Содержание
Как быстро и дорого сдать в аренду помещение без риелтора?
KnowHow
Хотите сэкономить на услугах риелтора, выбрать надежного арендатора и сдать объект по хорошей ставке? Своими профессиональными секретами делится Руслан Сухий, профессиональный инвестор в коммерческую недвижимость и ведущий YouTube канала №1 о доходной недвижимости «Рентвед».
29.08.2019
25133
Как сдать коммерческое помещение?
Собственники коммерческой недвижимости могут самостоятельно разместить объявления об аренде и ждать звонка потенциального арендатора. Или могут обратиться в риэлтерское агентство и доверить поиск надежного арендатора профессионалам. А еще лучше – совместить первый и второй варианты для максимально быстрого результата.
Какие бывают риелторы?
«Ленивцы». Они находят объявление, откровенно плагиатят информацию и фото из него, размещают на своем ресурсе и ждут звонков от клиентов.
Если находится заинтересованный человек, они ведут его к вам на объект и ждут «заслуженную» комиссию в случае успешного завершения сделки. Стандартно комиссия составляет 50% от месячной арендной платы.
«Рабочие пчелки». Они в обязательном порядке выезжают на объект, делают свои профессиональные фотографии, размещают объявления на популярных ресурсах, делают рассылку по собственной базе потенциальных клиентов. Эти риелторы постоянно мониторят рынок недвижимости, дают собственнику обратную связь – насколько ожидаемая арендная ставка отвечает реалиям рынка? Они помогают вести переговоры, подчеркивают сильные стороны объекта, участвуют в подготовке пакета документов. Стоимость услуг таких специалистов – минимум одна месячная арендная плата.
Кто будет платить?
Как правило, услуги риелтора оплачивает арендодатель, т.е. собственник коммерческой недвижимости. Некоторые агенты имеют эксклюзивный договор с сетевыми арендаторами, а это отличная возможность сдать помещение надежному бизнесу на долгий срок.
Как самому успешно сдать помещение в аренду?
1. Наведите идеальный порядок в помещении. Избавьтесь от строительного мусора, вещей прежнего арендатора.
2. Сделайте качественные фотографии – внутри и снаружи помещения. Подчеркните сильные стороны объекта: высокие потолки, подсобные помещения, наличие рядом метро, остановок общественного транспорта, пешеходный и автомобильный трафики.
3. Напишите продающее объявление. Используйте краткие формулировки, например: «Первая линия, отдельный вход, витрина». Укажите в тексте сильные стороны помещения – высоту потолков, витринное остекление, количество мокрых точек. Перечислите магазины, которые расположены рядом. Напишите, для кого подойдет помещение – для салона красоты, нотариальной конторы, детского центра и т.д.
Как определить рыночную арендную ставку: советы эксперта
• Для начала просмотрите объявления с предложением аренды в вашем районе. Если помещения не сдаются, зайдите в раздел «Продажа» — как правило, в объявлениях указывается ставка, по которой продаваемый объект сдается в аренду.
Это и будет вашим ориентиром.
• В объявлении указывайте ставку чуть выше той, по которой хотите сдать недвижимость. Потенциальный арендатор будет обязательно торговаться, и у вас появится возможность немного уступить и сделать ему приятное.
• Разместите объявление на нескольких ресурсах и постоянно продвигайте его в ТОП. Не бойтесь расходов на рекламу – они намного ниже, чем недополученная аренда. Также можно разместить объявление «Аренда» с контактным номером телефона за витриной или в окне здания.
• Укажите, что вы собственник помещения. Если хотите сдавать самостоятельно, напишите в объявлении «Агентам не беспокоить». Но это не гарантия того, что вам перестанут звонить риелторы.
Вот основные моменты, которые помогут быстро и выгодно сдать помещение в аренду.
Поделиться
Материалы по теме
Советы юристов
Как себя обезопасить от недобросовестных арендаторов?
Риэлторы рассказали, как хозяева «защищаются» от арендаторов.
25.07
Исследования рынка
Аренда квартир – на пике
Первичная и вторичная недвижимость продолжают дорожать, что, в свою очередь, стимулирует рынок долгосрочной аренды. Во II квартале 2019 г. предложение выросло на 6,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и доля однокомнатных квартир, наиболее доступного по цене варианта, составила 55,9% – это максимум с мая 2015 г., отмечают аналитики «Авито Недвижимость».
24.07
Точка зрения
Офисная кухня: лайфхаки для арендатора
Артем Пантелеев, коммерческий директор «Гинт-М»
01.07
журнал CRE 19 (418)
Ноябрь 1
CRE №19 (Ноябрь 1) вышел в печатном формате.
С PDF-версией можно ознакомиться ЗДЕСЬ
Журнал выпущен при поддержке:
MD Facility Management
Raven Russia
City&Malls PFM
Группа компаний «Спектрум»
В НОМЕРЕ:
Актуально
ТРУДОВЫЕ РЕЗЕРВЫ
Частичная мобилизация обострила кадровый голод
Тема номера
ЗАГРАНИЦА НАМ ПОМОЖЕТ
Российские компании продолжают выходить на рынки других стран
Тенденции
ТО ГУСТО, ТО ПУСТО
Как дефицит в разных сегментах сказывается на рынках
Управление …
- подписаться
- читать
Популярное
Источник: cre.ru
Рейтинг
Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (7-13 ноября)
Крупная складская сделка в «Южных вратах», новая штаб-квартира для Nordwind, продолжающиеся суды H&M и «Острова Мечты», аренда «Multispace Динамо», а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail – в нашей традиционной подборке.
13.11
Источник: CRE
Экспертный анализ
Брендовая идея
Большинство иностранных компаний, приостановивших работу в России в феврале-марте, планируют определиться до декабря. Вариантов по-прежнему несколько: уход, ребрендинг/даунбрендинг, передача представительств интересантам из других стран, выход из договоров с отдельными магазинами. Некоторые игроки, впрочем, собираются и дальше сохранять статус «приостановившихся», однако собственники помещений настроены уже не так лояльно, как полгода назад, требуя пересмотра договоров, штрафов и судов.
Текст: Максим Барабаш, CRE Retail, ноябрь 2022г.
10.11
Источник: Пионер
Назначения
В «Пионере» новый генеральный директор
Эту позицию займет Алексей Мирошников, ранее занимавший пост финансового директора.
11.11
Источник: CRE
Экспертный анализ
Дисконтная карта
В России продолжают открываться уже не просто дисконтные магазины, но дисконтные кластеры – эксперты убеждены, что в условиях падающей покупательской способности и изменения потребительского поведения подобные проекты, возможно, станут основными игроками рынка.
Текст: Максим Барабаш. CRE Retail, октябрь 2022г.
11.11
Источник: cre.ru
Игроки рынка
Владимирская область получит Wildberries
Wildberries построит склад во Владимирской области.
11.11
Источник: Avito
Экспертный анализ
Ручное управление
С конца сентября рынок управления коммерческой недвижимостью переживает волну очередных требований «оптимизаций всего», постановки тендеров на паузу, дефицита ключевых и линейных специалистов, «расходников», оборудования и программного обеспечения.
Текст: Евгений Арсенин. Гид «Управление недвижимостью» 2022г.
14.11
Источник: cre.ru
Сделка
«Вкусно – и точка» выходит на международный уровень
На месте предприятий «Макдоналдс» в Республике Беларусь откроются рестораны «Вкусно – и точка».
11.11
больше НОВОСТЕЙ ->
подпишись НА эксклюзивные новости cre
Договор аренды нежилого помещения — База знаний BN.ru
При сдаче нежилого помещения в аренду как собственники, так и арендаторы нередко совершают ошибки в составлении договора, что чревато неприятными последствиями, вплоть до признания сделки недействительной.
Обязательные пункты договора аренды
Договор аренды нежилого помещения может быть составлен в свободной письменной форме.
Прежде всего необходимо указать реквизиты обеих сторон: фамилии, имена, отчества, данные паспортов.
Для юридических лиц, помимо реквизитов представителя организации, ее точное наименование.
Далее – подробное описание предмета сделки. Начинать следует с указания документа, на основании которого владелец имеет право сдать объект в аренду.
Затем информация об объекте: адрес, площадь и иная информация, которую стороны сочтут нужной. Если с помещением в аренду передается и земельный участок, то следует обозначить его границы.
Далее излагаются права и обязанности владельца и арендатора, вид целевого использования помещения (розничная и/или оптовая торговля, офис и пр.), стоимость аренды и график выплат.
Также важен вопрос, берет ли арендатор на себя оплату коммунальных услуг, ремонт помещения, благоустройство участка. Специальным пунктом излагаются условия досрочного расторжения договора (в случае нецелевого использования, невыполнения сторонами обязательств и пр.).
Нюансы нежилой аренды
Арендатор не имеет права без ведома собственника вносить изменения в состав имущества на участке, строить новые или сносить существующие постройки.
Если же арендатор намеревается улучшить участок, например благоустроить его, то это оговаривается с владельцем и обычно фиксируется дополнением к основному договору. При этом благоустройство может быть как безвозмездным, так и возмездным, когда затраты на проводимые работы рассматриваются как часть арендной платы.
Сроки аренды нежилого помещения
Если объект сдается на 12 (и более) месяцев, без государственной регистрации не обойтись. Поэтому владельцы нередко предлагают подписать договор на 11 месяцев ради уклонения от налогов. В этом случае арендаторам, желающим использовать помещение для бизнеса в течение долгого времени, стоит предусмотреть в соглашении пункт о преимущественном праве на продление договора по истечении указанного срока.
По соглашению сторон срок аренды допустимо и вовсе не указывать. В таком случае договор может быть расторгнут по правилам, изложенным в документе. Например, оговаривается прекращение аренды при условии, что арендатор будет предупрежден об этом не менее чем за три месяца.
Регистрация сделки
Для регистрации сделки, заключенной на срок более 12 месяцев, стороны должны подготовить и подать в регистрационную службу пакет документов. Среди них: заявления обеих сторон, удостоверение личности арендатора, оригиналы договора, правоустанавливающие документы (подтверждающие право владения этим помещением, а если арендодатель юридическое лицо, то и учредительные документы), поэтажный план помещения и его описание.
Как арендовать свой дом в 2022 году: Полное руководство
1Существует множество причин, по которым вы можете захотеть сдать дом в аренду. Может быть, вы унаследовали дом и не планируете в нем жить. Возможно, вы переезжаете в большой дом и хотите создать для себя пассивный источник дохода. Какими бы ни были ваши причины, важно знать, как сдать свой дом в аренду, прежде чем прыгать с головой. От подготовки вашего дома для арендаторов до ознакомления с законами об аренде, вам предстоит многому научиться, прежде чем вы сможете перейти от домовладельца к арендодателю.
Вот краткое и простое руководство о том, как сдать свой дом в аренду.
Подготовка вашего дома к проживанию
Это может показаться очевидным, но прежде чем вы сможете выставить свой дом на одну семью на продажу, вы должны потратить некоторое время, чтобы немного привести его в порядок и убедиться, что он готов к приему новых жителей. Этот шаг в процессе подготовки не только гарантирует, что ваш дом соответствует нормам, но также поможет вам привлечь арендаторов. Кроме того, когда ваш дом выглядит обновленным и обновленным, вы можете поднять арендную плату и получить более высокую прибыль.
Строительные нормы и правила безопасности/общее соответствие
Прежде чем приступать к косметическим изменениям или обновлениям, вы должны убедиться, что ваш дом соответствует нормам и безопасен. Как государственные, так и местные органы власти имеют набор строительных норм и правил. Эти кодексы устанавливают минимальные стандарты безопасности для жилищных условий и являются обязательными для соблюдения арендодателями.
В зависимости от того, где находится ваша недвижимость, эти правила могут охватывать техническое обслуживание, санитарию, электроснабжение, вентиляцию и пожарную безопасность. Изучите свои местные и государственные правила и внесите необходимые обновления.
После этого самый простой способ убедиться, что ваш дом соответствует нормам, — это запланировать проверку в местном строительном отделе. Некоторые отделы предлагают бесплатную инспекционную услугу, в то время как другие могут взимать небольшую плату. Если вы пропустите этот шаг, убедитесь, что ваша недвижимость готова к сдаче в аренду и соответствует кодексу. Так что убедитесь, что у вас есть профессиональная прогулка по дому и дать вам свою печать одобрения.
Ремонт и модернизация
После того, как вы убедились, что ваш дом соответствует нормам, вы можете приступить к ремонту и модернизации. Пандемия изменила то, как люди живут в своих домах. Многие офисные работники перешли на работу из дома на постоянной основе.
Подумайте о том, чтобы превратить свободную спальню в функциональное офисное помещение, установив стеллажи или письменный уголок, чтобы привлечь арендаторов. Если у вас есть доступ к оптоволоконному интернету в вашем районе, рассмотрите возможность его установки. Быстрый интернет оказался жизненно важным для домашних работников.
Есть также несколько простых косметических изменений, которые вы можете сделать без больших затрат. Модернизируйте свои ванные комнаты, поставив новые туалетные столики и обновив светильники. Добавьте свежий слой краски в гостиную и спальню. Если в доме есть ковер, почистите его. Если у вас паркетные полы, подумайте о том, чтобы обновить их поверхность. С помощью всего нескольких обновлений и обновлений вы можете сделать свой дом привлекательным для будущих жильцов.
Ландшафтный дизайн
Знаете, как говорят: у вас есть только один шанс произвести первое впечатление. Когда ваши будущие потенциальные жильцы придут посетить ваш дом на одну семью, вы захотите, чтобы они были впечатлены в тот момент, когда ступили на вашу землю.
Мойте тротуары и ворота, чтобы повысить привлекательность дома. Вы также должны подумать о том, чтобы оживить внешнюю часть участка, посадив цветы и кустарники, удалив сорняки и пни, подстригая любые деревья и подстригая газон.
Проведение маркетинговых исследований и определение условий аренды
Когда ваш дом будет готов для проживания, вы можете начать процесс аренды. Но перед этим вам необходимо провести некоторое исследование рынка и определить, как вы должны устанавливать цены на аренду. Во-первых, вы должны оценить различные районы в вашем районе. Определите, как ваш район сравнивается. Например, ваш дом находится рядом с хорошей начальной школой? Это близко к супермаркетам и паркам? Или это дальше от таких удобств? Это факторы, которые следует учитывать при установлении цен на аренду.
Вы также можете зайти на веб-сайты по аренде и посмотреть, как другие владельцы размещают свою арендуемую недвижимость. Многие арендодатели взимают с арендаторов процент от рыночной стоимости их дома.
В этом случае арендная плата обычно составляет от 0,8% до 1,1% от общей стоимости дома. Например, если дом стоит 180 000 долларов, арендная плата будет составлять от 1440 до 1800 долларов в месяц. Если ваш дом особенно удачно расположен по соседству, вы недавно завершили ландшафтный дизайн и внесли некоторые косметические изменения, вы можете рассмотреть возможность взимания арендной платы по более высокому пределу этого диапазона. Однако иногда стоимость недвижимости может расти быстрее, чем цены на аренду. Если вы заметили, что другие владельцы недвижимости в вашем районе не устанавливают свои арендные ставки таким образом, вы можете установить свою арендную ставку, сравнив свой дом с другими местными объектами и таким образом определив справедливую цену.
Начало процесса сдачи в аренду
Процесс сдачи в аренду включает все этапы сдачи дома в аренду. От начала до конца вам нужно будет выполнить множество шагов, прежде чем ваш дом будет успешно сдан в аренду. Однако первым шагом является поиск потенциальных арендаторов.
Поиск арендаторов
Прошли те времена, когда все, что вам нужно было сделать, чтобы найти арендаторов, это поставить знак во дворе. Сегодня вам, вероятно, придется искать жителей, разместив свою недвижимость на веб-сайте с объявлениями об аренде. Многие веб-сайты предлагают бесплатные услуги листинга, хотя вы можете обнаружить, что платные публикации работают немного лучше. Согласно Buildium, Facebook Marketplace, Rentals.com и Zillow — хорошие варианты для рассмотрения. Вы можете захотеть разместить свою недвижимость на различных веб-сайтах, чтобы убедиться, что у вас есть хороший выбор претендентов для сортировки. Определив, какой сайт лучше всего подходит для ваших нужд, вы можете приступить к настройке показов вашего дома.
Подготовка дома к показам
Когда вы готовите свой дом к показам, подумайте об этом так: приезжает компания. Очистите свой дом сверху донизу. Пропылесосьте, пропылесосьте, протрите полы, протрите приборы. Далее следует обустроить свой дом.
Хотя вы, безусловно, можете показать дом без мебели, вы хотите, чтобы потенциальные жильцы могли представить себя живущими в вашем доме. Самый простой способ сделать это — помочь им визуализировать, как выглядит дом с мебелью и стилем. Наконец, вы хотите, чтобы дом казался гостеприимным. Вы можете использовать старый прием риэлторов, выпекая печенье в духовке непосредственно перед показом. Кроме того, вы можете просто держать дом хорошо освещенным и установить термостат на комфортную температуру 70 градусов.
Самое главное, используйте показ своего дома как возможность познакомиться с кандидатами поближе. Ведите учет тех, кого вы посетили во время аренды на одну семью, и следите за красными флажками (например, спрашивайте о постоянных гостях или субарендаторах на раннем этапе процесса). Вы хотите убедиться, что не тратите свое время впустую, принимая заявки от потенциальных жителей, которые, как вы инстинктивно понимаете, не подходят.
Сортировка приложений
После серии успешных показов у вас будет стопка приложений на выбор.
Простые правила вежливости и Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении диктуют, что вы обязаны относиться ко всем потенциальным жильцам одинаково. Но есть факторы, которые сделают одних кандидатов более перспективными, чем других.
Финансовая информация
Во-первых, вам нужен финансово ответственный арендатор с хорошей кредитной историей. Вы должны провести проверку кредитоспособности ваших заявителей и убедиться, что у них относительно хороший кредитный рейтинг. В их кредитном отчете вы также сможете увидеть соотношение их доходов и долга. Если их ежемесячные платежи по долгам слишком высоки, даже если у них высокий доход и хорошая кредитная история, вы не сможете рассчитывать на то, что они будут своевременно платить арендную плату. Далее вам нужно будет собрать справку о доходах. Это может включать копии их платежных квитанций.
Криминальное прошлое
После проверки кредитоспособности и дохода вы должны выполнить проверку криминального прошлого.
(В некоторых штатах арендодателям запрещено дискриминировать арендаторов, судимых по уголовным делам. Обязательно ознакомьтесь с местными законами об арендаторах и арендодателях.)
Знайте свои права (и их тоже)
После того, как вы выбрали идеального жильца, вы можете начать развитие вашей аренды. Однако сначала вам следует ознакомиться с местными, государственными и национальными законами о арендодателях и арендаторах. Законы о арендодателях и арендаторах существуют для защиты как арендаторов, так и арендодателей. Эти законы диктуют способы взаимодействия арендодателей и арендаторов, какие права имеют обе стороны и что обе стороны обязаны делать. Например, каждый арендодатель имеет право взимать залог. Однако то, как арендодатели держат эти деньги, зависит от законов штата и местных законов. Например, в штате Канзас арендодатель должен хранить гарантийные депозиты арендаторов на банковском счете, отдельном от счета, на который они вносят арендную плату. Этот счет не должен приносить проценты.
Между тем, в штате Массачусетс гарантийный депозит арендатора должен быть помещен на процентный счет, и арендодатель по закону обязан выплачивать арендатору любые ежегодные проценты, заработанные на гарантийном депозите. Перед составлением договора об аренде вам необходимо знать все тонкости всех уникальных законов об аренде вашего штата, а также всех национальных законов.
Разработка условий аренды
Договор аренды или договора аренды устанавливает ожидания для ваших арендаторов и информирует их обо всех правилах вашей собственности. Сделайте ваш договор аренды очень подробным, чтобы избежать недоразумений или конфликтов в будущем. Ваша аренда может быть либо арендой с фиксированным сроком (аренда с установленной датой окончания), либо ежемесячной арендой, которая автоматически продлевается до тех пор, пока арендатор или арендодатель не решит расторгнуть договор аренды. Существует множество онлайн-ресурсов, которые помогут вам составить договор аренды, или вы можете нанять адвоката по недвижимости, который поможет вам в этом процессе.
Каждая аренда должна включать некоторую основную информацию, включая:
- Имя и контактная информация арендодателя
- Адрес дома
- Все имена жильцов и контактная информация
- Список бытовой техники в доме
- Все коммунальные услуги и услуги, предоставляемые домовладельцем
- Все коммунальные услуги и услуги арендатор должен заплатить за
- Обстоятельства, при которых арендатор или арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды
- Сумма арендной платы, срок оплаты и способ оплаты
- Информация о парковке арендатора
Разрешения в договоре аренды
В договоре аренды также должны быть указаны любые специальные разрешения и услуги. Например, вам нужно будет подробно указать, планируете ли вы разрешать арендаторам держать домашних животных на территории. Если вы планируете разрешить проживание с домашними животными, вам нужно будет включить раздел о депозитах и аренде домашних животных.
Страхование арендаторов
В качестве меры предосторожности вам также следует требовать (или, по крайней мере, поощрять) наличие страховки у всех арендаторов. Вы должны указать эту информацию в договоре аренды. Страхование арендаторов покрывает кражу или повреждение личного имущества ваших жильцов. Кроме того, страхование арендаторов включает страхование ответственности. Если к ним придут посетители и кто-то пострадает, ваш арендатор будет застрахован на случай, если ему предъявят иск о возмещении ущерба. Но, самое главное для вас, страховка вашего арендатора оплатит его временное переселение, если ваш дом станет непригодным для проживания из-за стихийного бедствия или других катастроф. В то время как вы можете сосредоточиться на ремонте своего дома, вашему жильцу будет где жить, и ему не придется расторгать договор аренды вместе с вами. В конечном итоге это избавит вас от головной боли, связанной с поиском нового арендатора 9.0091 и вы не потеряете деньги, так как ваше имущество будет пустовать во время ремонта.
Еще один вариант для рассмотрения: наем местного управляющего недвижимостью
Хотя вполне возможно управлять процессом аренды, содержанием и управлением арендованным домом, вы можете подумать о найме местного управляющего недвижимостью, который поможет вам. В то время как вам нужно будет изучить все особенности управления арендованной недвижимостью с нуля, управляющий недвижимостью уже будет обладать знаниями и опытом, чтобы быстро превратить вашу частную резиденцию в прибыльную арендуемую недвижимость. Управляющий недвижимостью может взять на себя столько или меньше ваших обязанностей, как вы пожелаете. Если превращение вашей сдаваемой в аренду недвижимости в действительно пассивный источник дохода звучит привлекательно, найм профессионального управляющего недвижимостью может быть вариантом, который стоит рассмотреть.
Решение о сдаче дома в аренду может быть в равной степени захватывающим и ошеломляющим. Но, имея в виду эти советы, вы должны быть готовы начать свою карьеру в качестве владельца сдаваемой в аренду недвижимости в кратчайшие сроки.
И если вы заинтересованы в найме управляющей компании для помощи в аренде и управлении вашим домом, вы можете начать здесь.
6 лучших советов по превращению вашего дома в сдаваемое в аренду имущество
Есть много причин для использования вашей собственности в качестве сдачи в аренду. Возможно, ваш дом был на рынке в течение длительного периода, и вы решили, что не можете продать его по цене, которая позволит вам выйти в ноль. Возможно, вы унаследовали или получили в подарок имущество, которое не хотите продавать. Или вы можете быть среди многих владельцев недвижимости, которые хотят увеличить свой доход, став арендодателем.
Независимо от причины, вам нужно сначала привести свой дом в порядок — как в финансовом, так и в физическом плане. Продолжайте читать, чтобы узнать, какие шаги вы должны предпринять, прежде чем начать поиск арендаторов.
Key Takeaways
- Оформите страховой полис арендодателя, чтобы защитить свое имущество от повреждений, а вас от ответственности.
- Для сдачи жилой недвижимости в аренду в некоторых районах требуется разрешение в целях безопасности.
- Убедитесь, что он чистый и свежеокрашенный, и замените все, что выглядит сильно устаревшим.
- Ознакомьтесь с законами о справедливом жилье, прежде чем выставлять недвижимость на продажу, и проведите проверку кредитоспособности потенциальных арендаторов.
- Подумайте о том, чтобы нанять управляющую компанию, которая будет выступать в качестве арендодателя.
Страховка на вынос
Страхового полиса домовладельцев недостаточно, если ваш дом сдается в аренду. Каждый раз, когда у вас есть люди на принадлежащей вам собственности, вы берете на себя определенную ответственность за их безопасность. Что, если на дом упадет дерево, ранив ваших жильцов? Что делать, если произойдет утечка газа, которая вызовет взрыв? Что, если что-то относительно незначительное превратится в большую юридическую головную боль?
А теперь представьте, что вы приобрели недвижимость с единственной целью сдачи ее в аренду, а это дерево нанесло такой ущерб, что пришлось провести капитальный ремонт, сделав дом непригодным для сдачи в аренду.
Если бы у вас не было страховки, вам пришлось бы платить за ремонт имущества из своего кармана, что могут себе позволить немногие.
Вот почему важно вооружиться страховым полисом, предназначенным для арендодателей. Страхование арендодателя сочетает в себе страхование имущества и ответственности. При страховании имущества жилище, другие части имущества, такие как забор, и любое личное имущество застрахованы от утраты или повреждения. Часть ответственности защищает вас от убытков, понесенных из-за медицинских счетов или судебных издержек, если вы будете признаны ответственными за травмы, полученные другими людьми на вашей территории.
Получите необходимые разрешения
Многие муниципалитеты требуют разрешения на сдачу жилой недвижимости в аренду. Требования к разрешениям, как правило, различаются в зависимости от муниципалитета, поэтому рекомендуется обратиться в мэрию, чтобы узнать, действительно ли они вам нужны.
Цель разрешения ориентирована на безопасность.
Часто инспектор из местного органа власти проверяет дом на наличие различных угроз безопасности, включая электричество, отопление, адекватные выходы из дома и другие проблемы со здоровьем и безопасностью. Инспектор предоставляет вам отчет и информирует о любых изменениях, модификациях или ремонте, необходимых для приведения объекта в соответствие. Эти разрешения не дорогие, но необходимы для преобразования вашего дома в сдаваемую в аренду недвижимость.
Ремонт и модернизация
Возможно, вам потребуется отремонтировать и/или модернизировать вашу недвижимость — так же, как если бы вы ее продавали, чтобы сделать ее более востребованной и привлекательной для будущих арендаторов. Самый простой и дешевый способ — убедиться, что он чистый и свежепокрашенный. Все, что выглядит сильно устаревшим, должно быть заменено, при условии, что стоимость не является диковинной. Например, вы можете решить заменить ручки и ручки на кухонных шкафах или смесители в ванных комнатах и на кухне.
Помните, что вы должны включить стоимость обновлений в свои арендные ставки, поэтому не переусердствуйте.
10 лучших характеристик доходной арендной собственности
Сколько вы будете брать?
Перед тем, как перечислить аренду, рекомендуется сесть и подсчитать некоторые цифры. Составьте список всех расходов, связанных с домом, — ваш платеж по ипотеке (если он у вас есть), налоги на имущество, коммунальные услуги и любые деньги, которые вы потратили на ремонт. Не забудьте добавить в свои сметы любые расходы на техническое обслуживание, ремонт и другие расходы, которые вам нужно будет произвести, пока у вас есть арендатор. Затем выясните, сколько вы хотели бы видеть в качестве ежемесячной прибыли. Как только вы получите арендную ставку, проверьте другие варианты аренды в этом районе, чтобы найти дом, максимально близкий к вашему. Это дает вам представление о том, насколько конкурентоспособной будет ваша ставка по сравнению с другими арендодателями вокруг вас.
Изучите закон, прежде чем составлять список
Прежде чем искать арендаторов, убедитесь, что вы понимаете законы о справедливом жилье.
Эти законы появились как способ запретить дискриминацию арендаторов по признаку пола и расы. Но они уже не те, что были раньше. На самом деле они постоянно меняются и усложняются. Эти законы расскажут вам, как вы можете рекламировать свою собственность, и помогут вам в выполнении ваших обязанностей в качестве арендодателя.
Но как насчет форм? Вы можете загрузить необходимые документы онлайн, включая заявления, формы согласия и договоры аренды. Возможно, вам придется заручиться помощью опытного юриста, если вы планируете составить собственный пакет документов.
Определить хорошего потенциального арендатора может быть сложной задачей. Даже если вам по закону разрешено судить о них на основе вашей интуиции, опытные арендодатели скажут вам, что идеальных арендаторов не бывает и что интуиция часто бывает ошибочной. Но обязательно попросите рекомендации — и свяжитесь с ними — и получите проверку кредитоспособности любых заявителей.
Относитесь к арендованному имуществу так же, как к обычному бизнесу: соблюдайте закон, ведите все записи, предотвращайте проблемы до их возникновения и защищайте себя от ответственности.
Группа по управлению недвижимостью
Если ваша сдаваемая в аренду недвижимость находится далеко от того места, где вы живете, или если вы не хотите головной боли, связанной с повседневными задачами арендодателя, подумайте о том, чтобы нанять компанию по управлению недвижимостью, которая поможет вам. Управляющий недвижимостью занимается оформлением документов, занимается ремонтом, собирает арендную плату и общается с арендаторами. Компании часто берут за эту услугу в среднем 10% от арендной платы.
Компании по управлению недвижимостью также помогут вам с любыми юридическими процедурами, связанными с процессом выселения. Выселение жильца – это юридический процесс, который требует много времени и ресурсов. Хотя арендодатели не могут контролировать поведение своих арендаторов, всегда полезно избегать выселения из-за связанных с этим времени и затрат, не говоря уже о возможности повреждения имущества недовольными арендаторами.
Как проверить арендаторов?
Способ проверки арендаторов во многом зависит от вас.
Большинству арендодателей требуется кредитный рейтинг выше определенного порога, чистая проверка биографических данных, по крайней мере одна рекомендация от бывшего арендодателя и доход на определенную сумму выше арендной платы — обычно в два-три раза больше месячной арендной платы. Каким бы ни был ваш процесс проверки, убедитесь, что вы применяете его одинаково ко всем арендаторам, чтобы избежать непреднамеренной или преднамеренной дискриминации.
Могу ли я запретить аренду домашних животных?
Это может зависеть от ваших местных законов и того, как они применяются. Вы не можете запретить служебных животных, и во многих муниципалитетах вы не можете запретить животных для эмоциональной поддержки или даже определенные породы собак.
Должен ли я переделывать свой дом, чтобы сдавать его внаем?
Это зависит от текущего состояния вашего дома и суммы, которую вы хотите взимать за аренду. Аренда часто делится на объекты класса A, B, C и D. Недвижимость класса А отличается новейшей отделкой и лучшими удобствами, а арендная плата здесь самая высокая.
Если вы хотите увеличить арендную плату, реконструкция для повышения вашей собственности до уровня класса А может позволить вам это сделать.
Должен ли я принять Раздел 8?
В зависимости от вашего муниципалитета вы не можете по закону отказаться от получения жилищных талонов. Сдача в аренду жильцам по Разделу 8 может помочь семьям, живущим в бедности, получить стабильное жилье, а также помочь вам быстро сдать недвижимость в аренду с надежным ежемесячным платежом. У Раздела 8 могут быть недостатки, в том числе строгие стандарты собственности и трудности с выселением за нарушение условий аренды, поэтому обязательно изучите вопрос, прежде чем принять решение.
Практический результат
Нетрудно найти страшные истории о арендодателях, которых беспокоит больше головной боли, чем прибыли. Прежде чем вы решите, что аренда вашего дома является лучшим решением, выделите достаточно времени, чтобы поговорить с другими арендодателями и провести подробный анализ связанных с этим затрат.