Что нужно знать при покупке квартиры: Как купить квартиру? [Инструкция]

Что нужно знать при покупке квартиры в Болгарии: 5 рекомендаций покупателям

Покупка недвижимости за рубежом всегда сопряжена с трудностями и переживаниями. Что нужно знать при покупке квартиры, чтобы не прогадать с ценой, проверить честность продавцов, найти надежных риэлтеров и, главное, купить объект, о приобретении которого потом не придется сожалеть? В статье приведены полезные советы, собранные на основании опыта тех, кто уже успел стать счастливым владельцем болгарской недвижимости.

Совет 1. – Планируйте.

Прежде чем покупать квартиру в Болгарии, определите, чего вы ожидаете от зарубежной собственности и подробно запишите все требования на бумаге. Составьте таблицу и впишите в каждую колонку соответствующий параметр – расположение, тип жилого комплекса, инфраструктура, количество комнат, цена. Подбирать жилые объекты в соответствии со сделанным списком можно либо самостоятельно, либо передав параметры в выбранные вами агентства, и рассматривать предлагаемые ими варианты.

Совет 2. – Изучайте.

Чтобы понять реальное состояние дел на болгарском рынке недвижимости, уделите достаточно времени исследованию. Определите средний уровень цен в регионе, где планируете покупку. Постарайтесь понять, как происходит ценообразование на рынке. Владея достаточной информацией о ценах, вы сможете купить дом или квартиру с оптимальным соотношением «цена – качество».

Совет 3. – Приезжайте в Болгарию

Купить недвижимость в Болгарии
можно и дистанционно – достаточно подобрать подходящее жилье на основании фотографий или видео соответствующих объектов. Заключить договор купли-продажи можно так же без вашего участия, предварительно выслав в агентство документы на квартиру, доверенность на представителя и перечислив деньги на заранее открытый банковский счет.

Однако фотографии и видео, какими бы подробными они ни были, не дадут полной информации о жилом объекте. Возможно, квартира идеально подходит под ваши запросы, однако инфраструктура комплекса оставляет желать лучшего или же дом расположен в неприглядном месте. Или же, наоборот, жилой комплекс отвечает вашим требованиям, а в квартире имеются серьезные недостатки. Это все можно понять, только если приехать в Болгарию и осмотреться на местности.

Совет 4. – Торгуйтесь.

Установленная стоимость жилья не окончательная, поэтому торгуйтесь с продавцом. В Болгарии возможны скидки и гибкий график оплаты недвижимости. С застройщиком можно договориться о сроке погашения полной стоимости объекта и прописать график выплат в договоре. Например, вначале можно оплатить 30-50% стоимости, затем в течение полугода еще 30%, а еще через полгода – остаток.

Совет 5. – Определяйте различия, выявляйте плюсы, минусы и подводные камни

При покупке недвижимости в Болгарии учитывайте следующие особенности местного рынка:

1. Различия в методике подсчета жилой площади. Из-за различий в методиках подсчета, фактическая жилая площадь апартаментов оказывается на 15–20% меньше заявленной. Это связано с тем, что в Болгарии в жилую площадь включают общие части здания пропорционально размеру апартаментов. Больше узнать о болгарской методике расчета жилой площади вы можете здесь.
2. География покупки. При покупке квартиры на море необходимо учитывать, что небольшие курорты в межсезонье «вымирают», а инфраструктура жилых комплексов перестает работать. В болгарских городах на побережье – Несебре, Варне, Бургасе – магазины, торговые центры, рестораны работают круглый год. Выбирая между курортами, лучше ориентироваться на Солнечный берег, Святой Влас, Несебр, Равду, Поморие — эти курортные комплексы лучше приспособлены для проживания в течение всего года.
3. Степень готовности, ремонт и меблировка апартаментов. Полностью готовые к въезду, меблированные квартиры можно найти на вторичном рынке. В большинстве случаев квартиры в новостройках Болгарии продаются в черновом варианте по Болгарскому Государственному Стандарту (БГС). Однако последнее время благодаря конкуренции на рынке все больше застройщиков предлагают покупателям апартаменты под ключ с мебелью и бытовой техникой.
   Также застройщики и риелторы предлагают услуги по ремонту и меблировке апартаментов. Покупка мебели через посредников обходится дешевле, так как компании заключают договоры с мебельными салонами и делают покупателям скидки до 10%.
4. Отопление квартиры в зимний сезон. Перед покупкой квартиры ознакомьтесь с системой отопления жилого комплекса, особенно если вы планируете приезжать в квартиру зимой. Ввиду отсутствия централизованного отопления, болгарские дома отапливаются электрическими конвекторами, кондиционерами или каминами.
5. Дополнительные расходы собственников. Жильцы в комплексах курортного типа, или так называемых апарт-отелях, вносят ежегодную таксу на обслуживание здания и прилегающей территории. В зависимости от площади квартиры, ежегодные взносы могут колебаться от 400 до 1000 евро. Для обычных жилых домов плата за обслуживание – минимальная.

Узнайте больше о плюсах, минусах и подводных камнях недвижимости в Болгарии.

история, виды сделок, нюансы проверки

Это именно тот случай, когда нездоровая подозрительность бережет кошелек! Как не «пролететь» с самой главной сделкой в жизни? Покупка квартиры – задача очень непростая, особенно при отсутствии опыта и профессиональной поддержки. Если действовать хаотично и быть неразборчивым в условиях при виде понравившегося жилья, можно упустить важные нюансы и затем столкнуться с проблемами. С другой стороны, чрезмерная осторожность и подозрительность приводят к тому, что жилье выбирается месяцами, а то и годами.

Мы постарались собрать полезную информацию о том, что стоит учитывать при покупке квартиры, чтобы свести риски к минимуму и как можно быстрее стать собственником нового жилья.

Содержание

• Покупка на вторичном рынке: изучаем объект
• Нюансы истории квартиры: причины для осмотрительности
• Внимание к собственнику: нездоровая подозрительность или обычная предосторожность?
• Передача денег: ответственный момент
• Виды сделок при покупке квартиры
• Покупка квартиры в новостройке
• Заключение

Покупка на вторичном рынке: изучаем объект

По мнению профессионалов, приобретать жилье на вторичном рынке стоит весной или осенью, когда отмечается заметное оживление. Цена несколько вырастает относительно летнего затишья, появляется неплохой выбор, и найти нужный вариант намного легче. Чтобы сэкономить время на поиски и существенно облегчить процесс заключения сделки, стоит призвать на помощь риелтора из проверенного агентства и заключить с ним договор.

Платить деньги частным посредникам только за «показ квартир» лишено смысла, так как большинство вариантов вам заведомо не подойдет. Многие «продавцы» и не намерены продавать свое жилье, а только желают получать от риелтора немного денег за «показы».

Когда приходит время осмотра жилплощади и знакомства с продавцами, лучше назначать встречу на дневное время, так как при естественном освещении изъяны жилья становятся заметнее. Стоит поинтересоваться у продавца, является ли он собственником жилья и попросить хотя бы паспорт и копии документов на квартиру. Если жилье продается по доверенности, нужны особые меры предосторожности – в идеале, стоит связаться с владельцем. В спорных, но весьма интересных случаях необходимо прибегать к помощи юристов и тщательно проверять доверительные документы.


Нужно внимательно относиться к ситуациям, когда недвижимость находится в долевой или совместной собственности, и особенно – к случаям, когда жилплощадь или ее часть принадлежит детям или недееспособными взрослым людям. В первом случае потребуется письменное согласие на продажу всех собственников, а во втором – разрешительный документ из органов опеки.


Если квартира приобреталась на материнский капитал, она оформлена на всех членов семьи, включая детей, которым в случае продажи должна быть предоставлена аналогичная доля на другой жилплощади. Эти вопросом стоит поинтересоваться дополнительно.


Необходимо ознакомиться с выпиской из домовой книги, справкой из ЕРГП, изучить техпаспорт. Если в квартире выполнялась перепланировка, важно, чтобы она была узаконена. Любые обременения, наложенные на недвижимость, должны быть сняты до начала официального оформления сделки. Сам дом тоже стоит проверить. Если вдруг он внесен в список на расселение, собственники не имеют права продавать квартиры, и такая сделка не будет зарегистрирована.





Просматривая официальные бумаги, стоит обращать внимания на исправления, правомерное внесение которых всегда должным образом заверяется. В некоторых правоустанавливающих документах встречаются обязательные условия, при несоблюдении которых сделка является недействительной. В этом случае надо запросить документальное подтверждение соблюдения таких условий.

Нюансы истории квартиры: причины для осмотрительности


«Квартирная история» очень важна, и игнорировать ее проверку ни в коем случае не стоит. Если жилплощадь за последние годы неоднократно меняла собственников, дарилась и продавалась, достаточно велик риск мошенничества. Осторожно надо относиться также к недвижимости, совсем недавно полученной по наследству. Не исключено, что могут появиться обиженные претенденты на квадратные метры, и сделка будет оспорена.


Покупателю стоит знать, что он может самостоятельно обратиться в ЕГРП и заказать выписку, где будет содержаться важнейшая информация о приобретаемой квартире. Для этого не надо получать согласие владельца жилья – сведения о недвижимости, касающиеся юридического обоснования права собственности и наличия обременений, не являются конфиденциальными. Перед подписанием договора стоит получить такую выписку и тщательно изучить все, что в ней содержится.




Внимание к собственнику: нездоровая подозрительность или обычная предосторожность?


Кроме базовых моментов, связанных с количеством собственников и наличием несовершеннолетних и недееспособных владельцев жилья, стоит узнать как можно больше о самом продавце недвижимости. Достаточно пообщаться с другими домочадцами и соседями, чтобы прояснить многие нюансы, связанные с репутацией владельца квартиры. Стоит поинтересоваться также его отношениями с законом.


Если человек находится под следствием или он в прошлом имел судимости, важно понять, насколько велик риск того, что он исчезнет с горизонта сразу после получения авансового платежа. Когда недвижимость в долевой собственности, даже если предоставлена разрешительная бумага, стоит лично поинтересоваться у других владельцев, действительно ли они не возражают против продажи.


Внимание к личностным нюансам – это не подозрительность, а предосторожность, и адекватные продавцы недвижимости именно так к этому относятся. Их не затруднит показать паспорт и не удивит желание рассмотреть фото. Для человека, заинтересованного в честном завершении сделки, это обычная формальность. Если человек на вопросы отвечает уклончиво и до последнего избегает предъявления документов, это повод насторожиться.





Стоимость, сроки и прочие нюансы сделки стоит подробно обсудить и тщательно зафиксировать в договоре. Лучше, если договор будет подписан в присутствии нотариуса и заверен государственным представителем. Важно помнить, что полноценное право собственности покупатель получает только после завершения регистрационной процедуры.

Передача денег: ответственный момент


Важно продумать все нюансы передачи денег — основная сумма может быть переведена на счет, переданы наличными или положены в банковскую ячейку. Впрочем, на этом этапе для многих все оказывается намного проще, чем на старте финансовых отношений. Если квартира покупателю нравится, и он заявляет о намерении ее приобрести, продавец, скорее всего, потребует небольшую сумму наперед, и это вовсе не прихоть. Он приостановит поиск новых претендентов на жилплощадь лишь при гарантии, что сделка не сорвется.


Стоит заключить договор аванса и, по факту передачи денег, непременно получить расписку, поскольку сам договорной документ не служит подтверждением оплаты, но именно в нем должна содержаться полная информация о том, какие именно штрафные санкции предполагаются в случае, если одна из сторон откажется от завершения сделки.





Кроме денежного вопроса, необходимо определиться с другими нюансами:

• сроками снятия с регистрации прежних жильцов;
• 
  периодом, в течение которого жилплощадь будет освобождена физически;
• 
  сроками сбора недостающих документов.


Все детали прописываются в договоре, чтобы ситуация была контролируемой. Важно, чтобы в документах фигурировала реальная стоимость квартиры. Лишь в этом случае, если возникнут проблемы с переходом права собственности или станут реальностью судебные разбирательства, есть шанс вернуть полную сумму денег.

Виды сделок при покупке квартиры


Хорошо, если сделка является «прямой» или «свободной», то есть — продавец получает деньги, и сразу оформляется переход права собственности. Когда нынешний владелец недвижимости, реализуя квартиру, тут же приобретает жилье для себя, речь идет уже об альтернативной продаже. Во многих случаях приходится иметь дело с достаточно длинными «цепочками», и тогда заинтересованных сторон становится больше. Если у одной из них возникают непредвиденные сложности, процесс покупки/продажи может существенно затянуться.





Таким образом, альтернативная сделка требует грамотной организации, и лучше, если этим займется профессионал, который правильно составит схему и учтет все нюансы. Но в любом случае, регистрация права собственности может оказаться не такой быстрой, как предполагалось. Надо заметить, безальтернативные варианты можно считать большой удачей, поскольку квартир, находящихся в чистой продаже, на рынке несравнимо мало. Нередко, указывая в объявлении, что продажа является свободной, продавцы либо сами заблуждаются, либо просто таким нехитрым способом привлекают покупателей.

Покупка квартиры в новостройке


При покупке квартиры в построенном новом доме риски в плане истории отсутствуют, зато присутствуют риски иного рода – связанные с застройщиком и, собственно, объектом строительства. Необходимо внимательно ознакомиться с договором и поинтересоваться нюансами регистрационной процедуры. Чаще такое жилье приобретается на разных этапах строительства. В таком случае, важно не только найти подходящую новостройку, но и поинтересоваться репутацией девелопера. Стоит изучить отзывы, и еще до посещения офиса изучить всю информацию на сайте застройщика.


В настоящее время закон обязывает компании обнародовать на сайте абсолютно всю информацию, включая разрешительные документы, подробные проекты и даже финансовую отчетность.





Подписывая договор, стоит обратить внимание на название документа — речь в нем должна идти именно о долевом участии без всяких определений вроде «предварительный». Лишь в этом случае права дольщика будут защищены законодательно, и в ситуации форс-мажора государство окажет поддержку частному инвестору.


Важно внимательно относиться к этапу приемки квартиры, даже если завершение строительства ожидалось с огромным нетерпением. Если сразу не призвать застройщика к устранению изъянов, после регистрации права собственности сделать это намного сложнее.

Заключение


Таким образом, на всех этапах сделки необходимо проявлять бдительность и не идти безоговорочно на поводу у продавца, желающего как можно быстрее получить задаток и перейти к завершению сделки. Важно проверить все документы, оценить состояние квартиры и разобраться с видом продажи.


Если организационные и контрольные процедуры кажутся слишком сложными, лучше не экономить и призвать на помощь грамотного юриста (с репутацией и отзывами). Вознаграждение труда специалиста оправдает себя, поскольку избавит от многих хлопот, а главное, от риска потерять деньги и остаться без жилья.

Игорь Василенко

10 вещей, которые нужно знать перед покупкой квартиры

Когда у вас есть другие расходы, такие как отпуск и обучение ребенка, но вы не хотите жертвовать местоположением — покупка квартиры — отличный вариант.

Чтобы убедиться, что вы выбрали место, в котором можно увидеть будущее, вот 10 вещей, которые нужно знать перед покупкой.

1. Разница между правом собственности и арендой

Аренда — это тип владения недвижимостью, при котором вы не владеете землей под собственностью и должны платить ежегодную арендную плату за землю. Обычно сроки аренды составляют около 99 лет, и хотя первоначальная цена покупки часто ниже, текущие расходы обычно выше.

Безусловная собственность — наиболее распространенный вид домовладения, при котором у вас есть полное право собственности на недвижимость и землю, на которой она находится, без ограничения срока или арендной платы за землю.

2. Срок действия существующей аренды

Если вы покупаете арендуемую квартиру, важно знать, сколько времени осталось до окончания существующей аренды. Ипотечные кредиторы предпочитают, чтобы после погашения ипотеки осталось не менее 50 лет.

3. Все сопутствующие расходы

Если квартира или помещение, которое вы покупаете, является юридическим лицом, с вас, скорее всего, будет взиматься ежегодная плата для покрытия общих расходов. Это включает в себя все, что корпорация делает для обслуживания мест общего пользования, таких как лифты, лестницы, сады и другие части собственности, которую вы делите с другими владельцами квартир. Перед покупкой убедитесь, что вы знаете, сколько стоят корпоративные сборы, и нужно ли в будущем выполнять какие-либо капитальные работы.

4. Где вы будете парковаться

При покупке квартиры одно или два парковочных места иногда включаются в стоимость покупки — убедитесь, что вы знаете, так ли это. Если нет, вы обычно можете купить или арендовать автостоянку в здании или поблизости.

5. Уровень шума в квартире

В квартирах может быть шумно, особенно если соседи любят вечеринки, поэтому стоит посетить здание несколько раз в течение дня и вечера, чтобы почувствовать уровень шума.

6. Детали будущей застройки поблизости

Сейчас ваша квартира может иметь вид, но через 10 лет по соседству может появиться офисное здание и испортить вид. Чтобы избежать подобной ситуации, изучите предстоящие события в близлежащем районе. Для этого объезжайте район и ищите любые признаки предстоящей работы или уточните у совета, есть ли какие-либо заявки в процессе.

7. Вакансии в здании

Даже если вы сейчас не покупаете квартиру как инвестор, полезно знать, как поведет себя ваша квартира, если вы будете сдавать ее в аренду в будущем. Спросите своего агента по недвижимости, какова доля вакантных площадей в здании, и изучите уровень вакансий в этом районе в Интернете. Также, возможно, стоит получить оценку арендной платы от управляющего недвижимостью перед покупкой.

8. С кем вы будете иметь дело

Когда вы покупаете квартиру или квартиру, вы можете иметь дело с управляющим зданием, когда вам нужно задать вопрос или что-то починить. Если этот человек является опытным специалистом, любые вопросы, которые возникнут у вас при проживании в квартире, связанные со зданием, будут быстро решены.

9. Понимать состояние здания

При осмотре осмотреть здание — нет ли трещин в стенах, влажных пятен на потолках? Если вы вообще не уверены, всегда стоит провести профессиональную инспекцию здания перед покупкой для душевного спокойствия.

10. Средние цены продажи в этом районе

Убедитесь, что вы не переплачиваете по рынку, изучив среднюю цену продажи аналогичной недвижимости в многоквартирном доме и на большей территории.

Если вам все еще нужна помощь в поиске идеальной квартиры, свяжитесь с командой в местном офисе Professionals Real Estate. Мы являемся экспертами в том, чтобы направлять киви в процессе покупки квартиры, чтобы найти для них место, которое они любят называть своим домом.

7 моментов, которые следует учитывать при покупке жилого комплекса – The Pinnacle List

Для инвесторов в недвижимость на самом деле не самое плохое время для покупки новой недвижимости. Инвесторы могут покупать недвижимость для перепродажи, когда придет время. Другие покупают инвестиционную недвижимость, чтобы получать доход. Неважно, дом это, квартира или коммерческая недвижимость.

Есть люди, которые покупают дома для сдачи в аренду, но никогда не будут инвестировать в многоквартирные дома. Оба приходят с одинаковыми обязанностями. Покупка жилого комплекса может с двухъярусной кроватью и обеспечить возврат инвестиций быстрее, чем аренда дома.

Если вы никогда раньше не инвестировали в коммерческую недвижимость, вам необходимо провести исследование. Не помешает консультация с риелтором и опытным управляющим недвижимостью. Убедитесь, что у вас есть полное понимание того, за что вы беретесь и что для этого потребуется.

Управление жилым комплексом равносильно управлению таким же количеством домов, сколько квартир в здании.

Вы планируете инвестировать в жилой комплекс? Продолжайте читать, чтобы узнать о семи вещах, которые вы должны учитывать, прежде чем совершать покупку.

1. Покупка многоквартирного дома — это крупная инвестиция

Один из вопросов, на который вам необходимо ответить, прежде чем вы начнете искать комплекс, — какого размера жилой комплекс вы ищете. Комплекс обычно представляет собой любое здание, состоящее из пяти и более квартир. В комплексе также может быть множество зданий, в каждом из которых может быть от 5 до 30 квартир.

Когда дело доходит до инвестиций, покупка жилого комплекса стоит дорого. Не только для здания, но и для любых обновлений или ремонта, которые могут потребоваться. Если вы не очень богаты, вам понадобится финансирование для финансирования проекта.

Доступно несколько вариантов, включая различные кредиты, обеспеченные финансовыми учреждениями. Еще одним популярным вариантом являются частные инвесторы, также известные как твердые денежные кредиты. К частному инвестору не будет жестких требований, как к кредитам, выдаваемым через традиционные банки.

2. Арендатор занят и свободен

Можно наткнуться на многоквартирный дом, который уже заполнен или почти заполнен. Это отнимет у вас много сил в процессе. Если у вас есть собственность, которая не вмещается, вам придется сосредоточиться на заполнении этих единиц.

Слишком много свободных юнитов могут послать сообщение о том, что с объектом что-то не так или что он небезопасен. Прежде чем идти по этому пути, вы должны провести обширное исследование, чтобы понять, в чем может быть основная проблема. Также могут быть инвесторы, заинтересованные в покупке многоквартирного дома, в котором нет арендаторов или который был закрыт.

Выберите лучшую для вас возможность, поиграйте с цифрами и двигайтесь вперед.

3. Найм фирмы по управлению недвижимостью

Большинство инвесторов в недвижимость не хотят быть арендодателями. Они хотят не учитывать доход, который приносит недвижимость.

Фирмы по управлению недвижимостью работают с владельцами многоквартирных домов для выполнения повседневных операций. Они делают все, от проверки претендентов до сбора арендной платы и обслуживания собственности. Вы также можете настроить веб-сайт и потребовать от арендаторов производить платежи и запросы онлайн.

Работа в фирме по управлению недвижимостью имеет больше преимуществ, чем препятствий. Выбор правильной фирмы избавит вас от стресса, связанного с выполнением операций самостоятельно и наймом персонала. Вы можете перейти к следующим инвестициям и подождать, пока деньги поступят на ваш банковский счет.

4. Понимание учета прибылей и убытков

Принятие такого масштабного проекта, как покупка многоквартирного дома, требует тщательного анализа прошлых показателей прибыли и убытков. Если предыдущий владелец не смог получить прибыль, вы хотели бы понять, почему. Проблема может заключаться в плохом управлении или в чем-то большем, например, в ухудшении состояния сообщества.

Неразумное вложение, если вы не можете придумать план, чтобы добиться большего успеха, чем предыдущий владелец. Вливать деньги в проект с видимыми признаками неприятностей — плохое решение.

5. Какая клиентура вам тоже понравится

Покупка жилого комплекса – это нечто большее, чем изменение названия и модернизация. Вам нужно будет конкретно указать клиентуру, которую вы надеетесь привлечь. Апартаменты Phoenix в Вашингтоне, округ Колумбия, — хороший пример недавно отремонтированного комплекса, ориентированного на профессионалов.

Не все жилые комплексы рассчитаны на элитных арендаторов. Некоторые из них построены специально как жилье для малоимущих или доступное жилье. Идти по этому пути не обязательно плохо. Вы можете найти недвижимость в районах реконструкции сообщества и получить государственное финансирование для ремонта.

Предоставление жилья малоимущим также может означать гарантированную арендную плату от HUD.

6. Потребуется ли ремонт

Скорее всего, приобретенное вами имущество будет нуждаться в ремонте. Вот список инвестиций, которые вам могут понадобиться.

• Обновление внешнего сайдинга
• Заменить кровлю
• Установка напольного покрытия
• Обновления HVAC Systems
• Обновления на кухнях
• . поверхность. С такими типами ремонта и модернизации вам нужно будет изучить рынок, чтобы увидеть, подходит ли этот район для арендаторов, которых вы хотите привлечь.

  7. Вы покупаете для перепродажи

  Сумма инвестиций, которую вы вкладываете в покупку жилого комплекса, зависит от вашей конечной цели.