сегодня. Если статья показалась вам полезной, не забудьте поставить лайк 😉

Ещё больше материалов для новичков в инвестировании ищите в моём телеграм-канале, буду рад вас там видеть!

Фондовая биржа для начинающих — статьи от Александра Герчика

НовостиКонтактыВойти

Обучение

Программы

Proтрейдинг

База знаний

Каждый день, людей желающих заработать на фондовой бирже, становиться все больше. По этому, вопрос фондовой биржи для начинающих, становиться все актуальней. Интернет-Без рубрики, на сегодня, считается самым доступным видом бизнеса, который занимается торговлей ценных бумаг, таких как фьючерсы, опционы, облигации, акции и другие. У интернет-Без рубрикиа есть много преимуществ, самое первое – это осуществление работы в интернете, что очень удобно в наше время и позволяет экономить массу времени. Такие преимущества привлекают как крупных инвесторов, так и начинающих на фондовой биржи.

На первый взгляд, нет ничего проще, чем зайти в интернет и начать торговлю, но, если Вы новичок в этом деле, в начале работы очень легко запутаться в «трех соснах». Лучше найти нужную информацию и следовать пошаговому плану работы:

• Торговая платформа. Сегодня, их существует очень много, но все же, ведущими мировыми торговыми платформами остаются все те же фондовые биржи. Смело открывайте интернет, и ищите подробную информацию о тех, что Вам интересны. Помните, даже если на первый взгляд они окажутся одинаковыми, изучите более детально все нюансы торговых платформ, что бы в ответственный момент Вам не вылезли разные сюрпризы.
• Брокерская компания. К выбору брокера, нужно относиться предельно внимательно и осторожно, ведь от того каким будет Ваш брокер, зависит Ваш дальнейший успех на торгах.
• Инструмент для инвестиций. Продажа акции набирает все большую популярность среди трейдеров нашего времени. С ними можно как спекулировать, так и инвестировать. От продажи акций можно заработать хороший капитал, но помните, где есть возможность хорошо выиграть, там есть и высокий риск все проиграть. Если Вы не хотите рисковать своими деньгами, начинайте с продажи фьючерсов и облигаций.
• Торговая стратегия. Начинающим в фондовой бирже, не всегда удается составить хорошую и действующую торговую стратегию, не расстраивайтесь, если Вас постигла та же участь. Очень удобно сейчас пользоваться советами и семинарами ведущих мировых трейдеров, это позволит сократить время и потери, и намного быстрее выйти на хороший доход.

Бронируйте место на  «Курс активного трейдера», который будет проходить во Франкфурте и Москве!

Результаты в трейдинге индивидуальны и зависят от опыта и личной дисциплины. Улучшить свои навыки и дисциплину можно на нашем Курсе: «Трейдинг Основы»

начинающим

ПредыдущаяВсе статьиСледующая

Советуем прочитать

Акции

ТОП 30 книг по трейдингу для начинающих

08-11-2019

Акции

Кредитное плечо. Вред и польза

28-11-2019

Акции

Как выглядит идеальная сделка и статистика? Разбор от Александра Герчика

03-03-2021

Инструменты

Какие основные финансовые инструменты нужны трейдеру

14-11-2019

Обмен 1031 Объяснение основных терминов

Цель этой статьи — предоставить обзор некоторых из наиболее фундаментальных правил и концепций обмена 1031, написанных таким образом, что вам не нужно быть юристом по недвижимости или налоговым инспектором. советник, чтобы понять. Другими словами, эта статья — обмен 1031 на пустышки — без злого умысла. Кроме того, в этой статье будут разъяснены некоторые распространенные заблуждения об биржах 1031.

Раздел 1031 Налогового кодекса (IRC). Полный набор налоговых законов, созданный Службой внутренних доходов (IRS). Этот кодекс был принят Конгрессом как Раздел 26 Кодекса Соединенных Штатов и иногда также упоминается как Налоговый кодекс США. Кодекс организован по темам и охватывает все соответствующие правила, касающиеся доходов, подарков, имущества, продаж, заработной платы и акцизных налогов. Налоговый кодекс позволяет владельцу коммерческой или инвестиционной недвижимости продавать старое имущество (оставленное имущество) и приобретать новое имущество (замещающее имущество) без уплаты каких-либо налогов на прибыль от продажи старого имущества. Принцип, лежащий в основе этих «обменов с отложенным налогом», заключается в том, что, используя меновую стоимость одной собственности для покупки другой — вместо получения наличных за эту меновую стоимость — владелец собственности просто продолжает инвестировать в первоначальную собственность. Таким образом, IRS не будет признавать продажу как налогооблагаемое событие при условии, что владелец (именуемый в этой статье «налогоплательщиком» или «обменником») придерживается многих правил, регулирующих обмен.

Цель этой статьи — предоставить обзор некоторых наиболее фундаментальных правил и концепций обмена 1031, а также прояснить некоторые распространенные заблуждения. Каждая концепция обсуждается ниже.

Расчет налогов, подлежащих уплате при продаже VS 1031 Обмен

В качестве отправной точки налогоплательщик всегда должен иметь представление о своих гипотетических налоговых обязательствах, прежде чем принимать решение об обмене. В очень широком смысле окончательная сумма налога определяется «приростом капитала», который обычно определяется путем вычитания суммы, которую налогоплательщик первоначально заплатил за недвижимость, из суммы, за которую он или она продает ее. Например, если Бетти изначально купила многоквартирный дом в Омахе за 100 000 долларов (ее «базовая стоимость») и продала его за 250 000 долларов, ее прирост капитала составит 150 000 долларов. Бетти также может добавить стоимость любых «капитальных улучшений», которые она сделала во время владения, к своей основе затрат, что уменьшит ее признанный прирост капитала.

Прибыль Бетти в размере 150 000 долларов — при условии, что это долгосрочный прирост капитала — облагается налогом по ставке 15-20% в зависимости от уровня дохода Бетти. Бетти, вероятно, также брала «амортизационный» вычет за период владения недвижимостью, скажем, в общей сложности 20 000 долларов. Постепенное снижение стоимости актива с течением времени. IRS требует, чтобы инвесторы амортизировали недвижимость (и некоторые другие активы) в течение определенного периода времени. Для жилой недвижимости используется 27,5-летний график, а для коммерческой недвижимости — 39-летний график. Амортизация «возмещается» за счет налога в размере 25% при продаже. Прибыль Бетти также может облагаться государственным налогом на прирост капитала и/или амортизацией. Наконец, если Бетти является одиноким лицом и зарабатывает более 200 000 долларов США в год продажи (или, для супружеских пар, подающих совместную заявку, зарабатывает более 250 000 долларов США в год продажи), Бетти также будет облагаться налогом на чистый доход от инвестиций (NIIT). ) в размере 3,8%. Доход от продажи имущества в дополнение к ее другим источникам дохода включается в определение того, подпадала ли Бетти под действие NIIT. Некоторые могут быть знакомы с NIIT по одному из его прозвищ: «Медикэр» или «Налог Обамакар».

В этом примере (приблизительно) налоговые обязательства Бетти будут:
 

22 500 долларов США в виде федерального налога на прирост капитала (15% от 150 000 долларов США)

5 000 долларов США в виде возмещения амортизации (25% от 20 000 долларов США)

9 0002 7500 долларов налога на прирост капитала штата (5% от 150 000 долларов США — фактическая сумма зависит от штата)

5 700 долларов США в виде налога NIIT (5 700 долларов США)

Общая сумма налоговых обязательств = 40 700 долларов США (щелкните, чтобы открыть калькулятор обмена 1031)
 

Примечание: долговой инструмент, обеспеченный недвижимостью залог, который заемщик обязан выплатить в течение определенного периода времени с заранее установленным набором платежей, которые включают как кредит, так и проценты. Ипотечный долг и сумма чистых денежных поступлений Бетти после погашения ипотечного долга равна 9.0029, а не , что определяет прирост капитала.

Налоги отсрочены, а не отменены с обменом 1031

Если Бетти решит реинвестировать 40 700 долларов, которые она в противном случае заплатила бы в виде налогов, в новую недвижимость, она может отсрочить , а не отменить, свой прирост капитала, возврат амортизации , и другие налоговые обязательства. Но, если и когда она в конечном итоге обналичит имущество, которое она купила в качестве замены, она будет должна 40 700 долларов на тот момент плюс любые дополнительные налоговые обязательства, начисленные на новое имущество.

Исключение: в случае смерти обменника его или ее наследники получают «повышение» в соответствии с , что фактически устраняет отсроченные налоги.

Роль квалифицированного посредника

Наиболее распространенным видом обмена 1031 является «прямой» или «отложенный» обмен с использованием квалифицированного лица, действующего для облегчения обмена в соответствии с разделом 1031 и правилами. Это лицо не может быть налогоплательщиком или дисквалифицированным лицом. Раздел 1.1031(k)-1(g)(4)(iii) требует, чтобы посредник был квалифицированным посредником, посредник должен заключить письменное соглашение об «обмене» с налогоплательщиком и, как того требует соглашение об обмене , приобрести отчуждаемое имущество у налогоплательщика, передать отчужденное имущество, приобрести замещающее имущество и передать заменяющее имущество налогоплательщику. Посредник, или QI, как Accruit. Вместо того, чтобы требовать фактического обмена одной собственностью, т. е. передачи брошенного имущества Стороне А, а также получения взамен имущества от той же Стороны А, процесс форвардного обмена фактически позволяет обменному пункту продать брошенное имущество стороннему покупателю в течение 180 дней. через несколько дней после этого приобретите замещающее имущество у стороннего продавца, отсюда и термин «отложенная».

Важнейшие части этой структуры заключаются в следующем: (1) квалифицированному посреднику присваиваются права обменника как в договорах о отказе от имущества, так и в контрактах на замену имущества, что позволяет налогоплательщику «обменять» имущество с квалифицированным посредником, как того требует Раздел 1031; и (2) QI получает чистую выручку от продажи брошенного имущества и использует их по указанию налогоплательщика для приобретения нового имущества. Если налогоплательщик или дисквалифицированное лицо, например, родственник или агент, получает средства, даже на короткое время, обмен не будет действительным.

Примечание. Если перед продажей отчужденного имущества необходимо приобрести новое имущество (что становится все более распространенным сценарием на сегодняшнем жестком рынке недвижимости), возможен «обратный обмен».

1031 Требования к времени обмена

Раздел 1031 имеет строгие требования к времени и идентификации. Если Бетти решит произвести обмен, она должна определить недвижимость взамен в течение 45 дней после даты закрытия сделки по продаже своего многоквартирного дома, и у нее есть 180 дней с даты закрытия сделки, чтобы окончательно приобрести недвижимость взамен (135 дней с даты окончания срока идентификации). ).

Что касается идентификации, Бетти может определить до трех потенциальных замещающих объектов и в конечном итоге закрыть любой из них. Если она хочет определить более трех объектов, она может сделать это при условии, что совокупная справедливая рыночная стоимость всех идентифицированных объектов не превышает 200% стоимости отказанного имущества. В примере Бетти совокупная стоимость четырех или более идентифицированных свойств не может превышать 500 000 долларов США. Если налогоплательщик идентифицирует более трех заменяющих свойств и нарушает это «правило 200%», он или она должен закрыть 95% от стоимости всех заменяемых объектов, что в большинстве случаев означает их все. Прочтите нашу статью о времени и идентификации для более подробной информации.

Аналогичное имущество на бирже 1031

Отчуждаемое имущество должно быть «аналогичным» замещающему имуществу. Несмотря на термин «подобный вид», эти два свойства на самом деле не обязательно должны быть одного типа или качества. На самом деле, вся недвижимость «равноценна» всей другой недвижимости в соответствии с Разделом 1031, при условии, что у обменника есть намерение удерживать ее для коммерческого или инвестиционного использования (см. ниже). Свойства также могут быть обменены между линиями состояния. Итак, Бетти могла обменять свой многоквартирный дом в Омахе на офисное здание в Тампе, квартиру на берегу моря на Гавайях или ранчо в Вайоминге. Кроме того, одно свойство можно обменять на несколько свойств и наоборот.

Часто обменник желает приобрести долю в многопользовательском ООО или другом товариществе, владеющем недвижимостью в качестве замены собственности. Тем не менее, интересы в юридическом лице не являются однородными, и, таким образом, , а не подпадают под обменный режим, даже если это юридическое лицо специального назначения, владеющее только недвижимостью. Обменник может приобрести долевое владение или другую долю в недвижимости, включая долю в установленном законом трасте штата Делавэр, но замещающим имуществом должна быть недвижимость или другая доля, которая квалифицируется как равноценная, например, доля в аренде. дольше 30 лет.

Квалифицированное использование и период владения

Как подчеркивалось выше, в соответствии с Разделом 1031 налогоплательщик должен намереваться владеть как отчужденным, так и замененным имуществом для инвестиций или использования в торговле или бизнесе. Ни загородные дома, ни основное место жительства не подпадают под действие программы обмена 1031 с некоторыми ограниченными оговорками. Владение свободной землей за повышение ее стоимости, даже если она не приносит дохода, удовлетворяет правилу, в то время как, наоборот, разрешение члену семьи «арендовать» собственность за арендную плату ниже справедливой рыночной стоимости может быть проблематичным. Застройщик, намеревающийся «перевернуть» собственность после застройки, не будет иметь права на обращение 1031.

Это требование периода владения поднимает вопрос о том, как долго налогоплательщик должен владеть имуществом, чтобы претендовать на режим 1031. Ответ: это зависит. Хотя в Разделе 1031 не указана конкретная продолжительность, время имеет значение для определения намерения. Двух лет обычно считается достаточным, и более короткого периода времени может быть достаточно, если налогоплательщик может продемонстрировать фактическое намерение владеть имуществом в момент его приобретения. Возможно, обменник заключил пятилетний договор коммерческой аренды со сменным арендатором вскоре после приобретения недвижимости, но из-за быстрого роста стоимости получает привлекательное предложение наличными через год владения. При таких обстоятельствах налогоплательщик может быть освобожден от относительно короткого периода владения.

Требование того же налогоплательщика

Налогоплательщик , владеющий отчужденным имуществом, должен быть тем же налогоплательщиком, который приобретает новое имущество. Налогоплательщик может быть физическим или юридическим лицом и не обязательно быть стороной по делу. Например, налогоплательщик может владеть имуществом в живом доверительном управлении, земельном доверительном управлении типа Иллинойса или ООО с одним участником («SMLLC»), которые, как правило, являются «неучитываемыми юридическими лицами» для целей налогообложения, что означает, что юридические лица не не подают свои собственные налоговые декларации, а их активы указываются в налоговых декларациях основного налогоплательщика. По сути, хотя они могут обеспечить важную защиту личных активов или быть эффективными стратегиями имущественного планирования, IRS рассматривает их для целей налогообложения, как если бы они не существовали. Таким образом, если Бетти владела своим многоквартирным домом в Betty’s Investments, LLC, SMLLC и, следовательно, неучитываемом юридическом лице, она могла бы приобрести взамен недвижимость в том же LLC, в другом SMLLC, на свое имя и т. д. 

Налоговое товарищество , однако не является неучитываемой организацией, оно подает свои собственные налоговые декларации и выдает К-1 каждому партнеру/члену и, соответственно, является отдельным налоговым субъектом. Например, если Бетти и ее сестра Бланш владели многоквартирным домом в Омахе в ООО с двумя участниками под названием BB Investments, LLC, , ООО — а не Бетти и Бланш как физические лица — будет налогоплательщиком для целей обмена. Таким образом, BB Investments, LLC должна будет приобрести замещающее имущество. Если бы Бетти и Бланш приобрели его на свои индивидуальные имена, они нарушили бы требование о том же налогоплательщике и аннулировали бы обмен, если только они не использовали технику, называемую «сбросить и поменять». сама недвижимость перед обменом.

Предотвращение «дохода» за счет приобретения замещающего имущества равной или большей стоимости

Чтобы полностью отложить налоги на всю прибыль, полученную от продажи отчужденного имущества, обменник должен приобрести замещающее имущество равной или большей стоимости по отношению к отчужденному имуществу. Это включает в себя замену любого ипотечного долга, погашенного при закрытии отчужденного имущества, новым ипотечным долгом по замещающему имуществу или новыми денежными средствами. Другими словами, если Бетти продаст свой многоквартирный дом за 250 000 долларов, ей придется приобрести взамен имущество на сумму не менее 250 000 долларов, независимо от суммы ее чистой выручки после выплаты долга. Если бы она выплатила 100 000 долларов по ипотечному кредиту и получила только 150 000 долларов чистой выручки, ей все равно пришлось бы приобрести новое имущество за 250 000 долларов и компенсировать выплату по ипотечному кредиту в размере 100 000 долларов новой ипотекой на ее новое имущество или 100 000 долларов новых наличных денег. Полученные денежные средства или выплаченный долг, которые не компенсируются новым долгом или новыми денежными средствами, называются «денежным ботинок» или «ипотечным ботинок» соответственно.

Примечание. Обменнику разрешено обналичивать часть стоимости брошенного имущества, но он будет облагаться налогом на эту сумму, начиная с 25% налога на возврат амортизации.

Проконсультируйтесь со знающим QI

Как видно из приведенного выше обсуждения, успешное завершение обмена 1031 требует соблюдения ряда правил. Эта статья является полезной отправной точкой для понимания некоторых самых основных требований, но ни в коем случае не является исчерпывающей. Мы в Accruit готовы обсудить ваш конкретный сценарий и целесообразность обмена в ваших конкретных обстоятельствах.

Что НУЖНО знать инвесторам!

Последнее обновление: 25 июня 2021 г., 10:08

Что такое обмен 1031? | Налоговые льготы биржи 1031 | Типы бирж 1031 | 1031 стоимость обмена | 1031 правила обмена для чайников | Правильный выбор квалифицированного посредника | Варианты замены свойств | Пример обмена 1031 | Стоит ли делать обмен 1031? | Часто задаваемые вопросы 

В этом руководстве вы узнаете о правилах, требованиях и вариантах биржи 1031 — мощного инвестиционного инструмента с отличными налоговыми льготами. На простом английском языке будет объяснено, как именно работает биржа 1031, а затем приведены некоторые примеры для иллюстрации деталей.

Думайте об этом как об обмене 1031 для чайников.

Что такое обмен 1031?

Обмен 1031 позволяет инвесторам в недвижимость «обменять» одну инвестиционную недвижимость на другую и при этом отсрочить налоги на прирост капитала.

Обмен 1031 основан на принципе отсутствия фактической выгоды для инвестора. Инвестор продает свое брошенное имущество и покупает новое имущество через стороннего посредника. В процессе инвестор откладывает свой прирост капитала.

👉 Важное примечание: они не отменяют налоги на прирост капитала, они всего лишь откладывают их. Если и когда они продадут свою новую инвестиционную недвижимость, им придется выплатить эту отсроченную прибыль.

Одна из замечательных особенностей биржи 1031 заключается в том, что инвесторы могут использовать ее неоднократно. Если инвестор снова выполнит обмен 1031, он может перейти на новую собственность, в то же время отсрочив прирост капитала.

» УЗНАЙТЕ УСЛОВИЯ: Ознакомьтесь с нашим подробным руководством по терминам и определениям обмена 1031

Многие правила и сроки регулируют обмены 1031. Свяжитесь с нами, и мы свяжем вас с опытным специалистом, который проведет вас через весь процесс.

Налоговые льготы по обмену 1031 (и не только!)

Обмен 1031, конечно, не для чайников. Это для опытных инвесторов в недвижимость, которые хотят продать или обновить недвижимость, которая значительно выросла в цене.

Среди преимуществ, предлагаемых обменом по номеру 1031:

Экономия на налогах

Обмен по номеру 1031 позволяет отсрочить налоги на прирост капитала на федеральном уровне и уровне штата.

Прирост капитала — это увеличение стоимости актива с момента его покупки до момента его продажи. Если вы покупаете дом за 200 000 долларов и продаете его за 350 000 долларов, вы получаете прирост капитала в размере 150 000 долларов.

Прирост капитала от актива, которым вы владели менее года (например, от продажи дома), облагается налогом как обычный доход. Для активов, которыми вы владеете более года, ставки налога на прирост капитала:

Допустим, вы’ вы давний владелец, который купил инвестиционную недвижимость 30 лет назад за 300 000 долларов, а сейчас вы продаете ее за 1 миллион долларов. Если вы попадаете в группу с самым высоким налогом на прирост капитала, вы будете платить 20% налога на прирост капитала в размере 700 000 долларов США — колоссальный налоговый счет в размере 140 000 долларов США.

Но если вы продаете через биржу 1031 и реинвестируете выручку от продажи в другую инвестиционную недвижимость, вы можете отсрочить уплату налога на прирост капитала.

Несколько примеров того, сколько вы можете сэкономить с помощью обмена 1031: 

9 0125 Налог на прирост капитала не взимается

200 000 долларов США	$30 000 налогов к уплате	$40 000 налогов к уплате	Нет налогов на прирост капитала
400 000 долл. США	60 000 долл. США налогов к уплате	80 000 долларов к уплате налогов	Без уплаты налогов на прирост капитала
750 000 долларов	112 500 долларов к уплате налогов	150 000 долларов к уплате налогов

И это еще не все: если вы продаете через 1031 exchange, вы можете отсрочить возврат налога на амортизацию вместе с налогом на прирост капитала.

Обычно вы должны платить налог на возврат амортизации при продаже, независимо от того, требуете ли вы амортизации вашей собственности или нет. Согласно разделу 1250(b)(3) IRC, независимо от того, требует ли инвестор, сдаваемый в аренду, амортизацию или нет, IRS рассчитывает амортизацию, которая была «разрешенной или допустимой».

Амортизационные отчисления облагаются налогом как обычный доход (максимальная ставка 25%), так что сумма может быстро возрасти.

Любопытно, с какой суммой амортизации вы можете столкнуться? Воспользуйтесь нашим калькулятором возврата амортизации.

Потенциальный более высокий доход от инвестиций

Вы можете использовать выручку от продажи в качестве первоначального взноса за более ценную недвижимость, что немедленно увеличит ваш денежный поток и чистую стоимость.

Консолидация инвестиций

Владение несколькими объектами инвестиционной недвижимости может занимать много времени и средств, если речь идет об обслуживании и управлении. Многие инвесторы используют биржу 1031 для обмена нескольких инвестиционных объектов на один более крупный, что снижает их рабочую нагрузку.

» ПОДРОБНЕЕ: Обмен 1031 на несколько объектов недвижимости

Диверсификация инвестиций

Обмен одной инвестиционной недвижимости на несколько более мелких объектов в разных районах может диверсифицировать ваш портфель и защитить вас от спадов.

Например, если у вас есть один роскошный дом в Майами, а рынок Майами рухнет, ваше портфолио может сильно пострадать. Если у вас есть три дома меньшего размера в Майами, Вашингтоне и Детройте, вы лучше покроете убытки, если на одном из этих рынков произойдет спад.

» ПОДРОБНЕЕ: Преобразование одной собственности в несколько через обмен 1031 с несколькими объектами

Помощь в планировании недвижимости вверх».

Это означает, что их базовая стоимость равна справедливой рыночной стоимости на момент смерти владельца, поэтому налоги будут минимальными.

Типы обменов 1031

Пять наиболее распространенных типов обменов 1031: 

• Отложенный обмен 1031
• Обратный обмен 1031
• Улучшение 1031 обмен
• Частичный обмен 1031
• Одновременный обмен 1031

В духе обмена 1031 для чайников, давайте рассмотрим основы каждого типа обмена 1031.

Отложенный обмен 1031

Отложенный обмен 1031, также известный как обмен Старкера или аналогичный обмен, является наиболее распространенным типом обмена. Когда люди говорят об обмене 1031, они обычно имеют в виду этот тип обмена.

Это тоже самый простой обмен 1031.

При отложенном обмене инвестор заключает договор с квалифицированным посредником (QI) о продаже своей собственности от его имени. После продажи у инвестора есть 45 дней, чтобы определить до трех потенциальных замен. Затем QI покупает заменяющую недвижимость или недвижимость на выручку от продажи и передает право собственности инвестору.

Весь этот процесс должен быть выполнен в течение 180 дней, иначе обмен будет недействителен.

Обратный обмен 1031

При обратном обмене 1031 инвестор сначала покупает новое имущество, а затем продает оставшееся имущество.

Часто используется на горячих рынках, где возможности для покупки мимолетны и когда у инвесторов есть деньги для немедленной покупки.

Обратный обмен 1031 — самый дорогой тип обмена 1031. Почему? Ознакомьтесь с нашим подробным руководством по обратному обмену 1031.

Улучшение 1031 замена

В обмене на улучшение 1031, также известном как обмен на строительство в соответствии с обменом 1031 или обмен на строительство 1031, инвестор продает недвижимость и использует вырученные средства для покупки и ремонта взамен собственности.

В некоторых случаях инвестор может построить свою идеальную замену собственности.

» ПОДРОБНЕЕ: Наше подробное руководство по улучшению обмена 1031.

Частичный обмен 1031

При частичном обмене 1031 замещающее имущество имеет более низкую стоимость, чем отказавшееся имущество. Остаток наличных при частичном обмене 1031 называется «загрузкой» и облагается налогом.

Поскольку загрузка облагается налогом, а налоговые льготы являются основным преимуществом обмена 1031, частичный обмен 1031 может быть менее желательным. Но инвесторы часто сталкиваются с этим.

Узнайте больше в нашем подробном руководстве по загрузке и частичному обмену 1031.

Одновременный обмен 1031

При одновременном обмене 1031 вы найдете точное совпадение для обмена на свою собственность. Оба объекта обмениваются в один и тот же день и в одно и то же время.

Три основных типа одновременного обмена 1031:

• Двусторонняя сделка, при которой две стороны обмениваются документами.
• Трехсторонний обмен, когда третье лицо «владеет правовым титулом», поэтому сделка осуществляется одновременно.
• Одновременный обмен при содействии квалифицированного посредника, который проводит весь обмен.

Другие типы бирж 1031 

Они существуют, но гораздо реже.

Если вам нужен один из этих необычных обменов 1031, свяжитесь с одним из наших специалистов и обсудите это. вне.

Сколько стоит обмен 1031?

Стандартный отсроченный обмен 1031 стоит около 1000 долларов. Стоимость, конечно, варьируется в зависимости от компании.

Более сложные обмены, такие как обратный обмен 1031, выполняются выше.

Мы провели опрос ведущих компаний отрасли. Диапазоны для стандартного и обратного обмена:

» ПОДРОБНЕЕ: Стоимость обмена 1031

Правила обмена 1031 для чайников

Каждый обмен 1031 отличается, но все они регулируются общими правилами.

Если вы нарушите какое-либо из этих правил, даже случайно, ваш обмен может быть признан недействительным — и вам придется полностью заплатить налоги.

Поскольку на карту поставлено так много, лучше всего, чтобы эксперт порекомендовал вам обмен 1031. Свяжитесь с нами, и мы свяжем вас с опытным специалистом.

Шесть основных правил, регулирующих обмен 1031:

1. Недвижимость должна быть «однородной»

Похоже, что они должны быть похожи по типу, но IRS дает широкое определение сходства.

Практически любые два типа недвижимости равноценны. Например: 

• Триплекс равноценен свободной земле
• Кондоминиум равноценен ферме
• Офисное здание равноценно складу

При условии, что обмен не связан личное имущество или имущество за пределами Соединенных Штатов, оно обычно квалифицируется как подобное.

Квалифицированный посредник всегда поможет вам.

2. Имущество должно быть предназначено для продуктивного использования в торговле или бизнесе

Чтобы недвижимость соответствовала требованиям обмена 1031, она должна быть предназначена для «продуктивного использования в торговле или бизнесе». Имущество не может быть для личного пользования.

В некоторых сценариях вы можете произвести обмен по своему основному месту жительства. Но это сложно.

3. Замещающее имущество должно быть равно или выше по стоимости

При обмене 1031 замещающее имущество должно быть равно или выше по стоимости отчужденному имуществу.

Если новое имущество менее ценно, чем старое, это приводит к «доходу», который облагается налогом.

4. Необходимо использовать тот же обменник

Для успешного завершения обмена 1031 тот же человек должен продать брошенное имущество и купить новое.

Это может показаться очевидным, но, поскольку многие объекты принадлежат ООО, это может вызвать путаницу.

Единственное исключение из этого правила касается ООО с одним участником. Например, если Роберт Смит владеет собственностью в ООО с одним участником, он может приобрести замену на свое настоящее имя.

5. Определить до трех потенциальных замещающих объектов в течение 45 дней

После продажи вашей старой собственности вы должны найти до трех потенциальных замен в течение 45 дней.

Если вы не уложитесь в 45-дневный срок, ваш обмен может быть признан недействительным.

В качестве альтернативы вы можете указать четыре или более замещающих объектов, но их совокупная стоимость не может превышать 200 % от цены продажи имущества, а общая стоимость замещающих объектов, которые вы в конечном итоге приобретете, должна составлять не менее 95 % от общей стоимости объекта. свойства, которые вы определили.

6. Обмен должен быть произведен в течение 180 дней.

Со дня продажи брошенного имущества у вас есть 180 дней на покупку нового имущества.

45-дневный период идентификации проходит одновременно с началом 180-дневного периода обмена.

Как правильно выбрать квалифицированного посредника по обмену 1031

Чтобы продолжить работу по обмену 1031, вам необходимо работать с квалифицированным посредником (QI).

Налоговое управление США требует использования QI или аккомодатора для наблюдения за обменом, подготовки документов по обмену и обеспечения соответствия обмена правилам Налогового управления США.

QI фактически продает ваше брошенное имущество, удерживает выручку в течение периода обмена, а затем покупает ваше новое имущество от вашего имени.

Это большая ответственность. Это требует большого доверия.

Так как же выбрать правильный QI для обработки обмена 1031?

Убедитесь, что квалифицированный посредник имеет опыт работы

Ваш квалифицированный посредник должен иметь опыт работы не менее 3-5 лет. Вы не хотите, чтобы ваш QI обучался на работе, пока они делают ваш обмен .

Спросите, как они будут обращаться с вашими средствами

В целях безопасности вы хотите, чтобы ваши средства хранились в банке, застрахованном FDIC.

Вы хотите, чтобы ваши средства хранились отдельно от средств других инвесторов, в идеале на счете условного депонирования.

Если потенциальный QI говорит, что ваши средства будут объединены со средствами других инвесторов, это потенциально рискованная ситуация.

В 2004 году судебный процесс постановил, что если посредник обанкротится, удерживая средства инвесторов, смешанные фонды являются справедливой игрой для их кредиторов. Средства, хранящиеся отдельно, на индивидуальных счетах, не являются.

Последнее, чего вы хотите, это потерять свои деньги из-за банкротства QI.

Они застрахованы и связаны?

Стремитесь к QI с покрытием, равным или превышающим их среднюю сумму в 1031 средства на депозите.

Страхование от ошибок и упущений и гарантии верности защитят ваши доходы в случае ошибки или недосмотра со стороны вашего QI, а также в случае кражи или мошенничества.

Выбор QI — одна из самых важных частей вашего обмена 1031. Если вы изучаете биржу, прочитайте наше подробное руководство по поиску наиболее квалифицированного посредника.

Опции для свойств замены обмена 1031

Правила идентификации обмена 1031 гласят, что оба свойства в обмене 1031 должны быть «подобными». Но даже несмотря на то, что определение подобного рода очень широкое, применяются некоторые ограничения.

Обратитесь к нашей таблице ниже, чтобы увидеть, какая собственность является и не является однородной. И помните, если вы не будете соблюдать правила биржи 1031, вы можете потерять все налоговые льготы биржи.

Что считается равноценной заменой имущества при обмене 1031?

Коммерческая офисная недвижимость	Ценные бумаги, такие как денежные средства, облигации и взаимные фонды
Жилая недвижимость на одну семью	Недвижимость приобретены с единственной целью перепрофилирования
уставного траста Делавэра (DST ) интересы	Активы для личного использования, такие как личное жилье, второй дом и дома для отдыха
Промышленная недвижимость (склады, складские помещения и т. д.)	Искусство, криптовалюта и авторские права/торговые марки
Права на полезные ископаемые, нефть, газ, древесину и воду	Доли в ООО, товариществах с ограниченной ответственностью, Корпорации C или S

Правила IRS в отношении замещающего имущества аналогичного типа

Правило аналогичного типа может сбивать с толку, поэтому IRS предоставило некоторые разъяснения по этому вопросу. Основные моменты:

• Заменяющее имущество не обязательно должно принадлежать к тому же классу активов или качеству, что и ваше переданное имущество, чтобы претендовать на обмен 1031.
• Недвижимость должна использоваться для торговли, бизнеса или инвестиций.
• Заменяющее имущество не обязательно должно находиться в той же юрисдикции, что и отчуждаемое имущество, чтобы считаться равноценным. Имущество на замену может даже находиться в другом штате, чем ваше брошенное имущество, но не в другой стране.

Пример обмена 1031

Давайте рассмотрим простой пример в стиле «обмен 1031 для чайников», чтобы проиллюстрировать, как эти правила объединяются.

Инвестор по имени Смит хочет продать многоквартирный дом стоимостью 1,2 миллиона долларов. Смит купил здание за 500 000 долларов два десятилетия назад, поэтому они рассчитывали на прирост капитала в размере 700 000 долларов.

Счет Смита по налогу на прирост капитала (при ставке налога 20%) составляет колоссальные 140 000 долларов. Кроме того, им придется платить налог на амортизацию.

Смит потребовал немногим более 18 000 долларов в год на амортизацию (амортизация рассчитывается путем деления стоимости имущества на 27,5). Поскольку они владели недвижимостью в течение 20 лет, они потребовали амортизации чуть более 360 000 долларов.

Возврат амортизации облагается налогом по ставкам налога на прибыль с максимальной ставкой 25%. Предполагая самую высокую ставку налога на возврат амортизации, это еще 90 000 долларов в виде налогов на общую сумму налогов в размере 230 000 долларов.

Вместо уплаты 20% налога на прирост капитала (140 000 долларов США) и 25% налога на возврат амортизации (9 долларов США)0,000), Смит решает продать здание через биржу 1031 и диверсифицировать его в несколько объектов.

Smith заключает контракт с квалифицированным посредником (QI), который продает здание. Это запускает часы на 180-дневном периоде обмена и 45-дневном периоде идентификации.

У Смита есть 45 дней, чтобы определить до трех замещающих свойств. С другой стороны, они могут определить несколько объектов недвижимости, стоимость которых составляет до 200% от продажной цены отказавшегося имущества, но им также придется закрыть как минимум 9 объектов.5% от их общей стоимости.

Пока QI держит выручку от продажи Смита, Смит смотрит на недвижимость. Они определяют три дома на одну семью в течение 45 дней, общая стоимость которых составляет 1,2 миллиона долларов.

На выручку от продажи покинутого здания QI покупает три дома на одну семью. Эти продажи должны быть закрыты в течение 180 дней после первоначальной продажи и в течение 135 дней после окончания периода идентификации. Если они этого не сделают, Смит может лишиться всех льгот по отсрочке уплаты налогов.

Как только продажи завершены, QI передает право собственности Смиту. Поскольку QI провел фактическую транзакцию, а Смит никогда не получал никакой прибыли, обмен 1031 позволяет Смиту отсрочить прирост капитала, сэкономив Смиту 230 000 долларов на налогах.

Стоит ли делать обмен 1031?

Как мы уже говорили, налоги на прирост капитала могут достигать 20%. Так что, если вы смотрите на счет налога на прирост капитала, биржа 1031 может предложить огромные преимущества.

Кроме того, биржа 1031 предлагает упрощенный способ расширения или консолидации вашей недвижимости с отсрочкой прироста капитала.

Но подходит ли обмен 1031 для вы ? Ситуация у всех разная, поэтому однозначного ответа нет.

Хорошая отправная точка: проконсультируйтесь с одним из наших опытных специалистов по обмену 1031, который может предложить вам варианты и провести вас через каждый соответствующий сценарий.

Часто задаваемые вопросы о биржах 1031

Как долго вы должны владеть собственностью на бирже 1031?

В налоговом законодательстве не указан обязательный период владения, но большинство экспертов предлагают владеть собственностью на бирже 1031 не менее двух лет.

Если вы продадите быстро, и IRS решит, что целью вашей покупки была быстрая прибыль, а не инвестиции, они могут аннулировать ваш обмен.

Можете ли вы жить в обменном доме 1031?

В конечном итоге вы можете переехать в собственность по обмену 1031 и преобразовать ее в свое основное место жительства.

Но если IRS заподозрит, что вы приобрели недвижимость с явным намерением использовать ее в качестве основного места жительства, они могут аннулировать ваш обмен.

В руководстве IRS говорится, что вы должны подождать два календарных года после обмена 1031, прежде чем занимать новую собственность.

В некоторых случаях вы можете въехать через год, но это сопряжено с налоговыми рисками.