Ипотека как взять на квартиру: Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция

Содержание

Как получить ипотечный кредит на сдаваемую в аренду недвижимость?

Что такое сдаваемое в аренду имущество?

Арендное имущество — это термин, используемый для описания недвижимости, купленной инвестором и сданной в аренду по договору аренды или договору. Целью сдаваемой в аренду недвижимости является получение дохода для инвестора либо за счет арендных платежей от арендаторов, либо за счет увеличения стоимости при продаже.

Жилая недвижимость, сдаваемая в аренду, — это дома, принадлежащие инвесторам, которые сдаются в аренду арендаторам, проживающим в них. Чтобы быть классифицированным как жилая недвижимость, земля должна быть зонирована специально для проживания на ней людей. Сдаваемая в аренду жилая недвижимость может варьироваться от многоэтажных домов до многоквартирных комплексов.

Если у вас есть пять или более единиц жилья в собственности некоторых кредиторов, вы больше не можете претендовать на ипотечный кредит у этих кредиторов. К счастью, мы работаем со многими кредиторами, которые не ограничивают количество жилой недвижимости или квартир, которыми владеет физическое лицо.

Коммерческая сдаваемая в аренду недвижимость – это здания, принадлежащие инвесторам и сдаваемые в аренду предприятиям вместо арендаторов. Коммерческая ипотека, как правило, имеет более строгие требования и более высокие ставки.

Хотя сдаваемая в аренду коммерческая недвижимость может быть отличной инвестицией в недвижимость, она не является основной темой этой статьи. Для получения дополнительной информации о том, как получить ипотечный кредит на аренду коммерческой недвижимости, ознакомьтесь с нашим сообщением в блоге о рынке коммерческой недвижимости 2022 года.

Большинство инвесторов, сдаваемых в аренду, намереваются использовать арендную плату, выплачиваемую арендаторами, для выплаты ежемесячных ипотечных платежей. Эта система позволяет арендованной собственности во многих случаях по существу окупить себя. В некоторых случаях ежемесячная арендная плата не покрывает всех расходов, связанных с недвижимостью, и владелец должен оплачивать эту часть расходов из своего кармана.

Одним из потенциальных рисков, связанных с владением инвестиционной недвижимостью, является то, что вы по-прежнему обязаны выплачивать ипотечные платежи, налоги на недвижимость и другие сборы, даже если ваш арендатор не платит вам. По этой причине быть арендодателем выходит далеко за рамки простой покупки дома. Вам необходимо использовать строгую политику проверки и управления арендаторами, чтобы выполнить требования ваших инвестиций и вашей ипотеки.

Еще одним важным преимуществом сдаваемой в аренду недвижимости является то, что она может служить налоговой защитой. Налоги на имущество, страхование арендованного имущества, коммунальные услуги и расходы на ремонт — это лишь некоторые из расходов, понесенных инвесторами, которые во многих случаях могут быть списаны и вычтены из подоходного налога.

Получение ипотечного кредита на сдаваемое в аренду имущество

Получение ипотечного кредита на сдаваемое в аренду имущество может показаться сложной задачей, но зачастую она оказывается на удивление простой. Как и в случае с любой другой ипотекой, ваш кредитор предложит вам кредит, если ваш кредитный рейтинг, коэффициенты долга и текущий доход соответствуют номиналу. Однако при ипотеке на аренду вам также может потребоваться предоставить подтверждение аренды или рыночные арендные ставки. Период амортизации сдаваемой в аренду недвижимости часто короче, чем у типичной ипотеки, поскольку инвесторы могут использовать доход от аренды для более быстрого погашения ссуды.

Приобретая недвижимость для сдачи в аренду, вы также можете учитывать размер первоначального взноса. В то время как типичный минимальный первоначальный взнос по арендной ипотеке составляет 20%, вы можете претендовать на первоначальный взнос всего в 5%.

Если вы подаете заявку на получение ипотечного кредита на аренду жилья, стоимость вашей покупки составляет менее 1 миллиона канадских долларов, и вы живете в одной из квартир этого дома, а в собственности есть до 4 квартир, вы можете иметь право на получение ипотечного кредита. Первоначальный взнос 5-10%, в зависимости от покупной цены вашей недвижимости.

В приведенном выше сценарии, если цена покупки составляет менее 500 000 канадских долларов, и вы имеете право на получение ипотечного кредита с высоким коэффициентом, вам нужно внести только 5% первоначальный взнос. Если цена превышает 500 000 канадских долларов и ниже 1 000 000 канадских долларов, вы должны внести 5% от 500 000 канадских долларов и 10 % от суммы, превышающей 500 000 канадских долларов.

Если вы имеете право на получение ипотечного кредита с высоким коэффициентом, а ваш первоначальный взнос составляет менее 20% от покупной цены вашей недвижимости, вам необходимо приобрести страховку по ипотечному кредиту. Канадская ипотечная и жилищная корпорация (CMHC) — это государственное учреждение, которое в настоящее время является крупнейшим ипотечным страховщиком в Канаде.

Как улучшить свои шансы на одобрение

Прежде чем вы сможете получить ипотечный кредит на сдаваемое в аренду имущество, вам необходимо получить одобрение кредитора. Вот несколько шагов, которые вы можете предпринять, чтобы повысить свои шансы на получение одобрения:

Изучите основные методы одобрения

Прежде чем одобрить вам кредит, ваш кредитор захочет проверить коэффициент покрытия вашего долга. Коэффициент покрытия вашего долга измеряет вашу способность погасить ипотечный долг, используя доступные денежные потоки. Понимая два наиболее распространенных метода одобрения, вы можете выбрать кредитора, который использует наиболее выгодный для вас метод, и увеличить свои шансы на одобрение. Эти методы:

Коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR). Этот метод часто используется для инвесторов в коммерческую недвижимость, которые владеют не менее чем пятью единицами. Чтобы рассчитать DSCR, ваш кредитор разделит ваш чистый операционный доход на ваши ежегодные платежи по ипотеке. Чтобы получить одобрение, вы должны иметь коэффициент не менее 1,1, но чем выше ваш балл, тем лучше.
Арендная плата включена. Этот метод наиболее распространен среди инвесторов в аренду жилья. Он включает в себя определение того, какой процент вашего годового дохода пойдет на выплаты по ипотеке. Для этого расчета процент или ожидаемый доход от аренды будет добавлен к вашему текущему доходу при расчете. В зависимости от кредитора, некоторые могут не учитывать ваш доход от аренды, а некоторые будут рассматривать 50%, 80% и даже 100% дохода от аренды в качестве дохода, который нужно добавить, чтобы помочь улучшить соотношение долга к доходу. Нажмите здесь, чтобы узнать больше о GDS (валовые коэффициенты обслуживания долга) и TDS (общие коэффициенты обслуживания долга).

Заранее подготовьте документы

Чтобы получить право на получение ипотечного кредита на сдаваемое в аренду имущество, вы должны иметь хороший кредитный рейтинг и продемонстрировать достаточный доход как от сдачи в аренду, так и от средств, не связанных с арендой. Чтобы увеличить ваши шансы на одобрение, рекомендуется собрать и проверить документы перед подачей заявления, чтобы у вас было время исправить любые ошибки. Вы можете заранее бесплатно проверить свой собственный кредитный отчет, а также потратить время на сбор договора аренды, ведомости арендной платы и вашего последнего уведомления об оценке, а также любых других необходимых документов, которые могут потребоваться.

Работа с ипотечным брокером Clover

На современном ипотечном рынке крупные банки отказывают многим начинающим инвесторам в аренду из-за все более строгих квалификационных стандартов. Clover Mortgage работала с более чем 50 институциональными и частными кредиторами, чтобы связать покупателей инвестиционной недвижимости с непогашенными арендными ипотечными кредитами. Получение одобрения на получение ипотечного кредита на недвижимость может быть трудным процессом, но Clover Mortgage поможет вам в этом. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы назначить бесплатную консультацию с одним из наших профессиональных брокеров!

Платите высокую арендную плату, но не имеете права на ипотеку? 3 пути к домовладению

Есть 3 основных пути к домовладению: наличные деньги, ипотека и аренда с выкупом. Вы можете извлечь выгоду из того, что знаете, как получить лучшие условия для вашей покупки с каждым путем. В мире консультантов по покупке жилья, финансовых коучей, риелторов и банков есть ключевые стратегии по сбору максимального количества ресурсов и согласованию правильных моментов. Воспользовавшись следующими советами, вы сможете принять правильное решение для своей семьи, независимо от того, какой путь вы выберете…

Наличные

Если вы и ваша семья накопили много денег, наличные могут стать отличным способом купить дом. Вам не придется беспокоиться о критериях квалификации банка, процентах по кредиту или затратах на закрытие ипотечного кредита. В Милуоки есть дома, которые продаются за 3500 долларов или даже меньше, но им потребуется МНОГО ремонтных работ. Если вы и ваша семья очень практичны и накопили много денег, это может быть отличным вариантом. Когда на недвижимость поступает несколько предложений, продавец, как правило, принимает предложение от покупателя, полностью оплачивающего наличные, а иногда и с большой скидкой. Рассмотрим один из вариантов: хранить деньги на сберегательном счете, который дает вам процентную ставку 0,01% … это фактически потеря денег, если учитывать инфляцию.

После того, как вы решили, что будете покупать наличными, учтите следующее:

Вы можете претендовать на гранты, но получить одобрение до вы покупаете
ремонт и квалифицированные покупатели. Имейте в виду, что для этих «бесплатных» денег могут быть ограничения на их использование, и вам необходимо получить квалификацию , прежде чем вы купите дом. Бесплатное никогда не бывает бесплатным, но обычно это стоит исследовать.
Вы можете претендовать на получение специальных кредитов под низкие проценты на ремонт
Программы, предлагаемые ACTS Housing и городом Милуоки, могут помочь вам получить кредит под низкие проценты на ремонт дома. Имейте в виду, что это обычно должно быть одобрено до покупки дома.
Покупка — это только 25% успеха
Поймите, покупка дома за наличные обычно означает, что вам придется делать ремонт. Вы должны понимать эти расходы, и даже если вы будете делать все сами, будут материальные затраты, сюрпризы, расходы на содержание дома до заселения, плата за разрешение и другие расходы. Составьте бюджет и список ремонтных работ ДО покупки.

Ипотека

Я включил ипотеку в этот список, потому что это самый популярный способ покупки дома. Процентные ставки по обычным кредитам и кредитам FHA находятся на рекордно низком уровне (от 3 до 5% за последние несколько месяцев), что делает недорогие кредиты отличным вариантом для покупки дома. Тем не менее, мы живем в одно из самых сложных времен для получения ипотечного кредита. К тому времени, когда вы получите право на получение ипотечного кредита, цены на жилье и доступную вам недвижимость могут значительно измениться.

Найдите местное консультационное агентство для покупателей жилья, которое поможет вам получить право на получение лучших ипотечных продуктов. Они просмотрят ваши финансовые документы, чтобы помочь вам получить письмо от кредитора; Кредиторы выдают одно из двух писем: письмо с предварительным одобрением (что означает, что вы готовы начать делать покупки) или письмо с отказом (не расстраивайтесь, 30% ипотечных заявок отклоняются, но есть альтернативы). Кредиторы ищут два полных года работы, кредитный рейтинг обычно выше 640, и они тщательно проанализируют вашу платежную историю.

Приняв решение о покупке в ипотеку, учтите следующее:

Вы можете претендовать на гранты Первоначальный взнос и гранты на стоимость закрытия, чтобы снизить то, что вам нужно будет довести до закрытия, или общую сумму кредита. Вы не узнаете, соответствуете ли вы критериям или доступны ли они, пока не приблизитесь к моменту покупки.
Рассмотрите варианты ипотеки
На самом деле вы можете просмотреть любое количество кредитных продуктов и программ, работая сразу с несколькими возможными кредиторами, не тратя при этом денег. Попросите информацию, которую вы можете использовать для сравнения предлагаемых продуктов. Как правило, все это можно сделать, ничего не платя, но не забудьте сделать все это одновременно, иначе ваш кредитный рейтинг может получить удар со всеми запросами.
Работайте со своим риелтором, чтобы получить кредит продавца, если он вам нужен.
Даже если вы не можете претендовать на гранты, вы можете получить «грант» от продавца недвижимости. В некоторых случаях ваш риелтор может договориться о взносе продавца на покрытие ваших расходов на закрытие. Это уменьшит общую сумму денег, которую вам нужно закрыть.

Аренда с выкупом

Третий вариант идеально подходит для тех, у кого нет времени и навыков на ремонт своего дома, но кто еще не может претендовать на ипотеку. Существует несколько форм аренды с выкупом, но, как правило, вы и продавец подписываете договор аренды с опционом на покупку, который дает вам право приобрести недвижимость по согласованной цене в течение определенного периода времени. Другими словами, вы начинаете работать на свой кредит и со временем имеете право на получение ипотечного кредита, поскольку живете в своем доме. После одобрения кредита вы можете купить дом на условиях, согласованных в вашем соглашении, при условии, что вы сделаете это в срок, установленный договором.

Аренда с выкупом имеет дополнительное преимущество, заключающееся в том, что вы можете опробовать дом в течение определенного периода времени перед покупкой, поскольку согласно договору вы не обязаны совершать покупку по закону. Как правило, в зависимости от арендной платы за собственный дом, который вы покупаете, по-прежнему взимается определенная предоплата. Еще одним преимуществом аренды является то, что это может произойти быстро, как правило, менее чем за две недели. Но помните, что это путь к владению, вам нужно убедиться, что вы не торопитесь, чтобы полностью понять транзакцию, и что недвижимость именно та, которой вы действительно хотите владеть.

После того, как вы решили, что будете покупать, используя арендную плату для собственного пути, рассмотрите следующее:

Это транзакция по аренде для владения или по программе?
Важно иметь необходимую поддержку и точный план покупки ДО того, как вы введете арендную плату за собственную покупку. Худшее, что может случиться, это то, что вы вкладываете авансовые деньги, которые можете потерять, а затем у вас нет реального способа купить недвижимость.
Все еще обсуждается
Иногда люди думают, что, поскольку это арендная плата, вы не можете вести переговоры. Ты можешь. Подумайте о ежемесячной арендной плате, сроках, авансовых платежах, цене покупки, проводимом ремонте и т. д. Все эти условия подлежат обсуждению с вашей командой, а не просто предоставляются вам продавцом. Имейте в виду, что Продавец может предлагать хорошие условия, которые вы должны принять, но не обязательно. Обратитесь за независимым советом для этих важных решений.
Вы по-прежнему можете претендовать на гранты, когда придет время покупать
Несмотря на то, что вы не можете получить гранты на внесение арендной платы в собственные программы, вы все равно можете претендовать на доступные гранты при повторном обращении за ипотекой и покупке недвижимости. После одобрения обязательно проконсультируйтесь со своим консультантом по покупке жилья, чтобы узнать, какие гранты могут быть доступны.

Покупка дома — одна из самых приятных целей. Это создает стабильность и отдает ваше будущее в ваши руки; так как вы будете наращивать свое богатство, а не наращивать богатство своих домовладельцев. Если у вас возникли проблемы с покупкой дома, знайте, что вы не одиноки. Есть люди, готовые помочь вам на вашем пути. Тот факт, что вы не смогли получить ипотечный кредит сегодня, не означает, что вы не сможете получить одобрение через 6–18 месяцев. Лучшее, что вы можете сделать, это не отказываться от своей мечты, выбрать вариант выше, который лучше всего подходит для вас, и двигаться вперед!

Если вы хотите узнать больше о программе Strong Blocks rent to own, нажмите кнопку ниже.

Написано Мэри Лич-Самлин, Any House Realty

Мэри Лич-Самлин является владельцем/брокером компании Any House Realty, которую она основала в 2017 году.