Содержание
Что нужно проверить в кредитной истории перед получением ипотеки? Ипотека и субсидии. Статьи о недвижимости, строительстве и ремонте. СИБДОМ
Принимая решение о выдаче ипотеки, банк анализирует кредитную историю заемщика. В этом документ его интересует два момента. Во-первых, долговая нагрузка потенциального клиента (сколько у заемщика действующих кредитов в настоящий момент). Во-вторых, изучение кредитной истории позволяет банку понять, насколько ответственно заемщик раньше относится к выполнению взятых на себя обязательств.
Поэтому прежде чем обращаться за ипотекой в банк, заемщику самому нужно проверить кредитную историю. Дважды в год заказать ее можно совершенно бесплатно. Имея подтвержденную учетную запись на портале «Госуслуг», получить кредитную историю можно за несколько минут. Делать запросы во все существующие бюро кредитных историй (БКИ) для этого не нужно. Достаточно ограничиться тремя, куда информацию о платежной дисциплине заемщиков подают крупнейшие банки – «Национальное бюро кредитных историй» (НБКИ), «Объединенное бюро кредитных историй» (ОКБ) и «Эквифакс».
Узнать свой персональный кредитный рейтинг
Первое, что нужно проверить,– это персональный кредитный рейтинг (ПКР). ПКР — оценка, которую каждое кредитное бюро присваивает заемщику на основе информации о том, как клиент банка раньше платил по кредитам. Если кредитная история содержит развернутую информацию о платежной дисциплине заемщика, то персональный кредитный рейтинг показывает то же самое в сжатом виде. Кредитный рейтинг дает возможность оценить вероятность получения того или иного вида кредита. Чем выше рейтинг, тем больше шансы заемщика на одобрение ипотеки.
Значение кредитного рейтинга у всех кредитных бюро находится в диапазоне от 0 до 999 баллов. При этом оценка, которую одному и тому же заемщику присваивают разные кредитные бюро, может отличаться. Причина заключается в разнице в методиках расчета ПКР, которую использует каждое кредитное бюро. Однако общие принципы расчета у всех одни: баллы к кредитному рейтингу добавляют вовремя выплаченные кредиты, а потерять их можно за нарушение платежной дисциплины и появление просрочек.
Проверить наличие просрочек в кредитной истории
Второй момент, который нужно изучить в кредитной истории, — были ли у заемщика раньше при выплате кредита просрочки. А если были, то какие они. Многие банки допускают наличие просрочки до 30 дней. Серьезной считается просрочка свыше 30 дней. Ряд банков будет рассматривать клиентов, имевших в прошлом просрочки от 30 до 60 дней. Но в таком случае от клиента могут потребовать объяснений, почему они произошли. При наличии просрочек в 90 дней и более заемщик получит отказ. И абсолютно для всех банков важно, чтобы к моменту обращения за ипотекой просрочка уже была полностью погашена. Никто не возьмется работать с заемщиком, у которого в кредитной истории значится действующая просрочка.
Важно и то, когда именно у заемщика возникла просрочка по кредиту. Если с этого момента произошло несколько лет, банк может о ней не узнать. Дело в том, что банки проверяют кредитную историю не за все время ее существования, а только за последние несколько лет. Причем этот срок отличается в зависимости от банка. Большинство кредитных организаций анализирует, как заемщик нес взятые на себя обязательства в последние 3 года, но есть и такие, что смотрят кредитную историю только за 2 года, предшествующих обращению за ипотекой. И если в прошлом заемщик допускал просрочки, с момента которых прошло 3 года, а после этого брал кредиты и аккуратно их выплачивал, старые просрочки банк не увидит. Поэтому исправить кредитную историю можно, получая кредиты и вовремя их погашая, таким образом в кредитной истории формируются новые записи.
Проверить в кредитной истории, кто выдавал кредиты
Причиной отказа в выдаче ипотеке может стать не только наличие в кредитной истории информации о длительных просрочках, но и, например, то, что заемщик ранее получал кредиты в микрофинансовых организациях. Если в кредитной истории заемщика есть отметка о получении займа в МФО, это значительно повышает риск отказа в получении ипотеки. С точки зрения банка, если заемщик обращался за кредитом в такую организацию, значит, его дохода не хватало на какую-то небольшую покупку, и он вряд ли сможет нести такое серьезное обязательство как ипотека. К таким клиентам относятся очень настороженно. Иногда заемщики оформляют займ в МФО, сами того не зная. Многие магазины предоставляют кредиты клиентам не через банк, а через МФО. Заемщик мог купить, например, мебель в рассрочку, думая, что приобретает ее в кредит банка, а на самом деле деньги на покупку ему выдало МФО. Так в кредитной истории появляется отметка, которую не любят банки.
Оценить свою долговую нагрузку
Еще один момент, что нужно проверить, — кредитная нагрузка, обязательства, которые клиент банка несет в настоящий момент. Хватит ли получаемого заемщиком дохода на то, чтобы выплачивать те кредиты, что у него уже есть, и платить по ипотеке. Считается, что на выплату всех кредитов у заемщика должно уходить не более 45% ежемесячного дохода. Высокая закредитованность (на момент обращения за ипотекой заемщик уже имеет несколько действующих кредитов) является одной из самых распространенных причин отказа в ипотеке. Оценивая кредитную нагрузку, банки учитывают не только те кредитные карты, которыми заемщик пользуется, но и те, что он не активировал на данный момент. В банке считают, что он может начать ими пользоваться в любой момент. Часто банки выдают клиентам, у которых много кредитов, согласие на выдачу ипотеки с отлагательным условием. Ипотеку им выдадут после того, как они закроют потребительский кредит. Что касается кредитных карт, то их, как правило, закрывать не нужно, достаточно просто перед обращением за ипотекой снизить лимит.
Наконец, нужно помнить, что разные банки по-разному подходят к оценке кредитной истории. И что для одного банка неприемлемо, другой банк с более высоким аппетитом к риску будет готов рассматривать. Для одного банка наличие в прошлом в кредитной истории просрочки до 60 дней станет безусловной причиной для отказа, другой готов работать с таким заемщиком. Как правило, более лояльно оценивают заемщика банки, которые не входят в десятку лидеров по выдаче ипотеки. Таким образом они конкурируют за клиентов с крупными игроками ипотечного рынка. Процентная ставка по кредиту в таком банке может оказаться немного выше, чем у ведущих банков, но заемщик сможет получить необходимый ему кредит.
© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru
как получить и что нужно знать — Блог Райффайзенбанка R-Media
Семьи, в которых есть дети с инвалидностью, могут получить семейную ипотеку по ставке до 6 %. Рассказываем, какие в этом случае нюансы по условиям и какие документы понадобятся.
В России есть несколько льготных ипотечных программ с господдержкой по сниженной ставке.
Для кого | Срок действия программы | Ставка |
---|---|---|
Те, кто хочет купить строящееся или готовое жилье на первичном рынке у застройщика | Продлена до 1 июля 2022 года | До 7 % годовых |
Военнослужащие | Ограничений по срокам действия программы не установлено | От 6,6 до 9 % годовых в зависимости от банка |
Те, кто готов купить жилье или земельный участок под строительство в сельской местности | Ограничений по срокам действия программы не установлено | До 3 % годовых |
Те, кто готов купить или построить жилье на Дальнем Востоке | Действует до 31 декабря 2024 года | До 2 % годовых |
Семьи с детьми | Продлена до 31 декабря 2023 года | До 6 % годовых, действуют особые условия для жителей ДФО |
Далее рассмотрим подробнее программу для семей, в которых есть ребенок с инвалидностью. Они могут получить ипотеку, но есть небольшие нюансы относительно документов и условий
В 2018 году в России заработала семейная ипотека — льготный ипотечный кредит для семей с детьми. За три с лишним года этой программой воспользовались свыше 160 тыс. семей.
За время работы программы условия несколько раз менялись. Ее первая версия позволяла оформить ипотеку под 6 % годовых при наличии в семье второго и последующих детей. Но длительность действия льготной ставки зависела от того, после рождения какого ребенка семья обращалась за заемными средствами.
В апреле 2019 года условия программы изменились — власти закрепили льготную ставку на весь срок действия кредита. Тогда же начала действовать сниженная ставка для семей, которые покупали жилье в Дальневосточном федеральном округе, — это тоже часть программы семейной ипотеки. Кредит с господдержкой при рождении первого ребенка могли взять только семьи, в которых есть малыш с инвалидностью, для остальных программа начинала действовать после рождения второго и последующих детей. Но в 2021 году власти приняли решение сделать условия программы едиными для всех семей.
С 23 августа 2021 года правительство продлило программу до 2024 года. Теперь ее действие распространяется на все семьи, даже с одним ребенком, который родился с начала 2018 года до конца 2022 года. Сама ипотека для семей с детьми может быть оформлена до 31 декабря 2023 года. Субсидирование ипотеки происходит следующим образом: государство компенсирует разницу между реальной и конечной ставкой, в том числе по льготной ипотеке для семей с детьми с инвалидностью.
Постановление от 23.08.2021 №1392
Если в семье родился ребенок с инвалидностью и даже если инвалидность установлена после 2022 года, то оформить ипотеку по этой программе можно до конца 2027 года. В этом случае год рождения ребенка значения не имеет. Например, если ребенку оформят инвалидность 1 июня 2022 года, то кредит по семейной ипотеке можно взять и в 2025 году.
Оператор программы «Семейная ипотека» — «Дом.рф». Это финансовый институт развития в жилищной сфере. Через него реализуется большинство льготных программ покупки жилья. С программой семейной ипотеки работают большинство банков, включая Райффайзенбанк. Каждому банку государство выделяет его собственный лимит средств на участие в программе, поэтому если заявку на семейную ипотеку не одобрили в одном банке, то можно обратиться в другой.
Условия программы следующие:
- за ипотекой может обратиться один из родителей — обоим супругам не обязательно брать льготную ипотеку как заемщик и созаемщик. Созаемщиком может выступить любой человек, который подойдет по условиям банка, обычно это гражданский супруг или близкий родственник;
- продавцом жилья должен быть застройщик. Однако в некоторых банках есть возможность взять кредит под покупку квартиры по ДУПТ у физлица или юрлица;
- заемщик и его ребенок или дети должны быть гражданами РФ;
- взять кредит может родитель или усыновитель, если дата рождения ребенка соответствует заявленному в программе периоду;
- по программе можно получить новый кредит или рефинансировать старый, чтобы улучшить жилищные условия.
Каждый банк может устанавливать дополнительные условия кредитования, например более низкую ставку или расширенный пакет документов для подачи заявления на кредит. Но основные параметры кредитования — срок, сумма кредита и предельная ставка по нему — общие для всех кредиторов:
- Минимальный первоначальный взнос по кредиту в рамках программы — 15 %. Это значит, что заемщику нужно внести не менее 15 % от стоимости недвижимости из своих денег или за счет материнского капитала. На 2021 год его сумма составляет 483 000 ₽ при рождении первого ребенка, 639 000 ₽ — при рождении второго. Но такая возможность есть не во всех банках — уточняйте это заранее.
А многодетные семьи могут получить выплату в размере до 450 000 ₽ на погашение семейной ипотеки. - Максимальная процентная ставка на весь срок кредитования равняется 6 % годовых.
Чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка. Для жителей Дальневосточного федерального округа действует пониженная ставка — до 5 %.
- Максимальная сумма кредита зависит от региона, в котором покупается жилье. Например, для столицы и Московской области, а также Санкт-Петербурга и области это 12 млн ₽ для приобретения жилого помещения. Для других регионов — 6 млн ₽. Сама стоимость жилья может быть выше, в этом случае разницу семьям придется оплатить из своих средств.
Для покупки по программе семейной ипотеки доступны пять видов жилья:
- квартира в готовой новостройке;
- квартира в строящемся жилом комплексе;
- готовый частный дом с земельным участком;
- земельный участок, где планируется построить жилье;
- недвижимость на вторичном рынке в сельских поселениях Дальневосточного федерального округа.
Если речь идет о строительстве индивидуального жилого дома или покупке земельного участка с дальнейшим строительством на нем, то нужно предоставить банку официальный договор подряда с юрлицом или ИП.
Например, в Райффайзенбанке в 2021 году семейную ипотеку можно получить по ставке 5,19 % годовых на срок от 1 года до 30 лет и на сумму от 1 до 12 млн ₽. Если заемщик откажется от личного страхования в рамках комплексного договора, то ставка поднимется до 6 % годовых. Целью кредитования может быть покупка квартиры у юрлица по договору долевого участия, а также у физлиц или юрлиц по договору уступки прав требования. Также ипотеку можно взять на покупку таунхауса у юрлица, которое является первым собственником по договору купли-продажи. Исключением здесь будут инвестиционные фонды и управляющие компании.
Условия ипотеки для семей, в которых есть ребенок с инвалидностью, и процесс обращения за ней не отличаются от описанных. Но для этих семей увеличен срок получения кредита: в случае установления инвалидности после 2022 года семья сможет оформить ипотеку до 2027 года. В этом случае из документов понадобятся:
- заявление-анкета на получение кредита;
- анкета с личными данными заемщика;
- паспорт;
- свидетельство о рождении;
- свидетельство о браке, если есть;
- копия трудовой книжки и трудового договора заемщика;
- справка 2-НДФЛ с работы за последние 12 месяцев;
- документы, которые подтверждают инвалидность ребенка, например справка от медико-социальной экспертизы.
Постановление от 23.08.2021 №1392
Чтобы установить инвалидность, необходимо иметь направление на медико-социальную экспертизу. Его может выдать городская или районная поликлиника, пенсионный фонд или территориальный орган соцзащиты. При обращении в два последних учреждения потребуется специальное заключение врача, в котором перечислены основания для получения инвалидности.
Постановление Правительства РФ № 95 «О порядке и условиях признания лица инвалидом»
Если в направлении на МСЭ отказали, то должны выдать справку, на основании которой можно обратиться в бюро МСЭ самостоятельно (п. 19 Постановления от 20.02.2006 № 95).
По результатам медико-социальной экспертизы комиссия выдает на руки справку об инвалидности. Происходит это в течение 30 рабочих дней с подачи заявления или регистрации направления на МСЭ в бюро.
Для детей до 18 лет категория инвалидности может быть установлена на срок от 1 года до 5 лет. По истечении этого срока необходимо проходить переосвидетельствование, то есть продление инвалидности. Если комиссия откажет семье в продлении, ее решение можно оспорить. Как правило, банк готов подождать, пока не закончится разбирательство по этому вопросу.
Банк имеет право запросить необходимые обновленные документы в случае, если срок действия инвалидности закончился, а также потребовать пересмотра условий по семейной ипотеке в случае снятия с ребенка инвалидности. Но на практике банки обычно руководствуются документами, поданными при получении кредита, и не проверяют изменение статуса инвалидности после, поскольку речь идет о ребенке заемщика, а не о нем самом.
Так выглядит справка об инвалидности
Обычно банки стараются описать все условия получения ипотеки, но иногда потенциальные заемщики невнимательно изучают тарифы или неверно понимают особенности продукта. В соцсетях семьи, в которых есть дети с инвалидностью, обращают внимание на следующие проблемы, с которыми можно столкнуться при получении ипотеки.
Проблема 1. Невозможно рефинансировать старый кредит как семейную ипотеку
Если ипотечная недвижимость, которую вы планируете рефинансировать, покупалась у физлица, то многие банки откажутся рефинансировать ее по программе «Семейная ипотека». Но у некоторых банков условия более щадящие. Поэтому заранее уточните в интересующем вас банке, предоставляет ли он такую возможность.
Проблема 2. Кредит невозможно получить без официального трудоустройства
Практически все банки выдают залоговые кредиты только при наличии у заемщика официального места работы и возможности подтвердить доход. Так финансовые учреждения снижают свои риски. Как правило, в этом случае можно решить проблему, если привлечь созаемщика, который может подтвердить официальный доход.
Но в некоторых банках семейную ипотеку могут получить родители даже без официального трудоустройства. Например, в Райффайзенбанке такая возможность есть для ИП и самозанятых. В этом случае стоит уточнить в банке, какие документы потребуются для подтверждения дохода.
Если семейную ипотеку по каким-то причинам не одобрили, можно обратиться за кредитом по программе обычной льготной ипотеки. Максимальная ставка по ней ненамного выше — до 7 % годовых, а сумма кредита ограничена 3 млн ₽.
Такие семьи могут рассчитывать и на другую поддержку государства, например:
- ежемесячную выплату для безработного родителя или опекуна по уходу за ребенком;
- ежемесячную выплату для ребенка;
- бесплатные лекарства;
- путевку в санаторий для ребенка на 21 день;
- компенсацию затрат родителей на воспитание и образование ребенка;
- получение земельного участка.
Постановление Правительства РФ № 95 «О порядке и условиях признания лица инвалидом»
Какие документы нужны для заявки на ипотеку?
Наши эксперты отвечают на вопросы читателей о покупке жилья и пишут объективные обзоры продуктов (вот как мы оцениваем ипотечные кредиты). В некоторых случаях мы получаем комиссию от наших партнеров; тем не менее, наши мнения являются нашими собственными.
- Кредиторы должны изучить ваш доход, активы, кредит и задолженность, прежде чем предоставить вам право на получение ипотечного кредита.
- Будьте готовы предоставить платежные квитанции, формы W-2, налоговые декларации, банковские выписки и любые другие документы, подтверждающие вашу способность погасить кредит.
- Заблаговременная подготовка документов может помочь процессу пройти более гладко.
LoadingЧто-то загружается.
Спасибо за регистрацию!
Получайте доступ к своим любимым темам в персонализированной ленте, пока вы в пути.
Для получения ипотеки требуется много документации. Чтобы убедиться, что вы можете позволить себе выплатить деньги, которые вы занимаете, ваш ипотечный кредитор тщательно изучит вашу финансовую историю.
Это означает, что вас попросят предоставить много доказательств того, что у вас есть достаточный доход, кредит и активы, чтобы претендовать на получение кредита. Заблаговременная подготовка всех этих документов может помочь сделать этот процесс более гладким.
«Хотя процесс подачи документов для обработки вашего кредита может показаться трудоемким на сегодняшнем быстро меняющемся и конкурентном рынке покупки жилья, документация, которую вы предоставляете для процесса андеррайтинга, может иметь большое влияние на то, сколько времени потребуется для обработки вашего кредита», говорит Майкл Иннис-Томпсон, руководитель отдела кредитования и развития сообщества в TD Bank.
По словам Иннис-Томпсон, на рынке, где продавцы часто получают несколько предложений, подготовка и быстрое реагирование на запросы документов кредитора может дать вам конкурентное преимущество.
«Самые подготовленные покупатели – те, у кого документы в порядке и с легкостью можно заключить договор, – наиболее привлекательны для продавцов», – добавляет он.
Какие документы необходимы для оформления ипотеки?
Точные документы, которые потребует ваш кредитор, зависят от вашей ситуации. Например, самозанятые заемщики должны будут предоставить другую документацию, чем те, кто получает форму W-2 в качестве штатного работника.
Возможно, вам не придется копаться во всех этих документах самостоятельно. У некоторых кредиторов есть технологии, которые могут извлекать определенную информацию от вашего имени.
Вот список некоторых наиболее распространенных предметов, которые просят ипотечные кредиторы. Если вы берете взаймы у кого-то другого, например у супруга, помните, что вы оба должны предоставить эти вещи.
Удостоверение личности
Чтобы подтвердить, что вы являетесь тем, за кого себя выдаете, ваш кредитор может запросить какое-либо удостоверение личности, например, водительские права.
Подтверждение дохода
Кредиторы хотят видеть, что у вас есть стабильный и предсказуемый источник дохода. Чтобы доказать это, некоторые из документов, которые вас могут попросить предоставить, включают:
- Квитанции о заработной плате за один месяц
- Формы W-2 или 1099 за два года
- Налоговые декларации за два года
- Отчет о прибылях и убытках за текущий год (если вы работаете не по найму)
- Подтверждение алиментов или выплаты алиментов (включая копию юридического соглашения или постановления суда с описанием условий этих выплат и доказательством того, что вы их получили)
- Письмо о присуждении социального обеспечения
- Документация, подтверждающая любые другие источники дохода, которые вы хотите использовать для пройти квалификацию
Банковские выписки и другое подтверждение активов
Когда вы получаете ипотечный кредит, вам, как правило, нужно иметь немного денег для первоначального взноса и покрытия расходов. Ваш кредитор может также захотеть убедиться, что у вас есть дополнительные накопленные средства, которые можно использовать для покрытия ваших платежей в течение нескольких месяцев, если вы внезапно потеряете работу. Эти средства называются резервами.
Чтобы доказать, что у вас есть деньги для закрытия и покрытия резервных требований, вам, вероятно, потребуется предоставить своему кредитору:
- Выписки за два месяца по вашим текущим и сберегательным счетам
- Выписки за два месяца по любым принадлежащим вам инвестиционным счетам, включая пенсионные сбережения
- Любые другие выписки, документирующие активы, которые вы будете использовать для квалификации или внесения в качестве первоначального взноса или расходы на закрытие
- Подарочные письма, подтверждающие получение подарков от семьи или друзей в качестве первоначального взноса
Проверка ваших долгов
Одобрение ипотечного кредита зависит не только от того, сколько денег у вас есть в вашем банке или сколько вы зарабатывать каждый месяц; то, сколько денег вы тратите каждый месяц на долги и другие обязательства, также играет важную роль в вашей способности претендовать на получение ипотечного кредита.
Кредиторы могут собрать много этой информации, просмотрев ваш кредитный отчет. Но вам может потребоваться предоставить дополнительную документацию в отношении определенных обязательств, таких как ваши студенческие ссуды или любые алименты или пособие на ребенка, которые вы должны платить.
История арендной платы
Если вы в настоящее время являетесь арендатором, вашему кредитору могут потребоваться доказательства того, что вы в прошлом своевременно платили арендную плату. Будьте готовы предоставить информацию о своей истории аренды за последний год. Это может включать показ отмененных чеков об аренде.
Другие вещи, которые могут понадобиться вашему кредитору
- Разрешение на использование вашего кредита
- Номер социального страхования
- Свидетельство о соответствии требованиям, если вы подаете заявку на ипотеку VA
- Документация, связанная с предыдущими отрицательными кредитными событиями, такими как потеря права выкупа или банкротство
Почему мне нужно предъявить так много разных документов, чтобы получить ипотечный кредит?
Большинство ипотечных кредиторов обязаны проявлять должную осмотрительность, чтобы убедиться, что вы можете позволить себе кредит, который вы берете. Это известно как правило платежеспособности.
По данным Бюро финансовой защиты потребителей, чтобы соответствовать правилу платежеспособности, кредиторы должны документировать ваш доход, активы, занятость, кредитную историю и ежемесячные расходы.
Молли Грейс
Ипотечный репортер
Молли Грейс, репортер Insider. Она освещает ставки по ипотечным кредитам, ставки рефинансирования, обзоры кредиторов и статьи о покупке жилья для Personal Finance Insider.
Прежде чем присоединиться к команде Insider, Молли была автором блога для Rocket Companies, где она писала образовательные статьи об ипотеке, покупке жилья и домовладении.
Вы можете связаться с Молли по адресу [email protected] или в Твиттере @mollythegrace.
ПодробнееПодробнее
4 способа купить дом без ипотеки | Юридический склад
Содержание
- 1. Оплата наличными
- 2. Получите частный ипотечный кредит
- 3. Используйте собственное финансирование
- 4. Сдавать в аренду
- Рассмотрим все ваши варианты
Последнее обновление: 15 июня 2022 г.
Покупка дома — это огромное финансовое обязательство. Может быть сложно получить ипотечный кредит от традиционного кредитора, если вы не накопили достаточно для первоначального взноса или если ваш кредитный рейтинг слишком низкий.
Программы, которые помогут вам заплатить за дом, предлагаются как правительством, так и некоторыми банками, но они все еще могут иметь такие критерии, как кредитные требования и ограничения дохода. К счастью, у вас есть другие варианты.
Если вы не соответствуете требованиям для получения ипотечного кредита или вам просто интересно, какие у вас есть варианты, вот четыре альтернативы получению традиционной ипотеки.
1. Оплата наличными
Пожалуй, наиболее очевидной альтернативой покупке дома в ипотеку является покупка дома наличными. Тем не менее, то, что это очевидно, не означает, что это реалистичный вариант для большинства людей. С учетом того, что стоимость жизни продолжает расти, может быть сложно накопить достаточно денег для первоначального взноса, не говоря уже о том, чтобы полностью оплатить дом.
Однако, если вы окажетесь в одной или нескольких из следующих ситуаций, вы можете заплатить за дом наличными:
- Вы сэкономили много денег
- Вы покупаете по доступной цене
- Вы унаследовали большую сумму денег
9003 4 Преимущества оплаты жилья наличными
Конечно, есть преимущества в том, чтобы платить наличными за дом. Например, покупка за наличные может сэкономить вам головную боль и деньги в долгосрочной перспективе. В частности, вы можете получить некоторые из следующих преимуществ, купив дом сразу:
- Неуплата процентов по ипотечному кредиту
- Экономия на некоторых расходах на завершение сделки, таких как плата за оценку имущества или страхование от невыплаты ипотечного кредита
- Отсутствие ежемесячных платежей по ипотеке
- Наслаждение отсутствием долгов
- Быстрая сделка при продаже
- Пропуск оценки (в отличие от ипотеки)
Покупка за наличные также имеет преимущества для продавца, особенно если идет война торгов и они хотят быстро продать. Предложение наличными означает, что им не нужно беспокоиться о том, что вы откажетесь от продажи, потому что вам отказано в финансировании.
Недостатки оплаты дома наличными
У оплаты дома наличными есть несколько существенных недостатков. Например, связывание ваших денег в доме и нехватка средств на вашем банковском счете может стать проблемой , если вы столкнетесь с финансовыми проблемами в будущем.
Предположим, вас уволили с работы, и вы потеряли свой доход. Если вы вложили все свои сбережения в дом, вам может не хватить финансовой подушки безопасности. В качестве альтернативы, если ваш дом нуждается в ремонте, и все ваши деньги связаны с капиталом, вам может быть трудно покрыть возникающие расходы.
В дополнение к тому, что деньги всегда должны быть под рукой на случай чрезвычайных ситуаций и других целей, некоторые люди утверждают, что есть более эффективные способы использования и инвестирования денег .
Даже если вы можете заплатить наличными за дом, вы все равно можете получить ипотечный кредит и вложить свои деньги на пенсию. вкладывая деньги в диверсифицированный портфель, ваша норма прибыли может превысить проценты по ипотечному кредиту, в результате чего у вас останется больше денег. Решение о том, следует ли вам платить наличными за дом или взять ипотечный кредит и вложить свои деньги в другое место, зависит от вашего финансового положения, процентной ставки по ипотеке, вашего возраста и многого другого.
2. Получите частную ипотечную ссуду
Подумайте о более необычной ссуде, если ваш кредитный рейтинг слишком низок, чтобы претендовать на традиционную ипотеку. Возможно, вам повезет больше, если вы получите ипотечный кредит у частного кредитора. Частные кредиторы не связаны с банком и могут быть как частными кредитными компаниями, так и частными лицами.
Как правило, частные кредитные компании меньше склонны к риску, чем банки. Таким образом, они могут взимать с вас более высокую процентную ставку , чем традиционный кредитор (т. е. банк), чтобы учесть более высокий риск кредитования вас.
Часто наиболее привлекательным вариантом частного кредитования является получение кредита у члена семьи или друга , который может позволить себе одолжить вам деньги, что иногда называют равноправным кредитованием. Как и в случае с оплатой дома наличными, брать деньги взаймы у кого-то из знакомых — вариант не для всех. Тем не менее, если вы окажетесь в ситуации, когда член семьи или друг готов одолжить вам деньги, это может быть стоящим вариантом.
Преимущества одноранговых частных займов
Частные займы в одноранговой сети могут принести пользу как вам, так и вашему кредитору следующими способами:
- Вы можете договориться о более гибких условиях оплаты
- Ваш кредитор может взимать с вас более низкую процентную ставку, потому что они пытаются чтобы помочь вам
- Ваш кредитор мог бы заработать больше процентов от вашего кредита , чем с другими типами инвестиций
Какие документы вы должны использовать для частных ипотечных кредитов?
Даже если у вас тесные отношения с кредитором и вы доверяете друг другу, все равно важно рассматривать это соглашение как деловую сделку и защищать себя письменным договором. Вы должны использовать Кредитный договор или Вексель, чтобы задокументировать условия кредита, включая частоту платежей, суммы платежей и срок, в течение которого вы должны вернуть деньги.
В зависимости от вашей юрисдикции вы или ваш кредитор должны также составить договор об ипотеке или договор о доверительном управлении, который наложит залог на имущество для обеспечения кредита. Залоговое удержание дает кредитору право взыскать имущество, если вы не в состоянии погасить их.
После того, как вы погасите кредит, право удержания будет снято с помощью ипотечного акта или акта о возврате.
3. Используйте финансирование собственника
Иногда продавец может захотеть продать вам напрямую и позволить вам платить ему в рассрочку. Этот тип договоренности известен как финансирование собственника и означает, что продавец финансирует вашу покупку . При финансировании владельца вы ежемесячно выплачиваете ипотечный кредит продавцу, а не банку.
Если вы найдете продавца, который готов профинансировать продажу для вас, он обычно сохраняет право собственности на свое имя до тех пор, пока вы полностью не вернете ему деньги. Как только вы заплатите им равную согласованной цене продажи, они законно передают собственность вам. В то время как вы платите их в рассрочку, вы имеете право на непосредственное владение недвижимостью.
Найти продавца, готового заключить такое соглашение, может быть непросто, но те, кто полностью выплатил свою ипотеку и не нуждаются в наличных деньгах от продажи, могут быть более охотными. Финансирование владельца может принести пользу как вам, так и продавцу, поскольку оно может устранить некоторые банковские расходы.
Наиболее распространенные случаи финансирования владельца возникают между членами семьи и друзьями. Как правило, этот тип нетрадиционной продажи требует определенного уровня знакомства.
Документы для финансирования собственником
Любые сделки с недвижимостью должны быть документированы в письменной форме, поэтому продавец и покупатель должны либо заключить договор купли-продажи недвижимости, либо договор на землю, чтобы облегчить продажу и указать детали платежа. Земельный контракт позволяет вам предоставить больше контекста и пояснений о договоренности о финансировании владельца.
Во многих случаях продавец будет ждать с передачей права собственности до тех пор, пока вы не произведете последний платеж, после чего он может использовать Гарантийный акт или Акт о выходе из права собственности для передачи законного права собственности.
4. Аренда с целью владения
Аренда с целью владения — это соглашение между вами и продавцом, согласно которому вы сдаете в аренду его выставленное на продажу имущество перед его покупкой по заранее установленной цене. Аренда с правом собственности может быть хорошей альтернативой, если вы не можете накопить на первоначальный взнос или не имеете права на ипотечное финансирование из-за низкого кредитного рейтинга.
В зависимости от ожиданий продавца, вы можете заплатить комиссию за исключительное право покупки недвижимости по окончании срока аренды.
При аренде с выкупом вы выступаете в качестве арендатора, проживаете в доме и платите арендную плату, а продавец выступает в роли вашего арендодателя. Сдача в аренду чаще всего происходит в следующих ситуациях:
- Если у кого-то возникают трудности с продажей своего дома , он может зарегистрировать его как аренду с возможностью выкупа.
- Если у кого-то есть долгосрочный арендатор, который заинтересован в покупке сдаваемого в аренду имущества , он может заключить соглашение об аренде с выкупом.
- Если кто-то хочет продать свой дом конкретному покупателю , например, другу или члену семьи, и покупатель не может себе этого позволить, он может предложить договор об аренде с выкупом.
В зависимости от предпочтений продавца, он может отложить часть вашей арендной платы для будущего первоначального взноса. Аренда для собственного использования может позволить вам выиграть время, пока вы улучшаете свой кредитный рейтинг или экономите больше на первоначальном взносе.
Имейте в виду, что сдача жилья в аренду не обязательно избавляет от необходимости брать кредит. Если вы арендуете на один год, продавец может потребовать полной оплаты в конце указанного года. Чтобы заплатить им, вам, возможно, придется обеспечить какой-то тип финансирования. Если вы впервые покупаете, ссуда Федерального жилищного управления (FHA) может быть хорошим выбором, поскольку требования к первоначальному взносу и кредитному рейтингу низкие.
Типы соглашений об аренде с выкупом
Договор аренды с выкупом
Если вы подписываете договор аренды с выкупом, , вы юридически обязаны приобрести недвижимость в конце срока аренды . Договор аренды-купли-продажи также известен как договор аренды-покупки.
Договоры аренды-покупки не дают гибкости . Если вы подписываете его, вы должны купить недвижимость в конце срока аренды. Вы должны понимать это обязательство, прежде чем заключать договор аренды с покупкой.
Право на покупку
Если у вас есть право на покупку, вы имеете право купить недвижимость в конце срока аренды, но вы не обязаны по договору . Возможность покупки может быть добавлена к договору аренды жилого помещения или указана в отдельной опции к договору купли-продажи.
Если ваш арендодатель дает вам право на покупку, вам двоим необходимо будет определить следующие детали:
- Будете ли вы заранее определять цену покупки или это будет среднее значение нескольких рыночных оценок?
- Будете ли вы платить невозмещаемый сбор за опцион за включение опциона на покупку в договор аренды?
- Будете ли вы платить возмещаемый опционный депозит при покупке?
- Когда истечет срок действия вашего опциона на покупку ?
- Сколько дней у вас будет, чтобы совершить покупку после исполнения опциона на покупку?
Преимущества сдачи в аренду
- Вы можете работать над улучшением своего кредитного рейтинга, а также увеличить капитал в доме
- Вы можете испытать домовладение и решить, подходит ли оно для вашего образа жизни
- У вас также есть возможность протестировать дом и до заключения долгосрочного соглашения
- Вы можете купить дом по цене, которую вы установили при заключении договора, независимо от того, выросли ли цены на недвижимость
- Вы можете отказаться от покупки в конце аренды, если у вас есть возможность выкупить
Рассмотрите все возможные варианты
Не существует правильного способа купить или профинансировать дом.