Ипотека под залог недвижимости: Целевая ипотека под залог имеющейся недвижимости

Суждения и толкования. Ипотека (залог недвижимости)

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI века до нашей эры и означал обеспечение ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. Для этого на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека», отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже появились ипотечные книги.

Благодаря применению даже первоначальных форм ипотеки уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии известной земельной собственности.

Впоследствии ипотека получила распространение во многих странах с развитым правопорядком. Широко она применялась и в дореволюционной России.

Итак, ипотека — это разновидность имущественного залога, обеспечивающего исполнение основного денежного обязательства, особенность которого в том, что предметом его всегда является недвижимое имущество. К нему относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и так далее — все, что прочно связано с землей.

Система ипотечного кредитования придумана в мире много лет назад. За сотни лет в разных странах сформировалась универсальная схема, по которой под ипотечным кредитом понимается сумма, выдаваемая сроком на 10-40 лет под 3-15% годовых. Она, как правило, значительна: в Великобритании, к примеру, величина ипотечного займа может достигать 95% стоимости жилища, в Бельгии, Японии и Австралии — 85-90%, в ФРГ, США, Испании — 80%.

Ипотека — это и финансовый механизм создания и привлечения дополнительных финансовых средств для поддержания и развития материального производства, и дополнительный инструмент оборота и перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно, и средство для создания многопорядкового, мультиплицируемого фиктивного капитала на основе фиктивного капитала — закладной и производных ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.

В нашей стране ипотека пока не получила широкого распространения. Объясняется это тем, что ранее отсутствовала система единой государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Нередко случалось, что одно и то же имущество передавалось в залог неоднократно. При этом каждый последующий залогодержатель не имел представления о том, что его обязательство обеспечено залогом имущества, уже обремененного ранее заключенными договорами.

В связи с принятием Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и созданием единой системы государственной регистрации ситуация начала меняться в лучшую сторону, хотя, конечно, основные проблемы остались.

Надо сказать, и Гражданский кодекс, и ранее действовавший Закон «О залоге» давали только самую общую характеристику ипотечных отношений и не содержали конкретного механизма реализации ипотеки в нашей стране. Долгое отсутствие Закона «Об ипотеке» (вступил в силу 22 июля 1998 года) также было серьезным тормозом развития этого института.

Закон «Об ипотеке» не отменил соответствующих норм ГК, Закона «О залоге», подзаконных актов, регулирующих в той или иной степени залоговые правоотношения. При этом нормы Закона «Об ипотеке» имеют преимущество перед другими правовыми актами, в том числе и Гражданским кодексом. Так, в абз. 1 п. 2 ст. 79 Закона «Об ипотеке» отмечается, что со дня введения в действие данного документа, нормы Закона РФ «О залоге» подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону «Об ипотеке». Аналогичным образом решается вопрос о соотношении Закона «Об ипотеке», Гражданского кодекса и других правовых актов. Во втором абзаце этой же статьи указано, что они применяются в части, не противоречащей Закону «Об ипотеке».

В договоре ипотеки должен быть указан размер обеспечения основного обязательства. Иначе будет считаться, что залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения (ст. 337 ГК РФ). Таким образом, в объем требований, помимо собственно суммы долга, должны включаться проценты, неустойка, возмещение убытков, а также дополнительные расходы залогодержателя, понесенные им в связи с обращением взыскания на заложенное имущество. Если срок, за который взыскиваются проценты, не указан, значит он не ограничен (в Японии, например, взыскиваются проценты только за последние два года).

Ипотека носит дополнительный (акцессорный) характер по отношению к главному обязательству, и потому права залогодержателя зависят от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства.

В части первой ГК РФ не сказано об акцессорном характере залога, но в ней содержится общая норма о том, что недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено Законом (п. 3 ст. 329 ГК РФ). Обратной зависимости не существует (п. 2 ст. 329 ГК РФ).

Акцессорный характер проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться залогом. Если по договору займа, обеспеченному залогом, не последовало передачи средств должнику, то к нему не возникает и требование кредитора.

Предметом ипотеки может быть не только сама недвижимость, но и право ее аренды, однако это не распространяется на недвижимое имущество, изъятое из гражданского оборота.

Если залогодатель оказывается должником по двум или более обязательствам и не исполнил их, то за счет заложенного имущества удовлетворяются прежде всего интересы кредитора-залогодержателя, это его преимущественное право. Однако здесь есть исключения. Так, при ликвидации юридического лица требование кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом, удовлетворяются в третью очередь (п. 1 ст. 64 ГК). Подобные нормы содержат п. 2 ст. 106 Федерального закона от 8 января 1998 г. «О несостоятельности (банкротстве)» и п. 2 ст. 78 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «Об исполнительном производстве».

Субъекты ипотечного правоотношения — это залогодатель, то есть лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель — лицо, принявшее это имущество в залог. Залогодержателем может быть только сам кредитор, тогда как залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в обязательстве — третье лицо. Оно заключает договор ипотеки от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом (залогодателем) и должником по основному обязательству не считаются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором допускается право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо — залогодатель вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении.

Ипотека относится к числу тех разновидностей залога, когда имущество остается во владении и пользовании залогодателя. Под владением понимается фактическое обладание, хозяйственное господство над вещью, хотя бы и не в натуральной форме (например, залогодатель может временно уезжать из заложенной квартиры, оставаясь ее владельцем). Если заложенное недвижимое имущество передано залогодателем во временное владение и пользование третьему лицу (по договору найма жилого помещения, аренды, безвозмездного пользования и т. д.), то считается, что оно оставлено у залогодателя (п. 3 ст. 338 ГК). Под пользованием понимается извлечение полезных свойств из вещи. Залогодатель как собственник может осуществлять указанные выше правомочия, кроме одного — права распоряжения.

Ипотека возникает не только из договора, но и в силу Закона. К ипотеке в силу Закона применяются правила договора о залоге. Так, в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК при передаче недвижимого имущества под выплату ренты ее получатель, в обеспечение обязательства плательщика, приобретает право залога на это имущество. Залог имеет место и в случаях, когда товар продается в кредит или в рассрочку (до его полной оплаты он находится в залоге у продавца). Женевская международная Конвенция о морских залогах и ипотеках от 6 мая 1993 г., участником которой является Российская Федерация, в ст. 4 предусмотрела, что морским залогом в отношении судна обеспечивается ряд требований (например, требования экипажа в отношении заработной платы и др. ). Наконец, независимо от того, есть ли соответствующее условие в договоре ипотечного кредитования в силу п. 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке», жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Во всех указанных случаях применяются правила о залоге, возникающем в силу договора ипотеки.

Договор об ипотеке может быть самостоятельным, то есть отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство. Соответствующее положение об ипотеке в качестве средства обеспечения может также содержаться в основном договоре.

Общим признаком договоров выступает денежный характер обеспечиваемого требования. Это значит, что ипотекой не могут быть обязательства по выполнению работ, оказанию услуг и так далее. При этом ипотекой может обеспечиваться исполнение и внедоговорных обязательств, в частности обязательства вследствие причинения вреда.

Требования, обеспеченные ипотекой, законодатель подразделяет на основную сумму долга и дополнительные, причитающиеся залогодержателю. Ипотека может обеспечивать выплату как всей суммы основного долга, так и ее части.

Законодатель установил особые правила для обеспеченных ипотекой требований, вытекающих из договора займа и кредитного договора. Они заключаются в том, что ипотека обеспечивает не только сумму основного долга, но и проценты, причитающиеся за пользование кредитом или заемными средствами. Причем если для кредитного договора, который всегда является возмездным, никаких оговорок не сделано, то в отношении договора займа установлено, что речь идет только о тех договорах займа, которые заключены с условием выплаты процентов. Это обусловлено тем, что в соответствии с п. 3 ст. 809 ГК РФ договор займа может быть при определенных условиях беспроцентным.

Отличительная особенность недвижимости — ее неразрывная связь с землей, при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости. Однако не все земельные участки могут быть предметом ипотеки. Например, земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянские (фермерские) хозяйства и полевые земельные участки личных хозяйств (ст. 63 Закона «Об ипотеке»). Кроме того, не допускается ипотека в соответствии с указанной статьей части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Следует отметить, что Гражданский кодекс, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Недра как отдельный вид объектов недвижимости вообще изъяты из оборота. Так, согласно ст. 12 Закона РФ «О недрах» (в редакции Федерального закона от 3 марта 1995 г.) недра являются государственной собственностью. Их участки не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.

Не рассматриваются в качестве недвижимости и не могут быть предметом ипотеки деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные к сносу.

Особый объект ипотеки — предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ). Он представлен не отдельной вещью, а совокупностью вещей, и включает связанные с его деятельностью права требования и долги, некоторые исключительные права (на результаты интеллектуальной деятельности и товарные знаки). В целом предприятие в этом качестве рассматривается как объект недвижимости.

Предметом ипотеки могут быть как жилые помещения (жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир), так и помещения, предназначенные для временного, а не постоянного нахождения (дачи, садовые домики и т.д.). Сюда же относятся и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в БТИ, общежития, гостиницы-приюты, дома-интернаты и так далее. Будучи недвижимостью в жилищной сфере они имеют строго целевое назначение. Такой подход Закона обусловлен недостатком жилья и его особой социальной значимостью.

Вместе с тем Закон относит к недвижимости, а стало быть, к подлежащим ипотеке, и объекты, которые по своей физической природе являются движимыми. Это подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.).

Предметом договора ипотеки могут быть не только вещи, но и имущественные права, в частности право аренды недвижимого имущества. Отдельные изъятия могут устанавливаться федеральными законами, однако пока они не прописаны.

Помимо права собственности, ипотека может иметь место в отношении имущества, принадлежащего залогодателю на праве хозяйственного ведения, то есть производного от права собственности. Его субъектами выступают государственные и муниципальные унитарные предприятия. Собственником имущества, переданного в хозяйственное ведение, остается государство (РФ или ее субъект) или муниципальное образование. Объектами права хозяйственного ведения служат те виды имущества (в том числе здания, сооружения, станки и т.д.), которые были переданы предприятию собственником, а также имущество, приобретенное в результате производственной деятельности.

Не может быть предметом ипотеки недвижимое имущество, которое запрещено к взысканию. Например, жилой дом с хозяйственными постройками или отдельные его части, принадлежащие лицам-должникам, основное занятие которых — сельское хозяйство. Исключение составляют случаи, когда взыскивается ссуда, выданная на строительство дома1. Ипотека невозможна в отношении имущества, подлежащего либо находящегося в любой стадии приватизации. То есть государственные и муниципальные образования дают гарантию, что их имущество будет в законном порядке передано в частную собственность. Перечень имущества, подлежащего приватизации, объявляется заранее в соответствующих программах.

Договор об ипотеке — это гражданско-правовой акт, разновидность сделки, к которому применяются основные правила, регулирующие порядок ее совершения. Для договора ипотеки предусмотрены обязательная нотариальная форма и государственная регистрация.

Передаваемая в залог по договору ипотеки недвижимость должна быть оценена. По общему правилу, оценка проводится по соглашению сторон. Единственное исключение составляют земельные участки, цена которых в соответствии со ст. 67 Закона «Об ипотеке», не может быть меньше нормативной.

Оценка заложенной недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, регламентируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. В соответствии со ст. 8, проведение оценки обязательно, если речь идет об объектах, полностью или частично принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Оценщиками могут быть юридические и физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей и имеющие соответствующую лицензию. Однако в п. 3 ст. 9 Закона «Об ипотеке» говорится о том, что оценка предмета ипотеки может осуществляться независимыми профессиональными организациями. Таким образом, налицо противоречие между двумя правовыми актами.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ипотечного обязательства на заложенное недвижимое имущество должно быть обращено взыскание в судебном порядке.

Споры с участием граждан рассматривают суды общей юрисдикции (ст. 25 ГПК РСФСР), а с участием индивидуальных предпринимателей и юридических лиц — арбитражные суды (ст. 27 АПК). При наличии в договоре об ипотеке так называемой третейской оговорки или иного соглашения сторон о том, дело может быть передано в постоянно действующий или специально образуемый для рассмотрения конкретного спора (ad hoc) третейский суд.

По общему правилу, требования залогодержателя, обеспеченные залогом недвижимого имущества, удовлетворяются по решению суда (п. 1 ст. 340 ГК РФ и ст. 51 Закона «Об ипотеке»). Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество не может быть осуществлено на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 47 постановления Пленума ВС и ВАС N 6/8 от 1 июля 1996 г.2).

Законом установлен перечень вопросов, которые разрешает суд при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество. Пункт 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке» определяет положения, которые должны быть указаны в решении об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Суд, установив факт неисполнения основного обязательства, например невозвращение банковского кредита, дает разрешение на реализацию предмета залога и удовлетворение требований кредитора из стоимости реализованного недвижимого имущества, которое было заложено (ч. 1 п. 1 ст. 349 ГК).

Из этого общего правила законодатель предусматривает исключение — возможность реализовать заложенное недвижимое имущество без обращения в суд. В соответствии с п. 1 с. 55 Закона «Об ипотеке» удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, допускается без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Следует иметь в виду, что, во-первых, данное соглашение, заключенное до возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога, юридической силы не имеет и не дает права на обращение взыскания на предмет залога без обращения в суд. Во-вторых, законодатель предъявляет особые требования к форме соглашения: такое соглашение должно быть удостоверено нотариусом (п. 1 ст. 349 ГК РФ). В-третьих, соглашение об обращении взыскания на недвижимое имущество как предмет залога без предъявления иска в суд может быть оспорено не только сторонами данного соглашения, но и любым лицом, чьи права нарушены указанным соглашением (например, предшествующий залогодержатель). В п. 46 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1966 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» особо отмечено: «если соглашение об удовлетворении требований залогодержателя предусматривает передачу ему предмета залога, оно должно содержать условия, позволяющие классифицировать это соглашение как соглашение об отступном или о новации обеспеченного залогом обязательства (ст.ст. 409, 414 ГК)».

В заключении такого соглашения заинтересованы обе стороны, ибо залогодержатель получает право оперативно удовлетворить свои требования к должнику, а залогодатель освобождается от судебных издержек. Этот перечень условий, при которых допускается обращение взыскания без обращения в суд, носит исчерпывающий характер.

После вынесения соответствующего судебного решения реализация заложенного имущества происходит на публичных торгах по правилам, установленным процессуальным законодательством, за изъятиями, установленными Законом «Об ипотеке». Процессуальное законодательство включает в себя нормы ГПК РСФСР, Закона об исполнительном производстве, Закона о судебных приставах. Вопросы проведения публичных торгов не были урегулированы достаточно полно в указанных правовых актах. Так, в частности, в Законе об исполнительном производстве нормы о проведении публичных торгов помещены в разделе, посвященном обращению взыскания только на имущество должника-организации и ничего не говорится о реализации заложенного имущества физических лиц.

Что касается ГПК, то в нем речь идет о реализации заложенных жилых строений, находящихся в собственности гражданина. В этом случае порядок продажи с публичных торгов регулируется статьями 399-405 ГПК. Первый этап — арест строения, он оформляется актом судебного исполнителя. Форма акта определена в ст. 372 ГПК. Кроме обязанности составить акт, судебный пристав-исполнитель должен проверить принадлежность строения должнику, действительную стоимость строения, его обременения. Об аресте судебный пристав-исполнитель сообщает в нотариальную контору по месту нахождения строения и залогодержателю (ст. 377 ГПК РСФСР). У должника есть право самостоятельно добровольно реализовать строение до начала публичных торгов. Торги должны быть назначены не ранее пяти дней и не позднее месяца со дня наложения ареста на строение. Добровольная реализация имущества должна осуществляться под контролем судебного исполнителя и по цене, не ниже указанной в акте об аресте. Если такая реализация не произошла, судебный исполнитель оповещает в местной печати о предстоящих торгах не позднее тридцати дней до даты торгов. Желающие вносят судебному исполнителю сумму в размере 10% оценки строения. Впоследствии купившему строение эта сумма зачитывается в счет покупной цены, а остальным участникам возвращается немедленно после окончания торгов. Покупатель обязан в течение пяти дней после окончания торгов внести полностью сумму, за которую им куплено строение. Если этого не произошло, то сумма, внесенная перед началом торгов, покупателю не возвращается и поступает в доход государства. После уплаты всей суммы судебный исполнитель передает покупателю копию акта о состоявшихся торгах (протокол о результатах торгов, подписанный покупателем и судебным исполнителем). Данный акт имеет силу правоустанавливающего документа.

Торги могут быть объявлены несостоявшимися. Основания для этого следующие:

на торги явилось менее двух покупателей;

никто из присутствующих не сделал надбавки против первоначальной оценки строения;

покупатель в течение пяти дней не внес полностью сумму, за которую им куплено строение (ст. 403 ГПК).

При принятии решения о проведении публичных торгов, суд может, получив согласие залогодателя и залогодержателя, указать в решении, что будет выбрана такая разновидность публичных торгов, как аукцион. То же самое могут сделать залогодатель и залогодержатель, принимая решение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество (за исключением случаев, когда внесудебный порядок вообще не допускается (п. 2 ст. 55 Закона «Об ипотеке»). Очевидно потому, что ни Закон об исполнительном производстве, ни ГПК не регулируют должным образом проведение публичных торгов, в комментируемом пункте делается отсылка к статьям 447-449 ГК. В соответствии со статьей 447 ГК, аукцион — это разновидность публичных торгов (вторая разновидность — конкурс). Различие между ними заключается в том, что выигравшим на аукционе признается лицо, предложившее наиболее выгодную цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Гражданский кодекс (п. 3 ст. 349) предусматривает, что в некоторых случаях взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда, независимо от того, движимое или недвижимое имущество составляет предмет залога.

Такое правило предусмотрено в следующих случаях:

для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа. Например, когда залогодатель — государственное предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, и для его залога требуется разрешение местных органов Минимущества;

предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность;

залогодатель отсутствует, и не представляется возможным установить место его нахождения.

Закон «Об ипотеке» решил этот вопрос несколько по-иному. Так, в соответствии с п. 2 ст. 55, внесудебное обращение взыскания также не допускается, когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс либо как имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его владельцев не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В Законе «Об ипотеке» (ст. 60) говорится о возможности должника по основному обязательству и залогодателя, являющегося третьим лицом, предотвратить утрату заложенного имущества даже после того, как началась процедура обращения взыскания на заложенное имущество. Сделать это можно в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо до приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем. Для этого указанные лица должны удовлетворить все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, невыполнение которых послужило основанием для обращения взыскания на заложенное имущество, в объеме, который эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Таким образом, объем требований в данном случае может не совпадать с суммой, указанной в судебном решении об обращении взыскания на заложенное имущество.

21 правило залога от Пленума Верховного суда

Пленум ВС продолжает заменять старые разъяснения, которые принимал еще Высший арбитражный суд. После постановления об обеспечительных мерах («Пленум ВС принял постановление об обеспечительных мерах») очередь дошла до постановления Пленума ВАС от 17 февраля 2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».

Проект нового постановления состоит из 93 пунктов – последний из них прямо запрещает судам применять старые разъяснения ВАС после принятия новых. Это пока не случилось: по итогам обсуждения проект направили на доработку. А пока коротко рассказываем об интересных пунктах нового постановления.

Госрегистрация ипотеки

Ипотека подлежит госрегистрации и как обременение считается возникшей с момента такой регистрации, напоминает Пленум ВС. 

Если третье лицо хочет приобрести залоговую недвижимость, ему следует проявить осмотрительность и получить дополнительные сведения о юридической судьбе вещи и обеспеченного обязательства. При наличии в ЕГРН записи про обременение уже не удастся сослаться на незнание его условий даже в том случае, если какую-то информацию не вносили в реестр (п. 16 постановления).

Одна или несколько

В залог можно передать как одну конкретную вещь, так и несколько вещей: в договоре надо указать сведения, позволяющие их однозначно идентифицировать (п. 20 постановления).

Залог будущего

Вещи, которые залогодатель создаст или приобретет в будущем, нужно как-то идентифицировать. Например, указать ориентировочную мощность создаваемого оборудования. Подойдут любые характеристики и свойства вещи, даже описываемые с отсылкой к договору о приобретении предмета залога.

Важно, чтобы условия договора залога позволяли окончательно идентифицировать вещь на момент возникновения у залогодателя прав на нее. В таком случае заключать отдельное дополнительное соглашение для последующей идентификации вещи не надо (п. 20 постановления).

Адрес ипотеки

Если предметом ипотеки является будущая недвижимость, то индивидуализировать ее в договоре можно с помощью, например, строительного адреса и ориентировочной площади будущего здания или помещения и других характеристик из проектной документации. 

Пленум ВС

«В этом случае необходимые для регистрации обременения данные, позволяющие окончательно идентифицировать вещь, указываются в заявлении о госрегистрации ипотеки, подаваемом залогодателем и залогодержателем совместно», – пишет Пленум.

Для определения уже имеющейся недвижимости, передаваемой в залог, нужно указать ее наименование и точное местонахождение или кадастровый номер (п. 22 постановления).

Преобразованный залог

В случае реконструкции предмета залога, его переработки или иного изменения залог сохраняется, если стороны не договорились об обратном. При этом не требуется вносить в договор залога изменения, касающиеся описания предмета залога.

«При объединении земель, одна из которых под обременением, залог распространяется на весь образованный участок», – подчеркивает Пленум.

Регистрация ипотеки в отношении образованных земельных участков проводится регистрирующим органом одновременно с регистрацией права собственности на них  (п. 23 постановления).

Обязательная регистрация

Спрятать недвижимость от взыскания не получится: залогодатель обязан зарегистрировать право собственности на недвижимость, которая должна перейти в залог по договору, подчеркивает Пленум. При уклонении залогодателя от исполнения такой обязанности госрегистрация права собственности на такой объект произойдет на основании решения суда, принятого по иску залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога (п. 24 постановления).

Гибель залога

Если предмет залога погиб или поврежден, то залогодатель может «в разумный срок» восстановить его или заменить другим равноценным имуществом. Если он не воспользуется своим правом, то залогодержатель праве потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства (п. 26 постановления).

Обеспечиваемое обязательство

Залогом можно обеспечить как денежные, так и неденежные обязательства – например, по передаче товара, выполнению работ, оказанию услуг или воздержанию от совершения определенных действий. В случае обеспечения неденежных обязательств залогом кредитор получит свое так же, как и при обеспечении денежного обязательства.

«Залогом может обеспечиваться исполнение договорных обязательств, а также обязательств, возникших из иных оснований, например обязательств вследствие причинения вреда, обязательств по возврату неосновательного обогащения или полученного по недействительной сделке», – закрепляет ВС (п. 28 постановления).

Ограничение размера

По общему правилу, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения – включая суммы основного долга, неустойки и проценты за пользование денежными средствами.  

Пленум ВС

Ограничение объема обеспечиваемого требования может быть предусмотрено законом или договором, напоминает Пленум. В таком случае обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей согласованную общую твердую сумму, не считаются обеспеченными залогом и не могут быть погашены за счет заложенной вещи преимущественно перед другими кредиторами.

«Отсутствие в договоре залога условия о размере, порядке уплаты процентов за пользование кредитом не свидетельствует об ограничении обеспеченных залогом требований только суммой основного долга по кредитному договору», – отмечает ВС. Сомнения, противоречия и неясности в наличии ограничения толкуются в пользу его отсутствия (п. 30 постановления).

Изменение сроков

Иногда стороны обеспеченного залогом обязательства увеличивают срок его исполнения без согласия залогодателя. В таком случае, если нет оснований для досрочного предъявления основного требования, кредитор не может взыскать предмет залога до истечения увеличенного срока.

 «В этом случае срок действия залога исчисляется так, как если бы обеспеченное залогом обязательство не было бы изменено», – говорится в проекте постановления.

В случае уменьшения срока кредитор вправе требовать обращения взыскания на предмет залога только после истечения срока исполнения обеспеченного залогом обязательства, который был установлен изначально (п. 34 постановления).

Подсудность и арбитражное соглашение

Пленум закрепляет правило, по которому соглашение об изменении подсудности и арбитражное соглашение между кредитором и основным должником не должно нарушать права залогодателя. При этом именно залогодатель должен доказать, в чем состоит нарушение его прав и законных интересов.

Если суд признает, что оговорка о выборе суда, арбитражное соглашение или соглашение о применимом праве распространяются на залогодателя, то дополнительные издержки последнего кредитор и основной должник возместят солидарно (п. 35 постановления).

Заранее согласен на все

Залогодатель может заранее согласиться отвечать перед кредитором на измененных условиях основного договора. Такое согласие охватывает все изменения основного обязательства и не требует оформления дополнительного соглашения к договору залога каждый раз, когда меняется основное обязательство. 

«Заранее данное согласие должно быть явно выраженным и предусматривать пределы изменения обеспеченного залогом обязательства», – предупреждает ВС (п. 36 постановления).

Расторжение договора

После расторжения договора, из которого возникло обеспеченное залогом обязательство, сам залог продолжает обеспечивать исполнение тех обязанностей, которые не прекратились или возникли в связи с расторжением основного договора. Например, залог обеспечивает уплату основной суммы долга и процентов по кредитному договору, требование о возврате полученного по договору или о компенсации его стоимости (п. 38 постановления).

Продажа залога и ответственность нового собственника

В случае продажи заложенной вещи без согласия залогодержателя тот вправе как потребовать исполнения по основному обязательству, так и предъявить требование о возмещении убытков к залогодателю. Кроме того, залогодержатель вправе обратиться к новому собственнику спорной вещи с требованием о ее взыскании.

Пленум ВС

«В целях исключения неосновательного обогащения к требованиям залогодержателя к залогодателю и новому собственнику вещи в совпадающей части подлежат применению нормы о солидарных обязательствах», – подчеркивает ВС.

При этом Пленум защищает добросовестных приобретателей заложенного имущества, которые не знали о залоге – для них обязательство прекращается (п. 39 постановления).

Просрочка ежемесячных выплат

Если залогом обеспечено денежное обязательство, исполняемое периодическими платежами – например, возврат кредита, – основанием для обращения взыскания на предмет залога станет только «систематическое нарушение сроков внесения таких платежей». 

ВС подчеркивает, что «систематическая» просрочка – более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или направления уведомления об обращении взыскания на заложенную вещь. Даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Сами по себе факт оплаты просрочки и продолжения платежей в соответствии с установленными договором сроками не спасет от взыскания залога, подчеркивает Пленум (п. 52 постановления).

Несоразмерное требование

Обращение взыскания на предмет залога не допускается, если нарушение по оплате оказалось незначительным и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенной вещи (п. 53 постановления).

«Незначительность нарушения и несоразмерность требований предполагаются, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от стоимости заложенной вещи, а период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев».

При этом «незначительность» можно расширить прямо в договоре залога, намекает ВС – например, указать, что нарушение незначительно, если сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 10% от стоимости заложенной вещи (п. 54 постановления).

Внесудебное взыскание

Стороны вправе договориться о взыскании во внесудебном порядке – как в основном договоре залога, так и в любое другое время в дополнительном соглашении (п. 59 постановления).

Соглашение о внесудебном порядке, содержащееся в отдельном документе, должно быть заключено в той же форме, что и договор залога, подчеркивает Пленум. Например, обращение взыскания по исполнительной надписи нотариуса допускается лишь на основании нотариально удостоверенного соглашения (п. 60 постановления).

Соглашение о внесудебном порядке не подлежит государственной регистрации – вне зависимости от того, содержится оно в отдельном документе или нет. При этом в ЕГРН вносятся сведения о возможности внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки (п. 61 постановления).

Наличие соглашения о внесудебном порядке не лишает залогодержателя права взыскать имущество через суд (п. 64 постановления).

Вместе и по отдельности

ВС разрешает предъявлять требования к залогодателю – третьему лицу в рамках процесса по взысканию основного долга. Можно подать и отдельный иск к залогодателю, тогда его могут привлечь к рассмотрению иска в качестве третьего лица.

Если основной должник не привлекался к делу по иску залогодержателя к залогодателю, то обстоятельства, установленные при рассмотрении этого спора, не будут иметь для него преюдициального значения. В то же время, суд должен будет учесть их в рамках спора о требованиях к должнику. «Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу об обращении взыскания на заложенное имущество, он должен указать соответствующие мотивы», – подчеркивает ВС (п. 66 постановления).

Правила подсудности

Иски об обращении взыскания на движимую вещь должны рассматриваться по адресу или месту жительства ответчика. Иски о взыскании недвижимости и признании ипотеки прекращенной рассмотрят с соблюдением правил об исключительной подсудности – то есть, по месту нахождения этого имущества (п. 67 постановления).

Отсрочка продажи

При взыскании предмета залога суд может дать должнику отсрочку продажи заложенной вещи с публичных торгов на срок до одного года – но только при наличии уважительных причин (п. 77 постановления).

Предоставляя отсрочку, суд вправе обязать должника или залогодателя периодически платить определенную сумму в счет погашения долга по обеспеченному требованию. В случае неисполнения этого обязательства суд может аннулировать отсрочку (п. 78 постановления).

При этом отсрочка невозможна, если может существенно подпортить финансовое положение залогодержателя или если тот уже параллельно банкротится (п. 81 постановления).

Оставить нельзя продать

Если залогодержатель решил оставить заложенную вещь себе, то ему не нужно заключать с залогодателем отдельный договор купли-продажи (п. 90 постановления).

Оставить недвижимость за собой залогодержатель может после признания несостоявшимися публичных торгов. Тогда для регистрации перехода права собственности в ЕГРН можно предоставить протокол о признании повторного тендера несостоявшимся.

Итоги года

Если цена, по которой залогодержатель приобрел предмет залога, оставив его себе, превышает размер обеспеченного требования, придется возместить залогодателю разницу в стоимости (п. 91 постановления).

Если залогодержатель не воспользуется правом на оставление предмета залога за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися – залог прекратится (п. 92 постановления).

Источник: проект постановления Пленума ВС «О применении судами правил о залоге вещей».

Ипотечный калькулятор – оценка ежемесячных платежей по ипотеке

• Основная сумма и проценты
• Налог на имущество
• Страхование жилья
• Сборы ТСЖ
• Страхование ипотеки

Применить льготы для ветеранов

0 долларов в месяц

120 000 долларов при закрытии

Вниз помощь в оплате

Существуют программы, которые могут помочь вам приобрести жилье в этом районе.

Домашнее местоположение

Основная сумма и проценты

Цена дома

Первоначальный взнос

Тип кредита

Процентная ставка

Посмотреть текущие ставки

Налог на недвижимость

Страхование жилья

Сборы ТСЖ

9001 4 Ипотечное страхование

$0, если первоначальный взнос составляет 20%+

Калькуляторы

Загружается. ..

Калькулятор доступности

Рассчитайте стоимость дома, который вы можете себе позволить.

Идет загрузка…

Калькулятор рефинансирования

Решите, подходит ли вам рефинансирование ипотеки.

Идет загрузка…

Калькулятор аренды или покупки

Оцените, когда имеет смысл покупать или арендовать.

Ветераны

Идет загрузка…

Центр жилищного кредитования для ветеранов

Узнайте о преимуществах ветерана.

Калькуляторы

Загрузка…

Калькулятор доступности

Рассчитайте стоимость дома, который вы можете себе позволить.

Идет загрузка…

Калькулятор рефинансирования

Решите, подходит ли вам рефинансирование ипотеки.

Идет загрузка…

Калькулятор аренды или покупки

Оцените, когда имеет смысл покупать или арендовать.

Ветераны

Идет загрузка…

Центр жилищного кредитования для ветеранов

Узнайте о преимуществах ветерана.

Чем вам может помочь ипотечный калькулятор?

Калькулятор ипотечного кредита — это разумный первый шаг к покупке дома, поскольку он разбивает ипотечный кредит на ежемесячные платежи за дом в зависимости от цены недвижимости, текущих процентных ставок и других факторов. Это может помочь вам выяснить, соответствует ли ипотека вашему бюджету и сколько жилья вы можете себе позволить с комфортом.

Калькулятор также позволяет легко изменять некоторые переменные, например, где вы хотите жить и какой тип кредита вы получаете. Подставьте различные числа и сценарии, и вы увидите, как ваши решения могут повлиять на то, что вы будете платить за дом.

Узнайте больше: Сколько жилья я могу себе позволить?

Что такое ипотека?

Ипотека — это кредит, который поможет вам покрыть расходы на покупку дома. Ипотека является важным компонентом покупки жилья для большинства людей; они помогают сделать эту дорогую покупку возможной, имея крупную финансовую организацию, такую ​​как банк или кредитор, выдающий деньги покупателям жилья.

Если у вас есть кредит, вы выплачиваете его небольшими частями каждый месяц в течение нескольких лет или даже десятилетий. По сути, это долгая, меняющая жизнь долговая расписка, которая помогает многим американцам воплотить в реальность мечту о собственном доме.

Узнайте больше: Что такое ипотека? Объяснение основ жилищного кредита

Как рассчитываются платежи по ипотеке?

Ипотечный платеж обычно состоит из четырех компонентов, часто называемых PITI: основной долг, проценты, налоги и страховка.

• Принципал: Это общая сумма денег, которую вы занимаете у кредитора. Часть вашего ежемесячного платежа по ипотеке погасит этот остаток.

• Проценты: Это дополнительный процент, добавляемый к вашему основному долгу, который кредиторы взимают с вас, когда вы занимаете деньги для покупки дома.

• Налоги: Налоги на имущество — то, что вы платите государству за такие услуги, как общественные дороги и школы — часто включаются в платежи по ипотеке. Как правило, вы можете найти оценку налогов на недвижимость, которые вы можете ожидать заплатить в списках недвижимости. Подробнее о том, как рассчитать налог на имущество.

• Страховка: Большинство ипотечных кредиторов требуют, чтобы вы приобрели страховку на жилье, чтобы защитить свое имущество от повреждения, кражи и других несчастных случаев.

В дополнение к этим расходам оплата за дом может также включать следующие расходы:

Дополнительная информация: Платеж по ипотеке с объяснением

Какой размер первоначального взноса вам нужен?

Чтобы получить лучшие процентные ставки и условия ипотеки, вам потребуется первоначальный взнос в размере 20% от продажной цены дома. Но если у вас нет 20%, вы можете внести всего 3,5%, а в некоторых случаях и 0%.

• Кредит FHA: Эти кредиты обеспечены Федеральной жилищной администрацией, что означает, что вы можете внести всего 3,5% от стоимости дома. Это идеальный вариант для тех, кто покупает жилье впервые, у кого нет денег на крупный первоначальный взнос.

• Кредиты по программе VA: Действующие и бывшие военнослужащие США (и соответствующие члены семьи) могут получить кредит при поддержке Министерства по делам ветеранов США. В дополнение к тому, что вы не вкладываете деньги, заемщики также получают более низкие процентные ставки и другие сборы.

• Кредиты USDA: Министерство сельского хозяйства США предлагает кредиты в сельской местности для заемщиков с низкими и умеренными доходами. В то время как многие предполагают, что кредиты USDA предназначены только для ферм или очень отдаленных районов, 97% земель США (где проживает около одной трети американцев) расположены в пределах границ, подпадающих под действие кредита USDA.

Узнайте больше: Узнайте о вариантах кредита

Как ипотечные кредиторы определяют, сколько дома вы можете себе позволить?

Когда вы подаете заявку на получение ипотечного кредита на покупку дома, кредиторы внимательно изучают ваши финансы, предлагая вам предоставить банковские выписки, платежные квитанции и другие документы. Вот основные факторы, которые они рассматривают, чтобы определить, сколько вы можете занять:

• Ваш доход: Сколько денег вы получаете — от работы, инвестиций и других источников — является одним из основных факторов, которые будут определять, что размер ипотеки вы можете получить. Кредиторы могут проверить ваш доход не только за текущий год, но и за прошлые годы, чтобы увидеть, насколько стабильным был ваш доход.

• Долг: Это общая сумма, которую вы должны по кредитным картам, оплате автомобиля, алиментам, кредитам колледжа и другим ежемесячным долгам. Кредиторы внимательно присматриваются к заявителям, которые имеют большую сумму долга, поскольку это означает, что у них будет меньше средств для погашения ипотечного кредита, даже если их доход значителен.

Кредиторы будут сравнивать ваш доход и долг по показателю, известному как отношение вашего долга к доходу. Отношение вашего долга к доходу (DTI) — это процент от валового дохода (до вычета налогов), который идет на погашение вашего долга.

Чтобы рассчитать коэффициент DTI, разделите текущие ежемесячные платежи по долгам на свой ежемесячный доход. Как правило, для получения ипотечного кредита коэффициент DTI не должен превышать 36% от вашего валового ежемесячного дохода.

Кредиторы также рассмотрят другие аспекты ваших финансов, в том числе следующие:

• Кредитный рейтинг: Кредитный рейтинг, также называемый рейтингом FICO, представляет собой числовой рейтинг, отражающий, насколько хорошо вы погасили прошлые долги. Он зависит от того, своевременно ли вы оплачивали счета по кредитной карте, какую часть общего кредитного лимита вы используете, продолжительность вашей кредитной истории и другие факторы. Кредитный рейтинг может варьироваться от 300 до 850; как правило, высокий балл означает, что у вас не возникнет проблем с получением жилищного кредита с выгодными условиями и процентными ставками.

Чтобы мгновенно оценить, сколько вы можете позволить себе заплатить за дом, вы можете указать свой доход, первоначальный взнос, местоположение дома и другую информацию в калькулятор доступности дома.

Каковы основные виды ипотечных кредитов, и какие вы должны получить?

Ипотечные кредиты бывают самые разные, чтобы соответствовать обстоятельствам покупателей жилья. Вот основные типы, их плюсы и минусы:

• Ипотека с фиксированной процентной ставкой: В ипотеке с фиксированной процентной ставкой ваша процентная ставка остается неизменной в течение всего срока кредита. Это идеально подходит для покупателей жилья, которые планируют оставаться в доме в течение длительного времени и предпочитают предсказуемые платежи, которые не изменятся в будущем.

• Ипотека с регулируемой процентной ставкой (ARM): Эти ипотечные кредиты обычно предлагают более низкую процентную ставку, чем кредит с фиксированной процентной ставкой, по крайней мере на начальном этапе. Но по прошествии определенного периода времени, например, пяти или 10 лет, ваша процентная ставка (и ежемесячный платеж по ипотеке) может повышаться или понижаться. Ипотека с регулируемой процентной ставкой может быть рискованной, но ее стоит рассмотреть, если вам нужен кредит с низкой процентной ставкой и вы планируете переехать до того, как процентная ставка изменится.

• Кредит FHA: Эти кредиты обеспечены Федеральной жилищной администрацией, что означает, что вы можете внести всего 3,5% от стоимости дома. Это идеальный вариант для тех, кто покупает жилье впервые, у кого нет денег на крупный первоначальный взнос.

Чем 15-летняя ипотека отличается от 30-летней?

Чем длиннее временной горизонт, тем меньше вы будете платить в месяц, но тем больше со временем будете выплачивать проценты. Более короткие временные горизонты потребуют более крупных ежемесячных платежей, но вы будете платить меньше процентов в течение срока действия кредита.

Как снизить платежи по ипотеке?

Если вы подсчитали стоимость дома, который надеетесь купить, но чувствуете, что ежемесячные платежи по ипотеке выше, чем вам удобно, не беспокойтесь — есть способы снизить платежи по ипотеке. Вот несколько идей.

• Поищите более низкую процентную ставку. Различные кредиторы предлагают разные процентные ставки. Более низкая ставка соответствует более низкому ежемесячному платежу по ипотечному кредиту.

• Увеличьте срок кредита. Выберите более длительный период для выплаты ипотечного кредита, например, 30 лет, а не 15. Это снизит ваши ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, хотя вы будете платить больше процентов в течение срока действия кредита.

• Купить баллы. Дисконтные баллы, также известные как баллы предоплаты, помогают снизить процентную ставку, тем самым уменьшая ежемесячный счет по ипотеке. Недостатком является то, что вам нужно будет заплатить за эти баллы заранее, но они могут того стоить.

• Увеличьте свой первоначальный взнос. Более высокий первоначальный взнос может быть труднее собрать заранее, но это снизит ваши ежемесячные платежи по ипотеке в течение срока действия кредита.

• Не платить PMI. Если ваш первоначальный взнос составляет менее 20% от стоимости дома, большинство кредиторов потребует, чтобы вы заплатили частную ипотечную страховку. Чтобы избежать этой дополнительной платы, вы всегда можете попытаться достичь порога в 20%.

• Купить дом подешевле. Даже если вы можете позволить себе более дорогой дом или район, самый простой способ снизить сумму ипотечного кредита — это купить дом намного ниже ваших средств, который вы можете с комфортом платить каждый месяц.

Узнайте больше: 5 способов уменьшить размер ипотечного платежа

Как предварительное одобрение ипотеки может помочь вам купить дом?

Предварительное одобрение ипотеки — это заявление кредитора, который тщательно изучил ваши финансы и решил предложить вам ипотечный кредит до определенной суммы. Предварительное одобрение — это разумный шаг перед тем, как сделать предложение о доме, потому что оно даст вам четкое представление о том, сколько денег вы можете занять, чтобы заплатить за дом. Предварительное одобрение также является отличным способом выделиться среди других покупателей на конкурентном рынке, поскольку оно доказывает продавцам, что вы можете выполнить свое предложение и закрыть сделку.

Предварительное одобрение ипотечного кредита не следует путать с предварительным одобрением ипотечного кредита, когда вы сообщаете кредитору о своих доходах и долгах, но не предоставляете документацию для подтверждения своих требований. Предварительная квалификация — это способ, с помощью которого кредиторы могут дать вам приблизительное представление о том, какую сумму вы можете занять, но это не гарантирует, что вы получите кредит, пока не пройдете более тщательный процесс предварительного одобрения.

Как долго длится предварительное одобрение ипотеки?

Если вы надеетесь купить дом, могут пройти недели или месяцы, прежде чем вы найдете дом и договоритесь о своем пути к принятому предложению. Но предварительное одобрение ипотеки не длится бесконечно, поскольку ваши финансовые обстоятельства могут измениться к тому времени, когда вы закроете сделку с недвижимостью. Таким образом, вам нужно знать, как долго длится предварительное одобрение до истечения срока его действия.

Хотя временные рамки не установлены, в сфере недвижимости принято, что предварительное одобрение ипотеки действительно в течение от 90 до 180 дней. Обязательно спросите своего кредитора, как долго длится ваше предварительное одобрение, или найдите эту дату истечения срока действия в своем письме о предварительном одобрении.

Если срок действия вашего предварительного одобрения ипотечного кредита истекает до того, как вы завершите процесс покупки дома, это не означает, что вам нужно начинать процесс предварительного одобрения заявки с нуля. В большинстве случаев вы можете продлить свое предварительное одобрение, предоставив вашему кредитору обновленную финансовую отчетность, чтобы показать, что в ваших обстоятельствах не произошло радикальных изменений, которые могли бы повлиять на вашу способность предоставить кредит.

Подробнее: Полное руководство по получению ипотечного кредита

Двухнедельная ипотека

Двухнедельная ипотека — это ипотека, по которой заемщик вносит половину ежемесячного платежа по ипотеке каждые две недели, а не полностью сумма платежа один раз в месяц. Итак, если вы платите ежемесячно и ваш ежемесячный платеж по ипотеке составляет 1000 долларов, то в течение года вы должны сделать 12 платежей по 1000 долларов каждый, что в сумме составит 12 000 долларов. Но с двухнедельной ипотекой вы должны сделать 26 платежей по 500 долларов каждый, что в сумме составит 13 000 долларов в год. Это может помочь заемщику погасить ипотечный кредит раньше и уменьшить общую сумму процентов, выплачиваемых в течение срока кредита.

Первоначальный взнос

Первоначальный взнос — это процент от покупной цены дома, который покупатель вносит авансом.

Эскроу

Эскроу — это юридическое соглашение, при котором третья сторона временно удерживает деньги от имени покупателя и продавца в сделке с недвижимостью.

Дополнительный платеж по ипотеке

Дополнительный платеж — это когда вы делаете платеж в дополнение к вашему обычному ежемесячному платежу по ипотеке. Дополнительные платежи могут помочь погасить ипотечный кредит раньше.

Страхование домовладельцев

Страхование домовладельцев является видом страхования имущества. Он защитит вас от порчи вашего дома или имущества. Страхование домовладельцев также обеспечивает страхование ответственности в случае возникновения несчастных случаев в вашем доме или на территории.

Выручка от продажи дома

Выручка от продажи дома — это сумма денег, оставшаяся от продажи дома после того, как вы заплатили агенту комиссионные и расходы на закрытие сделки. Расходы на закрытие могут включать:

• Непогашенные ипотечные кредиты и залоговые права на имущество

• Комиссия агента продавца

• Комиссия агента покупателя

• Акциз

Сумма кредита

Кредит сумма – это сумма денег, которую вы планируете занять у кредитора.

Отношение кредита к стоимости

Отношение кредита к стоимости (или LTV) — это фактор, на который обращают внимание кредиторы при выборе заемщика для получения ипотечного кредита. LTV сравнивает сумму кредита со стоимостью финансируемого актива: сумма, которую вы занимаете, делится на цену приобретаемой или финансируемой собственности. Таким образом, LTV составляет 66,66% для дома стоимостью 300 000 долларов США, где сумма, взятая взаймы для его покупки, составляет 200 000 долларов США (что означает, что первоначальный взнос составляет 100 000 долларов США). Чем ниже ваш LTV, тем легче будет претендовать на получение ипотечного кредита. Например, многие обычные кредиты требуют, чтобы ваш LTV не превышал 80%. Конечно, чем больше сумма вашего первоначального взноса, тем лучше/выше будет ваш LTV.

Долгосрочная ипотека

Долгосрочная ипотека — это кредит на более длительный срок. Долгосрочные ипотечные кредиты обычно имеют более высокие ставки, но предлагают большую защиту от повышения процентных ставок. Штрафы за разрыв долгосрочной ипотеки могут быть выше для этого типа срока.

Единовременный платеж

Единовременный платеж — это единовременный платеж по ипотечному кредиту в дополнение к регулярным платежам. Размер единовременного платежа, который вы можете внести без штрафных санкций, зависит от первоначальной основной суммы ипотечного кредита.

Ежемесячный платеж по ипотеке

Ваш ежемесячный платеж по ипотеке состоит из четырех компонентов: основной суммы, процентов, налогов и страховки.

Калькулятор платежей по ипотеке

Калькулятор платежей по ипотеке поможет вам определить, сколько вам нужно будет платить каждый месяц, чтобы погасить ипотечный кредит к определенной дате.

Ставки по ипотечным кредитам

Ставка по ипотечным кредитам — это процентная ставка по ипотечным кредитам. Кредитор определяет процентную ставку. Они могут быть либо фиксированными, не меняющимися в течение срока ипотеки, либо переменными, колеблющимися в зависимости от базовой процентной ставки.

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки — это процесс замены вашей текущей ипотеки новым кредитом. Часто люди делают это, чтобы получить лучшие условия займа, например, более низкие процентные ставки. Для рефинансирования требуется новая заявка на кредит с вашим существующим кредитором или новый. Затем ваш кредитор повторно оценит вашу кредитную историю и финансовое положение.

Срок ипотеки

Срок ипотеки — это период времени, в течение которого вы должны погасить ипотечный кредит. Сроки ипотеки могут варьироваться от 15 до 30 лет и даже дольше.

Сумма до налогообложения

Сумма до налогообложения — это ваш общий доход до уплаты подоходного налога, но после вычетов. Он также известен как ваш валовой доход.

Краткосрочная ипотека

Долгосрочная ипотека — это кредит на более короткий срок. Краткосрочные ипотечные кредиты обычно имеют более низкие процентные ставки. Краткосрочные ипотечные кредиты обеспечивают меньшую защиту от изменения процентных ставок, потому что их нужно продлевать чаще.

Новости ипотеки и недвижимости: насколько надежно жилье?

Ипотека

Раскрытие информации рекламодателем

Мы являемся независимой службой сравнения, поддерживаемой рекламой. Наша цель — помочь вам принимать более разумные финансовые решения, предоставляя вам интерактивные инструменты и финансовые калькуляторы, публикуя оригинальный и объективный контент, позволяя вам бесплатно проводить исследования и сравнивать информацию, чтобы вы могли принимать финансовые решения с уверенностью.

Bankrate имеет партнерские отношения с эмитентами, включая, помимо прочего, American Express, Bank of America, Capital One, Chase, Citi и Discover.

Как мы зарабатываем деньги

Предложения, которые появляются на этом сайте, исходят от компаний, которые компенсируют нам. Эта компенсация может повлиять на то, как и где продукты будут отображаться на этом сайте, включая, например, порядок, в котором они могут отображаться в категориях списка, за исключением случаев, когда это запрещено законом для нашей ипотеки, жилищного капитала и других продуктов жилищного кредитования. Но эта компенсация не влияет на информацию, которую мы публикуем, или обзоры, которые вы видите на этом сайте. Мы не включаем множество компаний или финансовых предложений, которые могут быть вам доступны.

ПОДЕЛИТЬСЯ:

flammulated/GettyImages; Иллюстрация Хантера Ньютона/Bankrate

1 мин чтения
Опубликовано 10 июня 2023 г.

Логотип Bankrate

Банкрейт обещание

В Bankrate мы стремимся помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. При этом мы строго придерживаемся
,
этот пост может содержать ссылки на продукты наших партнеров. Вот объяснение для
.

Логотип банка

Банкрейт обещание

Основан в 1976, Bankrate имеет большой опыт помощи людям в принятии разумных финансовых решений.
Мы поддерживаем эту репутацию более четырех десятилетий, демистифицируя процесс принятия финансовых решений.
процесса и дать людям уверенность в том, какие действия предпринять дальше.

Bankrate придерживается строгой редакционной политики,
поэтому вы можете быть уверены, что мы ставим ваши интересы на первое место. Весь наш контент создан
высококвалифицированные специалисты под редакцией
эксперты по предмету,
которые следят за тем, чтобы все, что мы публикуем, было объективным, точным и заслуживающим доверия.

Наши репортеры и редакторы по ипотечным кредитам уделяют внимание тем вопросам, которые больше всего волнуют потребителей — последним ставкам, лучшим кредиторам, управлению процессом покупки жилья, рефинансированию ипотечного кредита и т. д. — чтобы вы могли чувствовать себя уверенно, принимая решения как покупатель жилья и домовладелец.

Логотип банка

Редакционная честность

Bankrate придерживается строгой редакционной политики, поэтому вы можете быть уверены, что мы ставим ваши интересы на первое место. Наши отмеченные наградами редакторы и репортеры создают честный и точный контент, который поможет вам принимать правильные финансовые решения.

Ключевые принципы

Мы ценим ваше доверие. Наша миссия состоит в том, чтобы предоставить читателям точную и непредвзятую информацию, и у нас есть редакционные стандарты, чтобы гарантировать, что это произойдет. Наши редакторы и репортеры тщательно проверяют редакционные материалы, чтобы убедиться, что информация, которую вы читаете, является точной. Мы поддерживаем брандмауэр между нашими рекламодателями и нашей редакцией. Наша редакция не получает прямого вознаграждения от наших рекламодателей.

Редакционная независимость

Редакция Bankrate пишет от имени ВАС — читателя. Наша цель — дать вам лучший совет, который поможет вам принимать разумные решения в области личных финансов. Мы следуем строгим правилам, чтобы рекламодатели не влияли на наш редакционный контент. Наша редакция не получает прямой компенсации от рекламодателей, а наш контент тщательно проверяется для обеспечения точности. Итак, читаете ли вы статью или обзор, вы можете быть уверены, что получаете достоверную и надежную информацию.

Логотип банка

Как мы зарабатываем деньги

У вас есть вопросы о деньгах. Банкрейт имеет ответы. Наши специалисты помогают вам управлять своими деньгами уже более четырех десятилетий. Мы постоянно стремимся предоставлять потребителям экспертные советы и инструменты, необходимые для достижения успеха на протяжении всего финансового пути.

Банкрейт следует строгому
редакционной политики, поэтому вы можете быть уверены, что наш контент правдив и точен. Наши отмеченные наградами редакторы и репортеры создают честный и точный контент, который поможет вам принимать правильные финансовые решения. Контент, созданный нашей редакцией, является объективным, основанным на фактах и ​​не зависит от наших рекламодателей.

Мы прозрачны в отношении того, как мы можем предоставить вам качественный контент, конкурентоспособные цены и полезные инструменты, объясняя, как мы зарабатываем деньги.

Bankrate.com — это независимый, поддерживаемый рекламой издатель и сервис сравнения. Мы получаем вознаграждение в обмен на размещение спонсируемых продуктов и услуг или за то, что вы нажимаете на определенные ссылки, размещенные на нашем сайте. Таким образом, эта компенсация может повлиять на то, как, где и в каком порядке продукты отображаются в категориях листинга, за исключением случаев, когда это запрещено законом для нашей ипотеки, жилищного капитала и других продуктов жилищного кредитования. Другие факторы, такие как наши собственные собственные правила веб-сайта и то, предлагается ли продукт в вашем регионе или в выбранном вами диапазоне кредитного рейтинга, также могут влиять на то, как и где продукты отображаются на этом сайте. Хотя мы стремимся предоставлять широкий спектр предложений, Bankrate не включает информацию о каждом финансовом или кредитном продукте или услуге.

Ипотека

Это вопрос, который возникает каждый раз, когда цикл поворачивается: рухнет ли рынок жилья? Кроме того, справедливая защита жилья для покупателей жилья ЛГБТК и полное руководство по ипотечным баллам

Насколько устойчив рынок жилья?

Заголовки (и Илон Маск) подняли вопрос: рынок жилья вот-вот рухнет? Bankrate попросил экспертов поделиться последним мнением.

Справедливое жилье и покупатели жилья ЛГБТК

Закон о справедливом жилье запрещает дискриминацию в отношении нескольких защищенных классов, включая гендерную идентичность и сексуальную ориентацию.