Кредит под залог имеющегося жилья
31 марта 202018:26
поделитесь с друзьями
Рейтинг читателей
4
Спрос рождает предложение — был в недавних комментариях запрос на данный продукт и я решила, а почему бы и не написать ещё и о нём.
Есть в банковской продуктовой линейке такой интересный ипотечный продукт как «кредит под залог имеющегося жилья» (в разных банках продукт называется по-разному, но суть одна).
Обычно под имеющимся жильём имеется ввиду находящееся на момент обращения в банк в собственности потенциального заёмщика или иных лиц (с их согласия) недвижимое имущество (квартира или нежилое помещение (апартаменты)).
Стоит отметить, что отдельно стоящие жилые дома, в т.ч. типовой застройки (в черте города или загородом), банки неохотно принимают в залог. Каждый случай индивидуален.
Чем же прекрасен этот ипотечный продукт и кому он может быть полезен.
1.
Во-первых, для тех физических лиц, которым необходимы денежные средства практически на любые цели, не связанные с осуществлением предпринимательской деятельности (в т.ч. с суммами выше предлагаемых в рамках потребительского кредитования), на длительный срок по ставке ниже чем по потребительскому кредиту.
2. Во-вторых, для тех, кто планирует приобретение жилого или нежилого помещения (апартаментов), но по каким-то причинам, выбранный ими объект не подходит под требования к объектам недвижимости, предъявляемые банком в рамках другого ипотечного продукта, в котором в залог передаётся приобретаемое помещение. Например, банк отказал в аккредитации застройщику и на стадии строительства кредитование невозможно.
Итак:
Кредит под залог имеющегося жилья банки выдают охотно, но с немного повышенной процентной ставкой по отношению к базовому ипотечному продукту. Требования к сумме первоначального взноса также увеличены до 35%-50% от оценочной стоимости объекта недвижимости, передаваемого в залог.
Важное ограничение у всех банков — в составе собственников объекта недвижимости (квартиры или нежилого помещения (апартаментов)), передаваемого в залог банку, не должно быть несовершеннолетних детей или недееспособных (ограниченно дееспособных) лиц. У некоторых банков, в рамках данного продукта, можно не подтверждать доход, но ставка будет дополнительно увеличена (в среднем на 0,5%-2%).
Также по данному ипотечному продукту могут быть дополнительные ограничения и требования, которые обязательно стоит проговаривать с менеджерами банка перед заключением кредитного договора.
Ставка по рассматриваемому виду кредита может уменьшаться после своевременного подтверждения целевого назначения использования ипотечного кредита (в случае покупки на кредитные средства жилого или нежилого помещения (апартаментов)). Следует отметить, что не все банки в рамках данного вида ипотечного продукта принимают в залог нежилые помещения (апартаменты), в большинстве случаев объектами недвижимости являются квартиры.
Если приобретаемая недвижимость является квартирой или нежилым помещением (апартаментами), которая будет соответствовать требованиям банка к залоговому обеспечению и значение иных параметров кредитования на момент оформления права собственности также будут соответствовать требованиям банка, то после оформления права собственности по объекту на заёмщика (заёмщика и иных лиц) вероятнее всего, будет возможна замена залогового обеспечения (с имеющейся недвижимости на приобретённую недвижимость).
справочников | Развитие сельских районов
Обзор
Обзор раздела 502
Обработка заявок
Право заемщика
Требования к имуществу
Андеррайтинг кредита
Депонирование, налоги и страхование 90 003
Утверждение и закрытие кредита
Особые ситуации
Кредит с кредитным плечом
Непрограммный заем
Раздел 504 Займы и гранты
Функции обслуживания
Управление опекунским имуществом и имуществом REO
Распоряжение собственностью REO
7 CFR часть 3550
Формы и сертификаты, упомянутые в этом справочнике
Письма из справочника, упомянутые в этом справочнике
Процентная ставка
Демонстрационная программа строительства сельского жилья 90 003
Раздел 306C WWD Гранты физическим лицам
Штат Дополнения
Подтверждения
Ограничения прямого дохода в жилище на одну семью
Жилье на одну семью Полное руководство по объявлениям о стихийных бедствиях
Руководство по утверждению программ прямого жилья для одной семьи
Руководство по прямым программам жилищного строительства для одной семьи Американского закона о планах спасения (ARPA)
Жилье для самопомощи
Обзор
Хранение документации
Утверждение кредитора
Ответственность кредитора
Создание и Обзор андеррайтинга
Цели кредита
Условия кредита
Характеристики заявителя
Анализ доходов
Кредитный анализ
Анализ коэффициентов
Требования к собственности и оценке
Особые типы собственности
Приоритеты финансирования
Подача пакета заявок
Закрытие ссуды и запрос гуара
Регулярно обслуживаемые кредиты
обслуживаемые необслуживаемые Выполнение кредитов — счета с проблемами погашения
Заявление об убытке — взыскание по гарантии
7 CFR часть 3555
Формы и инструкции
Пересмотр и апелляция
Адреса агентств и сотрудников
Ограничения дохода
Помощь в выплате процентов
Инструкции по доступу к Caivrs
Штрафы
Ненумерованное письмо и приложения штата 900 03
Введение
Программы MFH и процесс создания
Требования к имуществу
NOFA и первоначальный процесс подачи заявок
Обработка окончательных заявок – Этап 2
Участие в других источниках финансирования
Требования безопасности
Закрытие ссуды и сдача проекта в аренду
Проектное строительство
Последующие ссуды и ссуды для окончательных платежей
Особые виды собственности
Жилищные ссуды и субсидии для сельскохозяйственных рабочих
7 CFR часть 3560
7 CFR часть 11
Формы, указанные в Справочнике
Письма из Справочника
Обзор
Право кредитора и одобрение
Андеррайтинг кредитора
Обработка заявки на получение гарантии по кредиту
Требования к строительству
Плата за программу
Обслуживание постоянных кредитов
Управление недвижимостью
Требования к страхованию
Претензии
Экологические требования
Вторичный рынок
7 CFR Part 3565
Список форм
Обзор
Регулярное обслуживание
Депонирование, налоги и страхование
Платежные субсидии и определение дохода
Особые ситуации
Ликвидация и приобретение
Специальная коллекция
Введение
Программы MFH и управление активами
Управление недвижимостью
Финансовый менеджмент
Физические условия проекта
Занятость проекта
Арендная плата, расходы на жилье и коммунальные платежи
Субсидии на аренду
Агентство по мониторингу
7 CFR, часть 3560
7 CFR, часть 11
Формы, указанные в Руководстве
Справочные письма, на которые имеются ссылки в данном Справочнике
Законы о гражданских правах Требования доступности, применимые к программе многоквартирного жилья (MFH)
Введение
Программы MFH и обслуживание кредитов
Автоматизированные системы
Account Service ing
Собственность и организация Изменения
Определение пригодности проекта
Передача права собственности на проект
Запросы на реструктуризацию безопасности
Несанкционированная помощь
Нарушения комплаенса, дефолты и соглашения об отступных
Реструктуризация кредита
Ликвидация счета
Другие особые случаи
Управление и распоряжение недвижимостью, находящейся в собственности
Сохранение проекта
7 часть CFR 3560
7 часть CFR 11
Формы, указанные в Справочнике
Письма из Справочника
Многоквартирное жилье — Описание программы — HUD
Ипотечное страхование для покупки или рефинансирования существующего многоквартирного арендного жилья: Разделы 207/223(F)
Резюме:
Раздел 207/223(f) страхует ипотечные кредиты для облегчения покупки или рефинансирования существующего многоквартирного арендного жилья.
Эти проекты могли первоначально финансироваться за счет обычных ипотечных кредитов или ипотечных кредитов, застрахованных FHA. Недвижимость, требующая капитального ремонта, не подлежит ипотечному страхованию в рамках этой программы. HUD требует завершения критического ремонта до одобрения ипотеки и разрешает завершение некритического ремонта после одобрения ипотечного страхования.
Назначение:
Раздел 223(f) страхует кредиторов от убытков в случае дефолта по ипотечным кредитам. Программа позволяет выдавать долгосрочные ипотечные кредиты (до 35 лет), которые могут быть профинансированы ценными бумагами, обеспеченными ипотекой, Государственной национальной ипотечной ассоциацией (GNMA). Это право на покупку на вторичном ипотечном рынке улучшает доступность кредитных средств и позволяет более выгодные процентные ставки.
Тип помощи:
Ипотечное страхование FHA для кредиторов, одобренных HUD.
Приемлемые виды деятельности:
Недвижимость должна состоять как минимум из 5 жилых единиц с полностью оборудованными кухнями и ванными и быть завершена или существенно отремонтирована не менее чем за 3 года до даты подачи заявки на ипотечное страхование.
Программа допускает некритический ремонт, который должен быть завершен в течение 12 месяцев после закрытия кредита. Проекты, требующие существенной реконструкции, неприемлемы в соответствии с этим разделом и не могут включать замену более чем одной основной системы. Оставшийся срок экономической жизни проекта должен быть достаточно длительным, чтобы разрешить десятилетнюю ипотеку. Срок ипотеки не может превышать 35 лет или 75 процентов предполагаемого срока службы физических улучшений, в зависимости от того, что меньше. Преобладающие требования Дэвиса Бэкона к заработной плате не применяются к этой программе.
Обработка рефинансирования и приобретения:
Сумма на основе стоимости. Применяется процент от оценочной стоимости имущества после завершения ремонта и усовершенствования.
90% — для прямых кредитов по Разделу 202 и 202/8
87% — для проектов с 90% или более арендной помощью
85% — для проектов, которые соответствуют определению доступного жилья
83,3% — для проектов с рыночной ставкой
Допустимые заемщики:
Подать заявку могут как коммерческие, так и некоммерческие заемщики.
Правомочные клиенты:
Все лица имеют право занимать такие проекты с учетом обычных ограничений на размещение.
Заявка:
Раздел 223(f) подходит для ускоренной обработки нескольких семей (MAP). Спонсор работает с кредитором, утвержденным MAP, который представляет необходимые документы для заявления о твердом обязательстве, включая полный пакет андеррайтинга, в местный многоквартирный регион для рассмотрения. Многоквартирный регион рассматривает заявку, чтобы определить, является ли предлагаемый кредит приемлемым риском. Соображения включают потребности рынка и возможности заемщика. Анализ андеррайтинга FHA должен определить, достаточно ли доходов от проекта для погашения кредита, принимая во внимание все необходимые расходы по проекту. Если предлагаемый проект соответствует требованиям программы, местный многоквартирный район выдает кредитору обязательство по ипотечному страхованию.
Заявки, поданные кредиторами, не входящими в MAP, должны обрабатываться сотрудниками местного офиса HUD в соответствии с традиционной обработкой заявок (TAP).
В рамках TAP существует только два этапа обработки: этап условного обязательства и этап твердого обязательства. Спонсор должен провести предварительную конференцию на этапе условного обязательства, чтобы определить оценочную стоимость и максимальную сумму ипотеки. На этапе твердого обязательства местный многоквартирный регион HUD определяет сумму ипотеки, доступную покупателю или рефинансирующему заемщику в предлагаемой сделке. Если предложение соответствует требованиям программы FHA, местный многоквартирный регион выдает кредитору обязательство по ипотечному страхованию.
Техническое руководство:
Раздел 223(f) Национального жилищного закона был добавлен разделом 311(a) Закона о жилищном и муниципальном развитии 1974 года. Правила приведены в 24 CFR, часть 200. Для обработки и андеррайтинга Инструкции относятся к Справочнику HUD 4565.1 «Ипотечное страхование при покупке существующих многоквартирных домов», доступному на HUDclips. См. веб-сайт MAP для ознакомления с руководящими принципами и инструкциями, требованиями к одобрению кредитора и координаторами MAP.