Инвестирую в недвижимость: Инвестиции в недвижимость — современные и доступные способы заработка на недвижимости

Содержание

главные направления в 2021 году

Инвесторы ожидают постепенного оживления всех основных мировых рынков недвижимости, включая наиболее пострадавшие от пандемии, и увеличения инвестиций по итогам 2021 года на 15–20%

Фото: Юрий Смитюк/ТАСС

По итогам 2021 года мировой рынок инвестиций в недвижимость может вырасти на 15–20%. При этом требования к объектам изменились относительно допандемийного уровня, следует из предоставленного «РБК-Недвижимости» обзора глобального исследования настроений инвесторов 2021 Global Investor Intentions Survey, подготовленного компанией CBRE.

Инвесторы ожидают постепенного оживления всех основных мировых рынков недвижимости, включая наиболее пострадавшие от пандемии. «В Европе вновь будут набирать популярность торговые комплексы. Дополнительным обнадеживающим фактором в последние месяцы стала возросшая готовность некоторых банков предоставлять финансирование для торговых объектов», — отмечается в исследовании.

Гостиничный сектор активнее всего восстанавливается в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке, а также в Азиатско-Тихоокеанском регионе (АТР). Основной спрос приходится на рынки, где активы распродаются со значительным дисконтом, отмечается в исследовании. Спрос на Азиатско-Тихоокеанский регион поддерживают ожидания существенного отложенного спроса на туристические поездки.

adv.rbc.ru

Перспективы офисного сегмента опрошенные инвесторы оценивают скромнее. Около половины респондентов считают, что он не будет расти в течение трех ближайших лет. Исключение составят высококлассные активы в центральных деловых районах, обеспечивающие долгосрочные потоки доходов. Интерес к объектам с более короткими денежными потоками доходов, которые требуют интенсивного управления, продолжит снижаться. Среди регионов оптимистичнее всего на перспективы офисного сегмента смотрят инвесторы АТР — 14% из них ожидают роста уже в 2021–2022 годах за счет роста сектора услуг и ограничений на удаленную работу со стороны работодателей. Критичнее всего настроены американские инвесторы: большинство из них считают удаленку долгосрочным трендом.

«Глобальные тенденции находят свое отражение в стратегиях инвесторов и на российском рынке, — говорит генеральный директор СBRE в России Владимир Пинаев. — Инвестиционная активность на рынке офисной недвижимости ограничена фактором сохранения удаленного формата работы, при этом мы видим, что интерес инвесторов к данному сегменту уже вернулся. Мы также наблюдаем возобновление интереса к торговым активам со стороны инвесторов, обладающих опытом в данном секторе».

На западных рынках, преимущественно в Северной и Южной Америке, в CBRE видят перспективы у инвестиций в альтернативные секторы недвижимости: студенческое жилье и склады для личного хранения (self storage). Востребованы также такие активы, как коливинги.

Европейские инвесторы интересуются центрами обработки данных и медицинскими учреждениями. «Ожидается, что спрос на центры обработки данных продолжит рост в течение 2021 года, причем явными победителями станут центры в крупных городах по всему региону Европы, Ближнего Востока и Африки», — говорится в материалах исследования.

«Несмотря на усиление глобального тренда на инвестиции в альтернативные сегменты недвижимости, в России инвестиционная активность в данные объекты находится на низком уровне ввиду ограниченного предложения, а зачастую отсутствия качественного продукта, — отмечает Владимир Пинаев. — Это основной тормоз развития сектора альтернативной недвижимости».

Объем инвестиционных сделок в российскую недвижимость в первом квартале 2021 года составил $613 млн, подсчитали аналитики JLL. Это на 27% ниже результата за аналогичный период предыдущего года ($835 млн). Основной интерес инвесторов был сосредоточен в сегменте площадок под жилую застройку (52% сделок за квартал). На втором месте оказался торговый сектор (19%), на третьем — склады (12%), доля офисов составила 10%. Остальные сделки пришлись на гостиницы и многофункциональные центры.

Читайте также:

Как коммерческая недвижимость изменила тактику инвесторов

Как изменятся инвестиции в недвижимость в ближайшие 20 лет

Инвестиции в российскую недвижимость против зарубежной: 3 аргумента

Цены на недвижимость за рубежом на пике в преддверии коррекции

Мировые цены на жилье сейчас высоки. По данным Банка международных расчетов, мировой индекс цен вырос с 2010 года на 26% (европейский — на 37%). В 2010-е годы политика количественного смягчения (говоря несколько упрощенно — дешевого кредита) и дерегулирование жилищной сферы сделали рынок домов и квартир спекулятивным. К примеру, в Канаде индекс цен за это время вырос на 70%, в Индии и США — на 60%, в Германии — на 50%.

Однако восходящий тренд этого цикла закончился: пандемия, новая мировая рецессия, международная обстановка, энергетический кризис подталкивают цены на жилье вниз. Впервые за предшествующее десятилетие в 2022 году зафиксировано замедление роста мировых цен на жилье, причем в Еврозоне индекс цен сократился на 2,3%, в Азии — на 4,3%.

Для российского инвестора это значит, что он вкладывается в жилье на ценовом пике в преддверии весьма вероятной коррекции. Причем на этот раз снижение стоимости жилья может стать длительным, а коррекция цен — глубокой. Однако ждать приемлемого уровня стоимости квадратного метра, чтобы инвестировать в будущем, довольно рискованно. Цены на жилье будут сокращаться медленно, а за это время капитал инвестора могут съесть инфляция, обвал валютных рынков, принудительная конвертация средств в рубли, блокировка зарубежных счетов, переводов за рубеж и усложнение открытия зарубежных счетов. Риски довольно существенны, поэтому надежные активы нужно искать здесь и сейчас.

Коммерческий директор Regions Development Лиля Арцибашева

(Фото: Regions Development)

Санкционные риски для владельцев зарубежной недвижимости будут расти

Рынки жилья развитых стран были популярны у глобальных инвесторов не только благодаря ценовой стабильности, но и правовой защищенности собственности. В 2022 году ситуация поменялась.

Так, в Евросоюзе в санкционные списки попали почти 1500 физических и 205 юридических лиц. Заморожены объекты недвижимости на миллиарды евро. Причем часто санкции по инерции выходят даже за те правовые рамки, что обозначают их авторы. Например, Черногория, которая не входит в Евросоюз, тоже начала замораживать принадлежащую россиянам недвижимость. Растут риски вторичных санкций и в других странах мира — под их действие боятся подпасть местные консультанты, риелторы, юристы. Усложняются процедуры получения виз и ВНЖ, перевода средств и открытия счетов для россиян, что может заблокировать доступ к собственности и ее распоряжению.

Все это аргументы за то, чтобы внимательнее посмотреть на московский рынок жилья, где для россиян как минимум санкционных рисков нет и не будет. Наиболее сопоставимая с зарубежной недвижимостью ниша — это новостройки премиум-класса.

(Фото: Shutterstock)

Спрос на премиальное жилье в Москве быстро восстанавливается

В поисках тихих гаваней за рубежом российские инвесторы часто упускают из вида тихую гавань, которая находится буквально у них дома. Это рынок жилья Москвы, который демонстрирует стабильность на протяжении всех постсоветских 30 лет. В Москву стекаются все капиталы, в том числе и человеческий, поэтому спрос здесь остается высоким почти всегда.

Особенно это заметно по тому, как быстро восстанавливается после разного рода кризисов премиальный рынок жилья. Возьмем для примера стрессовый 2022 год. После февральских событий число сделок упало в апреле, но уже в сентябре было зафиксировано почти столько же соглашений на покупку жилья, сколько в спокойном сентябре 2021 года (312 против 326). Причем восстановительный тренд наметился уже в мае.

Люди с деньгами почти всегда есть на этом рынке, а это значит, что инвестор при необходимости сможет перепродать ликвидное жилье практически в любой непростой период истории. Это хорошо видно также по динамике числа сделок по переуступке. В большинстве случаев квартиры в строящихся домах перепродают именно инвесторы. И с этой точки зрения спрос в классе премиум выглядит лучше, чем в других сегментах. В 2022 году число сделок по переуступке в этом сегменте сократилось только на 11% по сравнению с 2021 годом, тогда как в бизнес-классе оно снизилось на 27%, а в массовом сегменте — на 48%.

Помимо этого, премиальные новостройки больше подходят как альтернатива зарубежной недвижимости по размеру бюджета российского покупателя, который в среднем составляет €250 тыс. (около ₽20 млн, что сопоставимо с ценой небольшой квартиры в премиальной новостройке Москвы).

«Подобие пузыря». Эксперт предсказал обвал цен на жилье

Недвижимость,

Строительство,

Ипотека,

Кризис,

Инфляция

Цены на премиум-жилье уже скорректировались и стабилизировались

В 2022 году рынок премиального жилья Москвы уже пережил коррекцию. По данным компании «Метриум», в начале 2022 года средняя стоимость квадрата здесь составляла ₽581 тыс., затем на волне мартовского инвестиционного ажиотажа она подскочила до ₽617 тыс. В период восстановления (с мая по ноябрь) цены скорректировались до ₽560–570 тыс. за 1 кв. м, а к марту 2023 года повысились до ₽598 тыс. за 1 кв. м.

Иными словами, рынок пережил ажиотаж, коррекцию и стабилизацию за один год. Конечно, прогнозировать дальнейшую динамику непросто, но можно предположить, что цены продолжат медленно повышаться на фоне возврата многих покупателей премиального жилья из-за рубежа, которые сейчас сталкиваются с высокими ценовыми рисками и незащищенностью собственности за границей. Также на рынке появятся новые клиенты из отраслей, связанных с военно-промышленным комплексом (ВПК) и импортозамещением.

(Фото: Shutterstock)

Родные стены помогают

Наконец, российскому инвестору проще сориентироваться в столице, чем за границей. К примеру, в Москве можно выделить несколько зон активной джентрификации. Прежде всего это юг, бывший Южный речной порт, где планируется строительство «второго Сити», и находящийся напротив него Нагатинский полуостров. Здесь уже есть крытый парк развлечений «Остров Мечты» и премиальный жилой комплекс, а в планах — пляжный комплекс, яхт-клуб, а также несколько ЖК премиум- и бизнес-класса и другое.

Слово «джентрификация» пришло из английского языка — gentrification буквально означает «одворянивание». Это облагораживание и реконструкция неблагополучных или пришедших в упадок районов и заселение туда состоятельных представителей среднего класса.

Подробнее об этом явлении можно узнать на «РБК Тренды» — в подкасте «Азбука современности».

Вторым направлением может стать восток Москвы (начиная от Преображенской площади), где в последние годы резко увеличилось число высокобюджетных проектов застройки, хотя раньше преобладали массовые. Наконец, безусловно, перспективным остается запад Москвы, где цены в прошедшие годы росли опережающими темпами.

Именно такие территории роста сами по себе способствуют капитализации расположенного на них жилья, что позволит инвестору не только сберечь средства, но и заработать. По прогнозам аналитиков компании «Метриум», в ближайшие три года жилье может подорожать в зонах активной джентрификации на 20–25%.

Как начать инвестировать в недвижимость, имея всего лишь 5000 долларов

Инвестирование в недвижимость всегда считалось прибыльным способом создания богатства, но распространено мнение, что для начала требуется значительный капитал.

Можно ли стать инвестором в недвижимость, начиная всего с 5000 долларов? Короткий ответ: да. Вы можете обрести финансовую независимость с помощью стратегических и творческих инвестиционных подходов. Давайте рассмотрим несколько практических советов о том, как инвестировать в недвижимость с ограниченными средствами, доказав, что размер не всегда имеет значение, когда речь идет о создании вашего инвестиционного портфеля.

Ключевое значение имеет образование

Прежде чем заняться каким-либо инвестиционным предприятием, важно вооружиться знаниями. Потратьте время на изучение местного рынка недвижимости. Узнайте о тактике в сфере недвижимости, методах и приемах инвестирования. Читайте книги, посещайте семинары, слушайте подкасты и общайтесь с опытными инвесторами в вашем регионе, чтобы получить ценную информацию. Эти знания станут вашей основой для принятия обоснованных решений и максимизации прибыли.

Связано: 6 эффективных стратегий инвестирования в недвижимость

Краудфандинг для инвестиций в недвижимость

Краудфандинговые платформы произвели революцию в том, как люди инвестируют в недвижимость. Они позволяют отдельным лицам объединять свои ресурсы и совместно инвестировать в проекты.

Имея всего 5000 долларов, вы можете участвовать в различных краудфандинговых кампаниях. Используя эту стратегию, ваши инвестиции могут быть распределены между несколькими объектами недвижимости или девелоперскими проектами. Этот подход позволяет вам диверсифицировать свои инвестиции, снизить риски и извлечь выгоду из потенциальных высокодоходных возможностей, которые когда-то были недоступны для мелких инвесторов.

Ознакомьтесь с инвестиционными фондами недвижимости

Инвестиции в инвестиционные фонды недвижимости (также известные как REIT) — отличный способ начать работу с ограниченными средствами.

REIT — это компании, которые владеют, управляют или финансируют доходную недвижимость. Инвестируя в REIT, вы можете косвенно инвестировать в диверсифицированный портфель недвижимости без хлопот по управлению недвижимостью. Многие брокерские фирмы предлагают доступ к REIT с низким минимумом инвестиций, что делает их привлекательным вариантом для инвесторов с небольшим бюджетом.

По теме: 10 причин, по которым каждый предприниматель должен инвестировать в недвижимость

Партнерство с опытными инвесторами

Сотрудничество с опытными инвесторами, которые разделяют схожие финансовые цели, может помочь вам эффективно использовать свои ограниченные средства.

Объединяя ресурсы и опираясь на опыт опытного инвестора, вы можете коллективно инвестировать в недвижимость, которая, возможно, была вне досягаемости по отдельности. Ищите местные клубы по инвестициям в недвижимость или онлайн-сообщества, где вы можете общаться с опытными инвесторами и потенциальными партнерами. Вместе вы можете разделить финансовое бремя, что позволит вам расширить свои инвестиционные возможности.

Оптовая продажа некоторых объектов недвижимости

Оптовая торговля недвижимостью может быть выгодным способом инвестирования с ограниченным капиталом.

Оптовая торговля включает в себя поиск проблемной недвижимости со значительной скидкой, заключение контракта и передачу этого контракта другому инвестору в недвижимость за определенную плату. Эта стратегия требует острого зрения для выявления недооцененных свойств и умения вести переговоры о сделках. Если все сделано правильно, оптовая торговля может быть очень прибыльной.

Потратьте некоторое время на изучение и изучение процесса оптовой торговли, чтобы свести к минимуму дорогостоящие ошибки новичков.

По теме: Почему инвестиции в недвижимость — это настоящее приключение

Это может стать вашей реальностью

Инвестировать в недвижимость всего за 5000 долларов может показаться сложной задачей, но это вполне возможно. Изучая себя, изучая альтернативные варианты инвестирования, используя партнерские отношения и применяя творческие стратегии, такие как краудфандинг и оптовая торговля, вы можете дать толчок процессу создания богатства.

Помните, что важно начинать с малого и продвигаться к более крупным инвестициям и большей прибыли.

Я агент по недвижимости: купите недвижимость в этих 5 странах, чтобы разбогатеть через 10 лет

Инвестирование / Недвижимость

6 мин Чтение

7 июля 2023 г.

Эндрю Лиза

Поделиться этой статьей

vale_t / Getty Images

Посмотрите наш лучший выбор

Сильный доллар, высокие внутренние процентные ставки и неспокойный рынок жилья в США подталкивают все больше и больше американцев к покупке недвижимости за границей, и для многих эта игра окупается.

Такие публикации, как New York Times и Wall Street Journal, сообщают о том, что покупатели в США тратят меньше денег на покупку большего количества жилья на иностранных рынках, которые предлагают высокое качество жизни при низкой стоимости жизни, и многие из тех, кто не хочет переезжать, выход на прибыльные инвестиционные рынки за рубежом.

Хитрость заключается в том, чтобы знать, где купить сейчас, чтобы получить большую прибыль через 10 лет.

GOBankingRates поговорил с различными экспертами как из США, так и из-за рубежа, которые рассказали, какие страны предоставляют наилучшие возможности на текущем глобальном рынке недвижимости.

Великобритания

Согласно Entrepreneur, «инвестиции в недвижимость в Великобритании очень прибыльны, и если вы знаете, как это сделать, то это довольно просто».

Рис Пейп, специалист по недвижимости из британской инвестиционной компании RWinvest, соглашается.

«Для всех, кто хочет заработать на инвестициях в недвижимость, одной из лучших стран для инвестиций сейчас является Великобритания», — сказал он. «Да, в 2023 году наблюдался быстрый рост ипотечных ставок, и ожидается, что падение цен на жилье продолжится в течение всего года, но будущее говорит о другом. В зависимости от того, куда вы инвестируете, вы можете увидеть прирост капитала до 11,7% только в следующие пять лет».

Пейп считает, что сегодняшнее падение цен предоставляет прекрасную возможность купить на падении и воспользоваться ростом, когда наступит неизбежный отскок.

Entrepreneur рекомендует покупать инвестиционную недвижимость в районах с более низкой ценой, поскольку более высокая стоимость жилья в Великобритании не всегда приводит к столь же высокой арендной плате. Если вы инвестируете в денежный поток, придерживайтесь севера и средней полосы, где недвижимость сравнительно дешевая, а арендная плата сравнительно высока. Если вы заинтересованы в приумножении капитала, Лондон по-прежнему остается подходящим местом.

Аргентина

американцам, которые думают, что пострадали во время прошлогодней инфляции, пик которой составил 9,1%, должны провести некоторое время в Аргентине. Там уровень инфляции составляет более 100%, один из самых высоких в мире.

Брайан Дэвис, инвестор в недвижимость и основатель SparkRental, последние четыре года жил в Южной Америке, сначала в Бразилии, а теперь в Перу. Он хорошо знаком с Аргентиной и ее продолжающимся экономическим кризисом — и он видит возможности в хаосе.

«Продавцы выставляют недвижимость на продажу в долларах США, потому что аргентинский песо очень нестабилен», — сказал Дэвис. «В большинстве случаев покупатели не могут брать ипотеку, остаются только наличные покупатели. Это снижает стоимость недвижимости, что делает аргентинскую недвижимость выгодной сделкой прямо сейчас».

Дэвис знает инвестора, который запускает там краудфандинговую платформу недвижимости и покупает студии и однокомнатные квартиры в модном районе Палермо в Буэнос-Айресе всего за 100 000 долларов.

«Буэнос-Айрес — мой любимый город в Южной Америке, — сказал Дэвис. «Красивый, яркий город, который люди часто называют Парижем Южной Америки. В конце концов, Аргентина наведет порядок в своей экономике, и когда ипотека снова станет доступной, стоимость недвижимости взлетит до небес. А пока вы можете наслаждаться отличным денежным потоком».

Уругвай

Дэвис может видеть возможности в экономическом хаосе, охватившем Аргентину, но он рекомендует Уругвай по прямо противоположной причине.

— Это Швейцария Южной Америки, — сказал он. «Это экономически стабильный, политически центристский и сбалансированный, исторический и очаровательный».

Главное преимущество, однако, заключается в том, что там живет не так много богатых экспатов из Европы и Северной Америки, потому что, как считает Дэвис, они просто еще не открыли его для себя.

«Покупайте там не потому, что сейчас там бардак, а потому, что он имеет богатую историю стабильности, и я не сомневаюсь, что через десять лет он будет таким же прекрасным», — сказал Дэвис, добавив, что одни только виноградники являются причиной достаточно, чтобы переехать туда. «Попробуйте уругвайский таннат, если вы любите смелые, сложные красные вина».

Франция

Одно известное европейское направление привлекает покупателей тем, что предлагает то, чего больше нет в мире, — доступные кредиты.

«В настоящее время Франция является одной из лучших стран для покупки недвижимости из-за более низких ипотечных ставок», — сказал Дэйв Сейс, основатель и директор сайта по переезду Compare My Move. «В конце 2022 года ставка по ипотеке во Франции составляла всего 1,91%, что было вторым самым низким показателем в Европе».

По данным Statista, только Дания была ниже на 1,69.%.

В 2023 году обстоятельства изменились, но во Франции по-прежнему действуют одни из самых дешевых ипотечных кредитов в Европе, особенно для иностранных покупателей. По данным 56Paris Real Estate, французские банки в настоящее время получают в среднем 3,1% для внутренних покупателей и 3,4–3,7% для иностранных покупателей по сравнению с 4,48% в Германии, 5,72% в Великобритании, 6,45% в Австралии и почти 7% в США.

— Кроме того, Франция — большая страна с большим пространством, — сказал Сейс. «Из-за своего размера Франция является единственной страной, которая охватывает как северную, так и южную Европу, что дает покупателям недвижимости выбор климата, в котором они хотят жить».

Германия

Еще одна прекрасная возможность в Европе находится совсем рядом с Францией.

«Единственная страна, которая, по моему мнению, обладает большим потенциалом для создания богатства, — это Германия», — сказал Джошуа Финдлейтер, управляющий директор компании по разработке программного обеспечения для управления недвижимостью Landlord Vision, который имеет более чем десятилетний опыт работы в сфере жилой недвижимости.

«Этот экономический центр имеет стабильный и надежный рынок недвижимости, что делает его привлекательным вариантом для инвесторов.