Кадастровая стоимость недвижимости как рассчитывается: что это, как рассчитывается, где посмотреть, чем отличается от рыночной цены

Содержание

Что такое кадастровая стоимость и как она определяется? | Статьи компании «РосКо»

Кадастровая стоимость – это основа основ для расчета налогов. Как и кем определяется кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – это оценка недвижимости по определенным правилам, которая используется для расчета налога на имущество и земельного налога, а также определении госпошлины в судебных баталиях. Такая оценка проводится на основании Федерального закона от 03.07.2016 г. №237-ФЗ и Методических указаний, утв. приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 г. №226.

Кем рассчитывается кадастровая оценка недвижимости?

Кадастровая стоимость определяется государственными бюджетными учреждениями (далее по тексту – ГБУ) в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ст.14 Закона №237-ФЗ).

Расчет кадастровой стоимости осуществляется инженерами и специалистами, работающими в региональных бюджетных учреждениях.

К специалистам бюджетного учреждения предъявляются определенные требования. Такие работники должны работать в госучреждении на постоянной основе, иметь российское гражданство. Помимо этого, работники должны иметь опыт «кадастровой» работы не менее трех лет на день приема в госучреждение, высшее образование.

ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

Как определяется кадастровая оценка недвижимости?

Обычному человеку сложно рассчитать точное значение кадастровой стоимости недвижимости.

Кадастровая стоимость, по сути, тождественна усредненной рыночной стоимости. Поскольку такая оценка определяется для целей налогообложения, то, в отличие от рыночной цены, она не учитывает такие факторы, как наличие шикарного ремонта в помещении, прекрасные и добропорядочные соседи, благоустроенный двор с палисадником и т. п.

На 1 этапе осуществляется подготовка к кадастровой оценке недвижимости. Подготовка включает в себя сбор, обработку и учет информации об объектах недвижимости.

В случае необходимости специалистами ГБУ может потребоваться условно объединить несколько объектов недвижимости в один сформированный объект. Например, в единый производственный комплекс. Либо может потребоваться разделение объекта на несколько частей для самостоятельной оценки.

Но, в любом случае, оценка не должна приводить к двойному налогообложению объектов.

На 2 этапе ГБУ собирает так называемые ценообразующие факторы.

Ценообразующие факторы – это различного рода обстоятельства, влияющие на динамику, уровень цен. Ценообразующие факторы систематизированы в зависимости от объекта оценки и приведены в Приложении к Методическим указаниям №226.

Например, при кадастровой оценке зданий, сооружений, помещений, машино-мест в расчет принимаются следующие факторы:

площадь, а также плотность застройки, т. е. доля застройки всех зданий, сооружений к площади земельного участка;

этажность;

материал основных конструкций;

срок «жизни» объекта;

когда в последний раз проводился капитальный ремонт или реконструкция;

капитальность объекта;

В свою очередь, для этого фактора есть 5 групп:

1 – капитальный или особо капитальный объект с повышенным запасом надежности и прочности;

Например, крупные производственные здания, гидроэлектростанции, административные, торговые комплексы.

2 — капитальный объект из каменных материалов – бетон или кирпич;

Например, многоэтажные жилые здания.

3 – объект из облегченных материалов;

4 – объект из легких каменных блоков и древесины;

5 – легкие дощатые, каркасно-обшивные объекты.

Например, садовые домики, бани, гаражи.

СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Где берется такая информация?

Источниками сведений являются, например, данные Росреестра, адресные цифровые планы и технические карты, архивная информация организаций технической инвентаризации.

То есть вся информация, которая применяется при расчете, должна быть подтверждена.

Специалистами ГБУ проводится так называемое оценочное зонирование, т.е. разделение территории на ценовые зоны. Такое зонирование проводится только в отношении тех объектов, по которым имеется рыночная информация.

Далее для расчета кадастровой стоимости выбирается определенный метод. В основном, для оценки кадастровой стоимости используется массовый подход. Все объекты недвижимости разбиваются на определенные группы, по которым определяется кадастровая стоимость.

Поэтому если объект ошибочно попал в эту группу и по нему проведена оценка массовым подходом, то не исключены ошибки.

В ряде случаев может применяться и индивидуальный подход.

Речь идет об особо сложных объектах недвижимости с уникальными характеристиками. Индивидуальный подход может применяться в случаях, когда нужно определить стоимость конкретных объектов недвижимости для формирования информации об определенном сегменте рынка недвижимости.

Как узнать методику определения кадастровой стоимости?

Как мы уже говорили, на региональное ГБУ возлагается ответственность за расчет и справедливое определение кадастровой стоимости. Например, в Московской области – это Минимущество.

Поэтому для того чтобы получить разъяснения по методике расчета, заинтересованное лицо должно направить заявление. И заявителю в течение 30 дней должен поступить ответ на запрос с указанием методики расчета объекта недвижимости, а также ценообразующие и прочие факторы, влияющие на определение кадастровой стоимости.

Что такое кадастровая стоимость, и как она определяется

Кадастровая стоимость — это основа основ для расчета налогов. Как и кем определяется кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это оценка недвижимости по определенным правилам, которая используется для расчета налога на имущество и земельного налога, а также определении госпошлины в судебных баталиях. Такая оценка проводится на основании Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ и Методических указаний, утв. приказом Минэкономразвития РФ от 12.05.2017 № 226.

Кем рассчитывается кадастровая оценка недвижимости?

Кадастровая стоимость определяется государственными бюджетными учреждениями (далее по тексту — ГБУ) в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ст. 14 Закона № 237-ФЗ).

Как определяется кадастровая оценка недвижимости?

Обычному человеку сложно рассчитать точное значение кадастровой стоимости недвижимости.

Но, в любом случае, оценка не должна приводить к двойному налогообложению объектов.

На 2 этапе ГБУ собирает так называемые ценообразующие факторы.

Ценообразующие факторы — это различного рода обстоятельства, влияющие на динамику, уровень цен. Ценообразующие факторы систематизированы в зависимости от объекта оценки и приведены в Приложении к Методическим указаниям № 226.

Например, при кадастровой оценке зданий, сооружений, помещений, машино-мест в расчет принимаются следующие факторы:

площадь, а также плотность застройки, т.е. доля застройки всех зданий, сооружений к площади земельного участка;
этажность;
материал основных конструкций;
срок «жизни» объекта;
когда в последний раз проводился капитальный ремонт или реконструкция;
капитальность объекта;

В свою очередь, для этого фактора есть 5 групп:

1 — капитальный или особо капитальный объект с повышенным запасом надежности и прочности;
Например, крупные производственные здания, гидроэлектростанции, административные, торговые комплексы.
2 — капитальный объект из каменных материалов — бетон или кирпич;
Например, многоэтажные жилые здания.
3 — объект из облегченных материалов;
4 — объект из легких каменных блоков и древесины;
5 — легкие дощатые, каркасно-обшивные объекты.
Например, садовые домики, бани, гаражи.

сведения о местоположении и инженерной инфраструктуре;
описание коммуникаций.

Где берется такая информация?

То есть вся информация, которая применяется при расчете, должна быть подтверждена.

Специалистами ГБУ проводится так называемое оценочное зонирование, т. е. разделение территории на ценовые зоны. Такое зонирование проводится только в отношении тех объектов, по которым имеется рыночная информация.

В ряде случаев может применяться и индивидуальный подход.

Как узнать методику определения кадастровой стоимости?

Как мы уже говорили, на региональное ГБУ возлагается ответственность за расчет и справедливое определение кадастровой стоимости. Например, в Московской области — это Минимущество.

Поэтому для того чтобы получить разъяснения по методике расчета, заинтересованное лицо должно направить заявление. И заявителю в течение 30 дней должен поступить ответ на запрос с указанием методики расчета объекта недвижимости, а также ценообразующие и прочие факторы, влияющие на определение кадастровой стоимости.

новая испанская «рыночная» стоимость сделок с недвижимостью, Кристина Пуэрта

С 1 января 2022 года налогоплательщики в Испании должны платить налог на «справочную стоимость» приобретения недвижимости, которая является стоимостью, утвержденной Генеральным управлением кадастра (административным органом в составе Министерства финансов Испании). Его использование вызывает все большую обеспокоенность, учитывая, что в некоторых случаях эталонная стоимость может быть значительно выше рыночной стоимости, и ее будет трудно оспорить в соответствии с новыми правилами.

Какое опорное значение?

Эталонная стоимость предназначена для объективного определения «рыночной стоимости» недвижимости в Испании на основе таких факторов, как средние цены, заявленные испанскими нотариусами при продаже и покупке недвижимости с аналогичными характеристиками.

Таким образом, эталонная стоимость стала краеугольным камнем для расчета некоторых испанских налогов, таких как налог на передачу прав и гербовый сбор ( Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ), налог на наследство и дарение ( Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ) и налог на богатство ( Impuesto sobre el Patrimonio ).

Однако налогооблагаемой базой налога на передачу собственности по-прежнему является «рыночная стоимость» имущества. Реальное изменение заключается в том, что «рыночная стоимость», которую должны декларировать налогоплательщики, теперь является «объективной» рыночной стоимостью, введенной правительством Испании с заявленной целью сокращения количества споров и судебных разбирательств по поводу «рыночной стоимости», декларируемой налогоплательщиками.

Но не будет ли эта «рыночная стоимость» просто ценой покупки, согласованной между независимыми сторонами, действующими на расстоянии вытянутой руки? Похоже, что нет, поскольку эталонная стоимость стала де-факто минимальной налогооблагаемой базой для испанских налогов на передачу и имущество. На самом деле, новый подход создает большую путаницу, поскольку налогоплательщики обязаны декларировать налогооблагаемую сумму налога на передачу, которая является более высокой из (i) возмещения, согласованного между договаривающимися сторонами (которое, как можно предположить, должно отражать рыночную стоимость) и (ii ) эталонное значение. Но в правилах также указано, что эталонная стоимость должна быть равна или ниже рыночной стоимости, и поэтому рыночная стоимость по-прежнему является порогом для расчета налогов, связанных с недвижимостью.

Итак, что же на самом деле изменилось в результате введения эталонного значения?

Существует множество значений и последствий, но по крайней мере два следует иметь в виду в отношении сделок с недвижимостью в Испании.

Во-первых, бремя доказывания было перераспределено, и это коренным образом изменило то, как работают эти налоги на передачу прав и имущество. До внесения изменений именно налоговый орган инициировал процедуру проверки того, является ли заявленная сторонами стоимость рыночной. Теперь все наоборот: налогоплательщики обязаны платить налог на основе эталонной стоимости, даже если она выше суммы, уплаченной за приобретение имущества, и налогоплательщики должны доказать, что эталонная стоимость выше. чем рыночная стоимость. Это, вероятно, отпугнет налогоплательщиков от оспаривания эталонного значения, поскольку они понесут расходы и не будут уверены, что их оспаривание будет успешным.

Во-вторых, представляется, что налоги должны — по крайней мере первоначально — декларироваться и уплачиваться на основе эталонной стоимости. На сегодняшний день Главное налоговое управление Испании издало обязательные налоговые постановления (например, V0298-22, V0453-22 и V0690-22), указывающие на то, что не имеет значения наличие явных доказательств того, что уплаченная цена (а не более высокая справочная стоимость) представляет рыночную стоимость. Налогоплательщики должны сначала объявить эталонную стоимость (и уплатить налоги, рассчитанные на основе этой стоимости), и только затем могут оспорить эталонную стоимость на том основании, что она не отражает фактическую (более низкую) рыночную стоимость. Если они сначала не объявят эталонную стоимость, налогоплательщики, скорее всего, будут оштрафованы.

Обязательные налоговые постановления, изданные на сегодняшний день по этому вопросу, также относятся к конкретным обстоятельствам, которые определяют объективную рыночную стоимость и правила, устанавливающие цены на недвижимость. Это относится к социальному жилью с максимальной покупной ценой или конфискованному имуществу, проданному на аукционе по минимальной покупной цене (которая, как правило, выше рыночной стоимости в целях защиты должников).

Другой сценарий, в котором возникает такая же проблема, связан с крупными операциями с портфелем REO или NPL, поскольку, по нашему опыту, снижение или скидка, присущие этим сделкам, не будут учитываться в отдельных справочных значениях, что приведет к более высоким затратам.

Хотя это введение «справочной» стоимости для руководства операциями с «рыночной» стоимостью может оказаться упущенной возможностью с точки зрения повышения правовой определенности, более гибкая система, несомненно, была бы предпочтительнее, поскольку существуют различные обстоятельства и фактические элементы, которые на практике влияет на рыночную стоимость недвижимости. Эти обстоятельства следовало учитывать, а не заставлять налогоплательщиков тратить время и деньги на защиту своих законных интересов, оспаривая «объективную» стоимость их имущества.

налог, испанский налог, недвижимость, рынок недвижимости, сектор недвижимости

Новая кадастровая базовая стоимость изменяет способ расчета налогов на покупку дома – R&MORENO Lawyers

01.13.2022 01.13 /2022 от администратора

С 1 января 2022 года для расчета налоговой базы Налога на родовые наследства и правовые акты (ННД) и Налога на наследство и дарение (ННД), изменение налогов объявлено Министерством финансов и общественных функций в октябре 2021 года, и что некоторые эксперты в сфере недвижимости утверждают, что на практике это заставит большинство налогоплательщиков платить больше при покупке жилья.

Министерство финансов и общественных функций объявило в октябре 2021 года о существенном изменении в способе расчета налоговой базы налога на наследственные передачи и правовые акты (ITP) и налога на наследство и дарение (ISD). Что это значит? Что те, кто приобретет недвижимость в 2022 году, должны будут заявить об операции по эталонной стоимости земли, когда она выше, чем документ, и им придется позаботиться о доказательстве, если они не будут удовлетворены.

Что такое кадастровая стоимость?

Базовая стоимость объекта недвижимости является одной из экономических характеристик его кадастрового описания и ни в коем случае не может превышать рыночную стоимость.

Определяется Главным управлением земельного кадастра в результате анализа цен всех сделок с недвижимостью, осуществляемых у нотариуса, на основании данных о каждом объекте недвижимости, установленных в Реальном Реестр недвижимости.

Какие изменения?

До сих пор для расчета упомянутых выше налогов использовалась реальная стоимость имущества, то есть реальная фактическая цена, которая была определена при продаже. Теперь, с этим изменением, используемое новое значение является эталонным значением, которое эквивалентно рыночной стоимости.

Это изменение вызвано реформой Закона о налоговом мошенничестве.

Итак, кто-нибудь может узнать стоимость моего дома?

Да, так как кадастровая исходная стоимость не является защищенными данными, и ее можно постоянно знать в Электронном кабинете Кадастра. Чтобы получить доступ к запросу, вы должны идентифицировать себя с помощью своего DNI, цифрового сертификата или через Cl@ve.

Кроме того, кадастровые владельцы могут также узнать с помощью тех же средств элементы, которые были применены при индивидуальном определении эталонной стоимости их собственности.

Кадастровая стоимость и эталонная кадастровая стоимость: это не одно и то же

Хотя эти названия похожи, это разные понятия. С одной стороны, новая кадастровая референтная стоимость основана на расчете продажи недвижимости у нотариуса и будет рассчитываться ежегодно.