Ипотека на квартиру как взять: Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция

Что мешает брать ипотеку в Крыму и Севастополе

Крым и Севастополь оказались в тройке регионов, где одна из самых печальных ситуаций с ипотекой: у местных жителей по разным обстоятельствам мало возможностей её оформить. К таким выводам пришли аналитики РИА Новости, составившие рейтинг развития ипотеки в России. Почему полуостров оказался в списке отстающих, что мешает крымчанам и севастопольцам брать недвижимость в ипотеку и может ли измениться ситуация в ближайшее время, ForPost пояснил аналитик рынка недвижимости Илья Пичуев.

Согласно данным исследования по итогам 2022 года, Республика Крым и Севастополь заняли второе и третье места в антирейтинге по развитости рынка ипотечного кредитования. На каждую тысячу человек экономически активного населения в прошлом году приходилось примерно 5,6 ипотеки в Крыму и 7,1 ипотеки в Севастополе. То есть жильё в кредит рискнул взять каждый 178-й крымчанин и каждый 140-й севастополец.

Хуже ситуация только в Ингушетии: там на ипотеку готов решиться каждый 416-й житель республики. Позиции регионов-лидеров для Крыма и Севастополя выглядят и вовсе недостижимыми: в Республике Тыва и в Тюменской области число оформленных ипотечных кредитов на 1000 человек составило 44,8 и 37,3 соответственно. И даже до среднероссийских показателей — 20 ипотек на 1000 человек — регионам полуострова ещё далеко.

Как пояснил ForPost аналитик рынка недвижимости, управляющий Аналитической корпоративной группы Илья Пичуев, у столь низких показателей две основные причины: ограниченное число кредитных предложений из-за отсутствия разнообразия банков в Крыму и несоизмеримая разница зарплат и цен в регионе.

«Для оформления ипотеки у крымчан есть два больших ограничения. Первое — банковское. В других регионах присутствуют все российские банки, у нас же только четыре (при том, что в 2022-м году в Крыму ещё не было Сбербанка — Прим.). Помимо этого, разница между ценой за квадратный метр недвижимости и заработной платой в Крыму очень большая. Республика находится в топе цен на жильё, выше только в Санкт-Петербурге, Москве и Сочи», — поделился Илья Пичуев.

Читайте по теме: Чтобы накопить на квартиру в Крыму, нужно не есть 22 года

При этом, по мнению аналитика, во втором полугодии 2023 года картина на региональном ипотечном рынке может измениться. Динамику задаст Сбербанк, который зашёл на полуостров спустя 9 лет после вхождения Крыма и Севастополя в состав России. Поэтому уже в июне специалистам Аналитической корпоративной группы удалось зафиксировать оживление на рынке ипотеки.

«Стоит заметить, что Сбербанк оформляет ипотечные сделки по квартирам в Крыму уже более года. Многие риелторы расскажут, что для оформления сделки ездили в ближайший материковый город. Естественно, это было неудобно, и логистика сказывалась на объёмах ипотеки. Сейчас же в Крыму есть несколько офисов, сделки оформляются чуть ли не каждый час. И эта динамика будет увеличиваться с каждым месяцем», — заключил Илья Пичуев.

Читайте по теме: Сбербанк в Крыму и Севастополе серьёзно ударит по местным финансовым структурам

Напомним, как ранее писал ForPost, аналитики надеялись, что спрос на крымскую недвижимость в 2023 году продолжит падать, ведь это могло повлечь за собой снижение цен. Но уже в марте стало ясно, что ожидания не оправдались: спрос вновь «пошёл вверх», причём настолько сильно, что региональному правительству пришлось увеличить финансирование льготных программ.

Елена Фокина

Как получить ипотечный кредит на сдаваемое в аренду имущество

В течение пяти месяцев я ждал ответа от банка, что они приняли мое предложение об аренде недвижимости: 85 000 долларов!

Все мои документы были оформлены, проверка прошла лучше, чем я ожидал, и банк даже дал мне 2% на покрытие расходов по закрытию сделки.

Казалось, что процесс приобретения будет гладким, пока через неделю после условного депонирования мой ипотечный брокер не позвонил, чтобы сообщить новость: Андеррайтер решил, что я «слишком рискован», чтобы финансировать ипотеку. Я вернулся на круги своя и должен был найти нового кредитора.

Следующая неделя была кошмаром.

Я предоставил свой финансовый профиль более чем 20 учреждениям, и ни одно из них не могло гарантировать своевременное закрытие депонирования. К счастью, пообщавшись с десятками кредиторов, я нашел одну компанию (прямого кредитора), которая смогла осуществить сделку. Я торопился, чтобы получить все документы, представленные новым кредитором, и мне пришлось продлевать условное депонирование еще два раза, прежде чем окончательно закрыть собственность.

Перепрыгнув через все эти обручи, я поклялся, что никогда не совершу одну и ту же ошибку дважды. Прежде чем совершить следующую покупку в аренду, я провел обширное исследование ипотечного финансирования и нашел время, чтобы наладить отношения с надежным местным кредитором.

Оглядываясь назад на эту сделку, я хотел бы, чтобы кто-нибудь поделился со мной менее известными аспектами получения кредита на аренду недвижимости. Получение ипотечного кредита редко бывает легким процессом без заминок и головной боли, но получение кредита на инвестиционную недвижимость может быть еще сложнее.

Вы рассматривали возможность инвестирования в недвижимость? Вот что нужно знать, прежде чем подавать заявку на кредит.

Что ждет впереди:

Знайте свои (кредитные) лимиты

Fannie Mae в настоящее время позволяет каждому инвестору иметь 10 кредитов одновременно. (Скучно? Вы можете прочитать все о требованиях Fannie Mae к андеррайтингу инвестиционной ипотеки.) Если вы работаете с правильным кредитором, они могут помочь вам разработать как долгосрочный, так и краткосрочный план, чтобы убедиться, что вы используете преимущества ваш лимит в 10 кредитов.

Стоит отметить, что многие кредитные учреждения выдают до четырех кредитов (как правило, крупные банки). Вам, вероятно, придется немного поработать, чтобы найти кредитора, который поднимется до лимита в 10 кредитов.

Ищите кредиторов, дружественных к инвесторам

При покупке недвижимости для сдачи в аренду важным аспектом вашего долгосрочного успеха является формирование сильной и надежной команды, и ваш кредитор является БОЛЬШОЙ частью этого уравнения.

Когда я впервые начал инвестировать в недвижимость, я совершил ошибку, наняв брокера, который не разбирался в инвестиционном ландшафте. В результате я потратил много времени, пытаясь объяснить свою стратегию и цель. В итоге я получил много плохих советов, и это чуть не стоило мне нескольких сделок. Я мог бы легко избежать этого, если бы с самого начала работал с правильным кредитором, в основном с прямым кредитором.

Нет ничего плохого в работе с ипотечным брокером, когда вы находитесь на рынке основного жилья, но если вы пытаетесь создать портфель сдаваемой в аренду недвижимости, я рекомендую вам работать с прямым кредитором.

Основное различие между брокером и кредитором заключается в том, что брокер просматривает ваш финансовый профиль в выбранном списке кредиторов, где прямым кредитором является учреждение, фактически предоставляющее вам кредит.

Связанный: Должны ли вы использовать ипотечного брокера или сотрудника банка?

Когда вы работаете с брокером, нужно помнить, что вы отказываетесь от контроля. Андеррайтер может изменить стандарты кредитования (часто во время условного депонирования) или решить, что они хотят выйти из сделки в последнюю минуту. Когда вы работаете с прямым кредитором, вы находитесь в более тесном контакте с лицами, принимающими решения.

Прежде чем работать с кредитором, задайте несколько хороших вопросов:

• Работаете ли вы в настоящее время с какими-либо активными инвесторами?
• Сколько кредитов вы можете предложить одному инвестору?
• Вы лично владеете сдаваемым в аренду имуществом?

Прежде чем брать кредит, рекомендуется просмотреть информацию в Интернете. Забавно, но вы можете найти одни из лучших тарифов, не вставая с дивана. Отличный сайт для сравнения нескольких ставок по ипотечным кредитам и одновременного поиска предложений по ипотечным кредитам — это Fiona. Вы просто вводите несколько элементов для поиска ипотечного кредита, таких как цена покупки дома, сумма первоначального взноса и кредитный диапазон, чтобы получать ставки и предложения от нескольких ипотечных кредиторов. Вы также можете выбрать тип ипотечного кредита (например, 30-летний фиксированный, 15-летний фиксированный и т. д.) для вашего предложения.

Еще один отличный сайт для одновременного получения нескольких кредитных предложений —  Credible . Если какая-либо из цитат исходит от кредиторов, которые занимаются арендной недвижимостью, вы — золото. Если нет, у вас все равно будет информация, необходимая для сравнения в другом месте.

Credible Operations, Inc. NMLS № 1681276, «Credible». Доступно не во всех штатах. www.nmlsconsumeraccess.org». Раскрытие информации о кредитоспособности Credible — Запрос предварительных ставок на Credible является бесплатным и не влияет на ваш кредитный рейтинг. Тем не менее, подача заявки на получение или закрытие кредита будет сопряжена с жесткими кредитными обязательствами, которые повлияют на ваш кредитный рейтинг, а закрытие кредита приведет к затратам для вас.

Ознакомьтесь со списком некоторых из лучших кредиторов на рынке сегодня.

Чем больше у вас кредитов, тем строже требования к кредитам.

Как я упоминал ранее, Fannie Mae в настоящее время разрешает до 10 кредитов на одного инвестора. Малоизвестный факт заключается в том, что для получения этих кредитов существуют два разных правила кредитной квалификации. Первый предназначен для свойств 1–4, а второй — для свойств 5–10, перечисленных ниже:

• Кредиты 1–4: требуется кредитный рейтинг не ниже 630
• Кредиты 5-10: требуется кредитный рейтинг не менее 720

Убедитесь, что у вас достаточно наличных денег

В дополнение к первоначальному взносу кредиторы потребуют от вас наличия наличных резервов на шесть месяцев для каждого объекта недвижимости.

Это означает, что если у вас есть основное место жительства и вы собираетесь снимать жилье, кредитор потребует от вас шестимесячных платежей по ипотеке (наличными в банке) как для основного места жительства, так и для будущей аренды.

Как только вы узнаете цену потенциальной аренды, которую вы рассматриваете, рекомендуется попросить кредитора предоставить вам приблизительный ежемесячный платеж, чтобы вы могли соответственно сэкономить.

В связи с этим: Какой процент вашего дохода вы можете себе позволить для платежей по ипотеке

Чем больше у вас кредитов, тем больше вы должны заплатить авансом наборы руководящих принципов

относительно авансовых платежей, перечисленных ниже:

• Кредиты 1-4 (для одной семьи): скидка 20%
• 5-10 (одна семья): скидка 25%
• 1-10 (многоквартирный): 25% вниз (примечание: многие кредиторы потребуют от вас 30% после кредита четыре)

Воспользуйтесь нашим Калькулятором погашения кредита, чтобы увидеть, как различные процентные ставки и платежи влияют на ваш кредит.

Кредитору необходимо будет просмотреть квитанции (т. е. вашу форму W-2)

Кредиторам потребуется как минимум два полных года дохода по форме W-2. Они хотят видеть, что вы работаете на своей работе или работаете в одной отрасли не менее двух лет.

Андеррайтер рассчитает ваш годовой доход, усреднив ваш валовой доход за последние два года. Например, если в этом году вы заработали 100 000 долларов, а в прошлом году вы заработали 50 000 долларов, ваш средний годовой доход составит 75 000 долларов.

Если вы работаете не по найму, вам необходимо предоставить налоговые декларации за два года, отчет о прибылях и убытках за текущий год и, скорее всего, письмо от вашего бухгалтера, подтверждающее действительность ваших предыдущих налоговых деклараций. Расчет вашего годового дохода такой же, как и для работника W-2.

Резюме

Сначала я начал покупать недвижимость для сдачи в аренду, чтобы разнообразить свою стратегию накопления богатства. После того, как я приобрел три дома, я заметил, что в течение шести месяцев моя арендная плата намного превышала мою IRA и 401 (k). Я решил вывести свои деньги с финансовых рынков и реинвестировать их в создание сильного арендного портфеля.

Я не говорю, что это стратегия, которую должен использовать каждый, но я скажу, что любой, кто хочет накопить богатство, должен хотя бы пересмотреть инструмент инвестирования в недвижимость.

Подробнее:

• Узнайте больше о предварительном одобрении ипотеки онлайн
• Советы по получению лучших ставок по ипотеке
• Ознакомьтесь с этим контрольным списком одобрения ипотеки

Подать заявку на ипотеку? Сделайте эти 5 вещей

Если вы правильно подадите заявку на получение ипотечного кредита, процесс покупки вашего дома начнется быстро.

Следуя этим простым шагам, вы сможете получить более низкую ставку по ипотеке и, возможно, лучший дом:

1. Проверьте свой кредитный отчет на наличие ошибок и, если возможно, повысьте свой балл
2. Подайте заявку в несколько кредиторов , чтобы найти самую низкую ставку и комиссию
3. Получите предварительное одобрение на ипотеку, прежде чем делать предложение
4. Избегайте просроченных платежей по аренде; это может повлиять на ваше право на ипотеку
5. Избегайте финансирования дорогих предметов перед закрытием, что может сократить ваш бюджет на покупку жилья

Проверьте свою кредитоспособность перед подачей заявления

Если вы ждете подачи заявки на получение ипотечного кредита, чтобы проверить свою кредитоспособность, значит, вы ждете слишком долго.

Это потому, что ставки по ипотеке — и квалификация по ипотеке — зависят от вашего кредита. И ставки довольно высоки.

• Начните проверять свой кредитный рейтинг как минимум за год до того, как вы планируете купить дом. Низкий кредит может означать высокие ставки или отсутствие квалификации
• Даже если ваша кредитная история сильна, работа над ее улучшением может привести к повышению ипотечной ставки и снижению платежей

Если вы проверите свой кредит во время подачи заявки и обнаружите, что он ниже, чем вы думали, вы, скорее всего, получите более высокую ставку и более дорогой ежемесячный платеж, чем вы надеялись.

Если вы обнаружите, что ваш кредитный рейтинг действительно низкий — например, ниже 580 — вы можете вообще не претендовать на получение ипотечного кредита. Скорее всего, вы не будете играть в домашнюю игру еще на год или больше, пока будете работать над тем, чтобы снова поднять свой счет.

Небольшое изменение кредитного рейтинга может иметь большое значение

У этой истории есть и обратная сторона. Более высокий кредитный рейтинг обычно означает более низкую ставку по ипотеке. Поэтому, если вы проверите свой счет и узнаете, что он сильный, вы все равно можете поработать над его улучшением, прежде чем покупать.

Обратите внимание: ипотечные ставки основаны на кредитных «уровнях». Более высокий кредитный уровень означает более дешевую ипотеку. И если ваш кредитный рейтинг в настоящее время составляет 719, повышение его всего на один балл может поднять вас на более высокий уровень и снизить ставку.

Проверяйте свою кредитную историю заранее и тщательно

В идеале вы должны начать проверять свою кредитную историю заранее. На решение серьезных проблем с кредитами может легко уйти 12 месяцев или больше, поэтому, чем раньше вы начнете, тем лучше.

Вы имеете законное право на получение бесплатных копий своих кредитных отчетов каждый год через Annualcreditreport.com . Эти отчеты жизненно важны, потому что они являются исходными документами, на основе которых рассчитывается ваш кредитный рейтинг.

Тем не менее, одно исследование показало, что каждый пятый отчет содержит ошибки, достаточно серьезные, чтобы повлиять на кредитоспособность потребителя.

Итак, вам нужно просканировать свои данные, чтобы убедиться, что они точны на 100%. У Федерального регулятора Бюро финансовой защиты прав потребителей есть полезных советов по устранению ошибок.

Если возможно, повысьте свой кредитный рейтинг перед подачей заявки на ипотеку

Если ваши отчеты точны, но ваш балл ниже, чем мог бы быть, поработайте над этим. Есть три вещи, которые вы можете сделать немедленно:

• Продолжайте вовремя оплачивать каждый счет
• Уменьшите остатки на кредитной карте. Если они превышают 30 % ваших кредитных лимитов, вы активно снижаете свой счет. Чем ниже, тем лучше
• Не открывать и не закрывать кредитные счета — Подождите до закрытия

Эти три очка действия со временем помогут вам набрать очки.

Подайте заявку на получение ипотечного кредита у нескольких кредиторов

Принимать первое предложение по ипотечному кредиту — большая ошибка.

Многие люди, впервые покупающие жилье, не знают об этом, но ставки по ипотечным кредитам не высечены на камне. Кредиторы на самом деле имеют большую гибкость в отношении ставок и сборов, которые они предлагают вам.

Это означает, что кредитор, которого вы ищете, может предложить более низкую ставку, чем та, которую они вам показывают.

Поищите лучшую ставку и стоимость закрытия

Чтобы получить эти более низкие ставки, вам нужно походить по магазинам и получить несколько разных котировок. Если вы получите более низкую ставку от одного кредитора, вы можете использовать ее в качестве козыря, чтобы уговорить других кредиторов.

Поиск ставок по ипотечным кредитам также позволяет узнать, есть ли у вас выгодная сделка.

Например, ставка в размере 4% и комиссионные в размере 3000 долларов США могут звучать нормально, если это первое предложение, которое вы получили. Но другой кредитор может предложить вам комиссию в размере 3,75% и 2500 долларов США.

Это делает первое предложение намного менее привлекательным, но вы не узнаете об этом, пока не осмотритесь.

Получите как минимум три котировки

Сравните индивидуальные котировки ставок как минимум от трех кредиторов (но лучше больше), чтобы убедиться, что вы получаете лучшее предложение.

И убедитесь, что вы сравниваете котировки яблок с яблоками. Такие вещи, как дисконтные баллы, могут искусственно сделать одно предложение более привлекательным, чем другое, если вы не следите за ним.

Получите предварительное одобрение, прежде чем сделать предложение о доме

Возможно, это самая большая ошибка, которую вы можете совершить, когда пытаетесь купить дом: подать заявку на ипотеку слишком поздно и не получить предварительное одобрение до того, как вы начнете искать для вашего следующего дома.

Насколько поздно начинать процесс предварительного утверждения? Если вы уже серьезно присматриваетесь к домам, вы слишком долго ждали.

Знайте, что вы можете себе позволить

Вы действительно не знаете, что вы можете себе позволить, пока вы не получите официальное предварительное одобрение ипотечного кредитора. Они рассмотрят ваш полный финансовый портфель — доход, кредит, долги, активы — и определят ваш точный бюджет на покупку дома.

Даже если вы думаете, что знаете, что можете себе позволить, вы можете быть удивлены.

Как мы описали выше, долги могут снизить покупательную способность вашего дома на поразительную сумму. И вы не можете быть уверены, как такие вещи, как кредит, повлияют на ваш бюджет, пока кредитор не скажет вам об этом.

Не получив предварительного одобрения на ипотеку до того, как вы начнете делать покупки, вы рискуете влюбиться в дом только для того, чтобы узнать, что не можете себе его позволить.

(чтобы получить представление о том, что вы можете себе позволить, перед тем, как связываться с кредитором, ознакомьтесь с нашим Калькулятором доступности ипотеки )

Письмо с предварительным одобрением дает вам кредитное плечо ваш идеальный дом и игнорируется. Представьте, что вы продавец жилья (или агент продавца по недвижимости), и вы получаете неподтвержденное предложение от совершенно незнакомого человека.

Насколько вам известно, у потенциального покупателя нет никаких шансов получить необходимое финансирование.

И если вы получите еще одно предложение от кого-то, у кого в сумочке есть письмо с предварительным одобрением, вы обязательно отнесетесь к нему более серьезно. Черт возьми, вы можете даже согласиться на более низкую цену по сравнению с той, которая, как вы знаете, может продолжаться.

Таким образом, предварительное одобрение дает вам доверие и дает вам преимущество в переговорах. И это две вещи, которые нужны каждому покупателю жилья.

Просроченные платежи по аренде могут затруднить получение ипотечного кредита

Просрочка с оплатой арендной платы — это серьезнее, чем вы думаете, и не только потому, что это приведет к штрафу за просрочку платежа от вашего арендодателя.

Просроченные платежи по аренде фактически могут помешать вам получить ипотечный кредит.

Это имеет смысл, если подумать. Арендная плата – это крупная сумма денег, которую вы ежемесячно платите за жилье. Так и ипотека.

Если у вас сомнительная история с арендными чеками, почему кредитор должен верить, что вы будете своевременно платить по ипотеке?

Когда вы подаете заявку на получение ипотечного кредита, кредитор проверит вашу историю арендной платы за последний год или два.

Если вы просрочили платежи или, что еще хуже, пропустили их, есть шанс, что вас спишут как рискованное вложение.

Аренда особенно важна для людей без обширной кредитной истории.

Если вы не несете ответственности за такие вещи, как оплата кредитной картой, кредитом или автомобилем, арендная плата будет индикатором № 1 вашей кредитоспособности.

Покупки в кредит могут ограничить ваш бюджет на покупку жилья

Возможно, вы слышали, что при подаче заявки на ипотеку не следует оплачивать дорогую вещь.

Но большинство людей не знают, что покупка чего-либо с большими платежами даже за годы до подачи заявления является ошибкой.

Это потому, что заявки на ипотеку зависят от вашего «соотношения долга к доходу» (DTI), то есть суммы, которую вы платите в виде ежемесячных долгов, по сравнению с вашим общим доходом.

Чем больше вы должны каждый месяц по таким статьям, как оплата автомобиля и кредиты, тем меньше у вас остается каждый месяц на выплаты по ипотеке. Это может серьезно ограничить размер ипотечного кредита, на который вы можете претендовать.

Как крупная покупка влияет на вашу заявку на ипотеку

Возьмем, к примеру, сценарий с двумя разными покупателями — они получают одинаковый доход, но у одного большой платеж за машину, а у другого нет.

9 0330

В этом сценарии оба покупателя имеют право на соотношение долга к доходу 36%. Но для Покупателя 1 большую часть этого ежемесячного пособия занимает ежемесячный платеж за автомобиль в размере 500 долларов.

В результате у Покупателя 1 меньше возможностей для маневра при выплате ипотечного кредита, и он получает право на ипотечный кредит почти на 100 000 долларов меньше.

Это большое дело. 100 000 долларов могут быть разницей между покупкой дома, который вы действительно хотите (что-то красивое, обновленное, в отличном месте), и необходимостью довольствоваться просто хорошим домом — может быть, тем, который нуждается в некоторой доработке или находится не в том месте, где вы хотели.

Итак, если в будущем вы планируете купить дом, изучите свои приоритеты. Рассмотрите автомобиль с недорогими платежами или тот, который вы можете расплатиться быстро.

И старайтесь избегать других крупных покупок, которые могут подорвать вашу покупательную способность.

Следите также за остатками на кредитных картах

Возможно, этот совет пришел слишком поздно.