Что такое аккредитив при покупке недвижимости: Что такое банковский аккредитив при покупке-продаже квартиры, как происходят по нему расчеты – простыми словами, образец договора

Аккредитив при покупке недвижимости: минусы и плюсы, особенности

Содержание:

• Что такое аккредитив при сделке с недвижимостью
• Как работает
• Особенности применения в России
• В чем плюсы аккредитива

Последние изменения: Январь 2022

Покупка недвижимости связана с серьезными рисками, так как никто не может гарантировать добропорядочность второй стороны. Аккредитив при покупке недвижимости обеспечивает защитой на случай, если со сделкой возникнут проблемы. Банк гарантирует исполнение обязательств по договору при покупке собственности.

Что такое аккредитив при сделке с недвижимостью

С момента подписания купчей на недвижимость и до полного перехода прав новому собственнику проходит некоторое время, в течение которого могут произойти непредвиденные сложности. Аккредитив в банке работает как альтернатива банковской ячейки, с той разницей, что ячейка сохраняет наличные, переданные от покупателя к продавцу, а аккредитив физического лица – безналичное перечисление.

Когда нет возможности осуществлять расчеты наличными, либо стороны настаивают на передаче купюр, банковский аккредитив сохраняет средства покупателя вне доступа продавца до тех пор, пока сделка полностью не завершится.

В процессе использования услуги открывается особый аккредитивный счет (инициатива исходит от покупателя). По предоставленным реквизитам будущий собственник зачисляет средства в размере стоимости квартиры за вычетом выплаченного ранее аванса или задатка. По истечении времени деньги поступают насчет прежнего собственника. Основанием для передачи суммы является документ, подтверждающий окончание сделки.

Использование аккредитива возможно только по взаимной договоренности, достигнутой между сторонами. В дальнейшем, указание на то, что сделка обеспечена аккредитивом, упоминается в договоре (в самом названии документа).

В силу активного замещения наличных расчетов оплатой через безнал, аккредитив имеет хорошие перспективы и востребован на рынке недвижимости. Фактически, схема работы предполагает применение виртуальной банковской ячейки и доступ к депозитарию.

Средства замораживаются на аккредитивном счету в течение всего периода проведения сделки и перерегистрации недвижимого имущества. Обмануть банк, предоставивший услуги по аккредитиву, практически невозможно, а бывший собственник гарантированно получает всю сумму, указанную в договоре, при условии надлежащего исполнения своих обязанностей. Причиной срыва не всегда является намеренный обман, более часто проблемы возникают из-за:

• неполного перечня бумаг;
• их ненадлежащего оформления;
• установление юридических препятствий отчуждения собственности (если жилье было приобретено в ипотеку и имеются непогашенные обязательства).

Как работает

Последовательность действий при сделке с применением аккредитива при покупке недвижимости выглядит следующим образом:

1. Подписание договора при продаже квартиры (в тексте заранее устанавливают обязательность расчетов через аккредитив).
2. Будущий собственник открывает счет для перечисления средств (либо использует действующий, при наличии).
3. Оформляется заявление на аккредитив для сделок с недвижимостью.
4. Средства принимают от покупателя и с расчетного счета переводят на особый счет.
5. Стороны завершают процесс перерегистрации, и покупатель получает новые подтверждающие бумаги и ключи.
6. Документы о том, что недвижимость переоформлена, передают в банк, открывший аккредитив.
7. Средства перечисляют аппликанту по аккредитиву.

Так как ключевым моментом, дающим право доступа к деньгам, является наличие новых правоподтверждающих документов, оба участника сделки обязаны присутствовать при переоформлении.

При аккредитиве банк будет выступать в роли гаранта финансовой безопасности сделки, поэтому обман и мошенничество практически исключены. Услуга предоставляется на платной основе, поэтому, при выборе аккредитива нужно учитывать дополнительные расходы в размере стоимости аккредитива. Не всегда участники безотзывной сделки располагают дополнительными суммами, поэтому следует рассмотреть возможные последствия и оценить выгоду от его использования, прежде чем соглашаться на аккредитив.

Особенности применения в России

Есть некоторые ограничения в задействовании аккредитива при покупке российской недвижимости. Принцип гарантии не работает в отношении сделки, где владельцев, продающих жилье, несколько.

Несмотря на высокий уровень безопасности, если переоформление недвижимости сорвано, покупатель сможет вернуть деньги исключительно в судебном порядке. Дорогостоящая услуга гарантирует лишь запрет доступа продавца к средствам на счете, усложняя процедуру завершения сделки. Это вынуждает многих идти на риск, особенно, если средства нужны срочно.

Доля случаев покупки квартиры без гарантий со стороны банка гораздо выше, ведь продавцу приходится ожидать получения покупателем новой выписки, подтверждающей возникшую запись о переходе собственности в руки другого владельца. С другой стороны, аккредитив при ипотечном кредитовании происходит так же часто, как и ситуаций оформления жилищного займа в банке.

В чем плюсы аккредитива

Помимо гарантированного соблюдения условий договора, есть и другие положительные стороны:

• Сделка считается исполненной, когда покупатель становится собственником и в отделении Росреестра выдается справка.
• Новый собственник избавлен от волнений по поводу возможного отказа прежнего хозяина на этапе подписания соглашения.
• Средства возвращаются также при истечении срока, отведенного для перерегистрации собственности.
• Отсутствуют риски по покупке объектов, находящихся под обременением или с ограничением права распоряжения. Тщательную проверку выполнит банк, открывший аккредитивный счет.
• Не нужно беспокоиться по поводу сохранности и подлинности купюр, так как процедура расчета с продавцом происходит безналичным способом.

Минусов аккредитива достаточно. Подготовка к аккредитиву лишь усложняет документооборот и добавляет время для проведения сделки. Безналичные расчеты с гарантией банка по расходам для клиентов сопоставимы с услугой банковской ячейки, однако некоторые финансовые структуры назначают чрезмерные тарифы, что отпугивает потенциальных клиентов.

Не все банки оказывают услуги по аккредитиву. Из числа наиболее известных структур подобные сделки оформляют в Сбербанке, Альфабанке, в ВТБ. Если оформляется аккредитив Сбербанка для физических лиц, тарифы следует уточнять на предварительной консультации. Так как каждая финансовая организация устанавливает свои правила предоставления услуги и стоимость, рекомендуется изучить предложения нескольких банков, прежде чем обращаться в одно из учреждений.

В процессе подготовки и переоформления собственности привлекают к работе юристов и нотариусов, гарантирующих юридическую чистоту и правильность составления документов, однако ручаться за безопасные расчеты с продавцом ни тот, ни другой не будет. Уберечь от риска принятия фальшивых купюр и кражи крупных сумм позволит применение услуги банка, гарантирующей благополучную передачу безналичного расчета.

Рекомендуем дополнительно посмотреть видео на тему: плюсы аккредитива при сделках.

© 2022 zakon-dostupno.ru

Остались вопросы? Пройдите уточняющий опрос и задавайте вопрос в форме нижн

Аккредитив при покупке недвижимости — что это, виды

Содержание

1. Что такое аккредитив
2. Кто является участниками сделки
3. Сфера применения аккредитивов
4. Какие бывают виды аккредитивов
5. Отзывной и безотзывный
6. Подтвержденный и неподтвержденный
7. Покрытый и непокрытый
8. Кумулятивный и некумулятивный
9. Переводной (трансферабельный)
10. Револьверный
11. Циркулярный
12. С красной оговоркой
13. Резервный (stand by)
14. Казначейский
15. Иные виды
16. Как проходит оплата с помощью аккредитива
17. Насколько это долго и сложно
18. Сколько стоит оформление аккредитива
19. Способы исполнения аккредитива
20. Авизование аккредитива
21. Правовое регулирование расчетов по аккредитиву
22. Сравнение аккредитива, счета эскроу и банковской ячейки (таблица)
23. Преимущества и недостатки аккредитива
24. Заключение

Любая сделка купли-продажи всегда подразумевает определенные риски. Чтобы исключить опасность остаться без денег, воспользуйтесь преимуществами аккредитива и получите гарантию будущего платежа. Это один из самых надежных и выгодных финансовых инструментов, предлагаемых банками своим клиентам. Что такое аккредитив, как использовать его при покупке квартиры и все подводные камни разберем в этой статье.

Что такое аккредитив

Простыми словами, аккредитив – это денежное обязательство кредитно-финансовой организации во время сделки купли-продажи материального или нематериального имущества между двумя сторонами, где она выступает гарантом совершения платежа.

Банк-эмитент открывает специальный счет на особых условиях, где по договору хранятся денежные средства для оплаты. Покупатель может быть уверен, что гарантированно получит свой товар (предмет сделки), а продавец – деньги.

Кто является участниками сделки

• Приказодатель – покупатель, плательщик, аппликант.
• Бенефициар – продавец, получатель денег.
• Банк-эмитент – принимает заявление на оформление аккредитива и открывает счет для внесения денег, замораживая средства до окончательного исполнения договора.
• Исполняющий банк – выплачивает деньги продавцу после завершения сделки.

Примечание: роль двух банков чаще всего исполняет одна и та же кредитная организация, особенно по торговым операциям внутри страны.

Сфера применения аккредитивов

1. Крупные сделки между физическими лицами. Чаще всего люди используют аккредитив при покупке недвижимости, что удобно и безопасно. Оплата производится после регистрации перехода права собственности в Росреестре.
2. Платежные операции между юридическими лицами (внутри страны). Часто расчеты по аккредитиву проводят со сделками купли-продажи акций и долей в обществах. Здесь условием подтверждения платежа будут документы об изменении записи в ЕГРЮЛ или реестре владельцев ц/б.
3. Международные сделки (экспорт-импорт). Их особенностью является участие двух банковских организации из обеих стран – участниц договора.

Какие бывают виды аккредитивов

В зависимости от условий заключения контракта, различают несколько видов аккредитивов.

Отзывной и безотзывный

Исходя из названия, понятно, что сделка может быть аннулирована (или изменена). Разница в том, что отзывной документ отменяется без уведомления, а безотзывный аккредитив – с уведомлением получателя платежа и его согласием.

Подтвержденный и неподтвержденный

Если аккредитив, выпущенный одним банком, подтверждает другой (более крупный и авторитетный) банк, то сделка становится более выгодной и безопасной в глазах бенефициара. Даже если покупатель не сможет найти средства для оплаты, продавец все равно получит деньги от второго банка.

Покрытый и непокрытый

Депонированный (покрытый) аккредитив используется при расчетах по России. Банк-эмитент перечисляет средства исполняющему банку, который будет в итоге выплачивать их бенефициару.

В международных сделках чаще работают с непокрытыми (гарантированными) аккредитивами. В этом случае открывается корреспондентский счет у банка-эмитента, с которого исполняющий банк списывает деньги по завершении сделки.

Кумулятивный и некумулятивный

Кумулятивный аккредитив можно перевести на другой счет, если ваша сделка сорвалась, и деньги не отправлены продавцу. Если средства возвращаются покупателю без возможности перевода – это некумулятивный аккредитив.

Переводной (трансферабельный)

Дает возможность перевести деньги третьему лицу, не являющемуся бенефициаром по договору. От покупателя требуется заявление в банк с указанием получателя средств.

Револьверный

Такой вид аккредитива можно исполнить не сразу в полном объеме, а по частям. Это удобно, например, при оплате за отдельные партии товара – покупателю не придется открывать новый аккредитив каждый раз.

Циркулярный

Плательщик имеет возможность гасить счета через банки-партнеры или агенты исходного эмитента, но в пределах фиксированной суммы. Актуально, если нужно производить переводы в другие страны.

С красной оговоркой

Самый выгодный вид аккредитива для продавца, поскольку позволяет получить аванс до окончания сделки.

История возникновения названия: когда-то при выпуске аккредитивов на бумажных бланках оговорка об авансе выделялась в тексте красным цветом.

Резервный (stand by)

Преимущественно используется в тех странах, где банковские гарантии запрещены на законодательном уровне, например, США. В этом случае банк-эмитент рассчитывается с продавцом, даже если деньги не поступили от покупателя.

Казначейский

Аккредитив с казначейским обеспечением обязательств – платежный документ, выданный Федеральным Казначейством как гарантия исполнения обязательств по государственным контрактам.

Иные виды

По территориальному признаку различают внутрироссийские и международные аккредитивы.

А по способу исполнения – аккредитивы с платежом по предъявлении документов (англ. – by payment at sight), с акцептом тратт и отсроченным платежом.

В сети можно встретить термин «безакцептный аккредитив», но официально такого понятия не существует.

Как проходит оплата с помощью аккредитива

1. Стороны заключают контракт, где прописаны условия аккредитивных расчетов.
2. Покупатель пишет заявление в банк-эмитент об открытии аккредитива, извещая об этом продавца.
3. Затем перечисляет средства в полном объеме на этот счет, оплачивая комиссию.
4. Продавец выполняет свои обязательства и подтверждает это документально.
5. Банк перечисляет сумму в счет оплаты.

Насколько это долго и сложно

Оформление аккредитива в банке занимает около 10 минут.

Главное – тщательно продумать условия контракта с продавцом, при необходимости проконсультироваться с профессионалами.

Для открытия аккредитивного счета понадобятся только паспорт и договор купли-продажи.

Сколько стоит оформление аккредитива

Аккредитивные операции предполагают наличие банковских комиссий (в среднем от 0,1 до 0,6%), которые оплачивает покупатель. На их размер влияют вид аккредитива, сумма, сроки и наличие дополнительных финансовых услуг.

В случае перевода денег второму получателю продавец оплачивает комиссию исполняющего банка самостоятельно.

Банковские способы тарификации по аккредитиву:

• Фиксированная сумма.
• Фиксированный процент от суммы аккредитива.
• Годовой процент от суммы аккредитива.
• Комбинированный тариф.

Способы исполнения аккредитива

Финальная выплата денежных средств бенефициару после выполнения им всех обязательств по договору на практике может происходить несколькими способами:

• По предъявлении документов. Деньги отправляются продавцу сразу после проверки и согласования банком.
• С отсрочкой. Продавец получает деньги после определенного срока с момента проверки.
• С акцептом переводного векселя. Применяется, если бенефициар требует подтверждения оплаты от банковской организации.
• Путем негоциации. При оформлении аккредитива с отсрочкой исполняющий банк может выкупить переводной вексель у продавца, переведя ему оговоренную сумму авансом, а после погасить вексель у покупателя.
• Смешанный тип.

Авизование аккредитива

Авизующий банк – финансово-кредитная организация, проверяющая сделку с аккредитивными расчетами на предмет правильности. При этом она выступает гарантом сделки, но не берет на себя обязательства по исполнению платежей.

В случае обращения за услугами проверки подлинности к авизующему банку, банк-эмитент компенсирует расходы за счет покупателя.

При международных сделках в авизующий банк обращаются, если банк-эмитент и банк-бенефициар не имеют корреспондентских отношений. Здесь банк-авизо берет на себя функции посредника по финансовым операциям.

Правовое регулирование расчетов по аккредитиву

Операции на внутреннем рынке регулируются Гражданским кодексом (глава 46, параграф 3) и действующими Положениями Центробанка (от 03.10.2002 № 2-П и от 19.06.2012 № 383-П).

Международные сделки заключаются с соблюдением Унифицированных правил и обычаев для документарных аккредитивов, опубликованных Международной торговой палаты (документ № 600, редакция 2007 года).

Сравнение аккредитива, счета эскроу и банковской ячейки (таблица)

Плюсы

• Гарантия надежности сделки для обеих сторон договора.
• Безопасные расчеты без использования наличных денег.
• Кредит для финансирования международного контракта на выгодных условиях.
• Возможность забрать деньги без личной встречи покупателя и продавца.

Минусы

• Сложный документооборот.
• Комиссия.

Заключение

Аккредитивная форма расчетов довольно популярна во всем мире. Это надежный способ защитить себя от недобросовестных контрагентов, потери денег или товара. Аккредитивы – безопасный и удобный инструмент, подходящий для совершения любых сделок купли-продажи между юридическими и физическими лицами.

Аккредитив при покупке недвижимости — что это и нюансы сделки

Оформляя аккредитив при покупке недвижимости, граждане получают гарантию того, что сделка пройдет успешно. Покупатель вносит деньги на счёт, а продавец их получает только после переоформления жилья на покупателя. При данном виде расчета есть свои особенности, о которых пойдет речь в статье. 

Что такое аккредитив при покупке недвижимости

Приобретая квартиру, покупатели всегда идут на риск. Ведь нет полной гарантии, что продавец окажется благонадежным и сделка не сорвется. Рискует и продавец, так как покупатель может не передать всю сумму после подписания ДКП. Для обеспечения чистоты сделок банки разработали такие продукты, как аккредитив при покупке квартиры и банковские ячейки. 

Термином «аккредитив» называют расчетный счёт, который открывает банк для граждан, участвующих в сделке купли-продажи недвижимого имущества. Покупающая сторона перечисляет на этот счёт оговоренную в ДКП сумму. Продавец исполняет свои обязательства, доказывает это документально и только потом забирает деньги. Если соглашение нарушается, то банк возвращает деньги покупателю.Иллюстрация порядка оформления аккредитива

Виды аккредитивов и их особенности

Аккредитивные счета имеют несколько разновидностей, которые различаются тем, как именно совершается сделка.

• Безотзывным аккредитивом пользуются чаще всего. Он предполагает условие, что покупатель не может без письменного разрешения продавца вернуть свои деньги раньше обозначенного срока. 
• Отзывной – защищает покупателя. Оформив такой аккредитив, покупатель имеет право аннулировать сделку в любой момент и забрать средства со счета без согласия продавца. Последняя сторона ничего не теряет, кроме потраченного времени т.к. документы передает только после оплаты. 
• При безакцептной услуге покупателю не нужно являться в банковскую организацию. Продавец сам предъявляет бумаги, свидетельствующие о продаже жилья, и получает причитающиеся ему средства.
• Непокрытый счет подразумевает хранение денег на корреспондентском счете банка-отправителя. 
• Покрытый счет – банк покупателя переводит деньги в банк продавца.

Последние две разновидности аккредитивов разработаны для юридических лиц, остальными могут воспользоваться физические лица.  

Нюансы договора на открытие аккредитивного счета

Порядок действий при данном виде расчетов стандартизирован. Однако всегда следует проверять следующие моменты:

• Реквизиты, личные данные участников сторон, адрес объекта недвижимости должны быть указаны без ошибок. Если замечена неточность – нужно требовать исправления.
• В договоре есть раздел «Порядок расчетов». Нужно тщательно его прочитать, чтобы не оставалось недопонимания и разночтений. Обязательно должны указываться сумма и валюта операции, сроки действия аккредитива, документы, которые нужно предоставить по завершению сделки.
• Уточнить и зафиксировать в договоре, кто из сторон оплачивает услуги банка на открытие аккредитива. 
• Ознакомиться с пунктом «Ответственность сторон», чтобы не было разногласий по данному вопросу.

Преимущества такой формы расчетов

Плюсы оформления аккредитива при покупке недвижимости:

• Полная защита от мошенничества или неисполнения договоренностей.
• Безопасность для всех участников сделки.
• Поддержка банка и юридическое сопровождение. Если будут неточности в документах, банковский работник сразу укажет на них.

Подводные камни

Сделка с аккредитивом занимает больше времени, чем обычная, так как банк будет проверять, соответствует ли клиент порядку аккредитации. Это минус, когда нужно быстрее продать квартиру. Также придется потратиться на оплату услуг банка – это весьма дорогостоящая процедура. 

При оформлении безотзывного аккредитива покупатель не вправе снять деньги без разрешения продавца, при этом он упустит хорошие варианты. Могут возникнуть проблемы с налоговой инспекцией, так как банк информирует ФНС о сумме сделки, статусе и всех участниках.

На какой срок оформляется аккредитив

О времени действия обязательств стороны договариваются сами. В принципе, они могут быть любыми, но чаще всего банки ограничивают срок действия на 6 месяцев. Стоимость зависит не от времени хранения денег, а от суммы, вносимой на счет. Тариф рассчитан на один квартал пользования счетом.

Срок хранения счёта должен указываться в договоре КП. Если времени не хватает, то действие можно продлить с доплатой. Средняя стоимость доплаты – 0.2% от суммы на счету.

Схема купли-продажи квартиры через аккредитив

Сделка через аккредитив выглядит примерно так:

• Стороны приходят к соглашению, обсудив сделку во всех подробностях и составив основной (или предварительный) договор КП.
• Участники сделки отправляются в банк и составляют заявку на аккредитив. Сотрудник банка проверяет бумаги и составляет еще один договор между тремя сторонами: банком, покупателем и продавцом.
• Покупающая сторона вносит требуемые средства на аккредитивный счет и получает квитанцию.
• Участники передают бумаги в отделение Росреестра и дожидаются уведомления о переходе прав на недвижимость.
• Продающая сторона оправляется в банк с доказательствами исполнения договоренности.

Сотрудник банка проверяет информацию и после этого перечисляет средства с аккредитива на расчетный счет продавца. Одновременно продавец подписывает акт приема-передачи жилья и пишет расписку о получении средств.

Образец договора купли-продажи

Используется стандартный бланк с дополнительными пунктами, где указывается наличие аккредитивного счета в банке, порядок действий сторон и другие нюансы в получении или возврате денежных средств.

Образе договора

Кто платит за аккредитив при покупке квартиры

Оплата услуги зависит от того, как договорились стороны. По сути, должен платить инициатор такого вида расчетов. Но на практике в большей степени заинтересованной стороной оказывается покупатель недвижимого имущества, поэтому он сам оплачивает счет и его содержание.

Что лучше аккредитив или банковская ячейка

Когда участники сделки хотят максимальной безопасности и не думают об экономии – то им лучше оформить аккредитив. Банковская ячейка – более рискованный вид расчета, так как за средства, которые там хранятся, банк не несет ответственности . Однако ячейка обходится гораздо дешевле, чем оформление аккредитива, потому что оплачивается не сумма, а срок хранения.

Заключение

С помощью аккредитива при покупке недвижимости проводятся максимально безопасные сделки. Но за это придется заплатить довольно большую сумму и прождать дольше, чем при других видах расчета.

Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.

Что такое Письмо о подтверждении наличия средств

Что такое Письмо о подтверждении наличия средств?

Письмо, подтверждающее наличие средств, также известное как Письмо о предварительном утверждении, — это письмо, выдаваемое покупателю, в котором продавцу, часто агенту по продаже недвижимости, сообщается, что вы предварительно одобрены для инвестиционного кредита в сфере недвижимости. Письма обычно отправляются вместе с предложением и включают имя кредитора, ваше имя или название компании, сумму одобрения, общие требования по кредиту и предполагаемое время закрытия. Для инвесторов в недвижимость письмо, подтверждающее наличие средств, является важным документом, который следует включить в предложение, поскольку оно показывает продавцу, что вы готовы закрыть сделку.

В этой статье мы рассмотрим использование письма, подтверждающего наличие средств, выданного кредитором, также известным как частный ростовщик, и используемого инвесторами в недвижимость для покупки инвестиционной собственности. Многие из этих инвесторов в недвижимость покупают дома на одну семью и многоквартирные дома с кредитом Fix and Flip Loan, Fix and Hold Loan, Bridge Loan или New Construction Loan.

Почему важно письмо, подтверждающее наличие средств?

Письмо о подтверждении наличия средств чрезвычайно важно на современном конкурентном рынке недвижимости. На самом деле, большинство продавцов не примут предложение без письма, подтверждающего наличие средств. Опытные инвесторы в недвижимость часто получают письмо, подтверждающее наличие средств, от авторитетного кредитора с твердыми деньгами, такого как 9.0011 TaliMar Financial , чтобы усилить свое предложение и показать продавцу, что они готовы быстро закрыть сделку.

Когда я должен получить письмо о подтверждении наличия средств?

Получение письма о подтверждении наличия средств обычно делается до подачи вашего предложения. Это позволяет кредитору с твердыми деньгами подписать вас в качестве заемщика до получения запроса на кредит. Получив предварительное одобрение, процесс андеррайтинга и финансирования будет проходить намного быстрее и будет на один шаг меньше в процессе закрытия. Зная, что процесс закрытия инвестиционной собственности может быть хаотичным, все, что вы можете сделать, чтобы исключить шаг, сэкономит ваше время и снизит риск того, что вы не сможете закрыть свою покупку.

Как получить Письмо о подтверждении наличия средств?

Получить письмо, подтверждающее наличие средств, несложно. Большинство кредиторов с твердыми деньгами будут рады выдать вам письмо, подтверждающее наличие средств, зная, что вы станете потенциальным заемщиком в будущем. Это также показывает кредитору твердых денег, что вы серьезно относитесь к покупке инвестиционной собственности в недвижимость.

Первый шаг к получению письма, подтверждающего наличие средств, — это обратиться к местным кредиторам с твердыми деньгами. Прежде чем вы обратитесь к конкретному кредитору с твердыми деньгами, я бы посоветовал поговорить с другими инвесторами в недвижимость в вашем районе, чтобы получить их рекомендации. Я бы порекомендовал связаться по крайней мере с тремя кредиторами с твердыми деньгами, чтобы узнать об их общих принципах кредитования. Помните, что не просто сосредотачивайтесь на их ценах, но и получите представление о типах кредитов, которые они финансируют, их правилах андеррайтинга, количестве времени, которое им нужно для закрытия, и их истории недавно финансируемых кредитов. Вы можете найти кредитора с твердыми деньгами с низкими ставками, но если они не могут быстро закрыть или не специализируются на нужном вам типе кредита, цена не будет иметь значения.

После того, как вы определили предпочитаемого кредитора с твердыми деньгами, попросите его предоставить вам письмо, подтверждающее наличие средств. Скорее всего, они попросят вас заполнить базовое заявление, которое может включать или не включать проверку кредитоспособности. TaliMar Financial предлагает Программу счета привилегированного заемщика , которая предоставляет инвесторам в недвижимость, которые покупают и продают жилую и коммерческую инвестиционную недвижимость, Письмо о подтверждении наличия средств , Ускоренное закрытие и доступ к нашим Платформа оптовой торговли недвижимостью . Заявку можно заполнить онлайн по номеру , нажав здесь .

После того, как вы получите письмо, подтверждающее наличие средств, самое время заняться поиском следующей сделки. Помните, держите Кредитора с твердыми деньгами в курсе любых предложений, которые вы отправляете, чтобы они были готовы принять звонок от продавца. Достаточно короткого электронного письма с адресом объекта и суммой предложения.

Письма о подтверждении наличия денежных средств на конкретном объекте недвижимости

Письмо о подтверждении наличия средств для конкретного объекта похоже на письмо с предварительным одобрением, но включает адрес объекта. Эти типы писем могут дать продавцу более высокий рычаг доверия, потому что они показывают, что вы проявили должную осмотрительность в отношении этого конкретного имущества. Тем не менее, для многих кредиторов с твердыми деньгами выдача нескольких писем о подтверждении наличия средств для конкретного объекта может быть обременительной, и поэтому они будут выдавать только общее письмо о подтверждении наличия средств. Вы хотите спросить вашего кредитора денег их предпочтения.

Заключение

Письмо о подтверждении наличия денежных средств, выданное кредитором с твердыми деньгами, стало важным компонентом успешного инвестора в недвижимость. Инвесторы в недвижимость, которые используют письмо, подтверждающее наличие средств, чтобы представить свои предложения, имеют более высокую вероятность того, что их предложение будет принято. Письмо, подтверждающее наличие средств, должно быть получено до подачи предложения и может быть легко получено через местного кредитора с твердыми деньгами. Письмо с подтверждением средств для конкретного объекта может иногда увеличить ваши шансы на принятие вашего предложения, но вам нужно будет обратиться к предпочитаемому вами кредитору с твердыми деньгами, чтобы узнать, предлагают ли они такие типы писем.

Спасибо, что нашли минутку, чтобы прочитать нашу статью. Если вам интересно узнать больше о наших кредитах на твердые деньги, нажмите здесь , чтобы подписаться на информационный бюллетень TaliMar.

Как выглядит кредитное письмо с предварительным одобрением для покупки недвижимости

Получение кредитного письма с предварительным одобрением похоже на получение письма о зачислении в колледж или письма с предложением работы. Приятно, когда кто-то любит вас и доверяет вам достаточно, чтобы приветствовать вас в своем сообществе. Получение кредитного письма с предварительным одобрением также очень приятно, поскольку процесс предварительного одобрения часто занимает от 2 до 5 недель.

Но, как и в колледже или на работе, самое сложное начинается, когда вы принимаете условия. После получения предварительного одобрения вы должны найти дом, подать предложение, получить предложение, пройти через все непредвиденные обстоятельства, подписать все бумаги и фактически согласиться с получением ипотеки.

Позвольте мне рассказать, как выглядит письмо с предварительным одобрением после того, как я написал о том, как получить предварительное одобрение. Потом поделюсь тем, что будет дальше. Получение письма с предварительным одобрением является обязательным на горячем рынке недвижимости.

Как выглядит письмо с предварительным одобрением

После трех недель предоставления бесконечных документов кредитору, рефинансировавшему мою предыдущую ипотеку, я наконец получил от них зашифрованное электронное письмо со следующим кредитным письмом с предварительным одобрением.

Предварительно утвержденная сумма ипотечного кредита составляет 1 700 000 долларов США при целевой цене покупки 2 800 000 долларов США. Сумма первоначального взноса составляет 1 100 000 долларов США, что создает отношение кредита к стоимости 60,71% (1,1 млн долларов США / 2,8 млн долларов США). Тип кредита — 7/1 ARM, мой любимый тип ипотеки, с невероятно низкой 2,125%.

Было время, когда я брал 5/1 ARM только потому, что 5/1 ARM предлагал самую низкую процентную ставку с наиболее удобным периодом действия фиксированной ставки.

Однако в последние годы ARM 7/1 стал еще более привлекательным. Это связано с тем, что кривая доходности стала плоской или перевернутой. Вы не только получаете еще два года фиксированной ставки, но также можете платить более низкую ставку по ипотеке по сравнению с 5/1 ARM или 30-летней ипотекой с фиксированной ставкой.

Ежемесячный платеж по ипотечному кредиту в размере 1 700 000 долларов в 2,125% стоит 6 390,33 долл. США. Чтобы дать вам некоторое представление, когда я купил свой первый дом на одну семью в 2005 году за 1 525 000 долларов, я взял ипотечный кредит 5/1 ARM на 1 225 000 долларов под 4,75%. Мой ежемесячный платеж по ипотеке также составлял 6390 долларов. Удивительно, как более 15 лет спустя я могу занять еще 500 000 долларов на ту же сумму из-за снижения ипотечных ставок.

Большее богатство подстегивает спрос

В течение 15 с лишним лет большинство из нас видели, как наши доходы и/или собственный капитал значительно увеличились. Таким образом, сочетание большего богатства, большего собственного капитала и более низких ставок по ипотечным кредитам является важным фактором, поддерживающим рынок недвижимости в эти неопределенные времена.

Обратите внимание, что процентная ставка по ипотеке в размере 2,125% поддерживается ценообразованием на основе отношений. У меня есть активы в кредиторе, которые дают мне право на их самую высокую учетную ставку. Но даже если вы не можете получить 2,125%, вы, вероятно, все равно можете получить 2,5–2,625% по крупному кредиту 7/1 ARM, что очень дешево.

Вам просто нужно проверить онлайн, и квалифицированные кредиторы конкурируют за ваш бизнес.

На что обратить внимание перед подачей заявления на предварительное одобрение

Сумма ипотеки или цена дома

Вам может быть интересно, следует ли вам подавать заявление на предварительное одобрение на основе конкретной суммы ипотеки или следует подавать заявление на основе цены дома, который вы хотите купить. Вы можете пойти любым путем, потому что в конечном итоге оба пути приведут к одному и тому же месту назначения. Другими словами, банк в конечном итоге решит, на какую сумму вы можете получить предварительное одобрение.

Обычно люди ищут дома, которые хотят купить, исходя из ценового диапазона. Ценовой диапазон определяется исходя из дохода и первоначального взноса. Оттуда потенциальный покупатель жилья предоставит ипотечному офицеру соответствующую информацию, чтобы начать процесс.

В моей ситуации в сети появился дом, который, как мне показалось, выглядел потрясающе. Запрашиваемая цена составляла 2,9 миллиона долларов, что, как мне показалось, было немного завышено. Мне было неудобно платить больше 2,8 миллиона долларов, поэтому я дал 2,8 миллиона долларов в качестве целевой цены продажи своему кредитору.

Это была авантюра, поскольку не было никакой гарантии, что продавец продаст на 100 000 долларов ниже запрашиваемой цены. Если бы продавец не сдвинулся с места, а я действительно хотел эту недвижимость, мне пришлось бы внести первоначальный взнос в размере 1,2 миллиона долларов вместо первоначального взноса в 1,1 миллиона долларов. Но я должен был пойти с ценой, которая работала лучше всего для меня. Это то, что вы все также должны делать. Если я потерял имущество, так тому и быть. Всегда найдется другая отличная недвижимость для продажи.

Больше кредита лучше, чем меньше

Теперь, когда у меня есть письмо с предварительным одобрением, я понимаю, что должен был подать заявку на получение еще большей суммы предварительного одобрения, особенно сейчас, когда кредит становится все труднее получить. Причина в том, что гораздо проще взять взаймы меньше, чем то, на что вы предварительно одобрены, а не больше.

Прямо сейчас я ограничен покупкой недвижимости стоимостью 1 700 000 долларов (заранее одобренная сумма ипотеки) + сколько я могу внести. Если бы я хотел воспользоваться преимуществами роскошной недвижимости более высокого класса, которая может показать большую слабость, я не могу, потому что у меня нет средств.

Необходимость пройти новый измененный процесс предварительного одобрения для получения дополнительных кредитов займет еще 2-5 недель.

Что означает письмо с предварительным одобрением

Письмо с предварительным одобрением кредита означает:

• Покупатель заполнил заявку на ипотеку
• Банк проверил кредит покупателя, и кредит был полностью одобрен
• Покупатель предоставил финансовые информация и документация, такая как W-2, платежные квитанции и банковские выписки.
• Андеррайтер рассмотрел всю вашу информацию и принял первоначальное решение по вашей заявке. вам следует иметь дело только с потенциальными покупателями, которые предварительно одобрены. В противном случае существует гораздо более высокая вероятность того, что сделка будет отложена или сорвется из-за непредвиденных финансовых обстоятельств.

  Когда в 2017 году я пытался продать квартиру, сдаваемую в аренду на одну семью, покупатель на две недели нарушил крайний срок финансирования на случай непредвиденных обстоятельств, потому что у его кредитора возникли проблемы с переводом его работы. Это был очень напряженный процесс, так как он был моим единственным покупателем.

  Во времена неопределенности кредиторы ужесточают свои стандарты кредитования, чтобы защитить свой бизнес. Например, Wells Fargo и Chase объявили, что они принимают только кандидатов на покупку жилья, у которых есть 20%+ предоплата и кредитный рейтинг 700+. Многие потенциальные покупатели, прошедшие только предварительную квалификацию, могут быть очень разочарованы, когда придет время получить финансирование.

  Письмо об отказе от ответственности

  Вот заявление об отказе от ответственности, которое также прилагается к моему кредитному письму о предварительном одобрении, которое вы также можете получить: Это утверждение кредита основано на ипотечном продукте и условиях, доступных в настоящее время. Утверждение кредита не является обязательством
  по предоставлению кредита и может быть изменено или прекращено, если: кредит больше не соответствует применимым нормативным требованиям; и/или произошли существенные изменения в результате получения обновленной информации, из-за которых ваша заявка на получение кредита больше не будет соответствовать нашим требованиям по андеррайтингу; и/или есть изменения в требованиях к ипотеке, которые мы не можем контролировать, например, требования, налагаемые инвесторами, государственными учреждениями или ипотечными страховщиками.

  Другими словами, несмотря на предварительное одобрение, заемщик все равно должен иметь хорошую репутацию. Заемщик должен будет предоставить всю необходимую последующую документацию.

  Как долго длится предварительное одобрение аккредитива?

  Несмотря на то, что на сбор документов, объяснение финансовых операций, сбор еще большего количества документов и ожидание уходит в среднем 2-5 недель, срок действия вашего письма с предварительным одобрением ограничен.

  В среднем у вас есть от 30 до 45 дней, чтобы использовать его, пока не истечет срок действия вашего письма о предварительном одобрении. Через 30-45 дней ваш кредитор начнет запрашивать финансовые документы за последние два месяца, чтобы подтвердить вашу кредитоспособность.

  Если ваш доход и финансовое положение не изменились, у вас не должно возникнуть проблем с получением повторного предварительного одобрения. Просто потребуется время, чтобы собрать и отправить последнюю документацию. В течение 30-45 дней будьте осторожны и не делайте ничего радикального со своей профессией или своими финансами.

  Смена работы, увольнение с работы, покупка автомобиля с долгами, поездка в Лас-Вегас, чтобы поставить все свои деньги на черное, и забывание оплатить счет по кредитной карте — вот некоторые красные флажки, которые могут поставить под угрозу ваш процесс предварительного одобрения.

  Дальнейшие действия после получения письма с предварительным одобрением

  После того, как вы получите письмо с предварительным одобрением, приложите его к любовному письму в сфере недвижимости, когда делаете предложение. Дополнительные усилия могут иметь значение, поскольку многие покупатели этого не делают.

  Одна вещь, которая может вас заинтересовать, это то, можете ли вы снизить ориентировочную цену продажи в письме с предварительным одобрением. Иногда вы можете захотеть сделать более низкое предложение после заключения контракта. Например, я не хотел, чтобы продавец увидел ориентировочную цену продажи в 2 800 000 долларов в моем письме с предварительным одобрением, если я собирался предложить только 2 700 000 долларов. К сожалению, мой кредитор сказал, что не может изменить предполагаемую цену продажи в письме. Это потребует повторного прохождения андеррайтинга.

  Когда вы нашли дом и ваше предложение было принято, вам необходимо:

  • Получить приемлемую оценку и подтвердить право собственности
  • Пройти заключительную проверку всей информации и документации с вашим кредитором
  • Предоставить новая документация, например, доказательство внесения первоначального взноса в размере 3%

  Как я уже говорил в начале этой статьи, настоящая работа начинается после того, как вы получили письмо с предварительным одобрением кредита. Надеюсь, вы получили предварительное одобрение задолго до того, как нашли свою идеальную недвижимость.

  Когда дело доходит до покупки недвижимости, не торопитесь. У вас есть только ограниченная сумма кредита. Сделать большинство из них!

  Рекомендации: рефинансируйте и инвестируйте более хирургически

  Если вы хотите рефинансировать ипотечный кредит или купить новую недвижимость с помощью ипотечного кредита, проверьте Credible. Credible — это ведущая кредитная площадка, на которой кредиторы конкурируют за ваш бизнес. Получите бесплатные реальные котировки за считанные минуты. Ставки по ипотеке находятся на рекордно низком уровне. Воспользуйтесь преимуществом!

  Также взгляните на возможности инвестиций в недвижимость, учитывая рекордно низкие ставки по ипотечным кредитам. Fundrise и CrowdStreet — мои любимые рынки недвижимости, которые позволяют инвестировать в недвижимость по всей стране.

  Fundrise фокусируется на частных eREIT, которые обеспечивают инвесторам стабильный и диверсифицированный доступ к недвижимости. CrowdStreet фокусируется на индивидуальных сделках с коммерческой недвижимостью в 18-часовых городах. Оценки дешевле, а доход от аренды быстрее в 18-часовых городах.

  Регистрация на обеих платформах бесплатна.

  В связи с бурным ростом тенденции работы на дому из-за карантина недвижимость в более дешевых районах страны с более низкой оценкой, более высокой чистой доходностью от аренды и более низкой плотностью населения, вероятно, преуспеет из-за большого миграционного сдвига.

  Азбука аккредитива

  Арендодатели часто требуют, чтобы их арендаторы предоставили некоторую форму обеспечения для поддержки своих обязательств по коммерческой аренде. В то время как залоговые депозиты и авансовая арендная плата обычно используются, обеспеченные кредиторы арендатора и / или управляющий банкротом могут получить эти средства из рук арендодателя.

  Наш выпуск новостей за март 2016 г. – «Ненадежность залога» обсуждались потенциальные подводные камни и высказывалось предположение, что арендодатели могут предпочесть полагаться на заверения третьих лиц, такие как гарантии, компенсации и аккредитивы (все они должны быть в состоянии противостоять банкротство арендатора). это News ReLease подробно описывает аккредитивы. В нашем следующем выпуске новостей будут рассмотрены некоторые ограничения права арендодателя на использование аккредитива, в том числе: использование средств для устранения нарушения, проблемы сверхкомпенсации, смягчение убытков, восстановление аккредитива до его первоначальной суммы. , и более.

  В отличие от гарантийного залога или авансового платежа по аренде гарантии третьей стороны предоставляются не арендатором, а третьей стороной. Правильно сформулированные заверения третьих лиц обеспечивают выполнение обязательств арендатора даже после отказа от аренды в рамках производства по делу о несостоятельности.

  Но заверения третьих лиц не лишены некоторых недостатков. Во-первых, как и любое обещание, гарантия третьей стороны ценна ровно настолько, насколько ценна сторона, которая ее дает. Если у этой стороны нет достаточных финансовых средств для выполнения обязательств арендатора, обеспечение не обеспечит достаточной защиты. Во-вторых, в случае гарантий и возмещения убытков от арендодателя может потребоваться возбуждение судебного иска для доказательства причинения ущерба в результате неисполнения арендатором своих обязательств. И, в зависимости от формулировки гарантии, арендодатель может быть обязан исчерпать свои средства правовой защиты против арендатора, прежде чем преследовать поручителя (что может повлечь за собой участие в производстве по делу о несостоятельности арендатора).

  Аккредитивы обычно предоставляются третьими лицами, имеющими достаточно активов для обеспечения обязательств арендатора, например банком или другим финансовым учреждением. Нет никаких причин, по которым аккредитив не может быть предоставлен небанковской организацией. В целом, аккредитивы, похоже, не страдают недостатками, описанными выше. Аккредитивы часто могут быть востребованы без разрешения банка провести какое-либо расследование основной сделки (например, аренды), что устраняет необходимость для арендодателя доказывать свои убытки до реализации своего обеспечения.

  По своей сути аккредитив представляет собой письменное обещание «эмитента» (обычно банка) произвести платеж «бенефициару» (в данном случае арендодателю) по представлении документов, указанных в аккредитив. (Исторически аккредитивы использовались для международной купли-продажи товаров. Продавец-экспортер требовал от покупателя-импортера предоставить аккредитив на покупную цену в банке страны происхождения продавца-экспортера. Это дало продавцу-экспортеру уверенность в том, что однажды он отгрузил товар и представил отгрузочные документы в свой местный банк, оплата будет произведена.В настоящее время аккредитивы все чаще используются во внутренних сделках и обстоятельствах, отличных от продажи товаров.) При обеспечении обязательств арендатора по коммерческой аренде путем аккредитива, необходимо позаботиться о том, чтобы аккредитив содержал следующие атрибуты:

  Безотзывный и резервный
  

  Аккредитив, обеспечивающий обязательства арендатора по аренде, должен быть «безотзывным, резервным» аккредитивом. Безотзывность означает, что эмитент не может отозвать или изменить письмо без согласия арендодателя. Резерв означает, что письмо используется в качестве обеспечения выполнения основной транзакции (т. е. аренды). В аккредитиве должно быть четко указано, что после представления арендодателем письменного заявления о неисполнении арендатором условий договора аренды эмитент уплатит требуемую сумму арендодателю, не выясняя обстоятельств неисполнения или наличия у арендодателя права предъявлять такое требование. Оплата эмитентом не должна быть обусловлена ​​какой-либо субъективной проверкой и не должна давать эмитенту возможность отказать в оплате после того, как арендодатель представил соответствующее заявление. Положения об аренде, устанавливающие условия или ограничения права арендодателя пользоваться аккредитивом, будут более подробно обсуждаться в следующих Пресс-релиз.

  Эмитент
  

  Арендодатель хочет убедиться, что эмитент имеет финансовые возможности для оплаты по требованию. Как правило, арендодатель требует, чтобы аккредитив был выдан авторитетным банком или финансовым учреждением (оптимально — канадским чартерным банком, включенным в список I). Поскольку для получения аккредитива требуется предъявить оригинал письма, арендодателю было бы целесообразно убедиться, что отделение банка, предназначенное для обслуживания кредита, находится рядом с офисом арендодателя.

  Срок действия

  Аккредитивы всегда имеют срок действия, после которого эмитент больше не обязан платить. В договоре аренды должно быть предусмотрено, что срок действия аккредитива не истечет до окончания срока аренды, а если истечет, то он будет автоматически продлеваться на протяжении всего срока. Большинство банков выдает аккредитивы только сроком на один год. В этом случае договор аренды должен обязывать арендатора ежегодно заменять аккредитив и, кроме того, предусматривать, что неспособность арендатора сделать это является неисполнением обязательств по договору аренды, дающим арендодателю право на все средства правовой защиты по договору аренды, а также право на использовать аккредитив, несмотря на отсутствие какого-либо другого дефолта, и удерживать средства в качестве залога до тех пор, пока арендатор не предоставит новый/заменяющий аккредитив.

  Переводной

  Если в письме не указано иное, эмитент не обязан производить платеж какой-либо стороне, кроме указанного бенефициара. Если арендодатель желает уступить аккредитив покупателю, аккредитив должен прямо разрешать такую ​​передачу.

  Выживание при банкротстве

  Одним из основных преимуществ использования аккредитива является то, что считается, что он выдерживает отказ от аренды в ходе производства по делу о несостоятельности. Однако было бы целесообразно включить в письмо прямое положение на этот счет. В договоре аренды должно быть четко указано, что аккредитив предназначен для обеспечения невыполнения арендатором своих обязательств по аренде, включая все суммы, которые подлежали бы уплате арендатором в течение неистекшего остатка срока, если бы аренда не была отклонена, аннулированы или иным образом прекращены в соответствии с законодательством о несостоятельности.

  Дополнительные функции могут включать в себя возможность арендодателя делать частичные вытягивания и требовать пополнения от арендатора. Арендатор захочет указать документацию, которую арендодатель должен представить для получения платежа (например, заявление под присягой директора организации арендодателя).

  Надо признать, что аккредитивы не являются панацеей. Администрирование продления ежегодно истекающих аккредитивов, работа с нежеланием банков-эмитентов оплачивать аккредитив без запроса и отслеживание местонахождения оригинальной копии аккредитива могут представлять проблемы. Однако, если безопасность велика, дополнительные административные расходы могут оказаться оправданными по сравнению со временем и расходами на подачу иска для доказательства ущерба в соответствии с гарантией или возмещением убытков. Дополнительная администрация, несомненно, была бы предпочтительнее результатов, с которыми столкнулся домовладелец в Alignvest Private Debt Ltd. против Surefire Industries Ltd. (в котором, как объяснялось в нашем выпуске новостей за март 2016 г., в связи с неплатежеспособностью арендатора арендодатель был обязан вернуть гарантийный залог в размере 3,2 млн долларов для распределения другие кредиторы арендатора).