На что нужно обратить внимание при покупке квартиры. Что нужно знать при покупке квартиры в украине

13 роковых ошибок при покупке квартиры

Какие ошибки зачастую совершают покупатели квартир и чем это грозит?

Если большинство продавцов рискуют слишком долго продавать свою недвижимость и потерять часть возможной прибыли от продажи, то покупателям некоторые ошибки грозят потерей и денег, и недвижимости. Рассмотрим подробней, что это за ошибки.

1. Отказ от услуг риелторов

Так уж повелось, что в Украине, за редким исключением случаев эксклюзивной продажи, риелторские услуги оплачивает покупатель. Справедливости ради уточним, что не только в Украине. Но для многих покупателей нежелание платить дополнительные 3-5% от стоимости сделки — весомый повод отказаться от услуг посредников.

Такое решение может быть оправдано, если вы дока в сфере купли-продажи недвижимости, знаете, на что обязательно обращать внимание и хорошо ориентируетесь в правовом поле. Ну, или сами имеете отношение к риелторской деятельности. Если же покупка квартиры — первая в вашей жизни, лучше обратиться к профессионалам.

Домик настоятельно рекомендует обращаться в проверенные агентства с устоявшейся репутацией.

2. Торг уместен. Почти всегда

В большинстве случаев продавцы закладывают возможность торга в стоимость квартиры. Если заявленная цена квартиры, соответствующей вашим пожеланиям, на 5-10% процентов дороже, не отказывайтесь от этого варианта сразу — отправляйтесь на просмотр и предлагайте свою цену. Вполне возможно, продавец согласится на ваше предложение.

Если же вам попалось предложение, цена которого и так ниже рыночной на те же 5-10%, и квартира и ее цена вас устраивают, а продавец категорически не хочет уступать, не стоит отказываться от сделки только чтобы выторговать лишние пару-тройку процентов. В противном случае, вы рискуете в другом месте выторговать скидку, но сумму заплатить большую.

3. Занижение стоимости квартиры в документах

При заключении договора купли-продажи дополнительно оплачивается государственная пошлина и сбор в пенсионный фонд в размере 1% стоимости. Что тоже нередко становится поводом занизить стоимость квартиры в отчете об оценке и договоре. В последнее время эта практика снова приобретает актуальность.

Пошлину и сбор оплачивает покупатель, потому и выгодно это, в первую очередь, ему. Однако, если сделка по какой-то причине будет признана недействительной, пострадает тоже покупатель — продавец будет обязан вернуть ему только ту сумму, которая указана в документах.

4. Оформление договора дарения вместо купли-продажи

Тоже помогает избежать части налогов — при дарении сбор в пенсионный фонд не взимается. Однако если квартира была продана при помощи договора дарения, и такой договор признан недействительным, покупатель вполне может остаться и без денег, и без квартиры — он просто не сможет доказать, что продавец получил от него деньги.

5. Покупка квартиры с прописанными в ней не-собственниками

Помимо владельцев квартиры, в ней могут быть зарегистрированы и другие люди. У них нет права собственности на квадратные метры, но есть право проживания на них. И даже при передаче права собственности, они права проживания не лишаются.

Риелторы, которым этот казус известен, обычно настаивают на выписке всех не-собственников до заключения сделки. Во время оформления договора продавец обязан предоставить документ о том, кто прописан в квартире. По украинским законам, ответственность за правдивость информации несет тот, кто выдал документ.

Собственникам дается время на выписку уже после сделки. Во избежание проблем, риелторы берут у них денежный залог, который возвращается после выписки. В случае отказа продавца выписываться, залог используется на юридические и судебные издержки.

6. Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними

Если в квартире прописан ребенок до 18 лет, разрешение на продажу должен дать опекунский совет. По закону - независимо от того, совладелец несоврешеннолетний или нет. На практике, если ребенок не является совладельцем, чаще всего, его выписывают без разрешения опекунского совета и прописывают, например, у родственников.

В принципе, без разрешения опекунского совета на продажу, нотариус сделку не заверит. Но случаи бывают разные, и вопросом, не прописаны ли в квартире дети, обязательно стоит поинтересоваться.

7. Отсутствие разрешения супруга на продажу

Если у квартиры несколько собственников, например, муж и жена, они оба являются полноправными участниками сделки. Если же собственник только один, но квартира была приобретена в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Причем, это согласие должно быть предоставлено до подписания договора.

Если владелец квартиры получил право собственности на нее в результате приватизации или в наследство, разрешение супруга не требуется.

8. Обременения на квартиру

При покупке квартиры обязательно стоит проверить ее на наличие обременений. Проблема в том, что, как и в случае в историей сделок, законным путем сделать это не представляется возможным. Остается только положиться на нотариуса, который при оформлении договора обязан проверить отсутствие обременений.

9. Проверка дееспособности продавца

Если продавец недееспособен или его дееспособность ограничена, сделка может быть признана судом недействительной. В Украине признать человека недееспособным может только суд. Но стоит ли продавец на учете в психоневрологическом диспансере, проверить можно и нужно.

Запросить справку о том, состоит он на учете или нет, имеет право только сам продавец. Но даже состоя на учете, человек может быть дееспособным и подписывать договора. Потому, если продавец на учете в психоневрологическом диспансере состоит, желательно, чтобы в справке было написано, что право подписывать договора он имеет.

Не помешает удостовериться и в том, что психически нездоровые люди, алкоголики и наркоманы не живут по соседству - они вполне способны испортить вам жизнь.

10. История квартиры — юридическая...

Во избежание покупки недвижимости, права на которую одним из предыдущих владельцев были получены в результате мошенничества, необходимо проверять историю сделок. Это, увы, затруднительно - формально такого права у покупателя нет. При заключении сделки нотариус проверяет историю предыдущих переходов прав собственности, данные о которых содержаться в электронном реестре. Сделки, которые заключались по квартире до внесения информации в реестр, покупатель может проверить только в обход закона, и то, если у него или у риелтора есть связи в БТИ.

11. …и энергетическая

Жить в квартире, в которой кто-то умер неестественной смертью, не хочет, наверное, никто. Особенно, когда случаи таких смертей повторялись неоднократно. Но многие покупатели забывают уточнить этот вопрос. И хорошо, если они живут в квартире припеваючи, и ничего о ее истории не знают. Но обычно неприятные истории, связанные с новой квартирой, очень быстро обнаруживаются. Потому, если вам не все равно, стоит поинтересоваться вопросом заблаговременно. Продавец об этом вряд ли расскажет. А вот соседи или любопытный консьерж могут.

12. Здоровая среда

Источником неприятностей могут стать и не обнаруженные вовремя плесень и грибок или инфекционные болезни кого-то из ранее проживавших в квартире.

Вероятность появления грибка и плесени особенно возрастает в квартирах на первом этаже и угловых. Потому при просмотре обратите внимание на пол и стены в кухне и ванной, а также на стены, прилегающие к внешнему фундаменту в той же ванной.

О том, не болел ли кто-то из живущих в квартире серьезными инфекционными заболеваниями, вроде туберкулеза, тоже могут поведать соседи.

Конечно, все эти проблемы можно решить.

13. Излишняя эмоциональность при выборе квартиры

Иногда продавцы, особенно, те из них, которые покупают квартиру впервые, относятся к процессу поиска слишком эмоционально: боятся приходить на просмотры только потому, что при повторном рассмотрении фото что-то не понравилось, слишком быстро соглашаются на покупку из страха, что желаемую недвижимость, «уведут», или, наоборот, слишком долго тянут — и, в итоге, ее таки «уводят».

Даже если вы покупаете первую в своей жизни квартиру, Домик рекомендует подходить к вопросу взвешенно: соотносить цену и качество предлагаемого объекта, сопоставить его с другими просмотренными предложениями, не соглашаться на покупку первой же просмотренной квартиры, но и не тянуть с покупкой до бесконечности.

Источник: domik.ua

stroyobzor.ua

Покупаем квартиру на вторичном рынке: что нужно знать?

Купить квартиру и не пожалеть об этом.

На сегодняшний день многие украинцы по-прежнему предпочитают покупать квартиры на вторичном рынке. Мотивы таких решений разные, но всем необходимо помнить, что на рынке «вторички», существует множество факторов, способных в один момент поставить крест и на сделке, и на средствах покупателя.

Во-первых, сделка купли-продажи квартиры может быть признана недействительной (например, если продавца признают недееспособным на момент заключения сделки). При этом наступает т. н. двойная реституция, когда обе стороны возвращают полученное в результате сделки: покупатель — квартиру, продавец — деньги. Эта ситуация может стать для покупателя еще печальней, если в целях экономии на платежах в договоре была указана заниженная стоимость сделки. В этом случае вернуть свои деньги целиком практически невозможно. Более того, разница между реально полученными деньгами и теми, что придется возвращать в случае расторжения сделки, сама по себе может стать сильным искушением для продавца, даже если он с самого начала и не задумывал никаких «фокусов». Именно поэтому юристы АН «Город» советуют покупателям отражать в договоре реальную стоимость квартиры. Да и сам факт передачи денег стоит зафиксировать нотариально. Во-вторых, покупатель может вдруг выяснить, что оказался жертвой откровенного мошенничества, например, «купив» квартиру у ложных хозяев, по фальшивым документам и т.д.

Читайте также: Вы хотите купить квартиру. На что нужно обратить внимание в первую очередь. Часть I

В этом случае безвозвратно пропадают все отданные аферистам деньги. Бывают случаи, когда продавцы не замышляли, никаких мошеннических действий, но потом всплывают некоторые нюансы, которые тоже могут привести к признанию сделки недействительной.

Например, если в квартире живут или когда-то жили несовершеннолетние дети (а таких квартир большинство), будьте бдительны. Как рассказала юрист Корпорации АН «Город» Марина Шернина, если в свое время дети не участвовали в приватизации, но были прописаны в квартире, они могут обратиться в суд для признания приватизации квартиры незаконной. И если суд становится на сторону детей, им выделяется их часть во вновь приватизированной квартире, которая уже вам продана, таким образом вы оказываетесь собственником не всего объекта недвижимости, а его части.

Еще один нюанс стоит проследить куда выписали детей из продаваемой квартиры. Хотя за этим и следит Опекунский совет, на практике может оказаться, что новое жилье так и не куплено и семья оказалась с детьми на улице. По закону, если жилищные условия детей ухудшаются, они имеют право пользоваться уже покинутой ими жилплощадью до совершеннолетия – то есть вашей квартирой. Покупая жилье у неблагополучной семьи, не забывайте: у них тоже могут быть дети, которые, например, находятся в интернате. Они также имеют право претендовать на жилье своих бывших родителей. Сделка может быть аннулирована (признана ничтожной).

То же самое нужно сделать, если в квартире жили престарелые люди. В случае, если в результате сделки они оказываются без жилья, они могут претендовать на пожизненное проживание в этой квартире. Кроме того, старики могут иметь такое право, например, по договору пожизненного содержания (даже не являясь при этом владельцем квартиры).

Неприятностей могут доставить не только дети и старики. Как пояснил глава экспертного совета ВГО УГР Сергей Шкилев, на момент сделки у паспортистов ЖЭКа берется так называемая форма-3: справка о количестве зарегистрированных в квартире. Однако позже могут обнаружиться временно выбывшие (соответственно - выписанные) из квартиры: люди, находящиеся в местах лишения свободы, солдаты, командированные на несколько лет в другую страну и пр.А вернувшись, они вправе потребовать аннулировать сделку. Поэтому, придя в ЖЭК, попросите сделать выписку с полной историей регистраций в этой квартире.

Нужно быть предельно осторожным, если в квартире проживают или долгое время проживали те, кто стоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах (злоуптребляющих спиртным видно невооруженным глазом). Такие люди могут заявить о том, что на момент сделки они были невменяемы и тогда сделка аннулируется. Чтобы защитить себя, требуйте у продающей стороны перед сделкой документы о проведенном медицинском освидетельствовании состояния здоровья таких продавцов, причем к врачу сопровождайте «подозрительного» продавца лично (чтобы убедиться, что справка не куплена).

В любом случае, на этапе подготовки к сделке нужно проверить продавца - посмотрите его паспорт, поговорите с ним, а потом перепроверьте полученную информацию у соседей. Проверив личность продавца, проверьте его документы на право собственности. Это могут быть: свидетельство о праве собственности на квартиру, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации. Нельзя иметь дела с копиями, даже нотариально заверенными. Все существенные для заключения сделки документы должны предъявляться в подлинниках. Если у продавца квартиры в качестве документа, подтверждающего право собственности, купчая, договор наследства или дарения или иной документ, выданный нотариусом, обязательно выясните, был ли указанный нотариус на момент выдачи документа уполномоченным это делать. Если нет, документы недействительны и нынешняя сделка - тоже.

Какие документы необходимы с операциями с недвижимостью можно посмотреть здесь.

Если продавец является не единственным владельцем квартиры, должно быть нотариально заверенное согласие всех ее совладельцев; если продавец состоит в браке, а квартира была приобретена в период супружеской жизни, эта квартира считается собственностью этой пары. В этом случае должно присутствовать нотариально заверенное разрешение супруга/супруги на совершение такой сделки. Обязательно нужно разрешение Опекунского совета, если в квартире зарегистрированы дети.

В случае, если квартира получена по наследству, узнайте у продавца о родственниках умершего владельца квартиры, которые теоретически могли бы претендовать на нее. Такой наследник может обратиться в суд с прошением о восстановлении срока на принятие наследства, например, в связи с тем, что он только недавно узнал о смерти родственника и, соответственно, не мог предъявить свои права в установленный законом срок.

Ну а если квартира продается по доверенности, то обязательно требуйте личной встречи с хозяином квартиры. А когда вы встретитесь с хозяином, предложите ему самому заключить сделку.

Следующий шаг – поход вместе с продавцом в ЖЭК за справкой о зарегистрированных в данной квартире. Убедившись, что тут все в порядке, нужно выяснить, не была ли эта квартира ранее предметом судебных разбирательств. Для этого надо сделать запрос по данной квартире в Единый реестр судебных решений. Если была, проконсультируйтесь у юриста, нет ли там риска возобновления дела по вновь открывшимся обстоятельствам.

Итак, продавец проверен – с ним все в порядке. Но, оказывается, расслабляться еще рано. Распространено мнение, что если последняя продажа квартиры была более трех лет назад, то она безопасна с точки зрения возможности ее оспорить, не совсем верно. Определенные риски все равно остаются, но они неизмеримо ниже, чем при свежих сделках. Если ваш продавец сам недавно купил эту квартиру, это уже повод внимательно изучить обстоятельства этой сделки купли-продажи (продавец, права на квартиру, разрешения и т. д.), поскольку именно она является наиболее опасной с точки зрения попытки оспорить ее в суде. Например, предыдущий покупатель не проверял своего продавца так тщательно, как надо, и его родственники могут добиться признания сделки недействительной как заключенной в состоянии недееспособности. Или вдруг выяснится, что ваш продавец приобрел квартиру мошенническим путем, обманув ее прошлого хозяина. При некоторых условиях суд может постановить вернуть квартиру пострадавшему, а вы, конечно, должны были бы получить свои деньги назад от продавца, но где он, этот мошенник? Поэтому, если выяснится, что квартира в течение трех лет несколько раз переходила из рук в руки, лучше отказаться от такой покупки.

Вывод напрашивается сам собой: мало у кого есть время, силы и возможности, осуществить все эти действия самостоятельно, поэтому проще и спокойней будет обратиться к специалистам в крупное агентство недвижимости, которые полностью владеют вопросом и сохранят Ваши время и, в конечном, счете, деньги.

Агентство недвижимости Город

an-gorod.com.ua

13 роковых ошибок при покупке квартиры

Domik.ua уже писал об основных ошибках продавцов квартир. Подробнее об этом можно прочесть здесь

Но если большинство продавцов рискуют слишком долго продавать свою недвижимость и потерять часть возможной прибыли от продажи, то покупателям некоторые ошибки грозят потерей и денег, и недвижимости. Рассмотрим подробней, что это за ошибки.

1. Отказ от услуг риелторов

Domik.ua настоятельно рекомендует обращаться в проверенные агентства с устоявшейся репутацией.

2. Торг уместен. Почти всегда

Читайте также: Сегодня рынок недвижимости принадлежит покупателю

Если же вам попалось предложение, цена которого и так ниже рыночной на те же 5-10%, и квартира, и ее цена вас устраивают, а продавец категорически не хочет уступать, не стоит отказываться от сделки только чтобы выторговать лишние пару-тройку процентов. В противном случае, вы рискуете в другом месте выторговать скидку, но сумму заплатить большую.

3. Занижение стоимости квартиры в документах

Читайте также: Налогообложение недвижимости и сделок

4. Оформление договора дарения вместо купли-продажи

5. Покупка квартиры с прописанными в ней не-собственниками

6. Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними

7. Отсутствие разрешения супруга на продажу

8. Обременения на квартиру

9. Проверка дееспособности продавца

10. История квартиры — юридическая...

11. …и энергетическая

12. Здоровая среда

Конечно, все эти проблемы можно решить.

13. Излишняя эмоциональность при выборе квартиры

Выводы: При покупке квартиры необходимо взвесить "за" и "против", изучить всю документацию на объект недвижимости, не только проконсультироваться с юристом, а и прибегнуть к его помомщи при заключении сделки купли-продажи квартиры.

В том числе нужно обезопасить себя от ошибок, которые могут хорошенько подпортить жизнь покупателю квартиры. НЕЛЬЗЯ:

1. Отказываться от услуг профессионального риэлтора для экономии денег.

2. Отказываться от торга с продавцом, будучи заведомо уверенным в неизменности первоначальной цены.

3. Занижать стоимость квартиры в договоре купли-продажи.

4. Оформлять договор дарения вместо договора купли-продажи для уклонения от уплаты сбора в Пенсионный фонд.

5. Покупать квартиру с прописанными в ней не-владельцами, у которых есть право проживания на жилплощади.

6. Покупать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними, у которых есть право проживания в ней.

7. Упускать момент получения разрешения обоих супругов на продажу квартиры.

8. Не проверять квартиру на наличие обременений.

9. Игнорировать проверку дееспособности и психического здоровья продавца квартиры.

10. Игнорировать проверку юридической истории квартиры.

11. Игнорировать энергетическую атмосферу квартиры, неприятные истории и несчастные случаи, происходившие в ней.

12. Игнорировать "экологическую ситуацию" в квартире и закрывать глаза на наличие плесени или грибка.

13. Проявлять чрезмерную эмоциональность при выборе и покупке квартиры, спешить и делать скоропалительные выводы.

Домик традиционно желает вам удачных сделок!

Информационно-аналитический отдел Domik.ua.

domik.ua

Риски При Покупке Квартиры в Новостройке и На Вторичном Рынке Недвижимости в Украине

Приобретение недвижимости нередко вынуждает граждан контактировать с недобросовестными продавцами или мошенниками. Результат – финансовые потери, душевные переживания, многолетняя и бесперспективная переписка с правоохранительными органами. Чтобы не стать жертвой злоумышленников, необходимо знать риски, с которыми можно столкнуться как при покупке жилья у застройщиков, так и у частных лиц.

Риски при покупке квартиры на первичном рынке

Наиболее распространенные риски при покупке квартиры в новостройке:

допущены нарушения, которые препятствуют введению дома в эксплуатацию;
ошибки при купле-продаже имущественных прав;
на одни и те же квартиры выявляется несколько покупателей.

Ошибочно считается, что приобретение недвижимости у застройщика снимает все риски, такие сделки надежны и не вызывают сомнений. Особенно «забавно» слушать это утверждение вкладчикам в строительство многоквартирных домов компаний неформальной группы Укогруп. Гражданам-инвесторам, которые уже выплатили 100% стоимости квартир, предложили достраивать дома за собственный счет. Только у этой группы компаний насчитывается 40 таких проблемных многоквартирных домов.

Это один из рисков, когда у застройщика заканчиваются средства, чтобы закончить работы по дому, ввести его в эксплуатацию Результат – проект замораживается, дальнейшая его судьба неизвестна, вкладчики-инвесторы остаются без квартир и без денег.

Более подробно остановимся на купле-продаже имущественных прав.

Дольщики принимаются изучать договор, заключенный с застройщиком, при возникновении неприятной ситуации. Не получив обещанного жилья в установленный срок, они начинают вчитываться в подписанное ими соглашение. Делать это нужно перед подписанием.

В частности, обращать пристальное внимание следует на такое понятие, как купля-продажа имущественных прав. Подписав такой договор, приобретатель рискует не получить жилье и не вернуть деньги.

Важно знать! Приобретение имущественных прав в многоэтажке, которая строится, не гарантирует получение в ней квартиры. Чтобы устранить риски при покупке квартиры обращайтесь к юристам.

Из-за несовершенного законодательства появились разные комбинации договоров, в том числе и указанные выше. Они неприемлемы с юридической точки зрения. Кроме этого, застройщики предлагают заключать инвестиционные соглашения. Результат – на одну и ту же квартиру несколько претендентов, и спор переносится в суд.

Но итог легко предсказуем, квартира достается тому «инвестору», который кроме обычного договора заключил соглашение бронирования. Это еще один импровизированный вид документов, о котором нет упоминаний в действующих нормативно-правовых актах Украины. По нему приобретается определенное количество целевых облигаций.

У других покупателей на руках договора о приобретении имущественных прав, которые предусмотрены законодательством, но законом прямого действия не обозначены. Приобретение облигаций регулируется Законом «Об инвестиционной деятельности», их собственник имеет больше прав на квартиру, чем остальные покупатели.

Усложняет ситуацию для добропорядочных граждан и отсутствие в Украине государственного контроля инвестиций. Разногласия, спорные вопросы переносятся в суды, которые по-разному трактуют действующие положения. На это и рассчитывают недобросовестные застройщики.

Риски при покупке жилья на вторичном рынке

Распространенные схемы афер на рынке вторичного жилья связаны с реализацией квартиры:

по доверенности;
по соглашению пожизненного содержания;
через аукцион;
по дарственной.

Злоумышленники оформляют доверенность от людей одиноких, пожилых, злоупотребляющих алкоголем. Купля-продажа оформляется с подставным лицом, приобретатель не увидит истинных организаторов схемы. Некоторое время спустя на приобретенное жилье предъявят права истинные хозяева – наследники или непосредственно мошенники, которые переоформили недвижимость на себя.

Составленный договор пожизненного содержания легко расторгнуть. Лицо, за которым ухаживают, в любой момент может заявить, что его не устраивает качество услуг. Приобретателям сложно доказать, что все заявленные условия выполнялись.

С аукционными квартирами рисков не меньше. Они реализуются по низкой стоимости, но есть некоторые подводные камни:

бывшие собственники не согласны с таким решением, ведут судебную тяжбу, итог которой не известен;
прописанных в этом жилье лиц нельзя выселить без их согласия;
если квартира стояла на балансе ликвидируемого предприятия, предоставлялось его работникам, выселить их без предоставления другого жилья нельзя.

Это не исчерпывающий список рисков, с которыми столкнуться покупатели квартир с аукциона.

Передача квартиры по дарственной – распространенная схема злоумышленников. Мотивируя небольшой стоимостью квартиры и низкими расходами по налогам на куплю-продажу, мошенники предлагают сделать проще. Согласившийся покупатель в скором времени сталкивается с претензией хозяев, чье мнение не было учтено при передаче квартиры.

Например, дарственная оформлялась мужем, а супруга, которая владеет этой недвижимостью на правах совместной собственности, не знала о сделке. Результат – оформленный документ считается недействительным, квартира передается ее настоящим хозяевам, а деньги… Какие деньги? Официально недвижимость передавалась в дар, бесплатно.

Как не стать жертвой?

Практикующие юристы в сфере споров по сделкам с недвижимостью рекомендуют:

проверять договора, по которым квартиры продаются по низкой цене;
привлекать специалистов для проверки доверенностей на подлинность;
изучать соглашения, по которым недвижимость передавалась банковскому учреждению;
проверять жилье на наличие обременений;
заказывать проверку чистоты сделки.

При покупке жилья рекомендуется обращаться к практикующим юристам, которые укажут на сомнительные пункты в договоре и факты, вызывающие сомнение. Эта мера поможет не стать жертвой мошенников и недобросовестных застройщиков.

proverka.com.ua

Покупка квартиры – все, что нужно знать. Советы юриста.

По понятным причинам покупка квартиры является ответственным и значимым событием в жизни каждого украинца. И хотя в последнее время наблюдается снижение зарегистрированных случаев “квартирного мошенничества”, Украина по прежнему остается своеобразным “диким Западом” в сфере купли-продажи недвижимости.

В данной статье содержится вся юридическая информация, которую необходимо знать покупателю не только перед покупкой квартиры, но также дома и/или земельного участка.

В силу специфики отношений купли-продажи именно покупатель является наиеменее защищенной стороной сделки, так как именно он передает деньги, которые, в случае признания соответствующей сделки недействительной, почти невозможно вернуть.

Начнем с проверки квартиры перед покупкой.

Как бы банально это не прозвучало, первым делом перед покупкой следует убедиться, что продавец недвижимости действительно является ее собственником.

На сегодняшний день в Украине является открытым для всех желающих электронный реестр недвижимости. На специальном интернет-портале за небольшую плату вы можете проверить информацию о собственнике любой квартиры, земельного участка, дома.

При проверке квартиры следует помнить, что еще не все объекты недвижимости внесены в реестр, поэтому по объектам, которые были приобретены до 2004 года информация может отсутствовать.

Также необходимо понимать, что не все собственники квартир в новостроях формально зарегистрировали свое право собственности, поэтому информация по таким объектам также может отсутсвовать в реестре недвижимости (покупка квартир в новостройках происходит по так называемому “договору переуступки”, что в строго юридическом понимании не является договором купли-продажи недвижимости, поэтому информация о таком объекте не отображается в реестре).

Если же ходе проверки квартиры вы выяснили, что ее собственником является не тот человек, с которым вы ведете переговоры о купле-продаже, это является поводом насторожиться (не путать с подозрениями/обвинениями в мошенничестве). Чтобы обезопасить себя при купле-продаже, просто никогда не передавайте таким людям никаких денег (авансы, задатки) всегда требуйте личной встречи с реальным собственником квартиры для проведения подобных операций.

Помимо простой проверки действующего собственника, необходимо узнать, не сменялся ли собственник квартиры непосредственно перед ее продажей. Это является первым признаком так называемой “перекидки квартиры” (когда квартира пе серой либо черной схеме переходит к мошенниками, после чего ее “продают” или “дарят” еще нескольким подставным людям).

Необходимо детально изучить документы на квартиру, которые удостоверяют право собственности продавца. Сделать это, конечно, луше юристу, который специализируется не вопросах недвижимости либо нотариусу (предпочтительно в спокойной обстановке до сделки).

Однозначно необходимо обратиться к юристу, если документом, удостоверяющем право собственности на квартиру, дом либо участок является решение суда. Только специалист, ознакомившись с содержанием такого решения, сможет дать прогноз, возможно ли оспаривание этого решения в будущем сторонами спора либо третьими лицами. В этой статье позволим себе лишь оговориться, что по “правилу большого пальца”, чем старше решение суда, тем меньше шансов у него быть оспоренным.

Вторым очень важным моментом является проверка “судебной” истории квартиры (относится даже к случаям, когда документом на квартиру НЕ является решение суда).

Очень часто бывает так, что в момент продажи за квартиру идет судебный спор. В случае, если продавец квартиры такой спор проиграет, то, скорее всего, покупателю придется вернуть квартиру. Да, безусловно он получит право требовать переданную по договору сумму, однако на практике – требовать деньги и реально их получить – это две большие разницы.

Проверка квартиры на юридическу чистоту – это трудоемкий процесс, одной лишь проверкой на наличие арестов и других обременений (как это делают нотариусы) тут не обойтись. Сама по себе проверка на действующие аресты не страхует вас от покупки “кота в мешке”, так как при наличии ареста сделка просто не состоится и вы не передадите свои деньги продавцу.

Гораздо более логичным является проверка квартиры на прошлые (снятые) аресты. Это позволит юристу по недвижимости более глубоко проанализировть все риски, которые влечет за собой сделка купли-продажи.

Очень распространенными являются случаи, когда один из бывших супругов, на которого была оформлена квартира, приобретенная в браке, продал ее без согласия второго супруга. Такая ситуация дает второму супругу возможность обратиться в суд с соответствующим иском. И хотя судебную практику по таким делам нельзя назвать однозначной (спорным является вопрос, может ли супруг требовать свою половину квартиры в натуре либо компенсацию деньгами), рисковать все же не стоит.

Перед покупкой квартиры необходимо узнать:

1. Приобреталась ли она в зарегистрированном браке (исключения: приобретение по договору дарения, наследование, приватизация).
2. Было ли получено согласия второго супруга на отчуждение квартиры.

Этот случай касается как приобретения квартиры непосредственно “у супругов”, так у других собственников, которые ранее приобрели ее у спуругов). В подобных ситуациях есть свои нюансы со сроками давности, однако каждый случай необходимо рассматривать отдельно.

Если квартиру продают по доверенности, это еще не повод бить в набат, но однозначно стоит узнать, где находится продавец, который выдавал доверенность, почему он не может присутствовать на сделке лично, кем приходится поверенный продавцу. Следует проверить такого собственника и поверенного по реестру должников и по реестру судебных решений на наличие судебных споров. При оформлении покупки квартиры нотариус проверит подлинность доверенности по реестру доверенностей.

При покупке квартиры следует убедиться, что продавец действительно хочет ее продать. Очень распространены случаи, когда родственники либо даже незнакомые люди склоняют пожилых людей к заключению сделки купли-продажи либо откровенно вводят их в заблуждение по поводу сути сделки (убеждают, что они смогут и дальше жить в квартире и так далее).

Также достаточно распространены случаи, когда квартиры отчуждаются членами религиозных сект в пользу таких организаций.

При покупке квартиры необходимо обратить внимание, не злоупотребялет ли продавец спиртными напитками, не употребляет ли накротические вещества, нет ли у него видимых психических отклонений. При возникновении подобых подозрений, как миниум, стоит проверить информацию, не состоит ли продавец не психиатрическом/наркологическом учетах.

Также следует обратить внимание на очень типичную схему покупки квартиры, которая находится в банковском залоге: между банком и должником (собственником квартиры) есть договоренность по сумме долга. Собственник договаривается с покупателем, что последний передаст ему сумму, необходимую для погашения долга, до заключения купли-продажи. Чаще всего эти деньги передаются собственнику (должнику банка) прямо в помещении банка под расписку, после чего тут же передаются в кассу в счет погашения долга.

Очень важно понимать, что хотя у покупателя и остается на руках расписка о передаче денег определенному лицу, никто не сможет принудить владельца квартиры в тот же день пойти к нотариусу и продать такую квартиру. Иными словами, покупатель рискует получить судебный спор о взыскании своих денег по расписке. Решение суда по таким делам, почти всегда, будет позитивным для истца, однако реально вернуть свои деньги гораздо сложнее.

Предельно внимательным следует быть при покупке квартиры с публичных торгов (процедура реализации имущества должника в счет погашения долга). Покупка квартиры с публичных торгов – это тема отдельной диссертации, поэтому лишь оговоримся, что в подобной ситуации юридическое сопровождение сделки является абсолютно обязательным.

Обратите внимание: чего нельзя делать при покупке кваритры.

Никогда не давайте слишком большой задаток за квартиру. Существенная сумма задатка – один из главных признаков мошенничества.
Никогда не приобретайте квартиру (за деньги) по договору дарения.
Не занижайте стоиомсть квартиры.
Не доверяйте риелторам. И хотя возможно, что среди риэлторов есть порядочные люди, но конфликт интересов делает свое. Интерес риелтора – получить свою комиссию со сделки, интерес продавца – как можно быстрее продать свою квартиру. Интерес покупателя – купить хорошую, “юридически чистую” квартиру. Как вы можете видеть, интересы продавца и риелтора совпадают, однако вступают в прямой конфликт с интересами покупателя. Автор этой статьи не один раз был свидетелем того, как риелторы “впаривают” покупателями очень сомнительные объекты, всячески убеждая их, что “все будет хорошо, я так уже много раз делала”. Очень часто риелторы любят представляться в качестве юристов (которыми они чаще всего и близко не являются).

Нарушение этих правил чревато большими финансовыми потерями в будущем.

Что нужно знать при покупке квартиры с прописанными в ней людьми.

Прописанные в квартире люди не является собственниками квартиры, поэтому не могу принести существенных неприятностей покупателю, однако процедура их принудительной выписки (через суд) может занять определенное время и потребовать денежных затрат на юридическое сопровождение.

Также следует помнить, что формально прописанные в кваритре люди, хоть и не являются ее собственниками, однако имеют право проживания в ней.

Налог при купле-продаже квартиры.

Если квартира либо другой объект недвижимости не отчуждались на протяжении последних трех лет и, если продавец не продавал других объектов в текущем календарном году, то доход от таких операций налогом не облагается. Если квартира было унаследована продавцом, то трехлетнее ограничение пребывания в собственности для нулевой ставки налога на него не распространяется.

В противном случае, сумма налога при купле-продаже квартиры составит 5 процентов.

В любом случае при покупке квартиры придется заплатить государственную пошлину за соверешение нотариального действия в размере 1 процента.

Суммы всех платежей считаются от суммы договора купли-продажи.

attorney.org.ua

На что нужно обратить внимание при покупке квартиры

Приобретение квартиры - ответственный шаг для покупателя, к которому необходимо подходить со всей степенью ответственности, т.к. эйфория прекрасного и долгожданного получения жилья может очень быстро закончиться, если выяснится, что квартира находится в степени риска, и ее можно будет лишиться.

И не только потому, что объект недвижимости продается мошенниками, но и потому, что есть предпосылки для прекращения права собственности продавца недвижимости и, соответственно, прекращение права собственности вас - как покупателя. При этом стоит отметить, что институт добросовестного приобретателя, как уверяют почти все риэлторы, в нашем государстве, действует не в интересах покупателя, а в интересах предыдущих собственников.

Первое. Необходимо обращать внимание на стоимость продаваемой вам квартиры, если она хотя бы на 20% ниже рыночной, то к покупке стоит отнестись особенно серьезно. Как показывает практика, чтобы быстрее и гарантированнее продать «не чистое» жилье, недобросовестные приобретатели снижают его стоимость. Это действует на покупателей просто гипнотически, и многие забывают, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

Второе. Если от вас скрывают, кто является собственником квартиры, или квартиру предлагают продать по доверенности, это либо предвестник проблемной сделки, от которой необходимо сразу отказаться, либо к указанной сделке стоит опять же подходить с особой, тщательной проверкой. Необходимо проверять подлинность и действительность доверенностей, а так же историю квартиры в части предыдущих собственников и их судьбы.

Какие документы необходимы при операциях с недвижимостью можно посмотреть здесь.

Третье, на что следует обратить внимание - это число продаж данной квартиры. Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать.

Четвертое. Собственник и прописанные с ним лица - это тот круг, который вас должен интересовать непосредственно более всего. Обратите внимание, что представляет из себя собственник - постарайтесь определить не являются ли хозяева жилья из группы риска (алкоголики, наркоманы, лица, психически нездоровые), т.к. это в дальнейшем может принести проблемы, а то и к расторжению сделки.

Если в квартире прописаны лица, которые вызывают опасение (возраст, состояние здоровья), и которые ранее были собственниками квартиры и передали ее по безвозмездной сделке вашему продавцу, то и они в данном случае подлежат полной и тщательной проверки, т.к. по их желанию в судебном порядке квартира может быть отобрана у вас - нового собственника, в силу признания судом предыдущей сделки недействительной.

Пятое. Необходимо изучить документы БТИ Если в квартире была осуществлена перепланировка, то, не имея документов БТИ, вы - покупатель, никогда об этом не узнаете, не изучив технический паспорт, причем указанные документы совсем не обязательны для совершения договора купли-продажи. Однако в дальнейшем будет не очень приятно, когда придется затратить не малые средства на оформление бумаг. При этом стоит отметить, что зачастую перепланировка и переоборудование проводятся так, что для согласования их в законном порядке потребуется несколько десятков тысяч долларов.

Как узаконить перепланировку квартиры смотрите здесь.

Шестое. Реальная стоимость квартиры, что отражается в договоре купли-продажи. Не секрет, что для ухода от налогов продавцы снижают стоимость реализуемого имущества. Так вот, если по какой-то причине ваша сделка будет признана не действительной или расторгнута, то обратно получить можно будет лишь сумму, указанную в договоре, но не всю стоимость квартиры. Чтобы избежать указанных рисков, необходимо правильно передавать деньги с правильным оформлением расписок.

Седьмое. По расширенной истории квартиры в части прописки в нее и выписки, которая подлежит исследованию. Необходимо установить наличие или отсутствие пребывания в квартире несовершеннолетних детей, когда и куда они выбыли. Если дети были зарегистрированы в социальные, детские дома - это 100% незаконная сделка по реализации квартиры. Органы прокуратуры, органы опеки и попечительства отслеживают такие жилые помещения и через суд возвращают детям. Однако с учетом скорости работы наших органов государственной власти, как показывает практика, страдают в основном невинные покупатели.

Восьмое. Если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить срок заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения. Если квартира приобреталась во время брака и оба супруга имеют на нее права независимо на кого она оформлена, то необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу покупаемой вами квартиры. В противном случае нужно будет делить квартиру с супругом продавца.

Девятое. Стоит обратить внимание на то обстоятельство, не был ли кто-то выписан из продаваемой квартиры в связи с отбыванием в местах лишения свободы. Закон закрепляет права за такими лицами на жилые помещения, и вернувшийся из мест лишения свободы имеет полное право и прописаться в квартиру и проживать в ней.

Десятое. Обратить внимание также следует, не досталась ли приобретаемая вами квартира собственнику по наследству. Если именно так он ее и получил, то обязательно стоить проверить, на каком основании - то ли это завещание, то ли наследование по закону. Это необходимо сделать, чтобы знать, от какого еще наследника можно ожидать обращение в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока вступления в наследство. В таких случаях следует подписать с продаваемым квартирой собственником соглашение, в котором он обязуется в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть, полученной за недвижимость суммы.

Одиннадцатое. Важной деталью является информация по наличию спора на приобретаемую недвижимость между заинтересованными лицами, а также определенные обременения на данную квартиру. Информацию можно узнать по запросу в канцелярию по гражданским делам в суд по месту расположения данной недвижимости.

Покупка квартиры дело очень ответственное и сложное, поэтому если вы решились на этот шаг лучше не рискуйте, а обращайтесь за помощью к специалистам Агенства "Город"

an-gorod.com.ua

Что нужно знать, покупая квартиру

Новоселье - событие, которое бывает в жизни всего несколько раз. Именно из-за уникальности этого радостного события вопрос приобретения недвижимости становится особенно актуальным. Как максимально обезопасить сделку при покупке квартиры?

Новую или иногда другую квартиру многие выбирают по критерию удобной планировки, красивого вида из окна, чистоты парадного и многих других факторов. Уже стало нормой, что риэлторы сопровождают сделки и покупатели надеются на них и мало кто пытается сам вникнуть в документы и увидеть признаки «проблемности» квартиры.

Наиболее распространенными проблемами являются:

Неузаконенная перепланировка — план квартиры не соответствует в техническом паспорте на квартиру либо поэтажному плану. По закону любые перепланировки должны быть узаконены. Стоимость легализации перепланировки составляет порядка 10-15% от рыночной стоимости помещения. При легализации перепланировки важно согласие соседей и допустимость выполненных работ. Квартира с неузаконенной перепланировкой не может быть легально продана, подарена, выступать залогом. На перепланировке можно сторговать до 30% от цены, т.к. часто разрушенные стены приходится ставить на место.

Электрические нагрузки слишком высоки для данного помещения. При осмотре обратите внимание и на мощность электрических приборов: бойлер в ванной, кондиционер(ы) или теплый пол на кухне и т.д. Выбивание пробок вряд ли будет приносить радость.

Выписка из паспортного стола — проверяем кто выписался, когда и при каких обстоятельствах. Максимальный период за который можно получить выписку из домовой книги составляет 20 лет. Проблемные выписанные это: временно выписанные, выписанные по решению суда, лица, которые пропали без вести.

Проверяем историю владения квартирой в БТИ- важно чтобы квартира не меняла собственника, как минимум, последние 3 года. В лучшем случае квартира была куплена для перепродажи, в худшем квартиру перепродавали и возвращали через суд.

Дееспособность продавца как правило проверяется наличием справкой из психоневрологического диспансера. У недееспособных собственников есть опекун (опекунский совет), который собственно и уполномочен давать согласие на заключение сделки. Идеально, если за несколько дней до сделки продавец получает справку, что его психическое здоровье в порядке, а в день заключения сделки получает еще одну справку.

Понятно, что все коммунальные платежи, телефон, газ, электричество должны быть оплачены. В ЖЕКе нужно получить выписку с лицевого счета.

Приветствуется просмотр документов продавца и его близких: печать на фотографии в паспорте должна быть продавлена на фотографии. Если человек женат, сверяем с паспортом жены отметку о браке (дата, почерк на штампе), смотрим свидетельство о браке. Очень хорошо наличие дополнительных документов, таких как водительские права или заграничный паспорт. Самый простой способ проверки «действительности» хозяина – спросить у консьержа или у соседей.

Наличие ограничений на отчуждение имущества. Имущество может быть предметом судебных споров, быть в уставном фонде юридического лица либо залогом.

Здоровье продавца в целом. Плохо когда продавец инвалид и ему срочно нужны деньги на операцию. Суд может признать, что квартира была продана при стечении тяжелых обстоятельств и сделка может быть признана недействительной. Квартира возвращается бывшему хозяину, а бывший покупатель назад деньги может и не получить или получить сумму, указанную в договоре купли-продажи с целью оптимизации налогообложения.

Продавец - разведенный супруг(а). Пара разошлась. Все разъехались, есть решение суда о разделе квартиры. Проблемной есть ситуация когда квартиру продает один из супругов при отсутствии другого. Также лучше отказаться от сделки, если один из супругов считается пропавшим без вести.

Согласие всех собственников на продажу квартиры и соответственно их проверка на дееспособность, как и продавца.

Наличие судебных споров по квартире, в том числе и действующих. Не стоит отказываться от такой сделки, однако нужно проверить закончены ли споры, какие решения судов и каких инстанций приняты.

Какие согласия соседям давал продавец: пользование общей кладовкой, согласие на перепланировку и т.д., т.е. договоренности, которые нужно будет соблюдать новому владельцу.

Квартира по наследству. Хотя законодательно и установлена процедура вступления в наследство, существуют сложные ситуации, требующие судебного разбирательства. Основная проблема это родственники, часто осужденные или проживающие за границей.

Квартира должна быть освобождена от мебели и в ней уже никто не должен быть прописан. Прописка несовершеннолетних детей по новому месту жительства должна быть проверена.

Доверенность, если сделка заключается по доверенности, должна быть проверена у нотариуса, который ее выдал. Хотя лучше от такой сделки отказаться.

Адрес и улица дома тоже должна быть проверена. Как минимум посмотрите указатели номера дома на соседних домах.

Площадь помещения нужно перемерять самому. Часто бывают ошибки в технических паспортах. Встречаются случаи «увеличения» помещений на планах.

Хорошо, если предыдущая сделка по квартире была более 3-х лет назад, т.е. большинство споров «отпадают» по исковой давности.

Для несовершеннолетних должно быть положительное решение опекунского совета.

Проверка всех сделок из «истории» квартиры сложная, а порой и невыполнимая задача. Добавим, что ни одна экспертиза не даст полной гарантии «юридической чистоты» квартиры. Бывают случаи расторжения первичной приватизации и отмены всех последующих договоров купли-продажи.