Хочу сдать в аренду нежилое помещение: Как правильно сдавать в аренду коммерческую недвижимость

Содержание

какие распространенные ошибки договоров аренды?

Contents:
  • Аренда нежилого помещения
  • Возможные проблемы аренды нежилого помещения
  • Проверка договора аренды нежилого помещения
  • Пролонгация или перезаключение договора аренды нежилого помещения
  • Прекращение договора аренды нежилого помещения
  • Распространенные ошибки договоров аренды
  • Субаренда и в чем ее опасность.

Аренда нежилого помещения

Для договора аренды нежилого помещения существенными условиями являются:

  • предмет соглашения;
  • размер арендной платы.

Если стороны, подписывая соглашение, не договорились насчет существенных условий, суд может признать договор недействительным. При этом стороны не могут ссылаться на недействительность соглашения, если своими действиями подтвердили его. Так, арендатор, который принял от арендодателя помещение и внес арендную плату, лишается права утверждать, что соглашение не было достигнуто.

Возможные проблемы аренды нежилого помещения

Чтобы избежать проблем в будущем, лучше перед подписанием соглашения провести проверку договора аренды нежилого помещения. Только квалифицированный юрист сможет указать на слабые стороны и спорные моменты в тексте документа. Однако и сторонам соглашения полезно знать, на что обратить внимание.

Так, предмет договора важно индивидуализировать, то есть описать и определить нежилое помещение, которое сдается в аренду. 

Как индивидуализировать помещение, которое является самостоятельным объектом недвижимости? Нужные сведения вы найдете на сайте Росреестра благодаря сервису справочной информации по объектам недвижимости. На этом же сайте можно заказать выписку из ЕГРН в электронном виде, в которой также будут отражены все необходимые сведения.

Укажите в договоре аренды нежилого помещения: 

  • кадастровый номер; 
  • адрес;
  • площадь в квадратных метрах; 
  • назначение;
  • номер, тип этажа;
  • номер помещения на поэтажном плане.  

Чтобы избежать споров, согласован ли объект, приложите к договору свежую выписку из ЕГРН и технический план помещения. На графической части плана отображается местоположение помещения – такое требование вы найдете в 24 статье Закона о государственной регистрации недвижимости. 

Как индивидуализировать помещение, которое не является самостоятельным объектом недвижимости? Это немного сложнее, поскольку такое имущество не находится на кадастровом учете, и выписку получить невозможно. Для индивидуализации такого помещения укажите в договоре:

  • индивидуальные характеристики здания, в котором находится помещение;
  • индивидуальные характеристики помещения.

Другими словами, опишите его местоположение и укажите площадь. Вы можете составить описание границ помещения в текстовом виде или подготовить графическое изображение (схему, план). Главное, чтобы было понятно, какую часть здания арендодатель передал в пользование арендатору.

Даже если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о части передаваемого в аренду объекта, такое описание, подписанное сторонами, позволит зарегистрировать договор аренды нежилого помещения.  

Проверка договора аренды нежилого помещения

Это трудоемкая процедура, требующая подготовки и глубоких знаний предмета. Профессиональную проверку договора аренды нежилого помещения может проводить только опытный юрист.

Экспертиза проходит в несколько последовательных этапов:

  1. Проверка прав собственности, наличия обременений. Для этого эксперт заказывает выписку из ЕГРН. 
  2. Проверка статуса юридического лица или ИП арендодателя через официальный сервис ФНС России.
  3. Определение, нет ли судебных споров у арендодателя, нет ли у него долгов.
  4. Изучение плана помещения, уточнение метража, сверка с замерами и документами. Проверка расположения стен и помещений на соответствие плану.
  5. Распределение в договоре пожарных рисков, ответственности за оборудование.
  6. Уточнение потенциально спорных пунктов, например, нет ли возможности в одностороннем порядке поднять арендную плату, предоставляются ли арендные каникулы, дается ли согласие на вывеску, есть ли счетчики и так далее.
  7. Проверка пунктов, которые касаются ответственности за содержание придомовой территории, запрета на возмещение неотделимых улучшений.
  8. Уточнение условий платы за односторонний отказ от договора. Если стороны предусмотрели возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке.
  9. Определение, кто будет регистрировать соглашение, возьмет на себя оплату пошлин и посещение МФЦ.

Пролонгация или перезаключение договора аренды нежилого помещения

На практике под перезаключением контракта понимают подписание нового документа с теми же или измененными условиями. Возобновление договора аренды на тот же срок и на тех же условиях имеет место в случае, если по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Пролонгация – это продление срока действия договора аренды нежилого помещения. Она возможна только до истечения первоначального срока его действия: по соглашению сторон или автоматически при наличии соответствующей оговорки в самом документе.

Если договор аренды является договором присоединения, то это происходит путем подписания арендатором проекта соглашения, подготовленного арендодателем. В типовом проекте контракта, остается только согласовать сам предмет договора и прописать размер арендной платы, реквизиты арендатора. Кроме того, некоторые условия будут разными в зависимости от того, подлежит договор государственной регистрации или нет.

В то же время в каждом конкретном случае арендодатель может по согласованию с арендатором изменить те или иные условия типового контракта. Например, если арендатор настаивает на включении в договор неустойки на случай досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. 

В любом случае при составлении проекта договора аренды и на этапе согласования его условий с арендатором юристу арендодателя необходимо проверить три основных вопроса. А именно – соответствует ли текст договора: 

  • законодательству; 
  • уже достигнутым с арендатором договоренностям;
  • оптимальному с точки зрения арендодателя распределению прав и обязанностей между сторонами.

Прекращение договора аренды нежилого помещения

Гражданское законодательство предусматривает следующие права сторон:

  • расторжение договора по соглашению сторон или по требованию одной стороны в судебном порядке; 
  • отказ от договора (его исполнения), если контракт заключен на неопределенный срок, или это право предусмотрено контрактом.

При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора.

Необходимо отметить следующее. Во-первых, типовой договор не содержит специфические условия использования объекта аренды, поскольку целевое назначение арендуемого нежилого помещения может быть разным: от торгового до офисного.

Во-вторых, во многих нормах ГК РФ, регулирующих правоотношения сторон по договору аренды, указано, что положение статьи действует, если иное не предусмотрено договором. То есть законодатель предоставляет сторонам исключительное право при заключении договора установить именно те условия, которыми они по взаимному согласованию в дальнейшем будут руководствоваться. И это обстоятельство необходимо учитывать.

Распространенные ошибки договоров аренды

Первая ошибка – это игнорирование существенных условий контракта. Например, соглашение может подписать неуполномоченное лицо. Или же у одной из сторон нет прав собственности на объект. Серьезной ошибкой будет не указать и срок действия договора, порядок его изменения, продления, расторжения. В тексте должны быть четко обозначены условия оплаты, штрафов и неустойки.

Договор аренды имеет четкие требования, при игнорировании которых его можно признать незаключенным. Подписанный контракт должен соответствовать требованиям закона и делового оборота.

Вторая распространенная ошибка: нет полного описания предмета договора и не указаны его индивидуальные данные. В таком случае невозможно установить предмет аренды, а значит, контракт легко оспорить.

Третья ошибка – отсутствие актов приема-передачи. На практике при отсутствии приема-передачи (возврата) объекта контракт считается действующим (даже если сроки действия договора истекли).

Четвертая ошибка: попытка расторгнуть контракт в одностороннем порядке, если это не предусмотрено самим документом. В соответствии с действующим законодательством, если в договоре аренды не указана возможность одностороннего отказа от исполнения с предварительным письменным уведомлением, то такие договоры расторгаются только в судебном порядке.

Также не следует считать, что, если предусмотрены штрафы за досрочное расторжение договора в виде обеспечительных платежей, с этим ничего нельзя сделать. На самом деле данные штрафы можно оспорить, если вы предварительно за 3 месяца (в зависимости от условий договора) уведомили арендодателя о расторжении договора.

Будет ошибкой не соблюдать претензионный порядок рассмотрения споров. Если данное условие имеется в договоре, то оно обязательно для сторон, заключивших договор. В противном случае суд оставит исковое заявление без рассмотрения.

Также ошибкой будет считать, что обратиться к юристу нужно только после возникновения спора. Если вы обратитесь за консультацией и правовым анализом сделки до ее заключения, то ообезопасите себя от навязанных и невыгодных условий аренды.

Субаренда и в чем ее опасность.

Риск того, что договор субаренды расторгнут досрочно, гораздо выше, чем в случае аренды. Так, условия, при которых субарендатор будет вынужден возвратить полученное имущество, не ограничиваются указанными в законе и в договоре субаренды. Они тесно связаны с основаниями, прописанными в договоре аренды.

Кроме того, субарендатор серьезно зависит от добросовестности первоначального арендатора. Риск негативных последствий в таком случае несет не только субарендатор, вынужденный возвратить полученное имущество, но и арендатор, у которого, в связи с этим может возникнуть обязанность компенсировать убытки партнера по сделке.

Чтобы обеспечить интересы обеих сторон, следует сопоставить основания досрочного расторжения договора субаренды с аналогичными правилами в первоначальном арендном договоре. Если договор субаренды предусматривает тот же или больший перечень оснований, риск того, что субарендатор возвратит имущество без учета данных требований, снижается.

Важным риском договора аренды является то, что прекращение его действия влечет прекращение договора субаренды. Однако у субарендатора возникает право на заключение договора аренды, но фактически это нереализуемо при отказе собственника. Поэтому субарендатор, вкладывающий деньги в помещение, получающий лицензии под определенное помещение, сильно рискует, лучше выбрать прямой договор аренды.

Также необходимо проверить запрет в договоре аренды на заключение договоров субаренды, так как заключение договора вопреки этому запрету влечет его недействительность. Кроме того, необходимо проверить соблюдение условий заключения договора субаренды, так как несоблюдение данных требований может тоже повлечь негативные последствия. 

Кроме того, важно проверить соблюдение порядка заключения договора аренды основному, так как его несоблюдение может повлечь ничтожность, а она, в свою очередь, влечет ничтожность договора субаренды.

Сдать в аренду долевую собственность: документы, налоги



автор ответа,

Вопрос 

Есть помещение в долевой собственности, два физлица, два собственника в равных долях. Один собственник хочет организовать ИП и сдать помещение полностью, второй собственник согласен. Какие документы требуются от второго? Может ли он безвозмездно передать долю? Какие налоговые последствия и обязательства у второго могут быть?

Ответ 

По общему правилу ИП может передать все помещение в аренду несколькими способами: по доверенности от физического лица на долю; по договору аренды с физическим лицом с последующей передачей в субаренду третьему лицу и письменного согласия второго собственника.

Но в данном случае целесообразно заключить трехсторонний договор аренды, по которому два физических лица (ИП и другое физическое лицо) выступают арендодателями, а третье лицо – арендатор.

При этом в договоре нужно предусмотреть порядок оплаты, по которому арендодатель – ИП является получателем арендной платы в полном объеме, а физическое лицо (второй арендодатель) не получает доход от аренды и не возражает против этого. Подписание данного трехстороннего договора будет свидетельствовать о согласии арендодателя – физического лица на сдачу помещения в аренду и исключит в дальнейшем споры между собственниками по арендным платежам.

Налоговые последствия и обязательства у ИП зависят от выбранного им режима налогообложения.

В связи с тем, что физическое лицо доход от аренды не получает, у него не возникает налогооблагаемой базы и обязанность платить налог (НДФЛ) в этом случае он не обязан. Однако налог на имущество (доля права собственности помещения) физическое лицо обязано уплачивать ежегодно в общем порядке.

Обоснование 

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, арендодатель (ИП) может передать в аренду все помещение при наличии правового основания. Таким правовым основанием может быть: доверенность от физического лица на сдачу в аренду его доли (ст. 185 ГК РФ), договор аренды между ИП и собственником второй доли.

В силу императивного характера указанной нормы права следует однозначный вывод о том, что обязательным условием для договора субаренды является наличие согласия арендодателя на передачу имущества в субаренду.

Пунктом 2 ст. 157.1 ГК РФ установлено, что, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

Указанной нормой ГК РФ также не устанавливаются требования к форме согласия на совершение сделки.

Пленум Верховного Суда РФ в абз. 1 п. 55 своего Постановления от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указал, что согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия.

Более того, как отмечено в п. 12 Рекомендаций Научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа от 15.05.2014 N 1/2014, при применении положений ст. 157.1 ГК РФ судам рекомендуется принимать во внимание, что согласие на совершение сделки имеет гражданско-правовую природу и может быть выражено в виде отдельного ненормативного правового акта (постановления, распоряжения, приказа), иного документа (письма органа юридического лица, протокола заседания комиссии и прочего), а также в виде подписания или утверждения подлежащего согласованию договора (путем проставления отметки, штампа, визы «Согласовано»).

Соответственно, арендодатель недвижимого имущества вправе выразить свое согласие на передачу арендованного имущества арендатором в субаренду путем проставления соответствующей подписи непосредственно на тексте договора субаренды.

Однако заключение договора аренды между ИП и физическим лицом и последующим заключением договора субаренды на наш взгляд слишком усложняет процесс, а сдача помещения в аренду на основании доверенности физического лица на вторую долю влечет риск возникновения спора между собственниками по полученному (не полученному) доходу от аренды.

Пунктом 3 ст. 154 ГК РФ предусмотрено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Таким образом, законом не запрещено заключение многостороннего договора.

Более того, по нашему мнению, в данном случае целесообразно заключить трехсторонний договор аренды, по которому два физических лица (ИП и другое физическое лицо) выступают арендодателями, а третье лицо – арендатор.

При этом в договоре нужно предусмотреть порядок оплаты, по которому арендодатель – ИП является получателем арендной платы в полном объеме, а физическое лицо (второй арендодатель) не получает доход от аренды и не возражает против этого. Подписание данного трехстороннего договора будет свидетельствовать о согласии арендодателя – физического лица на сдачу помещения в аренду и исключит в дальнейшем споры между собственниками по арендным платежам.

На вопрос отвечала:

С.А. Токмина,

консультант ИПЦ «Консультант+Аскон»

Как найти свою первую арендуемую недвижимость (и арендовать ее)

 

<стиль> #element1 { фон: #fff; максимальная ширина: 1180 пикселей; margin: 0 auto;} body.layout-0 .key-points > h3 {color:#fff !important;}

 

GET_SUBDOMAINwww.mysmartmove.comloginblog/7-советов-найти-и-арендовать-вашу-первую-арендную-недвижимостьir6JFPOlXoaZeHqDx+NHkWBF1hiz38q5WWCj8IoB7y/l0SblPGL72d40JAtjuRPKon4mL8/QI5DCbT5VYLV+K7yw8 yb1fet00NzMvfwx6rk={«VisitId»:188313176,»SubDomainId»:1,»CampaignId»:0 ,»VisitDate»:»2023-04-28T05:46:25″,»SessionId»:null,»InvalidSubDomain»:false}188313176SUCCESS{«SubDomainId»:1,»CoBrandId»:1,»SubDomainName»:»SmartMove by TransUnion Rental Screening Solutions», «SubDomainLink»: «www. mysmartmove.com», «SubscriberCode»: «12345», «IsRetailSubDomain»: true, «DomainPricingList»: { «Просмотр криминального отчета»: 10.00, «Кредитная рекомендация»: 15.00,»Просмотр кредитного отчета и отчета о выселении»:13.00},»DecryptCode»:null,»GatewayNotificationUrl»:null,»GatewayNotificationMethod»:null,»GoogleAnalyticsTracking»:»UA-2854562-5″,»Code»:null, «Статус»: 1}www.mysmartmove.comfalseSmartMove от TransUnion Rental Screening Solutionshttps://www.mysmartmove.com138.242.157.157true188313176VCmlRKBgDJeZNqidhZpfdmBF1hiz38q5a8KYhjzM7Y6IVpzu7IGfqgxUeppSH cfEon4mL8/QI5B5j+/skF6AZcjnFyYbCHFh0NzMvfwx6rk=

26 октября 2016 г. Андреа Коллац Ресурсы, Арендодатели, Проверка арендаторов

Благодаря ежемесячному доходу от аренды и возможности повышения стоимости недвижимости привлекательность владения арендуемой недвижимостью может заставить вас задуматься о том, чтобы стать арендодателем. С другой стороны, вы, вероятно, знаете о таких проблемах, как неуплата арендной платы, недобросовестные арендаторы и капитальный ремонт имущества. Поэтому, если вы начинающий инвестор в сдаваемую в аренду недвижимость, у вас, вероятно, есть много вопросов о том, как лучше всего начать игру и снизить риск.

Вот семь простых способов найти и арендовать свою первую недвижимость:

1. Изучите информацию

Проходя курсы, читая книги по инвестициям или общаясь с местными агентами по недвижимости, вы можете получить больше информации решения в качестве потенциального владельца недвижимости. Полезно прочитать о том, как оценивать стоимость недвижимости, выбирать правильное местоположение и понимать рыночные условия. В этой статье мы рассмотрим некоторые стратегии успеха, но чем больше вы знаете, тем больше у вас будет уверенности при принятии решений о ваших первых инвестициях в недвижимость.

Также важно исследовать потенциальные места сдачи в аренду, что часто может повлиять на качество ваших арендаторов и, следовательно, на ваш доход. Есть определенные характеристики, которые арендаторы ищут в сдаваемой в аренду недвижимости, поэтому вам следует помнить об этих вещах при покупке.

Имейте в виду, что арендаторы часто ищут недвижимость рядом со своим работодателем, поэтому вам нужно знать, кто является основными работодателями и их близость к недвижимости, которую вы рассматриваете. Ищите факторы, которые важны для арендаторов, такие как безопасность, парковка и пешеходная доступность. Имейте в виду, что качество школы является важным предиктором качества района, что важно для всех жильцов, даже для тех, у кого еще нет детей школьного возраста.

2. Рассчитайте свой денежный поток перед совершением покупки

Чтобы убедиться, что быть арендодателем будет выгодно для вас, вам необходимо заранее учесть все свои расходы. Вы не хотите покупать недвижимость только для того, чтобы потом узнать, что текущая арендная плата в районе ниже, чем ваши ежемесячные расходы на недвижимость. Ипотека будет вашим самым большим обязательством, но нужно помнить о налогах, содержании и других расходах. Постарайтесь получить точную информацию о текущих цифрах по недвижимости, чтобы вы могли провести детальную оценку. Как только у вас будет точный прогноз вашего денежного потока, покупайте только в том случае, если цифры показывают, что вы сможете получать постоянный доход от собственности.

При покупке недвижимости для сдачи в аренду помните о следующих расходах:

  • Ипотека
  • Налоги
  • Техническое обслуживание
  • Коммунальные платежи
  • ТСЖ
  • Страхование

Приведенный выше список поможет вам рассчитать текущие расходы, но не забывайте о первоначальных затратах. Вам может потребоваться некоторое время, чтобы найти хороших арендаторов, и может потребоваться первоначальный ремонт и техническое обслуживание. Поэтому сначала приготовьтесь к отрицательному денежному потоку. Вы хотите убедиться, что у вас есть ресурсы для возмещения ваших затрат. В дополнение к расчету вашего денежного потока, также рекомендуется сделать долгосрочный прогноз, чтобы вы знали, сколько времени вам потребуется, чтобы окупить ваши первоначальные затраты.

3. Финансирование вашей собственности

Еще один способ уменьшить стресс при покупке сдаваемой в аренду недвижимости – выбрать подходящий для вас вариант финансирования. Зная свои варианты финансирования заранее, вы будете лучше подготовлены, когда появится подходящая недвижимость.

Несмотря на то, что текущие процентные ставки низки, в наши дни получить финансирование может быть сложнее. Проведите исследование, чтобы определить, может ли ваша недвижимость быть профинансирована – многие виды собственности, такие как таймшеры, некоторые готовые дома и пансионаты, могут не подходить для кредита. Вы также должны иметь в виду, что необходимо учитывать расходы на закрытие, включая налоги и условное депонирование.

Какой бы маршрут вы ни выбрали, вам нужно заранее поговорить со своими кредиторами и лучше понять их требования. Таким образом, вы не упустите свою возможность, когда идеальная недвижимость станет доступной.

4. Покупайте по правильной цене

После того, как вы сделаете прогноз денежных потоков и изучите требования к кредитам, вы будете знать, сколько вы можете себе позволить, и сможете выбрать недвижимость в вашем ценовом диапазоне. Вот несколько беззаботных способов найти арендуемую недвижимость по правильной цене в нужном районе.

  • Найдите агента по недвижимости, имеющего опыт работы с инвесторами в недвижимость.

Агент по недвижимости может оказаться очень полезным, когда дело доходит до знания того, где можно получить наилучшее соотношение цены и качества и лучших районов для покупки сдаваемой в аренду недвижимости. Поговорите с несколькими агентами, прежде чем выбрать одного, чтобы убедиться, что у них есть опыт работы с инвесторами в недвижимость.

  • Стремитесь платить на 10-20 процентов ниже рыночной стоимости

Платя ниже рыночной стоимости, вы, скорее всего, получите более высокую отдачу от своих инвестиций в будущем. Вам нужно будет заранее провести исследование, чтобы определить районы и недвижимость, которые являются хорошими инвестиционными возможностями.

  • Сравните расценки подрядчиков на ремонт и модернизацию

Недвижимость, стоимость которой ниже рыночной, может нуждаться в ремонте и модернизации, чтобы привести ее в пригодное для сдачи в аренду состояние. Вы должны попытаться собрать три письменные сметы от заслуживающих доверия подрядчиков, чтобы узнать, сколько будет стоить этот ремонт.

5. Установите правильную арендную плату

Правильная арендная плата уменьшит стресс, связанный с тем, что ваша недвижимость может оказаться нерентабельной. Правильная цена аренды должна соответствовать всем ежемесячным расходам, включая ипотеку и страховку, а также учитывать ваш собственный денежный поток.

«Установив правильную арендную плату, вы избавитесь от беспокойства о том, что ваша недвижимость может оказаться нерентабельной».

Нажмите, чтобы твитнуть

Начните свое исследование с просмотра сопоставимых объектов недвижимости в этом районе, чтобы получить хорошее представление о том, сколько вы сможете взимать со своих арендаторов. Перед покупкой недвижимости изучите этот вопрос, чтобы убедиться, что вы сможете получить хорошую отдачу от своих инвестиций.

Проверьте рыночную ставку аренды в районе, который вы рассматриваете, по телефону:

  1. Уточните у управляющих недвижимостью, которые управляют аналогичной недвижимостью
  2. Опрос агентов по недвижимости
  3. Просмотр объявлений об аренде
  4. Использование онлайн-инструментов определения стоимости аренды

В дополнение к изучению местных ставок аренды, вы должны следить за районами с уровнем вакантных площадей, которые значительно выше, чем в среднем по стране (7,4%).

Высокий уровень вакантных площадей может означать, что у вас будут проблемы с привлечением арендаторов, что означает длительные периоды, когда ваша собственность не приносит никакого дохода.

6. Рассмотрите возможность найма управляющего недвижимостью

От проверки арендаторов до технического обслуживания недвижимости может потребоваться много практического участия, чтобы сделать сдаваемое в аренду имущество успешным предприятием. Если у вас нет такого времени или энергии, вы можете обнаружить, что стоит нанять управляющего недвижимостью, чтобы он занимался ежедневными деталями управления арендой.

Большинство управляющих недвижимостью могут продавать вашу аренду, искать и проверять арендаторов, взимать арендную плату и заниматься техническим обслуживанием.

7. Тщательно проверяйте своих арендаторов

Один из наиболее важных способов снизить уровень стресса в качестве арендодателя — привлечь надежных арендаторов, платящих арендную плату. Подписание контракта с новым арендатором на период аренды (обычно на 12 месяцев) — это большое обязательство, и это может быть либо простой и беззаботный опыт, либо решение, о котором вы сожалеете. Вы не хотите постоянно беспокоиться о том, что арендная плата задержится.

«Один из наиболее важных способов снизить уровень стресса в качестве арендодателя — привлечь надежных арендаторов, которые платят арендную плату».

Нажмите, чтобы написать твит

Итак, как вы можете быть уверены, что претендент на аренду будет хорошим арендатором? Проведение тщательной проверки каждого кандидата — это самое важное, что вы можете сделать, чтобы уменьшить стресс и убедиться, что вы получаете надежного арендатора в своей собственности. Проверка арендаторов дает вам больше информации о прошлом вашего заявителя и помогает определить, соответствуют ли они вашим критериям аренды. В дополнение к онлайн-проверке арендаторов обязательно проверьте информацию о трудоустройстве и предыдущих рекомендациях арендодателя.

Отчеты о кредитах, уголовных делах и выселениях помогут вам получить более четкое представление о прошлом вашего заявителя и его вероятности своевременной выплаты. Кроме того, когда вы используете скрининг арендаторов SmartMove, вы получаете ResidentScore на основе кредита, который предсказывает выселения на 8% чаще, чем обычный кредитный рейтинг в нижних диапазонах баллов, где риск наибольший.

Заключение

Поначалу инвестирование в сдаваемое в аренду имущество может показаться непосильным. Однако, если вы проведете исследование и спланируете заранее, вы можете обнаружить, что владение сдаваемой в аренду недвижимостью является отличным источником пассивного дохода. Выполнив несколько простых шагов перед покупкой и арендой инвестиционной недвижимости, вы можете без стресса и получить максимальную отдачу от своих новых инвестиций.

Андреа Коллатц — старший аналитик по маркетингу в TransUnion SmartMove. Она фокусируется на темах, которые расширяют возможности независимых арендодателей с помощью данных, идей и лучших отраслевых практик, которые обычно предназначены только для крупных компаний по управлению недвижимостью. Она также занимается маркетингом и усилиями в социальных сетях, направленными на информирование независимых арендодателей о важности проверки арендаторов.

Как приобрести и создать арендуемую недвижимость

kate_sept2004/Getty Images

Логотип банка

Банкрейт обещание

В Bankrate мы стремимся помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. При этом мы строго придерживаемся
,
этот пост может содержать ссылки на продукты наших партнеров. Вот объяснение для
.

Инвестиционная собственность – это недвижимость, приобретаемая с целью получения прибыли за счет дохода от сдачи в аренду или прибыли от перепродажи. Согласно последним данным переписи населения, чуть более 70 процентов сдаваемой в аренду недвижимости на одну семью принадлежат индивидуальным инвесторам. Если вы хотите сделать решительный шаг и купить инвестиционную недвижимость, вот несколько начальных соображений.

Что следует учитывать при инвестировании в сдаваемое в аренду имущество

Вот несколько соображений, которые следует обдумать, прежде чем серьезно заняться инвестициями или сдачей в аренду имущества.

Местоположение имеет значение

Помните, что легче заглянуть в недвижимость на другом конце города, чем в двух или более часах езды. Конечно, вы всегда можете нанять местного управляющего недвижимостью, чтобы поддерживать дом в идеальном состоянии, но это съест пассивный доход, который вы надеетесь получить.

Также важно рассмотреть местоположение с точки зрения инвестора, что принесет вам наибольшую прибыль. При оценке местоположения часто лучше избегать районов с большим количеством свободных мест и вместо этого искать районы рядом с такими удобствами, как парки и магазины, а также транспорт, говорит Трент Эллингфорд, инвестор и соучредитель Института знаний о недвижимости.

Изучив перспективные районы, свяжитесь с агентом по недвижимости, имеющим опыт работы на местном рынке арендной недвижимости.

«Не пользуйтесь услугами только агента по недвижимости», — говорит Кэти Феттке, генеральный директор Real Wealth Network, ведущая подкастов «The Real Wealth Show» и «Новости недвижимости для инвесторов» и автор книги «Выйдите на пенсию богатым с помощью арендной платы. ” «Лучше всего искать агента, который специализируется на инвестициях в недвижимость. В идеале, ищите кого-то, кто владеет ими поблизости. Часто у управляющих недвижимостью есть брокеры в офисе, чтобы помочь».

Типы недвижимости, сдаваемой в аренду

Тип недвижимости, которую вы покупаете, не менее важен. Три основных типа:

  • Дома на одну семью: Это одноквартирные дома, как правило, либо для долгосрочных арендаторов, либо на краткосрочной основе через такие платформы, как Airbnb или VRBO. Если он подорожает, вы сможете получить дополнительную прибыль в будущем при продаже. В случае с домом на одну семью ваша денежная прибыль будет ниже, чем если бы вы приобрели недвижимость для сдачи в аренду, в которой могут разместиться несколько арендаторов. По сравнению с квартирой, вы также будете нести ответственность за все обслуживание.
  • Кондоминиумы: Кондоминиумы, как правило, более доступны по цене, чем дома на одну семью, и вы можете избежать многих проблем с обслуживанием благодаря наличию ТСЖ. Имейте в виду, однако, что некоторые ассоциации кондоминиумов значительно ограничивают то, что вы можете делать с недвижимостью, в том числе сдавать ее в аренду, и ипотечные кредиторы будут учитывать ежемесячную плату за ТСЖ при определении того, какой размер кредита вам предоставить.
  • Многоквартирные дома: Многоквартирные дома включают дуплексы (две квартиры), триплексы (три квартиры) и недвижимость с четырьмя и более квартирами. Это позволяет вам сдавать в аренду большему количеству арендаторов, получая больший доход, но и стоить больше, чем дом на одну семью или кондоминиум. У вас может быть гораздо больше обязанностей, чем у домовладельца.

«Дома на одну семью пользуются наибольшей популярностью, — говорит Брюс Эйлион, адвокат и риэлтор компании RE/MAX Town and Country в Джорджии. «В некоторых районах есть традиции домов на две-четыре семьи, а в других нет. Многоквартирные дома менее 100 квартир, как правило, принадлежат отдельным владельцам или группам владельцев. Квартиры более 100 квартир, как правило, принадлежат учреждениям и профессиональным инвесторам в недвижимость, а торговые помещения и складские помещения, как правило, привлекают более искушенных инвесторов с более высоким доходом».

Рассмотрите полное финансовое обязательство

Сколько денег у вас есть на руках, чтобы внести первоначальный взнос или, возможно, полностью оплатить дом? Перед покупкой недвижимости рассчитайте примерный возврат инвестиций (ROI). Оцените, какой доход вы получите от собственности и каковы будут ваши расходы. Вычтите ваши расходы из ваших доходов, чтобы найти чистую операционную прибыль. Расходы на аренду имущества обычно включают:

  • Страхование арендованного имущества: Зависит от местоположения; примерно на 25 процентов выше, чем стандартное страхование домовладельцев
  • Налоги на аренду имущества: Варьируется в зависимости от местоположения; По данным ATTOM, в 2021 году средняя цена дома на одну семью по стране составляла 3785 долларов.
  • Коммунальные услуги: Включает электричество, газ, отопление и воду, некоторые из которых могут платить арендаторы, но вы будете на крючке в периоды отсутствия
  • Обслуживание и ремонт дома: Варьируется; По данным Анги, средний показатель по стране составлял 3018 долларов на техническое обслуживание и 2321 доллар на «чрезвычайные расходы» в 2021 году.
  • Расходы на рекламу: Включает комиссию агента по недвижимости, обычно от 5 до 6 процентов от покупной цены недвижимости; или плата за обслуживание сайта аренды жилья для отпуска, обычно от 3 до 5 процентов в зависимости от суммы арендной платы
  • Управление недвижимостью и другие сборы: Включает плату за настройку управления недвижимостью, управление и обслуживание, а также проверку арендаторов, выселение или другие расходы; Управляющие недвижимостью обычно взимают от 6 до 10 процентов арендной платы за текущие услуги, говорит Ailion 9. 0030

  • Сборы ТСЖ (если применимо): В среднем несколько сотен долларов
  • Подоходный налог с аренды: «Подоходный налог должен уплачиваться со всех денег, заработанных на собственности», — говорит Эллингфорд. «Конечно, все думают о ежемесячной арендной плате; однако доход также включает в себя любые другие деньги, которые вы получаете, такие как штрафы за просрочку платежа, плату за домашних животных или даже работу арендатора вместо арендной платы».

Имейте в виду, что, несмотря на то, что вам нужно будет сообщать обо всех доходах от аренды в IRS, вы, как правило, можете вычесть большую часть или все свои расходы, а также амортизацию и проценты по ипотеке. Ознакомьтесь с публикацией IRS 527 или проконсультируйтесь с доверенным специалистом по налогам для получения более подробной информации о вашей ситуации с арендуемой недвижимостью.

Понимание различий между инвестиционной недвижимостью и вторым домом

Второй дом или дом для отдыха во многих отношениях отличается от инвестиционной или сдаваемой в аренду недвижимости, и не только из-за того, как он используется. Во-первых, ваша процентная ставка по ипотеке, вероятно, будет выше для сдаваемой в аренду недвижимости, потому что это не ваше основное место жительства, а это означает, что кредитор берет на себя больший риск. С ростом ставок по ипотечным кредитам это будет стоить даже больше, чем в прошлом году.

Знать законы

Знаете ли вы, что делать, если ваши арендаторы не платят? Например, в некоторых штатах требуется льготный период, когда ваш арендатор не выплачивает арендную плату. Другими словами, вы не можете выселить арендатора, пока не истечет льготный период, но вы все равно можете взимать плату за просрочку платежа. Ознакомьтесь с законами вашего штата, прежде чем сдавать свою недвижимость в аренду, в том числе о том, что представляет собой соответствующий договор аренды (включая требования о залоге), дискриминационных практиках и праве арендаторов на неприкосновенность частной жизни.

Определите свой план вакансий

Вы не всегда сможете сдать свою недвижимость в аренду. У вас могут возникнуть проблемы с поиском арендаторов, вам придется разорвать ковер и залатать гипсокартон или предоставить бесплатное место для временного проживания члена семьи. Может быть множество причин, по которым доход от аренды вашей недвижимости может иссякнуть. Как это повлияет на ваше финансовое положение и как вы будете справляться?

Финансирование сдаваемой в аренду недвижимости

Ипотека на сдаваемую в аренду недвижимость — это не то же самое, что ипотечный кредит на основное место жительства или даже на второй дом или дом для отдыха. Имейте в виду следующее:

  • Внесите значительный первоначальный взнос: Обычно вам нужно внести не менее 20 процентов за сдаваемую в аренду недвижимость, но если вы хотите выглядеть более привлекательно для ипотечного кредитора, вы можете внести больше.
  • Будьте сильным заемщиком: Вам также потребуется кредитный рейтинг не ниже 640 и отношение долга к доходу (DTI) не более 45 процентов, исходя из стандартов Fannie Mae.