Хочу сдать в аренду нежилое помещение: Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду

Содержание

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду

Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес

Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС

Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

Налоги

adv.rbc.ru

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Штрафы

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Проверки

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Сash is the king

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

О налогах, проверках, штрафах в нежилых помещениях

Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес.

Налоги

Штрафы

Проверки

Сash is the king

Автор: Вера Лунькова

Источник: realty.rbc.ru

Как арендовать свой дом в 2022 году: Полное руководство

1Существует множество причин, по которым вы можете захотеть сдать дом в аренду. Может быть, вы унаследовали дом и не планируете в нем жить. Возможно, вы переезжаете в большой дом и хотите создать для себя пассивный источник дохода. Какими бы ни были ваши причины, важно знать, как сдать свой дом в аренду, прежде чем прыгать с головой. От подготовки вашего дома для арендаторов до ознакомления с законами об аренде, вам предстоит многому научиться, прежде чем вы сможете перейти от домовладельца к арендодателю. Вот краткое и простое руководство о том, как сдать свой дом в аренду.

Подготовка вашего дома к проживанию

Это может показаться очевидным, но прежде чем вы сможете выставить свой дом на одну семью на продажу, вы должны потратить некоторое время, чтобы немного привести его в порядок и убедиться, что он готов к приему новых жителей. Этот шаг в процессе подготовки не только гарантирует, что ваш дом соответствует нормам, но также поможет вам привлечь арендаторов. Кроме того, когда ваш дом выглядит обновленным и обновленным, вы можете поднять арендную плату и получить более высокую прибыль.

Строительные нормы и правила безопасности/общее соответствие

Прежде чем приступать к косметическим изменениям или обновлениям, вы должны убедиться, что ваш дом соответствует нормам и безопасен. Как государственные, так и местные органы власти имеют набор строительных норм и правил. Эти кодексы устанавливают минимальные стандарты безопасности для жилищных условий и являются обязательными для соблюдения арендодателями. В зависимости от того, где находится ваша недвижимость, эти правила могут охватывать техническое обслуживание, санитарию, электроснабжение, вентиляцию и пожарную безопасность. Изучите свои местные и государственные правила и внесите необходимые обновления.

После этого самый простой способ убедиться, что ваш дом соответствует нормам, — это запланировать проверку в местном строительном отделе. Некоторые отделы предлагают бесплатную инспекционную услугу, в то время как другие могут взимать небольшую плату. Если вы пропустите этот шаг, убедитесь, что ваша недвижимость готова к сдаче в аренду и соответствует кодексу. Так что убедитесь, что у вас есть профессиональная прогулка по дому и дать вам свою печать одобрения.

Ремонт и модернизация

После того, как вы убедились, что ваш дом соответствует нормам, вы можете приступить к ремонту и модернизации. Пандемия изменила то, как люди живут в своих домах. Многие офисные работники перешли на работу из дома на постоянной основе. Подумайте о том, чтобы превратить свободную спальню в функциональное офисное помещение, установив стеллажи или письменный уголок, чтобы привлечь арендаторов. Если у вас есть доступ к оптоволоконному интернету в вашем районе, рассмотрите возможность его установки. Быстрый интернет оказался жизненно важным для домашних работников.

Есть также несколько простых косметических изменений, которые вы можете сделать без больших затрат. Модернизируйте свои ванные комнаты, поставив новые туалетные столики и обновив светильники. Добавьте свежий слой краски в гостиную и спальню. Если в доме есть ковер, почистите его. Если у вас паркетные полы, подумайте о том, чтобы обновить их поверхность. С помощью всего нескольких обновлений и обновлений вы можете сделать свой дом привлекательным для будущих жильцов.

Ландшафтный дизайн

Знаете, как говорят: у вас есть только один шанс произвести первое впечатление. Когда ваши будущие потенциальные жильцы придут посетить ваш дом на одну семью, вы захотите, чтобы они были впечатлены в тот момент, когда ступили на вашу землю. Мойте тротуары и ворота, чтобы повысить привлекательность дома. Вы также должны подумать о том, чтобы оживить территорию снаружи, посадив цветы и кустарники, удалив сорняки и пни, обрезав деревья и подстригая газон.

Проведение маркетинговых исследований и определение условий аренды

Когда ваш дом будет готов для проживания, вы можете начать процесс аренды. Но перед этим вам необходимо провести некоторое исследование рынка и определить, как вы должны устанавливать цены на аренду. Во-первых, вы должны оценить различные районы в вашем районе. Определите, как ваш район сравнивается. Например, ваш дом находится рядом с хорошей начальной школой? Это близко к супермаркетам и паркам? Или это дальше от таких удобств? Это факторы, которые следует учитывать при установлении цен на аренду.

Вы также можете зайти на веб-сайты по аренде и посмотреть, как другие владельцы размещают свою арендуемую недвижимость. Многие арендодатели взимают с арендаторов процент от рыночной стоимости их дома. В этом случае арендная плата обычно составляет от 0,8% до 1,1% от общей стоимости дома. Например, если дом стоит 180 000 долларов, арендная плата будет составлять от 1440 до 1800 долларов в месяц. Если ваш дом особенно удачно расположен по соседству, вы недавно завершили ландшафтный дизайн и внесли некоторые косметические изменения, вы можете рассмотреть возможность взимания арендной платы по более высокому пределу этого диапазона. Однако иногда стоимость недвижимости может расти быстрее, чем цены на аренду. Если вы заметили, что другие владельцы недвижимости в вашем районе не устанавливают арендную плату таким образом, вы можете установить свою арендную ставку, сравнив свой дом с другой местной недвижимостью и таким образом определив справедливую цену.

Начало процесса сдачи в аренду

Процесс сдачи в аренду включает все этапы сдачи дома в аренду. От начала до конца вам нужно будет выполнить множество шагов, прежде чем ваш дом будет успешно сдан в аренду. Однако первым шагом является поиск потенциальных арендаторов.

Поиск арендаторов

Прошли те времена, когда все, что вам нужно было сделать, чтобы найти арендаторов, это поставить знак во дворе. Сегодня вам, вероятно, придется искать жителей, разместив свою недвижимость на веб-сайте с объявлениями об аренде. Многие веб-сайты предлагают бесплатные услуги листинга, хотя вы можете обнаружить, что платные публикации работают немного лучше. Согласно Buildium, Facebook Marketplace, Rentals.com и Zillow — хорошие варианты для рассмотрения. Вы можете захотеть разместить свою недвижимость на различных веб-сайтах, чтобы убедиться, что у вас есть хороший выбор претендентов для сортировки. Определив, какой сайт лучше всего подходит для ваших нужд, вы можете приступить к настройке показов вашего дома.

Подготовка дома к показам

Когда вы готовите свой дом к показам, подумайте об этом так: приезжает компания. Очистите свой дом сверху донизу. Пропылесосьте, пропылесосьте, протрите полы, протрите приборы. Далее следует обустроить свой дом. Хотя вы, безусловно, можете показать дом без мебели, вы хотите, чтобы потенциальные жильцы могли представить себя живущими в вашем доме. Самый простой способ сделать это — помочь им визуализировать, как выглядит дом с мебелью и стилем. Наконец, вы хотите, чтобы дом казался гостеприимным. Вы можете использовать старый прием риэлторов, выпекая печенье в духовке непосредственно перед показом. Кроме того, вы можете просто держать дом хорошо освещенным и установить термостат на комфортную температуру 70 градусов.

Самое главное, используйте показ своего дома как возможность познакомиться с кандидатами поближе. Ведите учет тех, кого вы посетили во время аренды на одну семью, и следите за красными флажками (например, спрашивайте о постоянных гостях или субарендаторах на этом раннем этапе процесса). Вы хотите убедиться, что не тратите свое время впустую, принимая заявки от потенциальных жителей, которые, как вы инстинктивно понимаете, не подходят.

Сортировка приложений

После серии успешных показов у вас будет стопка приложений на выбор. Простые правила вежливости и Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении диктуют, что вы обязаны относиться ко всем потенциальным жильцам одинаково. Но есть факторы, которые сделают одних кандидатов более перспективными, чем других.

Финансовая информация

Во-первых, вам нужен финансово ответственный арендатор с хорошей кредитной историей. Вы должны провести проверку кредитоспособности ваших заявителей и убедиться, что у них относительно хороший кредитный рейтинг. В их кредитном отчете вы также сможете увидеть соотношение их доходов и долга. Если их ежемесячные платежи по долгам слишком высоки, даже если у них высокий доход и хорошая кредитная история, вы не сможете рассчитывать на то, что они будут своевременно платить арендную плату. Далее вам нужно будет собрать справку о доходах. Это может включать копии их платежных квитанций.

Криминальное прошлое

После проверки кредитоспособности и дохода вы должны выполнить проверку криминального прошлого. (В некоторых штатах арендодателям запрещено дискриминировать арендаторов, судимых по уголовным делам. Обязательно ознакомьтесь с местными законами об арендаторах и арендодателях.) развитие вашей аренды. Однако сначала вам следует ознакомиться с местными, государственными и национальными законами о арендодателях и арендаторах. Законы о арендодателях и арендаторах существуют для защиты как арендаторов, так и арендодателей. Эти законы диктуют способы взаимодействия арендодателей и арендаторов, какие права имеют обе стороны и что обе стороны обязаны делать. Например, каждый арендодатель имеет право взимать залог. Однако то, как арендодатели держат эти деньги, зависит от законов штата и местных законов. Например, в штате Канзас арендодатель должен хранить гарантийные депозиты арендаторов на банковском счете, отдельном от счета, на который они вносят арендную плату. Этот счет не должен приносить проценты. Между тем, в штате Массачусетс гарантийный депозит арендатора должен быть помещен на процентный счет, и арендодатель по закону обязан выплачивать арендатору любые ежегодные проценты, заработанные на гарантийном депозите. Перед составлением договора об аренде вам необходимо знать все тонкости всех уникальных законов об аренде вашего штата, а также всех национальных законов.

Разработка условий аренды

Договор аренды или договора аренды устанавливает ожидания для ваших арендаторов и информирует их обо всех правилах вашей собственности. Сделайте ваш договор аренды очень подробным, чтобы избежать недоразумений или конфликтов в будущем. Ваша аренда может быть либо арендой с фиксированным сроком (аренда с установленной датой окончания), либо ежемесячной арендой, которая автоматически продлевается до тех пор, пока арендатор или арендодатель не решит расторгнуть договор аренды. Существует множество онлайн-ресурсов, которые помогут вам составить договор аренды, или вы можете нанять адвоката по недвижимости, который поможет вам в этом процессе. Каждая аренда должна включать некоторую основную информацию, включая:

Имя и контактная информация арендодателя
Адрес дома
Все имена жильцов и контактная информация
Список бытовой техники в доме
Все коммунальные услуги и услуги, предоставляемые домовладельцем
Все коммунальные услуги и услуги арендатор должен заплатить за
Обстоятельства, при которых арендатор или арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды
Сумма арендной платы, срок оплаты и способ оплаты
Информация о парковке арендатора

Разрешения в договоре аренды

В договоре аренды также должны быть указаны любые специальные разрешения и услуги. Например, вам нужно будет подробно указать, планируете ли вы разрешать арендаторам держать домашних животных на территории. Если вы планируете разрешить проживание с домашними животными, вам нужно будет включить раздел о депозитах и аренде домашних животных.

Страхование арендаторов

В качестве меры предосторожности вам также следует требовать (или, по крайней мере, поощрять) наличие страховки у всех арендаторов. Вы должны указать эту информацию в договоре аренды. Страхование арендаторов покрывает кражу или повреждение личного имущества ваших жильцов. Кроме того, страхование арендаторов включает страхование ответственности. Если к ним придут посетители и кто-то пострадает, ваш арендатор будет застрахован на случай, если ему предъявят иск о возмещении ущерба. Но, самое главное для вас, страховка вашего арендатора оплатит его временное переселение, если ваш дом станет непригодным для проживания из-за стихийного бедствия или других катастроф. В то время как вы можете сосредоточиться на ремонте своего дома, вашему жильцу будет где жить, и ему не придется расторгать договор аренды вместе с вами. В конечном итоге это избавит вас от головной боли, связанной с поиском нового арендатора 9.0091 и вы не потеряете деньги, так как ваше имущество будет пустовать во время ремонта.

Еще один вариант для рассмотрения: наем местного управляющего недвижимостью

Хотя вполне возможно управлять процессом аренды, содержанием и управлением арендованным домом, вы можете подумать о найме местного управляющего недвижимостью, который поможет вам. В то время как вам нужно будет изучить все особенности управления арендованной недвижимостью с нуля, управляющий недвижимостью уже будет обладать знаниями и опытом, чтобы быстро превратить вашу частную резиденцию в прибыльную арендуемую недвижимость. Управляющий недвижимостью может взять на себя столько или меньше ваших обязанностей, как вы пожелаете. Если превращение вашей сдаваемой в аренду недвижимости в действительно пассивный источник дохода звучит привлекательно, найм профессионального управляющего недвижимостью может быть вариантом, который стоит рассмотреть.

Решение о сдаче дома в аренду может быть в равной степени захватывающим и ошеломляющим. Но, имея в виду эти советы, вы должны быть готовы начать свою карьеру в качестве владельца сдаваемой в аренду недвижимости в кратчайшие сроки.

И если вы заинтересованы в найме управляющей компании для помощи в аренде и управлении вашим домом, вы можете начать здесь.

Как сдать дом в аренду: полное руководство

Рэмси Солюшнс

Подумываете стать арендодателем? Сдача дома в аренду может стать отличным способом пополнить свой бюджет, независимо от того, есть ли у вас целый дом или свободная комната.

Возможно, вы думаете о сдаче своего дома в аренду, потому что вам нужна помощь с ипотекой. Может быть, вы только что унаследовали дом своих родителей, но не планируете переезжать в него. Независимо от того, что привело вас сюда, вы задаетесь вопросом, как арендовать дом, и у нас есть ответы для вас.

Как арендовать дом в 9Шаги

1. Решите, имеет ли смысл арендовать

2. Определите свой бюджет

3. Изучите варианты аренды в вашем районе

4. Поговорите со своим страховым агентом

5. Составьте план управления недвижимостью

6. Составьте договор об аренде

7. Найдите и просмотрите потенциальных арендаторов

8. Выберите арендатора

9. Задокументируйте сдаваемое в аренду помещение

Шаг 1. Решите, имеет ли смысл арендовать

Прежде чем приступить к обувь домовладельца, вы должны убедиться, что эта обувь подходит. Это означает, что нужно хорошенько и внимательно взглянуть на свою ситуацию и убедиться, что это разумный шаг для вас.

Защитите свой дом и свой бюджет с помощью правильного покрытия!

Если вы думаете об инвестировании в сдаваемое в аренду имущество, вам следует заплатить за дом наличными. Если вы не в состоянии заплатить 100%, не покупайте дом. Это так просто. Не рассчитывайте на арендную плату от соседа по комнате или арендаторов для покрытия ипотеки. Подождите, пока у вас не будет денег, чтобы купить весь дом самостоятельно, , затем купите дом.

Что делать, если вы уже купили слишком много дома и не можете самостоятельно оплатить ипотечный кредит? Продать это.

С другой стороны, если у вас есть свободная комната, апартаменты свекрови или оплаченный дом, вы можете начать планировать, как лучше всего сдать свой дом в аренду.

Давайте подробнее рассмотрим три распространенные ситуации. . .

Ситуация 1. Сдача в аренду свободной комнаты

Возможно, вы подумываете о том, чтобы найти соседа по комнате, который поможет с ежемесячными платежами по ипотеке или досрочно погасит ипотеку. Прежде чем вы согласитесь делить свой дом, вы должны честно признаться в своей терпимости к жизни с другими людьми и в том, будут ли дополнительные деньги стоить хлопот.

Плюсы:

У вас будет больше денег. По данным Experian, средний ипотечный долг по стране составляет 208 185 долларов США, что примерно на 11% больше, чем за последнее десятилетие. ¹ Если у домовладельца есть средний ипотечный долг — с понижением на 20% при 15-летней фиксированной ставке 3,66% — платеж по кредиту составит около 1465 долларов в месяц. Сосед по комнате, который скидывается пополам, может снизить платеж примерно до 732 долларов! Сколько вы могли бы сэкономить с соседом по комнате? Воспользуйтесь нашим ипотечным калькулятором, чтобы узнать.
Сосед по комнате отлично подходит для того, чтобы разделить счета. От коммунальных услуг и интернета до продуктов питания и предметов домашнего обихода, наличие соседа по комнате означает, что вы можете разделить больше счетов пополам, вместо того, чтобы платить полностью. Это означает, что у вас будет на больше денег.
Сосед по комнате может избавить от скуки в пятницу вечером. Это не финансовая победа, но это определенно очки, если вы подружитесь.

Минусы:

Сбор арендной платы может быть трудным или неудобным. Вам необходимо установить жесткие ограничения на то, как и когда будет выплачиваться арендная плата. (Мы более подробно расскажем о том, как этого избежать, на шаге 6).
Всегда есть вероятность того, что сосед по комнате окажется плохим. Жить с человеком, с которым вы не ладите, было бы ужасно.
Владеть домом, который кто-то делит с вами, может быть непросто. Если ваш сосед по комнате не разделяет ваших стандартов чистоты, вы можете обидеться. Возможно, вы захотите рассмотреть таблицу домашних дел или включить стандарты чистоты в договор аренды.

Ситуация № 2: Аренда дома, который не продается

Возможно, вам пришлось переехать из-за работы, семьи или других обстоятельств, не зависящих от вас. Возможно, ваш дом находится на рынке дольше, чем вы ожидали, и вы начинаете задаваться вопросом, лучше ли сдать его в аренду, чем продать.

Плюсы:

Это может означать больше денег в банке. Поскольку дом уже оплачен, сбор арендной платы является приятным бонусом.
Это может означать меньше стресса. Вам не нужно ждать подходящего предложения или беспокоиться о том, чтобы согласиться на меньшее.
Существует потенциал для большей справедливости. Если вы сможете сдавать свой дом в аренду на несколько лет, вы увеличите свой капитал по мере роста стоимости дома. Чем больше у вас акций, тем выше ваша прибыль, когда вы решите продать свой дом.

Минусы:

В ту минуту, когда вы сдаете свой дом в аренду, он становится инвестиционной собственностью. Существуют правила штата относительно того, какая страховка вам нужна и что должно быть включено в договоры аренды. Кроме того, теперь вы арендодатель, а это большое обязательство.
Вы рискуете, что арендаторы разгромят это место. Стать домовладельцем, живущим на расстоянии, сопряжено с трудностями. Скорее всего, вам придется инвестировать в управляющего недвижимостью, чтобы проверить дом для вас и убедиться, что правила соблюдаются.
Вы задержите продажу своего дома. Если вы намерены продать дом, сдача дома в аренду будет мешать достижению вашей цели.

Ситуация №3: Аренда унаследованного дома

Потерять родителя нелегко. Последнее, что вы хотите сделать, это принять неправильное решение о том, что делать с домом, который они вам оставили. В конце концов, дома связаны с воспоминаниями и эмоциональными связями. Если мысль о продаже родительского дома слишком велика, можно сдать его в аренду.

Но сначала вам нужно понять многие налоговые последствия, связанные с унаследованным имуществом, такие как налоги на наследство, налоги на прирост капитала и налоги на имущество. Ситуация у всех разная, поэтому разумно проконсультироваться со специалистом по налогам , чтобы понять свои обязательства.

Плюсы:

Вы можете сохранить дом, который будет напоминать вам о ваших родителях. Немного проще позволить другим людям жить в доме ваших родителей, если вы все еще отвечаете за это место.
Дом может быть дополнительным доходом. Постоянная ежемесячная проверка арендной платы была бы отличным способом накопить сбережения, погасить долг или инвестировать для выхода на пенсию.
Вы можете окунуться в инвестиции в недвижимость. Вы узнаете, что значит быть домовладельцем, и поймете, нравится ли это вам.

Минусы:

Принятие решения о том, кто будет обслуживать имущество, может быть трудным. Вы наймете управляющего недвижимостью или сами будете обслуживать недвижимость? Если ваше наследство разделено между братьями и сестрами, вам нужно определиться с ролями и обязанностями.
Есть налоги (и еще налоги). Опять же, проконсультируйтесь со специалистом по налогам, чтобы понять свои налоговые обязательства в зависимости от вашей конкретной ситуации.
Текущий уход и техническое обслуживание может быть рутиной. Быть арендодателем — это большое обязательство. Если что-то в доме нужно починить, это ваша ответственность.

Шаг 2. Определите свой бюджет

Если вы взвесили все «за» и «против», и чаша весов склоняется в сторону сдачи вашего дома в аренду, пришло время составить финансовый план, или бюджет.

Скорее всего, вы не захотите сдавать свой дом в аренду просто для развлечения. Вы хотите зарабатывать деньги! Но, как мы уже говорили, быть арендодателем — это тяжелая работа, и есть расходы, которые вам нужно будет запланировать, прежде чем вы сможете получить прибыль.

Вот некоторые вещи, которые вам необходимо включить в свой бюджет расходов на жилье:

Ипотека. Даже если вы планируете, чтобы арендаторы покрывали ежемесячные платежи по ипотеке за счет арендной платы, вам все равно необходимо включить эту сумму в свой бюджет на недвижимость. Могут быть месяцы между арендаторами, когда вы будете нести ответственность за счет. И не забывайте о процентах!
Налоги на имущество. Некоторые ипотечные компании включают налог на недвижимость в ежемесячный платеж, но это не всегда так.
Страхование. Страхование домовладельцев является обязательным, но ваше местоположение будет определять, нужны ли вам другие виды страхования, такие как страхование от наводнения или землетрясения.
Ремонт и техническое обслуживание. Если вы думаете, что ваши жильцы никогда не позвонят вам, чтобы что-то починить, вы живете в стране грез. Отложите резервный фонд на случай поломки посудомоечной машины или прорыва водопроводной трубы.
Модернизация и очистка. Это особенно важно в перерывах между арендаторами. Отложите немного денег на модернизацию дома и генеральную уборку — внутри и снаружи. Ожидайте платить за эти вещи, по крайней мере, каждые несколько лет.
Желаемая арендная плата. В идеальном мире арендная плата, которую вы взимаете, будет выше, чем все ваши расходы, поэтому вы сможете получать прибыль. Но мир не идеален, и вы не можете просто выбрать число и следовать ему. Посмотрите на дома или комнаты аналогичного размера, сдаваемые в аренду в вашем районе, чтобы понять, что разумно. Если вам нужно больше арендной платы, посмотрите, какие удобства или «бесплатные услуги» вы можете предложить потенциальным арендаторам, чтобы ваше помещение выглядело более привлекательным.

Шаг 3. Изучите варианты аренды в вашем районе

Неважно, свободная это комната, квартира в гараже или целый дом — если вы взимаете арендную плату за принадлежащее вам имущество, вы являетесь арендодателем. И в этой работе есть нечто большее, чем просто прикарманивание арендной платы.

Прежде чем вы даже подумаете о размещении своего жилья в Интернете, вам нужно освежить в памяти законы об аренде жилья. В каждом штате действуют разные правила в отношении того, что нужно включать в объявление, как взимать залог, какие условия требуются в договоре аренды. . . вы поняли идею.

Существуют также федеральные законы о безопасности жилья и борьбе с дискриминацией, которым вы должны следовать. Игнорирование законов может привести к судебному иску, поэтому будьте умнее и изучите свои вещи, прежде чем сдавать свой дом в аренду.

Шаг 4. Поговорите со своим страховым агентом

Это может показаться простым делом, но держите своего страхового агента в курсе ваших планов аренды. Даже если вы просто планируете сдать комнату в своем уже застрахованном доме, вам может потребоваться увеличить страховое покрытие вашей ответственности или потребовать, чтобы ваш новый сосед по комнате получил страховку арендной платы.

Наличие надежного независимого страхового агента облегчит успешную сдачу вашего дома в аренду. Наши одобренные местные поставщики услуг (ELP) знают страховой рынок вдоль и поперек и помогут вам получить необходимое страховое покрытие по отличной цене. Найдите своего независимого страхового агента.

Шаг 5.

Составьте план управления недвижимостью

Протекает труба. Арендатор теряет ключ и запирается в доме в 2 часа ночи. Дверь срывается с петель. Мышь бегает по кладовой. Кому жильцы будут звонить, когда такое случится? Вы, если только у вас нет плана.

Может быть, вы хотите быть первым звонком. Но если вы управляете недвижимостью за городом, вы, вероятно, захотите, чтобы кто-то другой был первой линией защиты между вашим арендатором и этой надоедливой мышью. Если вы находитесь в ситуации, когда вы не можете легко добраться до дома, вы можете нанять управляющего недвижимостью, чтобы он отвечал на звонки и при необходимости проверял вашу аренду. Но имейте в виду, что наем управляющего недвижимостью может быть дорогостоящим и сведет к минимуму вашу прибыль. Взвесьте преимущества и посмотрите, подходит ли это вам.

Если вы снимаете комнату в своем доме или вас устраивает должность управляющего недвижимостью, все равно неплохо составить список надежных специалистов, которым можно звонить в таких случаях — сантехников, дезинсекторов, разнорабочих и т. д. . Обратитесь к ним и наладьте отношения, прежде чем у вас появятся арендаторы. Скорее всего, вам понадобится один из них в какой-то момент. Если только вы не являетесь экспертом в области сантехники, плотницких работ и борьбы с вредителями. Если это так, запишите все вышеперечисленное и переходите к шагу 6!

Шаг 6: Запишите договор аренды

Быстрый поиск в Интернете по запросу «аренда аренды» выдаст миллионы бесплатных шаблонов, которые вы сможете использовать для составления договора. Глядя на примеры, полезно решить, что вы будете и не будете упускать из виду как домовладелец.

Например, могут ли ваши жильцы иметь домашних животных? Могут ли они просверлить отверстия в потолке для вешалок для растений? Могут ли они оставить гостей на длительное время? Могут ли они досрочно расторгнуть договор аренды, не доплачивая?

Бесплатные шаблоны могут быть полезны, но это только начало. Вам нужно будет пересмотреть все правила, которые вы узнали на шаге 3, и убедиться, что ваш договор аренды включает все необходимые формулировки, соответствующие законам штата и федеральным законам. В договоре аренды также должен быть указан адрес объекта, список всех, кто будет проживать в нем, когда начинается и заканчивается договор, а также стоимость аренды и залога.

Наконец, здесь важно привлечь юриста. Аренда является юридическим договором и может иметь правовые последствия. И нужно знать, как сдать дом в аренду законным путем.

Шаг 7. Поиск и проверка потенциальных арендаторов

После того, как ваш юрист утвердит ваш договор об аренде, остается только найти человека, который подпишет пунктирные линии. К сожалению, это часто может быть самой сложной частью.

Поиск арендаторов

Точно так же, как у вас есть план управления недвижимостью (см. Шаг 5), вам понадобится план маркетинга недвижимости. Нет, это не означает, что вам нужно нанять какую-нибудь модную рекламную или риелторскую компанию. Но вам нужно спланировать, как рассказать о своем доме и как сделать его привлекательным для потенциальных арендаторов. Вы собираетесь разместить его на Zillow или Craigslist? Или вы собираетесь нанять управляющего недвижимостью или агента по недвижимости, чтобы он позаботился о поиске арендаторов для вас? Просто помните, они не будут работать бесплатно — вам придется заложить их в бюджет.

Вопрос в том, как привлечь качественных арендаторов? Опубликовать качественный листинг! Ваш список аренды должен включать высококачественные фотографии и хорошо написанное описание всего, что может предложить ваше жилье, и чего нет. Если в вашей собственности не допускается размещение с домашними животными, укажите это. Если на территории запрещено курение, укажите это. В противном случае вы потратите свое время на проверку претендентов, которые не согласятся с правилами вашей аренды.

В вашем объявлении также должна быть четкая контактная информация, чтобы потенциальные арендаторы могли организовать показы и задать любые вопросы. Если вы управляете процессом самостоятельно, выделите время в своем расписании, чтобы отвечать на эти телефонные звонки и электронные письма и проводить экскурсии.

Проверка арендаторов

Рекомендуется иметь под рукой онлайн-заявки и договоры аренды, как только вы выставите свою недвижимость на продажу. Таким образом, вы можете начать процесс проверки, как только у вас появится заинтересованный арендатор. Большинство арендодателей взимают плату за подачу заявления, чтобы покрыть расходы на проверку биографических данных и другие расходы. Вы также должны попросить юриста просмотреть ваше заявление до того, как кто-либо заполнит его, потому что это юридический документ. В заявке должна быть форма разрешения, которая дает вам доступ к личной информации заявителя, в том числе:

Имя и дата рождения всех жильцов
Номера социального страхования для всех взрослых арендаторов
Каталожные номера
Подтверждение дохода
Контактная информация для экстренных случаев

Нам всем нравится думать о людях только лучшее, но вы должны проверить все это. Позвоните их работодателю. Позвоните их последнему домовладельцу. Проведите проверку биографических данных и убедитесь, что нет ордера на их арест. Вы же не хотите рисковать, принимая мерзавца-квартиросъемщика, который разгромит ваше помещение и не уплатит арендную плату.

Шаг 8. Выберите арендатора

Это не так просто, как выбрать милую пару, которая принесла вам печенье, когда они приехали на экскурсию. Вы должны обрабатывать заявки в порядке очереди, чтобы не нарушать антидискриминационные законы. Если у вас есть выбор из нескольких подходящих кандидатов, рекомендуется еще раз проконсультироваться со своим юристом или агентом по недвижимости для процесса принятия решения.

После того, как вы приняли арендатора, и он принял вашу собственность, пришло время подписать договор аренды. Поздравляем! Вы официально сдали свой дом.

Шаг 9. Задокументируйте сдаваемое в аренду помещение

Не пропускайте шаг 9 — он очень важен. Прежде чем жильцы въедут в ваш дом, вам необходимо задокументировать пространство. Сфотографируйте все. Обратите внимание на любые трещины в стенах или царапины на дереве. Прежде чем ваш арендатор въедет, проведите с ним обход и попросите его задокументировать пространство для себя. Вам обоим нужно договориться о текущем состоянии помещения и записать все, что можно считать поврежденным, даже если оно незначительное.

По закону вы должны вернуть арендатору полную сумму залога. (Примечание: не тратьте его!) Законы некоторых штатов даже требуют, чтобы вы хранили залог арендатора на отдельном банковском счете. ² Единственная причина, по которой вы не вернете залог, — это если вы сможете доказать, что арендатор нанес ущерб помещению. Предварительные фотографии и заметки будут полезны, если арендатор попытается доказать, что ущерб уже был.

Бонусный шаг: не делайте это в одиночку

Суть в следующем: сдать дом в аренду непросто и требует много размышлений. Вот почему разумно сотрудничать с профессионалом, который может помочь вам в этом процессе.

Если вы ищете местного агента по недвижимости, который поможет вам на всех этапах аренды вашего дома, обратитесь к одному из наших одобренных местных поставщиков (ELP). Мы поддерживаем только лучших агентов в вашем регионе, поэтому вы можете быть уверены, что ваш ELP поможет вам определить процесс аренды, который лучше всего подходит для вас и вашего бюджета.

Найдите своего надежного агента уже сегодня.