Если взять ипотеку: Что такое ипотека, как ее оформить, требования к заемщикам

«Эпоха высоких ставок — это надолго». Стоит ли брать ипотеку в 2022 году

Центробанк на прошлой неделе в очередной раз поднял ключевую ставку – до 9,5%. На этом фоне ожидается и рост ставок по ипотеке до двузначных показателей. «Газета.Ru» спросила экспертов, стоит ли приобретать жилье в 2022 году или лучше пока отложить покупку. А также выяснила, что будет с ценами на квартиры в ближайшее время.

Банки в ближайшее время могут пересмотреть условия по ипотечным программам из-за повышения ключевой ставки с 8,5% до 9,5%.

Так, в «Росбанке» заявили РБК, что в среднем по рынку стоимость таких займов в первой половине 2022 года может приблизиться к 10%. В «Абсолют Банке» сообщили, что если ключевая ставка в будущем достигнет 11%, то ставки по ипотеке могут вырасти до 12-13%.

Опрошенные «Газетой.Ru» эксперты также считают, что в ближайшее время ипотечные ставки будут только расти.

Сейчас в стране «крайне высокий» уровень инфляции, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка: в январе она составила 8,7% в годовом исчислении, что является максимумом с февраля 2016 года. Если Центробанк дальше будет повышать ключевую ставку, ипотечные ставки могут достичь 11-12%.

Руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов объясняет, что «эпоха высоких ставок – это надолго». По его мнению, об этом говорит общая риторика Центробанка, а не только очередное повышение ключевой ставки.

Стоит ли брать ипотеку в 2022 году

Если для человека сейчас актуальна покупка жилья, откладывать ее точно не стоит, говорит Надежда Коркка из «Метриума». По ее словам, даже если в этом году взять ипотеку по более высокой ставке, это все равно поможет сохранить сбережения: цены на квартиры продолжают расти. Откладывая сделку сейчас, можно упустить выгодные варианты.

Более того, если ждать снижения ставок, решение квартирного вопроса может затянуться на неопределенный срок, говорит руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.

«Думаю, россияне еще долго не увидят дешевых денег, которые можно было получить в 2020–начале 2021 года, поэтому, если возникла необходимость в улучшении жилищных условий, это стоит сделать сейчас», – также полагает специалист по банковскому сектору, руководитель представительства инвестиционного Фонда ANIF в России Сергей Григорян.

Есть и еще один вариант: можно обратить внимание на аренду, указывает основатель IT-компании Realiste (разработала искусственный интеллект для мгновенной оценки недвижимости) Алексей Гальцев. На фоне потенциального повышения ипотечных ставок до 11-12% в 2022 году снимать жилье может быть выгоднее.

Как выгоднее купить квартиру

Сейчас еще есть возможность воспользоваться некоторыми льготными программами, напоминает Надежда Коркка из «Метриума». Также можно присмотреться к субсидированным ставкам, которые предлагают застройщики вместе с банками.

Также есть вероятность, что возобновится субсидирование ипотеки со стороны государства, добавляет Алексей Попов из «Циан.Аналитики». Но поддержка уже не будет такой же массовой, как в 2015-2016 или в 2020-2021 годах. Тем, кто планирует все же отложить оформление ипотеки, нужно ориентироваться на адресные льготы либо взять паузу на год-два, советует он.

Важно помнить, что есть возможность рефинансирования: даже если сейчас взять ипотеку под высокую ставку, в будущем ее можно будет пересмотреть – на более выгодных условиях, говорит директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.

Что будет с ценами на жилье

Ожидать существенного снижения цен на жилье в ближайшее время не стоит: для этого просто нет предпосылок, обращает внимание Алексей Новиков из Est-a-Tet. По его словам, цены могут лишь немного скорректироваться из-за роста ипотечных ставок.

Сейчас большинство проектов ведутся по эскроу-счетам, и такая бизнес-модель не предусматривает снижения цен, добавляет эксперт. Ситуация на рынке к этому тоже не располагает: растет инфляция, увеличиваются затраты на стройматериалы и оплату труда рабочих.

При этом строительство может продолжить дорожать из-за разрыва производственных и логистических цепочек в связи с пандемией, отмечает Надежда Коркка из «Метриума». А это отражается на стоимости новостроек. «К концу 2022 года средневзвешенная стоимость квадратного метра может увеличиться на 8-10%», – считает она.

Так ли страшна ипотека: основные опасения покупателей

Ипотека: быть или не быть, а точнее — брать или не брать? Этот вопрос стоит перед большинством людей, которые задумываются о приобретении недвижимости. С одной стороны — желание побыстрее обзавестись собственным домом, с другой — множество страхов: от моральной нагрузки до финансовых рисков. Если вы стоите на распутье и не можете решиться на ипотеку, самое время разобраться с основными страхами потенциального покупателя и сделать окончательный выбор.

Кому не стоит думать об ипотеке

Если одни могут взять ипотеку, но сомневаются или не хотят, то некоторым другим людям такой вариант не подходит по ряду объективных причин.

• Есть возможность накопить нужную сумму за срок, не превышающий 2-3 года. Важно не только достаточно зарабатывать, но и уметь копить. Посчитайте, сколько у вас получится отложить за этот срок, если вы будете оставлять «в заначке», а еще лучше на вкладе, ту же сумму, что отдавали бы на ипотечные платежи. 
• Плохая кредитная история. Базы должников «обнуляются» раз в 10-15 лет, но какие-то данные будут оставаться в финансовой биографии пожизненно. Это значит, что если вы когда-то давно пару раз просрочили платежи, шанс на одобрение ипотеки высок. Если просроченных задолженностей было много, еще хуже — они переходили в службу коллекторского взыскания или судебное производство, шанс получить заветное «да» от банка по ипотеке будет минимален даже через десяток лет. Можно заказать справку из БКИ, реально оценить свои шансы и, если все выглядит не очень хорошо, забыть об ипотеке и искать другие варианты.
• Нет официального дохода. Если сменить работу или, например, легализоваться в качестве бизнесмена, не получится, то законных шансов на ипотеку мало. Даже если вы выберете предложение оформить ипотеку по двум документам без подтверждения дохода, место работы все равно надо будет указать: оно будет проверено сотрудниками банка. 
• Не определились с местом жительства. С одной стороны, даже если вы уедете из конкретного города или страны, ипотечную квартиру можно будет сдать в аренду и из получаемой прибыли выплачивать долг. С другой — это может стать помехой для оформления ипотеки на новом месте, так как общая кредитная нагрузка может показаться банку слишком высокой.  

Хочу, но боюсь: основные страхи покупателей

Если описанные выше исключения не подходят под вашу ситуацию, то вы вполне можете стать владельцем квартиры, приобретенной в ипотеку. Однако далеко не все люди хотят обременять себя подобными обязательствами. Разбираемся, какие основные страхи обычно возникают в этом случае.

Ипотека — тройная переплата банку

Конечно, переплата будет, и немаленькая. На первый взгляд цифры выглядят пугающе, но не все так страшно. Не секрет, что с каждым годом недвижимость только дорожает. Реальный уровень инфляции, по оценкам экспертов, ежегодно составляет не менее 8-10%. Таким образом, выплаченные проценты становятся на порядок «дешевле». Также важно учесть кризисные ситуации, вроде резкого обвала цен на нефть или падения национальной валюты. В результате таких экономических катаклизмов в течение года цены на недвижимость могут резко вырасти вплоть до 20-30%.

Таким образом, реальная стоимость взятой в ипотеку квартиры уже через несколько лет становится выше, чем при покупке. Если же деньги копить, то со временем они обесцениваются, а недвижимость, параллельно, дорожает. Это значит, что копить можно бесконечно долго, но так и не угнаться за растущим рынком. С другой стороны, если ипотека окажется в какой-то момент ненужной, квартиру можно продать по более высокой от изначальной стоимости цене, хотя бы компенсировав уже потраченные выплаты на проценты.

Ипотека — как потребительский кредит, вытягивает все деньги

В отличие от потребительских кредитов, ставки по ипотеке в разы ниже, что делает переплату не такой большой в процентном соотношении. Кроме того, квартира — это гораздо более материальный объект, чем кредит, взятый на уже давно отгулянную свадьбу, сломавшийся телефон или перепроданную машину. Вы каждый день приходите в свой дом, радуетесь возможности обустраивать его и проводить здесь уютные вечера. В общем — точно понимаете, за что вы платите. 

Ипотека — это ответственность, могу не потянуть

Многих беспокоит непосильная финансовая нагрузка и постоянное ощущение, что ипотека вытягивает все деньги. Чтобы такого не случилось, реально оценивайте кредитную нагрузку в момент оформления ипотеки. Финансовые консультанты советуют выбирать ежемесячный платеж в размере не более 30% от совокупного дохода семьи. В этом случае, даже если один из супругов потеряет работу, деньги на оплату долга все равно найдутся.

Также реально оценивайте ситуацию здесь и сейчас, не надеясь на улучшение финансового положения в будущем. Многие решаются на более высокий ежемесячный платеж, думая: «В следующем году мне обещали повышение» или «Возьму подработку». В итоге — повышения не случается, а подработка создает ощущение вечной каторги и лишает всякого удовольствия от жизни из-за переутомления и нехватки времени. Лучше выбрать ежемесячный платеж, который вы сможете без проблем платить прямо сейчас, пусть даже при этом переплата будет больше. Если в будущем финансовая ситуация улучшится — всегда можно сделать перерасчет ипотеки или досрочное погашение. Зато вы будете точно уверены в возможности выплаты долга, избавите себя от страха не справиться и сможете поддерживать привычный уровень жизненного комфорта.  

Ипотека — это кабала, привязывает тебя к месту и делает рабом банков

А что, если сформулировать по-другому: ипотека — это ответственность. За себя, свое будущее и стабильность. Конечно, возможность снимать квартиру — это свобода передвижения, возможность жить в разных районах, городах и даже странах. Но при этом, вы ведь все равно платите за жилье и вынуждены работать, чтобы обеспечивать себе эту возможность. Многие снимают жилье по 10, 20 лет, платя ежемесячно аналогичные с ипотечными суммы. При этом время летит незаметно: вчерашние беззаботные и свободные студенты незаметно становятся людьми среднего возраста, со своими заботами — от необходимости содержать семью, до непредвиденных проблем со здоровьем, которые отражаются на уровне дохода. При этом своего жилья у них так и нет. 

Конечно, ипотека психологически давит: ты чувствуешь, что каждый месяц должен найти нужную для платежа сумму. А как не хочется отдавать с трудом заработанные деньги кому-то — доходит до злости и отчаяния. Однако, стоит понимать, что вы платите за собственную квартиру, а проценты — плата банку за его услуги. Да, ставки в России все еще довольно высоки, но в последние годы их уровень значительно снизился. Если в будущем снизится еще, можно будет сделать рефинансирование, снизив нагрузку. Для психологического комфорта стоит относиться к ситуации по-другому: вы — не раб банка, а его партнер. Вы платите ему деньги за возможность уже здесь и сейчас жить в своей квартире и по своим правилам. 

Ипотека — это на 20 лет

А может быть и все 25. А может быть — 7-9: именно за такой срок, по статистике, закрывается большая часть ипотечных кредитов в России, взятых на 20 лет. По данным «Авито Недвижимость», среднестатистической семье требуется лишь 10 лет для выплаты ипотеки за однокомнатную квартиру при первоначальном взносе в размере 10%. Все серьезно зависит от цены жилья. Например, согласно расчетам экспертов, даже при заработке в 36 тысяч ипотеку за студию или «однушку» стоимостью 1,2 миллиона можно будет выплатить за 3 года. Средний срок ипотеки при оформлении составляет 18 лет: даже и тут официальная статистика до 20 лет не дотягивает.

Ипотека — не собственность, могут забрать

Один из главных страхов — возможность потерять квартиру и вложенные деньги, если по каким-то причинам не будет возможности платить по долгам. Например, в случае потери работы или проблем со здоровьем. Первый выход — оформить соответствующие страховки. Да, они увеличат размер выплат, но от подобных непредвиденных случаев обезопасят. Второй вариант — при неблагоприятной ситуации быстро продать квартиру. Хороший специалист поможет оперативно найти покупателя. При этом стоимость квартиры при продаже, даже с учетом ипотеки, будет выше изначальной. 

Если у вас есть вопросы по поводу всех тонкостей оформления ипотеки в Тюмени, специалисты компании «Метрика Недвижимость» предлагают вам бесплатную консультацию. Звоните или пишите в чате на сайте — будем рады предоставить вам актуальную информацию.

Плюсы и минусы комбинированной ипотечной ссуды

Для многих покупателей жилья обычная 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой имеет наибольший смысл. Однако иногда вы хотите купить дом, но у вас нет подходящих обстоятельств, чтобы претендовать на это. В определенных ситуациях, например, при недостатке сбережений на первоначальный взнос, единственный способ завершить покупку дома — разделить кредит. Взятие контрейлерной ипотеки потенциально может дать вам дом, который вы пытаетесь купить, но у него есть некоторые недостатки, о которых вам нужно знать, прежде чем подписать пунктирную линию.

Подумайте о том, чтобы обратиться к финансовому консультанту, когда будете рассматривать все варианты, доступные тем, кто ищет ипотеку.

Что такое контрейлерная ипотека?

Комбинированная ипотека — это когда вы берете два отдельных кредита на один и тот же дом. Как правило, первый ипотечный кредит устанавливается в размере 80% от стоимости дома, а второй — в размере 10%. Остальные 10 % – это авансовый платеж из вашего кармана. Это также называется ссудой 80-10-10, хотя кредиторы также могут согласиться на ссуду 80-5-15 или ипотеку 80-15-5. В любом случае первая и вторая цифры всегда соответствуют основной и дополнительной сумме кредита.

История ипотечного кредитования

В начале 2000-х годов (до жилищного кризиса) многие кредиторы предлагали ипотечные кредиты тем, у кого не было традиционного 20-процентного первоначального взноса. Это был популярный выбор; на самом деле, по данным Центра недвижимости и городской политики Фурмана Нью-Йоркского университета, в 2006 году четверть всех заемщиков воспользовалась дополнительным кредитом.

Это означало, что для покрытия стоимости дома заемщики использовали два ипотечных кредита, один на 80%, а другой на 20% первоначального взноса. После того, как пузырь на рынке жилья лопнул, многие домовладельцы оказались с отрицательным капиталом, иногда известным как «под водой» (или «вверх ногами» по кредиту).

Это привело к тому, что многие не выполнили свои обязательства по своим ипотечным кредитам, а наличие двух ипотечных кредитов вызвало проблемы, когда домовладельцы пытались добиться изменения кредита или одобрения короткой продажи.

После восстановления жилищного фонда компенсационные кредиты были ограничены 90% кредита к стоимости. Это означает, что вы должны внести первоначальный взнос (10%), а не кредит типа 80-20, который использовался во время пузыря.

Преимущества дополнительной ипотеки

Люди часто берут дополнительную ипотеку, чтобы избежать частного ипотечного страхования. Также известный как PMI, это страховой полис, который кредитор требует от вас, когда вы вносите менее 20% на дом. Если вы не выполнили свои обязательства по ипотечному кредиту, PMI гарантирует, что кредитор сможет вернуть потерянную сумму денег.

Сумма, которую вы должны заплатить за PMI , зависит от размера вашего кредита. Как правило, это от 0,3% до 1,5% от суммы кредита. А когда вы выбираете дополнительную ипотеку, правила PMI не применяются, поэтому они не учитываются при расчете ежемесячных платежей по ипотеке.

Этот вид кредита может иметь смысл, если вы планируете занять значительную сумму. Крупные кредиты — это ипотечные кредиты, которые превышают кредитные лимиты, установленные Fannie Mae и Freddie Mac. Некоторые крупные заемщики выбирают два ипотечных кредита, потому что они могут получить более низкую процентную ставку по первому кредиту. Это также дает возможность быстро погасить второй кредит и сэкономить на процентных платежах.

В качестве дополнительной выгоды вы можете вычесть проценты, которые вы платите по обоим кредитам, из ваших налогов. Просто имейте в виду, что ипотека по второму кредиту подлежит вычету только до первых 100 000 долларов.

Недостатки комбинированной ипотеки

Хотя такая структура кредита может быть идеальной, если у вас нет полного 20% первоначального взноса и вы хотите избежать уплаты PMI, в конечном итоге она может оказаться дороже. Поскольку вы берете два кредита, вам придется оплатить расходы по закрытию обоих из них, а это означает, что вы платите в двойном размере за такие вещи, как комиссия за выдачу и любые другие административные сборы, взимаемые кредитором.

Вторая ипотечная ссуда также может иметь более высокую процентную ставку, чем первая. Если ставка существенно отличается, вы можете в конечном итоге заплатить больше за контрейлерный кредит, чем если бы вы взяли традиционную ипотеку. В отличие от PMI, который можно аннулировать, как только стоимость вашего кредита упадет ниже 80 % от стоимости дома, вторая ипотека не исчезнет, ​​​​пока вы не погасите ее.

Вы также можете столкнуться с проблемами, если в какой-то момент попытаетесь рефинансировать свои ипотечные кредиты. Как правило, владелец второго залога должен согласиться отойти на задний план по отношению к основному ипотечному кредитору. Если этого не произойдет, вам, возможно, придется полностью погасить второй кредит, прежде чем вы сможете рефинансировать.

Сначала проверьте свой кредитный рейтинг и задолженность

Если вы подаете заявку на дополнительную ипотеку, вам необходимо иметь высокий кредитный рейтинг (обычно очень хороший и выше), чтобы соответствовать требованиям. Если ваш балл не так уж высок или у вас были просроченные платежи или другие негативные оценки в прошлом, вы можете не соответствовать требованиям и вместо этого лучше стремиться к кредиту FHA.

Возможно, вы слышали, что это лучший способ купить дом, который вы не можете себе позволить, но теперь это не так просто. После ипотечного пузыря и последующего кризиса 2007–2008 годов требования к кредитному рейтингу и соотношению долга к доходу увеличились, что значительно усложнило получение двух ипотечных кредитов.

Bottom Line

Прежде чем брать два ипотечных кредита, посчитайте, действительно ли вы экономите деньги. Хотя может показаться привлекательным избегать PMI, вы можете заплатить больше за получение кредита, чем за ипотечное страхование. Во многих случаях лучший способ сэкономить деньги в течение ипотечного кредита — это подождать, пока у вас не будет достаточно первоначального взноса, чтобы вы могли получить дом без двух кредитов или PMI. Если это не вариант для вас, у нас есть варианты покупки дома без идеального первоначального взноса.

Советы по покупке жилья

• Подумайте о том, чтобы обратиться к финансовому консультанту, если вы думаете об ипотеке. Найти квалифицированного финансового консультанта не составит труда. Бесплатный инструмент SmartAsset подбирает вам до трех финансовых консультантов, которые обслуживают ваш регион, и вы можете бесплатно взять интервью у своих консультантов, чтобы решить, какой из них подходит именно вам. Если вы готовы найти консультанта, который поможет вам достичь ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.
• Вы ознакомились с местными и государственными жилищными программами? Многие штаты, такие как Калифорния, предлагают программы первоначального взноса или субсидии для тех, кто впервые покупает жилье, которые могут помочь вам купить дом, который вы хотите.
• Вы можете иметь право на специальные кредиты, такие как кредит USDA или жилищный кредит VA. Если вы соответствуете требованиям, условия, как правило, благоприятны для тех, у кого небольшой первоначальный взнос.

Фото: ©iStock.com/kate_sept2004, ©iStock.com/Tinnakorn Jorruang, ©iStock.com/blackCAT

Rebecca Lake, CEPF®
Ребекка Лейк — специалист по пенсионному бизнесу, инвестициям и планированию недвижимости, которая уже десять лет пишет о личных финансах. Ее опыт в финансовой нише также распространяется на покупку жилья, кредитные карты, банковское дело и малый бизнес. Она работала напрямую с несколькими крупными финансовыми и страховыми брендами, включая Citibank, Discover и AIG, а ее статьи публиковались в Интернете на сайтах US News and World Report, CreditCards.com и Investopedia. Ребекка окончила Университет Южной Каролины, а также училась в Южном Чарльстонском университете в качестве аспиранта. Родом из центральной Вирджинии, сейчас она живет на побережье Северной Каролины вместе со своими двумя детьми.

Как получить чужую ипотеку

Введение

Вы купили дом и теперь задаетесь вопросом: «Какой будет моя оплата?» Предполагаемые ипотечные кредиты могут помочь вам понять, как будет выглядеть ваш платеж, прежде чем вы купите дом. Эти ипотечные кредиты часто используются покупателями, которые хотят получить чужую ипотеку. Это означает, что если вы хотите купить дом, но не имеете достаточно средств для первоначального взноса, в вашей ситуации может помочь предполагаемая ипотека. В этой статье мы обсудим, что такое предполагаемая ипотека, как она работает и почему она может подойти именно вам!

Вы можете взять на себя чужую ипотеку, используя предположительную ипотеку.

Предполагаемая ипотека — отличный способ получить дом, если вы хотите купить или продать его или даже просто перепродать недвижимость. Чтобы финансировать предполагаемую ипотеку, вам необходимо связаться с текущим домовладельцем и сообщить ему о ваших намерениях. Вам также необходимо убедиться, что они готовы передать вам свой кредит (и наоборот). Если они довольны сделкой, то это может быть так же просто, как подписать пунктирную линию!

Что такое предполагаемая ипотека

Предполагаемая ипотека — это ипотека, которую может взять на себя покупатель, когда вы продаете свой дом. Это отличная функция, на которую стоит обратить внимание, если вы покупаете дом и хотите сохранить его в долгосрочной перспективе. Ипотека, которая может быть передана новому владельцу без необходимости рефинансирования , означает, что если что-то произойдет в будущем, например, повышение процентных ставок или другие факторы, влияющие на доступность, нет проблем с передачей ипотеки другому лицу, которое может продолжать платить его вовремя каждый месяц.

Предположительная ипотека может помочь вам снизить ставки

Если вы покупаете дом у кого-то еще, предполагаемая ипотека может помочь вам снизить ставки. Это связано с тем, что человек, продающий свой дом, может получить более низкую процентную ставку по своей ипотеке, чем вы могли бы, обратившись в свой банк или кредитный союз.

Сочетание низких ставок и роста цен на жилье означает, что многие домовладельцы могут рефинансировать свою недвижимость на более выгодных условиях, чем при ее покупке. Это может иметь смысл, если они переезжают куда-то еще и хотят взять на себя платежи или быстро продать, прежде чем цены вырастут дальше, но не все хотят или должны переезжать каждые несколько лет!

Как правило, государственные просроченные ссуды, такие как ссуды FHA или VA, являются предполагаемыми ипотечными кредитами.

Как правило, государственные просроченные ссуды, такие как ссуды FHA или VA, являются предполагаемыми ипотечными кредитами. Эти типы ипотечных кредитов, поддерживаемых государством, предлагают более низкие первоначальные взносы и более высокие суммы кредита, чем другие частные кредитные учреждения. Поскольку они требуют более низких первоначальных взносов, эти кредиты привлекательны для покупателей жилья, которые хотят купить дом впервые, но не имеют достаточно денег для первоначального взноса.