Доверительное управление недвижимостью это: договор, риски, как передать квартиру

Содержание

Доверительное управление недвижимостью: суть услуги | ООО «ГОРОД»

Доверительное управление недвижимостью — достаточно новая для российского рынка услуга, которая пока еще не слишком активна среди частных клиентов. Но с каждым годом все большее число людей выбирают управление недвижимостью для контроля над собственными квартирами и домами, если они проживают за рубежом.

Доверительное управление недвижимостью: суть услуги

Доверительное управление недвижимостью суть услуги

Доверительное управление недвижимостью — это передача прав управления объектом специализированной компании. Передача прав собственности не происходит: владелец остается тот же. И он может в любой момент продать недвижимость, если у него возникнет такая необходимость.

Управление недвижимостью — это комплекс услуг, которые необходимы для содержания объекта, его модернизации и увеличения прибыли. Вы можете заказать доверительное управление недвижимостью на любой срок и заранее ограничить объем возможных изменений.

Управление недвижимостью ставит своей целью превращение объекта из расходного в доходный. Например, у вас есть квартира, которую вы не хотите продавать. Сами заниматься ее сдачей в аренду вы не можете. У вас есть два варианта:

вы платите коммунальные за квартиру и фактически содержите убыточный объект;
вы заказываете управление и получаете с объекта прибыль.

Совершенно необязательно превращать квартиру в хостел или мини-отель. Можно обойтись минимальным ремонтом, чтобы объект можно было сдавать. Все эти нюансы решаются на начальном этапе сотрудничества с компанией. В идеале разрабатывается бизнес-план для продвижения объекта на рынке, определяется наиболее подходящий формат для повышения его прибыльности. И только потом начинаются работы по реконструкции, поиск арендаторов, расчеты с ними, перечисление дохода клиенту.

Кому нужно доверительное управление недвижимостью?

Услуга доверительного управления недвижимостью необходима многим государственным организациям, которые получают квартиры и дома в счет долгов своих клиентов. Они могут продавать такие объекты или передавать на доверительное управление.

Также услуга актуальна для всех частных собственников, которые работают или живут в других странах. Чтобы сэкономить свои деньги и время, они передают квартиры и дома на доверительное управление. Цена доверительного управления недвижимостью достаточно невысокая, и прибыль получается неплохая. Гораздо лучше, чем убыток на содержание объекта.

Управление недвижимостью — это выгодный вариант для тех, кто самостоятельно не может продвигать объект. Он просто платит за это компании, а сам получает доход. Это удобно и безопасно. Правда, сама прибыль может отличаться в зависимости от состояния рынка. Но в любом случае у вас не будет убытка с квартиры или дома, в котором вы не живете.

Доверительное управление недвижимостью: частые вопросы

Доверительное управление недвижимостью частые вопросы

Доверительное управление недвижимостью пока для многих клиентов является чем-то малопонятным. Не все понимают юридические нюансы сделок и не знают обо всех возможностях управления недвижимостью.

К наиболее частым вопросам клиентов относятся:

Можно ли ничего не делать с моей квартирой, а просто начать ее сдавать? — Да, можно. Но после хорошего ремонта вы сможете сдавать ее дороже.
Зачем нужен бизнес-план для доверительного управления недвижимостью? — Это необязательная услуга, но она будет полезна для оценки потенциала объекта и расчета ожидаемой прибыли.
Насколько большой будет прибыль? — Это зависит от типа объекта, его расположения, состояния, инвестиций в развитие. Прибыль может колебаться в разные месяцы. Она рассчитывается после вычета всех расходов на содержание квартиры или дома.
Можно ли экстренно приостановить управление, если нужно срочно продать объект? — Да, такая возможность предусмотрена в договоре.
Несу ли я, как собственник, какие-либо риски, если с объектом что-то случится? — Нет, при доверительном управлении весь ущерб компенсирует виновная сторона. Все проблемы с арендаторами решает управляющая компания. Клиент ничем не рискует.

Также многих интересует проблема финансирования и вложений на начальном этапе при реконструкции объекта. Если у клиента нет средств, мы можем найти выгодные инвестиционные программы, кредитные предложения, которые будут возмещаться из получаемой прибыли в процессе эксплуатации объекта.

Преимущества и условия доверительного управления недвижимостью | ООО «ГОРОД»

Почему стоит заказать доверительное управление недвижимостью в компании ООО «ГОРОД»

Доверительное управление недвижимостью – это услуга, предлагающая снять с собственника заботы по обслуживанию принадлежащих ему объектов недвижимости. Компания, с которой подписывается договор берет на себя обязательство:

Следить за сохранностью имущества: инженерных сетей, мебели, окон, дверей, полов;
Поддерживать его в определенных гигиенических рамках: клининг, ремонт, модернизация;
Взаимодействовать со всеми официальными инстанциями;
Обеспечивать прибыль от использования недвижимости.

В качестве оплаты за свою работу компания получает либо фиксированную сумму, либо определенный процент с полученной прибыли.

Когда и кому выгодно доверительное управление имуществом?

Зачем нужно профессиональное управление недвижимостью

Передать недвижимость в доверительное управление – эффективно решить вопрос её выгодного использования. Последние годы все больше собственников предпочитает отдать право оперативного управления недвижимым имуществом профессионалам.

Пока этот сервис в России больше развит на рынке коммерческой недвижимости, но и владельцы жилых помещений начинают его ценить. Тщательно обдуманный, нотариально заверенный договор с компанией, специализирующейся на таких услугах, сэкономит время, силы и обеспечит постоянную прибыль.

Доверяют право использования чаще всего несколько категорий собственников.

Проживающие в другом городе или стране. Им неудобно самим следить за имуществом, искать арендаторов, улаживать бытовые вопросы, взимать арендную плату. Но и содержать не приносящую прибыли недвижимость невыгодно;
Имеющие несколько объектов недвижимости. Управление таким имуществом занимает слишком много сил и времени, особенно если нет опыта;
Выбирающие арендаторов сами. Эта категория самая распространенная. Они имеют благонадежного жильца, но не желают обременять себя бытовыми заботами.
Желающие переоборудовать жилье под гостиницу, мини-отель или другую коммерческую деятельность. Не имея опыта, передоверяют право оперативного управления;
Другие категории собственников, желающие получать гарантированную прибыль.

Преимущества и условия доверительного управления

Управление недвижимостью в Москве может проходить в нескольких форматах.

Главными преимуществами и условиями доверительного управления недвижимости являются их гибкость и приспособленность к условиям рынка.

Стоимость услуг по управлению имуществом не может быть «стандартной». Для каждого клиента компании ООО «ГОРОД» она рассчитывается индивидуально. Она зависит от множества факторов:

Места расположения недвижимости;
Фактического состояния;
Условий использования, включённых в договор;
Прочих параметров, которые обговариваются перед заключением соглашения.

Цена на услуги динамическая, рассчитывается в процентах от полученного дохода. Повышается прибыль – повышается стоимость услуг. Понижается прибыль – компания «ГОРОД» снижает оплату за свою работу. При этом клиент уверен, что цена справедливая, а специалисты компании прилагают все усилия для увеличения уровня доходов.

Закон обязывает доверительного управляющего действовать в интересах своего клиента.

При этом не теряется право собственности, а возможность продажи в любой момент указывается отдельно;
Договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации в Росреестре;
Предельный срок контракта не может превышать пять лет;
Собственник может внести любые ограничения полномочий в договор или расширить их;
Для расторжения соглашения достаточно уведомить компанию за три месяца, если не указаны другие условия.

Перед заключением соглашения стоит подробнее изучить:

Плюсы и минусы подобных отношений;
Законы, которые их регламентируют;
Перечень услуг, которые можно включить в договор отдавая право оперативного управления.

После этого многие владельцы имущества понимают, что, передавая управление имуществом компании ООО «ГОРОД» получают:

Полную безопасность имущества;
Стабильный доход и регулярные выплаты;
Полную прозрачность действий специалистов и подробные финансовые отчеты;
Рекомендации по модернизации и реконструкции для более эффективного использования недвижимости, проведение всех необходимых операций.

Что такое трастовая собственность? Определение в типах недвижимости и трастов

Адам Хейс

Полная биография

Адам Хейс, доктор философии, CFA, финансовый писатель с более чем 15-летним опытом работы на Уолл-стрит в качестве трейдера деривативов. Помимо своего обширного опыта торговли деривативами, Адам является экспертом в области экономики и поведенческих финансов. Адам получил степень магистра экономики в Новой школе социальных исследований и докторскую степень. из Университета Висконсин-Мэдисон по социологии. Он является обладателем сертификата CFA, а также лицензий FINRA Series 7, 55 и 63. В настоящее время он занимается исследованиями и преподает экономическую социологию и социальные исследования финансов в Еврейском университете в Иерусалиме.

Узнайте о нашем
редакционная политика

Обновлено 27 марта 2021 г.

Рассмотрено

Майкл Дж. Бойл

Рассмотрено
Майкл Дж. Бойл

Полная биография

Майкл Бойл — опытный специалист в области финансов, более 10 лет занимающийся финансовым планированием, деривативами, акциями, фиксированным доходом, управлением проектами и аналитикой.

Узнайте о нашем
Совет по финансовому обзору

Что такое трастовая собственность?

Доверительное имущество относится к активам, которые были помещены в доверительные отношения между доверителем и доверительным управляющим для назначенного бенефициара. Доверительное имущество может включать активы любого типа, в том числе денежные средства, ценные бумаги, недвижимость или полисы страхования жизни. Доверительное имущество также называется «трастовыми активами» или «трастовым корпусом».

Key Takeaways

Доверительное имущество относится к активам, помещенным в траст, которые контролируются доверительным управляющим от имени бенефициаров доверительного управляющего.
Собственность траста в некоторых случаях снимает налоговые обязательства по активам с доверительного управляющего перед самим трастом.
Планирование наследства позволяет доверительному имуществу переходить непосредственно к назначенным бенефициарам после смерти доверителя без завещания.

Понимание трастовой собственности

Доверительное имущество обычно связано со стратегией планирования имущества, используемой для облегчения передачи активов после смерти и уменьшения налоговых обязательств. Некоторые трасты также могут защищать активы в случае банкротства или судебного процесса.

Доверительный управляющий обязан управлять трастовым имуществом в соответствии с пожеланиями доверителя и в наилучших интересах бенефициара. Доверительным управляющим может быть физическое лицо или финансовое учреждение, такое как банк. Доверительный управляющий, иногда называемый «учредителем» или «доверителем», также может выступать в качестве доверенного лица, управляющего активами в интересах другого лица, например сына или дочери.

Независимо от роли, которую играет доверительный управляющий, физическое лицо или организация должны соблюдать определенные правила и законы, регулирующие функционирование любого типа траста. Как только имущество передается в траст, сам траст становится законным владельцем активов. В безотзывном доверительном управлении активы больше не могут контролироваться или требоваться от предыдущего владельца.

Типы трастов

Есть несколько различных типов трастов, которые могут быть созданы физическими лицами. Но они обычно подпадают под две категории: отзывные трасты и безотзывные трасты.

Отзывной траст

В договоре с отзывом доверитель сохраняет юридическое право собственности и контроль над трастовыми активами. По этой причине доверительный управляющий будет нести ответственность за уплату налогов на доход, генерируемый этими активами, и траст также может облагаться налогом на наследство, если его стоимость превысит порог освобождения от налогообложения на момент смерти доверителя.

Безотзывный траст

В случае безотзывного траста доверительный управляющий передает юридическое право собственности на активы траста доверенному лицу. Однако это означает, что эти активы покидают собственность человека, что фактически снижает налогооблагаемую часть имущества человека. Доверитель также отказывается от определенных прав на изменение трастового соглашения. Например, доверительный управляющий обычно не может изменить бенефициаров безотзывного траста после их создания. Это не относится к отзывному трасту.

Доверительный управляющий может называться доверителем или дарителем в определенных ситуациях.

Оплачивается в случае смерти (POD) Trust

Трасты могут быть созданы при жизни человека или после смерти лица, предоставившего право. Эта ситуация относится к трастам с оплатой в случае смерти (POD), которые передают активы бенефициару после смерти доверителя. Вообще говоря, этот тип траста и подобные ему называются завещательными трастами, потому что собственность фактически передается после смерти доверителя. Активы в этих трастах переходят непосредственно к предполагаемым бенефициарам после смерти доверителя, что означает, что они избегают зачастую длительного и дорогостоящего процесса завещания. Завещание — это юридический процесс проверки и распределения активов, указанных в завещании. Эти трасты также могут быть изложены в завещании человека.

Живое доверие

Активы в рамках живых трастов могут быть переданы в течение жизни доверителя. Например, несколько человек открывают доверительные счета в банках в пользу своих детей или для финансирования расходов на обучение в колледже. Доверительный управляющий тщательно управляет активами, хранящимися на счете, для достижения этой цели, но дети не имеют полного доступа к средствам или свободы тратить доход из фонда по своему усмотрению. Примером такой договоренности является учетная запись единого закона о подарках несовершеннолетним (UGMA). В некоторых случаях бенефициары, такие как дети, будут иметь доступ к активам траста и доходу, который они приносят, только по достижении определенного возраста.

Estate and Trust Administration — Melvin Law

Что такое имущество умершего?

Проще говоря, имущество умершего человека – это все, чем он владел на момент своей смерти. Однако некоторое имущество исключено из наследственной массы. Двумя важными исключениями являются семейное освобождение и активы, не связанные с завещанием.

Семейное освобождение

Семейное освобождение представляет собой набор определенного имущества, которое вычитается из наследства. Оно сразу становится собственностью пережившего супруга умершего, если есть один, или всех детей в возрасте до двадцати одного года, если таковые имеются и нет пережившего супруга. Это свойство включает в себя все следующее:

До 20 000 долларов общей стоимости предметов домашнего обихода, электронных и фотографических устройств, драгоценностей, не переданных в завещание, музыкальных инструментов, одежды, швейной машины, домашней мебели и бытовой техники, а также топлива для личного пользования.
Общая стоимость религиозных книг, семейных фотографий, книг, компьютерного программного обеспечения, DVD- и CD-дисков, аудиокассет, альбомов с грампластинками и других электронных устройств хранения данных составляет до 2500 долларов США.
До 20 000 долларов общей стоимости домашних и сельскохозяйственных животных и 60 дней необходимого продовольствия, сельскохозяйственной техники, одного трактора и одного садового трактора.
Один автомобиль стоимостью не более 25 000 долларов США.
Денежные средства и ликвидные ценные бумаги на сумму до 25 000 долларов США, компенсируемые совокупной избыточной стоимостью предметов во всех вышеуказанных категориях.

Активы, не связанные с завещанием

Активы, не связанные с завещанием, — это активы, принадлежащие лицу, которые переходят вне сферы завещания или управления. Активы без завещания не являются частью имущества и, как правило, не могут быть подарены по завещанию.

Многие не завещательные активы регулируются договором, который контролирует передачу. В большинстве случаев владелец представляет письменное указание бенефициара. К таким активам, не связанным с завещанием, относятся:

Страхование жизни
Пенсионные счета, включая 401(k), 403(b), IRA и Roth IRA
Банковские счета Totten Trust или Transfer-on-Death

Многие активы, находящиеся в совместном владении, также не являются активами, находящимися в наследственном праве, и, таким образом, не требуют завещания для изменения права собственности. Любая собственность, которая принадлежит двум или более людям в качестве совместных арендаторов с правом наследования, автоматически переходит к оставшимся в живых владельцам после ухода любого владельца. Активы, обычно именуемые совместной арендой с правом наследования, включают:

Дома и другое недвижимое имущество
Транспортные средства
Совместные банковские или инвестиционные счета

Полная аренда — это особая совместная аренда с правом наследования, которая применяется только к супружеским парам, но действует так же для целей завещания. Чаще всего это относится к недвижимости, купленной супружеской парой.

Имущество

Все, что не включено в семейное освобождение и активы, не связанные с завещанием, является частью имущества. Если у покойного было завещание, то, как правило, оно распоряжалось всем содержимым наследства. Если у умершего не было завещания или если завещание не распоряжается всем, что находится в наследстве, имущество наследства будет разделено в соответствии с [статутом о завещании]. Чтобы увидеть, как будет распределено имущество умершего, см. [Что произойдет, если я умру без завещания?]

Управление имуществом и завещание

Независимо от того, умер ли ваш любимый человек без завещания, его или ее имуществом необходимо будет управлять. Управление имуществом по завещанию называется завещанием. Если нет воли, это называется администрированием. В любом случае управление имуществом часто включает в себя продажу недвижимости, подготовку налоговых деклараций, выплату долгов, а также подготовку и предоставление отчетности бенефициарам, и все это должно быть обработано надлежащим образом, прежде чем наследство будет передано бенефициарам. Адвокаты Melvin & Melvin, PLLC сопровождают клиентов в процессе управления имуществом от начала до конца, чтобы обеспечить эффективное, полное и экономичное урегулирование дел умершего. Мы предлагаем полезные советы, готовим необходимую документацию и отвечаем на вопросы, чтобы помочь исполнителям и администраторам в процессе.

Личный представитель

Прежде чем душеприказчик (управляющий имуществом, назначенный на основании завещания) или управляющий (управляющий имуществом, назначенный при отсутствии завещания) сможет действовать от имени имущества, он или она должны быть назначены Заместителем суда .

Исполнителя или администратора часто называют личным представителем для простоты. Если есть завещание, оно обычно назначает исполнителя и резервного исполнителя на случай, если первый не сможет действовать. Если никто из лиц, указанных в завещании, не может действовать или если завещания нет, закон штата Нью-Йорк предоставляет список лиц, которые должны быть назначены в первую очередь:

Оставшийся в живых супруг
Дети
Внуки
Родители
Братья и сестры
Любое другое лицо, имеющее право на распределение по завещанию или [статуту об отсутствии завещания]

Если лицо, ходатайствующее о назначении, имеет право на назначение, но является дальним родственником умершего, суд может назначить государственного администратора. Суд также может назначить государственного администратора по другим причинам, например, когда невозможно найти родственника или когда более одного лица с одинаковым приоритетом (например, двое или более детей умершего) не могут договориться о том, кто должен быть назначен.

Открытие недвижимости

Назначенный душеприказчик или потенциальный управляющий (заявитель) должен заполнить петицию и подать ее в суд, уплатив регистрационный сбор, размер которого определяется стоимостью активов недвижимости. Ходатайство должно включать список всех, кто получает подарки по завещанию, и всех, кто имеет право на распределение в соответствии с [статутом о завещании]. Все названные лица должны подписать форму отказа и согласия, в которой они отказываются от своего права на упоминание и утверждают заявителя в качестве личного представителя или должны быть вызваны судом для явки в указанную дату слушания. Суд назначит дату судебного заседания при подаче заявления. Тот, кто желает возразить против составления завещания (если таковое имеется) или назначения личного представителя, должен явиться в суд. Если на слушании нет возражений, заявитель, как правило, назначается личным представителем.

Вскоре после назначения личный представитель получит письма о назначении. Как только письма получены, он или она может официально действовать. Личному представителю необходимо будет подать заявление на получение идентификационного номера федерального налогоплательщика и открыть банковский счет для имущества. Любой банковский счет, принадлежащий умершему, должен быть закрыт, а средства переведены на новый счет наследства. Если есть какое-либо недвижимое имущество или право собственности, такое как транспортные средства, письма являются доказательством полномочий личного представителя на переоформление или продажу собственности. После назначения личный представитель обязан собрать все, что принадлежало умершему, оплатить счета умершего, продать или распределить недвижимое или личное имущество по мере необходимости, подготовить отчетность для суда, уплатить налоги и, наконец, после утверждения судом бухгалтерского учета, рассчитаться с имуществом путем распределения любого оставшегося имущества ( остаток или остаток ) в соответствии с завещанием или раздел имущества в соответствии с [законом об отсутствии завещания].

Управление имуществом может быть сложным и утомительным процессом. Наши юристы проведут вас через весь процесс, подготовят отчетность, помогут с продажей недвижимости и оформлением прав собственности, представляют недвижимость в суде и выполняют множество необходимых административных задач.

Администрация траста

Независимо от того, назначены ли они в качестве доверительного управляющего живого траста или траста, созданного по завещанию (называемого завещательным трастом), доверительные управляющие должны выполнять свои обязанности в соответствии с самыми высокими стандартами лояльности и честности по отношению к бенефициарам траста. Доверительные управляющие также должны вести безупречный учет, а также готовить и предоставлять отчетность бенефициарам траста. Если бенефициар возражает против действий доверительного управляющего и суд установит, что доверительный управляющий не выполнил свои обязанности в соответствии с требуемыми стандартами, доверительный управляющий может быть привлечен к ответственности или вынужден заплатить бенефициару из своего кармана за убытки. Наши адвокаты сопровождают доверительных управляющих в управлении их трастами, подготовке отчетности, представлении их интересов в суде и консультировании по поводу их обязанностей в рамках траста.

Доверенное лицо имеет два набора обязанностей. Один набор включает любые обязанности, налагаемые трастовым соглашением. Второй — это набор обязанностей по умолчанию в соответствии с законом о трастах, называемых фидуциарными обязанностями. Фидуциарные обязанности включают в себя:

Осмотрительность: Доверительный управляющий должен действовать при управлении трастом, как благоразумный человек, в свете целей, условий и обстоятельств траста.
Лояльность: Доверительный управляющий должен действовать исключительно в интересах бенефициаров или в благотворительных целях траста. Доверительному управляющему строго запрещается заниматься самодеятельностью или вовлекать себя в конфликт интересов. Доверительный управляющий должен справедливо обращаться с бенефициарами, в том числе сообщать им все существенные факты.
Беспристрастность: Доверительный управляющий должен беспристрастно управлять трастом и не проявлять фаворитизма к какому-либо лицу или группе бенефициаров по сравнению с другими, будь то выплаты, инвестиции или иное.
Ведение учета и предоставление отчетов: Доверительный управляющий должен вести учет и предоставлять отчеты бенефициарам в соответствии с трастовым документом или по решению суда.
Разделение и идентификация трастового имущества: трастовое имущество должно храниться отдельно от собственного имущества доверительного управляющего.
Обязанность предоставлять информацию бенефициарам: доверительный управляющий обязан предоставлять определенную информацию бенефициарам, независимо от того, запрашивают они ее или нет, в том числе о существовании траста, их статусе бенефициаров, а также об изменениях или значительных событиях.

Доверительный управляющий обычно имеет два набора полномочий: полномочия, предоставленные соглашением о доверительном управлении, и полномочия, предоставленные штатом Нью-Йорк [статья 11 Закона об имуществе, полномочиях и трастах].