Доверительное управление недвижимостью это: договор, риски, как передать квартиру

Доверительное управление квартирами и апартаментами в Москве ФЛЭТ ИНН

Сейчас управление недвижимостью становится все более и более популярным на территории России. Это связано с тем,
что несмотря на кризис и следующий за ним тяжелый выход, недвижимости становится все больше.
Ни для кого не секрет, что самым популярным вложением у физических лиц в России остается покупка недвижимости.
В то время как бизнесмены вкладывают свои деньги в коммерческие здания, которые принесут арендаторам прибыль,
то обычные граждане предпочитают жилье, с получением прибыли в виде роста стоимости и арендных платежей.
Если с жилой недвижимостью большинство граждан так или иначе могут справиться сами, но так их ждет меньшая стоимость
и гораздо меньшая привлекательность объекта для потенциальных клиентов, то для управления коммерческой
недвижимостью потребуется привлечение действительно знающих специалистов. Теперь о том, что же такое управление
недвижимостью от компании Флэт Инн.
Внедряя новейшие тренды разработки, сервиса и менеджмента, мы делаем рынок управления недвижимостью Москвы
самым прогрессивным в России. Компетентность сотрудников — это прямое отражение отлаженности процессов и качества
работы. Наши специалисты решают задачи любой сложности и оперативно реагируют на все возникающие вопросы.
Компания Флэт Инн, в свою очередь, находится в постоянном совершенствовании технологий в целях непрерывно роста
качества услуг доверительного управления квартирами, в том числе в области права, договорной работы,
взаимодействия сторон и прозрачной отчетности. Именно поэтому под управление нам доверяют самые лучшие квартиры и
апартаменты города.
Решаем вопросы максимально быстро в режиме нон-стоп. При этом вы получаете актуальную информацию о квартире.
Действуем в ваших интересах и экономим затраты на содержание квартиры. Успешный опыт управления стабильно дает
более высокую доходность.

Если вы решили доверить свое имущество другим лицам, например, чтобы сдавать одну или несколько квартир,
необходимо сделать следующее:
— Найти доверительного управляющего.
Лучше обращаться в специализированные компании с хорошей репутацией, так ниже риск встретить мошенников.
Компания Флэт Инн зарекомендовала себя как надежный партнер на рынке управления недвижимостью.
— Необходимо сразу обговорить все детали, которые будут включены в договор: объем выполняемых услуг, срок действия,
полномочия менеджера, минимальная или максимальная доходность, размер комиссии.
— Для расчетов с управляющим нужно открыть банковский счет.
— Сбор документов для передачи имущества в управление. Для заключения договора вам потребуется свидетельство,
подтверждающее ваше право собственности, доверенность на менеджера.
— Bнимательно изучить и подписать договор.
Важно правильно составить договор и включить в него все детали и потенциальные сложности, которые могут возникнуть
в процессе управления имуществом. Предметом договора является не сам объект недвижимости, а именно услуги.
Соответственно, договор доверительного управления — это договор об оказании услуг.
Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по
договору доверительного управления cпециалисту, который будет управлять имуществом в интересах собственника.
Управляющая компания Флэт Инн от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект на самых популярных
платформах бронирования, обеспечивать услуги клининга, заселять и выселять гостей.

Плюсы сотрудничества с компанией Флэт Инн:
-Профессионализм.
Самостоятельная сдача в аренду подразумевает использование большого объема профессиональных знаний
в области юриспруденции, в частности, недвижимости. Специально обученный управляющий компетентен в вопросах,
связанных с арендой, что существенно снижает вероятность ошибки и возникновения непредвиденной ситуации.
-Опыт.
За несколько лет работы управляющая компания получила опыт в применении норм права, связанных с арендой помещений
разного типа. Кроме того, специалист знает о разнообразных путях получения прибыли.
-Cтабильность.
Вы всегда можете быть уверенными в высокой загрузке Вашего объекта размещения — будь то квартира или апартаменты
благодаря размещению на таких лидирующих платформах бронирование как AirBnb и Booking.com
-Безопасность.
Договор с надежной управляющей компанией снижает риск мошенничества при сдаче в аренду коммерческой и иной
недвижимости. Будущие гости тщательно проверяются с помощью системы регистрации, а контракт составляется
с учетом защиты интересов собственника.
-Экономия времени.
Передача доверительному управляющему части своих прав позволяет собственнику освободить время для другой работы,
не теряя при этом доход.

Выбирайте доверительное управление недвижимостью в Москве и других городах от компании Флэт Инн!

Доверительное управление квартирой: преимущества и недостатки — статья на тему Юридическая консультация на сайте обзор78

Доверительное управление квартирой: преимущества и недостатки — статья на тему Юридическая консультация на сайте обзор78 | информация о рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области на портале обзор78

Главная

Статьи

Юридическая консультация

Доверительное управление квартирой: преимущества и недостатки

Доверительное управление – один из удобных инструментов для рантье, которые хотят сдавать квартиру выгодно, но при этом не желают заниматься организационными моментами: поиском жильцов и их заселением, оплатой коммунальных счетов, отчислениями в налоговую, ремонтными работами и решением непредвиденных ситуаций. Все эти задачи берет на себя компания, которая занимается управлением квартирой за определенную плату или процент от ежемесячных платежей квартирантов.

Что такое доверительное управление недвижимостью

По сути, доверительное управление – это передача прав на использование имущества другому лицу с целью получения совместной выгоды. Организация получает право в рамках установленных ограничений сдавать в аренду жилье, чтобы получить максимум средств. Чаще всего в доверительное управление попадают квартиры, дома, комнаты, однако законом не запрещено отдавать в управление и другие активы – ценные бумаги, долю на предприятии, технику, автомобили.

Когда речь идет о недвижимости, это означает, что управитель (чаще всего – управляющая компания) занимается размещением объявлений, оплатой коммунальных услуг, налогов, клинингом, заселением, а также задачами, которые связаны с поломками, износом. Распорядитель не является риелтором, точнее он берет на себя агентские услуги, но этим его деятельность не ограничивается: доверительное управление является гораздо более масштабной работой, которая, помимо прочего, осуществляется не единично, а на регулярной основе в течение определенного времени. Основная цель доверительного управления – заработать средства для собственника без его непосредственного участия в процессе.

Для соответствия букве закона заключается договор, в котором прописывается перечень услуг, которые управляющая компания будет предоставлять в рамках действия этого документа. Также там указывается комиссия, которую получает распорядитель: иногда это бывает фиксированный доход, но чаще всего устанавливается процент со сдачи в аренду – так менеджер становится максимально заинтересован в получении высокой прибыли.

Вопросы, связанные с доверительным управлением, регулируются Гражданским кодексом: передать в управление разрешается практически любое имущество, но только если оно принадлежит конкретному лицу, а не является частью муниципального предприятия, не находится в хозяйственном ведении и т.д.

Что следует помнить: доверительное управление – это не обременение, не передача прав собственности. Кроме тех действий, которые прописаны в договоре, распорядитель не может предпринять никаких действий, в том числе – не может подарить квартиру, продать ее и т. д.

Преимущества доверительного управления

Сегодня в России и, в частности, в Петербурге доверительное управление находится на пике своей популярности, и с каждым годом появляется все больше компаний, которые оказывают подобные услуги. Почему такой формат популярен? У него есть немало плюсов:

·         Экономия времени. Такая услуга избавит собственника от необходимости выезжать на объект, решать возникающие вопросы с ЖЭКом, показывать квартиру, делать фотографии. Это исключительно удобно, если вы занятой человек, либо проживаете в другом городе или стране. И, определенно, без этого не обойтись, если у вас в собственности сразу несколько объектов недвижимости. Вам достаточно будет один раз подписать договор доверительного управления, после чего вы просто будете получать деньги на карту.

·         Регулирование договора на законодательном уровне: менеджер не сможет вас обмануть, а за все действия, направленные против вашего объекта недвижимости, ответит по закону. Крайне редки случаи, когда управляющая компания выходит за рамки своей деятельности.

·         Все возникающие проблемы решает распорядитель. Арендатор залил соседей? Сломался телевизор? Лопнула батарея? Все эти проблемы решит менеджер самостоятельно. Именно ему будут звонить из жилищной конторы, с ним будут разбираться в случае появления проблем.

Минусы доверительного управления

Конечно, у такой услуги есть и свои недостатки:

·         Дополнительные траты. Управляющая компания может брать до 25% от дохода за свои услуги. К тому же, сегодня арендный рынок Петербурга переживает не лучшие свои времена, и есть риски, что квартира будет приносить меньше дохода, чем вы ожидали. Особенно, когда речь идет о посуточной сдаче.

·         Легкий обман: агент может сдавать квартиру посуточно в то время, как говорит, что сдает ее помесячно – впрочем, такая ситуация будет невозможна, если с каждым, кто заселяется, будет заключаться официальный договор.

·         Обязательная оплата налогов. Если вы заключаете договор доверительного управления и регистрируете его, вам потребуется оплачивать налог с полученного дохода – причем, налог вы будете платить со всей суммы целиком, комиссия агенту учитываться не будет.

·         Неосведомленность. Вы можете не знать, как именно используется квартира, и что с ней происходит – кто в ней живет на данный момент.

·         Износ жилья может оказаться выше, чем если бы квартиру сдавали вы сами.

·         Вы не сможете в любой момент прекратить сдачу – необходимо будет дожидаться завершения действия договора (при желании можно установить возможность расторжения договора в любой момент, однако не все агенты на это соглашаются).

Несмотря на обилие недостатков, доверительное управление является весьма удобным инструментом, а если контролировать работу агентства, то можно избавить себя от ряда имеющихся рисков.

Процесс передачи квартиры в управление

Если вы приняли решение воспользоваться такой услугой, то потребуется сделать следующее:

·         Найти компанию, которая занимается управлением, либо индивидуального предпринимателя. По закону в качестве управителя не может выступать лицо, которое в будущем унаследует эту квартиру. В большинстве случаев, договор заключается со специализированной фирмой.

·         Вы должны четко сформулировать, что требуется от компании, какие действия она должна выполнять, каковы будут полномочие менеджера, срок действия договора, величина процента комиссии.

·         Открыть счет в банке, на который будет поступать оплата, собрать необходимые документы (право собственности, паспорт, доверенность на агента).

Составить договор, подписать акт-приема передачи и зарегистрировать в Росреестре.

Яркий пример доверительного управления

Можно ли считать договор с УК в апарт-отеле контрактом на доверительное управление? Ответ вполне очевиден – да, можно. Управляющая компания осуществляет те же действия – поиск арендаторов, заселение, оплату к/у, ремонтные работы. Вместе с тем, она предоставляет полный комплекс гостиничного сервиса – заказ еды и билетов, клининг, услуги переводчика, в гостинице часто есть прачечная, переговорная, коворкинг-зона, ресторан, лобби-бар. В большинстве случаев договор с УК заключается на три года. Доходность составляет 9-12% годовых, комиссия – 10-25%.

Существуют разные доходные программы – в некоторых случаях собственник принимает участие в управлении (например, оплачивает к/у), в этом случае размер комиссии минимален.

* Данная статья не является официальной позицией портала obzor78.ru, а представляет собой личное экспертное мнение ее автора.
Портал obzor78.ru не является кредитной организацией. Кредит предоставляется банками-партнерами. Расчет носит информационный характер и не является окончательным.

Спасибо за обращение.

Мы свяжемся с Вами в ближайшее время, чтобы ответить на все Ваши вопросы.

Доверительное управление недвижимостью

Люди, в собственности которых находятся квартиры, дома или коммерческая недвижимость, нередко уезжают в другую страну либо город с целью кратковременного или постоянного проживания.

Именно в такие важные жизненные моменты особенно востребованным и актуальным становится профессиональное доверительное управление объектом недвижимости. За счет привлечения услуг нашей компании, вы можете получить стабильный и высокий источник дохода от сдачи недвижимости.

Основные преимущества доверительного управления.

К основным положительным сторонам данной услуги стоит отнести возможность получения стабильного дохода собственником объекта недвижимости. Он становится доступным после сдачи имущества в аренду, не требуя от владельца квартиры или офиса участия в реше- нии вопросов, связанных с содержанием объекта недвижимости. Эту ношу несёт на основании ранее подписанного договора доверительного управления, выбранное клиентом, агентство недвижимости. Наибольшей популярностью услуга доверительного управления пользуется среди граждан зарубежных стран, нередко имеющих на территории Российской Федерации один или сразу несколько объектов жилой и коммерческой недвижимости. Среди постоянных клиентов агентства недвижимости все чаще становятся лица, которые вынуждены уехать на заработки в зарубежные страны либо собственники жилой недвижимости, не имеющие желания или возможности самостоятельно сдавать в аренду свое жилье. Договор доверительного управления помогает клиентам нашего агентства недвижимости не только решить вопрос наиболее выгодной и удобной для собственника сдачи объекта недвижимости, но и застраховать себя от непредвиденных расходов или неприятностей, связанных с действиями недобросовестных арендаторов. Для этого в документе тщательно прописываются все пункты, призванные регулировать права и обязательства участников сделки, указывая, каким именно образом, кем и как будет сдаваться недвижимость, а также обозначая количество людей, имеющих право на проживание в ней.

Обычный договор аренды или доверительное управление – в чем разница?

Обычный договор аренды позволяет риэлтерскому агентству выступать только в роли посредника, занимаясь лишь поиском нанимателя. Доверительное управление заметно расширяет обязанности сотрудников фирмы, которые предоставляют одополнительный перечень услуг, полностью отвечающий потребностям и пожеланиям владельца недвижимости. Мы занимаемся поиском арендатора, заключаем с ним договор, получаем плату за аренду, а также перечисляем ее доверителю, сдаем показания приборов учета воды и электроэнергии, оплачиваем коммунальные платежи. В обязанности сотрудников также входит контроль выполнения договорных обязательств со стороны квартиросъемщика , контроль за техническим и санитарным состоянием объекта.

Хотите облегчить свою жизнь? Обратитесь к профессионалам!

Мы возьмем на себя все заботы, хлопоты и риски, которые связаны с управлением объетом Вашей недвижимости. Согласно договору, подписанного с вами, мы будем представлять ваши интересы, занимаясь в дальнейшем:

• оценкой стоимости аренды квартиры;
• рекламой объекта недвижимости, предлагаемого для сдачи в аренду;
• поиском арендатора и демонстрацией ему имущества;
• составлением и подписанием договора аренды;
• приёмом и передачей квартиры нанимателю;
• получение от нанимателем установленной арендной платы;
• своевременная оплата всех коммунальных услуг;
• передачей любым удобным способом денежных средств, полученных от сдачи квартиры, ее собственнику;
• ведением и предоставлением отчётов о проделанной работе;
• периодической проверкой сдаваемого объекта недвижимости с целью предотвращения ущерба;
• контролем сохранности имущества, присутствующего в квартире;
• контроль за техническим и санитарным состоянием кавртиры.

Доверительное управление – это сложная и ответственная работа, стоимость которой 20 — 25% от стоимости ежемесячного дохода. Окончательная цена зависит от объема предоставленных агентством услуг. Доверьтесь нашим профессионалам.

Как отдать недвижимость в доверительное управление (квартира, коммерческая не- движимость)? – Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, а в частности 53 главе данного документа, подобная услуга нормируется 1012 статьей ГК, в которой идет речь о том, что:

• По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
  
  Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
• Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
  
  Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.
• Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».
  
  При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Если Вы проживаете постоянно в другом городе или стране, часто уезжаете в командировки, либо по каким-то другим обстоятельствам у Вас нет времени и возможности самостоятельно следить за порядком в сдаваемом жилье — мы предлагаем Вам заключить договор доверительного управления Вашей квартирой с нашим агентством недвижимости.

За разумное вознаграждение мы поможем Вам уладить быстро и качественно все технические и бытовые вопросы в вашей квартире. Заключив с нами договор, Вы передаете нам обязанности по контролю за соблюдением порядка в Вашей квартире, своевременному взиманию и передачей Вам удобным Вам способом арендных платежей, контролю за своевременной оплатой счетов на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Доверительное имущество

По

Адам Хейс

Полная биография

Адам Хейс, доктор философии, CFA, финансовый писатель с более чем 15-летним опытом работы на Уолл-стрит в качестве трейдера деривативов. Помимо своего обширного опыта торговли деривативами, Адам является экспертом в области экономики и поведенческих финансов. Адам получил степень магистра экономики в Новой школе социальных исследований и докторскую степень. из Университета Висконсин-Мэдисон по социологии. Он является обладателем сертификата CFA, а также лицензий FINRA Series 7, 55 и 63. В настоящее время он занимается исследованиями и преподает экономическую социологию и социальные исследования финансов в Еврейском университете в Иерусалиме.

Узнайте о нашем
редакционная политика

Обновлено 27 марта 2021 г.

Рассмотрено

Майкл Дж. Бойл

Рассмотрено
Майкл Дж. Бойл

Полная биография

Майкл Бойл — опытный специалист в области финансов, более 10 лет занимающийся финансовым планированием, деривативами, акциями, фиксированным доходом, управлением проектами и аналитикой.

Узнайте о нашем
Совет по финансовому обзору

Что такое трастовая собственность?

Доверительное имущество относится к активам, которые были помещены в доверительные отношения между доверителем и доверительным управляющим для назначенного бенефициара. Доверительное имущество может включать активы любого типа, в том числе денежные средства, ценные бумаги, недвижимость или полисы страхования жизни. Доверительное имущество также называется «трастовыми активами» или «трастовым корпусом».

Key Takeaways

• Доверительное имущество относится к активам, помещенным в траст, которые контролируются доверительным управляющим от имени бенефициаров доверительного управляющего.
• Собственность траста в некоторых случаях снимает налоговые обязательства по активам с доверительного управляющего перед самим трастом.
• Планирование наследства позволяет доверительному имуществу переходить непосредственно к назначенным бенефициарам после смерти доверителя без завещания.

Понимание трастовой собственности

Доверительное имущество обычно связано со стратегией планирования имущества, используемой для облегчения передачи активов после смерти и уменьшения налоговых обязательств. Некоторые трасты также могут защищать активы в случае банкротства или судебного процесса.

Доверительный управляющий обязан управлять трастовым имуществом в соответствии с пожеланиями доверителя и в наилучших интересах бенефициара. Доверительным управляющим может быть физическое лицо или финансовое учреждение, такое как банк. Доверительный управляющий, иногда называемый «учредителем» или «доверителем», также может выступать в качестве доверенного лица, управляющего активами в интересах другого лица, например сына или дочери.

Независимо от роли, которую играет доверительный управляющий, физическое лицо или организация должны соблюдать определенные правила и законы, регулирующие функционирование любого типа траста. Как только имущество передается в траст, сам траст становится законным владельцем активов. В безотзывном доверительном управлении активы больше не могут контролироваться или требоваться от предыдущего владельца.

Типы трастов

Есть несколько различных типов трастов, которые могут быть созданы физическими лицами. Но они обычно подпадают под две категории: отзывные трасты и безотзывные трасты.

Отзывной траст

В договоре с отзывом доверитель сохраняет юридическое право собственности и контроль над трастовыми активами. По этой причине доверительный управляющий будет нести ответственность за уплату налогов на доход, генерируемый этими активами, и траст также может облагаться налогом на наследство, если его стоимость превысит порог освобождения от налогообложения на момент смерти доверителя.

Безотзывный траст

В случае безотзывного траста доверительный управляющий передает юридическое право собственности на активы траста доверенному лицу. Однако это означает, что эти активы покидают собственность человека, что фактически снижает налогооблагаемую часть имущества человека. Доверитель также отказывается от определенных прав на изменение трастового соглашения. Например, доверительный управляющий обычно не может изменить бенефициаров безотзывного траста после их создания. Это не относится к отзывному трасту.

Доверительный управляющий может называться доверителем или дарителем в определенных ситуациях.

Оплачивается в случае смерти (POD) Trust

Трасты могут быть созданы при жизни человека или после смерти лица, предоставившего право. Эта ситуация относится к трастам с оплатой в случае смерти (POD), которые передают активы бенефициару после смерти доверителя. Вообще говоря, этот тип траста и подобные ему называются завещательными трастами, потому что собственность фактически передается после смерти доверителя. Активы в этих трастах переходят непосредственно к предполагаемым бенефициарам после смерти доверителя, что означает, что они избегают зачастую длительного и дорогостоящего процесса завещания. Завещание — это юридический процесс проверки и распределения активов, указанных в завещании. Эти трасты также могут быть изложены в завещании человека.

Живое доверие

Активы в рамках живых трастов могут быть переданы в течение жизни доверителя. Например, несколько человек открывают доверительные счета в банках в пользу своих детей или для финансирования расходов на обучение в колледже. Доверительный управляющий тщательно управляет активами, хранящимися на счете, для достижения этой цели, но дети не имеют полного доступа к средствам или свободы тратить доход из фонда по своему усмотрению. Примером такой договоренности является учетная запись единого закона о подарках несовершеннолетним (UGMA). В некоторых случаях бенефициары, такие как дети, будут иметь доступ к активам траста и доходу, который они приносят, только по достижении определенного возраста.

Юридическая фирма Пола Хорна | Администрация траста

Многие калифорнийцы имеют действующие трасты. Создатель живого траста называется Доверенным лицом (обычно родители, дяди, тети, бабушки и дедушки и т. д.). Пока Попечители живы, они несут ответственность за свои трасты. Живой траст обычно назначает доверительного управляющего-преемника, который будет исполнять траст в соответствии с условиями траста после смерти доверительного управляющего. Этими попечителями-преемниками обычно являются дочери, сыновья, братья, сестры и т. Д. Живой траст позволяет избежать завещания. Однако существует множество формальных шагов, которые необходимо выполнить для обеспечения надлежащего исполнения траста, выполнения пожеланий доверительного собственника и соблюдения Кодекса законов о наследстве штата Калифорния. Этот процесс известен как доверительное управление. Если бы вы были назначены доверительным управляющим-преемником действующего траста и должны были бы действовать в качестве доверительного управляющего-преемника завтра, знали бы вы, что делать, не навлекая на себя неприятностей? Эта статья подытожит процесс доверительного администрирования и поможет вам избежать ловушек на этом пути.

Как начать управление трастом

Раздел 16061.7 Кодекса законов о наследстве штата Калифорния требует, чтобы официальное уведомление было отправлено бенефициарам в течение 60 дней с даты смерти доверительного собственника. Это уведомление очень важно, потому что, отправив уведомление бенефициарам, доверительный управляющий-преемник может сократить любой судебный процесс о доверительном управлении от бенефициаров с четырех лет до 120 дней. Это очень мощный арсенал для доверенных лиц-преемников, чтобы оградить себя от обязательств от бенефициаров траста. Кроме того, если существует завещание о передаче, вы ДОЛЖНЫ «подать» его в течение 60 дней с даты смерти доверенного лица. Это уведомление очень важно, потому что, отправив уведомление бенефициарам, доверительный управляющий-преемник может сократить любой судебный процесс о доверительном управлении от бенефициаров с четырех лет до 120 дней. Это очень мощный арсенал для доверенных лиц-преемников, чтобы оградить себя от обязательств от бенефициаров траста. Кроме того, если существует завещание, вы ДОЛЖНЫ подать его в суд..

Работа с недвижимым имуществом

Одним из крупнейших активов живого фонда является дом. Доверительный управляющий-преемник должен выполнить определенные шаги, чтобы передать право собственности доверенному лицу-преемнику, чтобы дом можно было продать и управлять им. Аффидевит о смерти доверенного лица вместе со свидетельством о смерти сертифицированного доверительного управляющего должны быть зарегистрированы в офисе окружного заседателя. Поскольку смерть представляет собой смену собственника, предварительное заявление о смене собственника должно быть подано в офис окружного заседателя в течение 150 дней после смерти доверенного лица. Если живой траст передает дом детям или внукам, то необходимо подать соответствующую форму освобождения, чтобы сохранить старую базу налога на имущество, чтобы ежегодно экономить детям/внукам тысячи налогов на имущество. (Предложения 58 и 193 разрешить детям или внукам сохранить старую базу налога на имущество)

Сбор других активов и оценка

Преемник доверенного лица захочет получить идентификационный номер налогоплательщика в IRS для траста. Важно, чтобы все денежные и инвестиционные счета были размещены на счете под идентификационным номером налогоплательщика, чтобы преемник доверительного управляющего не нес личную ответственность за подоходный налог. Могут возникнуть ситуации, когда доверительный управляющий-преемник обнаруживает, что определенные активы не были переданы в доверительное управление; доверительный управляющий-преемник будет ходатайствовать перед судом о подтверждении помещения таких активов в траст, чтобы доверительный управляющий-преемник мог соответствующим образом управлять всеми активами траста. После того, как все активы будут определены, доверительный собственник-преемник может захотеть провести оценку трастовых активов.

Оплата долгов и налогов

В обязанности доверительного управляющего входит оплата всех действительных долгов и налогов. Крайне важно, чтобы доверительный управляющий-преемник понимал 366.2 Гражданско-процессуального кодекса Калифорнии. Этот закон Калифорнии устанавливает строгий 1-летний срок исковой давности для всех требований необеспеченных кредиторов к умершим. Следовательно, если мама умерла более 1 года назад с задолженностью по кредитной карте в размере 100 000 долларов и оставила дом за 500 000 долларов без залога, 366.2 говорит, что преемник попечителя не должен платить за долги по кредитной карте в размере 100 000 долларов, даже если дом свободен. и очистить, оставленную мамой, если с даты смерти прошло более 1 года.

Если общая стоимость имущества превышает 5,4 миллиона долларов, то будет наложен налог на наследство, а преемник попечителя должен будет подать форму 706, которая должна быть подана в течение 9 месяцев с даты смерти. Это в дополнение к форме 1040 декларации о подоходном налоге за год смерти умершего и форме 1041 о доходах, полученных трастом. Поскольку доверительный управляющий-преемник может нести личную ответственность за долги и налоги, связанные с имуществом, ему или ей рекомендуется обратиться за профессиональной помощью в этой области доверительного управления. Некоторые говорят, что по этой причине быть доверенным лицом-преемником — неблагодарная работа, потому что довольно часто между братьями и сестрами распределяются равные доли, но все же один из братьев и сестер, который является доверенным лицом-преемником, несет фидуциарные обязанности по отношению к другим братьям и сестрам и, таким образом, несет ответственность выполнение условий траста в соответствии с Калифорнийским кодексом наследства и Единым законом Калифорнии о благоразумном инвесторе.

Бухгалтерский учет и распределение

После того, как все активы траста будут обработаны, уплачены налоги и выплачены все долги, будет проведен отчет о всех деньгах траста, после чего доверительный управляющий-преемник сможет распределить деньги получателям. Доверенному лицу-преемнику необходимо знать о субдоверительных фондах, поскольку обычно траст требует, чтобы определенные активы находились в субтрасте для несовершеннолетних или других лиц. В этом случае доверительный управляющий-преемник должен будет финансировать или вкладывать активы в этот субтраст.

Заключение

Важно, чтобы доверительный управляющий-преемник понимал процесс администрирования доверительного управления, поскольку Кодексы законов штата Калифорния требуют, чтобы доверительный управляющий-преемник следовал этим правилам. Если вы не знакомы с процессом доверительного управления, вы можете получить консультацию у адвоката по наследственным делам.
Оценка в доверительном управлении

В делах о наследстве судьи назначаются судами для оценки стоимости активов умерших. Оценка судьи по наследственным делам будет рассмотрена судом. Если кто-то умирает и у него или у нее есть траст, то завещание не требуется. Тем не менее, многие из процедур, которые предпринимаются при завещании, по-прежнему применимы к доверительному управлению. Если кто-то умирает, оформив живой траст, процедура завещания не проводится, а скорее этот процесс называется управлением трастом. Управление трастом НЕ является разбирательством под надзором суда, как наследственное дело, а скорее доверительный управляющий-преемник будет управлять активами траста в соответствии с условиями траста в строгом соответствии с Калифорнийским кодексом наследственных дел.

Суд по наследственным делам использует оценочную стоимость для расчета установленных законом гонораров адвоката, для расчета убытков или прибыли от продажи недвижимости, а IRS использует эту стоимость для расчета прироста капитала и причитающихся налогов на недвижимость. В доверительном управлении очень важно, чтобы доверительный управляющий-преемник (обычно это сын или дочь, которые становятся доверительными управляющими после смерти матери или отца) провел оценку всей недвижимости. Оценочная стоимость важна, потому что она устанавливает новую основу стоимости недвижимости. Например, мама могла купить дом за 100 000 долларов сорок лет назад, но то, сколько она заплатила за него, не имеет значения, поскольку ее имущество было передано в доверительное управление. Когда сын или дочь наследует дом, переданный в доверительное управление, ему или ей необходимо знать стоимость дома на дату смерти мамы или папы. Почему? Потому что эта стоимость на дату смерти представляет собой новую основу стоимости для сына или дочери. Мама, возможно, заплатила за дом 100 000 долларов сорок лет назад, но если сейчас он стоит 1 000 000 долларов, то новая база затрат сына или дочери составляет 1 000 000 долларов. Если сын или дочь продали дом за 1 000 000 долларов, истинная экономическая выгода составит 9 долларов.00 000, но для целей налога на прирост капитала прибыль равна НУЛЮ, и, таким образом, сын и дочь платят нулевой налог на прирост капитала.

Поэтому важно, чтобы эта оценка была сделана авторитетным оценщиком на тот случай, если IRS потребуется ознакомиться с отчетом об оценке. Оценка сыграет огромную роль в экономии налогов, потому что она по существу устраняет «нереализованный» прирост капитала, существовавший на момент смерти умершего. Кроме того, если это сдаваемое в аренду имущество, оценочная стоимость станет новой основой для целей амортизации в соответствии с §1014 Налогового кодекса. Таким образом, даже если сын или дочь не намерены продавать имущество и продолжают сдавать его в аренду, им необходимо будет знать свою новую базу затрат для целей амортизации.

Еще одна причина, по которой оценка необходима после смерти мамы и папы, — это налог на наследство. По состоянию на 2016 год освобождение от налога на наследство составляет 5,45 миллиона долларов на человека. Это означает, что физическое лицо может оставить своим наследникам 5,45 миллиона долларов и не платить налог на наследство. Супружеская пара сможет защитить 10,9 млн долларов от федерального налога на недвижимость. Таким образом, IRS суммирует все ваши активы, используя ваш отчет об оценке, и если общая стоимость активов превышает 5,45 миллиона долларов на человека, все, что превышает 5,45 миллиона долларов, будет облагаться налогом по ставке 40%.

Время от времени рынок недвижимости может резко упасть после смерти умершего. Таким образом, может быть выгодно использовать другую дату, отличную от даты смерти, чтобы получить наилучшее налоговое преимущество. Кодекс IRS 2032 позволяет наследникам выбирать альтернативную дату оценки, которая наступает через 6 месяцев после даты смерти, если имущество облагается федеральным налогом на имущество (в 2016 году имущество облагается налогом на имущество, если стоимость имущества превышает 5,45 млн долларов), и использование альтернативной даты уменьшит причитающийся федеральный налог на недвижимость. Следовательно, не облагаемое налогом имущество не может использовать альтернативную дату оценки. Важно иметь в виду, что при использовании альтернативной даты оценки более низкое альтернативное значение может зафиксировать более низкое значение базовой стоимости недвижимости, но может привести к более высоким налогам на прирост капитала, когда недвижимость будет позже продана. Альтернативная дата оценки была введена IRS в 1935 в ответ на Великую депрессию.

Кроме того, оценка всех активов позволит доверительному управляющему-преемнику определить, соответствует ли текущий страховой полис активам траста, в конце концов, доверительный управляющий-преемник несет фидуциарную ответственность за сохранность всех активов траста.

Правила доверительного управления «Управление имуществом»

12.07.2018

1. Осмотр и покупка недвижимости.

а. Инвестиционная стратегия.

я. Доверительный управляющий должен разработать инвестиционную стратегию, которая может включать в себя право собственности на недвижимое имущество и должна соответствовать правилу благоразумного инвестора, если только это правило прямо не отменено в трастовом документе.

ii. Любое владение имуществом должно привести трастовый портфель в соответствие с целями, условиями, требованиями распределения и другими соответствующими обстоятельствами траста.

Продолжить чтение ниже

Лорман имеет более чем 35-летний опыт профессионального обучения.
Присоединяйтесь к нам, чтобы получить специальный информационный документ и повысить уровень своих знаний в области планирования недвижимости!

Доверительный фонд с пожизненным доступом к супругу
Представлено Лесом Раатцем и Грегори В. Гадаряном

Узнать больше

III. Инвестиционная стратегия должна также учитывать потребности бенефициаров и любые конкретные инструкции или приоритеты, изложенные в трастовом документе.

IV. Стратегия доверенного лица должна учитывать соотношение риска и вознаграждения, связанного с владением недвижимостью. Преимущества включают денежный поток (доход / арендная плата), повышенную диверсификацию, хеджирование инфляции. Недостатки включают текущие потребности в управлении, текущие расходы, транзакционные расходы, регулятивные и экологические проблемы.

б. Полномочия на совершение сделки.

я. Доверительный управляющий должен убедиться, что трастовый документ разрешает инвестиции в конкретный тип приобретаемой собственности. Большинство стандартных форм трастов прямо разрешают это, как и закон Калифорнии по умолчанию. Кодекс законов о завещании штата Калифорния, § 16226.

ii. Доверительному управляющему, возможно, придется предоставить доказательства полномочий доверительного управляющего подписывать документы от имени траста, подготовив свидетельство о доверительном управлении (Кодекс законов о наследовании штата Калифорния, § 18100. 5), в котором для третьих лиц устанавливаются роли и полномочия доверительного управляющего.

в. Обязанность осмотра.

я. Доверительный управляющий должен обеспечить проведение всех нормальных и разумных проверок, необходимых для оценки состояния и жизнеспособности имущества, до продажи.

ii. Особое внимание следует уделять потенциальным экологическим обязательствам.

2. Адекватное страхование и рентабельная защита ответственности.

а. Доверительный управляющий несет фидуциарную обязанность по защите трастового имущества.

я. Это означает, что все имущество должно быть застраховано, если такое страхование является коммерчески обоснованным.

ii. Неспособность должным образом защитить имущество может привести к личной ответственности доверительного управляющего за повреждение трастового имущества.

б. Должен получить достаточную страховку от несчастных случаев и ответственности в соответствии с обычной практикой.

я. Подумайте о специальном страховании, таком как страхование от землетрясений и наводнений.

ii. Если страхование от землетрясения невозможно получить, рассмотрите в качестве замены задолженность без права регресса.

III. Любые премии являются надлежащими расходами траста. Кодекс законов о завещании штата Калифорния, § 16240.

в. Рассмотрите возможность получения оценок для обеспечения надлежащей страховой защиты.

д. Создавайте юридические лица, находящиеся в полной собственности, для дополнительной защиты ответственности.

я. Для ограждения каждого объекта от ответственности могут использоваться отдельные объекты.

ii. Остерегайтесь налога на валовую выручку CA в отношении LLC, который облагает LLC налогом в размере до 10 000 долларов США в год, в зависимости от валовой выручки предприятия. Вместо этого рассмотрите структуру LP/LLC, где LP на 99,9% принадлежит трасту, 0,1% принадлежит LLC (который действует как GP LLC), а LLC полностью принадлежит трасту. И LP, и LLC в этом случае не будут учитываться для целей налогообложения.

3. Предотвращение и управление экологической ответственностью.

а. Ответственность за очистку загрязненного трастового имущества.

я. Ответственность существует в соответствии с различными федеральными законами и законами штата, включая CERCLA, Закон о чистой воде, Закон о контроле за токсичными веществами и другие.

ii. Ответственность, как правило, основывается на статусе (т. е. как правообладателя), а не на ответственности.

III. Если умерший несет личную ответственность в соответствии с одним из вышеперечисленных законов, ответственность может перейти к доверительному управляющему, даже если траст не владеет загрязненным имуществом. Это называется теорией «целевого фонда».

ив. Доверительное освобождение от ответственности.

1. Ответственность не может превышать стоимость доверительного имущества.

2. Доверительный управляющий не несет личной ответственности за очистку и борьбу с загрязнением в соответствии с установленными законом мерами защиты, такими как CERCLA. 42 Свод законов США, § 9607(n)(4). Также обратите внимание, что такая защита существует в соответствии с законодательством штата Калифорния, например, в Кодексе CA Health & S. § 25548.3.

б. Варианты защиты:

я. Создать резерв трастовых активов.

ii. Получить компенсацию от бенефициаров.

III. Получить охранный ордер суда.

ив. Использование кредиторского претензионного порядка для отсечения срока предъявления требований.

v. Формирование сущности.

4. Передача полномочий управления и обязанностей доверительного управляющего.

а. Доверительный управляющий может делегировать инвестиционные и управленческие функции, если это разумно. Таким образом, доверительный управляющий может делегировать обязанности по управлению имуществом специалистам по управлению имуществом.

б. Обязанность по защите трастовой собственности и управлению ею включает в себя обязанность контролировать управляющих недвижимостью и всех других агентов.

в. Плата за управление имуществом должна быть разумной, и не должно быть конфликта интересов (т. е. лучше, чтобы управляющий имуществом не работал на доверительного управляющего и не был связан с ним, если такое соглашение не одобрено в письменной форме всеми бенефициарами траста).

5. Сохранение недвижимого имущества или обязанность по диверсификации.

а. Обзор трастовых активов и обязательств по диверсификации.

я. В рамках определения инвестиционной стратегии траста и диверсификации траста доверительный управляющий должен периодически пересматривать активы траста в свете различных обстоятельств и целей траста.

ii. Как правило, попечители обязаны диверсифицировать трастовые инвестиции, если только такая диверсификация не будет сочтена неосмотрительной. Кодекс законов о завещании штата Калифорния, § 16048.

III. Это означает, что доверительный управляющий должен инвестировать трастовые фонды в различные активы и классы активов.

ив. Диверсификация также служит для управления рисками траста (и, следовательно, доверительного управляющего).

v. Факторы, которые следует учитывать при диверсификации трастовых активов, включают:

1. Рыночные условия.

2. Налоговое планирование.

3. Волатильность активов.

4. Классы активов.

5. Срок и цель траста.

б. Учитывайте потребности бенефициара и намерения доверительного управляющего.

я. Любые инструкции в соглашении о доверительном управлении перевешивают обязательство по диверсификации по умолчанию. Кодекс законов о завещании штата Калифорния, § 16046(b).

ii. Потребности бенефициаров также могут повлиять на выбор инвестиций.

III. Например, семейный траст (т. е. траст QTIP) может потребовать приносящей доход собственности, необходимой для обеспечения того, чтобы такой траст соответствовал критериям супружеского вычета. Или семейный бизнес, полностью принадлежащий тресту, означает, что ценная недвижимость не должна продаваться.