Содержание
Подводные камни при покупке квартиры в Турции
Мечта о собственном доме на берегу моря за границей для многих граждан становится сегодня реальностью. Альтернативным вариантом порой неоправданно дорогостоящим апартаментам в Испании, Италии и других европейских странах с выходом к морю, в последние годы является недвижимость Турецкой Республики. Именно в этой курортной стране реализуется огромное количество качественного и относительно недорогого жилья, а хорошо развитая инфраструктура обещает комфортное проживание и высокий уровень сервисных услуг всем иностранным собственникам.
Как показывает практика, инвестиции в турецкое жилье при правильном выборе – выгодное вложение капитала и гарантируют высокую ликвидность. Благодаря прекрасному средиземноморскому климату, длительному пляжному сезону и большому туристическому потоку апартаменты можно сдавать в аренду и получать пассивную стабильную прибыль. Однако такие заманчивые перспективы имеют и ряд особенностей, которые при незнании турецкого рынка и неправильном подходе, могут превратиться в итоге в камни преткновения на пути к осуществлению успешной покупки квадратных метров за рубежом.
Если вы уже нашли подходящий вариант, не торопитесь сразу же инвестировать в него средства. Для начала предлагаем разобраться вместе, что нужно знать о рисках при покупке квартиры в Турции.
Самые распространенные риски
Турецкое правительство с каждым годом все больше совершенствует и упрощает процесс приобретения собственности местными и иностранными гражданами, чтобы тем самым обеспечить максимальную прозрачность и безопасность заключаемых сделок купли-продажи. Тем не менее, человеческий фактор нельзя отменить и, безусловно, в Турции, как и в любой другой стране, встречаются случаи нечестного поведения агентов, продавцов, застройщиков. Зная о таких рисках, можно подстраховаться и попросту исключить их на самом раннем этапе. На что стоит обратить внимание при покупке недвижимости в Турции?
Недвижимость в Турции – подводные камни при покупке:
- Покупка жилья на этапе строительства у непроверенного застройщика;
- Неправильное оформление доверенности;
- Покупка недвижимости без проверки документов;
- Вопросы оплаты обслуживания жилья;
- Размер жилплощади;
- Нет Искана.
Рассмотрим каждый из этих случаев более подробно.
Недвижимости на этапе строительства у непроверенного застройщика
Доступная схема покупки турецкого жилья иностранными гражданами – рассрочка, оформленная на раннем этапе строительства, когда не только можно выплачивать сумму частями, но и сэкономить свои средства. Одним из рисков в этом случае может оказаться банкротство строительной компании, а значит угроза, что дом не будет достроен.
Опасно ли покупать недвижимость в Турции от застройщика? Подобные ситуации в курортных регионах страны – крайне редкие случаи, если не сказать, из ряда вон выходящие. Если для покупателя рассрочка самый приемлемый вариант, заранее стоит проверить девелопера и сам объект, есть ли какие-то обременения, долги, залог и прочие нюансы, которые могут повлиять на успешный результат строительства.
Исключить риск связаться с недобросовестных застройщиком поможет юрист, который будет сопровождать сделку, либо хорошее агентство недвижимости. Агентства дорожат своей репутацией и заранее проверяют размещаемые на сайте объекты, поэтому профессиональная помощь таких компаний – залог защиты ваших инвестиций.
Неправильное оформление доверенности
Доверенность нужна покупателю для того, чтобы переложить на доверенное лицо оформление документов при покупке жилья в Турции. Если иностранец решается на сотрудничество с частными риелторами или брокерскими фирмами с сомнительной непроверенной репутацией, это чревато неприятными последствиями. Например, мошенники могут при покупке недвижимости вместо документа на право собственности (ТАПУ), пользуясь незнанием клиентом процедуры и языка, оформить обычную нотариальную доверенность. Чтобы сделка с иностранным гражданином была законной, на ней должен присутствовать переводчик. В случае с мошенниками, переводчик ведет перевод устно, но при этом упускает часть важных деталей. Далее при возникновении проблем с контрактом, иностранец уже не сможет доказать своей правоты.
Поэтому не соглашайтесь на услуги бесплатных переводчиков, тщательно проверяйте документы, не передавайте денег до окончания сделки и помните о правильном выборе агентства недвижимости.
Многие иностранные покупатели, не имея лишнего времени и желания заниматься сбором, оформлением всевозможных документов для покупки жилья и проживания в Турции, делегируют эти обязанности на представителя агентства. Для этого оформляется нотариальная доверенность с ограниченным кругом полномочий действовать от имени клиента, что в случае в лицензированными риелторскими компаниями совершенно безопасно.
Покупка недвижимости без проверки документов
Основное правило покупки недвижимости в Турции заключается в тщательной проверке всех документов на выбранное вами жильё: не находятся ли квадратные метры в залоге, кому принадлежат апартаменты на момент продажи, есть ли ТАПУ и Искан (технический паспорт). Если каких-либо бумаг нет или их отказываются показывать, значит с объектом продажи что-то не так.
Один из случаев мошенничества с документами – продажа покупателю чужих апартаментов. Так, застройщик может строить многоквартирный дом на участке земли, имеющего другого владельца. По окончанию строительства часть построенных квартир будет передана по официальной договоренности собственнику земельного участка. Недобросовестная строительная фирма может продать иностранцу чужую квартиру, принадлежащую владельцу земли, а значит сделка в итоге окажется незаконной.
Помощь специалистов со знанием турецкого языка поможет решить любые подобный проблемы.
Вопросы оплаты обслуживания жилья
Ежемесячная оплата за обслуживание территории дома и его объектов инфраструктуры или Айдат – еще одна особенность покупки недвижимости в Турции, о которой стоит знать. После оформления договора купли-продажи каждый собственник, независимо от того, проживает он в квартире или нет, обязан оплачивать Aidat. Сумма зависит от инфраструктуры и количества жильцов в доме, так как делится на всех поровну.
При уклонении от своих обязанностей на собственника накладываются штрафы и административная ответственность. Поэтому мы рекомендуем заранее выяснять все нюансы по Айдату, чтобы покупка принесла вам только позитивные эмоции и не стала непосильным финансовым обременением.
Размер жилплощади
Измерение площади в Турции имеет некоторые отличительные особенности. При просмотре вариантов, вы должны учитывать, что указанные параметры – это общая площадь, охватывающая внешний периметр помещения (в том числе балкон, террасу) плюс часть лестничной площадки, равномерно поделенной на всех жильцов этажа. Эта специфика объясняется тем, что в государстве нет третьих лиц, которым мог бы принадлежать участок под домом, поэтому данная площадь делится между всеми жильцами. При покупке детально ознакомьтесь с проектом и метражом комнат, чтобы приобрести именно то, что необходимо. Наилучшее решение – приехать и самостоятельно посмотреть все интересующие параметры. При сотрудничестве с серьезным агентством потенциальным клиентам доступна услуга бесплатного ознакомительного тура.
Нет Искана
Iskan – официальный документ, наличие которого показывает, что дом может вводиться в эксплуатацию и пригоден к проживанию. Искан выдает строительной компании городская администрация и органы пожарной безопасности перед сдачей строения, тем самым подтверждая выполнение застройщиком всех норм и правил относительно качества строительства, наличия пожарных лестниц и установок, сейсмоустойчивости, соответствия построенного объекта изначальному генеральному плану проекта.
Именно поэтому, важно перед покупкой удостовериться, есть ли у застройщика Искан. Если технический паспорт отсутствует, это значит, что строение не сдано и не является пригодным к проживанию людей, а значит не может быть заселено. По закону, если на протяжении 5 лет девелопер не получит Искан, то его строительная лицензия аннулируется, а здание подлежит сносу по решению суда.
Покупка недвижимости в Турции. СОВЕТЫ
- Совет №1: Покупать самостоятельно или сотрудничать с агентством?
Приобретение жилья за границей – ответственный шаг, который влечет за собой принятие ряда важных решений, влияющих на успех покупки. Если вы не знакомы с жизнью в Турции, не знаете тонкости местного законодательства, не владеете турецким, мы рекомендуем заручиться помощью нашего агентства недвижимости Status Property. Без профессиональной помощи, несмотря на прозрачность законов и поддержку иностранных капиталовкладчиков со стороны правительства, всегда остаются риски попасть на недобросовестных продавцов или выбрать неподходящую по разным параметрам жилплощадь.
Надежное риелторское агентство поможет избежать ошибок при выборе жилья и оформлении документов. Найти таких специалистов можно с помощью поиска в интернете. Попав на сайт компании, обращайте внимание на актуальность информации, наличие свежих обновлений, новостей, отзывов, визуальное качество веб-страниц, каталог представленных объектов. Если сайт вам понравился, это уже хороший признак, что с такими специалистами можно работать.
Позвоните в агентство недвижимости и пообщайтесь более подробно. Как показывает практика, буквально с первых минут разговора становится понятно, насколько профессиональные люди перед вами. Также стоит уточнить, как велик штат сотрудников, успехи и достижения команды и т.д.
- Совет №2: Не пренебрегайте обзорной поездкой.
Риелторские компании с большим профессиональным опытом, серьезным отношением к своей работе и репутации, как правило, предлагают покупателю приехать на бесплатный ознакомительный тур в Турцию, чтобы лично посмотреть понравившуюся жилплощадь. Таким образом можно не только детально рассмотреть апартаменты, но и определиться с местом, где будет располагаться дом. Например, каждый из районов популярного курорта Алании на побережье Средиземного моря имеет свою специфику – от расположения до качества пляжей и инфраструктуры – поэтому покупатель заранее должен знать все особенности проживания в том или ином месте.
- Совет №3: Экономия должна быть экономной.
Каждый инвестор стремится как можно эффективнее вложить свои средства. Покупая самостоятельно через интернет или, например, используя «сарафанное» радио, довольно сложно разобраться с реальной стоимостью объекта. Актуальный срез рыночных цен можно получить только у специалистов агентства, которые знают все нюансы ценообразования и готовы помочь сэкономить ваши средства без ущерба качества приобретаемой собственности.
- Совет №4: Юрист в помощь.
Штат риелторских компаний и серьезных застройщиков полностью укомплектован специалистами, в том числе и юристами. Если это так, вы, как покупатель, можете положиться на их помощь. В ином случае мы рекомендуем обратиться к независимому юристу, который бы мог сопровождать сделку купли-продажи и поддерживать сугубо ваши интересы. Важно при этом, чтобы он мог свободно говорить если не на турецком, то на английском языке.
- Совет №5: Проверка и оформление документов.
Советы при покупке недвижимости на берегу моря в Турции включают в себя правильное оформление документов на право владения собственностью, с учетом специфики и особенностей законодательства.
В Турецкой Республике орган, занимающийся оформлением документов на право собственности, это Кадастровое Управление. Именно здесь новому владельцу выдается ТАПУ или свидетельство на право собственности – единственный документ, имеющий юридическую силу, доказывающую абсолютное владение недвижимостью.
Иностранный покупатель может оформлять самостоятельно все необходимые документы. Тем не менее, рекомендуем заручиться поддержкой специалистов при оформлении бумаг, оплате государственных пошлин и налогов, проверке стоимости и др. Актуальны эти советы при покупке квартиры на вторичном рынке Турции, а также от застройщика.
Дополнительный бонус от агентств недвижимости – поддержка при заключении договоров на коммунальное обслуживание, помощь в покупке мебели и техники в новую квартиру и другие услуги в рамках послепродажного сервиса.
Обратите внимание на этапность и длительность оформления недвижимости в Турции, а также на право наследования недвижимого имущества, которое впоследствии по закону перейдет вашим детям или другим родственникам в собственность.
Квалифицированные специалисты агентства недвижимости Status Property смогут помочь разобраться в любых вопросах и превратить приобретение квадратных метров из хлопотного дела, в приятное времяпрепровождение на берегу Средиземного моря в Турции.
Обращайтесь!
Что нужно знать о собственнике до покупки квартиры?
Опубликовано: 15.03.2022
Представьте, вы нашли подходящую квартиру от собственника и планируете подготовить сделку самостоятельно, не привлекая риэлторов.
Поскольку сделки с недвижимостью в жизни большинства людей не происходят каждый год, а нюансов много, то без подготовки не обойтись. В статье мы перечислим основные моменты, которые стоит узнать о собственнике до подписания предварительного договора, а тем более до сделки.
Конечно, это не полный список. В зависимости от объекта и ситуации, точек контроля при проверке может быть значительно больше. Чтобы не быть втянутыми в судебные разбирательства в будущем, стоит серьезно подойти к вопросу проверки объекта.
Кто собственник квартиры?
Первое, что необходимо узнать, кто является собственником квартиры. Дело в том, что вы можете общаться с родственником или доверенным лицом, которое представляет интересы законного владельца.
Это чревато негативными последствиями: от недееспособности собственника и невозможности продажи объекта до различных мошеннических манипуляций.
Продавец должен предоставить документ, подтверждающий право собственности. Это может быть: свидетельство о праве наследования, договор купли-продажи, договор дарения или мены.
В документе указано, кто является титульным собственником. Помимо него могут быть люди, чьё согласие на сделку необходимо. Например, супруги, в том числе бывшие, на момент покупки, строительства или приватизации квартиры. Также это могут быть родные братья и сестры, получившие квартиру в наследство.
Статья по теме
Согласие на продажу недвижимости: кто обязан его давать?
На этапе оформления регистратор не пропустит сделку без обязательных согласий. Можно обезопасить себя от сюрпризов еще на этапе оформления задатка. Как это сделать? При оформлении сделки без привлечения агентства недвижимости можно заказать выписку из ЕГРНИ. Ее делают в БТИ в течение 3 дней. Стоимость — 0,2 базовые величины. Если вы покупаете квартиру через агентство, то ее сделают бесплатно.
Из нее можно узнать не только, кому принадлежит недвижимость, но и много другой полезной информации: метраж квартиры, дату перехода права собственности, есть ли обременения или запреты на продажу.
Если на этом этапе все в порядке, то есть вы разговариваете с собственников, метраж квартиры совпадает, нет обременения и запретов на продажу, то можно переходить к следующему этапу.
Как у собственника появилась эта квартира?
Вряд ли вы столкнетесь с серьезными нюансами, если квартира была построена или куплена за собственные средства собственника. Это идеальная ситуация, хотя неприятности возможны даже в таком случае.
Если квартира была подарена собственнику, получена по наследству или строилась с использованием льготного кредита, то риск увеличивается. Сделка может быть признана недействительной, если выяснится, что при каком-то действии была совершена ошибка.
Статья по теме
Основания признания сделки с недвижимостью недействительной
То есть, если, например, договор дарения по одной из предшествующих сделок был признан недействительным, то все последующие сделки будут признаны недействительными. Таят в себе опасность и сделки с наследственными квартирами. Оспорение завещания, нарушенные права наследников, скрытые доли супругов, неучтенные обязательные доли в наследстве и многие другие подводные камни мы встречаем при проверки наследственным квартир. Проявите особую бдительность, а лучше привлеките профильных специалистов.
В ситуации с льготным кредитом или приватизацией также есть свои нюансы. Чтобы продать квартиру, построенную с привлечением льготного кредиты, необходимо выждать 5-летний срок после полной выплаты. Или получить разрешение местного исполнительного комитета на продажу. Существует перечень оснований, которые дают право на досрочную продажу.
Встречаются ситуации, когда покупатель вносит задаток, чтобы продавец мог погасить кредит или сумму приватизации. Это необходимо правильно оформить, чтобы в случае, если исполком не даст разрешения на продажу, задаток был возвращен покупателю. Без помощи профессионалов агентства недвижимости вряд ли получится обойтись.
Статья по теме
Продажа квартиры с непогашенным льготным кредитом. Рубрика «Примеры сделок»
Кто прописан в квартире?
Почему это важно? Квартиру, в которой прописаны члены семьи собственника или наниматели, можно продать только с согласия таких лиц. Нет согласия — нет сделки. Вы теоретически можете приобрести квартиру с жильцом, которого будет необходимо выписать через суд. Но мы не рекомендуем рассматривать подобные варианты. Неизвестно, чем закончится такой суд.
Обратите особое внимание на зарегистрированных в квартире несовершеннолетних. Есть определенная процедура совершения сделки, если несовершеннолетние будут зарегистрированы в квартире на момент ее совершения. Важно предварительно убедиться, что дети не признаны находящимися в социально опасном положении, иначе необходимо получать согласие органов опеки на совершение сделки. Чтобы такое согласие получить, необходимо соблюсти целый ряд условий, и процедура может занимать около месяца.
Кроме того, особого внимания требуют осужденные, военнослужащие и граждане, проходящие лечение. Если нарушить их права, то сделка может быть признана недействительной.
Как узнать, кто зарегистрирован в квартире? Собственник должен взять копию лицевого счета по своей квартире в расчетно-справочном центре или товариществе собственников. В документе будут перечислены все, кто на данный момент зарегистрирован в квартире.
Более подробную информацию о тех, кто проживал в квартире, в настоящий момент проходит службу или находится в тюрьме, можно узнать из копии лицевого счета. Детальную копию лицевого счета может получить агентство недвижимость.
Как проверить дееспособность собственника?
Начнем с вопроса, почему это вообще важно? Сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (заболевания), ничтожна.
Что нужно делать? Перед сделкой запросите у продавца и других собственников справки об учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Если в справках не указано, что они состоят на учете, то проблем с согласием и законностью проведения сделки не должно быть.
Краткое резюме: что обязательно нужно знать о собственниках до сделки?
- Кто собственник? Сколько членов семьи имеют право пользования этой недвижимостью? Готовы ли они дать согласие на продажу?
- Кто зарегистрирован в квартире? Какими имущественные права у них есть?
- Куда будут перерегистрированы все, кто прописан в квартире? Особенно несовершеннолетние лица. Состоит ли семья на учете по причине социально-опасного положения?
- Как квартира появилась у нынешнего собственника? Есть ли ситуации, при которых нужна особая бдительность при проверке: наследство, дарение, льготный кредит?
- Дееспособен ли собственник и лица, которые будут давать согласие на сделку?
Это краткий перечень того, что нужно знать. Если вы нашли квартиру самостоятельно, но не обладаете достаточным уровнем знаний или сомневаетесь в продавце, то рекомендуем заказать услугу по проверке и оформлению сделки в Авангард Недвижимость. Наши юристы проведут проверку более чем по 50 точкам контроля и готовят необходимые документы для перехода права собственности.
Вам нужна помощь или консультация в сделке с недвижимостью? Обращайтесь, будем рады помочь: +375 44 732-5000.
Когда я должен купить дом? 8 признаков того, что вы готовы
Аренда дает вам свободу передвижения, когда вы хотите, без обязательств собственника жилья. Но в какой-то момент большинство людей тоскуют по собственному дому. Покупка дома — хороший способ начать строить финансовую безопасность. Выплачивая ипотечный кредит, вы накапливаете собственный капитал, который является ценным финансовым ресурсом.
Конечно, цены на жилье и ставки по ипотечным кредитам в наши дни не работают в вашу пользу. Ставки практически удвоились в течение 2022 года, и цены на жилье также резко выросли. В то время как рынок жилья немного остыл, более высокие ставки означают, что ежемесячные платежи по ипотеке могут быть проблемой или даже препятствием для приобретения жилья.
Доступность жилья является проблемой для многих потенциальных домовладельцев.
— Марк Хэмрик, старший экономический аналитик Bankrate
«Сейчас, когда процентные ставки по ипотечным кредитам постоянно растут, в сочетании с устойчивым и существенным ростом цен на жилье по всей стране, доступность жилья становится проблемой для многих потенциальных домовладельцев», — говорит Хэмрик. «Когда придет время покупать, стоит поискать лучшую процентную ставку по ипотеке. Слишком много покупателей сосредотачиваются только на цене дома, когда есть другие факторы, которые также помогают определить ежемесячные платежи».
8 признаков того, что вы готовы купить дом
Вы часто задаетесь вопросом, продолжать ли арендовать дом или купить дом? Вот восемь признаков того, что вы готовы перейти от арендатора к домовладельцу.
1. Ваша арендная плата растет
По данным Rent.com, за последние несколько лет цены на аренду значительно выросли по всей стране. Его данные показывают, что в марте 2020 года, в самом начале пандемии, средняя арендная плата по стране составляла 1682 доллара. По состоянию на март 2023 года — до 1,9 доллара.37.
Рост арендной платы затрудняет планирование ежемесячных расходов на жилье и откладывание средств на другие финансовые цели. Когда арендная плата начинает казаться плохой инвестицией, и вы хотите создать капитал на будущее, пришло время подумать об ипотеке, говорит Билл Голден, риэлтор из Keller Williams Realty Intown Atlanta.
Голден говорит, что многие арендаторы готовы купить дом, как только они стабилизируются в финансовом отношении, мотивированы гордостью за право собственности и хотят большего контроля над своим жильем. «Если одно или несколько из них тянут ваше сердце, по крайней мере, изучите возможность владения», — говорит он. «Если вы заметили, что ваша арендная плата значительно выросла, и вы чувствуете себя в ловушке, баланс может склоняться в сторону покупки. Ваши ежемесячные расходы на покупку могут быть меньше».
2. Ваш кредитный рейтинг устойчив
Некоторые арендаторы не могут купить жилье, потому что они не соответствуют требованиям для получения ипотечного кредита. Низкий кредитный рейтинг является распространенной причиной, почему: история просроченных платежей или слишком большой долг повредит вашему рейтингу. По словам Брюса Макклари, старшего вице-президента Национального фонда кредитного консультирования в Вашингтоне, округ Колумбия, одним из признаков того, что вы готовы купить дом, является более здоровая кредитная история. претендовать на некоторые ипотечные кредиты, они должны будут сделать более крупные авансовые платежи и платить более высокие ставки. Хороший кредитный рейтинг дает вам лучшие процентные ставки и условия кредита.
«Установление кредитной истории или восстановление после кредитной неудачи может занять некоторое время, но цель домовладения все еще реалистична в этих обстоятельствах», — говорит МакКлэри. «Получение помощи от некоммерческого консультационного агентства по вопросам жилья, которое также предлагает программы кредитного консультирования, может иметь большое значение для тех, кто борется с этими препятствиями на пути к домовладению».
Если вы хотите исправить свою кредитную историю до покупки дома, получите бесплатную копию своего кредитного отчета и внимательно изучите ее. Посмотрите, что снижает ваш балл, и сосредоточьтесь на улучшении в этих областях, а также на выплате долга в целом.
3. Ваша задолженность управляема
Еще одна вещь, на которую обращают внимание кредиторы при отборе претендентов на получение ипотечного кредита, — это отношение их долга к доходу, или DTI. Это ключевой показатель, который рассчитывается путем сложения всех ежемесячных долгов, а затем деления суммы на ваш валовой ежемесячный доход. Чем выше ваш DTI, тем больший риск вы представляете для кредитора. Используйте калькулятор DTI от Bankrate, чтобы вычислить свой.
Некоторые обычные кредиты допускают DTI до 50 процентов, но многие кредиторы предпочитают не более 43 процентов. Более низкий DTI также даст больше возможностей для маневра в вашем бюджете, чтобы положить деньги в чрезвычайный фонд для ремонта дома и других непредвиденных расходов.
«Поддержание баланса на кредитной карте на низком уровне и контроль над долгом выгодно во многих отношениях», — говорит Макклари. «Поддержание вашего баланса на уровне или ниже 30 процентов от доступного кредитного лимита положительно влияет на кредитный рейтинг». Если ваш коэффициент использования кредита выше этого порога, вы можете улучшить его, прежде чем подавать заявку на ипотеку. Вы можете сделать это, оплачивая свои счета и оставляя давние кредитные карты открытыми — даже после того, как они будут погашены.
4. Вы можете позволить себе первоначальный взнос
«Покупатели жилья, впервые покупающие жилье, не имеют доходов от другого дома, чтобы помочь покрыть первоначальный взнос. Это одна из основных причин, по которой авансовый платеж является самым большим препятствием для приобретения жилья», — говорит Роб Чрейн, генеральный директор компании Down Payment Resource из Атланты, которая занимается поиском программ, помогающих людям покупать дома.
Требования к первоначальному взносу представляют собой процент от общей стоимости дома, и они могут сильно различаться в зависимости от типа полученного жилищного кредита. Для обычных кредитов обычно требуется 20-процентный первоначальный взнос, чтобы избежать уплаты частного ипотечного страхования (PMI). По некоторым ипотечным кредитам, застрахованным Федеральной жилищной администрацией, требуется всего 3,5% первоначального взноса. Fannie Mae и Freddie Mac поддерживают некоторые ипотечные продукты, требующие всего 3% первоначального взноса; а ссуды, гарантированные Министерством по делам ветеранов США и Министерством сельского хозяйства США, могут вообще не требовать первоначального взноса.
Вот как будут выглядеть разные суммы для дома за 400 000 долларов. Чтобы избежать PMI, первоначальный взнос в размере 20 процентов составит 80 000 долларов. 10-процентный первоначальный взнос составит 40 000 долларов. Для ссуды FHA 3,5 процента составят 14 000 долларов. И 3 процента составят 12 000 долларов.
Если эти суммы кажутся пугающими, существует множество грантов и программ, помогающих покупателям жилья с первоначальным взносом. «Сегодня существует широкий спектр программ для покупателей жилья — мы отслеживаем более 2500 программ владения жильем по всей стране, которыми управляют федеральные, государственные, окружные или местные органы власти, некоммерческие организации и работодатели», — говорит Крейн.
Покупатели также должны быть готовы к затратам на закрытие сделки, которые обычно составляют от 2 до 5 процентов от продажной цены объекта. Хорошей новостью является то, что многие из этих расходов являются предметом переговоров. «Поскольку покупатели вкладывают большую часть того, что у них есть, в первоначальный взнос, мы обычно пытаемся заставить продавца оплатить часть, если не все, заключительные расходы», — говорит Голден.
5. У вас достаточно средств на техническое обслуживание
Когда в сдаваемой квартире прорывается труба или выходит из строя кондиционер, вам не нужно беспокоиться об оплате: это обязанность арендодателя. То же самое касается налогов на имущество и текущих расходов на содержание. Однако, когда вы являетесь владельцем, все эти расходы составляют ваша ответственность — поэтому вам нужно иметь достаточно дополнительных денег, чтобы покрыть дополнительные расходы.
«Если вы вложите все, что у вас есть, в первоначальный взнос на покупку дома, то у вас не останется денег на ремонт, если он возникнет», — говорит Голден. «Лучше тратить меньше на дом, чтобы у вас было немного денег на улучшения и ремонт».
В идеале, ваш бюджет на содержание дома должен быть отделен от ваших сбережений на случай чрезвычайных ситуаций. Текущие расходы на техническое обслуживание могут достигать 3000 долларов в год. Замена дорогостоящих элементов, таких как крыша или система вентиляции и кондиционирования, может стоить намного дороже. Даже небольшие проблемы, такие как ремонт сантехники или замена бытовой техники, могут со временем накапливаться. И, конечно же, вам необходимо страховое покрытие домовладельцев — рассчитывайте на ежегодные страховые взносы не менее 1300 долларов или больше, если вы находитесь в зоне повышенного риска.
6. Вы пережили серьезные перемены в жизни
Многие арендаторы решают купить дом после важного события в жизни, такого как свадьба, говорит Генри Йошида, сертифицированный специалист по финансовому планированию и генеральный директор Rocket Dollar, провайдера из Техаса. самостоятельных пенсионных счетов. Растущая семья и новая работа являются другими распространенными катализаторами для людей, желающих купить дом.
«Четыре крупных города в моем родном штате Техас одновременно входят в десятку лучших городов для создания семьи и выхода на пенсию, так что я вижу это не понаслышке», — говорит Йошида. «Мои соседи по обеим сторонам — пенсионеры из Калифорнии и молодая семья, переехавшая с северо-востока в поисках работы».
Несмотря на то, что покупать дом после большого события в жизни — это нормально, вам следует избегать каких-либо серьезных изменений — таких как смена работы или подача заявки на новый кредит — пока вы находитесь в разгаре закрытия. Ваш кредитор заметит любые изменения в вашем финансовом положении, и в некоторых случаях изменение может привести к отклонению вашей заявки на ипотеку.
7. Ваш образ жизни стабилен
Покупка дома сопряжена со значительными первоначальными затратами, которые могут окупиться через несколько лет, поэтому, если вы планируете переехать до того, как сможете возместить эти расходы, владение жильем может быть не лучшим выбором на данный момент.
Мало кто работает в одной и той же компании десятилетиями, но арендатор, который готов купить дом, должен иметь гарантированную работу, говорит Хэмрик. Стабильная работа означает стабильный доход, который снижает риск того, что вы перестанете платить по ипотеке и не сможете платить по кредиту. Это особенно верно, если надвигается рецессия, как предсказывают многие экономисты — покупка дома во время рецессии — рискованное предложение, если вы опасаетесь, что ваша работа скоро может оказаться под угрозой.
«В идеальном мире покупатели купили бы дом намного ниже своих средств, поэтому они не тратят так много своего дохода на ипотеку и другие связанные с этим расходы», — говорит Хэмрик.
8. Вы знаете, чего хотите
Перед тем, как приступить к поиску, разумно иметь хорошее представление о районе, в котором вы хотите жить, и о типе дома, который вы хотите. Дома, таунхаусы, квартиры, дуплексы — вариантов много, и у каждого свои соображения. Например, если вы покупаете квартиру, у вас не будет никаких работ по двору, но вы будете платить ежемесячные взносы ассоциации домовладельцев в дополнение к платежам по ипотеке.
Определите, что вам нужно и что для вас важнее всего. Это рядом с хорошей школой или в нескольких минутах ходьбы от вашей работы? Вы не возражаете против того, чтобы ходить по лестнице или чтобы соседи жили над вами? Хотите много удобств? Если вы переехали в новый город или штат, чтобы устроиться на работу, было бы неплохо арендовать жилье, пока вы не ознакомитесь с районом. Таким образом, у вас больше шансов выбрать дом и район, в которых вы будете счастливы.
Следующие шаги
Готовы отказаться от аренды? Прежде чем вы начнете искать дома для продажи, поищите кредиторов и получите предварительное одобрение на ипотеку. Предварительное одобрение помогает вам узнать, сколько жилья вы можете себе позволить и какая кредитная программа лучше всего подходит для вашей ситуации, говорит Бен Кример, главный и управляющий брокер компании Downtown Realty Company в Чикаго. «Это устанавливает реалистичные ожидания в отношении того, что покупатель имеет право купить, а также какие финансовые ресурсы потребуются для закрытия сделки», — говорит он.
Взвешивая решение о покупке дома, убедитесь, что вы все еще можете достичь других финансовых целей, говорит Хэмрик. Не позволяйте новой ипотеке помешать вам погасить студенческие ссуды или кредитные карты или накопить на пенсию. «Чтобы иметь хорошие шансы на достижение ряда финансовых целей, покупатели также должны иметь сбережения на случай непредвиденных обстоятельств», — говорит он. «Это из-за неизбежных расходов, связанных с домовладением».
Также важно сотрудничать с опытным местным агентом по недвижимости. На этапе поиска дома ваш агент будет использовать свой опыт на вашем местном рынке, чтобы найти потенциальную недвижимость, которая соответствует вашим потребностям и вашему бюджету. Как только вы выберете один из вариантов, они помогут вам составить конкурентоспособное предложение и договориться с продавцами, сопровождая вас на протяжении всего процесса закрытия сделки.
Часто задаваемые вопросы
Покупка дома может быть хорошей идеей в зависимости от вашей ситуации, но нет никаких гарантий. В целом домовладение более выгодно, чем аренда, потому что вы приобретаете ценный актив и строите капитал. Но это сильно зависит от ваших личных финансов и того, что вы можете себе позволить. Если вы не в состоянии позволить себе первоначальный взнос, расходы на закрытие и ежемесячные платежи по ипотеке прямо сейчас, аренда может быть лучшим вариантом.
Вам не следует покупать дом, если это не по карману или если у вас не будет наличных денег («бедняков») каждый месяц. Вы также не должны покупать, если у вас плохой кредит или вы не хотите заниматься обслуживанием и содержанием дома. Вам не нужно звонить домовладельцу, когда у вас протекает крыша или перегорает предохранитель. Кондоминиум может быть лучшей альтернативой, если вы хотите вести образ жизни с минимальными затратами на обслуживание, но при этом получать выгоду от собственного капитала.
Процесс покупки жилья может быть длительным — в общей сложности он может занять около 50 дней. Однако ваш график может быть короче или длиннее в зависимости от вашего местного рынка, вашего кредитора и того, сталкиваетесь ли вы с задержками закрытия.
Десять вещей, которые нужно проверить перед покупкой квартиры
Исследование, проведенное WA Apartment Advocacy, показывает, что до 60% людей имеют определенные сомнения в отношении покупки квартиры, и, безусловно, в этом секторе, как и в любом другом, преобладает фраза «покупатель, будьте осторожны». .
Вот 10 основных пунктов, которые покупатели должны учитывать перед покупкой квартиры, чтобы вы могли быть более информированными и принять правильное решение.
1. Ознакомьтесь с подзаконными актами о краткосрочной аренде
Некоторые застройщики предпочитают не следить за подзаконными актами в отношении краткосрочной аренды. Это означает, что вы можете въехать в квартиру и осознать, что вас окружают объекты краткосрочного проживания, которые могут повлиять не только на ваш покой и покой, но и на ответственность компании Strata. Важно, чтобы вы внимательно прочитали подзаконные акты, и если это не очевидно, обратитесь к разработчику или агенту по продажам для получения дополнительных разъяснений.
2. Запрос бюджета управления прогнозируемыми пластами
Большинство застройщиков предоставляют бюджет управления слоями на один год после завершения строительства. Однако, поскольку большая часть затрат строителей покрывается гарантией на дефекты в первый год, бюджет часто может быть минимальным, а затем подскакивает (иногда значительно) во второй и последующие годы. Запрос прогноза бюджета на три года (как минимум) позволит вам узнать, как могут увеличиться ваши сборы за этот период, а затем вы сможете соответствующим образом обдумать свой бюджет.
3. Проверьте, не запланированы ли какие-либо прогнозируемые капитальные работы
В старых зданиях может быть проведена капитальная модернизация, например, замена лифтов и т.п. Если у стратоуправления недостаточно резервного фонда, то разницу в стоимости можно взыскать с собственников. Недавно был случай, когда каждый владелец квартиры был вынужден заплатить 12 000 долларов за модернизацию лифта из-за нехватки средств на погашение для покрытия расходов. Это неожиданные расходы, которых вы бы предпочли избежать!
4. Проверьте количество мест для посетителей и то, как они будут управляться.
Исследование WAAA показало, что хотя 70% владельцев квартир довольны своими парковочными местами, 50% готовы платить больше за дополнительное место. Основная проблема в том, что большинство однокомнатных квартир имеют один отсек, но в квартире может жить пара с двумя машинами. Следовательно, они, как правило, используют отсеки для посетителей, а это означает, что для посетителей не хватает парковки! Рекомендуется, чтобы менеджер слоев использовал пропуска для посетителей, а парковка находилась за огороженной территорией, чтобы не злоупотреблять парковкой для посетителей.
5. Проверьте наличие запланированных застроек в вашем районе
Вид на реку или воду может стоить дороже, но если кто-то строит перед вами, и вы теряете вид, вы теряете атмосферу и возможную стоимость недвижимости. Стоит поговорить с местным советом о том, что планируется в ближайшем будущем, но, в конечном счете, единственный способ гарантировать вид — это если перед вами нет другой земли, то есть кромки воды, или есть уверенность в планировании области вокруг. ты.
6. Убедитесь, что ваша квартира соответствует принципам качественного дизайна
. Стоит проверить застройщика и застройщика в Интернете и узнать, получили ли они какие-либо награды или, что еще лучше, отзывы людей, которые проживают в их зданиях и/или другие разработки. В противном случае спросите, какие аспекты застройки соответствуют рекомендациям по проектированию, или, что еще лучше, спросите у застройщика, в чем они превышают австралийские строительные стандарты.
7. Убедитесь, что разработчик, строитель и менеджер слоев не являются одним и тем же
В некоторых разработках разработчик, строитель и менеджер слоев являются одним и тем же. Это не допускает какой-либо беспристрастности, особенно если застройщик имеет право голоса в вопросах страт, поскольку ему принадлежит большая часть квартир. Определенная степень разделения определенно необходима, когда речь идет о профессиональном решении финансов и поддержке вашего развития.
8. Сколько вы готовы платить за страт?
Переезд в квартиру высвобождает ваше время и финансы, но один фактор, который вы должны учитывать, — это постоянные взносы за страт. Было установлено, что, например, сокращение владения автомобилем часто может компенсировать затраты на комиссию за страт (экономия на техническом обслуживании, топливе и т. д.), и это еще более целесообразно, если вы живете в крупном городе или поселке. Подумайте, что для вас важно, когда речь идет об удобствах — если вы не возражаете против того, чтобы у вас был бассейн, тренажерный зал или даже лифт — тогда все эти расходы могут сэкономить вам налоги.
9. Звукоизоляция
Конфиденциальность и звукоизоляция являются двумя самыми большими сомнениями для покупателей, поэтому важно, чтобы вы спросили о стандарте строительства стен, особенно на общих стенах.