Инвестирование в недвижимость для чайников: Инвестирование в недвижимость: 5 советов для начинающих

Инвестирование в недвижимость для чайников



Инвестирование в недвижимость для «чайников» можно назвать настольной книгой начинающего инвестора в недвижимость. Авторы, которые сами много лет успешно вкладывают деньги в недвижимость, шаг за шагом рассматривают все процессы, связанные с покупкой и управлением недвижимости: анализ рынка, выбор добросовестных предложений, оценка объекта, сравнение цен, работа с брокерами и продавцами, ведение переговоров о скидках и уступках, сдача в аренду купленного объекта, правильное назначение ставки аренды, получение максимальной прибыли от сдачи долгосрочной аренды, создание портфеля объектов недвижимости. Главное, по мнению авторов, это приобретение недвижимости с помощью заемных средств и погашение кредита за счет прибыли, получаемой от сдачи недвижимости в аренду. Чтобы добиться успеха в инвестировании в недвижимость, надо следовать долгосрочной стратегии, которая в конечном итоге обеспечит вам высокую и стабильную прибыль на долгие годы.
Книга рассчитана на широкую читательскую аудиторию, ведь инвестировать в недвижимость каждый!

Расскажи про книгу своим друзьям и коллегам:

Твитнуть

Нравится

ISBN	978-5-8459-1487-3
ISBN ENG	978-0-7645-2565-0
Кол-во страниц	272
Год выпуска	2008
Формат	70×100/16
Тип переплета	мягкий переплет
Тип бумаги	офсетная
Серия	Для чайников…
Автор	Эрик Тайсон, Роберт С. Гризволд
Название ориг.	Real Estate Investing for Dummies
Автор ориг.	Eric Tyson, Robert S. Griswold

Вас, возможно, заинтересуют следующие книги

Оглавление к книге Инвестирование в недвижимость для чайников

Об авторах
Введение

Часть I. Покупка недвижимости это инвестиция
    Глава 1. Инвестирование в недвижимость и другие вложения
    Глава 2. Разнообразие вложений в недвижимость
    Глава 3. Еще об инвестициях в недвижимость
    Глава 4. Создайте команду

Часть II. Где взять деньги на приобретение недвижимости
    Глава 5. Источники финансирования
    Глава 6. Где взять деньги на покупку недвижимости
    Глава 7. Поиск и выбор самых лучших условий кредитования

Часть III. Выбор и оценка объектов недвижимости
    Глава 8. Местоположение, местоположение и… стоимость
    Глава 9. Перспективы аренды и стоимость объекта
    Глава 10. Самое главное: так сколько же я должен платить?
    Глава 11. Окончательный выбор, переговоры и договор о задатке
    Глава 12. Проверка документов и заключение сделки

Часть IV. Владение недвижимостью
    Глава 13. Вы стали владельцем недвижимости
    Глава 14. Защита инвестиций: риск-менеджмент

Часть V. Великолепные десятки
    Глава 15. Десять и один способ повысить прибыльность вашей недвижимости
    Глава 16. Десять шагов по созданию благосостояния за счет инвестирования в недвижимость

Предметный указатель

Материалы к книге Инвестирование в недвижимость для чайников

Полное содержание
Об авторах
Введение
Глава книги

практические советы и стратегии», Ашраф Махин – Литрес

Переводчик Afanaseva Yulia

© Ашраф Махин, 2020

© Afanaseva Yulia, перевод, 2020

ISBN 978-5-0051-8534-1

Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero

Real estate investing for beginners:

How to make money renting real estate; Cheap to buy and profitable to rent: practical tips and strategies

Mahin Ashraf

Real estate rental for beginners:

How to make money renting real estate; Cheap to buy and profitable to rent: practical tips and strategies

Copyright © 2020 Mahin Ashraf

Translator: Yulia Afanaseva

All rights reserved. No part of this publication may be reproduced, distributed or transmitted in any form or by any means, including photocopying, recording, or any other electronic or mechanical method, without the prior written permission of the publisher, except in the case of brief quotations contained in critical reviews and other cases. use for non-commercial purposes permitted by copyright law.

Table of contents

Foreword

Have you ever wondered what it would be like to make millions while relaxing in your own backyard, drinking tea and feeling the warm breeze blowing your hair? Sounds tempting, right?

Well, this is a dream that cannot be fulfilled in one day. Let me be honest here; there is no such thing as “ EASY MONEY”. There is no easy way to huge wealth, but if you are looking for it, then renting a property is not the best option for this. After reading these lines, probably half of you have already lost all interest that you still had in this book, but this is normal, because I know that there are millions of other people who are ready, willing and able to do anything to achieve what something that guarantees a better future for them.

If you have owned real estate for a period of time or are willing to own it, you should know how profitable and effective it can be to rent out your property. Buying, selling and managing real estate is probably the safest, fastest, and best way to weather a downturn in the real estate market! In a world where everyone is competing to find a way out of the daily routine and achieve financial independence, real estate has always been the foundation of wealth. Renting out your property is like killing two birds with one stone; you get a constant source of income, and the tenant takes care of your property, while paying the rent!

In this regard, let’s start with a simple question: «What do you want the most?» Be honest with yourself and answer. Perhaps some money to fund your dream? Financial stability? Own house? The best retirement plans? A safe future for your children? Or a vacation in Hawaii? Say it out loud; there is absolutely nothing wrong with wanting to possess things that may seem too material to you; dreaming is always great. Having goals is great, but not enough. To achieve them, it is important to shed blood, sweat and tears.

По словам Майкла Джордана, «Некоторые люди хотят, чтобы это произошло. Некоторые хотели бы, чтобы это произошло. Другие делают это». Итак, все зависит от вас, в какую же категорию вы хотите попасть? Чем вы готовы рискнуть, чтобы получить лучшее будущее? Готовы ли вы вложить свои деньги и посвятить этому все свободное время? Готовы ли вы превратить свои мечты в планы и стратегии? Если да, то вы нашли для себя идеальный гид, который проведет вас через путь к финансовой независимости.

Чем замечательна эта книга

Позвольте мне теперь рассказать вам о том, что предлагает эта книга,

– Эта книга содержит множество профессиональных советов! – Эта книга предлагает отличные советы и рекомендации для новичков, желающих инвестировать в недвижимость для ее последующей сдачи в аренду. В ней есть множество простых, но проверенных концепций аренды недвижимости, которые будут большим подспорьем для новичков в этом бизнесе.

– Эта книга представляет собой полное руководство по инвестициям в недвижимость для сдачи в аренду — Эта книга включает руководство по инвестированию в недвижимость для сдачи в аренду, а также рассказывает, как и почему стоит начать этот бизнес с нуля.

– Эта книга предлагает несколько новаторских решений, применимых к сдаче недвижимости в аренду! — В этой книге вы найдете креативные и уникальные решения и советы по аренде, о которых никогда не говорилось ранее и которые нельзя найти в других источниках.

– Эта книга НИКОГДА вам не наскучит! — В отличие от других источников, которые склонны к чрезмерному усложнению, вам понравится читать эту книгу, и вы определенно установите с ней личную связь. Это наверняка будет чертовски весело, так что оставайтесь со мной!

Но когда вы продолжите читать эту книгу, я хочу, чтобы вы всегда помнили несколько рекомендаций.

– DO NOT JUST READ BUT UNDERSTAND – It is important to comprehend what the book says. Merely reading the words will make you bored with the contents of the book.

– casts doubt on the author’s method books- Analyze and expose each question offered tips and tricks to make sure that they make sense for you.

– ASK AND DISCUSS — Ask experienced investors about everything you have learned and discuss what you have learned with others, capturing every detail.

ABOUT THE BOOK

This book is likely to deprive you of sleep and make you question your life decisions, like any other serious book.

It will completely change the way you look at your life and the investments you make in it. She will help you get out of your cocoon and plunge into the world of investment. It will help you carve your own path and lead a life that your parents, teachers, authority figures, society, or anyone other than yourself did not plan or choose for you. Containing a plethora of completely new ideas, strategies, concepts and theories, this book will answer all of your vital questions you didn’t know the answers to. The goal of this book is to provide the most effective rental property investment solutions and minimize asset management problems. This book is intended to be the only guide to help you invest in rental properties from scratch!

This book contains a detailed explanation of all the possible questions that any real estate investor may have. Each chapter describes the specific step required to invest in rental property, as well as how to get the most out of it with the least investment. Whether you are a newbie or have done it before, this book will help you navigate every corner of this business and generate a steady income that will last you for a long time while helping you fulfill your dream of an easy, stress-free retirement.

Abraham Lincoln once quoted a quote: «Give me six hours to chop down a tree and I will spend the first four sharpening an ax.» So, are you ready for the journey to become the new real estate tycoon? Fasten your seat belts, get ready; see you in the first chapter!

Chapter 1

Understanding the principles of property rental management

“Positive thinking is powerful thinking. If you want happiness, fulfillment, success, and inner peace, start thinking that you have the strength to achieve those goals. Focus on the bright side of life and expect positive results. »  – Germany Kent

Rental investment in a nutshell:

Since this book is intended for beginners, let’s start with the good old definition of a rental property. Investing in rental property is a symbiosis between landlord and tenant. Simply put, the tenant pays the landlord a certain amount in exchange for a roof over his head. Both residential and commercial properties are leased. But what makes them a smart investment?

So here’s something to think about. The number of rented properties has risen sharply over the past decade, and the national home ownership rate has continued to decline since 2004. The Western world has witnessed how people viewed renting as a better option than buying real estate in the 20-30 age group. There are a number of reasons for this, whether it is home values that are growing faster than income, or simply the flexibility and independence that rental housing offers. In any case, all these factors increase the value of what interests us, that is, investments in rented real estate.

Owning your own business, investing in the stock market, wholesale trade, resale and real estate change can seem quite tempting and entertaining. They may just as well be super popular and profitable, but they are all temporary and ultimately unreliable. Are you confused? Let me explain.

Why invest in rental properties?

1. У этого варианта есть несколько способов получения справедливой прибыли – По сравнению с другими различными стратегиями в области недвижимости и нишами для накопления богатства, инвестиции в аренду, вероятно, являются наиболее выгодными. Они предлагают возможность захватить все четыре генератора богатства Святого Грааля за один раз. Я говорю о растущей стоимости/оценке собственности, экономии налогов, денежных потоках и умных займах. Давайте рассмотрим каждый из этих пунктов глубже?

– Растущая стоимость/оценка собственности- С точки зрения непрофессионала, оценка собственности – это просто рост ее стоимости, достигнутый с течением времени. Дом, который можно было купить за 200 000 долларов пару десятилетий назад, сейчас может стоить 500 000 долларов. Все, что вам нужно сделать, это купить себе недвижимость, сдать ее в аренду (арендаторы управляют недвижимостью и платят за нее), пока вы сидите сложа руки, и ваша собственность ежедневно растет в цене без вложений.

– Налоговая экономия — Владельцы недвижимости значительно экономят на налогах. Инвесторы в недвижимость способствуют стабильности экономики страны, предоставляя жителям эффективные жилищные решения; в обмен на это правительство стремится снизить для них налоги. Короче говоря, вы получаете больше дохода, чем большинство людей, и платите намного меньше, когда дело доходит до налогов. Это беспроигрышная ситуация!

– Денежный поток – это чистая сумма, остающаяся у вас в бизнесе после оплаты всех взносов, счетов и т. д. Денежный поток – это доход, который вы получаете от собственности, который финансирует такие статьи, как ипотека, налоги, ремонт, коммунальные платежи, услуги и страхование. Это, вероятно, самый важный генератор из четырех; назовите это «КИСЛОРОДОМ» для инвесторов в недвижимость. Уоррен Баффет однажды сказал: «Правило №1: Никогда не теряйте деньги. Правило №2: Никогда не забывайте правило №1» Таким образом, любое сокращение денежного потока может положить начало вашему пути к финансовому краху.

– Умные кредиты – вот совет, который изменит вашу жизнь как инвестора в недвижимость для сдачи в аренду! Большинство людей боятся брать ссуды из-за того, что у них в голове постоянно мелькает фраза «А что, если?», и они задаются вопросом, а что, если они не заработают достаточно для выплаты ежемесячного взноса. Вот как вы можете взять ссуду, расширить свое портфолио недвижимости, при этом не допуская потерь. Но помните, нулевой убыток начинается с нулевой прибыли. Приобретая свою первую недвижимость, не тратьте весь свой денежный поток на предметы роскоши, о которых вы всегда мечтали. Прежде чем отдыхать, постройте свою империю. Получите ссуду, купите новую недвижимость на предоставленную сумму (это называется левереджем) и используйте выручку/остаток, полученный от предыдущей недвижимости, для выплаты кредита. Таким образом, вы можете гарантировать выплату кредита, увеличивая количество недвижимости во владении.

2. Этот Бизнес никогда не выйдет из моды – Вложение в жилье, вероятно, является одним из самых безопасных вложений всех времен; в конце концов, людям всегда нужно будет где-то жить. Поэтому, в отличие от фондового рынка и вашего семейного бизнеса, этот вид инвестиций прослужит вам долгое время и обеспечит справедливую прибыль. И как я уже упоминал ранее, из-за стремительного снижения спроса на частные дома среди граждан среднего возраста потребность в аренде жилья увеличивается с каждым днем.

3. Нет необходимости работать с 9 до 5, чтобы зарабатывать деньги! – Если вы инвестируете в аренду недвижимости, вы – сами себе начальник! Это означает, что у вас не будет фиксированных рабочих часов, целевого объема работы, дедлайнов или безразличного босса, кричащего вам в лицо весь день. Вам не обязательно все время физически присутствовать на территории своей собственности. Придете вы или нет, у вас есть свобода работать где угодно! Вы зарабатываете деньги, когда ложитесь спать, и зарабатываете деньги, потягивая утренний кофе; всё просто!

4. Этот вариант невероятно универсален – Арендуемая недвижимость может быть как жилой, так и коммерческой, будучи представленной в огромном разнообразии. Эта тема определенно требует отдельного раздела, который и следует далее.

Типы сдаваемой в аренду недвижимости

Сдача недвижимости в аренду является одним из наиболее предпочтительных видов инвестиций в недвижимость благодаря тому, что она предлагает низкий риск и высокую прибыль. Сдающиеся в аренду объекты очень разнообразны, когда дело доходит до форм и размеров, и их легко найти в любой точке США. Положительная сторона сдачи недвижимости в аренду заключается в том, что независимо от того, в какой ситуации находится рынок недвижимости, вы все равно сможете ухватить отличную недвижимость для сдачи в аренду с относительно низким риском и высоким экономическим потенциалом.

Теперь, когда вы, наконец, решили инвестировать в сдачу недвижимости в аренду, ваша первая задача – определить, какой ее тип лучше всего подходит для достижения ваших целей. На рынке арендной недвижимости вы найдете различные варианты на выбор, каждый из которых имеет свои преимущества, недостатки и тип арендаторов, которых они обычно привлекают.

Что касается сдачи в аренду, то одни объекты могут оказаться более выгодными для инвесторов, а другие – для арендаторов. Давайте посмотрим на некоторые виды арендуемой недвижимости и на то, как каждый ее тип может стать для вас лучшим вариантом для инвестирования.

1. Одноквартирный жилой дом – Дома на одну семью – самый распространенный и востребованный вид недвижимости. Одна кухня, одна ванная комната и несколько спален, стоящих на собственном участке земли, составляют эту скромную собственность. Как следует из названия, эти дома достаточно просторны, чтобы вместить одну семью, и не имеют общих стен с другими жилыми помещениями.

– Ими легко управлять, и с ними легко работать, так как их очень много, и хотя бы один из них есть почти на каждой улице в Америке. В отличие от многоквартирных домов, домовладелец не несет ответственности за причиняющих неудобства соседей. Арендатор не станет вам жаловаться на шумных соседей; вместо этого он вызовет полицию!

– Это тип актива, с которым лучше всего знаком каждый, включая владельцев, арендаторов, управляющих недвижимостью и кредиторов. Поэтому оценка такой недвижимости, внутренние работы, техническое обслуживание и получение ссуд происходит быстро и довольно просто. Их стоимость впечатляет не меньше! Их можно купить по маленькой цене и продать по большой!

– В частных домах жители обычно оплачивают расходы и счета за коммунальные услуги, такие как электричество, вода, вывоз мусора и техническое обслуживание. Владелец несет ответственность за всю страховку и налоги.

– С инвестиционной точки зрения, этот тип недвижимости сравнительно удобнее найти, он более доступен из-за меньшего размера задатка (по сравнению с другими коммерческими или многоквартирными домами) и привлекает потенциальных арендаторов, которые наносят меньший ущерб собственности и остаются в ней дольше.

2. Многоквартирные дома – Многоквартирные дома – это объекты жилой недвижимости, состоящие из нескольких квартир. Эти объекты недвижимости делятся на небольшие многоквартирные дома и большие многоквартирные дома. Двухблочный дом (менее пяти квартир) считается небольшим многоквартирным домом, а объект, состоящий из пяти или более квартир, считается большим многоквартирным домом. Опять же, как следует из названия, эти характеристики подходят для проживания разных семей. В городском мире многоквартирное жилье обычно находится в практичных многоэтажных зданиях в районах проживания среднего класса.

– Многоквартирное жилье – это единовременная инвестиция. Вы платите за один страховой полис, один счет по налогу на имущество и только один ежемесячный платеж по ипотеке, при этом получая прибыль и выгоду от нескольких квартир.

– Этот тип жилья предлагает отличный денежный поток. Если вы приобрели подходящую недвижимость, вы уже подписались на привлечение потенциальных арендаторов, которые обеспечат положительный денежный поток. Кроме того, вам не нужно значительно увеличивать арендную плату за один раз, чтобы повысить свою прибыль, увеличьте ее на небольшую сумму и умножьте на количество принадлежащих вам квартир! Например, предположим, что у вас есть десять квартир и вы увеличили арендную плату на 50 долларов, посчитайте, вы только что увеличили свой ежемесячный денежный поток на 500 долларов!

– В отличие от односемейных домов, подразумевается, что многоквартирные дома должны принадлежать вам, но контролироваться управляющими. Стоимость найма управляющих недвижимостью входит в базовую стоимость вашего объекта, поэтому вам не придется беспокоиться о том, чтобы управлять несколькими семьями одновременно!

3. Кондоминиумы и таунхаусы – Назовите их гибридом одноквартирных домов и многоквартирных домов, кондоминиумы и таунхаусы имеют единые и раздельные жилые секции, но такие общие удобства, как бассейн, тренажерный зал, теннисные корты и т.д., организованы товариществом собственников жилья (ТСЖ). Кондоминиумы и таунхаусы немного отличаются друг от друга, когда дело доходит до уединенности квартир, например, в том, разделяют ли они общую стену с соседями и тому подобное, но они довольно похожи, если смотреть на них с точки зрения инвестора.

– Цены на кондоминиумы полностью зависят от экономики конкретной страны и, как правило, сильно меняются.

– Многие кондоминиумы и таунхаусы находятся в собственности своих жильцов, и их позволяют сдавать в аренду на срок от года или более, поэтому с точки зрения инвестора в арендуемую недвижимость это может быть рискованно в плане инвестиций. Поэтому, прежде чем приобретать такую недвижимость, всегда изучите правила, положения и условия конкретного сообщества.

– Сборы ТСЖ иногда могут быть высокими и могут повлиять на ваш денежный поток. Чтобы избежать таких накладок, всегда проводите исследование, прежде чем инвестировать в конкретную недвижимость, и разумно учитывайте подобные сборы в своем анализе недвижимости для расчета чистого денежного потока.

4. Выкуп заложенной недвижимости (foreclosure) – такой тип недвижимости также был известен как REO (Real Estate Owned, Недвижимость в собственности), банку перешла в собственность эта недвижимость после того, как предыдущий владелец не смог выплатить ипотеку. Раньше эту недвижимость можно было купить в банке, но сейчас REO, наряду с другими стандартными объектами недвижимости, включены в систему мультилистинга. Инвестирование в выкуп заложенной недвижимости может быть относительно прибыльным по нескольким причинам; позвольте мне перечислить их.

– Банки не смотрят на сделки эмоционально, они действуют структурно, что становится отличным преимуществом для инвесторов в недвижимость. Если вы предлагаете низкую цену за заложенную недвижимость, банк стремится проанализировать каждый аспект предложения, вместо того чтобы обижаться на низкую цену и отказаться от сделки. Это часто приводит к тому, что банки соглашаются продать собственность по относительно низкой цене, поскольку они хотят избавиться от любой лишней собственности в своих записях и списать ее со своих счетов.

– Еще один большой плюс – небольшая конкуренция за обладание такой недвижимостью. Многие инвесторы предпочитают избегать покупки REO, потому что такие объекты обычно пустуют годами, покрываются пылью, разрушаются и воняют, что не позволяет им соблазнить инвесторов. Но если вы готовы подарить этой собственности немного любви и поухаживать за ней, пока она не вернет свой былой блеск, REO – это фантастический вариант! Вы приобретете такие дома по довольно низкой цене, и после небольших изменений и ремонта из них получатся отличные объекты недвижимости, которые будут привлекать арендаторов, как горшок с медом пчел!

Памятка

«Инвестирование в недвижимость для чайников» Инвестиции в недвижимость для чайников

Недвижимость Investing For Dummies

Explore Book Купить на Amazon

Real Estate Investing For Dummies охватывает испытанные и проверенные стратегии инвестирования в недвижимость, которые настоящие люди, как и вы, используют для создания богатства. Инвестирование в недвижимость — это не высшая математика, но требует выполнения вашей домашней работы. Так что, если вы надеялись превратиться в мультимиллионера за одну ночь, то вы не по адресу, но если вы ищете надежную долгосрочную инвестиционную стратегию и инструменты, которые помогут вам достичь этого, тогда Инвестирование в недвижимость для чайников — это книга, которая идеально подходит для ваших нужд.

©Andrey_Popov/Shutterstock.com

Ниже приведены некоторые ключевые принципы, которые мы более подробно рассмотрим в этой книге:

Copyright © 2019 Эрик Тайсон и Роберт С. Грисволд. Все права защищены.

Принципы Эрика и Роберта для успешного инвестирования в недвижимость

Copyright © 2019 Eric Tyson and Robert S. Griswold. Все права защищены.

• Недвижимость — это проверенный способ создания богатства. Инвестиции в недвижимость, сдаваемую в аренду, могут принести текущий доход и значительные налоговые льготы, а также создать собственный капитал за счет повышения стоимости в течение многих лет и десятилетий.
• Хотя многие люди могут преуспеть в инвестировании в недвижимость, инвестирование в арендную недвижимость подходит не всем. Подумайте о своих инвестиционных предпочтениях и личном темпераменте, прежде чем покупать недвижимость. Есть ли у вас время, чтобы посвятить инвестиции в недвижимость? Вам удобно решать проблемы или нанимать управляющего недвижимостью?
• Прежде чем инвестировать в сдаваемую в аренду недвижимость, убедитесь, что вы в финансовом состоянии. Обратите особое внимание на свой ежемесячный бюджет и убедитесь, что у вас достаточное страховое покрытие. Большинство успешных инвесторов в недвижимость строят свой портфель инвестиций в недвижимость, экономя деньги, а затем постепенно покупая недвижимость на протяжении многих лет.
• Не стоит недооценивать важность создания хорошей кредитной истории. Наилучшие доходы от недвижимости зависят от использования кредита для получения рычага от использования OPM (деньги других людей).
• Ваша первая (и часто одна из лучших) инвестиция в недвижимость — это покупка дома для проживания. Недвижимость — это единственная известная нам инвестиция, в которой вы можете жить или сдавать ее в аренду для получения дохода. Вы также можете получить большую не облагаемую налогом прибыль, если продаете свое основное место жительства по более высокой цене, чем вы заплатили за него.
• Сначала сосредоточьтесь на жилой недвижимости. Жилая недвижимость является привлекательной инвестицией, и ее легче понять, приобрести и управлять ею, чем большинством других видов собственности. Если вы домовладелец, у вас уже есть опыт поиска, покупки и обслуживания жилой недвижимости.
• Среди вариантов жилой недвижимости мы рекомендуем небольшие многоквартирные дома и дома на одну семью. Пристроенное жилье имеет больше смысла для инвесторов, которые не хотят заниматься вопросами содержания и безопасности здания. Цены на пристроенные дома, как правило, лучше всего проявляются в развитых городских условиях.
• Подготовьте свою команду по недвижимости, прежде чем приступать к серьезному поиску недвижимости. Заранее наймите агента по недвижимости, кредитного эксперта, налогового консультанта, юриста и т. д., потому что инвестор в недвижимость с лучшими ресурсами может определить, какие объекты следует игнорировать, а какие заслуживают тщательного рассмотрения. Двигайтесь быстро — скорость, с которой вы можете закрыть сделку, является преимуществом на любом типе рынка.
• Ищите свойства на пути прогресса. Районы, где идет новая застройка или реконструкция, — это то, что вам нужно. Лучшие объекты для инвестиций в недвижимость — это те, которые хорошо расположены и физически здоровы, но имеют проблемы с косметикой и плохо управляются.
• Вы не разбогатеете, пытаясь найти беспроигрышные сделки по инвестированию в недвижимость. Не верьте рекламным торгашам. Не рассчитывайте таким образом купить первоклассную арендуемую недвижимость.
• Внесение первоначального взноса в размере от 20 до 25 процентов обеспечивает доступ к лучшим условиям финансирования. Вы можете вносить меньшие авансовые платежи — даже 10 процентов или меньше, — но вы часто платите гораздо более высокие процентные ставки, сборы по кредиту и частное ипотечное страхование. Кредитное плечо или использование денег кредиторов для покрытия большей части ваших затрат на приобретение может повысить вашу норму прибыли. Но слишком большое кредитное плечо может быть опасным, если рынок аренды меняется, а ваши долговые расходы высоки.
• По мере увеличения размера и сложности сделки варианты финансирования становятся менее привлекательными. Варианты финансирования больших многоквартирных домов (пять и более единиц), коммерческих, торговых, промышленных и необработанных земель обычно требуют большего первоначального взноса и/или более высоких процентных ставок и комиссий по кредиту. Но более продвинутые инвесторы в недвижимость могут получить более высокую общую прибыль, а также преимущества более легкого управления и стабильности от долгосрочных арендаторов.
• Для низких начальных затрат рассмотрите инвестиционные фонды недвижимости (REIT) и варианты аренды. Вы можете купить эти биржевые ценные бумаги (которые также можно купить через взаимные фонды REIT) за тысячу долларов или меньше. С вариантами аренды вы начинаете с аренды недвижимости, которую вы можете заинтересовать в покупке позже, и часть вашей ежемесячной арендной платы идет на будущую покупку. Если вы можете найти продавца, готового предоставить финансирование, вы можете свести первоначальный взнос к минимуму.
• Мы предпочитаем поговорку «Расположение, расположение, ценность». Он четко подчеркивает местоположение, а также важность нахождения оптимального соотношения цены и качества вложенных средств. Владение недвижимостью в перспективных районах с новой застройкой или отремонтированными объектами помогает находить и удерживать хороших арендаторов и приводит к увеличению прибыли. Недвижимость в отличных местах с обширным отсроченным обслуживанием, особенно эстетическими проблемами, которые можно решить недорого, — еще одна прекрасная возможность.
• Инвестиции в недвижимость рядом. Купить недвижимость в двух часах езды на любимом виде транспорта. Двигайтесь дальше только тогда, когда вы действительно знаете другой рынок недвижимости и регулярно оказываетесь там по другим причинам или нашли отличного управляющего недвижимостью.
• Любое решение о том, куда инвестировать, начинается с оценки общих экономических тенденций региона. Если район экономически нецелесообразен, то шансы на успешные инвестиции в недвижимость уменьшаются.
• Вы покупаете будущий поток доходов или денежный поток, когда покупаете инвестиционную недвижимость. То, что вы платите за недвижимость, и денежный поток, который она генерирует, существенно влияют на успех ваших инвестиций. Ключевым моментом является определение того, какие свойства продавцы недооценили.
• Не полагайтесь на цифры продавца при оценке потенциала недвижимости. Поговорите напрямую с продавцом, чтобы узнать историю собственности и его мотивацию для продажи. Но не полагайтесь на исторические операционные результаты, предлагаемые продавцом или брокером. Создайте свои собственные показатели, оценив недвижимость с помощью команды квалифицированных специалистов, которые являются специалистами в области физического и финансового управления недвижимостью.
• Стратегия инвестирования в недвижимость «купи-и-продай» может работать, но у нее есть и обратная сторона. Покупка и перепродажа могут быть способом быстро заработать на недвижимости, если вы правильно рассчитаете свои инвестиции в условиях быстро растущего рынка недвижимости. Однако переворот может привести к тому, что ваша прибыль будет облагаться налогом как обычный доход, и вы можете потерять во время рыночного спада.
• Итог: Специалисты по недвижимости и вы должны оценивать недвижимость на основе прогнозируемого чистого операционного дохода (NOI). Предпочтительно запланировать NOI на следующие несколько лет. Проектирование NOI занимает много времени и требует большого опыта, особенно если вы планируете изменения собственности, чтобы увеличить доход и/или сократить расходы.

Об этой статье

Эта статья из книги:

• Инвестирование в недвижимость для чайников,

Об авторах книги:

Эрик Тайсон, MBA, известный финансовый советник, синдицированный обозреватель и автор многочисленных финансовых бестселлеров.

Тони Мартин, B.Comm, — признанный на национальном уровне специалист по личным финансам, спикер, комментатор, обозреватель, тренер по менеджменту и консультант по коммуникациям. Он является соавтором книги «Личные финансы для канадцев и чайников ».

Лоуренс С. Хармон, доктор юридических наук, , является генеральным директором компании HARMON LAW LLC, специализирующейся на юридических консультациях по вопросам квартир и управления недвижимостью.

Роберт С. Грисволд, MBA, MSBA, , успешный инвестор в недвижимость и управляющий недвижимостью с большим портфелем жилой и коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду.

Эту статью можно найти в категории:

• Недвижимость,

Инвестиции в недвижимость для чайников Эрик Тайсон, Роберт С. Грисволд, Мягкая обложка

Введение 1 9012 8

Об этой книге 1

Глупые предположения 3

Символы, используемые в этой книге 3

Помимо этой книги 4

Куда двигаться дальше 4

Часть 1: Начало работы с инвестициями в недвижимость 5

Глава 1. Оценка недвижимости как инвестиции 7

Понимание потенциала недвижимости для получения дохода и увеличения благосостояния 8

Особенности инвестирования в недвижимость 10

Comp перевод недвижимости в другие инвестиции 12

Доходность 12

Риск 12

Ликвидность 13

Требования к капиталу 14

Стоимость диверсификации 14

Возможности увеличения стоимости 14

Знание налоговых преимуществ 15

Определение необходимости инвестировать в недвижимость 19

У вас достаточно времени? 19

Умеешь ли ты решать проблемы? 20

Вас интересует недвижимость? 20

Сможете ли вы справиться с рыночными спадами? 20

Включение недвижимости в ваши планы 21

Обеспечение наилучшего личного финансового благополучия 21

Защита себя с помощью страховки 22

Рассмотрение возможности финансирования пенсионного счета 23

Размышление о распределении активов 23

Глава 2: Инвестиции в общую недвижимость 27

Определение различных способов инвестирования в доходную жилую недвижимость 28

Покупка собственного жилья 28

Преобразование вашего дома в аренду 2 9

Инвестирование и проживание в благоустроенных жилых домах 30

Покупка загородного дома 31

Оплата таймшеров и кондо-отелей 33

Обзор типов жилой недвижимости, которую можно купить 38

Дома на одну семью 39

Пристроенные дома 40

Квартиры 42

Рассмотрение коммерческой недвижимости 43

Покупка незастроенной или незастроенной земли 45

Глава 3: Рассмотрение Лишение права выкупа, REO, продажа завещания и многое другое 49

Обнаружение случаев обращения взыскания и выкупа заложенного имущества 50

Подробное изучение случаев обращения взыскания на недвижимость 51

Изучение сделок с кредиторами (принадлежащих недвижимости) 57

Признание преимуществ продавца 59

Сравнение коротких продаж с другой недвижимостью 60

Поиск возможностей для коротких продаж 61

Убеждение кредитора в короткой продаже 62

Рассмотрение вариантов аренды 64

900 02 Проверка продажи завещания и аукционов 64

Изучение сделок по завещанию 65

Аукционы по недвижимости 65

Глава 4. Использование пассивного подхода 67

Использование инвестиционных фондов недвижимости 68

Различие между государственными и частными REIT 69

Взгляд на эффективность 70

Инвестиции в фонды REIT 71

Общие сведения об арендаторах 72

Плата за доступность 1031 и «беспроблемное» управление 73

Спросить, являются ли TIC подходит именно вам 75

Понимание Triple Net Properties 77

Заблаговременное размышление о разделении обязанностей между арендодателем и арендатором 77

Минимизация рисков тройных чистых инвестиций 79

Проверка нот и договоров доверительного управления 80

Проверка продаж сертификатов об удержании налогов 81

Рассмотрение партнерств с ограниченной ответственностью 82

Покупка без предоплаты 86

Осведомленность о результатах, которые слишком хороши, чтобы быть правдой 86

Понимание того, почему мы рекомендуем пропустить эти инвестиции 88

Поиск возможностей без вложений (если вы настаиваете) 90

Покупка, исправление и перепродажа или рефинансирование 91

Стратегия «купить-и-перевернуть» 91

Стратегия «купить, исправить и рефинансировать» 94

Глава 6. Создание вашей команды 95

Знать, когда Создайте свою команду 96

Добавление налогового консультанта 97

Поиск финансового консультанта 98

Поиск кредитора или ипотечного брокера 100

Понимание нюансов кредитования 100

Построение отношений с кредиторами 101

Работа с брокерами и агентами 102

Оценка ценности работы с агентом 103

Понимание значения агентства: на кого работает агент 104

Получение представления о вознаграждении 105

Поиск хорошего брокера или агента 107

Максимальное использование вашего агента 109

Выбор оценщика 109

Поиск адвоката 111

Часть 2: Как получить деньги: привлечение капитала и финансирование 113

Глава 7. Выявление источников капитала 115

Расчет затрат на допуск 116

Забудьте о мифе об отсутствии денег 116

Определите, что вам нужно для начала работы 11 7

Округляя требуемую сумму наличными Экономия 118

Преодоление ограничений по первоначальному взносу 119

Изменение вашего подхода 119

Использование других распространенных источников наличности 120

Использование передовых стратегий финансирования 123

Глава 8: Финансирование покупки недвижимости 127

Взгляд на варианты ипотеки 127

Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой 128

Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (ARMs) 130

Рассмотрение других общих сборов 134

Изготовление Некоторые решения по ипотеке 136

Выбор между фиксированной и регулируемой 136

Выбор краткосрочной или долгосрочной 138

Заем под залог собственного капитала 139

Получение кредита, финансируемого продавцом 140

Ипотечные кредиты, которые заставят вас дважды подумать 142

Воздушные кредиты 142

Беспроцентные кредиты 143

Регрессное финансирование 144

Гарантии по кредитам 145

901 27 Глава 9: Обеспечение лучших условий ипотеки 147

Покупки для ипотечных кредитов 147

Надежда на рекомендации 148

Обдумывание ипотечных брокеров 148

Поиск ипотечных кредитов в Интернете 151

Решение потенциальных проблем с кредитом 152

Полировка вашего кредитного отчета 153

Преодоление недостаточного дохода 154

Работа с низкой оценкой имущества 155

Часть 3: Поиск и оценка недвижимости 157

9012 7 Глава 10: Местоположение, местоположение, значение 159

Решение о том, куда инвестировать 160

Поиск недвижимости с добавленной стоимостью 162

Оценка региона: общая картина 164

Рост населения 165

Рост рабочих мест и уровень доходов 166

Изучение местного рынка 168

Спрос и предложение 169

Фокусирование на пути прогресса 174

Рассмотрение барьеров для входа 176

Влияние государства на недвижимость 181

E оценка районов 182

школ 182

уровень преступности 183

Гордость владельца 183

Ролевая игра: Что вас привлекает в собственности? 184

Изучение рынков продавца и покупателя 187

Понимание циклов рынка недвижимости 187

Синхронизация рынка недвижимости 188

Глава 11. Понятие об аренде и оценка имущества 191

Важность оценки аренды 191

Анализ аренды: что нужно Ищите 193

Понимание аренды жилья 194

Понятие коммерческой аренды 194

Понимание экономических принципов оценки имущества 196

Определение наилучшего и наилучшего использования 198

Сравнение справедливой рыночной стоимости и инвестиционной стоимости 199

Обзор источников информации об оценке имущества 200

Установление ориентиров стоимости 201

Мультипликатор валовой арендной платы/дохода 202

Цена за единицу и квадратный фут 203

Стоимость замещения 204

Глава 12. Оценка имущества с помощью числа Перемалывание 205

Понимание важности возврата инвестиций 206

Расчет чистой операционной прибыли 207

Оценка прибыли 208

Подсчет операционных расходов 211

Расчет движения денежных средств 214

Обслуживание долга 215

Капитальные улучшения 216

Обзор вариантов аренды 217

Сравнение некоторых вариантов 218 90 005

Учет платы за обслуживание мест общего пользования коммерческих зданий 219

Три основных подхода к оценке стоимости 219

Метод рыночных данных (сравнение продаж) 220

Метод затрат 223

Метод капитализации доходов 224

Согласование трех результатов для получения единого значения 226

Соединяем все вместе: решение, сколько платить 227

Изучение арендной ставки продавца и заявлений о возмещении расходов 228

Решение, какой набор чисел использовать 229

90 002 Глава 13. Подготовка и представление предложения 233

Ведение переговоров 101 233

Правильное начало 234

Создание прочного фундамента знаний 235

Сбор привлекательных и реалистичных предложений 238

Подготовка предложения: понимание основ контракта 241

Двусторонние и односторонние контракты 241

Элементы контракта 241

Рассмотрение основных положений договора купли-продажи 244

Серьезное проявление намерения денежный депозит 245

Уступка ваших прав 246

Назначение даты закрытия 248

Эффективное использование непредвиденных обстоятельств 249

Урегулирование неразрешенных вопросов 251

Представление договора купли-продажи 252

Глава 14: Комплексная проверка, осмотр имущества и закрытие сделки 253

Открытие условного депонирования 254

Инструкции по условному депонированию 254 900 05

Предварительный отчет о титуле 255

Устранение непредвиденных обстоятельств 256

Оценка дата закрытия 256

Проведение формальной комплексной проверки 257

Проверка бухгалтерских книг и записей 258

Проверка имущества 261

Переговоры по кредитам условного депонирования 273

Определение права собственности 274

Единоличное владение 275

Совместная аренда 276

Общая аренда 277

Товарищества 278

Общество с ограниченной ответственностью 280 90 005

Корпорации 281

Закрытие сделки 282

Предполагаемый заключительный отчет 284

Страхование титула 284

Страхование имущества 285

Заключительное заявление 287

Регистрация актов купли-продажи имущества 289

Часть 4: Эксплуатация недвижимости 291

Глава 15: Владение недвижимостью 101 293

Помощь в управлении наймом: да или нет? 293

Оценка вашего положения и возможности самоуправления 294

Оценка ваших навыков и интересов 295

Поиск и наем профессионалов 297

Проведение исследований 297

Разговор о деньгах 299 9 0005

Тестирование экологических проблем 300

Принятие решения об арендной политике 301

Определение срока аренды 302

Установление арендной платы 302

Принятие решения о залоге 304

Разработка политик и руководств 305

Работа с существующими арендаторами при приобретении недвижимости 306

Встреча арендаторы и инспектирующие единицы 306

Заключение нового договор аренды 307

Повышение арендной платы 308

Поиск стабильных, надежных арендаторов 309

Установление критериев отбора арендаторов 309

Реклама для арендаторов 314

Показ вашей аренды 315

Прием заявлений и депозитов 318

Проверка заявлений на аренду 319

Работа с поручителями по аренде 322

Уведомление заявителей о вашем решении 322 9 0005

Проверка и подписание документов 323

Сбор деньги 324

Осмотр имущества вместе с арендатором 325

Ремонт и модернизация для увеличения стоимости 325

Улучшение внешнего вида 326

Улучшение того, что внутри 326

Использование подрядчиков 327

Глава 16: Защита ваших инвестиций 329

Разработка плана управления рисками 329

90 002 Получение необходимой страховки 331

Понимание вариантов страхования 332

Определение правовая франшиза 337

Выбор потенциальных страховщиков 337

Обсуждение с арендаторами страховки арендатора 338

Работа с претензиями 339

Глава 17: Ведение документации и бухгалтерский учет 341

Систематизация документации 342

Актуализация и точность документации 342

Простое ведение документации 344 900 05

Знание того, что следует учитывать 346

Документирование доходов и расходы 347

Составление бюджета и управление денежными потоками 348

Ведение бухгалтерского учета вручную 349

Использование программного обеспечения 350

Признание ценности профессионального бухгалтерского программного обеспечения 350

Определение некоторых из лучших программ 352

Глава 18. Анализ налоговых соображений и стратегии выхода 357

Понимание налоговых аспектов 358

Защита дохода за счет амортизации 358

Минимизация налога на прибыль 360

С учетом выхода Стратегии 368

Прямая продажа 369

Расчет прибыли или убытка от продажи 369

Продажа сейчас, получение прибыли позже: продажа в рассрочку 372

Передача капитала для отсрочки налогов 375

Использование исключения прироста капитала для получения необлагаемой налогом прибыли 379

Продажа в аренду с выкупом 380

Получение налоговой экономии за счет инвестирования в «зоны возможностей» 382

9000 2 Передача имущества в дар или по завещанию 383

Принятие заключительного замечания по налогам на прибыль 383

Часть 5. Доля десятков 385

Глава 19. Десять способов увеличить стоимость имущества 387

Повышение арендной платы 388

Снижение оборота 388

Рассмотрение вариантов аренды 389

Развитие рыночной ниши 390

Поддержание и ремонт 39 0

Сокращение операционных расходов 391

Тщательная оценка налогов на имущество 393

Рефинансирование и быстрее наращивать капитал 394

Воспользуйтесь налоговыми льготами 395

Будьте готовы двигаться дальше 396

Улучшайте управление 397

Глава 20.