Содержание
Как рассчитать собственный капитал и LTV (отношение кредита к стоимости)
Перейти к основному содержанию
Узнайте о собственном капитале
дом играет важную роль. Собственный капитал — это разница между оценочной стоимостью вашего дома и вашим текущим балансом (остатками) по ипотеке. Чем больше у вас капитала, тем больше вариантов финансирования может быть вам доступно.
Ваш собственный капитал помогает вашему кредитору определить соотношение кредита к стоимости (LTV), которое является одним из факторов, который ваш кредитор будет учитывать при принятии решения об одобрении вашей заявки. Это также помогает вашему кредитору определить, придется ли вам платить за частное ипотечное страхование (PMI). Чтобы избежать PMI, ваш LTV обычно должен составлять 80% или меньше, но PMI применяется только к первому залогу, поэтому, если ваша кредитная линия собственного капитала является вторым залогом вашего дома, вам не нужно беспокоиться об оплате PMI.
Расчет отношения кредита к стоимости
Коэффициент отношения кредита к стоимости (LTV) — это еще один способ выразить сумму, которую вы все еще должны по текущему ипотечному кредиту. Вот основная формула отношения кредита к стоимости:
Текущий остаток кредита ÷ Текущая оценочная стоимость = LTV
Пример: В настоящее время ваш остаток кредита составляет 140 000 долларов США (вы можете найти свой остаток кредита в своем ежемесячном выписка по кредиту или онлайн-счет). Ваш дом в настоящее время оценивается в 200 000 долларов. Таким образом, ваше уравнение отношения кредита к стоимости будет выглядеть так:
140 000 долларов США ÷ 200 000 долларов США = 0,70
Преобразуйте 0,70 в проценты, и вы получите отношение кредита к стоимости 70%.
Комбинированное соотношение кредита к стоимости (CLTV) для более чем одного кредита
Если вы рассматриваете возможность кредитной линии под залог собственного дома, вы должны добавить сумму, которую хотите занять, или кредитный лимит, который хотите установить, к вашему текущему кредиту.
остаток по ипотеке. Это даст вам комбинированный остаток кредита, и ваша комбинированная формула отношения кредита к стоимости будет выглядеть следующим образом:
Текущий комбинированный остаток по кредиту ÷ Текущая оценочная стоимость = CLTV
Пример: В настоящее время у вас есть остаток по кредиту в размере 140 000 долларов США (вы можете найти остаток по кредиту в своем ежемесячном отчете по кредиту или в онлайн-аккаунте), и вы хотите взять кредитная линия на сумму 25 000 долларов США. Ваш дом в настоящее время оценивается в 200 000 долларов. Таким образом, ваше комбинированное уравнение отношения кредита к стоимости будет выглядеть следующим образом:
165 000 долл. США ÷ 200 000 долл. США = 0,825
Преобразуйте 0,825 в проценты, и это даст вам комбинированное отношение кредита к стоимости 82,5%.
Большинство кредиторов требуют, чтобы ваш CLTV составлял 85% или меньше для кредитной линии под залог собственного капитала.
Если ваш CLTV слишком высок, вы можете либо погасить текущую сумму кредита, либо подождать, чтобы увидеть, увеличится ли стоимость вашего дома.
Оценка
Профессиональная оценка является неотъемлемой частью определения отношения кредита к стоимости. Если требуется оценка на месте, ваш кредитор организует приезд сертифицированного оценщика к вам домой и оценит его стоимость. Узнайте больше о процессе оценки дома
Как повлиять на ваш LTV
Один из лучших способов помочь снизить отношение суммы кредита к его стоимости — это регулярно выплачивать основную сумму кредита. Это происходит с течением времени, просто путем внесения ежемесячных платежей, предполагая, что они амортизируются (то есть на основе графика платежей, согласно которому вы должны полностью погасить кредит к концу срока кредита). Вы можете сократить основную сумму кредита быстрее, ежемесячно выплачивая немного больше, чем ваш амортизированный платеж по ипотеке (спросите своего кредитора, придется ли вам платить штрафы за досрочное погашение, если вы это сделаете).
Еще один способ повлиять на соотношение кредита к стоимости – защитить стоимость вашего дома, поддерживая его в чистоте и хорошем состоянии.
Совет домовладельца:
Умные улучшения могут положительно повлиять на оценку. Рекомендуется проконсультироваться с оценщиком или специалистом по недвижимости за советом, прежде чем инвестировать в какие-либо улучшения дома. Имейте в виду, что экономические условия могут оказать негативное влияние на стоимость дома, независимо от улучшений, которые вы вносите в свой дом.
Теперь, когда вы знаете, как рассчитать отношение кредита к стоимости и комбинированное соотношение кредита к стоимости и как вы можете повлиять на них, вы можете сделать более осознанный выбор, который поможет вам достичь своих финансовых целей, независимо от того, решите ли вы брать кредит у собственного капитала в вашем доме, рефинансировать или просто продолжать выплачивать любые текущие остатки по ипотечному кредиту.
Нажав \»Продолжить\», вы попадете на веб-сайт, который не связан с Merrill и может предложить другую политику конфиденциальности и уровень безопасности.
Merrill не несет ответственности и не поддерживает, не гарантирует и не отслеживает контент, доступность, точки зрения, продукты или услуги, которые предлагаются или выражены на других веб-сайтах.
Вы можете закрыть это окно, чтобы вернуться на предыдущую страницу, или вы можете закрыть новое окно после выхода.
Возможно, содержимое, приложения и другие документы, относящиеся к конкретным продуктам и услугам на этой странице, могут быть доступны только на английском языке. Прежде чем выбрать продукт или услугу, убедитесь, что вы прочитали и поняли все условия.
Вы переходите на другой веб-сайт, которым Bank of America не владеет и не управляет. Его владелец несет единоличную ответственность за содержание, предложения и уровень безопасности веб-сайта, поэтому, пожалуйста, ознакомьтесь с опубликованной политикой конфиденциальности и условиями использования веб-сайта.
Что такое кредит под залог дома?
Владение домом имеет множество преимуществ. Одним из самых полезных является возможность наращивания капитала.
Домовладельцы с достаточным капиталом могут использовать эти средства в виде кредита под залог собственного дома для покрытия широкого круга расходов.
Что такое кредит под залог дома?
Кредит под залог собственного дома обеспечен и использует ваш текущий собственный капитал в качестве залога для кредита. Когда вы берете ссуду под залог дома, эта вторая ипотека (или первая ссуда под залоговое удержание, если вы владеете домом бесплатно) предоставляется с ежемесячным платежом по ипотеке.
Как работает кредит под залог дома?
Домовладельцы увеличивают свой капитал с каждым платежом по ипотеке. Основная сумма платежа по кредиту покрывает остаток по ипотечному кредиту и увеличивает ваш капитал. Вы можете рассчитать собственный капитал, вычитая текущий остаток по ипотеке из текущей стоимости вашего дома.
Когда вы подаете заявку на получение кредита под залог собственного дома, ваш кредитор примет ваш собственный капитал в качестве залога. При этом вы рискуете потерять свой дом, если не сможете поспевать за платежами по этой второй ипотеке — или по первой ипотеке, если вы владеете домом бесплатно и чисто.
Как правило, кредитор одобрит вам кредит только в размере части вашего капитала, а не всей суммы. Если у вас есть собственный капитал в размере 80 000 долларов США, кредитор может одобрить для вас максимальную ссуду под залог собственного дома в размере, например, 70 000 долларов США.
После того, как вам будет одобрен кредит под залог дома, вы получите свои деньги единовременным платежом. Затем вы выплачиваете кредит обратно с установленной процентной ставкой в течение определенного периода лет.
Количество лет, которое это займет, зависит от срока кредита, на который вы согласились при получении кредита под залог собственного дома. Ежемесячный платеж будет зависеть от суммы займа и процентной ставки.
Требования к кредиту под залог недвижимости
Как и в случае со всеми кредитами, вам необходимо выполнить требования вашего кредитора, чтобы оформить кредит под залог дома. Ниже вы найдете разбивку общих требований:
- Отношение долга к доходу: Как правило, кредиторы предпочитают работать с заемщиками, у которых отношение долга к доходу (DTI) не превышает 45.
%. Более высокий коэффициент DTI указывает на то, что вам может быть трудно втиснуть еще один платеж в свой ежемесячный бюджет. - Кредитный рейтинг: Более высокий кредитный рейтинг может помочь вам получить большую сумму кредита или более низкую процентную ставку. В идеале у вас должен быть кредитный рейтинг не ниже 620.
- Собственный капитал: Домовладельцам требуется значительный собственный капитал, чтобы претендовать на этот тип кредита. Кредиторы, как правило, не позволяют вам забрать весь ваш домашний капитал. Вместо этого вам может потребоваться оставить от 10% до 25% вашего капитала в вашем доме нетронутым. Взгляните на свою собственную ситуацию, чтобы убедиться, что у вас достаточно капитала, чтобы использовать соотношение кредита к стоимости (LTV), которое соответствует требованиям кредитора.
%. Более высокий коэффициент DTI указывает на то, что вам может быть трудно втиснуть еще один платеж в свой ежемесячный бюджет. Конечно, у каждого кредитора свои уникальные требования. Прежде чем подавать заявку на получение кредита под залог собственного капитала у конкретного кредитора, ознакомьтесь с их требованиями, чтобы убедиться, что ваша заявка имеет хорошие шансы на одобрение.
Каков процесс получения кредита под залог дома?
Если вы готовы получить ссуду под залог дома, понимание процесса может помочь вам в этом.
Оцените свой собственный капитал
Прежде чем приступить к делу, начните с того, что посмотрите, сколько у вас собственного капитала. Вы можете определить это число, вычитая текущий баланс ипотечного кредита из текущей стоимости вашего дома.
Помните, что большинство кредиторов не позволят вам взять взаймы более 85% капитала в вашем доме. Например, если вы в настоящее время должны 200 000 долларов по ипотеке, а ваш дом стоит 300 000 долларов, ваш собственный капитал составляет 100 000 долларов. Из этого капитала кредиторы могут быть готовы предоставить кредит под залог дома в размере до 85 000 долларов.
Посмотрите на свой текущий капитал дома, чтобы увидеть, соответствует ли потенциальный кредит вашим потребностям. Если вы не можете взять взаймы достаточно, чтобы покрыть основные расходы, маячащие на вашем горизонте, вам, возможно, придется найти другой вариант кредита.
Проверьте свой кредитный рейтинг и кредитную историю
Затем посмотрите, каков ваш кредитный рейтинг. Узнать это можно простой проверкой. Помните, что вы можете просматривать свой кредитный отчет ежегодно бесплатно. Если вам не нравится то, что вы видите, внимательно изучите свою кредитную историю. Любые ошибки в вашем кредитном отчете могут быть удалены, что может положительно повлиять на ваш кредитный рейтинг.
Прежде чем приступить к подаче заявления, честно сообщите о своем кредитном рейтинге. Если у вас плохой кредитный рейтинг, вам может быть сложно найти кредитора, готового работать с вами. В зависимости от ситуации, может быть хорошей идеей поработать над созданием своего кредита, прежде чем погрузиться в заявку на получение кредита под залог собственного дома.
Сравните кредиторов по кредиту под залог жилья
Как и при принятии любых важных финансовых решений, перед подачей заявки на работу с конкретным кредитором под залог жилья под залог вам следует присмотреться.
Если вы не ходите по магазинам, вы можете легко переплатить.
Пока вы ходите по магазинам, ищите кредитора, который предлагает конкурентоспособные процентные ставки и сборы. Кроме того, вам нужно выбрать кредитора с хорошей репутацией.
Подать заявку на ссуду под залог жилья
Когда вы найдете кредитора, с которым вам удобно, пришло время подать заявку на ссуду. В первоначальном заявлении будет задан широкий круг вопросов о вашем финансовом положении, ситуации с трудоустройством и стоимости дома.
Получив ваше заявление, кредитор, скорее всего, проведет комплексную проверку. Например, вам может потребоваться предоставить документацию о вашем доходе в виде платежных квитанций или банковских выписок. Некоторые кредиторы могут захотеть позвонить вашему работодателю, чтобы подтвердить, что у вас есть стабильная работа. Кроме того, многие кредиторы проведут оценку вашего дома, чтобы подтвердить его стоимость.
Вот краткий обзор некоторых документов, которые могут понадобиться вашему кредитору:
- Последние платежные квитанции
- Формы W-2, за последние 2 года
- Налоговые декларации, за последние 2 года
- Документация о дополнительных источниках дохода
- Последние банковские выписки
- Источник первоначального взноса
- Документы, удостоверяющие личность, такие как водительские права
- Номер социального страхования
- Недавняя оценка дома
Ссуда под залог дома — это тип второй ипотеки, если в настоящее время у вас есть ипотека на дом.
При этом документы, которые вы предоставляете кредитору, могут показаться похожими на документы, которые вы предоставили во время первоначального процесса ипотеки.
Подать заявку на кредит под залог дома онлайн.
Онлайн-приложение Rocket Mortgage® простое и безопасное.
Запустить мое приложение
Средние процентные ставки по ипотечным кредитам
Ставки по кредитам на собственные средства, как правило, ниже, чем процентные ставки по необеспеченным кредитам, таким как кредитные карты. Тем не менее, процентные ставки по ипотечным кредитам, как правило, немного выше, чем ставки по первичным ипотечным кредитам.
В 2023 году Федеральная резервная система последовательно повышала процентные ставки. При этом процентные ставки по кредитам на недвижимость выше, чем год назад. Тем не менее, невозможно знать, будут ли ставки по ипотечным кредитам расти или падать в будущем.
Ниже приведена разбивка средних процентных ставок на приобретение жилья по состоянию на май 2023 года.
Альтернативы кредиту на приобретение жилья
Кредит на приобретение жилья — не единственный способ получить доступ к необходимым средствам. Есть и другие варианты, которые стоит изучить.
Личный заем
Частный заем никак не повлияет на стоимость вашего дома. Вместо этого этот тип кредита является необеспеченным. При этом вы берете на себя отдельный ежемесячный платеж, который не использует ваш дом в качестве залога.
Как правило, потребительские кредиты имеют более высокие процентные ставки, чем кредиты под залог недвижимости, из-за отсутствия залога. Хотя более высокая процентная ставка не идеальна, персональные кредиты могут обеспечить больше спокойствия, потому что ваш дом не находится на кону.
Обналичивание Рефинансирование
Рефинансирование наличными предполагает замену существующей ипотеки на ипотеку с более высоким остатком по кредиту.
Вы получите средства единовременно, чтобы использовать их по своему усмотрению. Но у вас будет только один ипотечный платеж, чтобы не отставать.
Если, например, вы должны 150 000 долларов США по ипотеке, вы можете рефинансировать этот кредит в новый с балансом 180 000 долларов США. Затем вы получите дополнительные 30 000 долларов в виде единовременного платежа.
Поскольку рефинансирование с выплатой наличных основано на вашей основной ипотеке, обычно используется более низкая ставка по сравнению с кредитами под залог дома или кредитными линиями под залог дома (HELOC), которые привязаны к вторичному залогу и более рискованны для кредиторов. Загвоздка в том, что рефинансирование наличными может быть более дорогим авансом из-за неизбежных затрат на закрытие.
Кредитная линия для приобретения собственного жилья (HELOC)
HELOC также предоставляет домовладельцам доступ к собственному капиталу. HEOC, как правило, более гибкие, чем кредиты под залог недвижимости, но вы все равно будете брать второй платеж по ипотеке.
Эти типы кредитов больше похожи на кредитную карту, чем на кредит, с кредитным лимитом, основанным на собственном капитале в вашем доме. С HELOC вы возвращаете только то, что фактически занимаете. HEOC имеют период вытягивания и период погашения. Оба эти периода длятся в течение заранее определенного периода времени.
Если вы хотите больше гибкости при заимствовании, лучше подойдет HELOC. Имейте в виду, что некоторые кредиторы, такие как Rocket Mortgage®, в настоящее время могут не предлагать такие типы кредитов.
Часто задаваемые вопросы о займах под залог жилья
У вас есть вопросы о займах под залог жилья. У нас есть ответы.
Сколько времени нужно, чтобы получить кредит под залог дома?
Получение кредита под залог дома может занять от 2 до 4 недель. Все зависит от того, где вы получите кредит, когда вы сможете провести необходимую оценку, как быстро вы сможете получить одобрение и заполнили ли вы всю необходимую документацию.
Могу ли я получить кредит под залог дома с плохой кредитной историей?
Большинство кредиторов хотят работать с заемщиками, которые имеют кредитный рейтинг не менее 620.