Содержание
Старый дом – возможна ли ипотека? — Ипотека и финансы
Получение ипотечного кредита для приобретения квартиры в доме, построенном 50 и более лет назад, имеет ряд особенностей. В Петербурге банки выдают такие кредиты охотней, чем в целом по стране. Но при условии, что залоговая квартира не попадает ни в одну из городских программ реновации.
Ипотека под залог приобретаемой квартиры на вторичном рынке обойдется дешевле, чем под залог имеющейся недвижимости. Но проблема в том, что не под любую квартиру на вторичном рынке банк будет готов дать жилищный кредит.
Ничего нового
Порядка половины потенциальных заемщиков ипотеки в принципе не рассматривают предложения в новостройках. Их интересует только вторичный рынок.
И, если дом, в котором понравилась квартира, построен лет десять назад, проблем не будет. А вот если дому исполнилось полвека, покупателю стоит поинтересоваться в банке, готов ли тот в принципе дать кредит на такой объект.
Уточним, единой терминологии на рынке недвижимости нет. Риэлторы и частные продавцы относят к «старому фонду» дома, построенные до 1917 года. Кстати, домов дореволюционной постройки в Петербурге сохранилось около 10 тыс. У банковских же специалистов «старым» обычно считается любое жилье, появившееся несколько десятилетий назад.
Впрочем, никто из кредиторов не будет принимать решение о выдаче ипотечного займа, исходя только из возраста здания. «Что касается приобретения недвижимости в старом фонде, то ее покупку кредитуют практически все банки, работающие на рынке ипотеки в Санкт-Петербурге», – рассказывает директор Северной филиальной сети «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Михаил Гаврилов.
Например, как сообщает БН управляющий Северо-Западным филиалом ОАО «МТС-Банк» Дмитрий Григорович, самым старым объектом, на который его филиал выдавал кредит, была квартира среднего метража на последнем этаже дома на Невском проспекте. Постройка 1796 года.
В свою очередь в ипотечном портфеле Энергомашбанка самым «древним» залогом является трехкомнатная квартира общей площадью 115 квадратных метров на третьем этаже шестиэтажного дома на Кирочной улице.
«Это дом 1877 года постройки», – говорит директор департамента кредитования Энергомашбанка Ирина Федорова.
Барьерный риф
В то же время сегодня у каждого кредитора сформирован свой перечень ограничений на объекты в старых зданиях. «Для домов, построенных до 1970-х годов, банки устанавливают ряд запретов: по материалу перекрытий, дате капремонта, проценту износа здания, наличию неутвержденных перепланировок, – поясняет руководитель Департамента ипотечного брокериджа компании «Адвекс-Московский» Елизавета Мухарская. – И, естественно, ипотека не дается на квартиры в домах, подлежащих капремонту, сносу, реконструкции».
Точнее говоря, отказ «по техническим причинам» возможен в случаях, если это квартира с газовой колонкой. Если это объект недвижимости с деревянными перекрытиями. Если предметом залога является памятник архитектуры. И если в квартире есть не узаконенные перепланировки, по которым возможно согласование.
Еще более вероятен отказ, если перепланировки в выбранной квартире не подлежат согласованию.
Или если степень износа дома превышает 60%.
Причины такой позиции кредиторов очевидны. Выдавая ипотечный кредит под залог приобретаемой недвижимости, банк должен получить возможность реализовать данный залог в случае дефолта заемщика. «Поэтому залог должен быть максимально ликвидным имуществом, – констатирует Елизавета Мухарская. – Другими словами, объектом, который можно продать на рынке в короткие сроки и без значительных потерь в стоимости».
Но конкуренция на российском ипотечном рынке постоянно ужесточается. И часть игроков готова идти на смягчение требований к объектам вторичного рынка.
Как подсказывает руководитель департамента ипотеки «НДВ СПб» Сергей Гребенюк, к старому фонду лояльно относятся DeltaCredit, Росбанк, Абсолютбанк, «Номос». «В принципе проблем с такими объектами не так много, – считает специалист. – Если дому больше 50 лет, то может потребоваться справка о том, что объект не находится в аварийном состоянии».
Елизавета Мухарская к перечню идущих навстречу заемщику по старым объектам банков добавляет Сбербанк и Татфондбанк.
«Требования банков – действительно – самые разные. Наиболее универсальным является Сбербанк, – резюмирует директор Северной филиальной сети «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Михаил Гаврилов. – Он кредитует старый фонд во всех его ипостасях, включая комнаты».
Пара нелишних советов
Впрочем, специалисты подсказывают, что если понравившуюся квартиру не одобряет ни один банк, заемщик может получить ипотечный кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости. Правда, ставки по таким кредитам будут выше, чем под залог приобретаемого жилья.
Кроме того, заемщику нужно знать, что разные оценщики по-разному определят залоговую стоимость его квартиры. «Некорректные оценки могут возникнуть в случае, если объект – индивидуальный и у него нет аналогов», – поясняет начальник отдела ипотечного кредитования Петербургского филиала ВТБ24 Татьяна Хоботова.
Также часто встречается следующая ситуация. Банк предварительно одобряет заемщика, и тот находит подходящую квартиру.
Но далее владелец начинает требовать с покупателя аванс до того, как банк одобрит сам объект. И, в частности, до получения аванса отказывается собирать и представлять банку на ознакомление документы по этому объекту.
Как поясняет начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян, в этом случае заемщику следует заключать соглашение об авансе не менее чем на месяц. Этого срока, как правило, бывает достаточно для сбора необходимых документов и одобрения банком объекта недвижимости. Также в соглашении следует предусмотреть условие о возврате аванса в случае отказа банка в кредитовании такого объекта недвижимости.
Кстати, по оценке БН, число квартир, на которые банки не дают одобрения, относительно невелико, и у разных кредиторов колеблется в пределах 5-10%. Кроме вышеперечисленных технических проблем наиболее частой причиной отказа в выдаче кредита является обременение объекта правами третьих лиц.
Региональная фишка
У Петербурга есть свои региональные особенности.
Здесь банки относятся к «старому» жилью лояльней, чем в целом по стране. Например, порой готовы кредитовать квартиры в памятниках архитектуры.
Но есть и свои минусы. Ни один банк, как подчеркивает Татьяна Хоботова, не станет кредитовать объекты, входящие в одну из городских программ реновации.
Напомним, сегодня в городе таких программ две. Первая – «Развитие застроенных территорий». Это два десятка кварталов, включающих примерно 5 млн кв. м (5%) жилищного фонда Петербурга. С адресным перечнем подлежащих сносу петербургских хрущевок можно ознакомиться здесь.
Параллельно правительство города готовит программу расселения исторического центра. Это территории «Конюшенная», включающая 70 жилых зданий с 6 тыс. жителей, и «Северная Коломна – Новая Голландия», где в 85 домах проживает более 15 тыс. человек.
Текст: Игорь Чубаха
Коллаж: Владислав Кунгуров
Должен ли я рассмотреть кредит для арендных платежей?
Примечание редакции: Intuit Credit Karma получает вознаграждение от сторонних рекламодателей, но это не влияет на мнение наших редакторов.
Наши сторонние рекламодатели не просматривают, не одобряют и не одобряют наш редакционный контент. Это точно, насколько нам известно, когда публикуется.
Мы считаем важным, чтобы вы понимали, как мы зарабатываем деньги. Это довольно просто, на самом деле. Предложения финансовых продуктов, которые вы видите на нашей платформе, исходят от компаний, которые платят нам. Деньги, которые мы зарабатываем, помогают нам предоставлять вам доступ к бесплатным кредитным рейтингам и отчетам, а также помогают нам создавать другие наши замечательные инструменты и учебные материалы.
Компенсация может зависеть от того, как и где продукты появляются на нашей платформе (и в каком порядке). Но поскольку мы обычно зарабатываем деньги, когда вы находите предложение, которое вам нравится, и получаете его, мы стараемся показать вам предложения, которые, по нашему мнению, вам подходят. Вот почему мы предоставляем такие функции, как ваши шансы на одобрение и оценки экономии.
Конечно, предложения на нашей платформе не представляют всех финансовых продуктов, но наша цель — показать вам как можно больше отличных вариантов.
Осознание того, что у вас не будет достаточно денег для оплаты аренды, может быть пугающим чувством.
Сначала вы можете узнать у своего арендодателя, есть ли у вас дополнительное время для оплаты. Если у вас нет такой роскоши, могут быть другие варианты.
Давайте рассмотрим некоторые варианты, включая получение личного кредита. Мы рассмотрим плюсы и минусы арендных кредитов и покажем вам, что следует учитывать, прежде чем решить, что делать.
- Как я могу получить помощь в оплате аренды?
- Когда получение кредита для оплаты аренды является хорошей идеей?
- Когда получение кредита для оплаты аренды является плохой идеей?
Как я могу получить помощь в оплате аренды?
Если вы беспокоитесь, что не сможете вносить арендную плату, возможно, стоит внимательно изучить свой бюджет. Вот несколько вопросов для начала.
- Можете ли вы исключить или отсрочить некоторые расходы, чтобы высвободить деньги?
- Не мог бы ты подработать на стороне?
- Поможет ли добавление соседа по комнате снизить арендную плату?
Если ни один из этих вариантов вам не подходит, вам могут срочно понадобиться наличные.
Если да, то вот несколько вариантов, которые могут дать вам дополнительные деньги для оплаты аренды.
Необеспеченные потребительские кредиты
Взятие необеспеченных личных кредитов является одним из способов получить дополнительные деньги и не требует залога. Необеспеченный личный кредит — это тип кредита в рассрочку, что означает, что вы берете взаймы фиксированную сумму денег и выплачиваете ее с процентами ежемесячными платежами в течение срока действия кредита.
Поскольку вы не предоставляете никакого залога, сумма, которую вы можете занять, и процентные ставки, на которые вы можете претендовать, зависят в первую очередь от вашего кредита. При оценке вашего кредита кредиторы обычно учитывают ряд факторов, включая доход, кредитный рейтинг и соотношение долга к доходу, чтобы определить, имеете ли вы право на получение необеспеченного кредита.
Если кредитор сочтет вас рискованным заемщиком, вам может быть отказано в кредите или взиматься более высокая процентная ставка.
Если вы не соответствуете требованиям для получения необеспеченного личного кредита, вы можете рассмотреть возможность подачи заявки на обеспеченный кредит.
Обеспеченные потребительские кредиты
При получении обеспеченного личного кредита вам необходимо внести какой-либо залог, например, ценное имущество, например автомобиль. Обеспеченные кредиты могут иметь более низкие процентные ставки, чем необеспеченные кредиты. Если у вас плохой кредит, также может быть легче претендовать на обеспеченный кредит.
Но имейте в виду, что с обеспеченным личным кредитом ваш залог будет в опасности. Если вы не сможете погасить кредит в соответствии с договоренностью и не выполните обязательства по кредиту, вы можете потерять свой автомобиль или все, что вы использовали для обеспечения кредита. Вы должны тщательно взвесить все за и против, прежде чем выбрать обеспеченный личный кредит.
Кредитные карты
Позволяет ли ваш арендодатель или компания по аренде жилья оплачивать аренду кредитной картой?
Если это так, это может быть хорошим способом действий, если вы сможете погасить остаток по выписке — вовремя и в полном объеме — до установленного срока, чтобы избежать начисления процентов.
Годовая процентная ставка по вашей кредитной карте может быть ниже годовой процентной ставки некоторых краткосрочных кредитов. И общие затраты могут быть ниже, чем у некоторых других вариантов — даже если вам нужно нести остаток на месяц или два. Просто проверьте, взимает ли ваша компания по аренде комиссию за оплату аренды с помощью кредитной карты.
Если ваша компания по аренде не разрешает оплату кредитными картами, вы можете рассмотреть возможность использования сервиса оплаты счетов, такого как Plastiq, который помогает клиентам оплатить практически любой счет. Имейте в виду, что Plastiq взимает комиссию в размере 2,5% от общей суммы транзакции.
Вы также можете рассмотреть возможность получения наличных на кредитной карте. Денежные авансы могут быстро получить деньги в ваши руки, но также могут быть дорогими. При выдаче наличных вы начнете начислять проценты на деньги, как только вы их возьмете. Компания-эмитент вашей кредитной карты, скорее всего, будет взимать более высокую процентную ставку за выдачу наличных, чем за обычные покупки, плюс комиссию за обработку.
Ссуда до зарплаты
Ссуда до зарплаты обычно представляет собой краткосрочный, дорогостоящий кредит на сумму 500 долларов или меньше.
Кредиты до зарплаты печально известны высокими комиссиями и сложными условиями погашения. По данным Бюро финансовой защиты потребителей, комиссия по типичному кредиту до зарплаты может достигать эквивалента около 400% годовых. Старайтесь избегать кредитов до зарплаты, если это вообще возможно.
Альтернативные кредиты до зарплаты
Если вы не можете претендовать на получение необеспеченного кредита, не думайте, что вам нужно платить за дорогой кредит до зарплаты.
Возможно, вы сможете претендовать на альтернативный кредит до зарплаты, который представляет собой краткосрочный кредит в небольших долларах, предлагаемый некоторыми федеральными кредитными союзами.
Альтернативные займы до зарплаты варьируются от 200 до 1000 долларов. Сроки погашения могут варьироваться от одного до шести месяцев и имеют предел процентной ставки 28% (хотя процентные ставки могут меняться).
Хотя 28% — это не обязательно низкий годовой процент, он меркнет по сравнению с чрезвычайно высокой стоимостью кредитов до зарплаты с комиссиями, эквивалентными 400% годовых (или даже выше!).
Недостатком альтернативных займов до зарплаты является то, что на них может быть сложнее претендовать. И они доступны только квалифицированным членам федеральных кредитных союзов, которые их предлагают.
Стоит отметить, что кредитные союзы обычно предлагают потенциально более низкие процентные ставки по кредитам, а также другие льготы для членов, поэтому вы можете рассмотреть возможность вступления в кредитный союз в рамках долгосрочной стратегии.
Нужна помощь в оплате аренды во время пандемии коронавируса? Узнайте о своих возможностях.
Когда стоит взять кредит для оплаты аренды?
В целом, получение кредита для оплаты аренды должно быть крайней мерой. Но если вы находитесь в затруднительном положении и можете быстро погасить кредит, возможно, стоит подумать об этом.
Например, если вы находитесь в процессе смены работы, ссуда может помочь вам покрыть арендную плату за один или два месяца, пока вы не получите свою первую зарплату. Кредит на аренду также может помочь вам покрыть расходы на новое жилье, пока вы не вернете залог от бывшего арендодателя.
В идеале вы могли бы покрыть эти краткосрочные расходы из резервного фонда. Но если нет, кредит может помочь вам получить наличные деньги вам нужно.
Когда получение кредита для оплаты аренды является плохой идеей?
Если вы не сможете быстро погасить арендную ссуду, возможно, вам лучше рассмотреть другие варианты. Это особенно верно, если вы выбираете кредит до зарплаты, который может быть дорогостоящим.
Из-за высоких комиссий ссуды до зарплаты могут привести к долговым ловушкам, по данным CFPB, который говорит, что почти четверть первоначальных ссуд до зарплаты повторно берется девять или более раз.
Альтернативы кредиту на аренду
Нужны деньги на срочную аренду, но вы не думаете, что кредит на аренду вам подходит? Вот еще несколько вариантов для рассмотрения.
- Государственные программы: Вы можете ознакомиться с Программой ваучеров выбора жилья (Раздел 8), чтобы узнать, имеете ли вы право на помощь в аренде жилья. Кроме того, центр ресурсов HUD и каталог состояний HUD — два хороших места для поиска доступной помощи.
- Благотворительные организации: Есть несколько благотворительных организаций, в том числе Армия Спасения, Католические благотворительные организации и Modest Needs, которые предлагают жилищную помощь.
- Семья и друзья: Обращение к семье и друзьям за помощью в чрезвычайной финансовой ситуации может помочь вам избежать хищнических кредиторов.
Что дальше?
Если вы подумываете о взятии личного кредита на аренду, обязательно изучите вопрос.
Сравните кредиторов по таким вещам, как процентные ставки, годовые процентные ставки, сборы и сборы, скрытые в условиях кредита. Проверьте наличие государственных лицензий и прочитайте отзывы, чтобы получить представление о том, заслуживает ли доверия кредитор, которого вы рассматриваете.
Наконец, если вам нужен беспристрастный совет о том, подходит ли вам арендная ссуда, подумайте о том, чтобы назначить встречу с кредитным консультантом. Агентство кредитного консультирования может помочь вам управлять долгом и контролировать свои финансы.
Проверьте вероятность одобрения кредита
Начать
Что такое многосемейные кредиты FHA?
Поскольку большинству людей, которые хотят жить в доме, а остальное сдавать в аренду, на самом деле нужен не многоквартирный дом, а многоквартирный дом на одну семью, мы обсудим эти требования.
Доход
Как и в случае любой ипотеки, первыми пунктами, на которые кредитор будет обращать внимание при определении вашего дохода, являются формы W-2, 1099 и налоговые декларации. Тем не менее, вам также будет сделана специальная оценка, когда вы используете доход от аренды для квалификации, называемая 1025. В дополнение к оценке имущества оценщик установит справедливую рыночную арендную стоимость единиц.
Особое примечание для трех- или четырехквартирных домов заключается в том, что они должны приносить доход, равный или превышающий ежемесячный платеж по ипотеке (включая основную сумму, проценты, налоги и страхование домовладельцев) после 25-процентного вычета, предназначенного для учета время, когда недвижимость может быть на ремонте или вам нужно найти нового арендатора.
Кредитный рейтинг
Для того, чтобы претендовать на получение кредита FHA, средний кредитный рейтинг FICO ® должен составлять не менее 580. Чем выше ваш кредитный рейтинг, тем более выгодные ставки вам предложат. Еще одна вещь, о которой следует знать, это то, что кредиторы смотрят на вашу кредитную историю в дополнение к самой оценке. Например, если вы столкнулись с потерей права выкупа, вам придется подождать 3 года, прежде чем подавать заявку на новый кредит FHA.
Отношение долга к доходу
Ваш коэффициент DTI показывает, какая часть вашего дохода до вычета налогов ежемесячно идет на выплату долгов.
Существует два типа DTI: внешний и внутренний DTI.
Предварительный DTI, также называемый коэффициентом расходов на жилье, показывает, какую часть вашего ежемесячного дохода вы тратите только на платежи по ипотеке (основная сумма, проценты, налоги и страховка). Ваш конечный коэффициент учитывает ваш платеж по ипотеке, а также все другие ваши существующие долги, включая платежи за автомобиль, студенческие ссуды и минимальные платежи по кредитным картам.
Чтобы иметь средний балл FICO ® от 580 до 620, необходимо, чтобы коэффициент расходов на жилье не превышал 38%, а общий DTI составлял 45% или ниже. Если ваша оценка составляет 620 или выше, системы FHA одобрят вас с внутренним DTI до 67%, хотя это зависит от других квалификационных факторов.
Оценка
Оценка служит двум целям: определить стоимость дома и убедиться, что он безопасен для проживания. Оценочная часть оценки важна, потому что кредиторы не могут одолжить вам больше, чем стоит дом.