Содержание
Как понять, что перед вами
— Когда рынок перенасыщен предложениями услуг по сопровождению сделок с недвижимостью, обычному человеку очень сложно понять, кому можно доверить будущую многомиллионную сделку. Кто действительно может решить поставленную задачу, а кто просто решил поддаться веянию времени и моды и хочет «попробовать себя» на сложном рынке. Такой «лже-специалист» может обмануть ваши ожидания, потеряв самое главное – ваше время.
Ниже я приведу 10 признаков, по которым легко определить кто перед вами:
1. Профессиональный риэлтор не работает в одиночку. Для того, чтобы гарантировать клиенту выгодную сделку, риэлтор вступает в отношения с другими участниками рынка: налоговые, РОНО, банки, нотариусы, БТИ, ТСЖ, паспортные столы, службы судебных приставов, юристы и прочее. Обычно для того, чтобы иметь такие связи, нужен либо многолетний опыт, либо сотрудничество на уровне агентства, которое представляет риэлтор.
Как правило, риэлтор работающий от агентства недвижимости – это более безопасный вариант для собственника, т.к. в сопровождении сделки участвует юридическое лицо, страхующее свою ответственность перед клиентами.
2. Профессионал не работает в режиме «кто быстрее». Многие продавцы недвижимости готовы нанять сразу «пачку» риэлторов, надеясь так использовать максимум возможностей для поиска покупателей. Но в этом есть определенные риски: официально вам никто ничего не должен, и, скорее всего, вам приведут покупателя, но «уличные» риэлторы в данном случае ориентированы на факт сделки, а не на ее выгоду для вас. Так что если у вас «много риэлторов» — продаете вы сами, но платить комиссию будете. Только не за то, что кто-то представлял ваши интересы и работал на ваш результат, а за то, что кто-то оказался в нужном месте и в нужное время. Хотите ли вы этого?
3. Профессиональный риэлтор всегда сохраняет информацию. Вы не увидите хорошего риэлтора без ежедневника, без ручки и бланков, с которыми он работает.
Только «любители» все объясняют «на пальцах», никогда ничего не записывают и не имеют базы потенциальных покупателей. Привычка все записывать у вашего риэлтора дает вам надежду на то, что всё важное для вас он сохраняет документально, чтобы действовать, опираясь исключительно на ваши интересы.
4. Профессиональный риэлтор будет говорить о коррекции цены только на основании анализа. Как правило, риэлторы «сбивают» цену, которую выставляет собственник. Это полностью оправдано, если риэлтор предоставил вам подробный анализ ваших конкурентов в районе, высчитал «диапазон» в пределах которого Вы можете торговаться и следит за изменением цен постоянно, пока вы не вышли на сделку. Этим он гарантирует Вам продажу по самой выгодной рыночной цене. Но если Ваш риэлтор говорит вам «давайте снизимся» и не приводит аргументов, скорее всего перед вами непрофессионал, а очередной «халявщик», который пришел на рынок зарабатывать, не учитывая Ваши интересы.
5. Профессиональный риэлтор всегда проконсультирует клиента о том, как сделать объект привлекательным для потенциального покупателя, чтобы избежать неоправданного торга.
Есть такое понятие как предпродажная подготовка, слышали? Хороший риэлтор всегда подскажет, что нужно сделать, чтобы покупателям был интересен ваш объект. Посмотрите на фото, которое выложил в Интернет ваш риэлтор – они достаточно привлекательны, чтобы вызвать желание смотреть квартиру или минимум позвонить? Окиньте взглядом квартиру – вам бы понравилась она, будь вы покупателем? Если нет – вас лишили профессиональной поддержки и не дали важной консультации. А может, ваш риэлтор и сам об этом никогда не слышал?
6. Профессиональный риэлтор периодически обучается. Это логично исходит из предыдущего пункта. Посмотрите, как стремительно меняется рынок, как растут наши требования как покупателей к обслуживанию, качеству товаров, к сервису. Рынок недвижимости тоже динамично меняется, а значит, хороший специалист развивается вместе с ним. Настоящий профессионал старается узнавать все новое еще быстрее, чтобы внедрять это в свою работу и давать своим клиентам максимальные конкурентные преимущества.
7. Профессионал имеет систему продажи. Внутри агентства недвижимости, как правило, есть уже отработанная схема продвижения объектов, которая помогает найти вашего покупателя. Профессиональный риэлтор до запуска рекламы оценивает все преимущества вашего объекта, составляет «продающие» тексты, просчитывая, кто потенциально может быть заинтересован в покупке объекта. Убедитесь, что ваш специалист не работает в стиле «Дадим рекламу, а там посмотрим». Это явный признак низкой компетентности, ведь именно «продвижение» объекта на конкурентном рынке и есть первоочередная задача одного из главных этапов всей работы по продаже.
8. Профессиональный риэлтор всегда сам проводит показы объекта своего клиента. И записывает каждого заинтересованного в специальный бланк. Вы же хотите быть защищены от «случайных» гостей, входящих в вашу собственность с недобрыми намерениями? Риэлтор обычно контролирует этот вопрос. Кроме того, он прекрасно знает, что задача показа — не только презентовать объект, но и проанализировать ситуацию покупателя.
Покупатель может продавать свой объект, может хотеть использовать ипотеку, материнский капитал, военный сертификат… да мало ли способов, при которых он мог бы приобрести ваш объект? Именно на показах ваш риэлтор «считывает условия» всех заинтересованных покупателей, чтобы помочь им купить, а вам – продать объект. Конечно, если он профессионал. Любители звонят и предупреждают «там от меня люди придут, покажите им квартиру». Представьте, если бы нам так продавали машины, золото, дорогую технику… Сегодня «продажи» во всех сферах идут по другому сценарию. Нанимайте профессионалов!
9. Профессиональный риэлтор умеет действовать в ваших условиях. Он учитывает сроки и обстоятельства вашей продажи (сохраняя конфиденциальность), делает параллельно «подбор» вашей встречной покупки, если вы об этом договорились. Он всегда может рассказать о промежуточных результатах своей работы, может дать информацию о количестве звонков по вашему объекту, по количеству показов и содержанию проводимых переговоров.
Скорее всего, профессиональный риэлтор имеет систему отчетности, и вам не приходится звонить и выяснять как идут дела – он сам извещает вас о ходе дел и обязательно дает рекомендации и сообщает о своих будущих планах в рамках своих обязательств.
10. Профессиональный риэлтор работает по договору. Это к слову о взятых на себя обязательствах. Наличие договоров у риэлтора в принципе говорит о готовности брать на себя какую-либо ответственность. Если кто-то работает «на словах» — будьте аккуратны. Вы ведь не станете нанимать людей на строительство дома без договора подряда? А ложиться в клинику без подписанных документов, подтверждающих, что врачи берут на себя ответственность за вашу жизнь?
Почему-то некоторые собственники избегают официального «найма» риэлтора, ведь кажется, что договор — это риск, хотя главные риски – именно на рынке. Каждый раз, давая объявление о продаже, вы выходите на рынок с многомиллионной собственностью и вынуждены отвечать на вопросы, называть адрес, рассказывать подробности и показывать документы всем подряд.
Поверьте, лучше нанять одного специалиста, который представляет ваши интересы и «охраняет» вашу будущую сделку, чем надеяться на случайную выгоду. На рынке недвижимости случайностей не бывает. Однако и с договором будьте начеку. Читайте его в присутствии риэлтора или в агентстве и задавайте вопросы. Хороший риэлтор всегда умеет все пояснить все пункты. Весь текст вам должен быть понятен, и содержание должно максимально отражать ответственность иcполнителя перед вами.
Я привожу лишь некоторые основные характеристики, чтобы вы могли сориентироваться в уровне компетенций вашего специалиста, не прибегая к специальным знаниям.
Конечно же, профессионал имеет отзывы своих клиентов, хорошо ориентируется в юридических аспектах будущей сделки и знает о большинстве «подводных камней» рынка недвижимости. Но самый главный признак профессионала – это его результативность.
Как правило, результативность и гарантии будущей сделки можно «предсказать» ориентируясь на опыт агентства, в котором работает специалист.
Даже если у вашего риэлтора нет «за плечами» 5-7 лет опыта оказании помощи в сделках купли-продажи, то компания, в которой он работает, при хорошем контроле всех процессов может гарантировать качество своих услуг.
Наталья Кивокурцева, специально для Kazned.ru
Скрытая комиссия риэлтора — уловки и мошенничество
Великий комбинатор Остап Бендер знал около 400 относительно честных способов отъёма денег у населения. Риэлторы знают лишь один — скрытая комиссия, а вот приёмов и схем её извлечения у нечистых на руку агентов по недвижимости придумано великое множество.
С виду всё может выглядеть чинно и благородно, хозяин квартиры до последнего, а то и вовсе никогда не сможет ничего заподозрить и узнать, что на его квартире риэлторы заработали двойной навар.
Я подробно ознакомилась с материалами размещенными в интернете на тему скрытых комиссий и поняла, что в действительности мало кто об этом знает. И решила изложить своё виденье проблемы скрытых комиссий, так сказать изнутри.
Уверена, моё мнение практикующего столичного риэлтора с огромным опытом реальных продаж, как профессионального участника рынка в сегменте вторичной недвижимости, о скрытой комиссии будет весьма интересно и безусловно полезно многим продавцам и покупателям вторички.
Под скрытой комиссией на рынке вторичной недвижимости принято подразумевать денежную сумму, которая была получена риэлтором за свои услуги без ведома и согласия собственника продаваемого объекта, это разница между тем за сколько реально был продан объект и сколько клиент в ходе сделки купли-продажи получил на руки. Риэлторы прибегают к различным способам и махинациям, дабы заработать помимо вознаграждение прописанного в официальном договоре. Скрытая комиссия, а на профессиональном риэлторском жаргоне это — скрытка, фигурирует во многих сделках купли продажи квартиры, а вот о её наличии вряд ли кто из собственников и покупателей догадываются.
Скрытая комиссия сверху
Один из самых распространенных приёмов извлечения скрытой комиссии: при обращении по объявлению о продаже квартиры, вам как потенциальному клиенту говорят, что стоимость на данный момент выше, ровно на столько каков сегодняшний аппетит вашего агента, цифры обычно берутся с потолка — и 50, и 100, и 250 тысяч.
Самое интересное начинается на сделке, ведь риэлтору необходимо обналичить навар — скрытая комиссия может быть заложена в отдельную банковскую ячейку, под предлогом добровольного вознаграждения встречной стороны-покупателем вашему риэлтору, двойной куш может быть выдан покупателем риэлтору перед сделкой на руки. Очень часто так бывает, что продавец видит несоответствие количество денег в договоре и, которое реально фигурирует на сделке, на это всё и рассчитано ушлыми агентами, ведь собственник осознает манёвр со стороны доверенного лица слишком поздно и, зачастую, ничего уже с собой поделать не может, уж слишком велик соблазн благополучно завершить сделку и получить свои деньги. Нечистые на руку риэлторы, как и все мошенники, очень тонкие психологи.
Скрытая комиссия, схема — большой куш
Ставки повышаются, расскажу о ещё одном популярном способе получения скрытой комиссии. В процессе продаже квартиры риэлтор сообщает вам о том, что спроса на объект нет, по объявлению совсем нет звонков, и предлагает вам по цене снижаться.
Исходить от него предложения о снижении стоимости квартиры будут неоднократно, до тех пор, пока объект на рынке не станет супер ликвидом — сладким и заманчивым, который можно будет продать с закрытыми глазами. Из клиентов выстраивается очередь. Агенту в этом случае и делать ничего не придётся, он терпеливо ждёт, что кто-то из потенциальных клиентов сам предложит ему бонус в виде скрытой комиссии, лишь бы квартира осталась за ним. При такой схеме получения двойных комиссии с продажи, риэлтор старается получить её заранее на руки, чтобы хозяин на сделке ничего не смог заподозрить и не задавал лишних неудобных вопросов, типа — а что это за полмиллиона и откуда они взялись?
При таком развитии сюжета, собственник может пострадать куда больше, ведь в этом случае навар берётся не сверху, а отрезается от его куска пирога непосредственно. В данном случае, риэлтор получает двойную скрытую комиссию: и с доверителя — своего клиента и с покупателя квартиры.
Скрытку в сделке зароете?
Зарыть деньги в сделке, иными словами на сленге риэлторов, гипотетическая возможность получить скрытую комиссию — такого рода предложения от контрагента можно часто получить, когда реализуешь свой объект.
По факту, предлагают вступить в преступный сговор и совершить подлог. Как зарывают скрытую комиссию в сделке при этой схеме? Не чистые на руку риэлторы выставляют фейковое объявление о продаже квартиры, на эту утку они ловят незадачливого потенциального клиента, берут его в оборот, и начинают водить хоровод вокруг него, набрасывая всевозможные варианты квартир. Но все эти кружева нужны по большей части только для отвода глаз, чтобы усыпить бдительность и для укрепления связи с клиентом. А тем временем, реализуется основная задача мошеннической схемы — ведутся поиски сговорчивого гнилого агента с реальным объектом, который пойдет у них на поводу и вступит с ними в сговор, а не сам объект недвижимости. Сговорившись с риэлторами, агент на несколько дней в объявлении меняет цену на квартиру с учётом скрытой комиссии и показывают её клиенту. Далее клиента всевозможными уговорами подводят к покупки именно этой квартиры, для достижения намеченной цели обрушивается весь риэлторский арсенал — красноречие, контраст, страшилки и т.
д.
Работать на клиентах — в чистом виде посредники на рынке, у них нет ничего кроме языка и телефона. Они ничего не продают, не рекламируют себя, ни занимаются активным поиском клиентов, не несут вообще никаких финансовых издержек. Ищут клиента на утку, узнают его потребности, и под него ищут гнилого риэлтора с реальной квартирой, и упаковывают. Болтаются на рынке, как дерьмо в проруби, пристают то к одному берегу, то к другому.
Скрытая комиссия — неоднозначное профессиональное мнение риэлторов
В профессиональной среде риэлторов существует три основных мнения на счёт допустимости скрытки: что-то типа — за, против и воздержался:
- Скрытая комиссия не допустима ни при каких обстоятельствах
- В некоторых случаях двойной заработок всё же допустимости
- Без скрытой комиссии работать вообще никак нельзя
Если коротко, то соотношение сторонников и противников скрытой комиссии где-то поровну, 1:1. И это легко объяснимо, многие приходят в профессию именно из-за возможности больших нигде не учтённых заработков.
Лично я противник скрытых комиссий, и не потому, что такой вариант ответа популярен и мне выгоден, и выставляет меня в лучшем свете, нет отнюдь. Я за открытые доверительные официальные взаимоотношения с клиентами, которые на практике закрепляю договором на риэлторские услуги с фиксированной ставкой комиссионных, которая в свою очередь ни при каких обстоятельствах не меняется и выплачивается только после полного завершения сделки. Всё прозрачно. Как самодостаточный человек, который дорожит своей деловой репутацией, а скорее временем в первую очередь, я напрямую и откровенно изначально скажу потенциальному клиенту сколько будут стоить услуги риэлтора в его конкретном случае, сколько я хочу на этом заработать. И не буду вилять хвостом, в попытках его одурачить — сначала заманить его дешевизной услуг, а потом, по ходу пьесы, поднять его по размеру агентского вознаграждения.
Скрытая комиссия с точки зрения закона
С юридической точки зрения скрытая комиссия квалифицируется как отъём имущества, трактовки и мнения юристов расходятся деталями, но в одном они схожи — это чистой воды обман клиента.
В большинстве случаев, действия риэлторов подпадают под статью 159 УК Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путём обмана и злоупотребления доверием.
Как правило, риэлторские мошеннические схемы не блещут изощренностью, и в основном бесхитростны, многим известны, и не составляют особого труда при расследовании. Однако, лишь единичные эпизоды, и то особо вопиющие из них, например в ходе которых был причинен серьёзный материальный ущерб или похищено полностью и безвозвратно недвижимое имущество, получают широкую огласку и доходят до суда.
В основном же риэлторы, в том случае если осознают, что их хитроумный план раскрыли, стараются не выносить сор из избы и не доводить дело до суда. Предпринимают все усилия, чтобы в рамках до судебного разбирательства возместить ущерб клиенту и загладить вину перед ним, решить проблему по-тихому и разойтись по-любовно.
Кто промышляет скрыткой?
Принято считать, что скрытые комиссии в сделках купли-продажи вторичной недвижимости пытаются пропихнуть в основном фирмы однодневки.
Однако и крупные столичные конторы этим грешат и частенько промышляют. Да и действительно, шанс нарваться на мошенника в никому не известной конторе намного выше, нежели в агентстве недвижимости с громким солидным именем. Но рвачи риэлторы, которыми руководит только жажда мгновенной наживы, которые живут одним днём, не заботятся о деловой репутации, и у которых нет никакого бизнес образования, и напрочь отсутствуют какие-либо признаки морально-нравственных устоев, существуют и там, и тут.
Скрытая комиссия — откуда растут ноги
Рынок вторичной недвижимости — не паханное поле деятельности для всякого рода мошенников. Именно благоприятные условия созданные на рынке для её профессиональных участников, и породили такое уродливое дитя, как скрытая комиссия агента. По большей части собственники сами тому виной, из-за своей безграмотности, жадности и самонадеянности. Все тонкости человеческой натуры — вопросы психологии агент должен знать на зубок, не чистый на руку риэлтор может быть хреновым продавцом, но отличным психологом он быть обязан.
В лихие 90-е, вообще, царил мрак на рынке, в то время на недвижимости поднялось огромное количество мутных персонажей. С трансформацией рынка многие полу криминальные элементы вымылись из недвижимости естественным способом — им стало уже не так интересно здесь пастись, но полностью искоренить данный пережиток не удаётся и до сих пор.
Скрытая комиссия — дело рук утопающего
Но и в настоящий момент есть большая доля вероятности попасть в руки недобросовестному непорядочному риэлтору или в агентство недвижимости с сомнительной репутацией. Именно в агентствах недвижимости генерируется большинство мошеннических схем по извлечению со сделок скрытых комиссий. На рынке предоставления риэлторских услуг плотная конкуренция — ноздря в ноздрю, услуги крупных столичных риэлторских контор по по всем статьям проигрывают, например, услугам частных риэлторов. Поэтому с каждым днём придумываются всё новые замысловатые и изощренные схемы по максимальному заработку. В попытках обосновать своё присутствие на рынке, как предсмертные муки утопающего, в агентствах и рождаются черные думы и не совсем законные методы заработка.
Скрытая комиссия при аренде жилья
Желание заработать, да побольше, возникает у профессиональных участников рынка недвижимости во всех её сегментах. Аренда жилья не исключение. Каким способом двойная скрытая комиссия извлекается из карманов доверчивых клиентов при найме квартир.
Всё очень просто. На рынке в данный момент сложилась такая сложная конкурентная ситуация, когда предложение намного превышает спрос. Соотношение 1:15 — на 1 клиента приходится порядка 15 квартир. Условия на рынке заставляют собственников либо самостоятельно искать жильцов в квартиру, либо самим платить комиссию риэлтору, чтобы максимально быстро реализовать свой объект на рынке, подразумевая что для клиента комиссия риэлтора будет нулевая. Однако, на практике ушлые агенты конечно же поступают совсем иначе, берут за заселение и подписание договора найма жилого помещения деньги и с хозяина квартиры, и с жильцов.
Двойная комиссия не всегда скрытая
Мне все равно, за сколько вы продадите мою квартиру, лишь бы я получил своё — очень расхожая фраза на рынке, которую можно частенько услышать от незадачливых собственников квартир.
Для ушлого риэлтора эти слова могут значит только одно — Фас! Клиент не разборчив в связях, даёт карт бланш на продажу, и на этом можно неплохо заработать — снять двойную комиссию и с него, и с покупателя квартиры.
На мне заработали миллион, а то и два!
Такого рода высказывания в адрес риэлтора озвучивает чувство обиды, клокочущее в продавце жилья уже далеко после сделки. Но как известно — после драки кулаками не машут. Но ощущение, что на нем так нагрели руки, ещё долго не даст покоя бывшему хозяину недвижимости.
А что вы стоните, как потерпевший, вы ведь сами развязываете агентам руки, а потом обвиняете их срытых комиссиях, и вообще во всех смертных грехах.
И действительно, в большинстве случае, владельцы квартир сами виноваты в том, что их облапошивают на рынке — одни слишком самонадеянны, другие выходят на рынок абсолютно не подготовленными.
Командовать парадом буду я или хозяин-барин и скрытая комиссия
Те продавцы, которые выходят на рынок вторичной недвижимости со своим предложением самостоятельно, без риэлтора, предполагают, что не станут платить кому бы то ни было.
А в итоге, попадают в скрытую ловушку и переплачивают вдвойне. Самонадеянность и не желание платить играет с собственниками злую шутку. Как глубоко они заблуждаются, рассчитывая на скорую продажу…
Как разворачивается сюжет, после того как хозяин квартиры разместил объявление о продаже в интернет, с чувством выполненного долга подчеркнув, что продает сам собственник, без посредников. А дальше события разворачиваются по давно написанному сценарию — на хозяина квартиры обваливается шкал звонков от риэлторов и из агентств недвижимости с предложением о сотрудничестве, которые скорее его даже забавляют, и он ловко их отметает.
Зачем вы мне нужны, я и сам продам, к тому же вам платить надо за услуги, а я платить никому не желаю.
Если на этой стадии его никто из риэлторов не смог к себе приманить, то дальше следует вторая стадия психологической обработки — в собственника вселяют чувство неуверенности. На помощь риэлторам приходят подставные покупатели, которые приходят с ними на просмотр и хают по чём зря квартиру, другие наоборот — нахваливают, третьи — якобы готовы уже вносить аванс.
В общем, вокруг квартиры и незадачливого собственника создаётся такая кутерьма, что в один прекрасный момент, он вообще перестаёт понимать, что происходит и сдаётся на милость подоспевшего риэлтора…
И если вами всё-таки принято решение сэкономить на услугах риэлтора, и продавать квартиру самостоятельно, вот вам мой бесплатный дельный совет — выходите на рынок на общих основаниях, не пишите собственник, заведите коммерческий аккаунт и укажите в нём риэлтор или агентство, в противном случае вы не сможете понять реальный спрос на вашу квартиру — правильно ли вы установили цену, не сможете единолично контролировать процесс сделки, и ничего хорошего в итоге не добьётесь…
Что нужно сказать в заключении? Граждане, господа, люди — будьте бдительны!!! В связи с разными обстоятельствами, не раз вас этому учат и призывают к вашему рассудку из разных источников. При продаже вашей квартиры через посредника, вы должны четко для себя понимать, по какой схеме будет реализовываться ваша недвижимость.
И если вам что-то не понятно, пусть вам ещё раз внятно членораздельно и большими буквами объяснят весь процесс сделки купли-продажи квартиры, который вам предлагают, от и до, и разложат всё по полочкам, не переломятся. И если что-то вас настораживает, рекомендую отказаться от риэлторских услуг или воспользоваться дополнительными консультациями других специалистов. В сделке купли-продажи квартиры вы обязаны знать о том, кто конкретно занимается вашим вопросом и продаёт вашу квартиру, какую комиссию риэлтор за это получит, когда агентский гонорар будет выплачиваться…
И помните, что это рынок, и как везде в торговле, вас могут попросту обмануть…
Всем успешных сделок без скрытых комиссий и мошеннических схем!
Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор Москва
Что значит быть «представленным» риэлтором?
Автор: Эндрю Форчун
12 757 просмотров
Агенты по недвижимости помогают потребителям, упрощая процесс покупки и продажи жилья. Когда риелтор представляет вас, это означает, что он ставит ваши интересы выше своих собственных. Они используют свои местные знания и опыт, чтобы помочь вам всеми возможными способами. Если бы риелтор рассказал вам обо всем, что он делает за кулисами, вы бы утомились, услышав все это. Вам бы тоже было скучно на полпути. Они тратят бесчисленные часы на исследования, координацию, общение и планирование за кулисами.
Агенты по недвижимости не говорят обо всем, что они делают, потому что это не о них. Их внимание сосредоточено исключительно на их клиентах. ? Они внимательно слушают, что говорят их клиенты, и вмешиваются только тогда, когда у них есть полезная информация.
Хороший риэлтор сделает процесс покупки и продажи жилья безупречным. Они защитят вас от внутренней драмы, связанной с переговорами, проверками, вопросами ипотеки, титулами и так далее.
По этой причине большинство людей не знают, насколько хорошо они «представлены», потому что обо всем позаботятся за них.
Я понимаю, что не все агенты по недвижимости хорошо «представляют» своих клиентов. Я пришел в этот бизнес после того, как сам испытал несколько неудачных риелторских событий. Правда в том, что есть замечательные агенты. Когда у меня были неудачные опыты с риелторами, это было потому, что я не делал домашнее задание и просто соглашался на первого встречного агента. Это распространенная ошибка новичков.
В этой статье я сосредоточусь на чертах и характеристиках хороших агентов по недвижимости. В вашем районе много хороших агентов. Вам просто нужно найти их и провести исследование. Вы можете использовать эту статью в качестве руководства, чтобы помочь вам определить профессионализм вашего риэлтора.
ПОНИМАНИЕ ВАШЕЙ ИСТОРИИ
Быть «представленным» риелтором означает, что у вас есть опытный адвокат, который ставит себя на ваше место..png)
Вас внимательно выслушают и проанализируют вашу ситуацию. Им нужно как можно больше информации о вас.
Хорошие риелторы конкурентоспособны. Они сделают все возможное, чтобы заслужить ваше уважение и расположить к себе, чтобы вы снова наняли их в будущем. Недвижимость — это перенасыщенная отрасль со слишком большим количеством конкурирующих агентов. Понимание желаний и потребностей клиента является важным навыком для достижения успеха.
Каждый клиент, покупающий или продающий дом, отличается от других. Некоторые могут захотеть выставить свой дом на продажу и нуждаться в совете по подготовке и добавлению обновлений, чтобы получить наибольшую ценность. Другие могут переехать из-за военного приказа и должны найти дом в течение следующих 7 дней.
Все они требуют особого внимания, чтобы их потребности были удовлетворены, а ожидания превзойдены. Когда ваш риелтор по-настоящему поймет вас и вашу ситуацию, вы почувствуете, что давление процесса резко снизится.
ЗАЩИТА ВАШИХ ИНТЕРЕСОВ
Быть «представленным» риэлтором означает, что ваши интересы защищены.
Если вы скажете своему агенту, что вам нужен дом в определенном ценовом диапазоне, они позаботятся о том, чтобы держать вас на земле, если вы начнете искать дома по более высокой цене. Если вы скажете им, что готовы заплатить за этот дом еще 20 000 долларов, они не поделятся этой информацией.
Агенты по недвижимости защищают вашу информацию и сообщают подробности третьим лицам только по вашему указанию. Они вмешаются в любое время, когда возникнет проблема, и решат ее так, как вы посоветуете, защищая вас от прямого конфликта.
Во многих ситуациях ваш агент может вас защитить. Если вы войдете в офис строителя дома без агента, они, скорее всего, извлекут много информации о вас, которая поможет им вести переговоры против вас позже. Помните, что представитель застройщика работает на строителя. Никто не защитит ваши интересы, если у вас нет агента.
Покупатели часто подвергаются давлению со стороны всех типов продавцов в сфере недвижимости, и они, как правило, не знают, как реагировать.
Хорошие агенты по недвижимости посвящают свое время обучению своих клиентов этим вопросам. Агенты серьезно относятся к защите вас, когда возникают какие-либо угрозы или осложнения. Это позволяет вам чувствовать себя сильным и уверенным на конкурентном рынке.
УНИКАЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ О МЕСТАХ
Хороший риелтор — это личная библиотека местной информации с многолетним опытом. Если вы уже покупали или продавали дом раньше, вы, вероятно, многое узнали об этом процессе. Представьте, что вы делаете это от 40 до 50 раз в год. Можете ли вы представить, сколько знаний вы приобретете с каждой сделкой? Это преимущество наличия опытного агента.
Агенты по недвижимости обладают инсайдерской информацией, помогая сотням покупателей и продавцов жилья. Задавайте как можно больше вопросов и максимально используйте этот ресурс. Это одно из самых больших преимуществ найма опытного риэлтора.
Многие думают, что «инсайдерское знание» — это просто знание того, в каких районах самый низкий уровень преступности или какие школы имеют самые высокие рейтинги.
Это распространенное заблуждение. Риэлторы не должны комментировать свое мнение о районах или школах. Согласно Федеральному закону о справедливом жилищном обеспечении, это считается «управлением».
Вместо этого агентам по недвижимости рекомендуется направлять вас к онлайн-ресурсам со всей этой базовой информацией. Они действительно преуспевают в знании вещей, которые вы не можете найти в Интернете. Их знание местных правил зонирования для конкретных районов и планов на будущее для определенных сообществ бесценно.
Понимание того, как составить честное предложение, чтобы получить лучшую сделку, также бесценно. Это возможно только с многолетним опытом. Знание того, как согласовать конкретные детали в сделке, бесценно, когда вы конкурируете с другими покупателями и продавцами жилья.
ПОСРЕДНИЧЕСТВО
Наличие «представительства» позволяет вам сидеть сложа руки и направлять своего агента во время переговоров. Гораздо легче принимать важные решения в сфере недвижимости, когда вам не приходится сталкиваться со стрессом и эмоциями, связанными с предоставлением информации.
Это ваш рычаг на переговорах, когда вас представляет агент.
Ваш риэлтор выполнит все ваши просьбы, как вы их направите, используя свой опыт, чтобы обеспечить вам наилучший возможный результат. Они являются вашим личным представителем для ваших переговоров и деталей транзакций.
Агенты по недвижимости также подготовят вас к различным сценариям, которые вы можете ожидать от другой стороны, на основе ваших запросов. Как покупатель дома, легко стать жадным и иметь нереалистичные запросы. Они будут держать вас в курсе, предоставляя релевантные данные, которые помогут вам принимать взвешенные решения.
Легко уступить и принять первое предложение из-за полного истощения, когда вы продаете свой дом. Хороший риэлтор поможет вам понять вашу истинную позицию на переговорах. Они дадут вам возможность предсказать, как другая сторона отреагирует на ваши запросы. Агенты также упакуют и доставят ваши запросы, чтобы повысить вероятность их принятия. Это деликатный процесс, на оттачивание которого уходят годы.
Использование хорошего агента по недвижимости для посредничества в вашей сделке может сэкономить вам тысячи долларов, наряду с ненужной потерей сна из-за стресса.
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ МЫСЛИ
Риэлторское «представительство» было создано потому, что люди нуждались и хотели эту услугу на протяжении десятилетий. Это всегда будет услуга, в которой нуждаются люди, пока им нужно покупать и продавать дома. Недвижимость — сложный бизнес, который требует постоянного обучения, серьезной самоотверженности и искреннего отношения к обслуживанию клиентов. Если вас представляет риэлтор, обратите внимание на четыре преимущества, упомянутые выше. Это поможет вам узнать, как лучше всего реагировать на вашего агента на протяжении всего процесса.
Риэлторы такие же люди, как и вы, но с многочасовым опытом работы в сфере недвижимости. Они невероятно счастливы, когда у них есть восторженные клиенты. Они ранятся до глубины души, когда их клиенты не чувствуют, что их обслужили наилучшим образом.
Они тратят много времени на размышления о потребностях потребителей и о том, как лучше их удовлетворить. Они также сами являются потребителями и обращают внимание на практику ведения бизнеса, куда бы они ни пошли.
Многие агенты по недвижимости являются столпами своего сообщества, работая в местных советах и комитетах. Они настоящие защитники своего города. Хорошие риелторы обычно хорошо сотрудничают с другими агентами и получают удовольствие от этой полезной карьеры. Наем профессионального риелтора, который будет «представлять» вас, — это самый большой ресурс, который у вас есть при покупке и продаже дома.
Риэлтор Против. Агент по недвижимости: в чем разница? | Inman
Являются ли термины «агент по недвижимости» и «риэлтор» взаимозаменяемыми? Те, кто работает в отрасли, знают, что это не так, но они также знают, что это, кажется, своего рода отраслевая тайна — многие потребители вообще не уверены, в чем разница между агентом по недвижимости и риэлтором, и есть ли даже один.
Вот руководство, которым вы можете поделиться с клиентами, чтобы объяснить, как работает эта штука между агентом по недвижимости и риелтором.
В чем разница между агентом по недвижимости и риелтором?
Агент по недвижимости — это любое лицо, имеющее лицензию на оказание помощи в покупке и продаже коммерческой или жилой недвижимости. Риэлтор — это зарегистрированный товарный знак термин, который относится к агенту по недвижимости, который является активным членом Национальной ассоциации риэлторов (NAR), крупнейшей торговой ассоциации в США.
Почему люди используют эти термины взаимозаменяемо, если они означают разные вещи ?
Поскольку использование термина «агент по недвижимости» может быть немного неуклюжим и многословным, те, кто может быть не знаком с различиями между этими двумя обозначениями, часто используют термин «риэлтор» в качестве сокращения для обозначения любого, кто занимается бизнесом. помощи людям в покупке и продаже недвижимости.
Но они разные — верно?
Да. Хотя и агенты по недвижимости, и риэлторы имеют лицензию на продажу недвижимости, каждое название относится к определенному типу специалистов по недвижимости, и между ними есть заметные различия.
Агент по недвижимости — это любое лицо, имеющее лицензию на оказание помощи в покупке и продаже коммерческой или жилой недвижимости. Агент может выступать в качестве специалиста по продажам, ассоциированного брокера или брокера.
Как стать агентом по недвижимости?
Чтобы получить лицензию на недвижимость, агенты должны пройти определенное минимальное число или классы и сдать экзамен, установленный государством. Государственные лицензионные требования различаются.
По данным Бюро статистики труда, соискатели лицензии на недвижимость должны заполнить от 30 до 90 часов занятий в классе в аккредитованном колледже, университете или техникуме, в зависимости от штата.
Кандидаты также должны сдать экзамен, который охватывает национальное, а также государственное и местное законодательство, стандарты и практику в сфере недвижимости.
Все агенты по недвижимости должны платить ежегодный лицензионный сбор и продлевать его каждые один или два года, в зависимости от штата. В некоторых штатах агентам может потребоваться пройти определенное количество курсов повышения квалификации, прежде чем их лицензии можно будет продлить.
Кто такой риэлтор и чем отличается от агента по недвижимости?
Риэлтор — это зарегистрированный товарный знак, который относится к агенту по недвижимости, который является активным членом Национальной ассоциации риэлторов (NAR), крупнейшей торговой ассоциации в Соединенных Штатах.
Откуда взялся термин «риэлтор»?
НАР была основана более века назад, но термин «риэлтор» используется только около 40 лет. Ассоциация была основана в 1908 как Национальная ассоциация бирж недвижимости и изменила свое название в 1916 году на Национальную ассоциацию советов по недвижимости.
В том же году Чарльз Н. Чадборн, агент по недвижимости в Миннеаполисе и вице-президент Национальной ассоциации советов по недвижимости, предложил использовать термин «риэлтор», чтобы дать членам ассоциации возможность отличиться от не члены.
Чтобы защитить название от неправомерного использования, ассоциация получила авторские права и товарный знак на него в 1950.
Ассоциация приняла свое нынешнее название в 1974 году.
Возникали ли юридические проблемы, связанные с названием товарного знака?
Есть — NAR столкнулась с юридическими проблемами, утверждая, что «риэлтор» является общим термином и не должен быть товарным знаком. Однако на сегодняшний день Ведомство США по патентам и товарным знакам (USPTO) подтвердило регистрацию названия.
Что такое брокер по недвижимости?
Брокеры по недвижимости — это агенты по недвижимости, которые расширили свое резюме дополнительными требованиями к лицензированию и обучению и могут нанимать других агентов по недвижимости. Агенты по недвижимости с необходимыми полномочиями и лицензиями должны работать на управляющих брокеров или брокерские фирмы.
Что нужно, чтобы стать риэлтором?
Кто может присоединиться к НАР?
NAR со штаб-квартирой в Чикаго насчитывает более 1 миллиона членов по всей стране, и членство не ограничивается только агентами по недвижимости и брокерами.
Членами также могут быть управляющие недвижимостью, оценщики, консультанты по недвижимости и другие специалисты, работающие в сфере недвижимости.
Как вступить в НАР?
Любой, кто заинтересован в вступлении в NAR, должен сначала вступить в одну из более чем 1400 местных ассоциаций недвижимости NAR. Кандидаты платят единовременный регистрационный сбор, а затем пропорциональные членские взносы после утверждения Советом директоров членства.
Каковы требования для вступления в NAR?
NAR требует, чтобы участники имели действующую лицензию на недвижимость, активно занимались недвижимостью, не имели официальных санкций, связанных с непрофессиональным поведением, и не были недавними или находящимися в стадии банкротства.
Руководители риелторской фирмы, включая индивидуальных предпринимателей, партнеров в партнерстве, корпоративных должностных лиц, мажоритарных акционеров корпорации или руководителей филиалов, действующих от имени принципала, должны сначала вступить в ассоциацию риэлторов, прежде чем любой неосновной может присоединиться.
Если руководитель решает не вступать в ассоциацию, никто из лиц, связанных с этой фирмой, не может стать ее членами. Каждая фирма назначает одного руководителя в качестве «назначенного риэлтора» фирмы.
После присоединения принципала к ассоциации могут присоединиться любые агенты, брокеры и оценщики, имеющие лицензию или связанные с этим принципалом. Если эти лица решат не становиться риэлторами, NAR взимает с «назначенного риэлтора» нечленскую оценку за каждого нечлена.
Что такое Этический кодекс NAR?
Согласно NAR, код «это то, что отличает риелторов от агентов по недвижимости, не являющихся членами».
Как Кодекс этики представляется участникам?
Новые участники должны пройти ориентацию и согласиться соблюдать Кодекс этики и профессиональных стандартов NAR, в котором излагаются обязанности по отношению к клиентам и покупателям, общественности и другим риелторам.
Участникам может потребоваться пройти периодическое обучение Кодексу этики в качестве условия продолжения членства.
Что в коде и как он был написан?
Кодекс состоит из 17 статей, 71 вспомогательного стандарта практики и 131 пояснительной интерпретации дела.
Он был основан на принципах «Золотого правила» и требует, чтобы риелторы сотрудничали друг с другом в интересах потребителей и их клиентов.
Кодекс требует уважения к эксклюзивным отношениям других лиц с клиентами и сохраняет споры между членами «в семье», требуя от риэлторов разрешения или посредничества в конфликтах.
Каждый январь ассоциация публикует обновленную версию кодекса в журнале Realtor Magazine .
Код когда-нибудь менялся?
NAR считает свой кодекс «живым» документом и много раз вносила в него поправки на протяжении своей вековой истории, чтобы он оставался актуальным для современных специалистов по недвижимости.
NAR также внесла поправки в кодекс, чтобы отразить изменения в стандартах и законах о равных возможностях и справедливом жилье.
Почему код важен для NAR?
«Одним из стимулов для того, чтобы стать риелтором, является использование хорошей репутации членов NAR. Идея состоит в том, что потребители предпочтут работать с агентом по недвижимости, который поклялся относиться ко всем сторонам справедливо и честно», — говорит NAR.
Местные и государственные ассоциации риелторов в первую очередь несут ответственность за то, чтобы члены соблюдали кодекс, и некоторые из них разработали методы борьбы с нарушениями членов.
Сколько стоит стать риэлтором? За что платят членские взносы?
Ежегодные членские взносы NAR в настоящее время составляют 120 долларов США на члена.
Брокеры также облагаются взносами NAR, умноженными на количество продавцов-нечленов, если таковые имеются, в их офисе.
Куда идут эти деньги?
Из этих 120 долларов 42%, или 50 долларов, идут на лоббирование NAR. Эта часть членского взноса считается невычитаемой для целей подоходного налога в соответствии с Законом о налоговой реформе от 1993.
Комитет политических действий (PAC) НАР, который считается одним из самых мощных лоббистских усилий в стране и крупнейшим источником прямых взносов в поддержку федеральных кандидатов, работает от имени членов для разработки, продвижения и реализации федеральных законодательных целей ассоциации. .
PAC работает с Конгрессом и исполнительной властью через лоббирование, разработку политики, представителей политического поля, политические коммуникации и пропаганду на низовом уровне.
Любые другие сборы?
NAR также взимает с членов ежегодную плату за «Специальную оценку» в размере 35 долларов США за свою рекламную кампанию для потребителей, инициативу, которую NAR начала в 1997 году, чтобы помочь потребителям понять ценность, которую риелторы могут привнести в сделку с недвижимостью, местные сообщества, рынки и общественность. политики, связанные с передачей и владением недвижимым имуществом.
Плата за 2015 и 2016 годы составляет 35 долларов США, но она не распределяется пропорционально, если вы становитесь риэлтором после 1 января 2015 года — при регистрации вы по-прежнему должны внести полную сумму в размере 35 долларов США.