Что такое кадастровая оценка земли: ЗК РФ Статья 66. Оценка земли \ КонсультантПлюс

Понятие кадастровой оценки земли. Налог на землю, оценка недвижимости, кадастровая оценка земельных участков.

Оценка земли по кадастру государства — это мероприятия (экономические, правовые, технические) по определению кадастровой стоимости участков, фиксированной на конкретную дату, для целей установлению платы за землю и осуществления регулирования государством оборота земель.

В результате кадастровой оценки участков выполняется установление стоимости участков различного назначения. В РФ государственная кадастровая оценка земельных участков проводится с целью создания налоговой базы.

Процесс определения стоимости земель по кадастру базируется на классификации земель по виду использования, а также по целевому назначению. Установление стоимости участков выполняется с учетом зонирования территорий по целевому назначению и виду использования, с учетом факторов застройки, пользования землей, размещения объектов (дорог, водотоков, рек, железных дорог, путепроводов, и др. ), границ районов и кварталов по кадастру.

Законодательно определены Правила, регламентирующие процесс кадастровой оценки участков всех категорий в РФ для целей налогообложения.

Для установления стоимости привлекаются специалисты оценочных компаний. Периодичность кадастровой оценки земель различного целевого назначения – минимум один раз в течение пяти лет. Методики установления кадастровой стоимости основаны на удельном показателе, представляющем стоимость по кадастру единицы площади (1 м2) земель по категориям. Итоги по величине кадастровой стоимости вносятся в кадастр недвижимости государства.

Земельный налог регламентирован Налоговым кодексом РФ (НК РФ), а также нормативными актами органов муниципальной власти. Налог является обязательным к уплате на всех территориях, относящихся к муниципальным органам власти. Его установление производится с учетом льгот для отдельных налогоплательщиков, определенных НК РФ. Объектами налогообложения земельным налогом являются участки, находящиеся на территории муниципального образования. НК РФ трактует, что налогоплательщиками являются физические лица, организации, имеющие права собственности, постоянного пользования, наследуемого владения (пожизненного).

НК РФ трактует, что налоговая база по налогу на землю формируется из кадастровой стоимости участков – объектов для обложения налогом. Данная база определяется по каждому участку как его стоимость по кадастру по состоянию на 1 января года — налогового периода. Величина налога исчисляется по окончанию налогового периода.

Ставки налога утверждаются нормативными актами городов, районов. Налоговая база, величина которой определяется оценкой недвижимости (участка), определяется на 1 января года — налогового периода. Изменения категории земель, вида использования участка, оказывающие влияние на величину стоимости участка и осуществленные в налоговый период, учитываются в следующем налоговом периоде.

Плательщиками налога являются физические, юридические лица (кроме арендаторов).

Таким образом, в настоящее время кадастровая оценка земель – основа налоговой базы государства.

Кадастровая оценка || KadastrMap.com

Другие статьи

Кадастровый план дома
Кадастровое межевание

Статьи на тему

Кадастровая оценка

В последние годы особый интерес общества вызывает такое понятие, как кадастровая оценка. Это вызвано тем, что многие сферы жизни общества, в том числе расчёты налогов, страхования, инвестирование привязаны к фактической кадастровой оценке объектов имущественного права. В целом, кадастровая оценка…

Кадастровый перечень имущества и его оценка

Гражданским законодательством РФ установлен систематизированный перечень недвижимого имущества, включающий в себя, полный объем информации о нём, и позволяющий определить объекты в качестве индивидуально-определенных вещей – государственный кадастр недвижимости (ГКН). Он создан с целью обеспечения…

Переоценка кадастровой стоимости

Большинство из нас знакомы или слышали такое понятие, как «переоценка кадастровой стоимости», но до конца не понимают, что это такое и с какой целью используется данная схема в кадастровой системе России. Москвичи, наверное, одни из самых первых поняли, что кадастровая стоимость играет важнейшую…

Кадастровая оценка недвижимого имущества

Органы власти субъектов РФ повсеместно реализуют программу по установлению кадастровой стоимости на всей территории РФ. Кадастровая оценка недвижимости необходима для определения фактической стоимости имущества, что обусловлено потребностью более точного определения ежегодного налога. От…

Кадастровая оценка земель

Недвижимость, находящаяся на территории РФ, подлежит государственному учёту и включению сведений о ней в кадастр объектов, подведомственный Росреестру. Кроме того, в процессе учёта, либо по инициативе органов власти реализуется и кадастровая оценка земель, и всей остальной недвижимости.
Показатель…

Кадастровая оценка земли

Очень часто бывает, что собственник имущественного права недоумевает, почему у него налоговый орган взыскивает большой налог на земельный участок.  Сегодня кадастровая оценка земли служит базой для начисления налоговой ставки на земельный надел. Чтобы оспорить или проверить эти факты, вам…

Государственная кадастровая оценка

Как проходит оценка недвижимости, согласно государственным нормативам? В этом вам поможет государственная кадастровая оценка недвижимости, где государство, в лице Росреестра устанавливает точную стоимость земельного участка, квартиры и прочей недвижимости.  Стоимость недвижимости позволяет, как…

Государственная кадастровая оценка земель

Для каких целей необходима государственная кадастровая оценка земель? С этим вопросом сталкивается практически каждый собственник имущественного права в России. Госоценка земли — это важный компонент, который необходим как для экономического обоснования инвестирования, так и для иных параметров, о…

Кадастровая оценка земель населенных пунктов

Каждый населённый пункт в России, будь то большой город или маленький район, имеет свои границы, которые определяют контуры земельных, водных участков. Кадастровая оценка земель населенных пунктов позволяет регионам, а также федеральным органам власти, определить реальные экономические. ..

Оценка земли кадастровая и рыночная

Большинство из нас путается, что такое оценка земли кадастровая и рыночная. Да, такая проблема существует, но если вы знаете тонкости расчёта и принципа формирования цены, то такие понятия не должны ставить вас в тупик. Государство, на основание специальной методики и действия Федеральных Законов…

Оценка недвижимости для ипотеки

При оформлении ипотеки на квартиру, обязательным этапом, предъявляемые кредитной организацией является проведение оценки стоимости недвижимости для оформления кредитной линии заемщика. Банк вправе для оформления залога предложить потенциальному заемщику провести оценку стоимости недвижимости…

Зачем необходимо межевание земельного участка

Межевание является юридически значимым фактом, который подтвердит границы земельного участка, и позволит на законных основаниях закрепить правоустанавливающие характеристики для участка. Межеванием является комплекс геодезических работ, где осуществляется сбор и изучение документов, проводится. ..

Как оформить земельный участок без лишней суеты

Среди объектов имущественного права, наибольшее затруднение имеет оформление статуса для земельного участка. Несмотря на то, что кадастровая палата в лице Росреестра является единым оператором регистрации прав недвижимости, земельный участок имеет отличия от оформления права собственности на…

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Начиная с 1 января 2015 года на всей территории России был внедрён новый формат расчета налога на имущественное право россиян – землю, гараж, садовый домик, квартиру, коттедж, дачный участок. В качестве основной расчетной цифры была введена кадастровая стоимость. Пионерами в 2015 году введения…

Урок 15 — Оценка земли: прямая капитализация земли (доходный подход к оценке)

  • Урок 1
  • Урок 2
  • Урок 3
  • Урок 4
  • Урок 5
  • Урок 6
  • Урок 7
  • Урок 8
  • Урок 9
  • Урок 10
  • Урок 11
  • Урок 12
  • Урок 13
  • Урок 14
  • Урок 15
  • Урок 16
  • Урок 17
  • Урок 18
  • Урок 19
  • Урок 20
  • Экзамен

Оценщик налога на имущество может оценивать землю отдельно по многим причинам; прежде всего следующие три:

  • Наиболее очевидно, что объектом оценки могут быть свободные земли, а не улучшенное имущество.
  • Оценщик налога на имущество должен распределить общую стоимость имущества между землей и улучшениями, что может быть выполнено посредством отдельной оценки стоимости земли.
  • Оценка стоимости земли при ее наилучшем и наилучшем использовании, как если бы она была свободной, требуется в других подходах или методах оценки – например, и затратный подход, и метод остаточного строительства (который будет обсуждаться в следующем уроке) требуют отдельного оценки стоимости земли.

Методы оценки земли – сравнительная продажа

Наиболее надежным методом оценки стоимости земли является сравнение оцениваемой недвижимости с недавними продажами сопоставимых, аналогично расположенных объектов. Это соответствует Правилу 4 налога на имущество, которое начинается с
.
При наличии надежных рыночных данных в отношении данного недвижимого имущества предпочтительным методом оценки является использование продажных цен…

Стоимость всей земли основана на ее продуктивности или способности приносить доход при максимальном и наилучшем использовании — учащийся может вернуться к Уроку 2 , « Основные экономические принципы оценки стоимости недвижимого имущества », а также Концепция (1) наилучшего и наилучшего использования и принципы (2) последовательного использования, (3) соответствия и баланса.

Всякий раз, когда метод сравнительных продаж неприменим либо из-за отсутствия рыночных сделок, либо из-за отсутствия сопоставимой неулучшенной земли, оценщику может потребоваться обратиться к доходному подходу. Правило 8 налога на имущество ранее рассматривалось в Урок 5 , « Определение подхода к подоходному налогу и правило 8 по налогу на имущество ». В подразделе (а), касающемся доходного подхода к стоимости, говорится:
.
…Это предпочтительный подход к оценке земли, когда отсутствуют надежные данные о продажах сопоставимых объектов.…

В подразделе (b)(3) эта тема расширена:
(b) Используя доходный подход, оценщик оценивает доходное имущество, вычисляя текущую стоимость будущего потока доходов. …На практике поток обычно равен
…
(3) проецируется как ровный вечный поток.

Именно этот уровень вечного потока мы прежде всего обсудим в этом Уроке; на уроках 16, 17 и 18 мы узнаем о двух потоках доходов, описанных в подразделах (b)(1) и (b)(2).

Надлежащая ставка капитализации земли при условии постоянного постоянного потока доходов представляет собой комбинацию ставки доходности (Y o ) и эффективной налоговой ставки (ETR). [Соответствующая ставка капитализации для улучшений должна также учитывать возврат (доходность ОФ Инвестиции), в дополнение к надбавкам на доход (возврат ПО Инвестиции) и налогам на имущество.]

На этом уроке обсуждается прямая капитализация земли; следующий урок будет охватывать технику остаточной земли, а также технику остаточной застройки.

Три других метода оценки земли

Стоимость земли или земельного участка также оценивается путем (1) распределения – распределения части общей стоимости имущества на участок на основе анализа отношения стоимости участка к общей стоимости имущества от продажи пустующей и улучшенной недвижимости по соседству или в сопоставимом районе , (2) извлечение — извлечение амортизированной стоимости улучшений из общей стоимости имущества, и (3) застройка подразделения, также известная как метод освоения земли или предполагаемого использования — расчет стоимости гипотетического освоения свободной земли, готовой для застройки, до более широкое использование и вычитание этих затрат из прогнозируемой продажной цены разработанных участков. Поскольку эти три метода не предполагают капитализации доходов, они не будут обсуждаться в ходе данного онлайн-курса самостоятельного обучения.

Прямая капитализация доходов от земли

Прямая капитализация дохода от земли или земельной ренты включает два этапа; сначала обработка потока доходов от земли до чистого дохода до вычета налогов на имущество [NIBT]; и, во-вторых, капитализация этой чистой прибыли до налогообложения в оценку стоимости с использованием ставки капитализации, которая обеспечивает как (1) налоги, эффективную налоговую ставку, так и (2) доходность, доход от инвестиций. Поскольку поток доходов непрерывен, нет необходимости предусматривать возврат капитала — земля считается безвозвратным активом, и поэтому норма капитализации не должна обеспечивать возврат инвестиций — теоретически земля не терять ценность. Ставка капитализации должна предусматривать только налоги на доход и имущество. При оценке недвижимости бессрочная капитализация обычно применяется только к земле.

Для целей адвалорного налога на имущество, за исключением определенных законодательных или нормативных исключений, земля всегда оценивается при ее наивысшем и наилучшем использовании. При определении дохода, который может приносить земля, оценщик рассматривает варианты использования, которые (1) юридически допустимы, (2) физически возможны, (3) финансово осуществимы и (4) максимально продуктивны. Наилучшее и наиболее эффективное использование обсуждалось в Уроке 2; мы не будем повторять это обсуждение здесь. (Примечание. Примером нормативного исключения является Правило 8 о налоге на имущество, Подраздел (f), которое исключает открытые площади, как определено в Разделе 421 Налогового и налогового кодекса, из положений Правила 8, а также указывает, что не все положения Правило 8 применяется к облагаемым налогом посессорным интересам.)

Как правило, норма доходности будет получена из рыночных продаж сопоставимых свойств — свойств, которые имеют такое же самое лучшее и лучшее использование, что и объект. Вы бы не хотели получать доходность от продажи офисного здания и применять ее при оценке парковки. Ставки доходности, полученные для Уровневой бессрочной капитализации, должны быть получены из свойств, демонстрирующих характеристики Уровневого бессрочного потока дохода.

Чтобы капитализировать доход на неограниченный срок, чистый доход делится на ставку капитализации, состоящую из общей ставки доходности плюс эффективная ставка адвалорного налога. Таким образом:

PV = NIBT ÷ (Y или + ETR)

где

PV

=

Текущая стоимость

NIBT

=

Чистая прибыль до вычета налогов на выкуп и налог на имущество

Y o 900 47

=

Общая доходность

ETR†

=

Действующая Налоговая ставка

ПРИМЕР 15-1: Капитализация Уровня Бессрочного Потока Дохода

Какова капитализированная стоимость бессрочного чистого дохода до выкупа и налога на имущество в размере 100 000 долларов США при общей норме дохода в размере 8% и эффективной ставке налога на стоимость имущества в размере 1%?

PV

=

NIBT ÷ (Y o + ETR)

=

100 000 долл. США ÷ 8,0% + 1,0%

=

100 000 долларов США ÷ 9,0%

=

1 111 111,11 долларов США

Примечания

  1. Адвалорный налоги на имущество , а не вычитаются как расходы из потока доходов, потому что они основаны на искомой стоимости. Это требует использования ставки дисконтирования до налогообложения; следовательно, компонент налога на имущество, равный адвалорной ставке налога на имущество , должен быть включен в ставку капитализации.

Резюме

В уроке, который вы только что прочитали, были рассмотрены различные методы оценки земли и обсуждалась прямая капитализация земли. На следующем уроке будет рассмотрена оценка улучшенного имущества и земли с использованием различных остаточных методов.

Примечание. Прежде чем перейти к следующему уроку, обязательно выполните упражнения этого урока.

Необработанная оценка земли

Джозеф Швенкер |

Оценка необработанной земли сопряжена с уникальными проблемами. Аналитик работает с чем-то вроде чистого холста, вынужден анализировать множество факторов и делать рациональные предположения о наилучшем потенциальном использовании сайта.

Как минимум, брокер должен быть в состоянии выполнить базовый уровень анализа для клиента и должен знать, на что обращать внимание при оценке формального анализа. (Для сложных заданий или когда этого требуют правила, рекомендуется нанять более опытного специалиста по оценке.) Процесс оценки по существу состоит из двух частей: определение наилучшего и наилучшего использования земли и применение соответствующей методики оценки.

Максимальное и лучшее использование

Окончательная стоимость участка необработанной земли зависит от определения ее наилучшего и наилучшего использования. К сожалению, когда мы смотрим на кусок необработанной земли, наиболее эффективное и эффективное использование часто является вопросом перспективы. Например, наилучшим и лучшим применением для застройщика может быть торговый центр, для защитника окружающей среды — природный заповедник, для защитника жилья — проект малообеспеченных квартир, а для соседа — элитный дом на одну семью.

Наилучшее и наилучшее использование, как правило, является разумно вероятным, физически возможным, поддерживаемым рынком и приносящим наибольшую ценность земле. Окончательная оценка наилучшего и наилучшего использования должна быть обоснованной, логика должна быть внутренне последовательной, а выводы должны быть хорошо подтверждены и документированы фактами, а также мнениями.

Владельцы часто твердо убеждены в том, что лучше всего использовать свою землю. Но эмоциональная привязанность, первоначальное намерение совершить покупку — даже если она была куплена 20 лет назад — и неверные представления о рынке могут затуманить суждение владельца. Поэтому предложения по развитию следует анализировать объективно. Многие концепции исходят от архитекторов или землеустроителей и ориентированы больше на дизайн, чем на экономические вопросы.

При изучении наиболее эффективного и оптимального использования учитываются несколько факторов. Крайне важно учитывать влияние стоимости при оценке каждого из этих факторов.

Физические факторы

Несколько физических факторов играют важную роль в определении землепользования.


Размер.

Размер земли, о котором часто забывают, является ключевым фактором, определяющим наиболее эффективное и наилучшее использование. Например, участок в один акр не может поддерживать производственное предприятие площадью 30 000 квадратных футов, поскольку не будет достаточно места для парковки или достаточного места для погрузки и разгрузки.


Форма.

Физическая форма, включая ширину и глубину, также является критическим фактором. Участки неправильной формы (например, узкая полоса или земля с неровной границей участка) обычно имеют меньшую физическую полезность (и, следовательно, ценность), чем участки квадратной или прямоугольной формы. Многие крупные розничные продавцы предъявляют особые требования к ширине и глубине стандартных прототипов зданий. Участки, которые не отвечают этим требованиям, часто сразу отбрасываются как потенциальные участки для застройки.


Топография.

Оценщики иногда упускают из виду топографию, но застройщики учитывают ее на раннем этапе, учитывая стоимость вырубки или заполнения участка. Например, крутые уклоны значительно увеличивают затраты на разработку. Участки ниже уровня грунта могут иметь недостаточную видимость и проблемы с дренажем.


Геотехнические вопросы.

Геотехнические соображения включают подповерхностные условия, такие как наличие подстилающей породы, воды или пригодность грунтов для поддержки строительства. Бурение или зондирование грунта — единственные способы получить достоверную картину подземных условий участка. Однако подсказки можно извлечь из застройки соседних участков или почвенных карт Министерства сельского хозяйства. Наличие водно-болотных угодий также может существенно повлиять на стоимость. Заполнение этих областей, если оно вообще разрешено, является дорогостоящим и трудоемким.


Загрязнение окружающей среды.

Кроме того, необходимо изучить возможность загрязнения окружающей среды, поскольку застройщики и кредиторы могут не рассматривать такую ​​собственность как вопрос политики. Экологический отчет первой фазы — лучший способ определить потенциальное загрязнение; аналитики, работающие без таких отчетов, должны отметить подземные резервуары для хранения и потенциальное загрязнение с прилегающих участков.

Эти физические факторы могут определять будущее развитие объекта и должны учитываться при предварительном анализе. С некоторыми физическими проблемами можно справиться (срезать склоны, убрать подземную породу), а с некоторыми невозможно справиться (размер площадки, размеры). В процессе оценки необходимо учитывать стоимость средств правовой защиты.

Нормативно-правовые вопросы

Еще одна область, которую следует изучить при рассмотрении вопроса об использовании земли, — это нормативные и правовые требования.


Зонирование.

Зонирование имеет решающее значение при оценке стоимости участка необработанной земли. Однако следует учитывать стоимость и вероятность изменения зонирования (или, в случае незонированных земель, установления зонирования). Это можно сделать, побеседовав с местным планировщиком, администратором или выборным должностным лицом.


Утилиты.

Необходимо оценить доступность коммунальных услуг, стоимость доставки инженерных сетей на объект и возможность предоставления услуг. Тот факт, что водопроводные и канализационные линии проходят по границе участка, не гарантирует автоматически надлежащую пропускную способность. Мораторий на воду/канализацию может значительно увеличить время разработки и может предложить наиболее эффективное и оптимальное использование, требующее меньшего потребления воды/канализации.


водно-болотные угодья.

В связи с упомянутыми ранее физическими факторами могут потребоваться специальные разрешения на засыпку, перемещение или модификацию водно-болотных угодий. Если часть участка классифицируется как водно-болотное угодье, находящееся в ведении инженерных войск, и это водно-болотное угодье необходимо заполнить или пересечь, процесс получения разрешения может занять много времени и средств.


Сборы.

Плата за воздействие и специальные оценки, взимаемые местными органами власти, также могут иметь большое влияние на стоимость земли. Многие местные муниципалитеты теперь взимают плату, связанную с новой застройкой. Эти сборы могут включать плату за парки, библиотеки, воду и канализацию, полицию и пожарную службу, а также школы. Стоимость таких сборов может препятствовать определенным типам развития.

Ограничения по документам могут исключать определенные виды землепользования и обычно указываются в политике правового титула. Обзор, который определяет местонахождение сервитутов, также должен быть рассмотрен, если таковой имеется.

Местоположение и рыночные факторы

Выбранное наиболее эффективное и наилучшее использование, очевидно, должно поддерживаться рыночным спросом, однако именно в этом случае большинство анализов крайне недостаточны для поддержки. Например, если аналитик считает, что квартирный проект — это наиболее эффективное и эффективное использование земельного участка, требуется детальное изучение рынка квартир. В этом анализе должны быть подробно рассмотрены предложения (арендная плата и уровень занятости), будущие факторы спроса (открытие/закрытие фабрик, демографические данные) и конкурирующие проекты, которые планируются или строятся. Большинство отчетов содержат краткий обзор рынка, но не связывают рыночные тенденции с конкретным использованием или конкретным сайтом.

Аналитик должен быть знаком с основными тенденциями рынка данного сектора недвижимости. Например, промышленные пользователи, скорее всего, будут искать места в запланированных бизнес-парках, строительство квартир может быть сосредоточено на обслуживании рынка пожилых людей, а отели часто концентрируются возле транспортных развязок между штатами.

Конечно, необходимо также учитывать общее расположение объекта на данном рынке. Магазины розничной торговли требуют доступа и видимости с основных дорог и часто должны располагаться рядом с другими объектами розничной торговли. Прилегающие землепользования повлияют на будущий потенциал развития. Это влияние, известное как «внешнее», может быть как положительным, так и отрицательным на рассматриваемом сайте.

Специфичные для участка атрибуты местоположения, которые следует учитывать, включают количество точек доступа, удобство входа (расположение светофоров), видимость с проезжей части, количество трафика и длину фасада.

Часто, после рассмотрения физических, нормативных факторов и факторов местоположения, очевидно, что одно использование обеспечивает наибольшую отдачу. Если бы можно было поддерживать различные варианты использования, то использование, которое обеспечило бы самую высокую цену, было бы самым лучшим и лучшим использованием.

Процесс оценки

Проанализировав все переменные и приняв решение о наилучшем и лучшем использовании участка, как вы оцениваете землю? Существует несколько вариантов оценки, хотя некоторые менее распространены, чем другие.


Сравнение продаж.

Подход сравнения продаж является стандартным методом оценки необработанной земли. Продажи «сопоставимых» необработанных земельных участков анализируются для оценки стоимости объекта недвижимости.

Важнейшим фактором успеха в этом подходе является поиск действительно сопоставимых продаж. При оценке земли на данном рынке закрывается сравнительно небольшое количество коммерческих земель. Поэтому для обеспечения более достоверной сопоставимости требуются корректировки для различных характеристик.

Поиск сопоставимых данных о продажах может быть утомительным процессом. Оценщики недвижимости ведут базу данных сопоставимой информации о продажах и могут поделиться ею. Местные оценщики, как правило, хорошо осведомлены о продаже земли, и окружной отдел регистрации актов гражданского состояния также является хорошим источником информации. В крупных мегаполисах коммерческие базы данных продают сопоставимую информацию. С практической точки зрения, новые строительные проекты такого же самого высокого и наилучшего использования также могут стать потенциальным источником сопоставимых продаж.

Аналитик также может рассматривать активные списки необработанных земель как показатель стоимости. Однако эти списки не представляют собой закрытую сделку и по своей природе оцениваются выше, чем окончательная цена продажи. Если на рынке имеется несколько подобных участков, ситуация может представлять собой баланс предложения и должна учитываться в процессе оценки. Необходимо выявить достаточное количество сопоставимых продаж, чтобы составить истинную картину рынка. В некоторых случаях могут быть доступны только одна или две продажи, но этот набор данных настолько мал, что могут быть получены вводящие в заблуждение результаты. В идеальных условиях должно быть представлено от трех до пяти продаж.

После определения сопоставимых продаж аналитик должен физически осмотреть каждую собственность, чтобы получить истинное представление о месте и районе. Кроме того, следует опросить сторону, знакомую со сделкой (покупатель, продавец, брокер, поверенный), чтобы определить соответствующие факторы, влияющие на ценообразование.

Процесс корректировки используется для сравнения «яблок с яблоками» сопоставимых продаж предмету. Типичной единицей анализа является цена за квадратный фут или акр земли, цена за квадратный фут здания или цена за единицу (для квартир или гостиниц). Отбираются продажи, которые были приобретены с намерением разработать такое же самое лучшее и лучшее использование, что и предмет.

Корректировка продаж должна отражать аналогичные вопросы, рассмотренные в анализе наиболее эффективного использования, включая размер и форму участка, зонирование и доступность коммунальных услуг. В дополнение к этим факторам необходимо изучить еще два вопроса. Сопоставимая продажа должна быть скорректирована с учетом сроков продажи. Например, продажа, которая произошла три года назад, должна быть скорректирована с учетом рыночных изменений, включая рынок недвижимости, инфляцию/дефляцию и процентные ставки. Также подумайте о финансировании, поскольку земля иногда покупается с финансированием продавца в качестве поощрения, что приводит к более высокой цене.

Процесс корректировки субъективен, но необходим для обеспечения аналитической основы. Например, размер предмета собственности может составлять пять акров, а сопоставимая продаваемая площадь — 2,5 акра. Аналитик должен учитывать, что рынок будет платить меньше за акр за больший земельный участок, чем за меньший. Но даже при том, что продажа составляет 50 процентов от размера предмета, маловероятно, что 50-процентная корректировка будет оправдана.

Корректировки сопоставимых продаж должны быть сделаны в обратной зависимости от оцениваемого объекта. Например, если сопоставимая продажа считается более выгодной, чем объект недвижимости, цена продажи сопоставимой продажи будет скорректирована в сторону понижения. Корректировки обычно производятся на основе цены или процента.

Процесс корректировки обеспечивает аналитическую основу и дисциплину для рассмотрения всех разнообразных факторов, влияющих на стоимость участка.


Остаточный анализ.

Второй метод оценки, хотя и гораздо реже используемый, — это остаточный метод. Оценивается стоимость готового здания, а затем вычитаются затраты на физическое строительство здания, включая прибыль строителя. Оставшаяся (остаточная) сумма затем относится к земле. Остаточный метод обычно не используется, поскольку стоимость строительства добавляет еще одну переменную, которую по своей природе трудно определить количественно. Однако остаточный метод представляет собой альтернативу методу сравнения продаж, когда не удается найти сопоставимых продаж.


Анализ подразделения.

Для большого земельного участка, где будет иметь место подразделение на более мелкие отдельные участки, типичным методом оценки является использование анализа дисконтированных денежных потоков. Анализ подразделения используется не только для участков на одну семью, но и для более крупных многоцелевых запланированных застроек, торговых участков с торговыми точками и промышленных / бизнес-парков. Этот анализ будет учитывать денежные потоки, полученные от продажи отдельных участков с течением времени, и дисконтировать эти доходы для получения чистой приведенной стоимости.

Аналитик должен знать о четырех критических факторах. Во-первых, это предполагаемые сроки продажи посылок и предположения о повышении стоимости/цены. Далее следует учесть затраты на содержание, включая улучшения инфраструктуры, налоги на недвижимость, специальные оценки, маркетинг и управление, комиссионные с продаж и затраты на закрытие, а также специальные оценки, связанные с инфраструктурными связями. В-третьих, аналитик должен оценить период поглощения отдельных посылок. Наконец, необходимо выбрать соответствующую ставку дисконтирования и применить ее к денежным потокам с течением времени (доступно из опубликованных источников или из интервью с инвесторами). Анализ дисконтированных денежных потоков подготовлен с учетом этих четырех факторов, чтобы получить чистую текущую стоимость сайта.

Ставка дисконтирования для необработанной земли по своей природе должна отражать высокую степень риска, присущего этому типу инвестиций. Например, ставка дисконтирования, выбранная для арендатора тройной чистой аренды с рейтингом А, будет значительно ниже, чем для сделки с землей. Сделка с землей сопряжена с высокой степенью риска, включая риск продажи, отсутствие предсказуемого потока доходов, сроки получения дохода и текущие расходы. Часто выбранные ставки дисконтирования для сделок с землей превышают 20 процентов.

При оценке необработанной земли аналитик должен использовать субъективное суждение, чтобы учесть широкий спектр факторов. Брокеры могут получать вознаграждение в размере от нескольких сотен долларов за простой анализ посылок до более 5000 долларов за более сложные задания. Однако в различных штатах действуют правила, касающиеся оценочных услуг. Для точного определения наилучшего и оптимального использования часто требуются сторонние специалисты, а землевладелец может быть не в состоянии или не хочет управлять процессом. Брокер также может получать вознаграждение за координацию процесса, включая надзор за инженерами, геодезистами и специалистами по охране окружающей среды.