Что надо знать при покупке квартиры на вторичном рынке: подбор и сравнение вкладов, кредитов, кредитных карт, автострахование, калькулятор ОСАГО и каско, рейтинг страховых компаний

Что нужно знать о покупке квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке имеет очевидные преимущества: дом построен, и вы можете его осмотреть, в районе развита инфраструктура. Но у такой квартиры уже есть своя история, которую не знает покупатель, а зачастую и сам продавец. Кроме того, на рынке недвижимости очень много мошенников, особенно в Москве и Московской области. Самое страшное, что есть вполне «белые» схемы, за которые никто никогда не сможет привлечь этих мошенников к уголовной ответственности.

Возможно, что, прочитав нашу статью, Вы передумаете брать жилье на вторичном рынке. Бытует мнение, что покупка квартиры по ДДУ или просто в новостройке гораздо безопаснее. Мы вынуждены опровергнуть это заблуждение. Про мошенничество при покупке квартиры в новостройке можно прочитать здесь.

Юристы нашей компании помогут Вам сопроводить сделку по покупке квартиры на вторичном рынке. Цены на подобные услуги и их конкретный объем Вы можете посмотреть здесь. Обращаем Ваше внимание на то, что сопроводить сделку по покупке квартиры под силу даже не каждому юристу, не говоря уже о риелторах без юридического образования. За плечами наших сотрудников высшее образование, полученное на юридическом факультете МГУ им. М.В. Ломоносова, личная судебная практика, а также опыт работы в сфере недвижимости не менее трех лет.

Ну а в этой статье вы узнаете про наиболее частые мошеннические схемы покупки квартир на вторичном рынке. Но помните, что обо всех мошеннических схемах написать невозможно, ведь изобретательность мошенников не знает границ. Будьте крайне внимательны и осторожны при покупке квартиры и ее продаже.

Риск № 1. Недееспособность продавца

Продавец может быть признан в судебном порядке недееспособным или ограниченно дееспособным, при этом возникновение данного юридического факта уже после совершения сделки также имеет для нее значение. В таком случае сделка может быть признана недействительной по иску опекуна или попечителя.

Недействительность сделки влечет двустороннюю реституцию. Это значит, что Вы должны будете отдать квартиру, а Вам должны вернуть деньги. Квартира то у Вас есть. А вот денег у них уже нет (потеряли / потратили / украли и т.д.) В итоге Вы можете остаться и без квартиры, и без денег.

Решение: для предотвращения риска необходимо требовать от продавца предоставления справок из неврологического и психоневрологического диспансеров.

Риск № 2. Неучтенные права наследников

Если квартира получена по наследству, то на нее могут претендовать и другие лица (наследники). Необходимо тщательно проверять документы по вступлению в наследство, приобретать унаследованные квартиры после истечения срока исковой давности (три года).

Риск № 3. Обременение квартиры правами третьих лиц

Квартира может быть обременена правами третьих лиц, о которых часто умалчивается при заключении сделки. Это могут быть лица, имеющие право проживания в квартире. В итоге окажется, что в Вашей квартире имеет право проживать кто-то еще; либо квартира может быть обременена сервитутом, быть в залоге и проч.

Решение: обязательно необходимо требовать от продавца свежую выписку из ЕГРН и из домовой книги.

Риск № 4. Нарушение права собственности супруга продавца

Супруги имеют право совместной собственности на квартиру, даже если она зарегистрирована на одного из них. После совершения сделки второй супруг может попытаться оспорить её, так как не был согласен с ней.

Далее классическая схема: Вы возвращаете квартиру, а денег у продавца уже нет.

Решение: следует не только проверить паспорт продавца на отметку о регистрации брака (паспорт может быть выдан уже после регистрации брака и тогда отметка будет отсутствовать), но и запросить справку о гражданском состоянии.

Риск № 5. Нарушение прав несовершеннолетних или лиц, находящихся под опекой или попечительством

В случае отчуждения жилья, в котором проживает оставшийся без попечения родителей несовершеннолетний или находящийся под опекой или попечительством член семьи собственника без согласия органов опеки и попечительства сделка может быть признана недействительной.

Решение: запросить у продавца расширенную архивную выписку из домовой книги и проверить наличие в этом документе несовершеннолетних, когда-либо зарегистрированных в квартире.

В соответствии с Постановлением КС РФ от 8 июня 2010 г. №13-П права несовершеннолетних защищаются в любом случае, если родители необоснованно ухудшают жилищные условия несовершеннолетнего и тем более если лишают их единственного жилья.

Решение: запросить у продавца документы, подтверждающие согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры.

Риск № 6. Покупка незаконно приватизированной квартиры

Основные проблемные моменты:

А) несовершеннолетние должны «участвовать» в приватизации в обязательном порядке.

Б) нарушение прав третьих лиц. Иногда в договоре не значатся лица, временно снятые с регистрационного учета (находящиеся в местах лишения свободы, в лечебных учреждениях, учреждениях социальной защиты и т.д.), но сохраняющие право пользования данной жилплощадью.

Решение:

A) внимательно изучить договор передачи и свидетельство о регистрации права (выписку из ЕГРН), сопоставить сведения из этих документов с данными из паспортов) собственников и пользователей; из выписок из домовой книги начиная со времени не позже чем за год до приватизации.

Б) включить в договор купли-продажи приватизированного жилья пункт о том, что если в будущем с этой квартирой выявляются проблемы с регистрационным учетом (претензии от третьих лиц), то продавец будет обязан решать их от своего имени и за свой счёт.

Риск № 7. Продажа квартиры по поддельным документам

Недобросовестный продавец может использовать поддельные / утерянные паспорта, доверенности и иные документы для хищения Ваших денег.

Решение:

• проверить паспорта по базе недействительных (утерянных, украденных) паспортов;
• проверить, не находится ли продавец в розыске по подозрению в совершении преступлений;
• поговорить с соседями для получения сведений о личности продавца;
• запросить выписку из ЕГРН;
• проверить подлинность и действительность доверенности у нотариуса до совершения сделки;
• обратите на этот пункт особое внимание, если квартира несколько раз за короткое время меняла собственников;
• не оплачивать авансовый платеж и стоимость квартиры наличными деньгами продавцу до того, как получите свидетельство о регистрации права собственности на Ваше имя.

Риск № 8. Нарушение порядка оформления в собственность квартиры, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала

Квартира, купленная на материнский капитал, должна быть оформлена на всех членов семьи. Продать же эту квартиру до тех пор, пока дети не достигли совершеннолетия, можно только с разрешения органов опеки и попечительства.

Решение: запросить у продавца разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры.

Риск № 9. Продажа квартиры, находящейся под арестом

Последствие: недействительность сделки

Решение: проверить выписку из ЕГРН, а также, не возбуждено ли в отношении продавца исполнительное производство.

Риск № 10. Дом числится в плане на расселение

Продавать в таком доме квартиры частным лицам запрещено законом. Мошенники пользуются этим и могут завладеть Вашими деньгами, вернуть которые будет уже невозможно.

Решение: посетить сайты районных администраций, комитетов и департаментов управления городским имуществом, найти городские программы реконструкций и сносов; запросить сведения из реестра аварийных зданий

Риск № 11. Нарушение преимущественных прав

Если недвижимость находится в долевой собственности, то у совладельцев есть преимущественное право на покупку доли. Только после предложения им выкупить долю и их отказа сделка может быть совершена с другими лицами. Договор продажи доли квартиры может быть заключен не ранее, чем через месяц со дня уведомления сособственников о предстоящем отчуждении доли. Течение указанного срока начинается с момента получения уведомления. Если нотариусу будут представлены нотариально удостоверенные отказы от приобретения доли другими собственниками, сделка может быть совершена ранее указанного срока.

Решение: запросить у продавца документы, подтверждающие извещение других собственников. Совершить сделку только по истечении указанного срока.

Риск № 12. «Близнецы»

Наши юристы сталкивались с такой мошеннической схемой на практике. Задумка мошенников состоит в следующем: есть, например, два брата близнеца; у одного из них есть квартира в собственности, которую он продает; после «кристально чистой» сделки оказывается, что квартиру продал вовсе не собственник, а его брат-близнец. Настоящий собственник подает в суд и возвращает себе квартиру. А брат-близнец вдруг окажется недееспособным / пропавшим / уехавшим за пределы РФ. В итоге квартиру у Вас отберут, а деньги назад не вернут.

Решение: запросить у продавца справку о составе семьи. Если там окажутся люди, которые будут совпадать с собственником по дате рождения и полу, нужно насторожиться и подписывать договор только в присутствии нотариуса, который установит личность.

Еще одна разновидность «близнецов» — это лицо с «оригинальным» паспортом, но при этом не являющееся продавцом. В наше время в так называемом «даркнете» (теневой интернет) можно купить себе новую личность. Нет способа создать более надежную личность, чем копия уже существующей. Такому «клиенту» подбираются граждане, внешне максимально похожие на него. «Клиент» выбирает одного из таких граждан и получает полную копию его паспорта. После этого «близнец» может совершать любые действия от имени своей новой личности, в том числе, продать его квартиру. Выявление таких «близнецов» очень затруднительно, но часто вполне под силу нашим юристам, которые знают признаки таких мошенников и могут их раскрыть.

Риск № 13. Обман продавцов через банковскую ячейку.

Сделки купли-продажи квартиры опасны не только для покупателя, но и для продавца. Из примера ниже Вы поймете, что обращаться к юристам желательно и продавцу.

Как работает банковская ячейка в сделках с недвижимостью? Деньги за квартиру не отдаются продавцу в руки, а закладываются в заранее арендованную банковскую ячейку. Продавец получает деньги только после того, как договор пройдет госрегистрацию, и квартира перейдет в собственность покупателя. Для того чтобы получить деньги, продавец должен предъявить в банке оригинал этого договора, зарегистрированного в Росреестре, а также общегражданский паспорт и ключ от ячейки.

Мошенники действуют через пункт в договоре, который звучит примерно так: «Продавец получает доступ к ячейке только в том случае, если при выемке денег будет присутствовать покупатель». Покупатель просто исчезает после того, как право собственности будет зарегистрировано на него. Найти его будет почти невозможно, потому что такие люди продумывают все до мелочей. В банке продавцу деньги не отдадут, потому что нужен покупатель. Покупатель, так или иначе, находит способ забрать деньги из ячейки, а полученную квартиру начинает в спешке продавать. Полученные с продажи деньги он забирает себе и исчезает насовсем.

Рекомендация: внимательно читайте договор и не верьте на слово контрагенту. Если Вы попали в аналогичную ситуацию, скорее обращайтесь в суд и налагайте обеспечительные меры. Чтобы сберечь свои деньги, обратитесь к нам, профессиональным юристам по недвижимости.

На что еще следует обратить внимание…

Если продавец – юридическое лицо

Юридическое лицо не боится ответственности и может исчезнуть после процедуры банкротства. Поэтому очень важно убедиться, что Вы не имеете дело с фирмой-однодневкой или организацией, претерпевающей в последнее время убытки. Про риски покупки квартиры на первичном рынке у компании-застройщика Вы можете почитать здесь.

Незаконная перепланировка

Последствия незаконной перепланировки придется устранять новым владельцам, а это существенные затраты, которые Вы изначально не планировали.

Долги по взносам за капремонт и коммунальным платежам

Очень часто при покупке квартиры забывают проверить такие, казалось бы, мелочи, как долги по взносам на капитальный ремонт и коммуналке. И если долги по коммунальным платежам на Вас могут переложить только в силу договора, то долг по капитальному ремонту переходит на нового собственника в силу закона. Наши юристы учтут все и не позволят недобросовестному продавцу свесить на Вас свои долги!

Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34, а мы Вас проконсультируем

Авторы:

• Алена Игоревна Богачкова, стажер юридической компании Абонент Консалт;
• Александр Сергеевич Садов, партнер юридической компании Абонент Консалт

Как выбрать квартиру в 2023 году: все, что нужно знать для счастливого новоселья

В тренде

Фото

Getty Images

Можно ли считать, что у тебя все хорошо, если ты живешь там, где тебе неуютно? Вряд ли. Каждый человек хочет возвращаться домой с удовольствием, даже если это самая маленькая квартирка на свете, мрачное вампирское логово или неоновое геймерское безумие. Главное — любить свой дом, а возможно это лишь в том случае, если он выбран с умом и душой.

Фото

Getty Images

Квартира играет важную, если не главную роль в твоем образе жизни и мироощущении. При этом выбор идеальной однушки, двушки или трешки лучшей  — это непростой процесс, в котором легко запутаться. Но не волнуйся! С помощью экспертов и этой статьи ты точно сможешь принять верное решение и зажить припеваючи, неважно, хочешь ли ты снять или даже купить квартиру своей мечты. Ну что, начнем?

Фото

Getty Images

📑 Базовый чек-лист при покупке/аренде квартиры

Квартира — это место, куда ты всегда возвращаешься, так что все в ней должно быть удобным, начиная от расположения и заканчивая планировкой комнат. Как ты понимаешь, в идеале тебе стоит держать в голове все детали и вопросы, которые ты хочешь закрыть. Лови несколько важных моментов, которые помогут тебе выбрать лучшую квартиру для проживания.

Фото

Getty Images

Расположение квартиры

Ты должна легко добираться до места, где ты живешь. В то же время рядом должны быть и другие важные объекты, такие как школа, место работы, станция метро, торговый центр и так далее. Юрист и риэлтор Вадим Черданцев рекомендует своим клиентам из Москвы «обратить внимание на все районы, расположенные с 6 до 12 по часовой стрелке воображаемого циферблата».

Фото

Getty Images

Планы на будущее

Представь, что у тебя есть пара детей, и они ходят в школу. Таким образом, ты должна убедиться, что рядом с твоей будущей квартирой есть хотя бы одна хорошая школа. А еще ты определенно не захочешь жить в районе с высоким уровнем преступности.

Размер квартиры

Площадь квартиры должна по максимуму соответствовать твоим предпочтениям. Если ты понимаешь, что тебе необходимо пространство, постарайся сделать все, чтобы в твоей квартире было достаточно «воздуха». И наоборот! На этом же этапе стоит рассмотреть и желаемую планировку.

Фото

Getty Images

Безопасность

Можно ли пойти на компромисс в этом вопросе? Ни в коем случае. Безопасность твоего будущего дома является одним из наиболее важных факторов, которые следует учитывать. Безопасность также частично зависит от системы запирания двери и въездных/выездных ворот. Не забудь обратить внимание и на это! Ты также должна иметь в виду, что верхний этаж относительно безопаснее, чем первый и цокольный этажи.

Возраст квартиры

Важно знать, сколько лет дому, в котором ты собираешься жить. Если ты хочешь купить или арендовать новую квартиру, старые дома лучше рассматривать в последнюю очередь. Тебя может подкупить сравнительно небольшая цена, но знай, что в будущем тебе потребуется гораздо больше денег для ремонта.

Фото

Getty Images

Знай своих соседей

Или хотя бы оцени заведения, которые находятся рядом с твоей будущей квартирой. Университеты, бары и рестораны могут стать фактором снижения цены на жилье, это да, но готова ли ты тягаться с шумом, гамом или другими неприятностями? Если получится, то попробуй познакомиться с соседями. Особенно это касается аренды/покупки жилья не в новостройке.

Стоимость квартиры

Хорошая квартира стоит соответствующе, но она не всегда должна быть запредельно дорогой. Не иди на переговоры о цене квартиры, если ты не имеешь представления о рыночной стоимости ее аналогов. То же касается и арендной платы: тебе нужно внимательно изучить рынок, чтобы понимать, завышена ли цена или нет. Если чувствуешь себя совсем потерянной, то лучше проконсультироваться с риэлтором, чтобы не стать жертвой мошенников.

Фото

Getty Images

🤔 Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Вторичный рынок — это про продажу квартиры, на которую уже оформили право собственности. Даже если в ней никто не жил, квартира все равно будет называться «вторичкой», а приобретают ее по договору купли-продажи.

Фото

Getty Images

Процесс покупки жилья более сложный, чем аренда, поэтому мы и обсудим его в первую очередь. Вадим Черданцев советует в первую очередь разобраться со собственными финансами и понять, располагаешь ли ты всеми необходимым: «Нужно заранее привести в порядок свои финансовые документы, включая подтверждение дохода, трудоустройства и первоначальный взнос».

Реальность такова, что в 90% случаев покупка квартиры связана с ипотекой. «Разумно заранее обратиться в банк или к риэлтору для подачи заявки на ипотеку, чтобы понимать на какую сумму кредита и соответственно бюджет покупки вы можете рассчитывать», — считает Вадим.

Фото

Getty Images

Какие вопросы следует задавать при покупке вторичного жилья?

Да, тут даже интровертам нужно будет выйти из зоны комфорта! Чем больше вопросов ты задашь и чем внимательнее будешь слушать ответы, тем вероятнее заполучишь ту самую квартиру, о которой мечтала. Особую внимательность следует проявить в том случае, если ты захочешь поторговаться.

Юрист и риэлтор

Не стесняйся задавать продавцу вопросы о недвижимости и процедуре покупки. Договориться о цене покупки может быть непросто, но важно получить наилучшую возможную цену. В зависимости от ситуации на рынке и обстоятельств продажи квартиры тебе может быть предоставлена скидка, разумеется, по запросу.

Считается, что сейчас можно договориться о 5-10% дисконте, однако иногда можно неверно оценить достойный вариант, который изначально выставлен «в цене». Тут важно понимание рынка и личный человеческий контакт. Риэлтор или профильный юрист могут быть полезны в этом деле — дадут правильную оценку и проведут грамотные переговоры.

Фото

Getty Images

Будь бдительной с теми, кто преждевременно запрашивает личную информацию или большую сумму денег авансом. Удели внимание тщательной юридической проверке квартиры. Покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, то есть запросить правильные документы перед покупкой квартиры.

Фото

Getty Images

Какие документы необходимы для покупки квартиры-вторички?

Мы уже разобрались, что на вторичном рынке продаются квартиры, которые уже находятся в собственности. Но и это еще не все детали: вторичной недвижимостью, в том числе квартирой является объект, который находится в собственности не у застройщика, а у промежуточного покупателя — физического или юридического лица. Это может быть квартира, которая была построена и месяц назад, а может быть квартира с вековой историей.

Арбитражный юрист по сопровождению дел о несостоятельности (банкротстве) и по сделкам с недвижимостью

Для безопасной покупки жилья на вторичном рынке нужно тщательно проверить хозяина квартиры, которую ты хочешь купить. Нужно удостовериться в том, что у собственника нет: долгов у судебных приставов; судебных споров в арбитраже и судах общей юрисдикции; банкротства продавца и признаков банкротства, установленных ст. 61.2 и 61.3 закона о банкротстве.

Также убедись в том, что квартира не имеет статус вещественного доказательства в каком-либо уголовном деле. Также следует исключить наличие лиц, имеющих бессрочное право на проживание в данной квартире.

Фото

Getty Images

После тебе стоит запросить у владельца документы, которые обоснуют его право собственности на квартиру, например: договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи или дарения, мены, наследования по закону или по завещанию. Также это может быть и судебный акт.

Также не забудь просмотреть ЕГРН, кадастровый паспорт объекта, справки и выписки по зарегистрированным лицам. Обязательно затребуй справку из ПФР о том, что в качестве оплаты за квартиру не использовался материнский капитал.

Фото

Getty Images

Обязательно обрати внимание на справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, в том числе за капитальный ремонт, так как долг по нему переходит на нового собственника. Только после этого можно составить договор купли-продажи, определиться будет ли подписан акт приема-передачи и договориться о способах расчетов за квартиру. Держи в голове, что их может быть несколько.

Фото

Getty Images

Что лучше купить — однушку или двушку?

Все зависит от того, планируешь ли ты жить в этой квартире в обозримом будущем. При выборе количества комнат приобретаемой квартиры нужно брать в расчет состав семьи, личные предпочтения и финансовые возможности.

«Для личного проживания или молодой семьи без ребенка может подойти и однокомнатная квартира. Тут я бы рекомендовал присмотреться к квартирам с большой кухней — гостиной 18-20 кв.м, которые иногда называются евро-двушками», — советует Вадим Черданцев.

Фото

Getty Images

🤔 Как не ошибиться при выборе квартиры в новостройке?

Решилась на покупку квартиры на стадии строительства дома? Убедись, что она соответствует твоим желанием, в тебе достаточно доверия к застройщику и ты готова ждать ключи от квартиры несколько лет. Юристы предупреждают, что стоимость квартиры «на котловане» и со скорым сроком заселения может составлять 20-30%.

Фото

Getty Images

Также знай, что не всегда реализованный проект соответствует ожиданиям, а менеджеры по продажам умеют в фотошоп и уговоры. Государство приложило много усилий, чтобы избежать недостроев или долгостроев, однако от разочарования оно защитит далеко не всегда. Даже риэлторы иногда сталкиваются с неприятными сюрпризами!

Юрист и риэлтор

Тут важно отметить, что на покупку строящегося жилья есть государственная поддержка в виде пониженной ипотечной ставки. Например, в 2023 году стандартная госпрограмма предлагает 7.7% ставку по ипотеке (для семей и IТ-специалистов условия еще выгоднее), что немного контрастирует с рыночными ставками 11-12% на покупку вторичного жилья. На практике разница ипотечных ставок в ~4% дает существенное отличие по размеру ежемесячного ипотечного платежа.

Фото

Getty Images

Прежде чем заключать договор аренды или купли-продажи важно иметь четкое представление о своем финансовом положении. Убедись, что ты можешь позволить себе ежемесячную арендную плату или ипотечные платежи, а также предусмотреть в личном бюджете любые дополнительные расходы, такие как коммунальные услуги, страховка и налоги.

Какие документы необходимы для покупки квартиры в новостройке?

Новостройка — возведенный застройщиком многоквартирный дом, в котором продаются новые квартиры, ранее не бывшие в пользовании у физических или юридических лиц. Это значит, что и документы для покупки тебе нужно будет оформлять иные, так что убедись, что ты говоришь на одном языке с менеджерами по продажам и уточнила все детали покупки.

Арбитражный юрист по сопровождению дел о несостоятельности (банкротстве) и по сделкам с недвижимостью

Чтобы безопасно купить квартиру у застройщика, тебе нужно провести правовую экспертизу (проверку) застройщика через юриста или агентство недвижимости. Данная экспертиза должна выяснить, сколько компания существует на рынке, есть ли у нее лицензия на строительство, каково ее финансовое и правовое положение.

Также тебе необходимо узнать, есть ли за застройщиком объекты, несданные в эксплуатацию, то есть проблемные дома, есть ли у компании какие-либо долги, успешно ли на прошла проверки и как обстоят дела с выявленными нарушениями. Кстати, оценить финансовую устойчивость застройщика можно через данные бухгалтерского баланса, который должен быть опубликован на сайте Росстата.

Фото

Getty Images

После того как на все поставленные вопросы получены правильные ответы можно переходить к ознакомлению с документами:

• с договором участия в долевом строительстве, который должен соответствовать ФЗ-214 и содержать предмет договора — квартира, площадь, стоимость квадратного метра, место расположения, сроки передачи квартиры и оформления акта приема-передачи.

• с проектными декларациями, в которых указаны все технические характеристики по строительству дома и благоустройство прилегающей территории.

Фото

Getty Images

На каком этапе лучше покупать квартиру в новостройке?

Новостройку интересно покупать в первые годы строительства, когда уже разработан земельный участок и возведены первые этажи дома. В тоже время можно купить новостройку уже в поздней стадии строительства, но уже с хорошей скидкой. Это можно сделать путем заключения договора цессии (уступки права требования).

В данном случае, как говорит Ярослав Сафронов, договор уступки заключается с первоначальным собственником, который ранее заключил договор ДДУ и полностью оплатил за квартиру в стадии строительства. Дисконт по таким квартирам может достигать 20-30% ниже, чем те же квартиры у застройщика. При этом на такие квартиры также действует семейная ипотека по сниженной ставке.

Фото

Getty Images

🏡 Как выбрать квартиру для аренды?

Многие начинают самостоятельную жизнь именно с аренды квартиры. Также это отличный вариант, если у тебя еще нет средств на ипотеку или ты не решила, хочешь ли покупать недвижимость в конкретном городе. Сверься с нашим чек-листом выше, чтобы выбрать пару-тройку квартир перед тем, как начать связываться с хозяевами.

👉 Перед заключением договора аренды юристы рекомендуют осмотреть квартиру и убедится, что в текущий момент в ней никто не проживает.

Фото

Getty Images

Опять же, как и в случае с покупкой квартиры, следует подготовить пакет необходимых документов, с котрым ты придешь к арендодателю. Обычно требуется только официальное удостоверение личности установленного образца. Но иногда при найме квартиры на длительный срок просят дополнительную информацию, а в редких случаях — подтверждение трудоустройства, чтобы понимать насколько ты надежный плательщик.

Юрист и риэлтор

Что нужно спрашивать при аренде квартиры?

Как только ты найдешь квартиру, которая тебе нравится, внимательно ознакомься с договором аренды. Убедись, что ты понимаешь все условия, включая арендную плату, срок аренды и возврат страхового депозита.

Что входит в оплату аренды квартиры? Спроси о расходах на коммунальные услуги. Четко пропишите в договоре, кто и за что платит. Как правило, вода и электричество по счетчику оплачивается жильцом, но бывают исключения. Встречаются случаи, когда собственник квартиры имеет льготы на оплату таких услуг и это хорошая возможность сэкономить.

Фото

Getty Images

Спроси о парковке, наличии и доступности социальной инфраструктуры (например, о свободных местах в ближайшем детском садике и так далее. ). Проверяй полученную информацию самостоятельно в открытых источниках. В Москве можете обратить внимание на вполне информативный городской портал mos.ru.

👉 Переговоры об арендной плате и других условиях могут быть немного сложными, но помни, что задавать вопросы тебе никто не мешает!

Фото

Getty Images

😈 Как распознать мошенников при аренде/покупке квартиры?

Мошенников на рынке жилья очень много, поэтому нужно быть крайне острожным. В группе риска находятся приезжие из других регионов, которые не ориентируются в ценах на жилье. Лучше заручиться советами и поддержкой местных знакомых. Если таких не имеется, то смело обращайся за помощью к юристам и риэлторам. В их интересах помочь тебе со всем разобраться.

«Красные флажки» мошенников:

• Преждевременные запросы о предоставлении личной информации/ паспортных данных.

• Создание чрезмерного ажиотажа и нагнетание обстановки при осмотре квартиры.

• Настойчивое требование перевести деньги.

💰 На сколько заключать договор аренды квартиры?

Согласно статье 683 ГК РФ «Срок в договоре найма жилого помещения», договор найма жилого помещения заключается не более чем на пять лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Но обычно арендодатель и жилец заключают договор минимум на год, а уже потом решают, продлевать его или нет. Это называется «краткосрочным съемом» жилья.

Фото

Getty Images

🧾 Какие документы нужны для аренды квартиры?

По договору аренды следует проверить наличие у арендодателя права собственности на передаваемую квартиру. Таким доказательством является выписка из ЕГРН, а при отсутствии зарегистрированного права — свидетельство о праве на наследство, зарегистрированный договор долевого участия в строительстве с актом приемки или договор купли-продажи квартиры.

👉 С целью снижения рисков рекомендуется заключать договоры аренды, только с теми арендодателями, у которых имеется зарегистрированное право собственности

Фото

Getty Images

Если в квартире есть очевидные недостатки, то их рекомендуется отразить в акте-приема передачи квартиры, чтобы исключить дальнейшие споры о том, ктоза них ответственен. Также рекомендуется указать в акте/договоре какая техника и мебель имеется в квартире.

Чтобы точно избежать проблем, советую сделать фото- и видеосъемку квартиры на смартфон до заключения договора. Впоследствии это может быть использовано как доказательство в суде при наличии споров.

Фото

Getty Images

Для упрощения обмена документами в рамках договора укажите в договоре, что любые документы и сообщения по договору аренды могут быть отправлены на мессенджеры и электронную почту. Все телефны и адреса нужно указать там же.

Нужно четко указать на ком — арендаторе или арендодателе — лежит такая обязанность, чтобы исключить спорные ситуации при оплате коммунальных и иных обязательных платежей в договоре. Все договоренности нужно зафиксировать в договоре.

Настя Баскакова

Теги

• My Space

Что нужно знать при покупке квартиры: консультация специалиста

Дата добавления: 11 декабря 2020 Категория: Недвижимость

Содержание статьи

Переключить

Покупка квартиры – трудоемкий процесс, с которым крайне сложно разобраться не зная тонкостей. В этой статье эксперт по недвижимости Александр Цвигун делится секретами: Как купить квартиру в престижном районе правильно, в отличном состоянии, недорого? А также как «сбить» цену и снизить риск попасться на мошенников. Статья – ответы на вопросы покупателей.

Первичный или вторичный рынок?

В первую очередь – покупателям необходимо определиться: квартира в новостройке (первичный рынок) или на вторичном рынке (б/у)? Для правильного выбора нужно определиться с бюджетом и собственными желаниями относительно состояния жилья, инфраструктуры и прочего.

Интересный факт: По официальным данным, в крупных городах дешевле купить новостройку, в малых — квартиру со вторичного рынка.

Для большей наглядности динамики цен на рынке недвижимости Украины наша редакция подготовила сравнительную таблицу (2018-2020г.).

*таблица 1. Динамика изменения цен на первичном и вторичном рынках в %. Статистика Министерства юстиции Украины

Проанализировав эти данные, стало ясно, что квартиры находятся на вторичном рынке – дорожают интенсивнее. Если вы выбираете квартиру, зная, что в будущем будете ее продавать – обратите на этот факт должное внимание.

Каждый вариант имеет преимущества, ограничения, особенности. Рассмотрим, какое жилье выигрывает по комфорту, экономии, надежности сделки купли-продажи.

Здоровый: Налоги на сделки с недвижимостью в Украине в 2021 году

Квартиры в новостройках – недостатки и преимущества

Застройщики строят новые дома по разным технологиям строительства: используют материалы разного качества, разную теплоизоляцию, шум сокращение и так далее. Это напрямую влияет на уровень нового дома: эконом, комфорт, бизнес, премиум класс. Разберем плюсы и минусы новостроек.

Преимущества:

• Современные технологии, Строительные материалы;
• Пластиковые окна;
• Новые инженерные сети, коммуникации;
• Электропроводка, выполненная по современным стандартам;
• Наличие нескольких электрических точек в помещении;
• Power, позволяющий одновременно включать бытовые приборы;
• Произвольный макет;
• Ремонт по индивидуальным предпочтениям;
• Большой выбор квартир в одном доме;
• Видеонаблюдение, консьерж в подъезде;
• Доступные цены на начало строительства;
• Наличие рассрочки, ипотеки.

Существенный плюс — нормы, обязывающие застройщика обеспечивать инфраструктуру жилого комплекса. Проекты включают парковку, детскую, спортивные площадки, благоустройство. Обычно поблизости есть магазины, детские сады, школы, остановки.

Недостатки:

• Длительное время ожидания сдачи объекта;
• Выбор квартиры по планам, схемам, буклетам;
• Сложные документы;
• Высокая стоимость квадратного метра.

Существенным недостатком является риск изменения сроков строительства, банкротства застройщика. Но, выбирая жилье в новостройке, вы можете исключить эти минусы, обратившись к надежному застройщику и агентству недвижимости 1REALTY.

Вторичные квартиры – недостатки и преимущества

Недвижимость вторичного рынка привлекает внимание своим расположением, планировкой, законченным ремонтом.

Преимущества:

• Большой выбор: в отличие от новостроек – предложения доступны во всех районах.
• Косметический ремонт – не требуется, возможен сразу переезд;
• Стоимость коммунальных услуг – часто ниже.
• Развитая инфраструктура;
• Скидка при срочной продаже.

Дефекты:

• Изношенные системы отопления, водоснабжения, канализации;
• Необходимость обновления проводки;
• Риск признания здания аварийным.

Подводя итоги подбора квартиры, обратите внимание на сравнительную таблицу расходов при покупке квартиры:

*Важно! Необходимо учитывать тот факт, что при покупке квартиры в новостройке – нужно где-то жить на время строительства и ремонта, как правило – покупатели прибегают к временной аренде, а это дополнительная статья расходов. В квартиру на вторичном рынке – переезжайте сразу.

9003 3 Нет

Категория жилья	Ипотека	Страхование ипотеки	Оценка кв. с ипотекой	Капитальный ремонт	Капитальный ремонт	Расходы по аренде кв.	Расходы
Первичный рынок	Да	Нет	Нет	Да	Да	Да	Да
Вторичный рынок	Да	Да	Да	Нет	Да	Да

Из таблицы видно, что на новостройку можно оформить ипотеку и вторичное жилье. В первом случае за страховку платить не нужно будет, во втором – она обязательна.

Как найти квартиру дешевле?

Цены на недвижимость колеблются в зависимости от района, времени года, жизненной ситуации владельца.

Источники информации:

• Знакомые, родственники;
• Интернет-порталы по продаже недвижимости;
• Сайт агентства недвижимости 1REALTY. UA.

Агентство недвижимости всегда владеет самой точной, актуальной информацией. Обратившись к специалистам – вы получите оптимальный вариант по стоимости.

Расходы на покупку квартиры

При планировании бюджета необходимо знать о сопутствующих расходах, которые необходимы при покупке квартиры:

• Ремонтные работы.
• Закупка и перевозка мебели.
• Оформление документов – юридические услуги / нотариус.
• Услуги компании по недвижимости.

1REALTY рекомендует обращаться к опытным профессионалам, которые помогут выбрать квартиру и снизить риск потери денег, сократить временные затраты и максимально упростить процесс покупки квартиры.

Как сэкономить при покупке квартиры?

Экономия при покупке квартиры – это важный момент, о котором забывают многие покупатели. Сэкономленные деньги можно вложить в ремонт приобретенного жилья, улучшение жилищных условий.

Несколько интересных фактов: Жилье в центре дороже, в отдаленных районах — дешевле. Однокомнатные квартиры пользуются большей популярностью, чем трехкомнатные, цена квадратного метра однушки – выше. Площадь кухни, наличие/отсутствие лоджии, пол – существенно влияют на стоимость.

Торг с продавцом

Торг. Большинство продавцов готовы торговаться. Стоит попробовать, даже если пометка «торг уместен» отсутствует. Владелец уступит, если вы будете упорствовать. Весомый аргумент — сравнение цены квартиры с конкурентами.

Полезный лайфхак — скидки, акции на варианты строительства:
В периоды спада продаж (лето, новогодние праздники) застройщики снижают цены, делают черновой ремонт, отменяют первоначальный взнос и т.д..

Пример из практики данного лайфхака:
Александр, одессит, купил квартиру в новостройке на 30% дешевле, заключив договор на старте продаж, на «яме». Живет у родственников, ждет сдачи объекта, на аренду жилья не тратится.

Планировка квартиры

Чем меньше квартира, тем дешевле. Разумнее выбрать рациональную планировку меньшей площади, без широких коридоров, нестандартных и проходных помещений. Стоимость недвижимости снижается, если в ней есть маленькая кухня, совмещенный санузел.

Выбор этажа

Грамотный выбор этажа. Квартиры на первом, последнем и 13 этажах — дешевле. Скидка предоставляется на жилье, расположенное выше 4 этажа домов без лифта.

Практический пример:
Расположение важно. Выбирая квартиру в новостройке, Юрий поинтересовался, есть ли жилье такой же площади в многоэтажке?, но дешевле. Застройщик предложил вариант рядом с лифтом. Юрий сэкономил 4000 долларов.

Риски при покупке квартиры: будьте осторожны

Клиент, совершая сделку купли-продажи самостоятельно, значительно рискует. Строительство жилого комплекса может быть заморожено, сделка по покупке квартиры на вторичном рынке – возражать.

Родственники продавца

Обычным явлением является появление родственников продавца, имеющих право на квартиру. Согласия на продажу нет, значит, договор легко расторгнуть. Сделка признана недействительной, квартиру отберут.

Время строительства

Покупка жилья до начала продаж иногда оборачивается изменением сроков строительства, уменьшением фактической площади квартиры, отсутствием обещанных коммуникаций. В худшем случае – банкротство застройщика, при котором дольщикам будет непросто вернуть свои кровные.

Поддельные документы

Заключение сделки купли-продажи на основании подложных документов. Продавец предъявил доверенность? Ее могут отозвать. Если доверитель внезапно умирает, документ становится недействительным.

Как лучше купить квартиру – самостоятельно или с риелтором?

Самостоятельная покупка недвижимости требует длительной подготовки и оценки рисков. Алгоритм поиска и покупки:

1. Звонок по объявлениям. Согласование даты, мест, времени просмотра квартиры. Назначение встреч;
2. Самооценка состояния жилья;
3. После 5-20 просмотров — выбор лучшего варианта;
4. Сделка;
5. Проверка документов, обременений, арестов, историй, незаконных перепланировок и др. ;
6. Устранение рисков состязательности: нарушение прав несовершеннолетних, проверка присутствия лиц, имеющих право на проживание и т.п.;
7. Оформление предварительного договора, договоров задатка. Передача залога с распиской продавца;
8. Составление договора купли-продажи с учетом спорных моментов. Нотариальное заверение договора. Расчет;
9. Составление, подписание акта приемки;
10. Регистрация в органах государственной регистрации;
11. Получение свидетельства о праве собственности.

Покупка через агентство недвижимости:

1. Посмотреть варианты, подобранные специалистом, в удобное для вас время;
2. Перечисление залога на покупку жилья;
3. Сам процесс транзакции;
4. Расчет;
5. Получение свидетельства о праве собственности.

Агентство недвижимости несет ответственность за устранение рисков и оформление документов. 1REALTY рекомендует обращаться за помощью к специалистам, которые помогут на всех этапах приобретения жилья, минимизируют риски и проконтролируют всю юридическую сторону вопроса.

Статья по теме: На что обратить внимание при покупке квартиры?

Юридические нюансы: на что обратить внимание?

При покупке квартиры важным фактором является проверка всех документов. Нередки случаи, когда покупатели из-за незнания данной области сталкиваются с серьезными проблемами:

• Незаконная перепланировка квартиры;
• Иски супругов;
• Инвалидность продавца;
• Заниженная стоимость имущества в договоре;
• Скрытые наследники.

Не меньше «подводных камней» в сценарии, при покупке квартиры у застройщика:

• Продажа квартиры покупателю без права продажи;
• Задержка ввода в эксплуатацию нового дома;
• Наличие открытых судебных дел по объекту жилья;
• Отсутствие разрешения на строительство.

Это лишь некоторые из «скрытых проблем», на которые может рассчитывать потенциальный покупатель. Не проверив ни один из вышеперечисленных факторов, Вы рискуете потерять свои деньги и купленное жилье.

Заключение: подводя итоги статьи

Как правильно купить квартиру, чтобы не столкнуться с непредвиденными трудностями?

Определитесь с выбором: первичный или вторичный рынок. Узнайте актуальные цены, найдите грамотного посредника, чтобы ускорить сделку. Снизьте риски и сэкономьте, воспользовавшись советом риелтора.

Последний шаг – наслаждаться спокойной жизнью в комфортной, уютной квартире.

На что обратить внимание при покупке многоквартирного дома

Поиск по тегу

• Недвижимость

• Коммерческое срочное кредитование

• Коммерческая недвижимость

• Многоквартирный дом

Покупка многоквартирного дома может оказаться сложной задачей. Необходимо учитывать местные тенденции цен, правила зонирования и уровень вакантных площадей, не говоря уже о финансировании и затратах на ремонт.

Но первое исследование — жизненно важный шаг. «Важно всесторонне осмотреть недвижимость и рассмотреть все возможные сценарии до покупки здания», — сказал Кай Леа, глава отдела коммерческого кредитования в Тихоокеанском Северо-Западном и Центральном регионах.

Чтобы помочь вам определить, что искать в многоквартирной инвестиционной собственности, начните с трех областей:

1. Само здание , включая количество квартир, удобства, общее качество и историю покупок
2. Местоположение , включая район, близость к транспорту и любые экологические проблемы
3. Финансы , включая затраты на реконструкцию и ремонт и ставку капитализации имущества

1. Детали здания

Начните с основ: площади, размера и количества квартир. Также важно помнить о масштабах и возможностях вашей деятельности. Но в целом, чем больше единиц, тем больше потенциальных источников дохода. Другие факторы, которые следует учитывать, включают:

• Состояние: Помимо очевидных вещей, таких как видимая плесень, пожар и повреждение водой, обратите внимание на качество окон, изоляцию, трубопроводы и проводку, которые могут увеличить ваши счета за коммунальные услуги в зависимости от их эффективности. Зданию также может потребоваться немедленный ремонт, который вы должны учитывать в покупной цене.
• Класс недвижимости: Вы ищете роскошный многоквартирный дом или жилье для рабочей силы? И вы хотите сохранить имущество в его нынешнем состоянии? Например, недвижимость со старой бытовой техникой отлично подходит для жилья для рабочей силы, но если вы хотите, чтобы многоквартирный дом стал роскошным, вам необходимо сделать модернизацию.
• Удобства: Удобства также могут быть привязаны к классу недвижимости и местоположению. «Например, ожидается, что в пригородных жилых комплексах будет больше удобств, в то время как хорошо расположенная городская недвижимость часто может преуспеть с минимальными предложениями», — сказал Леа. Как правило, чем больше удобств, тем лучше, независимо от того, предлагаете ли вы термостаты и освещение для умного дома, платформу цифровой арендной платы или такие услуги, как тренажерный зал на территории.
• История продаж: Когда вы просматриваете историю собственности, вы должны смотреть не только на цену продажи собственности. Например, если недвижимость неоднократно переходила из рук в руки каждые два-три года, об этом следует помнить.

2. Местонахождение

Расположение здания так же важно, как и его физическая собственность. «Как инвестор вы ищете повышение стоимости активов и рост доходов с наименьшим возможным риском», — сказал Леа. «Расположение объекта недвижимости всегда было основным направлением инвестиций в недвижимость, поскольку оно играет важную роль в ожидаемом доходе». Несколько факторов могут помочь вам получить более полное представление о расположении объекта и прилегающей территории, в том числе:

• Рейтинг проходимости
• Уровень преступности
• Рейтинг школьного округа
• Состояние близлежащих домов и построек
• Тенденции местных цен
• Уровень вакансий
• Будущие проекты, запланированные для области

При рассмотрении местоположения здания следует также учитывать его близость к достопримечательностям, местные правила и нормы, а также экологические проблемы.

• Расстояние до достопримечательностей: Будущие жители хотят жить рядом с остановками общественного транспорта и автомагистралями, продуктовыми магазинами и ресторанами, а часто и своими рабочими местами. По мере того, как вы расширяете свой бизнес, вы также можете рассмотреть расположение здания по отношению к другим вашим многоквартирным домам, чтобы помочь создать экономию за счет масштаба для обслуживания и управления.
• Экологические проблемы: «На некоторых рынках покупатели должны быть осведомлены о факторах окружающей среды, таких как риск землетрясений и наводнений, и о влиянии, которое они могут оказать на отдельную собственность», — сказала Леа. Проведите тщательную физическую и экологическую оценку, чтобы убедиться, что вы не упускаете из виду потенциальные затраты. Например, в районах с повышенным риском стихийных бедствий может потребоваться дополнительное страхование.
• Местные правила и нормы: Местные правила могут сильно различаться. Обязательно ознакомьтесь с налогами на недвижимость, зонированием, контролем за арендной платой, требованиями страхования и предстоящим законодательством, которые могут повлиять на вашу покупку и ожидаемую прибыль. Например, вы можете не захотеть покупать многоквартирный дом и добавлять в него высококачественную мебель и кварцевые столешницы, если на здание распространяются строгие требования по контролю за арендной платой.

3. Финансовые соображения

Убедитесь, что характеристики недвижимости соответствуют вашим целям и опыту. В частности, посмотрите на ваш:

• Приобретение недвижимости и план выхода из нее: Независимо от того, является ли это стратегией «купи и держи» или реабилитацией, ваш план приобретения собственности будет влиять на структуру вашего долга и собственного капитала, а также на цену покупки. «Убедитесь, что вы понимаете исторические фактические данные о структуре расходов, а не только то, что они могут быть оценены брокером», — сказала Леа. «Каждое здание немного отличается в зависимости от своих физических характеристик и механических систем».
• Расходы на ремонт и реконструкцию: Общее эмпирическое правило заключается в том, чтобы откладывать 1% стоимости вашей собственности на техническое обслуживание. Но это не означает, что у вас не будет авансовых затрат, будь то стандартное обслуживание или обширные обновления. Даже если вы не ремонтируете недвижимость, а здание находится в хорошем состоянии, могут возникнуть дополнительные расходы, например, на обновление в соответствии с новыми строительными нормами.
• Ставка капитализации : Рассчитывается путем деления чистого операционного дохода от собственности на стоимость ее активов. Ставка капитализации оценивает доходность собственности в течение одного года. Чем выше ставка капитализации, тем больше ваш риск и доходность, а также большее влияние на вашу прибыль. Вы не хотите перегружать себя. «Соответствующее кредитное плечо по кредиту на недвижимость может иметь большое значение для смягчения проблем с денежными потоками, особенно в экономически сложных условиях», — сказал Леа.