Содержание
Договор аренды коммерческой недвижимости
Для удобства в этом случае советуем использовать образец договора аренды коммерческой недвижимости, который можно скачать на этой странице. Но, перед подписанием договора необходимо совершить несколько подготовительных шагов.
Проверка документов
Следует убедиться, что арендодатель действительно имеет право сдавать объект в аренду, а документы о праве владения в порядке. Для этого запросите у арендодателя оригиналы документов, которые подтверждают факт владения коммерческой недвижимостью. Так же есть смысл запросить выписки из госреестра о праве недвижимости и сделок с ним, что даст полную картину о данной недвижимости – не арестовано ли имущество или не находиться ли помещение в обременении и т.д.
Полномочия арендодателя
Необходимо также убедиться, что человек, который планирует заключить с вами договор аренды коммерческой недвижимости, уполномочен на подписание такого договора. Для этого, следует запросить Устав предприятия или копии тех страниц, где и будут указаны все полномочия подписанта или доверенность, где будут указы, все действия, которые может совершать подписант.
Итак, если все документы в порядке, можно приступить к подписанию самого договора. Для удобства советуем договор аренды коммерческой недвижимости скачать, а после откорректировать его под себя.
Составление договора аренды коммерческой недвижимости
Итак, что необходимо указывать в договоре:
– внести максимально точно все данные об объекте – фактический адрес, площадь, копии свидетельства собственности, техническую информацию, этаж (по необходимости)
– нелишним будет запросить план помещения, в котором выделить арендуемые помещения и приложить его к договору
– в договоре указываются и сроки аренды. Если договор подписывается на период свыше трех лет, необходимо будет зарегистрировать его у нотариуса. Можно срок не указывать, в этом случае считается, что договор аренды заключен на неопределенный срок. По окончанию срока действия договора, следует заключить новое доп.соглашение о продлении срока аренды или об окончании такого соглашения.
– обязательным пунктом при составлении договора является указание суммы платы за использование арендуемого объекта. В случае отсутствия такого пункта в договоре, он считается недействительным. Сумма такой платы может меняться, но не чаще чем один раз в год. Подчеркнем тот факт, что в ряде случаев арендатор может требовать пересмотра суммы арендной платы и даже требовать снижения таковой, например, в случае ухудшения самого помещения.
– в договоре не лишним будет прописать пункт об условиях распределения расходов на содержание арендуемого объекта. Арендатор чаще всего оплачивает расходы на текущий ремонт и коммунальные услуги. Собственник же покрывает расходы только капитальный ремонт помещения.
Подписание договора аренды
Когда договор составлен, в нем прописаны все данные и условия, следующее что следует сделать, это принять сам объект и с этого момента договор вступит в силу.
Вступление в силу договора
Что бы договор вступил в силу, необходимо совершить прием арендуемого помещения. Для этого составляется акт приема-передачи. Перед подписанием акта, необходимо проверить его фактическое состояние и при выявлении каких либо недостатков или дефектов – внести данные о них в акт. Ведь, после окончания срока аренды, помещение необходимо вернуть в том же состоянии, в каком оно было на момент приемки.
Договор аренды коммерческой недвижимости в 2021: порядок и риски
Договор аренды таит в себе много подводных камней, не учтя которые при составлении договора, бизнес понесет убытки. Неправильное составление договора аренды часто приводит стороны в суд. Суд признает договор недействительным, незаключенным, обязывает арендатора освободить помещение, в которое вложены большие средства и т.п. Прочитав статью, вы узнаете, какие условия нужно обязательно согласовать в договоре аренды и как избежать рисков и возможных убытков, как арендодателю, так и арендатору.
Как составить договор аренды
При составлении договора аренды следует учитывать некоторые моменты.
Если одной из сторон выступает юридическое лицо, то договор аренды обязательно заключается в письменной форме.
Кроме того, следует принимать во внимание срок договора аренды, поскольку в случае заключения договора более чем на один год, он подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Несомненно, заключение договора аренды на длительный период достаточно удобен для сторон договора – не нужно думать о переоформлении бумаг, или волноваться о том, что договор аренды не будет продлен по желанию одной из сторон. Следует учитывать, что регистрация договора аренды в Росреестре это регламентированная законом процедура. Для ее осуществления необходимо подготовить определенный комплект документов и уплатить госпошлину.
Существенные условия договора аренды
Еще одним важным аспектом является то, что при составлении договора аренды обязательно стоит учитывать все существенные условия, иначе он не повлечет за собой возникновение необходимых правовых последствий. Суд может признать договор незаключенным, если в нем не будут согласованы необходимые в силу закона условия.
Составляя новый договор аренды, обязательно согласуйте в нем следующие условия:
Стороны договора аренды и уполномоченные на подписание лица
Сторонами договора являются арендодатель и арендатор. Не всегда руководитель юридического лица имеет возможность подписать договор. Достаточно часто от его имени выступает лицо по доверенности. В таком случае, следует обязательно проверить уполномоченное ли лицо, подписывающее договор, на совершение подобного рода сделок. Также необходимо проверить срок действия доверенности.
Предмет договора аренды
В договоре необходимо подробно обозначить все характеристики помещения, передаваемого в аренду, — его технические характеристики, место расположения, этаж, номер офиса, то есть все то, что поможет полностью идентифицировать передаваемый в аренду объект.
При передаче в аренду одного помещения – его описание достаточно отразить непосредственно в самом тексте договора. Если же передается большое количество объектов недвижимости, то следует сделать отдельное приложение с перечислением всех передаваемых объектов и их полной характеристикой.
Укажите в договоре на каком праве принадлежит арендодателю имущество
Имущество может принадлежать арендодателю на праве собственности, либо ином праве, например, праве аренды с правом субаренды. При заключении договора аренды нужно внимательно проанализировать, имеет ли право арендодатель на сдачу помещения в аренду. В противном случае, может возникнуть ситуация, при которой арендатор тратиться на ремонт помещения, оборудует офис в надежде на длительное пользование помещением, а через какое-то время получить требование от собственника об освобождении помещения.
Цена договора аренды (арендная плата)
В договоре следует согласовать размер арендной платы и порядок ее изменения.
При определении цены договора аренды, учитываются, как правило, такие показатели как площадь сдаваемого помещения, ее предназначение, техническое состояние, территориальная расположенность и другие.
Следует учитывать, что цена договора аренды может быть изменена не чаще чем один раз в год. Стороны вправе в договоре согласовать и иной порядок изменения цены договора.
Права и обязанности арендатора и арендодателя
В договоре аренды помещения также следует указать права и обязанности сторон. Основная обязанность арендодателя – передать имущество, а обязанность арендатора – произвести установленные договором расчеты в определенные сроки.
Порядок расторжения договора аренды
Расторжение договора аренды должно быть обязательно оформлено в письменной форме. В договоре следует предусмотреть по каким основаниям договор может быть расторгнут досрочно по инициативе одной из сторон. В качестве таких условий могут выступать такие нарушения как не передача вовремя имущества, порча имущества, неоплата вовремя арендной платы и прочие.
Иные условия договора аренды
По желанию стороны могут предусмотреть в договоре и другие условия, такие как место рассмотрения судебных споров, ответственность за нарушение условий договора, порядок предъявления претензий и прочее.
Например, мы рекомендуем включать в текст договора условие о последствиях произведенных арендатором улучшений помещения. Так, по закону арендатор может произвести улучшения только с согласия арендодателя, при этом после окончания договора аренды он имеет право получить возмещение за произведенные расходы. Однако, лучше данный вопрос оговорить в договоре, как вы будете действовать в случае необходимости проведения какого-либо улучшения (например перепланировки), для того, чтобы избежать арендных споров в будущем.
Также рекомендуем оговорить условия о возможности субаренды. В законе говорится о том, что сдавать помещение в субаренду можно только с согласия арендодателя, однако, каким образом, должно быть оформлено данное согласие там информации не содержится. В договоре можно отразить, что согласие должно быть получено обязательно в письменной форме. Если такого условия нет, арендатор может доказывать получение согласия любым другим образом (например, при ведении переписки с арендодателем, иные действия, говорящие об одобрении сделки арендодателем).
Еще одним важным моментом является подписание акта приема-передачи помещения, в котором следует обязательно отразить техническое состояние помещения, все имеющиеся недостатки, а также передаваемое вместе с нежилым помещением имущество (мебель, техника и прочее). Именно с актом приема-передачи суды связывают начало действия защиты арендатора от притязаний третьих лиц.
Чтобы предусмотреть все существенные условия в своем договоре, рекомендуем обратиться за оказанием юридических услуг по составлению договора аренды.
Риски при заключении договора аренды
Как и при заключении любого другого вида договора, при заключении договора аренды стороны могут столкнуться с определенными рисками, которые если не предусмотреть заранее, впоследствии могут обернуться спорами между сторонами, в том числе и судебными.
Постараемся рассмотреть наиболее часто встречающиеся риски при заключении рассматриваемого вида договора.
Признание незаключенным договора аренды
Договор аренды считается судом незаключенным, если стороны не смогли согласовать его существенные условия, такие как предмет договора и его цена.
В случае с договором аренды не действует правило применения цены за аналогичные условия при сравнимых обстоятельствах. Если сведения о стоимости в договоре отсутствуют – договор может быть признан судом незаключенным.
Договор может быть признан незаключенным также, в случае, если возникает сложность в идентификации помещения. Так, достаточно часто встречаются ситуации, когда в одном здании, находится большое количество арендаторов (например, при аренде небольшого офиса в бизнес-центре), и в таких случаях очень важно точно идентифицировать объект сдачи в аренду, посредством его описания, указания на расположение, этаж, номер помещения. В противном случае, договор будет считаться незаключенным, что повлечет возникновение определенных рисков.
В качестве таких рисков могут выступать:
- невозможность взыскания аренды.
- невозможность принудить арендатора принять в пользование имущество и взыскать обеспечительный платеж.
- при недоказанности фактического пользования помещением арендатором, у арендодателя возникает обязанность вернуть арендные платежи как неосновательное обогащение.
Для того, чтобы избежать возможных споров, лучше вовремя обратиться к арбитражному юристу.
Признание договора аренды недействительным
Подписание договора аренды неуполномоченным лицом может стать причиной для признания сделки недействительной судом. Поэтому при заключении договора аренды следует внимательно проверять полномочия арендодателя – действительно ли он является собственником арендуемого помещения, действительно ли предъявляемое им свидетельство о праве собственности, а также имеет ли право заключать договор лицо, действующее по доверенности (в случае, если договор подписывает не сам руководитель юридического лица, а его представитель).
Риски арендодателя по договору аренды
Помимо обоюдных рисков сторон договора аренды, заключающихся в признании договора незаключенным или недействительным, имеются и специфические риски арендодателя.
К таким рискам можно отнести следующие:
- риск использования помещения арендатором не по назначению;
- риск повреждения имущества;
- риск ненадлежащей оплаты.
Минимизировать указанные риски можно путем грамотного составления договора аренды в 2021.
Риски арендатора по договору аренды
В судебной практике нередки случаи, когда свои права по договору вынужден защищать и арендатор. Наиболее частые договорные риски арендатора следующие:
- арендодатель не имел право на распоряжение помещением;
- арендодатель повышает арендную плату;
- состояние помещения при эксплуатации оказывается куда хуже, описанного в договоре;
- арендодатель продает помещение и требует досрочно расторгнуть договор.
Чтобы избежать рисков, либо иметь больше шансов на судебную защиту нужно взвешенно подходить к составлению договора аренды.
Юридическая помощь по договору аренды
Заключая договор аренды нужно учитывать, что в случае возникновения спора, вероятнее всего, вы с контрагентом окажетесь в суде. А далее судья будет толковать только договор и письменные акты к нему. Словесные убеждения о том, что на деле договоренности были иные — не помогут. В такой ситуации, зачастую, суд встает на сторону недобросовестной стороны договора, так как доказать свою правоту сложно. Договор часто составляется одной стороной и учитывает права и интересы только одной стороны.
Именно поэтому перед подписанием договора рекомендуется тщательно проверить все имеющиеся документы, ведь спешка в подписании договора аренды впоследствии может обернуться долгими спорами, судебными разбирательствами и как следствие простоем в своей деятельности, материальными потерями и прочими негативными моментами.
Мы будем рады вам помочь в составлении и заключении договора аренды, дадим грамотную юридическую консультацию по вопросам уже заключенного договора, защитим ваши права и интересы в случае возникновения спора (как досудебного), так и судебного. Наша юридическая компания готова оказать профессиональные юридические услуги для юридических лиц по представительству ваших интересов в Росреестре.
Людмила Шадрина
Руководитель правового департамента
8 лет опыта
более 300 выигранных дел
7 способов, с помощью которых арендодатели могут квалифицировать арендаторов коммерческих помещений
Люди, инвестирующие в недвижимость, часто обращаются к аренде для получения стабильного дохода. Однако часто бывает сложно отсеять неблагоприятных коммерческих арендаторов в процессе отбора. Не являются исключением и арендодатели, сдающие в аренду офисные помещения.
Если вы один из них, вы должны очень внимательно следить за тем, чтобы выбрать правильного арендатора. Вы бы не хотели, чтобы в конечном итоге текучка арендаторов была высокой, что может повлиять на вашу годовую прибыль. Но как проверить потенциальных арендаторов и убедиться, что они соответствуют вашим требованиям?
В отличие от обычной аренды недвижимости, при коммерческой аренде и аренде так много поставлено на карту. Владельцы недвижимости должны проявлять осмотрительность при предоставлении информации, если только вы не уверены, с кем разговариваете и что они ищут в коммерческой недвижимости.
Если вы арендатор и ищете офисное помещение, вам нужно знать, что арендодатели учитывают при утверждении новых коммерческих арендаторов. С точки зрения помещиков, вот что они обычно делают.
Проведение предварительной проверки
Предварительный отбор арендаторов, который часто считается трудоемким процессом, может принести массу преимуществ в долгосрочной перспективе, если все сделано правильно. С одной стороны, это один из лучших способов устранить потенциальных клиентов, которые не соответствуют вашим установленным критериям. Если вы устанавливаете требования к предварительному отбору, вы заранее устанавливаете ожидания в процессе, а это означает, что вы будете привлекать только качественных арендаторов.
Вы можете начать с описания условий предварительного отбора в своем листе проката. Являясь первой точкой контакта между вами и тысячами других арендаторов, объявления об аренде жилья вызывают интерес и помогают обеспечить бесперебойную работу процесса проверки арендаторов, отсеивая неквалифицированных потенциальных клиентов. Например, вы включаете заявление, которое описывает ваше состояние, подробно описывая, сколько они заплатят авансом за процесс проверки и получения их одобрения для заполнения формы заявки и проверки их биографических данных.
Также важно задать пару предварительных вопросов. Это может варьироваться от того, кто они и кто будет гарантировать аренду до характера их бизнеса и кто их целевые клиенты.
Подтверждение бизнеса и дохода
Еще один важный шаг в квалификации ваших арендаторов — убедиться, что у них стабильный бизнес и они будут платить арендную плату в течение нескольких месяцев в будущем. Вот почему вам нужно знать, какой у них бизнес и насколько хорошо он зарабатывает.
Как арендодатель, вы можете потребовать от него предоставить банковские рекомендации, личные и корпоративные финансовые отчеты, а также копию своего бизнес-плана. Просто имейте в виду, что другие документы, которые вам могут потребоваться, могут зависеть от типа бизнеса, которым они занимаются. Например, юридическому лицу может потребоваться предоставить вам свидетельство о регистрации, имена директоров и многое другое. С другой стороны, компании с ограниченной ответственностью, возможно, придется указать имена своих нынешних членов и менеджеров, устав организации и свидетельство о регистрации, среди многих других.
Проверить свою кредитоспособность
Арендаторы также должны подтвердить свою кредитоспособность. Это гарантирует, что они будут своевременно платить арендную плату и соблюдать любые обязательства по аренде, которые вы оба согласуете в течение срока аренды. Некоторые из факторов, которые необходимо учитывать при проверке их кредитоспособности, включают их финансовые отчеты, историю аренды, историю платежей, оценку отрасли и отношение арендатора.
Возможно, вам потребуется изучить их отчет о прибылях и убытках, баланс и налоговые декларации, которые дадут вам четкое представление об их финансовом положении.
Организация проверки биографических данных
Проверка биографических данных — это удобный инструмент для проверки чьего-либо характера, авторитета или даже финансовой стабильности. Если вы хотите удостовериться, что потенциальным арендаторам вашей коммерческой недвижимости можно доверять, то проведение проверки биографических данных вполне логично.
Некоторая информация, которую вы обнаружите в процессе, включает проверку адреса банкротства, проверку личности, уголовные судимости, кредитную историю и другие важные детали, которые помогут вам решить, стоит ли им сдавать в аренду ваше помещение. Когда дело доходит до проверки криминального прошлого, вы должны найти надежную компанию для такого рода проверки биографических данных, так как это может быть очень сложно.
Просто имейте в виду, что есть части расследования биографических данных, где требуется согласие, поэтому вы должны включить это условие в процесс предварительной проверки. Следовательно, ваши потенциальные жильцы осведомлены, и при необходимости будет легче запросить их согласие.
Проверка сведений об истории аренды
Если бизнес потенциального арендатора не нов и он переезжает из другого места, имеет смысл проверить его историю аренды. Задайте важные вопросы, такие как адрес собственности, которую они ранее арендовали, срок аренды, размер ежемесячной арендной платы и причина их ухода. Также очень важно, чтобы вы узнали, платят ли они арендную плату последовательно и вовремя.
Знайте потребности арендаторов
Хотя вы уже изложили свои требования и ожидания, вы также должны быть осведомлены о том, что нужно потенциальным арендаторам. Нет смысла тратить время на лида, который понятия не имеет, что ему нужно. Это могут быть коммунальные нужды, зонирование и другие детали, которые будут влиять на арендуемую площадь. Это поможет вам избежать сложных ситуаций в дальнейшем, когда арендаторы начнут переговоры по непередаваемым пунктам условий аренды.
Установите правильные временные рамки
Вы бы хотели, чтобы ваше место не оставалось пустым слишком долго. Ведь вы платите за содержание своего имущества. Для содержания места необходим регулярный доход. Чтобы убедиться, что вы и потенциальные арендаторы находитесь на одной странице и в одном темпе, вы должны сообщить конкретные временные рамки. Они должны быть в состоянии двигаться быстро, как только все будет улажено. Вы всегда можете отсеять тех, кто не уверен.
Подведение итогов
Процесс отбора коммерческих арендаторов не требует спешки. Это влечет за собой оценку арендодателем множества соображений, которые важны для безопасности имущества и долгосрочных выгод. Арендодатели стремятся обеспечить наличие качественных арендаторов и снизить риски. Арендаторы должны понимать, через какие препятствия арендодатели, скорее всего, потребуют их преодоления, чтобы обеспечить беспрепятственный процесс аренды.
Наличие представителя арендатора на вашей стороне может помочь процессу пройти как можно более гладко. Если вы ищете офисное помещение, мы можем помочь с нашей национальной сетью лучших представителей арендаторов. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы мы могли показать вам, как мы можем помочь вам найти правильный офис по лучшей цене. Без обязательств!
5 способов проверки потенциальных арендаторов коммерческой недвижимости
Не ожидайте, что арендодатели сдадут свои коммерческие помещения в аренду первому арендатору, который сделает предложение. Во многих случаях у арендодателей есть много переменных, которые они учитывают, принимая решение о принятии предложения об аренде. Это может включать в себя такие вещи, как проверка биографических данных, просмотр налоговых деклараций, кредитных отчетов и рекомендаций или даже просто личное общение с арендатором. Вот пять способов проверить потенциального арендатора недвижимости.
Check Finances
Одно из первых, на что обращают внимание владельцы коммерческой недвижимости, когда компания представляет предложение об аренде, — это финансовые показатели и кредитная история. Арендодатели должны убедиться, что компания находится на прочной финансовой основе и сможет позволить себе арендную плату в течение всего срока аренды.
Взгляните на бизнес-планы
Следующее, на что арендодатель коммерческого помещения обратит внимание потенциального арендатора, это его бизнес-план. Арендодатели должны будут убедиться, что они провели должную осмотрительность и подготовили хорошо продуманную бизнес-модель, которая будет процветать в районе, который они хотят сдать в аренду.
Подумайте о совместной аренде
Будет ли бизнес-концепция дополнять других существующих арендаторов в здании? Крайне важно, чтобы потенциальный арендатор хорошо взаимодействовал с другими предприятиями в здании. Следует обсудить демографические данные, которые компания хочет привлечь, какие конкретные продукты они предлагают, часы работы и стоимость продукта.
Изучите историю бизнеса
Несмотря на то, что важно иметь надежный бизнес-план, арендодатель также захочет увидеть доказательства того, что у компании есть опыт и навыки, чтобы поддержать бизнес-план и претворить его в жизнь. . Ключ к тому, чтобы убедиться, что вы сдаете помещение в аренду качественному арендатору, — это провести исследование и поговорить с потенциальным арендатором об их планах и целях, а также об истории их компании.
Будет ли арендатор сотрудничать?
Вы, конечно же, не хотите сдавать помещение в аренду арендатору, что станет проблемой для управления недвижимостью. Коммерческий арендодатель попытается определить, будет ли арендатор сотрудничать и будет ли с ним легко работать, связавшись с предыдущими управляющими недвижимостью арендатора в их бывшем помещении и лично связавшись с арендатором, чтобы почувствовать его личность.