Что такое кадастровая стоимость жилья: Что такое кадастровая стоимость квартиры, земельного участка

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости?

Недвижимость – это рыночный объект, относительно которого осуществляются разного рода операции. Как любой другой товар, жилье имеет свою ценность, однако для земельных участков, частных домов, построек, помещений и квартир существует два ее вида. Кроме рыночной цены принято выделять еще и кадастровую стоимость объекта недвижимости. Эти два понятия тесно взаимосвязаны, хотя далеко не всегда представлены одинаковыми цифрами.

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Кадастр – это специальный государственный реестр, в который заносятся сведения обо всех недвижимых объектах, включая подробные технические характеристики, и праве собственности на них. Также в числе этих сведений содержится и информация о стоимости той или иной жилой единицы.

Простыми словами, кадастровая стоимость – это ценность некоего недвижимого объекта с точки зрения государства. Ее устанавливают специальные бюджетные отделения, расположенные в каждом регионе страны. Анализом недвижимости занимаются специалисты – инженеры и представители других смежных профессий, которые производят подсчеты, исходя из основных технических характеристик объекта и утвержденной государством актуальной на текущий момент цены одного квадратного метра. 

В отличие от других подходов к оценке недвижимого имущества, кадастровая стоимость не зависит от целого ряда дополнительных признаков, например, дорогого ремонта или вида из окна. На практике это выражается в том, что все квартиры одного жилого комплекса, одинаковые по площади, планировке и другим основным характеристикам, будут примерно равны по стоимости.

Непосредственное участие в установлении кадастровой ценности играет состояние самого здания. Если оно требует капитального ремонта или реконструкции, цена на находящиеся в нем квартиры будет снижена. Повысить ее можно только после проведения соответствующих работ и повторной проверки специалистами.

Похожую характеристику недвижимым объектам дает инвентаризационная их оценка, однако она не раскрывает, насколько ценна квартира или помещение на самом деле. Задача такой сугубо технической проверки – оценить степень износа здания, состояние внутренних помещений, а также установить примерную их стоимость, учитывая затраты на текущий и капитальный ремонт.

Полученные результаты кадастровой оценки рассматривает и утверждает специальная комиссия, представленная исполнительным органом местной или региональной администрации, после чего все данные заносятся в госреестр. Подсчет кадастровой стоимости жилой недвижимости осуществляется не чаще, чем раз в три года, но не реже, чем раз в пять лет. Для крупных городов, вроде Москвы, Санкт-Петербурга, а также соответствующих областей, минимальный срок проведения оценки может быть сокращен до двух лет.

Это интересно! Начиная с 2022 года, кадастровая оценка всех недвижимых объектов будет производиться на федеральном уровне. Это нужно для того, чтобы поставить всех участников рынка недвижимости в равные экономические условия, а также равномерно распределить налоговую нагрузку. В 2022 году такой масштабной оценке будут подвергнуты земельные участки и другие похожие объекты, а в 2023 – остальные виды недвижимости: дома, квартиры, помещения и т. д.

Для чего служит кадастровая стоимость?

Необходимость в определении кадастровой ценности объекта возникла тогда, когда стало понятно, что его сугубо техническая оценка не отражает реального положения дел. Проблема в том, что на объективную стоимость жилья влияет множество сопутствующих факторов, которые делают недвижимые объекты более или менее привлекательными для покупателей и инвесторов. 

С другой стороны, полагаться только на рыночную оценку также нецелесообразно, поскольку рынок недвижимости подвержен непредсказуемым колебаниям, в том числе, вызванным искусственно. Таким образом, можно утверждать, что основная цель формирования кадастровой стоимости земли или строений – это возможность для государства определенным образом контролировать рынок недвижимости, принимать непосредственное участие в ценообразовании и гарантировать нахождение сделок в правовом поле.

Вторая, очень важна причина, по которой каждое недвижимое имущество должно иметь свою кадастровую цену, – это налогообложение. Налог на владение, который ежегодно обязан платить хозяин жилья, составляет от 0,3% именно кадастровой, а не оценочной рыночной стоимости квартиры. Со временем его размер незначительно увеличивается, но по-прежнему остается привязанным к внесенной в реестр цене кадастра. Таким образом, если существует возможность уменьшить кадастровую стоимость недвижимости, получится и снизить налоговую нагрузку.

Также установленная государством стоимость жилья играет роль во время начисления налога при заключении договора дарения. Если подобная сделка происходит между близкими родственниками, налог за нее платить не нужно – в противном случае он составляет 13% кадастровой. При этом зачастую оценочная рыночная стоимость бывает больше, поэтому расчет суммы налога по данным госреестра более выгоден для плательщиков.

Также, исходя из кадастровой стоимости, рассчитывается и налог при продаже недвижимости. Оговоренная в соглашении цена такой сделки не может быть меньше 70% кадастровой оценки, исходя из которой и выводится сумма налога. Если квартира продается за большую сумму, налог платится соответственно размеру полученных средств.

Кадастровая оценка объектов недвижимости обязательно потребуется при:

• покупке или продаже жилого объекта;
• определении размера налога при получении жилья в наследство;
• оформлении жилищного займа под залог недвижимого имущества;
• получении субсидии или других видов льгот от государства;
• нотариальном оформлении документов, касающихся недвижимости;
• судебных тяжбах, связанных с жильем.

Чем отличаются кадастровая и рыночная стоимости?

Понятие оценочной стоимости наиболее применимо именно к определению рыночной цены. От кадастровой она отличается, в первую очередь, тем, что учитывает множество индивидуальных особенностей продаваемой или покупаемой недвижимости, делающих ее более или менее ценным объектом сделки.

Если кадастровая цена формируется на основании только технических нюансов, вроде площади жилья и установленных государством средних цен за квадратный метр, то рыночная уделяет внимание множеству других деталей. В их число входят: состояние ремонта и материалы, уровень развития инфраструктуры района, расположение квартиры на этаже, принадлежность объекта к определенной категории. Таким образом, две, на первый взгляд, совершенно одинаковые квартиры, находящиеся в одном доме, могут иметь кардинально отличающуюся рыночную стоимость.

На данные кадастра никоим образом не влияют такие показатели, как вид из окна, наличие неблагоприятного соседства – единственным учитываемым фактором может служить только экологическая обстановка региона, и то только в том случае, если она признается неблагоприятной.

Из этого следует, что рыночная стоимость является наиболее объективной оценкой конкретной недвижимой единицы, поскольку сочетает в себе подходы к установлению кадастровой ценности, правила определения инвентаризационной цены и, помимо них, принимает к сведению некие уникальные признаки, присущие предмету оценки.

Следует помнить! В подавляющем большинстве случаев недвижимость покупается и продается именно по рыночной цене. Она устанавливается продавцами, риелторами или агентствами недвижимости. Для определения рыночной стоимости, которая будет максимально соответствовать действительности и иметь юридический вес, требуется независимо экспертное заключение профессионального оценщика.

Как купить квартиру по кадастровой стоимости?

Кадастровая стоимость квартиры складывается из небольшого числа составляющих, однако в некоторых случаях их вполне достаточно для того, чтобы реализовать недвижимость в краткие сроки и получить от этого выгоду. Сразу стоит оговориться, что кадастровая цена почти никогда не участвует в обычных операциях купли продажи – они осуществляются только по рыночной стоимости. Однако при необходимости приобрести жилье можно и по сниженной цене – в основном это происходит на специальных торгах.

Продавцами на подобных аукционах могут выступать как юридические лица и организации, так и муниципальные власти. Во втором случае объектами продажи становятся квартиры и другие помещения, которые остались нереализованными во время программы расселения или не нашли своих владельцев во время передачи муниципального жилья в собственность физических лиц.

Большой процент жилья, продаваемого на аукционе, составляет залоговая недвижимость, изъятая у заемщиков после невыполнения ими своих кредитных обязательств. После ареста такие квартиры становятся объектами торгов – продавцом в данном случае выступает финансовая организация-кредитор.

Для того, чтобы возместить расходы и при этом избежать значимых издержек, банки выставляют недвижимость на продажу заметно ниже ее оценочной рыночной стоимости – в некоторых случаях цена может достигать всего 60% от реальной. Таким образом, установленная на торгах сумма будет соответствовать именно кадастровой ценности недвижимости.

Все сделки на аукционе проверяются на юридическую чистоту и совершенно законны. Любые действия мошеннического характера, подразумевающие быструю продажу квартиры за невысокую цену, абсолютно исключены – продавцами на торгах не могут выступать физические лица. Кроме этого, для продажи жилья ниже рыночной стоимости должны быть представлены веские основания.

Может ли кадастровая цена быть неправильной?

Завышенная или заниженная кадастровая стоимость жилья может иметь ряд неприятных последствий для собственника. В первом случае это грозит повышенным размером налога на владение, начисляемым, согласно содержащихся в реестре данных. Во втором – рядом проблем при продаже квартиры. В этой ситуации между оценочной рыночной и кадастровой ценами недвижимости образуется слишком большая разница, и указанную в договоре купли-продажи стоимость могут признать завышенной. 

Внесение в Единый государственный реестр недвижимости неверных данных может произойти по нескольким причинам. Первая – это ошибка специалиста. Стоимость может быть установлена, исходя из ошибочной информации о площади квартиры, материалах, из которых построено само здание, общего состояния строения. В этом случае, при доказанном выявлении несоответствий, перерасчет будет произведен немедленно, а новые данные закреплены в реестре.

Вторая причина – актуальная на момент проведения оценки рыночная цена объекта. Если в итоге окажется, что кадастровая стоимость превышает ее, это также является поводом к пересмотру стоимости в сторону ее снижения.

Найти сведения о кадастровой стоимости своего жилья можно в выписке из ЕГРН. Если у собственника возникнут подозрения относительно ее объективности, ему следует обратиться в Росреестр или многофункциональный центр со специальным заявлением. К этому документу необходимо приложить бумаги с техническими характеристиками квартиры, а также аргументы, почему стоит заново рассчитать цену кадастра.

После этого, если аргументы окажутся убедительными, будет назначена специальная комиссия по пересмотру цены объекта. В случае, когда ошибка действительно имела место, комиссия утвердит новые цифры и самостоятельно направит их в Росреестр. Если же она ответит отказом, но владелец жилья уверен в своей правоте, он может обратиться в суд с иском, подготовив как можно больше доказательств в защиту своих интересов.

Важно! Согласно действующему законодательству, выявленные в процессе установления кадастровой стоимости, а затем исправленные ошибки, должны трактоваться в пользу собственника недвижимости.

Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости

Автор

Ахвердашвили Георгий Георгиевич

Стаж работы в области строительства — 1 год. Стаж работы в области строительно-технической экспертизы — 1 год.

На чтение

8 мин.

Просмотров

2793

Опубликовано

08.08.2022

Существует кадастровая и рыночная стоимость недвижимости. Зачастую они сильно различаются между собой, поэтому неясно на какую цену необходимо ориентироваться при проведении тех или иных мероприятий, а также понять, какая оценка стоимости недвижимости является более объективной.

Для ответов на эти вопросы необходимо разобраться в тонкостях формирования кадастровой и рыночной стоимости. Определение этих понятий даст наиболее полные ответы на многие вопросы, интересующие собственников.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость (КС) — это то, насколько недвижимость оценило государство. Важно понимать, что жилье оценивается не индивидуально, а массово. В расчет берется несколько параметров по которым оценивается недвижимость:

• 
  Материалы постройки: кирпичные и блочные будут отличаться по стоимости.
• 
  Местоположение постройки: удаленность от центра или близость к промышленным зонам также влияет на кадастровую оценку стоимости.
• 
  Год постройки: возраст влияет на качество, поэтому кадастровая оценка в обязательном порядке включает в себя этот параметр.

Эти параметры также играют роль и при рыночной оценке недвижимости, однако для кадастровой оценки недвижимости они являются ключевыми, тогда как состояние водопровода, ремонт в квартире, наличие дефектов вообще не берется в расчет.

Если речь идёт об участке, то кадастровая стоимость учитывает несколько иные параметры:

• 
  Плодородность
• 
  Прибыль, получаемая от участка
• 
  Местоположение

Оценка кадастровой стоимости недвижимости игнорирует множество важных параметров, которые влияют на стоимость. Тогда зачем она нужна?

Важность кадастровой оценки

Государственные органы дают кадастровую оценку недвижимости для более прозрачного контроля за денежными потоками в следующих случаях:

• 
  Вы решили подарить свою недвижимость. Процедура дарения облагается налогом, но так как никто ничего не платил, то за основу берется кадастровая стоимость. Налоговая ставка составит 13% от неё для граждан Российской Федерации и 30% для тех, кто гражданством не обладает.
• 
  При обмене одного жилья на другое: бартер — это не товарно-денежные отношения, но за него все равно нужно платить налог.
• 
  Расчет ежегодного налога на имущество. Составляет от 0.1 до 0.3% от кадастровой стоимости недвижимости.
• 
  Налог при продаже недвижимого имущества. Как правило, используется рыночная оценка стоимости, но в случае, если сделка фиктивна и стоимость продажи ниже, чем кадастровая стоимость, то за расчет возьмут кадастровую оценку.
• 
  Работа с нотариусом. Госпошлина — процент от кадастровой стоимости.
• 
  Расчет ежегодного налога на земельный участок.

С 2020 года на всей территории Российской Федерации именно оценка кадастровой стоимости недвижимости используется для целей выше. Но ещё несколько лет назад была широко распространена инвентаризационная стоимость. Она была значительно ниже рыночной и ниже кадастровой. Отличалась рядом параметров, однако сейчас стала полностью неактуальной.

Что такое рыночная стоимость недвижимости?

Это то, сколько готовы отдать за вашу недвижимость покупатели в данный момент. Рыночная стоимость (РС) — подвижная величина, на которую влияют тысячи факторов. Причем не все они объективны. Стоимость на жильё может кратно вырасти, как из-за нового транспортного маршрута до вашей недвижимости, так и благодаря появлению вашего дома в известном фильме (например).

Рыночную стоимость никто не устанавливает. Она формируется самостоятельно вследствие десятков причин. Более того, не существует «стандарта рыночной стоимости» даже в конкретный момент времени. Её нужно вычислять на основе стоимости жилья в определенном районе среди похожих объектов недвижимости.

На рыночную стоимость сильнее всего влияют:

• 
  Покупательная способность граждан вследствие экономической ситуации в стране.
• 
  Местоположение.
• 
  Наличие ипотеки и других кредитных обременений.
• 
  Состояние недвижимости.
• 
  Наличие ремонта и его качество.

Это малая часть параметров, но на них нужно обратить внимание в первую очередь.

Зачем нужно определять рыночную стоимость?

Рыночная стоимость существует лишь в странах, где существует процедура купли-продажи недвижимости. Это и есть первая причина существования рыночной стоимости. К другим относятся:

• 
  Получение кредита под залог недвижимости
• 
  Оформление процедуры банкротства
• 
  Конфискация имущества

В чем разница между кадастровой и рыночной оценкой?

В методах оценивания и целях для которых потребуется эта оценка. Между кадастровой и рыночной стоимостью лежит пропасть различий. Например:

• 
  Кадастровую устанавливает государство, а рыночная формируется сама исходя из ситуации на рынке.
• 
  Кадастровая оценка необъективна, потому что не оценивает каждое жилье отдельно. Проводится массовая оценка, игнорирующая ряд параметров.
• 
  Рыночная стоимость чаще всего выше кадастровой. Примерно на треть в силу объективных причин, описанных выше.

Когда кадастровая стоимость может быть выше?

Подобные ситуации редки и могут возникать лишь в экстраординарных ситуациях. Вот часть из них:

• 
  Неверная оценка: в документах допущена ошибка, площадь жилья оказалась больше заявленной и т. п.
• 
  Жилье оказалось в зоне боевых действий или природных катаклизмов. Желающих купить жилье в таких местах будет немного.
• 
  Большой отток жителей: жилье в вашем районе никому не нужно.
• 
  Срочная продажа: важны любые деньги здесь и сейчас.

Как оспорить кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость важна при уплате налогов, поэтому её неверная оценка может неприятно ударить по кошельку. Если вы понимаете, что кадастровая стоимость завышена в силу технической ошибки, можно и нужно её оспорить.

Для того чтобы оспорить кадастровую стоимость, нужно обратиться в специальную комиссию Росреестра или в суд.

При обращении вам понадобится:

1. 
   Заявление по форме установленной законодательством РФ
2. 
   Документы на недвижимость
3. 
   Отчет независимой экспертизы
4. 
   Выписка ЕГРН о стоимости недвижимости.

Полезная информация

Все статьи

Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства

Читать далее

Что нужно знать о замене электросчетчика в квартире или частном доме

Читать далее

Общее имущество в нежилых помещениях МКД

Читать далее

Методы контроля качества строительных материалов и конструкций

Читать далее

Все статьи

Кадастровый доход от недвижимого имущества, находящегося в Бельгии

К сожалению, ваш веб-браузер не поддерживает JavaScript. Для полной функциональности этого веб-сайта необходимо включить JavaScript.

Перейти к основному содержанию

fin.belgium.be myMINFIN

Внимание! Пожалуйста, запишитесь на прием в любой из наших офисов.

Кадастровый доход — что и как

• Что такое кадастровый доход?

  Кадастровый доход (КИ) используется в качестве базы для взимания налога на имущество и определения дохода от имущества, облагаемого налогом на доходы физических лиц.

  КИ представляет собой не фактический доход, а условный доход, соответствующий среднему нормальному чистому доходу , который имущество обеспечивает своему владельцу в году . Таким образом, это чистая средняя арендная плата за год для имущества на отчетную дату. Эта учетная дата до сих пор была 1 января 1975.

  Суммарная арендная плата уменьшается на сумму сборов, рассчитанных по фиксированной ставке 40% для застроенного недвижимого имущества и 10% для застроенного недвижимого имущества.

  Вы можете легко узнать неиндексированный кадастровый доход вашей недвижимости через MyMinfin.

• Что такое индексируемый кадастровый доход?

  Для взимания налога на имущество и исчисления дохода от имущества в налоговой декларации Индексация кадастрового дохода учитывается.

  Закон требует переоценку кадастровых доходов каждые 10 лет при генеральной уравниловке. В отсутствие такой общей переоценки кадастровый доход (КИ) был скорректирован на индекс потребительских цен (автоматическая индексация) с 1991 налогового года.

  Индекс налоговой оценки 2022 года составляет 1,8630.

  Вы можете легко найти неиндексированные кадастровые доходы вашей недвижимости через MyMinfin.

• Чем отличается кадастровый доход от налога на недвижимость?

  Кадастровый доход определяется на федеральном уровне . Кадастровый доход не подлежит уплате, но используется в качестве основы для расчета налога на имущество и определения дохода от имущества, облагаемого налогом на доходы физических лиц.

  Налог на имущество – налог, уплачиваемый ежегодно и определяемый на основе индексированного кадастрового дохода. Это региональный налог . Отныне регионы напрямую оформляют и взимают налог на имущество на своей территории.

  Это означает, что FPS Finance не имеет права отвечать на ваши вопросы или заниматься вашими вопросами по налогу на имущество.

  Моя собственность находится в Валлонии. Где я могу задать свои вопросы?

  По любым вопросам или запросам обращайтесь в налоговую администрацию Валлонии.

  Моя собственность находится в Брюссельском столичном регионе. Где я могу задать свои вопросы?

  По любым вопросам или запросам обращайтесь в налоговую администрацию Брюсселя.

  Вы можете смоделировать размер налога на недвижимость, который вы должны заплатить , на веб-сайте налоговой администрации Брюсселя.

  Моя собственность находится во Фландрии. Где я могу задать свои вопросы?

  По любым вопросам или запросам обращайтесь в налоговую администрацию Фландрии.

  Вы можете смоделировать размер налога на имущество, который вы должны заплатить , на веб-сайте налоговой службы Фландрии.

• Как подается кадастровый доход?

  Любой вновь определенный, пересмотренный, оцененный или переоцененный кадастровый доход вручается налогоплательщику заказным письмом.

  Вы всегда можете обратиться в Управление опросов и оценок для получения любой информации по определению вашего КИ. Контактные данные вы найдете в письме.

• Я получил услугу (письмо об определении кадастрового дохода). Где я могу найти ответ на свои вопросы?

  Пожалуйста, свяжитесь с нами по телефону (+32) 02 572 57 57 (каждый рабочий день с 9:00 до 17:00) для общих вопросов или встречи с оценщиком. Вы также всегда можете обратиться в Управление опросов и оценок для получения любой информации по определению вашего КИ. Контактные данные вы найдете в письме.

Налог на недвижимость — Sicily Home

В соответствии с итальянским законодательством, иностранные собственники недвижимости имеют те же права и обязанности, что и граждане Италии. Налоги зависят от типа недвижимости (жилая, коммерческая, покупка бизнеса и т.д.), статуса продавца (частное или юридическое), постоянного или временного проживания в приобретаемой недвижимости.

(1) Кадастровая стоимость значительно ниже рыночной.
Если недвижимость относится к «дорогим» ставка налога 21% .
Несколько критериев «дорого»: Земельный участок должен быть более 3000 м2, отдельно стоящий дом — более 2000 м3, бассейн — более 80м2, теннисные корты — более 650 м2 и т. д.
Для покупки виллы или квартиры в Италии по типу «I HOUSE» необходимо:
— Быть резидентом той же провинции Италии, где находится недвижимость, в течение 18 месяцев быть там зарегистрированным.
 – Не быть владельцем другой недвижимости в той же провинции.
 – Не быть владельцем другой недвижимости, купленной ранее как «первый дом» где-либо в Италии.
Ежегодные налоги на недвижимость в Италии для владельцев I ДОМА не облагаются налогом. Для собственников II ДОМА налоги на недвижимость примерно от 0,46% до 1,06% от кадастровой стоимости.
Точный расчет зависит от муниципалитета, в котором находится недвижимость, сколько взрослых и детей проживает в нем постоянно или временно.