Что нужно чтобы сдавать нежилое помещение: Как правильно сдать нежилое помещение в аренду

Основные правила сдачи нежилого помещения в субаренду важные тонкости и образцы документов в 2023 году – Юридическая поддержка

Главная » Льготы » Основные правила сдачи нежилого помещения в субаренду важные тонкости и образцы документов

Автор Петр Кузнецов На чтение 18 мин Опубликовано 19.06.2022 Обновлено 19.06.2022

Содержание

Заключаем договор субаренды.

Не каждая компания, особенно на стадии становления бизнеса, может приобрести в собственность недвижимое имущество. Одним из вариантов получения имущества при развитии новых направлений деятельности является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать излишние площади, а другим компаниям – использовать их, не нарушая положений законодательства и условий договора аренды.

При заключении договора субаренды необходимо в первую очередь учитывать положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения. В частности, ст. 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. На основании данного положения субарендатор, заключающий договор, должен удостовериться в правомочиях и собственника, и арендатора по распоряжению данным имуществом.

Субаренда является предметом прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две из которых – ст. 615, 618 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения.

Согласие собственника

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами1.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Это условие носит императивный характер в части получения согласия на передачу имущества в субаренду и поэтому не может быть изменено договором.
В специальных нормах, регулирующих правоотношения по аренде (субаренде)2, законодатель не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. 29 ГК РФ. Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества. Изменение договора совершается в той же форме, что и договор3.
Если не соблюдена установленная законом форма сделки, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет юридических последствий (за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью)4.
Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным5.

Следует также отметить, что если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды6.
В сложившейся судебно-арбитражной практике нередки решения, в которых договоры признаются незаключенными, а сделки – несостоявшимися. Последствия признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. 167, 168, 1103 ГК РФ.

Бытует мнение, что согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, и указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды «генерального» согласия на совершение арендатором таких сделок. Президиум ВАС РФ в п. 18 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 разъяснил, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в договоре. Это освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Документ о согласии на сдачу имущества в субаренду лучше оформить в качестве приложения к договору.
Согласие арендодателя также может быть оформлено в виде письма, соглашения, протокола, дополнения к договору и т. п., копию которого субарендатору необходимо получить на руки.

Момент заключения договора важен для учета и налогообложения. Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Если согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду получено, то стороны (арендатор и субарендатор) вправе заключить договор субаренды помещения с даты такого согласия. До того момента, когда договор будет считаться заключенным (сделка – состоявшейся), он никаких прав и обязанностей для сторон не создает. Поэтому общим последствием признания договора незаключенным (сделки – несостоявшейся) является то, что к такому договору не могут применяться способы защиты, используемые в обычных договорных отношениях.

Срок договора субаренды.

Государственная регистрация договора
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если договор аренды продлевается, то согласно п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 N 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом правил ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Срок договора вызывает вопрос об обязательности прохождения государственной регистрации обременений, которые порождает заключаемый договор7. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ не затрагивает вопросов регистрации договоров субаренды. Существующий пробел в законодательстве частично заполняется примерами из судебной практики. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 сформулированы основные подходы к регистрации договоров субаренды.

В данном документе для арбитражных судов разъяснено, что требования гражданского законодательства к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так как в соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При этом ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации8.

Гражданский кодекс устанавливает, что договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. В этом случае договор считается заключенным с момента такой регистрации9. Обязанность по государственной регистрации договора не предусматривает срока, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации сделки, так как данный срок законодательно не определен. Чтобы избежать конфликтной ситуации, при заключении договора сторонам необходимо определить, кто будет подавать пакет документов на регистрацию. Заметим, что непредставление стороной сделки документов, необходимых для государственной регистрации договора, можно квалифицировать как уклонение от государственной регистрации. Арбитражная практика в части ее применения ВАС РФ содержит четкие рекомендации о том, что, если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор, так как при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным10.

Отсутствие обязательной регистрации не порождает прямые финансовые санкции. Но стоит учитывать, что договор, подлежащий обязательной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации, и соответственно право требования внесения арендной платы формально возникает только после регистрации договора. Однако согласно мнению Высшего Арбитражного Суда РФ стороны могут предусмотреть, что условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Следовательно, эти отношения считаются возмездными и подлежат оплате за фактическое пользование имуществом. При этом необходимо учитывать, что договорная ответственность, вытекающая из принятой по такому договору обязанности по оплате, применяться не может11

В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор несет определенные риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным. Соответственно субарендатор не сможет применить способы защиты своих прав. При нарушении условий о государственной регистрации действующего договора субарендатор также не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.

Недвижимые метры

Относительно вопроса обязательной регистрации правоотношений, связанных с таким видом недвижимости, как помещение или его часть, нередки заблуждения, что данный объект не является недвижимым имуществом, так как в Гражданском кодексе не назван самостоятельный объект недвижимости «нежилое помещение». Однако помещение поименовано в ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, и согласно п. 3 ст. 26 данного Закона договор субаренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
ВАС РФ разъяснил, что к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ12. Минюст России ранее поддержал позицию ВАС РФ, документально закрепив ее и направив для руководства своим структурным подразделениям, производящим регистрацию сделок13. Однако в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества о договорах субаренды ничего не сказано14.

Условия об обязательной государственной регистрации договора распространяются и на правоотношения по субаренде, если договор аренды зарегистрирован. При этом срок договора субаренды значения не имеет. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и договор субаренды регистрируется как обременение прав собственника недвижимого имущества.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Регистрационные записи о субаренде погашаются в том же порядке, что и записи об аренде. Особенность субаренды – прекращение договора при досрочном прекращении договора аренды15. Поэтому дополнительное основание погашения записи о субаренде – прекращение договора аренды имущества, переданного арендатором в субаренду. При погашении регистрационной записи об аренде в Единый государственный реестр прав также вносятся записи о прекращении субаренды по тем же основаниям.
Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ).

Следует отметить, что заключение договора субаренды связано с неизбежными трудностями определения правомочий арендодателя и арендатора имущества. Основываясь на принципе свободы договора, законодатели не предусмотрели обязанности представления субарендатору документов, подтверждающих правомочия сторон договора аренды.

Долгосрочное планирование деятельности субарендатора в части владения и пользования имуществом возможно только при полном соблюдении требований законодательства. Но необходимо учитывать, что даже добросовестный субарендатор во многом зависит от арендатора, который в свою очередь несет коммерческие риски и имеет амбиции. И нередко арендатор, являясь связующим звеном между арендодателем и субарендатором, значительно осложняет возможность стабильных и длительных отношений по пользованию имуществом.

1) п. 2 ст. 615 ГК РФ
2) Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 N 135
3) п. 1 ст. 451 ГК РФ
4) п. 1 ст. 167 ГК РФ
5) ст. 168 ГК РФ
6) п. 3 ст. 615 ГК РФ
7) п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 3 ст. 433 ГК РФ
8) п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
9) п. 2 ст. 651 ГК РФ; п. 9 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества
10) п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
11) п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
12) Информационное письмо ВАС от 01.06.2000 N 53
13) Письмо Минюста РФ от 27.07.2000 N 6219-ЭР
14) Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 N 135
15) ст. 618 ГК РФ

Как арендатору сдать нежилое помещение в субаренду

Арендованное помещение или его часть можно сдать в субаренду другому предпринимателю для торговли, оказания услуг и размещения офиса. На это спрашивают разрешение собственника. Варианты разные: субарендатор пользуется помещением постоянно или пару часов в неделю.

• Как законно оформить субаренду
• Согласие арендодателя
• Договор субаренды
• Что написать в договоре субаренды
• Предмет договора и характеристики помещение
• Под какой бизнес отдаёте в субаренду
• Срок аренды
• Арендная плата, коммуналка и депозит
• Ремонт, вывеска и уборка
• Передача и возврат помещения по акту
• По каким причинам расстаётесь

Платежи от субарендатора помогают компенсировать свою арендную плату. На субаренду вряд ли согласятся арендодатели в торговых центрах. В остальных случаях, возможно, это дополнительная поддержка магазинам и другому бизнесу, у которого проблемы.

Как законно оформить субаренду

Для субаренды берут письменное согласие собственника помещения. С субарендатором подписывают договор субаренды.

Согласие арендодателя

Нельзя сдавать помещение без согласия собственника — ст. 615 ГК РФ. Хорошо когда в согласии точно сказано кому, на какой срок и под какой бизнес можно сдавать помещение. Такой документ защитит от споров.

Иногда согласие арендодателя уже вписано в договор аренды. Тогда спрашивать отдельное разрешение не нужно.

Бывает и наоборот: в договоре аренде прописан запрет на субаренду. Но это не мешает поговорить с арендодателем. Обстоятельства вокруг меняются и, возможно, субаренду разрешат. В этом случае подписывают дополнительное соглашение. Пункт о запрете убирают и добавляют согласие.

Договор субаренды

С субарендатором подписывают договор. Без него договорённость не работает: если субарендатор внезапно съедет, не получится спросить за сломанную мебель и космический счёт за свет — ст. 651 ГК РФ.

Что написать в договоре субаренды

Перед хозяином помещения за субарендатора отвечает арендатор. Поэтому уделите особое внимание условиям, которые защищают помещение и организуют порядок работы.

Предмет договора и характеристики помещение

Предмет — по поводу чего заключили договор. В предмете пишут, на каких условиях пускают субарендатора: отдают во владение и пользование или только в пользование. Например, на определённые часы и дни недели для проведения мастер-классов.

Сюда же добавляют адрес, метраж, кадастровый номер и расположение помещения. Это обязательно по ст. 607 ГК РФ. Если сдаёте часть, её расположение удобно отметить на плане помещения. План есть в кадастровом паспорте.

Под какой бизнес отдаёте в субаренду

В договоре пишут, чем именно займётся субарендатор. Например, будет ремонтировать ноутбуки и смартфоны. Прописать вид деятельности важно. Если субарендатор вместо тихого ремонта за прилавком организует столярную мастерскую, аренду можно прекратить и взыскать убытки по ст. 615 ГК РФ.

Срок аренды

Пустить субарендатора можно на период не дольше своей аренды — ст. 614 ГК РФ. Срок записывают в договор субаренды. На новый срок заключают новый договор.

Если арендатор по какой-то причине расторгает свой договор аренды досрочно, субаренда тоже прекращается — ст. 618 ГК РФ. Субарендатор может заключить договор аренды уже с собственником.

Субаренду на срок более года регистрируют в Росреестре.

Арендная плата, коммуналка и депозит

В договор записывают размер арендной платы и срок ежемесячных платежей. Сколько брать с субарендатора решает арендатор. Повышать плату можно не чаще одного раза в год.

Случается, арендатор и субарендатор работают в помещении вместе. Тогда договариваются, как поделят расходы на коммунальные услуги, воду и электричество.

С субарендатора можно взять депозит. Деньги возвращают после прекращения аренды или засчитывают за последний месяц.

Ремонт, вывеска и уборка

В обязанности субарендатора вписывают все нужные бытовые условия. Это особенно важно, если арендатор тоже остаётся работать в помещении. Пропишите, как развесите вывески, кто делает уборку и следит за чистотой крыльца. А также — кто берет на себя пожарную безопасность и выполнение санпинов.

По умолчанию субарендатор обязан делать текущий ремонт: менять лампочки, чинить сантехнику — ст. 616 ГК РФ. Но эту обязанность можно распределить по-другому — как договоритесь.

Образец договора субаренды нежилого помещения 2023 года между ИП, ООО, физическими лицами

Договорные отношения между двумя и более лицами по аренде и субаренде нежилых помещений могут иметь много тонкостей и нюансов. Поэтому предварительно необходимо изучить условия договора и знать моменты, которые могут стать опасными для каждой из сторон. С примерами договора субаренды нежилого помещения 2023 года, можете ознакомиться ниже.

• Что такое субаренда нежилого помещения?
• Что говорит закон?
• Как составить договор субаренды нежилого помещения?
• Арендатор
• Субарендатор
• Бланк типового договора субаренды
• Образец договора субаренды нежилого помещения 2023 года
• Акт приема-передачи нежилого помещения
• Чем опасна субаренда нежилого помещения?

Что такое субаренда нежилого помещения?

Субаренда — переуступка аренды третьему лицу с согласия собственника нежилого помещения.

При этом арендатор вправе сдать в субаренду только часть занимаемых площадей. Такой вариант зачастую используют предприниматели, которые взяли у собственника довольно большое помещение по фиксированной невысокой стоимости и распределили на несколько площадей под аренду. Тогда арендатор вправе, заключить договор субаренды и получать за это материальную выгоду.

Что говорит закон?

Относительно субаренды действуют нормы Гражданского кодекса, в статье 615 которого говорится о том, что арендатор недвижимого имущества вправе:

• отдавать имущество в пользование безвозмездно;
• сдавать полностью или частично в субаренду;
• передавать права арендатора третьим лицам.

Одного желания физического или юридического лица, обладающего правом аренды по соответствующему договору, для его переуступки недостаточно. Нормы в п. 2 ст. 615 ГК РФ требуют обязательно заручиться на это согласием собственника помещения. При его отсутствии сделка не будет действительной и не подлежит государственной регистрации.

Однако, заключая договор аренды, можно добавить пункт о возможности сдавать площади или их часть в субаренду.

Важно! Если собственником нежилого помещения является муниципалитет, потребуется в местной администрации получить письменное согласие на сдачу его в субаренду. Отсутствие документа влечет за собой наложение штрафных санкций и привлечение к административной ответственности арендатора.

Как составить договор субаренды нежилого помещения?

Договор сделки между двумя и более лицами – это документ, в котором должны быть установлены все основные положения взаимодействия сторон, исключая двоякое толкование и недопонимание важных пунктов.

Строгой формы соглашения не установлено законодательно, поэтому стороны должны самостоятельно его составить и подписать. Предварительно необходимо устно обговорить все моменты сделки и затем оформить их письменно.

Договор субаренды нежилого помещения должен содержать следующие данные:

• дата и место составления;
• данные о каждой из сторон, ими могут быть юридические и физические лица;
• точные и максимально полные сведения об объекте предмета договора – с указанием его точного почтового адреса, общей площади и иных существенных параметров, которые помогут идентифицировать его среди подобных;
• права и обязанности каждой из сторон;
• срок действия договора;
• стоимость, сроки и форма оплаты;
• полные данные сторон;
• подписи.

Приложением к договору может выступать согласие собственника на переуступку прав аренды и передаточный акт нежилого помещения.

Важно уточнить моменты по срокам договора субаренды:

• все договора сроком более 12 месяцев подлежат государственной регистрации;
• срок по договору субаренды не может быть больше, чем по договору аренды;
• документ не продлевается автоматически по истечении указанного срока, требуется перезаключение нового соглашения.

Подробнее остановимся на правах и обязанностях каждой из сторон сделки. Они требуют отдельного внимания.

Арендатор

Обязанностью этой стороны является предоставление нежилого помещения в состоянии, пригодном для эксплуатации. Следует учесть момент при сдаче части площади. Если общие имеют подключение к коммуникациям: воде, канализации, электричеству, теплу, то часть также должна иметь к ним доступ или не иметь по договоренности сторон. Этот нюанс прописывается отдельно.

Арендатор обязан ознакомить субарендатора с путями эвакуации, а также правила внутреннего распорядка, действующего на территории этого нежилого помещения.

К правам стороны можно отнести:

• проведение проверок соблюдения условий соглашения, которые проводятся в присутствии субарендатора и только в рабочие часы;
• требование представить документы, подтверждающие согласованный в договоре вид использования площадей;
• проводить текущие и капитальные ремонты в переданных в субаренду нежилых помещениях, предварительно уведомив сторону договора не менее, чем за 30 дней до их начала. В период ремонта субарендатор не сможет осуществлять свою деятельность, поэтому плата за этот срок взиматься не должна;
• устанавливать режим работы и использования нежилых площадей в выходные и праздничные дни.

Субарендатор

В обязанности этой стороны договора входит:

• использование полученных площадей только для целей, установленных договором;
• соблюдение технических и пожарных норм;
• ликвидация последствий аварийных ситуаций, компенсация нанесенного ущерба по причине собственных действий;
• своевременное внесение арендной платы на условиях, прописанных в договоре;
• уведомление арендатора о досрочном прекращении договора не позднее, чем за 30 дней.

Это основные пункты обязанностей, обе стороны по согласованию могут расширить перечень. Дополнительно необходимо указать право или отсутствие возможности субарендатора на внесение конструктивных изменений в помещение.

В договоре субаренды часто устанавливаются особые условия, которыми предусмотрена защита интересов обеих сторон. Например, неотделимые улучшения предмета договора будут являться собственностью арендодателя.

Бланк типового договора субаренды

Первый договор более детальный и подлежит государственной регистрации, второй краткосрочный и универсальный заключенный менее чем на год.

Скачать бланк:

Образец договора субаренды нежилого помещения 2023 года

Заполненный образец договора субаренды нежилого помещения между ИП и ИП:

Акт приема-передачи нежилого помещения

К договору можно приложить передаточный акт нежилого помещения, бланк которого можете скачать ниже:

Образец акта приема-передачи в субаренду нежилого помещения:

Чем опасна субаренда нежилого помещения?

Перечислим ряд «подводных камней» сделки и риски, связанные с ними.

1. При заключении договора субарендатору бывает достаточно сложно настоять на своей редакции договора. Основным будет первоначальное соглашение собственника и арендатора. Поэтому последний должен придерживаться условий, установленных собственником. В этом случае субарендатору целесообразно запросить первоначальный договор и изучить его.
2. Особое внимание нужно обратить на срок сдачи в аренду нежилых площадей. Если в соглашении о субаренде будет указана дата окончания позднее, то для второй стороны существуют риски. Поэтому подписывать документ следует со сроком не позднее даты по договору аренды.
3. Использование помещений по целевому назначению является еще одним важным моментом. Риски могут возникнуть при желании взять площади под офисные помещения, а заключить договор субаренды склада. Запросите технический паспорт объекта у арендатора и уточните, для каких целей его можно использовать.
4. Обязательно наличие согласия от собственника на сдачу площадей в субаренду. Лучше иметь на то письменное разрешение или ссылку на основной договор аренды с возможностью переуступки права у арендатора. На муниципальные нежилые помещения обязательно получение согласия в письменном виде.
5. Арендатор обладает правом прекратить действие договора до установленного срока (ст. 608 ГК). Оспорить его решение невозможно, но предусмотреть в соглашении такой момент реально. Достаточно вписать пункт о неустойке в случае досрочного расторжения договора по вине арендатора.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Оцените статью:

[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]

Что-то пошло не так

Что-то пошло не так

Рубрикатор

• Бухгалтеру
• Юристу
• Кадровику
• Физическому лицу

• • Формы и отчеты
  • Налоги и взносы
  • Учет и платежи
  • Расчеты с работниками
• • Документы
  • Суд
  • Корпоративное право
• • Кадровые документы
  • Трудовые отношения
  • Отчеты и контроль
  • Общие вопросы
  • Охрана труда
• • ИП и самозанятость
  • Работа. Служба
  • Здоровье
  • Семья
  • Имущество. Жилье
  • Документы
  • Льготы. Пенсии

• 2-НДФЛ
• СЗВ-К
• СЗВ-М
• 4-ФСС
• Авансовый отчет
• Товарно-транспортная накладная
• КУДИР
• Декларация (статьи, образцы)
• Отчетность (статьи, образцы)
• Статистика (статьи, образцы)

• Налоги (статьи, образцы)
• НДС (статьи, образцы)
• НДФЛ (статьи, образцы)
• УСН (статьи, образцы)
• ЕСХН
• Страховые взносы
• Патент
• Взносы
• Коэффициент-дефлятор
• ПФР (статьи, образцы)
• ФСС (статьи, образцы)
• ЕНВД

• Бухучет (статьи, образцы)
• БСО
• Инвентаризация
• Учетная политика (статьи, образцы)
• Учет (статьи, образцы)
• Подотчет (статьи, образцы)
• КБК
• Товарно-материальные ценности (статьи, образцы)
• РКО
• ПБУ
• Проводки
• Касса (статьи, образцы)
• План счетов
• Амортизация
• Оплата
• Неустойка
• Расчетный счет (статьи, образцы)
• Платежи
• Платежка (статьи, образцы)
• Долги
• Расчетный счет ООО
• ККТ (статьи, образцы)
• Онлайн-касса
• 1С
• Акты
• Банк
• Накладная
• Реквизиты
• Поставщик
• Деньги
• Журнал
• Банк
• Путевой лист
• Импорт
• Сделки
• Склад (статьи, образцы)
• Товар
• Финансы
• ЭЦП

• Зарплата (статьи, образцы)
• Расчетные листки
• Пособия
• Премия (статьи, образцы)
• Алименты
• Оплата труда
• Матпомощь (статьи, образцы)
• Выплаты
• Вычет
• Матответственность (статьи, образцы)
• Льготы
• Компенсация
• Беременность
• Больничный

• Договор (статьи, образцы)
• Документооборот
• Документы (статьи, образцы)
• Записки
• Заполнение
• Запрос
• Агент
• Доверенность (статьи, образцы)
• Соглашение
• Протокол
• КП
• Лицензии
• Делопроизводство
• Письмо
• Подпись
• Приказ
• Приложение
• Заявление (статьи, образцы)
• Жалоба
• Удостоверение
• Формы и образцы
• Характеристика
• Претензия
• Транзит
• Транспорт
• Перевозки
• Почта
• Нотариус
• Таможня

• Иски (статьи, образцы)
• Ходатайство
• Жалоба
• Суд (статьи, образцы)
• Судебный приказ
• ФАС

• Коммерческая тайна
• Ликвидация
• Ликвидация компании
• НКО
• Обособленное подразделение
• ООО (статьи, образцы)
• Директор
• Аренда
• Акционер
• Банкротство (статьи, образцы)
• Регистрация
• Реестр
• Кадастр
• КНД
• Безопасность
• Проверки
• Инвестиции
• Строительство (статьи, образцы)
• Ремонт

• Эффективный контракт
• Трудовой договор
• Трудовые книжки
• Трудовая книжка
• Должностные инструкции
• Должностные обязанности
• Больничный
• Медкнижка
• Трудовой кодекс
• ТК РФ

• Прием на работу (статьи, образцы)
• Увольнение (статьи, образцы)
• Сокращение
• Командировка (статьи, образцы)
• Отпуск (статьи, образцы)
• Отгул
• Дисциплина
• Рабочее время
• Обучение
• Собрание
• Гражданская служба

• Центр занятости
• Персональные данные (статьи, образцы)
• Видеонаблюдение
• ГИТ

• Кадры (статьи, образцы)
• Аттестация

• Эвакуация
• Электробезопасность
• Техника безопасности
• СОУТ (статьи, образцы)
• Спецодежда
• Охрана труда (статьи, образцы)
• Травматизм
• Пожарная безопасность
• СЭС
• Медосмотр (статьи, образцы)

• ИП (статьи, образцы)
• Расчетный счет ИП
• Самозанятые

• Стаж
• Резюме
• Работа (статьи, образцы)
• Судимость
• Армия
• Военные

• ДМС
• Карантин
• Коронавирус
• Медицина (статьи, образцы)

• Наследство (статьи, образцы)
• Супружество
• Школа

• Автомобили
• Земля (статьи, образцы)
• Недвижимость (статьи, образцы)
• Страхование (статьи, образцы)
• ОСАГО
• ЖКХ

• ИНН
• Паспорт
• Водительские права
• Загранпаспорт

• Пенсии (статьи, образцы)
• Ветеран труда

Как арендовать дом: работа и требования к доходу

В этой статье:

Арендодатели обычно ожидают, что у новых арендаторов будет достаточно денег и хороший послужной список погашения, прежде чем доверить им свою собственность. Поэтому, когда вам интересно, как арендовать дом, знайте, что ваш доход, кредит и предыдущая история аренды и трудоустройства имеют решающее значение.

• Ваш будущий арендодатель хочет знать, что ваш доход стабилен и что он, вероятно, сохранится в обозримом будущем
• Ваш кредитный отчет и оценка говорят владельцам недвижимости, насколько хорошо вы управляли своими платежами в прошлом далеки от совершенства, или вы новичок в использовании кредита и у вас нет предыдущей истории аренды, вы можете арендовать, вложив больше денег вперед или найдя поручителя — кого-то с хорошей кредитной историей и хорошим доходом. подписать договор аренды.

  Прыжки с барьерами: требования к аренде дома

  Этих порогов работы и дохода не существует, потому что домовладельцы — снобы, предпочитающие определенные занятия. Немногие ходят на вечеринках, хвастаясь «моим жильцом, доктором» или «моим жильцом, адвокатом». Это потому, что они должны быть уверены, что арендаторы могут позволить себе стабильно платить арендную плату. И история стабильной работы и дохода дает им ценную уверенность в этом.

  Это ставит определенные группы в невыгодное положение, в том числе некоторых самозанятых людей, тех, кто живет на пособие, и лиц с большими и недавними пробелами в резюме. Даже у пенсионеров бывают проблемы. Но не отчаивайтесь, если вы относитесь к одной из этих групп. Читайте дальше, чтобы узнать о некоторых обходных путях.

  Кредитный рейтинг аренды: вам может потребоваться более высокий FICO для аренды, чем для покупки

  Пороги дохода

  Хотя арендодатели окружены множеством правил, никто, кроме них, не диктует свои требования к работе и доходам, чтобы арендовать дом. Каждый может установить свои собственные пороги — или не иметь их вообще.

  Кто устанавливает и не устанавливает пороговые значения?

  Те, у кого меньше всего готовых стандартов, скорее всего, мелкие землевладельцы. Это, возможно, те, кто владеет от одного до 20 арендных домов. Они, как правило, очень практичны в своем бизнесе и часто предпочитают рассматривать заявки на аренду в раунде. Некоторые предпочитают свои инстинкты внешней информации и могут даже не беспокоиться о проверке кредитоспособности и биографических данных.

  Большинство крупных корпоративных арендодателей (они могут владеть десятками тысяч домов) и агентств по аренде используют строгие критерии при отборе арендаторов. Они могут даже оставить принятие решений своим компьютерным системам. С ними вы можете обжаловать решение. Но вам нужно будет привести веские доводы в пользу того, почему вы должны быть исключением.

  Самый распространенный порог дохода

  Мы знаем, что пороговые значения не установлены. Но есть один, которым пользуются многие арендодатели. И это то, что ваши общие расходы на жилье не должны превышать 30 процентов (иногда 33 процента) вашего дохода после уплаты налогов.

  Что такое «расходы на жилье»? Ну, арендная плата, как правило, самый большой компонент. Однако они также включают в себя любые коммунальные услуги, которые вы (а не ваш арендодатель) должны платить, а также любые «дополнительные услуги», такие как парковка и хранение.

  Проблемы с правилом 30 процентов

  30-процентный порог восходит к Национальному жилищному акту Соединенных Штатов 1937 года. И он никогда не предназначался для того, чтобы быть чем-то большим, чем эмпирическим правилом.

  Думайте об этом как о правилах индекса массы тела (ИМТ). Они тоже не универсальны. Вот почему спортсмены в отличной форме и с большой мускулатурой могут быть классифицированы как страдающие ожирением.

  Таким образом, если у вас простой, недорогой образ жизни, мало долгов и много активов, вы можете легко позволить себе платить 40 процентов своего дохода после уплаты налогов на расходы на жилье. Но, наоборот, человеку с огромными остатками на кредитной карте может быть трудно найти 20 процентов. Если вы нарушили правило 30 процентов, попробуйте сесть с арендодателем и доказать, почему вы являетесь финансовым эквивалентом в высшей степени спортивного и мускулистого спортсмена.

  Пороги занятости

  Мы уже установили, что арендодатели больше заинтересованы в размере и непрерывности вашего дохода, чем в вашей профессии. Конечно, если вы переходите с высокооплачиваемой работы на работу с маленькой зарплатой, это будет актуально.

  Но, как правило, вы больше всего выиграете, если у вас будет постоянный трудовой стаж. Очевидно, что это должен быть доход, который делает арендную плату за дом, который вы хотите купить, доступной.

  Для большинства это легко доказать. У вас есть документальные доказательства в виде квитанций об оплате, W2 и так далее. Но что, если вы находитесь в одной из тех групп, где эта документация недоступна?

  Индивидуальный предприниматель

  Если вы достаточно успешный самозанятый человек, есть большая вероятность, что вы выполните требования арендодателя, чтобы арендовать дом. Но вам придется доказывать это разными способами от сотрудника.

  Соберите вместе документы, показывающие ваш недавний заработок. Они могут включать банковские выписки за последние несколько месяцев и налоговые декларации за последние три года. Вы можете убедить арендодателей, что у вас есть реалистичные ожидания, что ваш доход будет продолжаться, показав им действующие контракты с покупателями или клиентами. Если все это делает вас пограничным случаем, вы можете подтолкнуть окончательное решение, показав, что у вас есть значительные сбережения.

  Пенсионеры

  Опять же, речь идет о предоставлении документов, отличных от тех, которые ожидаются от текущего сотрудника. Вы можете подтвердить свой доход, предоставив свежие копии выписок:

  • Банковские счета
  • Сберегательные счета
  • 401(k)
  • Другие пенсии
  • Социальное обеспечение

  Вы также можете получить письмо от своего банка, бухгалтера или любого траста, в котором вы состоите. бенефициар. Он должен подтвердить, что, по мнению подписавшего, вы хорошо справляетесь с арендной платой.

  Все

  Существует несколько обходных путей, которые часто могут превратить отказ в аренде в одобрение. Однако они доступны не всем потенциальным арендаторам.

  1. Найдите поручителя. Попросите кого-нибудь с хорошей кредитной историей и хорошим доходом подписать договор об аренде, и ваши проблемы могут быть решены. Но знайте, насколько это большая просьба: ваш поручитель будет нести ответственность за вашу арендную плату, если вы не сможете ее заплатить. гораздо больший депозит, чем стандартный, возможно, на счет условного депонирования. Просто убедитесь, что ваши деньги защищены законом

  И, конечно же, вы можете найти арендодателей, которые будут рады взять на себя арендаторов с квадратной привязкой. Большинство крупных арендодателей и агентств по аренде предлагают только круглые отверстия, когда дело доходит до установления их требований к аренде дома. Но многие мелкие арендодатели предлагают ямы самых разных форм и размеров. И вы могли бы подойти прямо.

  12 Необходимые документы по аренде для арендодателей

  Аренда требует небольшого количества документов. Во-первых, вам нужно определить, является ли недвижимость хорошей инвестицией, проведя расчеты и проведя комплексную проверку.

  После того, как вы купили недвижимость, вам нужно убедиться, что у вас есть все необходимые документы по аренде, и убедиться, что вы держите их в порядке — вот где Landlord Studio вступает в дело, чтобы поддерживать все ваши учетные записи в актуальном состоянии.

  В этой статье мы описываем основные документы арендодателя, и, конечно же, у нас есть наш документ об аренде и страницы ресурсов, где вы можете найти дополнительную документацию.

  1. Договор аренды

  Жилая

  Наиболее важным документом по аренде в арсенале арендодателя является договор аренды. В договоре аренды оговариваются юридические условия сдачи в аренду арендатору. Без хорошей аренды арендодатели, среди прочего, оставляют себя открытыми для дорогостоящих судебных исков. Это также делает практически невозможным выселение арендатора (даже если он не платит арендную плату), поскольку нет юридического документа, устанавливающего, что арендатор действительно обязан это делать.

  Хорошо составленный договор аренды разъяснит все условия договора аренды и будет включать правила, положения и обязательства как арендодателя, так и арендатора.

  Создайте новый документ

  Коммерческая недвижимость

  Если вы решили сдать в аренду коммерческую недвижимость, договор об аренде немного отличается, и хорошей идеей будет заключение договора об аренде коммерческой недвижимости, защищающего обе стороны.

  Договор коммерческой аренды обычно включает ту же информацию, что и стандартный договор аренды жилого помещения, а также:

  • Для чего будет использоваться недвижимость;
  • Разрешенное использование внутри здания;
  • Налоги, страхование и техническое обслуживание;
  • Варианты оплаты и продления аренды.

  Создать новый документ

  2. Соглашение о совместном подписании

  Некоторые арендаторы, особенно молодые арендаторы, могут не иметь достаточных доказательств кредитного рейтинга или истории аренды, и поэтому может быть трудно определить, является ли они будут хорошими арендаторами и будут в состоянии или достаточно ответственны, чтобы платить арендную плату вовремя и в полном объеме.

  Тем не менее, вы можете захотеть сдать аренду этим арендаторам. В этом случае хорошей идеей будет нанять поручителя по договору аренды (обычно это родитель или опекун), который возьмет на себя юридическую ответственность за договор аренды, если арендатор по какой-либо причине не будет платить арендную плату.

  Создать новый документ

  3. Отчет об инспекции аренды

  Во избежание разочаровывающего сценария спора с арендатором об ущербе, нанесенном во время аренды, хорошей идеей является тщательная проверка. Этот отчет об инспекции аренды действует как контрольный список и отчеты, которые помогут вам тщательно задокументировать состояние имущества с начала аренды.

  Стоит просмотреть этот отчет с арендатором, чтобы он мог сделать какие-либо записи о состоянии имущества, которые вы могли пропустить.

  Также стоит добавить к этому документу арендодателя фотодоказательства, которые помогут избежать споров по поводу условий собственности, когда арендатор съезжает, а также послужат юридическим доказательством в случае возникновения спора.

  Скачать документ

  4. Субаренда

  Иногда арендатору необходимо сдать недвижимость в субаренду. Это может быть по разным причинам, например, они уезжают за границу на длительный период.

  Как арендодатель, вы не обязаны разрешать это, но если вы решите разрешить арендаторам субаренду, вам нужно будет создать документ о субаренде, в котором будет указано, кто будет жить (или работать) в собственности. и кто будет платить за аренду.

  Прочтите : Разрешите арендатору сдавать квартиру в субаренду

  Создайте новый документ

  5. Уведомление о непродлении аренды

  Еще один обязательный документ для арендодателей. Это уведомление используется, когда арендодатель и/или арендатор решили расторгнуть договор аренды. Это юридический эквивалент приказа арендатору уйти, как только истечет срок аренды.

  Этот документ позволяет вам воспользоваться своим правом не продлевать договор аренды, а также дает вам неконфликтный способ найти новых арендаторов, если вам это нужно. При выдаче уведомления о непродлении важно понимать законы вашего штата в отношении требуемой суммы предварительного уведомления. Если у вас есть вопросы, задайте их юристу.

  Загрузить документ

  ‍

  6. Уведомление о входе

  Бывают случаи, когда вам нужно будет войти на территорию. Например, вам необходимо проводить периодический осмотр имущества, вы хотите получить доступ для целей технического обслуживания или вам необходимо провести обычную проверку газовой или электрической безопасности.

  Многие штаты требуют, чтобы арендодатели уведомляли арендаторов о въезде как минимум за 24 часа с уведомлением арендодателя о внесении документа. Даже если ваше государство не требует этого, это любезно рассмотреть. Следует отметить, однако, что это уведомление не требуется в чрезвычайных ситуациях, таких как пожар или наводнение.

  Создать новый документ

  7. Уведомление о выселении

  Никто не хочет выселять арендатора, однако иногда это необходимо. В случае, если ваш арендатор нарушил юридические условия вашего договора аренды, вам может потребоваться избавиться от них. Первый шаг, который вам нужно сделать, это использовать этот документ, чтобы уведомить арендатора о выселении.

  Создать новый документ

  8. Документация ООО

  Создание ООО — это способ добавить уровень защиты вашей арендной платы наряду с вашей страховкой. Хотя это не является юридическим требованием для арендодателей, это может быть хорошей идеей, особенно для тех, у кого есть несколько арендных плат, для защиты от претензий по ответственности.

  Форма ООО

  Создайте собственное ООО с помощью Rocket Lawyer.

  Создать новый документ

  ООО Операционное соглашение

  Операционное соглашение определяет права и обязанности каждого члена LLC.

  Создать новый документ

  9. Уведомление о просроченной аренде

  Уведомление о просроченной аренде, также известное как Уведомление о просроченной аренде или Уведомление об уплате арендной платы, является одним из арендных документов, о котором многие арендодатели не думают примерно до тех пор, пока они не понадобятся.

  Письмо от арендодателя к арендатору, информирующее арендатора о просроченной сумме арендной платы и требующее немедленной оплаты. Это менее официальное уведомление, чем уведомление о выселении, и обычно оно отправляется вскоре после наступления срока оплаты аренды. Это первый шаг арендодателя по взысканию просроченной арендной платы до того, как ему, возможно, придется начать процесс выселения.

  В простом письме-уведомлении о просроченной аренде будут указаны следующие основные элементы:

  • Помещения: адрес и местонахождение сдаваемого в аренду имущества
  • Просроченная арендная плата: сумма денег, которую Арендатор в настоящее время должен Арендодателю
  • Плата за просрочку платежа: пеня за просрочку платежа
  • Дата вступления в силу: когда Арендатор должен начать платить новую сумму арендной платы
  • Арендатор: имя лица, в настоящее время арендующего Помещение
  • Арендодатель: имя лица, которому принадлежит Помещение

  Загрузить документ

  В программном обеспечении Landlord Studio уже существуют шаблоны электронной почты для напоминаний об аренде и уведомлений о просроченной аренде. Это устраняет трудоемкую задачу проверки того, заплатили ли они, создание уведомления о просроченной арендной плате и его отправку им. Вместо этого, если доход не зарегистрирован в системе (что будет автоматически, если вы воспользуетесь нашей онлайн-службой сбора арендной платы), к установленному сроку уведомление будет автоматически создано и отправлено.

  Узнайте больше о том, как Landlord Studio может помочь вам сэкономить время и деньги уже сегодня →

  10. Письмо о продлении аренды

  Письмо о продлении аренды должно быть отправлено нынешнему арендатору, если вы решите предложить ему продление или возобновление аренды недвижимости, в которой он в настоящее время проживает.

  Какие сведения необходимо указать в письме о продлении аренды:

  • Дата уведомления о продлении аренды.
  • Дата истечения срока действия текущей аренды.
  • Срок продления аренды. Например. 1 год, 6 месяцев и т. д.
  • Сумма арендной платы по новому договору аренды.

  Дата, до которой вам нужен их ответ, и как они могут с вами связаться.

  Загрузить документ

  Вы можете отправить предложение о продлении в виде письма, вручить его лично или отправить по электронной почте. Какой бы способ вы ни выбрали, убедитесь, что у вас есть копия для ваших письменных отчетов.

  11. Соглашение об аренде комнаты

  При сдаче в аренду комнаты в вашем доме вы должны убедиться, что у вас есть все необходимые документы на арендодателя и арендатора.

  Хотя вам не всегда необходимо предоставлять письменное соглашение об аренде (в зависимости от вашего местоположения и продолжительности их пребывания), это очень хорошая идея, чтобы защитить себя и своего арендатора. Устные договоренности бывает невероятно трудно обеспечить.

  В вашем договоре об аренде комнаты должны быть четко указаны ваши ожидания от арендатора, а также четко указаны важные детали договора, такие как:

  • Сумма арендной платы;
  • Срок уплаты арендной платы;
  • Как арендатор должен платить арендную плату;
  • Гостевая политика;
  • Использование на кухне;
  • Правила прачечной и т. д.

  Скачать документ

  12. Форма заявки на аренду

  Форма заявки на аренду позволяет арендодателям проверять потенциальных арендаторов, чтобы определить, подходят ли они для собственности, запрашивая различные личные информация. Заявки на аренду являются жизненно важным первым шагом, который арендодатель должен сделать, прежде чем заключать договор аренды.

  Узнайте, как легко собирать заявки на аренду в Интернете с помощью Landlord Studio →

  Действительная заявка на аренду обеспечивает равенство в процессе проверки при условии, что одна и та же форма распространяется среди всех потенциальных арендаторов. Это имеет решающее значение для соблюдения Федерального закона о справедливом жилищном обеспечении.
  Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении запрещает дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, национальности, религиозных предпочтений, пола, возраста, семейного положения или инвалидности.

  ПРИМЕЧАНИЕ. В штате Калифорния арендодателям также запрещено задавать вопросы об иммиграционном статусе или гражданстве в заявлении об аренде.

  Загрузить документ

  Документы арендодателя: Final Words

  Это краткий список некоторых наиболее важных документов, необходимых вам как арендодателю. Конечно, есть и другие документы, которые могут вам понадобиться в определенных сценариях, и если вы не нашли здесь то, что ищете, вы можете проверить наши документы по аренде и страницы ресурсов.

  Даже если вы являетесь опытным арендодателем с многолетним стажем, всегда полезно спросить у юриста, существуют ли какие-либо новые законы об аренде, о которых вам необходимо знать, или существующие законы, которые изменились в вашем штате. Получив необходимую вам юридическую консультацию и подготовив необходимые документы для защиты вашей собственности, вы можете гарантировать, что у вас и ваших арендаторов будут хорошие профессиональные отношения на протяжении всего срока их аренды.