Хочу сдать в аренду нежилое помещение: Сдача нежилого помещения в аренду: регулирование, порядок, оформление

Содержание

ИП сдает в аренду нежилое помещение — налогообложение

В чем сложности налогообложения при сдаче недвижимости ИП в аренду?

Процедура сдачи ИП нежилой недвижимости в аренду характеризуется большим количеством нюансов с точки зрения налогообложения. Так, ИП, чтобы не нарушить налоговое законодательство, нужно знать ответы на следующие вопросы:

  1. В качестве кого он должен платить налоги на аренду помещения — ИП или простого гражданина, с учетом того, что нежилая недвижимость записана на него как на физическое лицо (как вариант, куплена им еще до регистрации в качестве ИП)?

В зависимости от статуса налогоплательщика устанавливается право применения того или иного налогового режима — общего, специального, а также право включения в расчет налоговой базы расходов.

  1. Нужно ли ему как физлицу платить налог на имущество, которое сдается в аренду (и используется, таким образом, в предпринимательской деятельности)?

В общем случае по недвижимости, используемой в бизнесе ИП, не платится имущественный налог. Но из этого правила много исключений.

  1. Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает недвижимость хозяйствующему субъекту — другому ИП или ООО?

Здесь все упирается главным образом в специфику применяемой системы налогообложения — ОСН или какого-либо из спецрежимов.

  1. Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает нежилую недвижимость физическому лицу (не зарегистрированному как ИП)?

Основная проблема здесь в следующем: в отношении физлиц ИП как хозяйствующий субъект может выступать налоговым агентом и нести предусмотренные законом обязанности по исчислению и уплате НДФЛ физлица (как и по составлению отчетности).

Попробуем теперь последовательно дать ответы на указанные вопросы, связанные с налогообложением сдачи ИП недвижимости в аренду.

Договор аренды нежилого помещения

посмотреть

скачать

Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?

Даже если объект недвижимости был приобретен физлицом в статусе ИП (например, по коммерческому договору купли-продажи с другим хозяйствующим субъектом), то в свидетельстве о праве собственности будут приведены личные данные владельца без каких-либо поправок на наличие у него статуса предпринимателя.

При использовании недвижимости в предпринимательской деятельности, то есть при сдаче его в аренду, доход от этой деятельности будет облагаться налогами в соответствии с той системой налогообложения, которая выбрана у ИП. Это может быть ОСНО, УСН или ПСН, если патент приобретен на сдачу помещений в аренду.

Какой режим лучше выбирать для такой деятельности, зависит от многих нюансов и факторов: регион ведения деятельности, размер ожидаемого дохода и расходов и так далее.

Режим «самозанятости» по сдаче нежилых помещений в аренду применять нельзя, что прямо запрещено законом.

Какой УСН выгоднее, читайте в нашей статье

Чем различаются два вида УСН, мы писали здесь

 

Недвижимость в предпринимательской деятельности: платить ли налог на имущество?

ИП на ОСН платит имущественный налог на общих основаниях как физическое лицо. То есть расчет суммы налога и уведомление о необходимости его уплаты направляют ИП налоговые органы. 

ИП на УСН и ПСН вправе не уплачивать налог на недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, если только оно не относится к объектам, перечисленным в п.  1 ст. 378.2 НК РФ. В число таких объектов входят:

  • административно-деловые здания, торгово-развлекательные центры и любые помещения внутри данных объектов;
  • объекты, внутри которых располагаются (или могут располагаться в соответствии с назначением, которое отражено в документах технического учета) офисы предприятий, магазины, рестораны, кафе, точки бытового обслуживания;
  • жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенногог строительства, жилые строения, садовые дома, хозстроения.

Конкретный перечень таких объектов утверждается для каждого региона отдельным постановлением властей.

Подробнее о налоге на имущество при УСН мы писали здесь

Факт использования или неиспользования объектов, перечисленных в ст. 378.2 НК РФ, в предпринимательской деятельности значения не имеет: налог на имущество ИП платит по ним в любом случае.

Так или иначе условимся, что ИП все же использует нежилую недвижимость в коммерческих целях, а именно в целях сдачи в аренду. На практике арендаторами объекта могут быть:

  • ИП и юрлица;
  • физлица, не зарегистрированные как ИП.

В каждом случае налогообложение ИП имеет особенности.

Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на спецрежиме

Сдавая недвижимость другому хозяйствующему субъекту, ИП должен будет в случае, если ведет деятельность на спецрежиме:

  1. На УСН:
  • исчислять и учитывать доходы от получения арендной платы (при УСН 15% — расходы, если они имели место) в книге учета;
  • в установленные сроки исчислять и уплачивать налог;
  • отчитываться по налогу в декларации.
  1. На ПСН:
  • вести учет полученных доходов в КУДиР установленной формы;
  • своевременно уплатит налог.

При ПСН размер налога зависит от размера потенциально возможного к получению годового дохода, который в свою очередь может зависеть от размера сдаваемого помещения и от места его расположения. Данные критерии регулируют законы субъектов РФ.

Как мы уже знаем, налог на имущество платить на спецрежиме не нужно, если нет исключений по ст. 378.2 НК РФ.

Сравнение двух систем налогообложения — УСН и ПСН — приведено в статье

Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на ОСН

В случае если ИП ведет деятельность на ОСН, то он должен будет:

  1. Вести учет по книге учета на ОСН (утверждена приказом от 13.08.2002 Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430), исчислять и уплачивать свой НДФЛ, декларировать его в установленный срок.
  2. Уплачивать НДС с выручки, которая представлена арендной платой, выписывать счета-фактуры (предоплатные, авансовые, при необходимости — исправительные или корректировочные), вносить сведения о них в книги учета.

В установленном порядке НДС принимается к вычету.

Узнать больше о специфике учета счетов-фактур плательщиком НДС вы можете в статьях:

  • «Книга продаж — образец заполнения»;
  • «Отражение в книге покупок корректировочного счета-фактуры».

В случае если ИП и его контрагент заключили договор о безвозмездной аренде в тех или иных целях, НДС тем не менее нужно уплатить, причем по рыночной цене аренды (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98).

Контрагент при этом принимает расчетную стоимость аренды в состав внереализационных доходов (п. 8 ст. 250 НК РФ).

Арендатор — физлицо (не ИП): налоговые последствия

Если арендатор — физлицо, не зарегистрированное как ИП, то предприниматель, сдавая объект в аренду, должен будет как налогоплательщик осуществлять в общем случае те же действия, что характерны для правоотношений с другим хозяйствующим субъектом. Налоги с аренды нежилого помещения он платит те же самые. Вместе с тем ИП следует иметь в виду, что:

  1. При безвозмездной аренде недвижимости физлицом у него возникает доход в натуральной форме. Если никаких иных выплат ИП указанномй физлицу не производит, то в обязанности ИП как налогового агента входит предоставить в налоговую расчет 6-НДФЛ и справки 2-НДФЛ о полученном физлицом доходе в натуральной форме и о невозможности удеражать НДФЛ.
  1. В журнале и книгах по НДС будут, очевидно, учитываться только исходящие счета-фактуры.

При этом при поступлении денежных средств от физлица вне зависимости от способа (наличные или на расчетный счет) ИП должен будет пробить кассовый чек. Если ИП не имеет работников, то такая обязанность появляется у него с 01.07.2021 года.

***

ИП может сдавать принадлежащую ему недвижимость как хозяйствующий субъект на ОСН или спецрежиме: УСН или ПСН. Доходы от данной детельности будут облагаться налогом в соотвествии с выбранным налоговым режимом.

Еще больше материалов в рубрике «ИП»

какие распространенные ошибки договоров аренды?

Contents:
  • Аренда нежилого помещения
  • Возможные проблемы аренды нежилого помещения
  • Проверка договора аренды нежилого помещения
  • Пролонгация или перезаключение договора аренды нежилого помещения
  • Прекращение договора аренды нежилого помещения
  • Распространенные ошибки договоров аренды
  • Субаренда и в чем ее опасность.

Аренда нежилого помещения

Для договора аренды нежилого помещения существенными условиями являются:

  • предмет соглашения;
  • размер арендной платы.

Если стороны, подписывая соглашение, не договорились насчет существенных условий, суд может признать договор недействительным. При этом стороны не могут ссылаться на недействительность соглашения, если своими действиями подтвердили его. Так, арендатор, который принял от арендодателя помещение и внес арендную плату, лишается права утверждать, что соглашение не было достигнуто.

Возможные проблемы аренды нежилого помещения

Чтобы избежать проблем в будущем, лучше перед подписанием соглашения провести проверку договора аренды нежилого помещения. Только квалифицированный юрист сможет указать на слабые стороны и спорные моменты в тексте документа. Однако и сторонам соглашения полезно знать, на что обратить внимание.

Так, предмет договора важно индивидуализировать, то есть описать и определить нежилое помещение, которое сдается в аренду.  

Как индивидуализировать помещение, которое является самостоятельным объектом недвижимости? Нужные сведения вы найдете на сайте Росреестра благодаря сервису справочной информации по объектам недвижимости. На этом же сайте можно заказать выписку из ЕГРН в электронном виде, в которой также будут отражены все необходимые сведения.

Укажите в договоре аренды нежилого помещения: 

  • кадастровый номер; 
  • адрес;
  • площадь в квадратных метрах; 
  • назначение;
  • номер, тип этажа;
  • номер помещения на поэтажном плане. 

Чтобы избежать споров, согласован ли объект, приложите к договору свежую выписку из ЕГРН и технический план помещения. На графической части плана отображается местоположение помещения – такое требование вы найдете в 24 статье Закона о государственной регистрации недвижимости. 

Как индивидуализировать помещение, которое не является самостоятельным объектом недвижимости? Это немного сложнее, поскольку такое имущество не находится на кадастровом учете, и выписку получить невозможно. Для индивидуализации такого помещения укажите в договоре:

  • индивидуальные характеристики здания, в котором находится помещение;
  • индивидуальные характеристики помещения.

Другими словами, опишите его местоположение и укажите площадь. Вы можете составить описание границ помещения в текстовом виде или подготовить графическое изображение (схему, план). Главное, чтобы было понятно, какую часть здания арендодатель передал в пользование арендатору.

Даже если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о части передаваемого в аренду объекта, такое описание, подписанное сторонами, позволит зарегистрировать договор аренды нежилого помещения. 

Проверка договора аренды нежилого помещения

Это трудоемкая процедура, требующая подготовки и глубоких знаний предмета. Профессиональную проверку договора аренды нежилого помещения может проводить только опытный юрист.

Экспертиза проходит в несколько последовательных этапов:

  1. Проверка прав собственности, наличия обременений. Для этого эксперт заказывает выписку из ЕГРН. 
  2. Проверка статуса юридического лица или ИП арендодателя через официальный сервис ФНС России.
  3. Определение, нет ли судебных споров у арендодателя, нет ли у него долгов.
  4. Изучение плана помещения, уточнение метража, сверка с замерами и документами. Проверка расположения стен и помещений на соответствие плану.
  5. Распределение в договоре пожарных рисков, ответственности за оборудование.
  6. Уточнение потенциально спорных пунктов, например, нет ли возможности в одностороннем порядке поднять арендную плату, предоставляются ли арендные каникулы, дается ли согласие на вывеску, есть ли счетчики и так далее.
  7. Проверка пунктов, которые касаются ответственности за содержание придомовой территории, запрета на возмещение неотделимых улучшений.
  8. Уточнение условий платы за односторонний отказ от договора. Если стороны предусмотрели возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке.
  9. Определение, кто будет регистрировать соглашение, возьмет на себя оплату пошлин и посещение МФЦ.

Пролонгация или перезаключение договора аренды нежилого помещения

На практике под перезаключением контракта понимают подписание нового документа с теми же или измененными условиями. Возобновление договора аренды на тот же срок и на тех же условиях имеет место в случае, если по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Пролонгация – это продление срока действия договора аренды нежилого помещения. Она возможна только до истечения первоначального срока его действия: по соглашению сторон или автоматически при наличии соответствующей оговорки в самом документе.

Если договор аренды является договором присоединения, то это происходит путем подписания арендатором проекта соглашения, подготовленного арендодателем. В типовом проекте контракта, остается только согласовать сам предмет договора и прописать размер арендной платы, реквизиты арендатора. Кроме того, некоторые условия будут разными в зависимости от того, подлежит договор государственной регистрации или нет.

В то же время в каждом конкретном случае арендодатель может по согласованию с арендатором изменить те или иные условия типового контракта. Например, если арендатор настаивает на включении в договор неустойки на случай досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. 

В любом случае при составлении проекта договора аренды и на этапе согласования его условий с арендатором юристу арендодателя необходимо проверить три основных вопроса. А именно – соответствует ли текст договора: 

  • законодательству; 
  • уже достигнутым с арендатором договоренностям;
  • оптимальному с точки зрения арендодателя распределению прав и обязанностей между сторонами.

Прекращение договора аренды нежилого помещения

Гражданское законодательство предусматривает следующие права сторон:

  • расторжение договора по соглашению сторон или по требованию одной стороны в судебном порядке; 
  • отказ от договора (его исполнения), если контракт заключен на неопределенный срок, или это право предусмотрено контрактом.

При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора.

Необходимо отметить следующее. Во-первых, типовой договор не содержит специфические условия использования объекта аренды, поскольку целевое назначение арендуемого нежилого помещения может быть разным: от торгового до офисного.

Во-вторых, во многих нормах ГК РФ, регулирующих правоотношения сторон по договору аренды, указано, что положение статьи действует, если иное не предусмотрено договором. То есть законодатель предоставляет сторонам исключительное право при заключении договора установить именно те условия, которыми они по взаимному согласованию в дальнейшем будут руководствоваться. И это обстоятельство необходимо учитывать.

Распространенные ошибки договоров аренды

Первая ошибка – это игнорирование существенных условий контракта. Например, соглашение может подписать неуполномоченное лицо. Или же у одной из сторон нет прав собственности на объект. Серьезной ошибкой будет не указать и срок действия договора, порядок его изменения, продления, расторжения. В тексте должны быть четко обозначены условия оплаты, штрафов и неустойки.

Договор аренды имеет четкие требования, при игнорировании которых его можно признать незаключенным. Подписанный контракт должен соответствовать требованиям закона и делового оборота.

Вторая распространенная ошибка: нет полного описания предмета договора и не указаны его индивидуальные данные. В таком случае невозможно установить предмет аренды, а значит, контракт легко оспорить.

Третья ошибка – отсутствие актов приема-передачи. На практике при отсутствии приема-передачи (возврата) объекта контракт считается действующим (даже если сроки действия договора истекли).

Четвертая ошибка: попытка расторгнуть контракт в одностороннем порядке, если это не предусмотрено самим документом. В соответствии с действующим законодательством, если в договоре аренды не указана возможность одностороннего отказа от исполнения с предварительным письменным уведомлением, то такие договоры расторгаются только в судебном порядке.

Также не следует считать, что, если предусмотрены штрафы за досрочное расторжение договора в виде обеспечительных платежей, с этим ничего нельзя сделать. На самом деле данные штрафы можно оспорить, если вы предварительно за 3 месяца (в зависимости от условий договора) уведомили арендодателя о расторжении договора.

Будет ошибкой не соблюдать претензионный порядок рассмотрения споров. Если данное условие имеется в договоре, то оно обязательно для сторон, заключивших договор. В противном случае суд оставит исковое заявление без рассмотрения.

Также ошибкой будет считать, что обратиться к юристу нужно только после возникновения спора. Если вы обратитесь за консультацией и правовым анализом сделки до ее заключения, то ообезопасите себя от навязанных и невыгодных условий аренды.

Субаренда и в чем ее опасность.

Риск того, что договор субаренды расторгнут досрочно, гораздо выше, чем в случае аренды. Так, условия, при которых субарендатор будет вынужден возвратить полученное имущество, не ограничиваются указанными в законе и в договоре субаренды. Они тесно связаны с основаниями, прописанными в договоре аренды.

Кроме того, субарендатор серьезно зависит от добросовестности первоначального арендатора. Риск негативных последствий в таком случае несет не только субарендатор, вынужденный возвратить полученное имущество, но и арендатор, у которого, в связи с этим может возникнуть обязанность компенсировать убытки партнера по сделке.

Чтобы обеспечить интересы обеих сторон, следует сопоставить основания досрочного расторжения договора субаренды с аналогичными правилами в первоначальном арендном договоре. Если договор субаренды предусматривает тот же или больший перечень оснований, риск того, что субарендатор возвратит имущество без учета данных требований, снижается.

Важным риском договора аренды является то, что прекращение его действия влечет прекращение договора субаренды. Однако у субарендатора возникает право на заключение договора аренды, но фактически это нереализуемо при отказе собственника. Поэтому субарендатор, вкладывающий деньги в помещение, получающий лицензии под определенное помещение, сильно рискует, лучше выбрать прямой договор аренды.

Также необходимо проверить запрет в договоре аренды на заключение договоров субаренды, так как заключение договора вопреки этому запрету влечет его недействительность. Кроме того, необходимо проверить соблюдение условий заключения договора субаренды, так как несоблюдение данных требований может тоже повлечь негативные последствия. 

Кроме того, важно проверить соблюдение порядка заключения договора аренды основному, так как его несоблюдение может повлечь ничтожность, а она, в свою очередь, влечет ничтожность договора субаренды.

Как выгодно сдать в аренду нежилое помещение? Бизнес на аренде недвижимости

  •   Москва—сменить

  •   Избранное
  •   Обратная связь

  •   Поиск

Бесплатный подбор

  • Офисы и БЦ

    • Аренда
    • Продажа
    • Бизнес-центры
  • Торговые помещения и ТЦ

    • Аренда
    • Продажа
    • Торговые центры
  • Склады

    • Аренда
    • Продажа
    • Складские комплексы
    • Склады индивидуального хранения
  • Производства

    • Аренда
    • Продажа
    • Производственные комплексы
  • Свободного назначения

    • Аренда
    • Продажа
    • ЖК с ком. помещениями
  • Земельные участки

    • Аренда
    • Продажа
  • Помещения под бизнес

    • Под автосервис
    • Под кафе
    • Под магазин
    • Показать все категории
  • Помещения с арендатором
  • Коворкинги
  • Статьи и новости

    • Статьи
    • Новости, пресс-релизы
  • Акции и скидки
  • Поиск на карте
    org/BreadcrumbList»>

  • Главная

  • Статьи

  • Шесть правил выбора помещения под арендный бизнес

11 мая 2018  • 

Даша Смелая, журналист

Roomfi.ru

Арендный бизнес в сфере коммерческой недвижимости всегда будет прибыльным и надежным. Но если вы решили разместить свободные средства именно так, не стоит рубить с плеча и брать что подвернулось. Нужно постараться выбрать помещение в таком месте и с таким арендатором, чтобы срок окупаемости был максимально коротким. В Москве он варьируется сейчас от 6 до 15 лет, средний показатель – 10-12 лет, хорошим считается 7-9 лет.

Срок окупаемости – главный показатель эффективности любых инвестиций. В случае с коммерческой недвижимостью и арендным бизнесом на него влияют следующие факторы: соотношение цены покупки и предполагаемой арендной ставки, размер помещения, его расположение на карте города и в конкретном районе, наличие арендатора в момент покупки, и наконец, личность арендатора и ваши с ним взаимоотношения. Все эти факторы связаны между собой, поэтому выбор объекта недвижимости – это сложная комплексная задача со множеством вводных, а также неизвестных. Чтобы выгодно сдать в аренду нежилое помещение, лучше прибегнуть к помощи опытных риелторов. Но и в этом случае вам нужно быть подкованным в некоторых вопросах.

Первое. Кому сдавать помещение

В первую очередь нужно определить для себя, кому вы хотите сдавать свою еще некупленную недвижимость. Легче договариваться и работать с тем, кого вы понимаете, чью специфику деятельности, потребности и возможности знаете не понаслышке. Разбираетесь в торговле обувью – лучше покупать помещение под обувной, а не продуктовый магазин. Любите шить-кроить – ищите объект для ателье. С таким подходом вам будет гораздо легче найти арендатора.

LOFTEC предлагает свои помещения исключительно для инновационных компаний и технологичных ритейлеров© Фото с сайта loftec.ru

Второе. Срок окупаемости арендного бизнеса

Посчитайте, сколько раз вам необходимо будет получить ежемесячную арендную плату, чтобы покрыть стоимость купленной недвижимости. Этот показатель по нынешним временам должен быть в пределах от 90 до 120. Если меньше, тогда вам пытаются продать подозрительного кота в мешке, если больше – у вас есть хороший потенциал для торга. По очень привлекательной цене можно купить помещение в строящемся здании, но до окончания стройки и еще неопределенное время арендных выплат вам не видать.

Третье. Какой метраж быстрее сдать

Чем больше помещение, тем оно дороже. Но главное – для него сложнее найти арендатора, ведь это могут быть только крупные компании, у которых особые требования к локации. По статистике большие помещения окупаются на несколько лет дольше. Если для вас сроки окупаемости в приоритете, вместо одного крупного объекта лучше приобрести несколько маленьких.

Четвертое. Локация

При выборе локации нужно ориентироваться на тот вид бизнеса, который будет вестись в вашем помещении. Для небольшого продуктового магазина идеальное место – густонаселенный спальный район, для производства – промзона или пригород, для кафе желательно наличие рядом бизнес-центра или учебного заведения.

Пятое. Готовый арендный бизнес (ГАБ)

Покупка недвижимости с уже имеющимся арендатором – хороший вариант со всех точек зрения, и доход начнет поступать уже через месяц. Но стоимость таких объектов выше, чем у пустующих, и можно столкнуться с мошенничеством со стороны продавца. Нужно удостовериться в соответствии арендной ставки, заявленной в договоре, проверить стабильность бизнеса арендатора, выяснить его планы – вдруг он планирует вскоре переехать.

Готовый арендный бизнес у метро Митино от компании Sminex© Фото с сайта mitino. sminex.com

Шестое. Выбор арендатора

И последнее. Чтобы срок окупаемости не растянулся, вам нужен хороший арендатор и деловые (то есть взаимовыгодные) с ним отношения. Если при «заселении» объекта недвижимости у вас есть выбор, лучше пустить опытного, но не крупного предпринимателя. Идеальный вариант – владелец небольшого, но успешного магазина, который собирается открыть еще одну точку.

Предприниматели-новички совершают маркетинговые ошибки, не всегда в состоянии исполнять свои обязательства перед партнерами, в любой момент могут передумать заниматься бизнесом и исчезнуть. Крупные именитые компании склонны навязывать свои условия арендодателям. Договариваться с ними об индексации арендной ставки трудно, а в случае возникновения проблем приходится иметь дело с наемными менеджерами, которые часто не компетентны и не уполномочены принимать решения.

Парк Мира
Бизнес-центр

Митинский
Торговый центр

Испанские кварталы
Жилой комплекс

Тот, кто ведет арендный бизнес – это совсем не рантье, ожидающий очередного поступления денег на теплом курорте. Вам придется много работать – думать и придумывать, расширять багаж знаний, отслеживать тенденции рынка, взаимодействовать с партнерами и чиновниками, оперативно принимать решения и нести за них ответственность.

# арендный бизнес# доходность# окупаемость# помещение с арендатором

Поделиться

Читать ещё

Смотреть все

Арендный бизнес сегодня, или приключения современных рантье

#
арендный бизнес, доходность, окупаемость

Жив ли сегодня арендный бизнес? Какая доходность арендного бизнеса, в какие помещения выгоднее вкладываться, и как избежать проблем.

Обзор помещений для бизнеса в жилом квартале «Новоград Павлино»

#
арендный бизнес, жилой комплекс, обзоры, стрит-ритейл

В нашем обзоре жилой квартал «Новоград Павлино» от ГК «МИЦ». Рассмотрим плюсы и минусы ЖК, инвестиционную привлекательность помещений для бизнеса.

Обзор коммерческих помещений в сити-комплексе «Барбарис» от Группы компаний «МИЦ»

#
арендный бизнес, жилой комплекс, обзоры, стрит-ритейл

Сегодня в нашем обзоре ЖК «Барбарис» – проект Группы компаний «МИЦ», возводящийся в СВАО Москвы рядом со станцией метро Бибирево.

Контакты
Политика конфиденциальности

© 2022 Roomfi.ru – актуальные предложения на рынке коммерческой недвижимости Москвы и регионов России.•Карта сайта

9 шагов к первой сдаче дома в аренду

Стать арендодателем — увлекательное и ошеломляющее занятие. Вы узнаете больше об инвестировании в недвижимость, развитии своего бизнеса в качестве арендодателя и о том, как справляться с повседневной работой, которую часто называют «арендодателем».

Но что вам нужно знать о том, как стать арендодателем и сдать в аренду свою первую недвижимость? Вот что нужно знать, прежде чем сдавать дом в аренду в первый раз.

Как сдать дом в аренду в первый раз

Первым шагом к сдаче дома в аренду является создание процессов, облегчающих сдачу в аренду как вам, так и будущим арендаторам. Вы предпочитаете использовать старую систему владения недвижимостью с помощью ручки и бумаги, хотите нанять управляющего недвижимостью или хотите стать арендодателем самостоятельно с помощью платформы управления недвижимостью?

Как бы вы ни решили заниматься арендой, важно определить, как вы будете управлять своим новым арендным бизнесом, чтобы избежать проблем в будущем. Как только вы это сделаете, вы можете начать сдавать свою недвижимость в аренду.

1. Ознакомьтесь с местными законами о арендодателях и арендаторах 

Как арендодатель, вам необходимо знать местные законы, законы штата и федеральные законы о арендодателях и арендаторах, касающиеся сдаваемой в аренду недвижимости, арендодателей и арендаторов.

Закон о справедливом жилищном обеспечении 1968 года является примером федеральной защиты арендаторов, предписывающей, чтобы домовладельцы не допускали дискриминации потенциальных заявителей из-за их расы, цвета кожи, религии, семейного положения, пола или инвалидности. Отдельные штаты и местные органы власти также расширяют эти меры защиты, поэтому вам необходимо убедиться, что ваши заявки на аренду, процесс проверки арендаторов и договоры аренды соответствуют этим законам.

2. Определение конкурентоспособной арендной платы

Это может быть самым сложным шагом для новых арендодателей, поскольку вы не хотите занижать или завышать арендную плату. Ежемесячная арендная плата, которую вы установите, должна быть достаточно конкурентоспособной, чтобы привлечь арендаторов, и в то же время не настолько высокой, чтобы у вас остались свободные места.

Вы можете найти подходящую арендную плату с помощью отчета Avail Rent Price Analysis. В этом шестистраничном отчете учитывается тип арендной платы, которой вы владеете, и некоторые особенности недвижимости, а затем сравниваются с данными о арендной плате, собранными из прошлых и текущих арендных ставок на рынке в вашем регионе, что позволяет вам установить конкурентоспособную цену. стоимость аренды с уверенностью.

3. Рекламируйте свою недвижимость с помощью объявления об аренде

Цель каждого арендодателя — сделать так, чтобы его объявление об аренде в Интернете увидело как можно больше потенциальных арендаторов. Хотя понятно, что неорганизованный листинг может привести к долгосрочным вакансиям, то же самое можно сказать и о размещении вашей недвижимости только на одном или двух сайтах с объявлениями. Но размещение объявления на 10 разных сайтах может занять много времени, особенно если вы владеете несколькими объектами недвижимости.

С помощью Avail вы можете создать объявление об аренде, которое будет автоматически распространяться на дюжину сайтов с объявлениями о недвижимости, что сэкономит ваше драгоценное время и деньги. Просто создайте одно объявление с изображениями недвижимости, кратким описанием и стоимостью аренды, и Avail разместит его на таких сайтах, как Zumper, Realtor.com®, Trulia, Apartments.com и других.

Узнайте больше о размещении объявления об аренде в Avail.

4. Тщательная проверка каждого потенциального арендатора

При оценке потенциальных арендаторов вам следует обратить внимание на отчет о проверке арендатора каждого заявителя, который включает информацию об их кредите, выселении и криминальной истории. Часть этого процесса также включает обращение к бывшим арендодателям в качестве рекомендаций, чтобы узнать больше о заявителе с точки зрения арендодателя.

Этот процесс может занять некоторое время и приличную сумму денег, поэтому компания Avail решила упростить процесс проверки. Вы можете объединить все три проверки биографических данных (кредитность, выселение и уголовное дело) за единовременную плату за каждое заявление и решить, платит ли домовладелец или заявитель. После авторизации и завершения проверок вы можете войти в свою учетную запись, чтобы увидеть четкие оценки финансовой и жилищной истории каждого заявителя.

Кроме того, Avail автоматически свяжется с предыдущими арендодателями заявителя для получения направления, что займет меньше вашего и их времени.

Совет профессионала : изучите законы штата и местные законы, прежде чем создавать заявку на аренду и проверять всех заявителей, чтобы не нарушать законодательство арендодателя-арендатора.

5. Быстрая обработка заявок на аренду

Своевременная обработка заявок на аренду может быть сложной задачей, особенно если вы используете бумажные заявки или получаете несколько заявок одновременно. Но тщательный выбор арендатора на основе его заявки и результатов проверки арендатора — один из наиболее важных аспектов вашей работы в качестве арендодателя.

С Avail вы можете легко найти следующего арендатора, используя цифровые приложения для аренды, которые можно быстро отправить и обработать, что позволит вам быстро заполнить вакансии. Avail также позволяет арендодателям создавать индивидуальные заявки на аренду с помощью Unlimited Plus, легко получать доступ ко всей информации о заявителе на панели инструментов и даже сравнивать различных заявителей бок о бок.

6. Используйте утвержденный юристом договор аренды для защиты вашей собственности

Как известно каждому арендодателю, договор аренды является основой сдаваемой вами собственности. В нем будут рассмотрены все требования, правила и раскрытия информации, связанные с вашей арендуемой недвижимостью, а также изложены ожидания по аренде, которые вы и ваш арендатор обязаны соблюдать по закону.

Но очень важно убедиться, что ваш договор аренды не нарушает какие-либо местные, государственные или федеральные законы об аренде. Лучший способ сделать это — обратиться к юристу для проверки или написания договора аренды, но это может занять время и стоить сотни долларов.

Avail предоставляет арендодателям по всей территории США бесплатный доступ к договорам аренды для конкретных штатов, которые индивидуально проверяются и утверждаются аккредитованными юристами, помогая вам чувствовать себя уверенно в своей аренде. Вы можете бесплатно подписать договоры аренды онлайн или загрузить свой собственный готовый к подписанию документ, чтобы собирать электронные подписи арендаторов. После того, как соглашение об аренде будет подписано всеми сторонами, оно будет сохранено в соответствующей панели инструментов каждого человека для дальнейшего использования.

7. Внедрение системы отслеживания технического обслуживания

Итак, вы подписали договор аренды и у вас есть отличный арендатор — что дальше? Вам нужно быть в курсе любых проблем с обслуживанием вашей собственности, чтобы предотвратить дальнейший ущерб, сохраняя при этом жилое пространство, на которое ваши арендаторы имеют законное право. Но это может очень быстро стать ошеломляющим, особенно если у вас есть несколько сдаваемых в аренду объектов.

Вы можете самостоятельно регистрировать запросы на техническое обслуживание или использовать такой инструмент, как Avail, чтобы упростить процесс. Арендаторы могут легко сообщать вам о запросах на техническое обслуживание с помощью фотографий и описаний проблем, с которыми они сталкиваются, прямо из своих учетных записей Avail. Вы можете легко отслеживать все запросы на техническое обслуживание и расходы.

8. Взимайте арендную плату быстро и безопасно 

Важно убедиться, что у вас есть быстрый и безопасный способ получения арендной платы в Интернете. Хотя может показаться заманчивым продолжать использовать старый бумажный метод обработки чеков об аренде, использование приложений для сбора арендной платы упрощает для арендаторов оплату арендной платы онлайн и отслеживание вашего дохода от аренды.

Avail позволяет легко планировать предстоящие платежи, устанавливать автоматические напоминания об аренде и устанавливать штрафы за просрочку платежа. Арендаторы также могут получить выгоду от оплаты арендной платы с помощью Avail — они могут сообщать TransUnion о своевременных арендных платежах с помощью CreditBoost за 3,9 доллара США.5/за отчетный месяц и использовать Autopay для автоматического снятия средств со своего счета каждый месяц. Платежи, собранные через Avail, также будут заполнять панель учета арендованного имущества информацией о плательщике, общей сумме, дате и типе транзакции.

9. Защитите себя с помощью страховки арендодателя

Отличный способ защитить себя как арендодателя — инвестировать в страхование арендодателя. Этот тип покрытия специально предназначен для арендодателей, сдающих в аренду свой дом, квартиру или квартиру. Существуют различные типы покрытия, которые следует учитывать, но каждый план, как правило, защищает от повреждения имущества, потери дохода и ответственности.

Управляйте своей арендой с помощью

Сдача дома в аренду может показаться сложной задачей, но это легко сделать с помощью правильных инструментов управления арендуемой недвижимостью. Вот почему Avail работает над тем, чтобы сделать повседневные задачи арендодателей намного проще, организованнее и точнее, и поэтому у нас более 250 000 арендодателей, которые выбирают нашу платформу управления недвижимостью, а не любую другую.

Создайте бесплатную учетную запись Avail или войдите в систему сегодня, чтобы уверенно начать свой бизнес по аренде. Найдите больше полезных советов, ресурсов и руководств по использованию Avail в нашей библиотеке образовательных материалов.

6 лучших советов по превращению вашего дома в сдаваемое в аренду имущество

Есть много причин для использования вашей собственности в качестве сдачи в аренду. Возможно, ваш дом был на рынке в течение длительного периода, и вы решили, что не можете продать его по цене, которая позволит вам выйти в ноль. Возможно, вы унаследовали или получили в подарок имущество, которое не хотите продавать. Или вы можете быть среди многих владельцев недвижимости, которые хотят увеличить свой доход, став арендодателем.

Независимо от причины, вам нужно сначала привести свой дом в порядок — как в финансовом, так и в физическом плане. Продолжайте читать, чтобы узнать, какие шаги вы должны предпринять, прежде чем начать поиск арендаторов.

Key Takeaways

  • Оформите страховой полис арендодателя, чтобы защитить свое имущество от повреждений, а себя от ответственности.
  • Для сдачи жилой недвижимости в аренду в некоторых районах требуется разрешение в целях безопасности.
  • Убедитесь, что он чистый и свежеокрашенный, и замените все, что выглядит сильно устаревшим.
  • Ознакомьтесь с законами о справедливом жилье, прежде чем выставлять недвижимость на продажу, и проведите проверку кредитоспособности потенциальных арендаторов.
  • Рассмотрите возможность найма управляющей компании в качестве арендодателя.

Страховка на вынос

Страхового полиса домовладельцев недостаточно, если ваш дом сдается в аренду. Каждый раз, когда у вас есть люди на принадлежащей вам собственности, вы берете на себя определенную ответственность за их безопасность. Что, если на дом упадет дерево, ранив ваших жильцов? Что делать, если произойдет утечка газа, которая вызовет взрыв? Что, если что-то относительно незначительное превратится в большую юридическую головную боль?

А теперь представьте, что вы приобрели недвижимость с единственной целью сдачи ее в аренду, а это дерево нанесло такой ущерб, что пришлось провести капитальный ремонт, сделав дом непригодным для сдачи в аренду. Если бы у вас не было страховки, вам пришлось бы платить за ремонт имущества из своего кармана, что могут себе позволить немногие.

Вот почему важно вооружиться страховым полисом, предназначенным для арендодателей. Страхование арендодателя сочетает в себе страхование имущества и ответственности. При страховании имущества жилище, другие части имущества, такие как забор, и любое личное имущество застрахованы от утраты или повреждения. Часть ответственности защищает вас от убытков, понесенных из-за медицинских счетов или судебных издержек, если вы будете признаны ответственными за травмы, полученные другими людьми на вашей территории.

Получите необходимые разрешения

Многие муниципалитеты требуют разрешения на сдачу жилой недвижимости в аренду. Требования к разрешениям, как правило, различаются в зависимости от муниципалитета, поэтому рекомендуется обратиться в мэрию, чтобы узнать, действительно ли они вам нужны.

Цель разрешения ориентирована на безопасность. Часто инспектор местного самоуправления проверяет дом на наличие различных угроз безопасности, включая электричество, отопление, адекватные выходы из дома и другие проблемы со здоровьем и безопасностью. Инспектор предоставляет вам отчет и информирует о любых изменениях, модификациях или ремонте, необходимых для приведения объекта в соответствие. Эти разрешения не дорогие, но необходимы для преобразования вашего дома в сдаваемую в аренду недвижимость.

Ремонт и модернизация

Возможно, вам потребуется отремонтировать и/или модернизировать вашу недвижимость — так же, как если бы вы ее продавали, чтобы сделать ее более востребованной и привлекательной для будущих арендаторов. Самый простой и дешевый способ — убедиться, что он чистый и свежепокрашенный. Все, что выглядит сильно устаревшим, должно быть заменено, при условии, что стоимость не является диковинной. Например, вы можете решить заменить ручки и ручки на кухонных шкафах или смесители в ванных комнатах и ​​на кухне. Помните, что вы должны включить стоимость обновлений в свои арендные ставки, поэтому не переусердствуйте.

10 лучших характеристик доходной арендной собственности

Сколько вы будете брать?

Перед тем, как перечислить аренду, рекомендуется сесть и подсчитать некоторые цифры. Составьте список всех расходов, связанных с домом, — ваш платеж по ипотеке (если он у вас есть), налоги на имущество, коммунальные услуги и любые деньги, которые вы потратили на ремонт. Не забудьте добавить в свои сметы любые расходы на техническое обслуживание, ремонт и другие расходы, которые вам нужно будет произвести, пока у вас есть арендатор. Затем выясните, сколько вы хотели бы видеть в качестве ежемесячной прибыли. Как только вы получите арендную ставку, проверьте другие варианты аренды в этом районе, чтобы найти дом, максимально близкий к вашему. Это дает вам представление о том, насколько конкурентоспособной будет ваша ставка по сравнению с другими арендодателями вокруг вас.

Изучите закон, прежде чем составлять список

Прежде чем искать арендаторов, убедитесь, что вы понимаете законы о справедливом жилье. Эти законы появились как способ запретить дискриминацию арендаторов по признаку пола и расы. Но они уже не те, что были раньше. На самом деле они постоянно меняются и усложняются. Эти законы расскажут вам, как вы можете рекламировать свою собственность, и помогут вам в выполнении ваших обязанностей в качестве арендодателя.

Но как насчет форм? Вы можете загрузить необходимые документы онлайн, включая заявления, формы согласия и договоры аренды. Возможно, вам придется заручиться помощью опытного юриста, если вы планируете составить собственный пакет документов.

Определить хорошего потенциального арендатора может быть сложной задачей. Даже если вам по закону разрешено судить о них на основе вашей интуиции, опытные арендодатели скажут вам, что идеальных арендаторов не бывает и что интуиция часто бывает ошибочной. Но обязательно попросите рекомендации — и свяжитесь с ними — и получите проверку кредитоспособности любых заявителей.

Относитесь к арендованному имуществу так же, как к обычному бизнесу: соблюдайте закон, ведите все записи, предотвращайте проблемы до того, как они возникнут, и защищайте себя от ответственности.

Группа управления имуществом

Если ваша сдаваемая в аренду недвижимость находится далеко от того места, где вы живете, или если вы не хотите головной боли, связанной с повседневными задачами арендодателя, подумайте о том, чтобы нанять компанию по управлению недвижимостью, которая поможет вам. Управляющий недвижимостью занимается оформлением документов, занимается ремонтом, собирает арендную плату и общается с арендаторами. Компании часто берут за эту услугу в среднем 10% от арендной платы.

Компании по управлению недвижимостью также помогут вам с любыми юридическими процедурами, связанными с процессом выселения. Выселение жильца – это юридический процесс, который требует много времени и ресурсов. Хотя арендодатели не могут контролировать поведение своих арендаторов, всегда полезно избегать выселения из-за связанных с этим времени и затрат, не говоря уже о возможности повреждения имущества недовольными арендаторами.

Как проверить арендаторов?

Способ проверки арендаторов во многом зависит от вас. Большинству арендодателей требуется кредитный рейтинг выше определенного порога, чистая проверка биографических данных, по крайней мере одна рекомендация от бывшего арендодателя и доход на определенную сумму выше арендной платы — обычно в два-три раза больше месячной арендной платы. Каким бы ни был ваш процесс проверки, убедитесь, что вы применяете его одинаково ко всем арендаторам, чтобы избежать непреднамеренной или преднамеренной дискриминации.

Могу ли я запретить аренду домашних животных?

Это может зависеть от ваших местных законов и того, как они применяются. Вы не можете запретить служебных животных, и во многих муниципалитетах вы не можете запретить животных для эмоциональной поддержки или даже определенные породы собак.

Должен ли я переделывать свой дом, чтобы сдавать его внаем?

Это зависит от текущего состояния вашего дома и суммы, которую вы хотите взимать за аренду. Аренда часто делится на объекты класса A, B, C и D. Недвижимость класса А отличается новейшей отделкой и лучшими удобствами, а арендная плата здесь самая высокая. Если вы хотите увеличить арендную плату, реконструкция для повышения вашей собственности до уровня класса А может позволить вам это сделать.

Должен ли я принять Раздел 8?

В зависимости от вашего муниципалитета вы не можете по закону отказаться от получения ваучеров на жилье. Сдача в аренду жильцам по Разделу 8 может помочь семьям, живущим в бедности, получить стабильное жилье, а также помочь вам быстро сдать в аренду недвижимость с надежной ежемесячной оплатой. У Раздела 8 могут быть недостатки, в том числе строгие стандарты собственности и трудности с выселением за нарушение условий аренды, поэтому обязательно изучите вопрос, прежде чем принять решение.

Итог

Нетрудно найти страшные истории о арендодателях, которых беспокоит больше головной боли, чем прибыли. Прежде чем вы решите, что аренда вашего дома является лучшим решением, выделите достаточно времени, чтобы поговорить с другими арендодателями и провести подробный анализ связанных с этим расходов. Вы можете обнаружить, что продажа вашего дома — это лучшее использование вашего времени и, в конечном итоге, может сэкономить вам деньги. Но если вы решили стать арендодателем и сдавать свою недвижимость в аренду, обязательно следуйте приведенным выше советам.

Как сдавать свой дом в аренду в 2022 году: Полное руководство

1Существует множество причин, по которым вы можете захотеть сдать дом в аренду. Может быть, вы унаследовали дом и не планируете в нем жить. Возможно, вы переезжаете в большой дом и хотите создать для себя пассивный источник дохода. Какими бы ни были ваши причины, важно знать, как сдать свой дом в аренду, прежде чем прыгать с головой. От подготовки вашего дома для арендаторов до ознакомления с законами об аренде, вам предстоит многому научиться, прежде чем вы сможете перейти от домовладельца к арендодателю. Вот краткое и простое руководство о том, как сдать свой дом в аренду.

Подготовка дома к проживанию

Это может показаться очевидным, но прежде чем вы сможете выставить свой дом на одну семью на продажу, вы должны потратить некоторое время, чтобы немного привести его в порядок и убедиться, что он готов к приему новых жильцов. Этот шаг в процессе подготовки не только гарантирует, что ваш дом соответствует нормам, но также поможет вам привлечь арендаторов. Кроме того, когда ваш дом выглядит обновленным и обновленным, вы можете поднять арендную плату и получить более высокую прибыль.

Строительные нормы и правила безопасности/общее соответствие 

Прежде чем приступать к косметическим изменениям или обновлениям, вы должны убедиться, что ваш дом соответствует нормам и безопасен. Как государственные, так и местные органы власти имеют набор строительных норм и правил. Эти кодексы устанавливают минимальные стандарты безопасности для жилищных условий и являются обязательными для соблюдения арендодателями. В зависимости от того, где находится ваша недвижимость, эти правила могут охватывать техническое обслуживание, санитарию, электроснабжение, вентиляцию и пожарную безопасность. Изучите свои местные и государственные правила и внесите необходимые обновления.

После этого самый простой способ убедиться, что ваш дом соответствует нормам, — это запланировать проверку в местном строительном отделе. Некоторые отделы предлагают бесплатную инспекционную услугу, в то время как другие могут взимать небольшую плату. Если вы пропустите этот шаг, убедитесь, что ваша недвижимость готова к сдаче в аренду и соответствует кодексу. Так что убедитесь, что у вас есть профессиональная прогулка по дому и дать вам свою печать одобрения.

Ремонт и модернизация

После того, как вы убедились, что ваш дом соответствует нормам, вы можете приступить к ремонту и модернизации. Пандемия изменила то, как люди живут в своих домах. Многие офисные работники перешли на работу из дома на постоянной основе. Подумайте о том, чтобы превратить свободную спальню в функциональное офисное помещение, установив стеллажи или письменный уголок, чтобы привлечь арендаторов. Если у вас есть доступ к оптоволоконному интернету в вашем районе, рассмотрите возможность его установки. Быстрый интернет оказался жизненно важным для домашних работников.

Есть также несколько простых косметических изменений, которые вы можете сделать без больших затрат. Модернизируйте свои ванные комнаты, поставив новые туалетные столики и обновив светильники. Добавьте свежий слой краски в гостиную и спальню. Если в доме есть ковер, почистите его. Если у вас паркетные полы, подумайте о том, чтобы обновить их поверхность. С помощью всего нескольких обновлений и обновлений вы можете сделать свой дом привлекательным для будущих жильцов.

Ландшафтный дизайн

Знаете, как говорят: у вас есть только один шанс произвести первое впечатление. Когда ваши будущие потенциальные жильцы придут посетить ваш дом на одну семью, вы захотите, чтобы они были впечатлены в тот момент, когда ступили на вашу землю. Мойте тротуары и ворота, чтобы повысить привлекательность дома. Вы также должны подумать о том, чтобы оживить территорию снаружи, посадив цветы и кустарники, удалив сорняки и пни, обрезав деревья и подстригая газон.

Проведение исследования рынка и определение условий аренды

Когда ваш дом будет готов для проживания, вы можете начать процесс аренды. Но перед этим вам необходимо провести некоторое исследование рынка и определить, как вы должны устанавливать цены на аренду. Во-первых, вы должны оценить различные районы в вашем районе. Определите, как ваш район сравнивается. Например, ваш дом находится рядом с хорошей начальной школой? Это близко к супермаркетам и паркам? Или это дальше от таких удобств? Это факторы, которые следует учитывать при установлении цен на аренду.

Вы также можете зайти на веб-сайты по аренде и посмотреть, как другие владельцы размещают свою арендуемую недвижимость. Многие арендодатели взимают с арендаторов процент от рыночной стоимости их дома. В этом случае арендная плата обычно составляет от 0,8% до 1,1% от общей стоимости дома. Например, если дом стоит 180 000 долларов, арендная плата будет составлять от 1440 до 1800 долларов в месяц. Если ваш дом особенно удачно расположен по соседству, вы недавно завершили ландшафтный дизайн и внесли некоторые косметические изменения, вы можете рассмотреть возможность взимания арендной платы по более высокому пределу этого диапазона. Однако иногда стоимость недвижимости может расти быстрее, чем цены на аренду. Если вы заметили, что другие владельцы недвижимости в вашем районе не устанавливают арендную плату таким образом, вы можете установить свою арендную ставку, сравнив свой дом с другой местной недвижимостью и таким образом определив справедливую цену.

Начало процесса сдачи в аренду

Процесс сдачи в аренду включает все этапы сдачи дома в аренду. От начала до конца вам нужно будет выполнить множество шагов, прежде чем ваш дом будет успешно сдан в аренду. Однако первым шагом является поиск потенциальных арендаторов.

Поиск арендаторов 

Прошли те времена, когда все, что вам нужно было сделать, чтобы найти арендаторов, это поставить знак во дворе. Сегодня вам, вероятно, придется искать жителей, разместив свою недвижимость на веб-сайте с объявлениями об аренде. Многие веб-сайты предлагают бесплатные услуги листинга, хотя вы можете обнаружить, что платные публикации работают немного лучше. Согласно Buildium, Facebook Marketplace, Rentals.com и Zillow — хорошие варианты для рассмотрения. Вы можете захотеть разместить свою недвижимость на различных веб-сайтах, чтобы убедиться, что у вас есть хороший выбор претендентов для сортировки. Определив, какой сайт лучше всего подходит для ваших нужд, вы можете приступить к настройке показов вашего дома.

Подготовка дома к показам 

Когда вы готовите свой дом к показам, подумайте об этом так: приедет компания. Очистите свой дом сверху донизу. Пропылесосьте, пропылесосьте, протрите полы, протрите приборы. Далее следует обустроить свой дом. Хотя вы, безусловно, можете показать дом без мебели, вы хотите, чтобы потенциальные жильцы могли представить себя живущими в вашем доме. Самый простой способ сделать это — помочь им визуализировать, как выглядит дом с мебелью и стилем. Наконец, вы хотите, чтобы дом казался гостеприимным. Вы можете использовать старый прием риэлторов, выпекая печенье в духовке непосредственно перед показом. Кроме того, вы можете просто держать дом хорошо освещенным и установить термостат на комфортную температуру 70 градусов.

Самое главное, используйте показ своего дома как возможность познакомиться с кандидатами поближе. Ведите учет тех, кого вы посетили во время аренды на одну семью, и следите за красными флажками (например, спрашивайте о постоянных гостях или субарендаторах на этом раннем этапе процесса). Вы хотите убедиться, что не тратите свое время впустую, принимая заявки от потенциальных жителей, которые, как вы инстинктивно понимаете, не подходят.

Сортировка приложений

После серии успешных показов у ​​вас будет набор приложений на выбор. Простые правила вежливости и Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении диктуют, что вы обязаны относиться ко всем потенциальным жильцам одинаково. Но есть факторы, которые сделают одних кандидатов более перспективными, чем других.

Финансовая информация

Во-первых, вам нужен финансово ответственный арендатор с хорошей кредитной историей. Вы должны провести проверку кредитоспособности ваших заявителей и убедиться, что у них относительно хороший кредитный рейтинг. В их кредитном отчете вы также сможете увидеть соотношение их доходов и долга. Если их ежемесячные платежи по долгам слишком высоки, даже если у них высокий доход и хорошая кредитная история, вы не сможете рассчитывать на то, что они будут своевременно платить арендную плату. Далее вам нужно будет собрать справку о доходах. Это может включать копии их платежных квитанций.

Криминальное прошлое

После проверки кредитоспособности и дохода вы должны выполнить проверку криминального прошлого. (В некоторых штатах арендодателям запрещено дискриминировать арендаторов, судимых по уголовным делам. Обязательно ознакомьтесь с местными законами об арендаторах и арендодателях.) развитие вашей аренды. Однако сначала вам следует ознакомиться с местными, государственными и национальными законами о арендодателях и арендаторах. Законы о арендодателях и арендаторах существуют для защиты как арендаторов, так и арендодателей. Эти законы диктуют способы взаимодействия арендодателей и арендаторов, какие права имеют обе стороны и что обе стороны обязаны делать. Например, каждый арендодатель имеет право взимать залог. Однако то, как арендодатели держат эти деньги, зависит от законов штата и местных законов. Например, в штате Канзас арендодатель должен хранить гарантийные депозиты арендаторов на банковском счете, отдельном от счета, на который они вносят арендную плату. Этот счет не должен приносить проценты. Между тем, в штате Массачусетс гарантийный депозит арендатора должен быть помещен на процентный счет, и арендодатель по закону обязан выплачивать арендатору любые ежегодные проценты, заработанные на гарантийном депозите. Перед составлением договора об аренде вам необходимо знать все тонкости всех уникальных законов об аренде вашего штата, а также всех национальных законов.

Разработка условий аренды

Договор аренды или договора аренды устанавливает ожидания для ваших арендаторов и информирует их обо всех правилах вашей собственности. Сделайте ваш договор аренды очень подробным, чтобы избежать недоразумений или конфликтов в будущем. Ваша аренда может быть либо арендой с фиксированным сроком (аренда с установленной датой окончания), либо ежемесячной арендой, которая автоматически продлевается до тех пор, пока арендатор или арендодатель не решит расторгнуть договор аренды. Существует множество онлайн-ресурсов, которые помогут вам составить договор аренды, или вы можете нанять адвоката по недвижимости, который поможет вам в этом процессе. Каждая аренда должна включать некоторую основную информацию, включая:

  • Имя и контактная информация арендодателя
  • Адрес дома
  • Все имена жильцов и контактная информация
  • Список бытовой техники в доме
  • Все коммунальные услуги и услуги, предоставляемые домовладельцем
  • Все коммунальные услуги и услуги арендатор обязан заплатить за
  • Обстоятельства, при которых арендатор или арендодатель может расторгнуть договор аренды досрочно
  • Сумма арендной платы, срок оплаты и способ оплаты
  • Информация о парковке арендатора

Разрешения в договоре аренды

В договоре аренды также должны быть указаны любые специальные разрешения и услуги. Например, вам нужно будет подробно указать, планируете ли вы разрешать арендаторам держать домашних животных на территории. Если вы планируете разрешить проживание с домашними животными, вам нужно будет включить раздел о депозитах и ​​аренде домашних животных.

Страхование арендаторов

В качестве меры предосторожности вам также следует требовать (или, по крайней мере, поощрять) наличие страховки у всех арендаторов. Вы должны указать эту информацию в договоре аренды. Страхование арендаторов покрывает кражу или повреждение личного имущества ваших жильцов. Кроме того, страхование арендаторов включает страхование ответственности. Если к ним придут посетители и кто-то пострадает, ваш арендатор будет застрахован на случай, если ему предъявят иск о возмещении ущерба. Но, самое главное для вас, страховка вашего арендатора оплатит его временное переселение, если ваш дом станет непригодным для проживания из-за стихийного бедствия или других катастроф. В то время как вы можете сосредоточиться на ремонте своего дома, вашему жильцу будет где жить, и ему не придется расторгать договор аренды вместе с вами. В конечном итоге это избавит вас от головной боли, связанной с поиском нового арендатора 9.0278 и , вы не потеряете деньги, так как ваше имущество пустует во время ремонта.

Еще один вариант для рассмотрения: наем местного управляющего недвижимостью

Хотя вполне возможно управлять процессом аренды, содержанием и управлением арендованного дома, вы можете подумать о найме местного управляющего недвижимостью, который поможет вам. В то время как вам нужно будет изучить все особенности управления арендованной недвижимостью с нуля, управляющий недвижимостью уже будет обладать знаниями и опытом, чтобы быстро превратить вашу частную резиденцию в прибыльную арендуемую недвижимость. Управляющий недвижимостью может взять на себя столько или меньше ваших обязанностей, как вы пожелаете. Если превращение вашей сдаваемой в аренду недвижимости в действительно пассивный источник дохода звучит привлекательно, найм профессионального управляющего недвижимостью может быть вариантом, который стоит рассмотреть.