Кадастровая стоимость жилого дома как определяется: что это, как узнать по адресу бесплатно?

Содержание

Что должен знать о кадастровой стоимости каждый владелец недвижимости

https://realty.ria.ru/20191202/1561836031.html

Что должен знать о кадастровой стоимости каждый владелец недвижимости

Что должен знать о кадастровой стоимости каждый владелец недвижимости — Недвижимость РИА Новости, 02.12.2019

Что должен знать о кадастровой стоимости каждый владелец недвижимости

Для чего нужна кадастровая стоимость, почему иногда она посчитана ошибочно и что нужно сделать для ее исправления? Специалисты Росреестра рассказали читателям… Недвижимость РИА Новости, 02.12.2019

2019-12-02T11:25

федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр)

f.a.q. – риа недвижимость

жилье

недвижимость

кадастр

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/147970/21/1479702182_0:160:3072:1888_1920x0_80_0_0_7f76bf02a04467f6f022868bf92269e5. jpg

Для чего нужна кадастровая стоимость, почему иногда она посчитана ошибочно и что нужно сделать для ее исправления? Специалисты Росреестра рассказали читателям сайта «РИА Недвижимость» главные моменты, которые нужно знать о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

https://realty.ria.ru/20191007/1559503915.html

https://realty.ria.ru/20191126/1561627828.html

https://realty.ria.ru/20180206/1514064449.html

https://realty.ria.ru/20190326/1552117042.html

Недвижимость РИА Новости

4.7

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2019

Недвижимость РИА Новости

4.7

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og. xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

4.7

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

1920

1080

true

1920

1440

true

https://cdnn21.img.ria.ru/images/147970/21/1479702182_171:0:2902:2048_1920x0_80_0_0_058f7b21e4cb0cfc4e3942553308a6e1.jpg

1920

true

Недвижимость РИА Новости

4.7

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

4.7

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр), f.a.q. – риа недвижимость, жилье, недвижимость, кадастр

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), F. A.Q. – РИА Недвижимость, Жилье, Недвижимость, Кадастр

Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна?

Кадастровую стоимость можно считать «официальной»: то есть именно столько с точки зрения государства стоит конкретный объект недвижимости. Она прежде всего используется для расчета налогов. Однако применяется также для определения госпошлины при судебных разбирательствах; госпошлины при наследовании объекта недвижимости; при определении ставки арендной платы за объект недвижимости.

Кадастровая стоимость в Российской Федерации устанавливается с начала 2000-х годов, при этом активно применяться для целей налогообложения она начала с 2005 года.

Законом о кадастровой оценке № 237-ФЗ дано определение кадастровой стоимости, как стоимости объекта недвижимости, полученной в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии со специальными методическими указаниями по кадастровой оценке.

7 октября 2019, 12:05Федеральная нотариальная палата: нотариусы советуют

Земельные участки: особенности покупки, раздела и отчуждения

Может ли так быть, что у объекта недвижимости нет кадастровой стоимости?

В едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) могут присутствовать объекты без кадастровой стоимости. Это может быть связано, например, с отсутствием важных характеристик объектов. Например, земельные участки, у которых не определена категория земель или вид разрешенного использования, не включаются в перечни объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Кто и как определяет кадастровую стоимость?

Для определения кадастровой стоимости недвижимости созданы бюджетные учреждения, специально сформированы для этого субъектами РФ. Порядок проведения государственной кадастровой включает совокупность следующих действий:

— принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

— определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки;

— утверждение результатов определения кадастровой стоимости.

По результатам определения кадастровой стоимости бюджетное учреждение составляет отчет об итогах государственной кадастровой оценки, который содержит порядок определения кадастровой стоимости и результаты ее определения.

Итоговую кадастровую стоимость утверждает исполнительный орган государственной власти субъекта РФ.

Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет.

26 ноября 2019, 16:13

Как не попасть на пени: вся правда об уплате налогов в этом году

Почему кадастровая стоимость иногда так сильно отличается от рыночной?

Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной, определяется методами массовой оценки. Оценка проводится на основе сегментации и группировки объектов недвижимости в зависимости от их вида использования, а также учета влияния ценообразующих факторов. Кроме того, она определяется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости.

При этом если кадастровая стоимость, определенная такими методами, будет существенно отличаться от рыночной, собственник вправе заявить об ошибке. Если это подтвердится, кто кадастровая стоимость будет изменена.

Недавно были приняты поправки, после которых принцип определения кадастровой стоимости изменился. Что именно поменялось и как это отразится на собственниках недвижимости?

Одно из главных изменений состоит в том, что процесс исправления ошибок в определении кадастровой стоимости существенно упростился.

Например, теперь появилась возможность массово исправить ошибки. Предположим, есть многоквартирный дом, в котором 50 одинаковых однокомнатных квартир. И если один заявитель говорит об ошибке, например, неправильно посчитана площадь, то появляется необходимость пересчета в отношении всех одинаковых объектов. Таким образом, не надо каждому из 50 собственников по этому поводу отдельно обращаться.

Второй важный момент – это возможность корректировки стоимости. Появилось такое понятие как «индекс рынка недвижимости», которое учитывает отношение оспоренных результатов к неоспоренным на определенном участке или объекте. Если этот индекс становится выше определенных значений, то пересчет осуществляется автоматически. Эти правила должны заработать со следующего года. По сути, в случае, если индекс выше установленной нормы, то должно автоматом пересчитаться у всех. При этом если рыночная стоимость выросла, а кадастровая стоимость осталась прежней, пересчет не предусмотрен.

6 февраля 2018, 12:36

Плати и спи спокойно: полный путеводитель по налогам на недвижимостьВ вопросе любых операций и просто владения недвижимостью налоги становятся самой страшной и, вероятно, наименее понятной темой. Эксперты аудиторско-консалтинговой группы Eccon Group подготовили специально для читателей сайта «РИА Недвижимость» понятный гид по налогам.

Как собственник может узнать, что кадастровая стоимость определена ошибочно?

На сайте Росреестра можно получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Такая выписка предоставляется бесплатно в течение трех рабочих дней. Собственники недвижимости могут оперативно узнать кадастровую стоимость принадлежащих им объектов и в личном кабинете, который расположен на главной странице сайта Росреестра.

Если собственник знает кадастровый номер своего объекта, он может зайти на сайт, в онлайн-режиме получить сведения, в том числе, о стоимости. Причем справка о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно.

Поводом же для пересчета может быть неверная оценка состояния здания, материалов, площади и другие данные. Все эти сведения можно использовать для требования снижения кадастровой стоимости.

На сайте Росреестра также можно ознакомиться с результатами массовой кадастровой оценки, которая проведена органами власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. Для этого надо воспользоваться сервисом «Фонд данных государственной кадастровой оценки».

Узнав кадастровую стоимость своего объекта недвижимости, собственник может обратиться за разъяснениями того, как она была определена, в государственное бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями по определению кадастровой стоимости. После обращения его должны предоставить в течение 30 дней.

Как исправить кадастровую стоимость, если ее определили с ошибками?

Если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена с ошибками, то за исправлением следует обратиться все в то же бюджетное учреждение или многофункциональный центр, как лично, так и по почте или через интернет.

Такое обращение должно содержать:

— фамилию, имя и отчество физического лица, полное наименование юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии) лица, подавшего обращение;

— кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости (объектов недвижимости), в отношении которого подается обращение;

— суть обращения с указанием (по желанию) номеров страниц отчета, на которых содержатся соответствующие ошибки;

— информацию о необходимости предоставления разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости.

К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие наличие технической и (или) методологической ошибок, а также может быть приложена декларация о характеристиках объекта недвижимости и следующие документы:

— выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

— копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

— отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Заявление не принимается к рассмотрению без приложения указанных документов. К заявлению об оспаривании могут также прилагаться иные документы.

Рассмотреть такое обращение должны в течение 60 дней, и по результатам либо осуществить пересчет кадастровой стоимости, либо отказать в нем. Причем если ошибка выявлена, то пересчитать кадастровую стоимость могут только в сторону понижения.

Если решение бюджетного учреждения собственника не устраивает, он может оспорить его в суде.

26 марта 2019, 14:25

Уплати за дачку: полный гид по налогам на загородный дом

Ошибки в оценке кадастровой стоимости обещают трактовать в пользу собственника, причем за весь срок владения. Как именно собственник недвижимости может вернуть излишне уплаченные налоги?

С 2019 года для собственников недвижимости действует правило, согласно которому если кадастровая стоимость определена неверно, и после обращения была изменена, то новая кадастровая стоимость должна применяться для целей налогообложения за весь период с момента установления кадастровой стоимости.

То есть, к примеру, если изначально кадастровая стоимость была установлена в 2016 году, а изменена в 2019, то налоги нужно пересчитать начиная с 2016-го года. Это справедливо и в том случае, если ошибочная кадастровая стоимость была изменена судом или комиссией до 2019 года.

По закону, налогоплательщик вправе пересчитать свои налоговые обязательства по земельному налогу и налогу на имущество физических лиц не более чем за три года, предшествующие календарному году (пункт 2.1 статьи 52 Налогового кодекса РФ).

Излишне уплаченный налог можно вернуть или засчитать в счет уплаты других налоговых обязательств. Для этого нужно обратиться в налоговый орган с письменным заявлением, либо с электронным заявлением, заверенным усиленной квалифицированной электронной подписью, либо через личный кабинет налогоплательщика. Решение о зачете или возврате излишне уплаченных налогов налоговый орган должен принять в течение месяца со дня обращения.

Можно ли изменить кадастровую стоимость недвижимости, если существенно изменилась ее рыночная стоимость?

Да, это возможно. Законом о кадастровой оценке № 237-ФЗ предусмотрена возможность проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Так, начиная с 2020 года, в случае снижения индекса рынка недвижимости в субъекте Российской Федерации на 30% и более со дня проведения последней государственной кадастровой оценки принимается решение о проведении внеочередной оценки.

Также может быть изменена кадастровая стоимость недвижимости, расположенной на всей территории субъекта РФ. Это происходит в случае, если результаты предыдущей кадастровой оценки были оспорены для 30 и более процентов объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость, полученная в ходе проведения внеочередной государственной кадастровой оценки, не может превышать кадастровую стоимость, содержащуюся в ЕГРН на дату проведения такой оценки.

Как узнать кадастровую стоимость зданий и сооружений в 2021 году

Как организации, так и физические лица сталкивались или в будущем столкнутся с таким понятием, как кадастровая стоимость здания. Определение данного понятия закреплено законом о кадастровой оценке, но если говорить кратко – это стоимость, полученная путем оценки недвижимого объекта. К 2021 году институт кадастровой оценки подвергся серьезным изменениям, которые в будущем будут еще продолжаться. В статье рассмотрим некоторые законодательные обновления, а также ответим на вопросы: какое значение имеет кадастровая стоимость, каким образом она определяется, на что может повлиять и какие при этом вопросы поможет решить юридическая компания.

Как определяется кадастровая стоимость здания?

Кадастровая стоимость здания – это как раз и есть результат кадастровой оценки. Расчет ее осуществляют, когда объект только был построен, и его нужно поставить на кадастровый учет, при судебном споре об оспаривании кадастровой стоимости или когда по закону в срок нужно провести процедуру оценки. Отметим, что недвижимость со временем подвергается изменениям из-за различных факторов, поэтому периодически необходимо проводить оценку недвижимости. В России кадастровая стоимость пересматривается регулярно:

в городах федерального значения – не чаще 1 раза в 2 года;
в остальных субъектах России – не чаще 1 раза в 3 года.

При этом кадастровая стоимость определяется не реже 1 раза за 5 лет.

Действие таких сроков начинается с момента принятия акта, в котором определена после всех процедур кадастровая стоимость.

Однако совсем скоро, с начала 2023 года будут применяться новые сроки проведения таких процедур:

в городах федерального значения – спустя два года после предыдущей кадастровой оценки;
в остальных субъектах России – спустя 4 года.

Кадастровая стоимость здания определяется по общим параметрам и формулам. Так, существует удельный показатель, который умножается на площадь объекта при расчете кадастровой стоимости. Наряду с этим индивидуальные характеристики здания, такие как год строительства, материал стен, этажность, состояние внутренней отделки или ремонт не учитываются при определении кадастровой стоимости. А это значит, что кадастровая стоимость может быть ощутимо завышена. Однако существует возможность уменьшения кадастровой стоимости зданий, сооружений, помещений. Для этого следует обратиться за помощью к юристу по недвижимости.

Что влияет на кадастровую стоимость здания?

Один из методов определения кадастровой стоимости – массовая оценка недвижимых объектов. Однако существует ряд характеристик, которые могут приниматься во внимание для расчета кадастровой стоимости. Ниже приведем список из наиболее популярных.

Тип здания (жилые дома, производственные здания и сооружения и др.).
Площадь здания.
Техническое состояние (перекрытия, стыки, связи различных конструкций, грунт, фундамент и т.д.).
Категория земельного участка (с/х назначения, поселения, лесного, водного фонда и др.).
Расположение недвижимого объекта (транспортная доступность).
Степень развития инфраструктуры.
Рыночная стоимость недвижимого объекта (отметим, что тенденция сравнения рыночной и кадастровой стоимости появилась совсем недавно).
Наличие статуса объекта культурного наследия.
Наличие коммуникации и др.

Как узнать кадастровую стоимость здания?

Кадастровую стоимость здания можно найти по кадастровому номеру или адресу. Например, вам необходимо узнать кадастровую стоимость здания в г. Москве, и получить эту информацию вы можете:

в Публичной кадастровой карте – достаточно в поисковой строке ввести кадастровый номер или адрес;
посредством сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»;
через сервис «Фонд данных государственной кадастровой оценки» по кадастровому номеру;
заказав выписку из ЕГРН в электронном виде или на бумажном носителе.

Первые три способа получения информации являются бесплатными, лишь за выписку из ЕГРН придётся заплатить.

На что влияет кадастровая стоимость здания?

Всем нам известно об обязанности уплачивать налог на недвижимость. Так, налог на здание рассчитывается по кадастровой стоимости. Но так было не всегда. До 2020 года еще в некоторых регионах на сумму налога на недвижимость влияла инвентаризационная оценка, а сейчас налог напрямую связан только с кадастровой. При этом существует два вида налога в зависимости от субъекта:

на имущество юридических лиц;
на имущество физических лиц.

Отличие вышеперечисленных видов налогов в том, что налог для организаций устанавливается региональным органом, а налог, установленный для физлиц – это местный налог.

Кроме того, на сайте ФНС России можно рассчитать налог на имущество физлиц – налоговый калькулятор помогает рассчитать размер налоговой суммы. Для этого нужно указать период, регион местонахождения недвижимого объекта, кадастровый номер, тип объекта (квартира, жилой дом и т.п.) и другие параметры.

В соответствии с законом каждый субъект России устанавливает такой перечень зданий, по кадастровой стоимости которых определяется налоговая база. Такие перечни общедоступны, и в них находятся следующие сведения:

кадастровый номер;
адрес;
порядковый номер учитываемого объекта.

Так как налог на недвижимость пополняет государственный бюджет, не стоит упускать из виду, что госорганы могут иметь интерес к завышенной кадастровой стоимости. Чем больше стоимость – тем больше размер налоговой суммы. И если кадастровая стоимость вызывает у вас подозрения, рекомендуем обратиться к юристам для оспаривания кадастровой стоимости.

Юридическая помощь по вопросам кадастровой стоимости зданий

Как мы уже писали, основные сомнения возникают при вопросе о справедливой оценке кадастровой стоимости здания. Она важна как и при уплате налога на недвижимость, так и при покупке или аренде недвижимого объекта и т.д. Как организация, так и физическое лицо имеет любые шансы на снижение кадастровой стоимости. Воспользовавшись юридическими услугами, у вас есть возможность:

снизить налог на имущество;
вернуть сумму налога на имущество, уплаченную излишне, или зачесть ее при следующих налоговых выплатах;
уменьшить размер арендной платы;
снизить рыночную стоимость недвижимого объекта при покупке.

Проанализировав риски и перспективы дела, мы можем вам помочь: провести юридическую консультацию, а также все необходимые процедуры, будь то проведение оценки недвижимости с привлечением оценщика или оспаривание кадастровой стоимости. ЮК «Хелп Консалтинг» работает как по предоплате, так и с оплатой по факту — после решения вашей проблемы.

Источники:

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости, Мос.ру

Наталия Рагулина

Судебный юрист

4 года опыта

более 150 выигранных дел

для чего она используется и как ее оспорить? —

Если вы являетесь владельцем или арендатором какого-либо недвижимого имущества, например земельного участка, дома или квартиры, то наверняка задавались вопросом о том, что представляет собой кадастровая стоимость.

На сегодняшний день кадастровая стоимость используется при начислении налога собственнику земельного участка, исчислении арендной платы за пользование земельными участками, а также для определения выкупной стоимости земельного участка при его покупке из государственной либо муниципальной собственности. Однако, в скором времени в отношении такого недвижимого имущества, как жилые дома, квартиры, загородные дома, дачи, гаражи налог также будет исчисляться исходя из их кадастровой стоимости.

Предлагаем разобраться подробнее в вопросе установления кадастровой стоимости земельных участков, в связи с тем, что на данный момент нельзя недооценивать актуальность данной темы.

Всё дело в том, что кадастровая стоимость некоторых земельных участков при некоторых обстоятельствах может не соответствовать их реальной рыночной стоимости, и даже значительно превышать ее, что приводит к существенному завышению налоговых либо арендных платежей.

Каждый земельный участок подлежит государственной кадастровой оценке, проводимой один раз в 3-5 лет. Для определения кадастровой стоимости земельных участков, как правило, применяется метод массовой оценки, в результате которой происходит игнорирование разных индивидуальных особенностей конкретного земельного участка, например, таких как: сложная транспортная доступность земельного участка, отсутствие необходимых коммуникаций и ряд других факторов. Однако на практике, учесть все возможные факторы, влияющие на величину кадастровой стоимости, не всегда реально из-за огромного объема работ, которые проводят оценщики при расчете кадастровой стоимости всех земельных участков на территории того или иного региона. Учитывая данное обстоятельство, на законодательном уровне закреплено право собственников и иных землепользователей на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Иными словами, у данных лиц есть возможность оспорить ту кадастровую стоимость, которая содержится в сведениях государственного кадастра недвижимости. Остановимся подробнее на процедуре оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Чтобы подтвердить целесообразность оспаривания сначала необходимо узнать действующий размер кадастровой стоимости земельного участка. Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости можно получить бесплатно в виде справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости обратившись в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области.

В том случае, если кадастровая стоимость земельного участка выше его рыночной, владелец либо арендатор недвижимости имеют возможность отстоять свои интересы двумя способами: обратившись в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо в суд.

Следует обратить внимание на то, что для юридических лиц предусмотрена обязательная досудебная процедура. Для этого нужно подать в комиссию соответствующее заявление, приложить к нему отчет оценщика о рыночной стоимости объекта и другие обязательные документы.

Комиссии созданы при каждом территориальном управлении Росреестра. Информация о документах необходимых для подачи заявления в комиссию размещена на сайте Росреестра www.rosreestr.ru.

Организация сможет обратиться в суд, только в том случае, если комиссия откажет в пересмотре кадастровой стоимости либо не рассмотрит заявление компании в течение одного месяца со дня его поступления.

Физические лица могут обращаться с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости непосредственно в суд, соблюдение досудебной стадии для них не обязательно. Обращаем внимание, что в Волгоградской области дела об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной рассматриваются Волгоградским областным судом.

Как и в любом судебном деле, подготовка к оспариванию кадастровой стоимости в суде начинается со сбора первичных доказательств. Самым главным доказательством в спорах о пересмотре кадастровой стоимости является отчет об оценке и положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков. Крайне важно, чтобы отчет об оценке, который будет лежать в основе ваших требований, составлялся на основании законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Ранее было весьма проблематично сформулировать требования при оспаривании кадастровой стоимости. На данный момент оснований своих требований может быть всего два. Во-первых, это недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а во-вторых — неправильно определённая рыночная цена объекта на тот момент, когда устанавливалась его кадастровая стоимость.

Если суд изменил кадастровую стоимость объекта, в резолютивной части решения указывается новая кадастровая стоимость и дата подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости.

Новая кадастровая стоимость недвижимости, установленная судом, используется для расчета налога на имущество и земельного налога с начала календарного года, в котором заявитель подал заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию или суд. Налоги можно пересчитать только после внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Эта стоимость будет применяться до утверждения результатов очередной кадастровой оценки недвижимости.

Кадастровая стоимость садового, дачного дома

Рубрика:

Кадастровый учет

Содержание

Что такое кадастровая стоимость

Особенности кадастровой стоимости садового или дачного дома

Для чего надо знать кадастровую стоимость своего дачного (садового) дома

Кто и как определяет кадастровую стоимость дачных домов

Кто уполномочен рассчитывать кадастровую стоимость садовых и дачных построек

Как определяется кадастровая стоимость дачных и садовых домов

Почему у соседа кадастровая стоимость меньше на такой же дачный дом

Как бороться с завышенной кадастровой стоимостью садового дома

Кадастровая стоимость недвижимости – в 2021 году это понятие все больше привлекает внимание собственников садовых и дачных домов. Что такое кадастровая стоимость садового (дачного дома)? Откуда она берется на что влияет и зачем ее оспаривают? Пожалуй, есть основания остановиться на этой теме подробнее.

Что такое кадастровая стоимость

Если кратко, кадастровая стоимость – это цена вашей недвижимости, определенная государством. Мы не будем углубляться в общее понятие кадастровой стоимости и в изменения законодательства, которые вступили в силу в 2020 году, об этом мы писали в статье: «Кадастровая стоимость и кадастровая оценка – что это?», рассмотрим в конкретике те нюансы, которые надо знать о кадастровой стоимости садовых и дачных домов.

Кадастровая стоимость садового или дачного дома – в чем особенности

Понятие садовый дом в законодательстве возникло сравнительно недавно в 2019 году, со вступлением в силу 217-ФЗ о садоводстве и огородничестве.

Закон определяет садовый дом, как здание сезонного использования, в котором невозможно проживать круглогодично. Соответственно и цена на такой дом должна быть ниже, нежели цена на жилой.

На дачных участках строят разные дома и сезонные, и капитальные. То есть, ваш дачный дом может быть как жилым (в котором можно будет при желании прописаться), так и не жилым – без права прописки. Все эти факторы безусловно влияют на рыночную стоимость недвижимости.

Однако, кадастровая стоимость садового или дачного дома зависит от других факторов, нежели рыночная (об отличиях рыночной и кадастровой стоимости читайте здесь). Кадастровая стоимость садового или дачного дома рассчитывается исходя из четких установленных методик и алгоритмов.

Для чего надо знать кадастровую стоимость своего дачного (садового) дома?

Кадастровую стоимость садового дома узнать очень просто на сайте Росреестра (интересуют подробности – жмите сюда)
Знание – сила. Если вы обладаете информацией, значит можете защитить свои права, в том числе и не переплачивать лишнего. Я имею в виду – налогообложение. Налоги на дачные и садовые дома напрямую зависят от их кадастровой стоимости. Чем больше кадастровая стоимость, тем выше будет налог на садовый дом. Конечно, помимо кадастровой стоимости есть и другие нюансы налогообложения, подробности читайте в статье: «Расчет и определение налога по кадастровой стоимости в 2020 году».

Таким образом, зная кадастровую стоимость своего дачного садового дома вы можете проверить верно ли рассчитан налог на ваш садовый дом и дачный земельный участок.

Кто и как определяет кадастровую стоимость дачных домов

Кто уполномочен рассчитывать кадастровую стоимость садовых и дачных построек

Кадастровую стоимость дачных и садовых домов, впрочем, как и всех остальных видов недвижимости определяют государственные бюджетные учреждения.
Эти госструктуры работают на территории каждого субъекта РФ, они взаимосвязаны с муниципальными властями в части, касающейся определения кадастровой стоимости. Более того, их деятельность находится под надзором Росреестра. (Подробности читайте в статье: «Кто проводит кадастровую оценку земли и недвижимости в 2021 году».

Как определяется кадастровая стоимость дачных и садовых домов, на каком основании делается ее расчет?

Ранее действовавшая система налогообложения недвижимости предполагала уплату налогов исходя из стоимости БТИ – инвентаризационной. Все эти методики давно устарели и на фоне инфляции перестали работать. Логичней было бы привязать налоговые ставки к рыночной стоимости. Однако, шаткое и нестабильное состояние рынка не дало такой возможности. Тогда государством было принято решение «наградить» каждый объект недвижимости кадастровой стоимостью и приблизить ее к рыночной. Кроме того, каждые 3-5 лет делать ее переоценку.

Для определения кадастровой стоимости приняты законы, разработаны методические рекомендации. Мы не будем сильно углубляться в формулы и методики, а отметим лишь основные факторы, данные которых влияют на кадастровую стоимость дачного дома):

данные о сроках постройки садового дома;

площадь дома;

развитие в районе инфраструктуры (удаленность СНТ от остановки, дороги и т. п.)

средняя стоимость квадратного метра в регионе.

Почему у соседа кадастровая стоимость меньше на такой же дачный дом?

Если вы заподозрили, что кадастровая стоимость вашего садового дома, гораздо выше, чем у соседей, не спешите грешить на кадастрового инженера, который готовил техплан на ваш дом. Дело не в нем. Скорее всего, это техническая или методологическая ошибка, допущенная при определении кадастровой стоимости садового дома. Для исправления подобных ошибок вы можете обратиться в территориальное учреждение ГБУ, которое занималось расчетом кадастровой стоимости. Само обращение – бесплатное, но его следует обосновать. Просто письменное заявление, с пояснением о том, что у соседа кадастровая стоимость меньше, чем у вас – в данном случае не подойдет, нужно заключение эксперта – оценщика.

Как бороться с завышенной кадастровой стоимостью садового дома?

Итак, завышенную кадастровую стоимость на дачный (садовый) дом можно исправить несколькими путями:

Завить об исправлении ошибок при расчете.
ГБУ рассматривает заявление и дает ответ на него в течение двух месяцев. Кадастровую стоимость, в случае обнаружения ошибок пересчитывают, либо отказывают с обоснованием причин такого отказа.

Оспорить кадастровую стоимость на дачный дом путем обращения в специальную Комиссию.
Комиссия об оспаривании кадастровой стоимости создается в субъекте РФ. Это территориальный уполномоченный орган, который в административном порядке рассматривает ваше обращение.

В судебном порядке.
В суд направляется исковое заявление, а также документы — основания, которые необходимы для оспаривания кадастровой стоимости вашего дачного дома.

Обжалование кадастровой стоимости отнимает время и деньги и не всегда обосновано выгодой. Тем более, когда кадастровая стоимость касается дачных и садовых домов – ведь это, как правило, сравнительно небольшие постройки, а экспертные решения оценщиков не всегда по карману дачнику, у него и без того забот хватает.

автор

Болкина Светлана

кадастр, кадастровая стоимость, кадастровая оценка, дом

Межевание – что это такое, для чего нужно?

Оформление дачного дома в собственность 2021, пошаговая инструкция

Продление дачной амнистии до 1 марта 2022 года, новый закон

Калькулятор расчета
цен на кадастровые
работы

Расчитать

Можно ли и как оспорить кадастровую стоимость

Из чего состоит и как формируется кадастровая стоимость садового, дачного дома

Сколько метров от забора нужно убирать территорию по закону

Виды стоимости зданий и сооружений при оценке – компания «Апхилл»

Здания и сооружения являются объектами различных сделок, при совершении которых, возникает потребность в оценке их стоимости. При этом может производиться оценка сооружений (зданий) как отдельного объекта недвижимости или как одного из элементов при определении стоимости бизнеса (компании) или имущественного комплекса. В зависимости от конкретной ситуации определяются разные виды стоимости здания.

На практике оценка стоимости помещения, здания или сооружения осуществляется, исходя из целей оценки, а виды стоимости здания (строения) объединяются в группы:

Стоимость в обмене – стоимость, которая имеет объективный характер и является основанием для осуществления операций с объектом недвижимости: покупки (продажи), кредитования под залог, внесения в уставный фонд, сдачи в аренду и т.д. Видами такой стоимости являются рыночная и ликвидационная;

Стоимость в пользовании обуславливается полезностью здания (строения) при определенных вариантах его эксплуатирования и имеет субъективный характер. Она может быть: инвестиционной, балансовой или кадастровой.

Балансовая стоимость

Балансовая стоимость здания – это стоимость, отображаемая в бухгалтерском балансе. В момент приобретения (строительства) балансовая стоимость будет равна первоначальной стоимости. В дальнейшем, чтобы определить остаточную балансовую стоимость здания, необходимо из первоначальной стоимости объекта на дату ввода в эксплуатацию (приобретения, строительства) вычесть размер накопленного износа. За счет постоянного увеличения суммы такого износа остаточная балансовая стоимость здания будет постепенно уменьшаться.

Подробно о том, что входит в балансовую стоимость здания, читайте в нашей статье.

Балансовая стоимость здания может быть скорректирована в результате проведения переоценки. Необходимость в переоценке возникает в ситуации, когда текущая балансовая стоимость существенно отличается от реальной (рыночной) цены здания. Для определения текущей рыночной стоимости производится оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость зданий и сооружений – это рыночная стоимость, определенная путем государственной кадастровой оценки с применением методов массовой оценки. Кадастровая стоимость здания является основанием для расчета налога на недвижимость.

При этом в отдельных случаях (при невозможности использования методов массового оценивания) кадастровая стоимость нежилого здания определяется индивидуально для конкретного объекта. Подобный подход возможен в ситуации, когда для определения кадастровой стоимости здания и построения оценочной модели недостаточно рыночной информации.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость здания – это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости в условиях конкурентно открытого рынка и разумного действия сторон сделки. При этом оценка рыночной стоимости здания осуществляется, исходя из максимально эффективного варианта его использования.

Определение рыночной стоимости здания производится в условиях, при которых никакие чрезвычайные обстоятельства не оказывают влияния на цену сделки. Таким образом, покупка совершается, основываясь на том, что:

владелец здания не обязан продавать его, а покупатель не вынужден принимать его в собственность;

обе стороны сделки купли-продажи в полной мере осведомлены о предмете сделки и действуют в собственных интересах;

недвижимость продается в условиях открытого рынка в форме публичной оферты;

цена сделки является разумным вознаграждением за объект недвижимости;

плата за здание (сооружение) имеет выражение в денежной форме.

Определение рыночной стоимости нежилого здания или другой коммерческой недвижимости осуществляется на основании следующих критериев:

Ключевых характеристик здания (сооружения): местоположения, типа объекта, этажности, площади (общей, полезной), целевого назначения и прочих параметров, оказывающих влияние на цену;

Целей и задач оценки;

Наиболее эффективного варианта использования оцениваемого здания (сооружения).

Инвестиционная стоимость

При осуществлении сделок купли-продажи также может определяться инвестиционная стоимость здания, которая представляет собой стоимость оцениваемого объекта для конкретного инвестора или группы инвесторов в определённых инвестиционных целях.

Выявление инвестиционной стоимости здания для инвестора осуществляется с учетом определенных инвестиционных требований и предпочтений. При этом стоимость рассчитывается на основании оценки дисконтированных расходов и прогноза будущих доходов инвестора от использования недвижимости.

Инвестиционная стоимость может использоваться в целях:

Оценки эффективности финансовых вложений. При этом сравнивая инвестиционную и рыночную стоимость объекта можно сделать вывод о целесообразности инвестиционного проекта;

Распределения долей в инвестиционном проекте и справедливого раздела доходов от инвестиций;

Урегулирования отношений владельца объекта и инвестора.

При определении инвестиционной стоимости здания ключевыми критериями оценки выступают:

Период окупаемости;

Стоимость прогнозируемых доходов, скорректированная на текущую дату;

Ставка доходности;

Возможные факторы риска (изменение политической или экономической ситуации в стране, колебания валютного курса, недостаточно развитая законодательная база или внутренние риски, связанные с низкой эффективностью управления, техническими нарушениями, ошибками в документации и т.д.).

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость здания – сумма денег, полученная в результате ликвидации здания и определяемая как разница между полученным доходом и понесенными расходами на осуществление ликвидации. Данная стоимость возникает в результате вынужденной продажи здания (строения) в условиях ограниченного времени и без возможности ознакомить с условиями продажи большее количество возможных покупателей.

В отличие от рыночной цены ликвидационная стоимость определяется с учетом влияния чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих владельца продавать недвижимость на условиях, не соответствующих рыночным. Так расчет ликвидационной стоимости осуществляется в тех случаях, когда использовать стандартные сроки экспозиции невозможно в связи со сложившимися юридическими или физическими обстоятельствами.

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости (здания, помещения)

Кадастровая стоимость (КС) объектов
недвижимости, определяемая при проведении государственной кадастровой
оценки на основе методологии массовой оценки, как показала практика, очень
часто не соответствует рыночной стоимости, рассчитанной в результате проведения
индивидуальной оценки в отношении конкретного объекта недвижимости.

Такое несоответствие
является основанием для оспаривания содержащихся в государственном кадастре
недвижимости результатов государственной оценки с целью ее установления равной рыночной
стоимости.

При этом под оспариванием
результатов определения КС понимается предъявление требования, в результате удовлетворения
которого становится возможным изменение кадастровой стоимости объектов
недвижимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о
результатах определения кадастровой стоимости.

Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости вызвано несоответствием ее стоимости рыночным ценам.

Причина несоответствия стоимости, определяемой разными методами, кроется в том, что государственная кадастровая оценка учитывает лишь общие характеристики объекта (среднюю по муниципальному образованию цену квадратного метра жилых помещений; местоположение дома; тип населенного пункта; удаленность от административного центра; размер общей и жилой площади; год возведения и другие). Такие существенные факторы, как уровень спроса на рынке и уровень недозагрузки коммерческих площадей, физическое состояние объекта недвижимости и его конструктивных элементов, состояние подъездных путей, удаленность от красной линии застройки и другие, могут быть учтены лишь при индивидуальной оценке. Очевидно, результат оценки во втором случае будет более объективным. Кроме того, на практике при массовой оценке нередки случаи, когда ошибочно вносятся данные о местоположении, площади объекта и другие, что существенным образом влияет на результат определения кадастровой стоимости таких объектов.

Очевидно, что при
массовой оценке учесть индивидуальные особенности объекта недвижимости
невозможно. Существует и масса других проблем определения кадастровой стоимости
недвижимости методами массовой оценки, среди них – информационный дефицит в
оценке кадастровой стоимости недвижимости. Так, при массовой оценке за основу
берутся данные о рыночной стоимости объектов недвижимости. Но фактические
данные о ней отсутствуют в открытых источниках информации. Оценщики используют
в основном цены предложений. Стоит отметить и еще одну причину – значительный временной промежуток между турами
проведения оценки.

Процесс оценки
кадастровой стоимости массовыми методами нередко является причиной завышенной кадастровой
стоимости относительно рыночной. Ошибки в расчетах могут привести к
существенной разнице в значениях, иногда в несколько раз. Последствием этого является
огромное количество инициируемых собственниками судебных исков по оспариванию
кадастровой стоимости.

Оспаривание результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости актуально по той
причине, что КС используется для расчета налоговой базы на имущество физических
лиц.

Уменьшить кадастровую стоимость недвижимости
можно несколькими способами. Если данные внесены в базу Росреестра, то оспорить
кадастровую стоимость следует:

в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной в субъекте Российской Федерации;
в суде.

Показать полностью

При этом досудебная
процедура не является обязательной ни для юридических, ни для физических лиц.

Оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости

ООО «ОК «Канцлер» проводит оценку рыночной стоимости и экспертизу отчета о рыночной оценке объекта недвижимости. Оспаривание кадастровой стоимости имущества (жилого и нежилого здания, помещения) возможно для следующих объектов:

административно-деловые центры и помещения
в них;
торговые и офисные центры (комплексы),
объекты общепита и бытового обслуживания и помещения в них;
складские комплексы;
промышленные объекты;
строительные предприятия;
элитная недвижимость.

Прежде, чем начать оспаривание результатов определения кадастровой стоимости недвижимости, необходимо провести предварительный анализ. На основе расчета потенциального снижения кадастровой стоимости объекта делается вывод о целесообразности ее оспаривания. Если кадастровая стоимость окажется по итогам предварительной оценки существенно выше рыночной, стоит инициировать процедуру оспаривания. Специалисты ООО «ОК «Канцлер» могут взять на себя решение всех вопросов с комиссией созданная в субъекте Российской Федерации, а также в суде. Снижение кадастровой стоимости недвижимости путем ее оспаривания – простой и достоверный способ снизить налог на недвижимость.

Что нужно знать собственнику недвижимости?

В настоящее время не для всех объектов недвижимости налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Существует перечень объектов недвижимости, согласного которого департаментом имущественных и земельных отношений налоговая база установлена как кадастровая стоимость. Собственнику необходимо уточнить, есть ли в перечне кадастровый номер принадлежащего ему здания (строения, сооружения). В Ярославской области уточнить данную информацию по состоянию на 2020 год можно в Приложении к приказу департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 16.12.2019 N 31-н. В случае, если кадастровый номер объекта недвижимости есть в перечне, необходимо обратиться к оценщику для экспресс-анализа или расчета рыночной стоимости для целей оспаривания.

Специалисты ООО «ОК «Канцлер» готовы оказать консультационные услуги, профессиональную поддержку и защиту Ваших интересов на любом из этапов оспаривания кадастровой стоимости.

Скрыть текст

Земля | Бесплатный полнотекстовый | Определение стоимости земли на основе арендной платы за жилье

1. Введение

В целом, сделки с землей в городах немногочисленны и сконцентрированы в нескольких местах, в то время как наблюдения за арендной платой, естественно, очень часты и разбросаны по всему городу. Более того, негативные внешние эффекты возникают из-за высокой плотности застройки в центральных районах, что побуждает градостроителей регулировать строительные работы различными способами — в том числе ограничивать городские границы, неустойку собственности, нормы проектирования и материалов, а также ограничения по высоте. Мы используем этот параметр и предлагаем уникальный подход к оценке цен на землю из арендной платы за жилье путем учета регулирования землепользования с точки зрения коэффициента максимальной площади пола (FARmax), который является прямым показателем плотности города.

Коэффициент площади пола (FAR) определяется как общий этаж здания, разделенный на размер участка. Застройщики максимизируют свою прибыль, увеличивая жилую площадь до тех пор, пока не будет достигнута оптимальная FAR. Однако, когда внешние эффекты возникают в результате увеличения плотности населения, действующие правила ограничивают плотность городского населения. Очень прямым регулирующим инструментом является разрешенная площадь жилого этажа на м2 земли. Поэтому мы вводим понятие FARmax. FARmax — это особый тип регулирования землепользования с прямой экономической интерпретацией, который позволяет определять стоимость земли на основе цен на аренду жилья. Для застройщика, который продает и сдает в аренду жилую площадь, FARmax является устройством, ограничивающим оптимальную площадь этажа, производимую застройщиком на фиксированном участке земли. Учитывая экзогенную арендную плату за удобства, связанные с расположением земельного участка застройщика, FARmax работает как множитель общего дохода от аренды площади. Таким образом, исходя из предположения об эффективном рынке аренды, FARmax должен быть капитализирован в стоимость земли. Если отрицательных внешних эффектов не существует, то FARmax при прочих равных условиях будет пропорционален стоимости земли. Чтобы проверить эту гипотезу, мы сначала сформулируем теоретическую модель, в которой FARmax пропорционально входит в уравнение ценообразования на землю. Затем мы эмпирически оцениваем стоимость земли, используя арендную плату за квартиру, и, наконец, проверяем ее на соответствие фактическим ценам сделки с землей.

Теоретической основой нашей модели является идея о том, что местные удобства должны взвешиваться по размеру земельного участка в гедонистической модели ценообразования [1]. (Обратите внимание, что вес местных удобств также зависит от характера землепользования, для которого используется земля. Например, загрязнение воздуха и шума снижают стоимость продукции на земле для жилой недвижимости, тогда как для других видов деятельности, таких как офисные здания , воздух и загрязнение могут быть легко устранены с помощью хорошей системы ОВКВ и изоляции. Мы ссылаемся на жилой рынок, так что наше предположение о взвешивании справедливо.) Для регионов с однородными удобствами это означает, что коэффициенты взаимодействия региональных дамми с Размер земельного участка отражает изменение местных цен на землю за м2. Эти отношения возможны только при обязательном регулировании землепользования, которое предотвращает слишком большую строительную деятельность на земельном участке. Однако, если более высокая плотность застройки связана с отрицательными внешними факторами (например, заторами, шумом или загрязнением), то влияние FARmax на цены на землю непропорционально. Из нашей модели следует, что предельный эффект равен FARmaxρ, где ρ<1. (Влияние FAR на цены на жилье пропорционально (даже если мы игнорируем внешние эффекты), если эластичность замещения ресурсов земли и сооружений равна единице. В противном случае FAR оказывает нелинейное и уменьшающееся влияние на цены на землю. Конечно, в конечном счете, этот эффект падает до 0, поскольку FAR становится необязательным. )

На основании данных Cai et al. [2], мы утверждаем, что ограничения на землепользование, вероятно, будут носить обязательный характер в городских районах. В этом случае правила землепользования имеют прямое влияние на цену за м2 земли. В частности, взаимодействие местоположения с размером участка может быть использовано для определения колебаний цен на землю. Мы эмпирически показываем, как данные об арендной плате за квартиру можно использовать для определения цены земли за м2, сформулировав теоретическую модель, которая капитализирует потенциальную арендную плату за квартиру в стоимости земли. Результирующая стоимость земли является результатом действия двух основных источников, которые мы обозначаем как качество земли. Первое качество земли — это ценность местоположения, которая определяется местными удобствами. Второе качество земли – это совокупность правил землепользования, которая определяет потенциал земли для обеспечения жильем. (Также известная как концепция наилучшего использования или потенциальная рента за землю, упомянутая Смитом [3]. ) Таким образом, свободный земельный участок имеет ценность для застройщика только в том случае, если он наделен правами на строительство. Чем менее строги строительные нормы, тем выше стоимость земли.

Влияние общих правил землепользования на цены на жилье и землю широко изучалось (например, Ihlanfeldt [4], Kok et al. [5] и Brueckner et al. [6]). Один из основных выводов заключается в том, что более строгое регулирование землепользования снижает цены на землю и повышает цены на жилье. Как и в случае с этими результатами, мы обнаружили, что менее строгое регулирование землепользования имеет два противоположных эффекта на цены на землю. Во-первых, из-за отрицательных внешних эффектов плотности снижается стоимость местных удобств и, в свою очередь, снижается арендная плата за квартиру. Во-вторых, это увеличивает цены на землю из-за большего предложения площадей и, в свою очередь, более высокого арендного потенциала. Результатом является возрастающее, но уменьшающееся влияние регулирования землепользования на стоимость земли. В целом результаты показывают, что эластичность цены земли по отношению к FAR является мерой строгости строительства.

Наш подход имеет как практическое, так и теоретическое значение. Во-первых, наша модель позволяет оценивать земельные участки в городских районах с использованием арендной платы за квартиру. Поскольку арендная плата за квартиру обычно распространена в городских районах, где сделки с землей происходят редко, этот подход особенно полезен для застройщиков и инвесторов, которых интересует цена на свободную землю. Кроме того, подход позволяет оценить стоимость земельного участка с построенным на нем строением. Эта гипотетическая стоимость земли особенно важна для целей налогообложения, когда недвижимость должна быть разложена на стоимость земли и стоимость строения. Кроме того, как побочный продукт преобразования ренты в стоимость земли, мы оцениваем коэффициент капитализации земли, который капитализирует расчетную ренту с земли в цены на землю. (При оценке на основе оценки общая ставка капитализации определяется как средневзвешенная стоимость здания (сооружения), а также ставка капитализации земли [7]. Таким образом, наша ставка капитализации земли отражает только риск, связанный с местоположением. и пренебрегает рисками, связанными со структурой.В дополнение и в отличие от существующей литературы, наша ставка капитализации земли дается в валовом выражении, так как прочие доходы, потери от вакансий и эксплуатационные расходы на свободном земельном участке имеют небольшую величину и, таким образом, пренебрежимо мал.) Эта ставка капитализации позволяет нам сделать плавный прогноз цен на землю с точки зрения поверхности стоимости земли, что может быть эталоном для ряда практических приложений и будущих исследований. С теоретической точки зрения наша модель объясняет пространственное изменение арендной платы за землю, а также арендной платы за квартиру. Мы обнаруживаем, что в городских районах с обязательными ограничениями землепользования стоимость земли отражает не только стоимость местоположения, но в той же степени правила землепользования. Этот вывод важен для понимания городских моделей. Основываясь на обширной литературе по моделям городской ренты, мы ожидаем, что стоимость земли моноцентрична. Действительно, поверхность стоимости земли показывает крайне моноцентрическую модель стоимости земли в нашем районе исследования. Как прямое следствие нашей модели, эта закономерность имеет два основных источника: первый и широко изученный детерминант — это высокая привлекательность площади, расположенной в центре (т. е. ценность местоположения), а второй источник — регулирование максимальной местной площади. соотношение. Таким образом, мы можем оценить жесткость регулирования FAR, оценив цены на землю.

Основываясь на обширных данных о ценах на аренду в кантоне Цюрих, Швейцария, мы показываем, что оценочные цены на землю достаточно хорошо соответствуют фактическим ценам сделок с землей, что отражено в коэффициенте корреляции 0,936. Как побочный продукт преобразования расчетной арендной платы за землю в цены на землю, мы оцениваем уровень капитализации земли в 7,63%. Кроме того, мы используем нашу модель для оценки поверхности цен на землю в изучаемом регионе. Мы показываем, что моноцентрическая структура цен на землю вокруг города Цюрих имеет два источника: моноцентрическое ограничение FARmax и моноцентрическая структура местных цен.

Остальная часть статьи организована следующим образом. В разделе 2 дается краткий обзор соответствующей литературы. Раздел 3 содержит теоретическую модель и представляет методологию. Эмпирические результаты представлены в разделе 4. В разделе 5 подводятся итоги и обобщаются наиболее важные результаты.

2. Обзор литературы

Новый подход в этом исследовании опирается на несколько направлений литературы и дополняет их. Во-первых, он включает краткий рынок земли в модель ценообразования на жилье. (В центре внимания этого исследования и литературы, на которую мы ссылаемся, не находится динамическое взаимодействие рынка земли и жилья. Наша модель имеет проверяемые последствия для рынка земли и жилья на агрегированном уровне, например, долгосрочное отношение между ценами на землю и жилье, как у Оои и Ли [8]. ) В этом отношении одним из немногих вкладов является работа Парсонса [1], который предлагает взвешивать местные удобства с размером участка в гедонистических моделях ценообразования. Мы придерживаемся концептуально похожего подхода, поскольку атрибуты, связанные с местоположением, можно рассматривать как общественные блага. В то же время, чем больше земли, тем больше жилой потенциал для потребления этих общественных благ. Хотя Парсонс [1] эмпирически не проверяет свои теоретические выводы, Фик и др. [9] взаимодействуют физические атрибуты (площадь земли, площадь пола и возраст) с местоположениями (фиктивными субрынками) в эмпирическом приложении. В отличие от нашего исследования, они не учитывают регулирование землепользования. Кроме того, мы ограничиваем взаимодействие местных удобств размером участка, в то время как Fik et al. [9] используют множество значимых взаимодействий.

Во-вторых, мы извлекаем значения местоположения из данных об арендной плате за квартиру. (Д’Аччи [10] подробно обобщает исследования, изучающие взаимосвязь между стоимостью недвижимости и характеристиками района. Однако упомянутые исследования связывают такие факторы, как зелень, социальный контекст, пешеходные зоны, загрязнение, эстетика, виды и доступность к «позиционное значение» в ценах на недвижимость и не используют характеристики площади для определения цен на землю.) Rossi-Hansberg et al. [11], а также Kolbe et al. [12] оценивают цены на землю на основе пространственно непараметрического подхода. В первом исследовании оценивается влияние программы возрождения жилых районов на цены на землю в Ричмонде, штат Вирджиния. Авторы установили, что программа повышала цены на землю на 2–5% в год. Подобно нашему исследованию и концептуально унаследованному от Парсонса [1], они используют значения на м2, т. е. они взвешивают удобства, связанные с местоположением, по размеру участка. Последнее исследование следует тому же подходу; однако он использует остатки от регрессии цен на физические атрибуты, чтобы предсказать значения местоположения. (В этой статье мы обозначаем стоимость местоположения как (общую) стоимость местоположения в расчете на квартиру, а стоимость на м2 — как стоимость земли. ) Чешир и Шеппард [13] оценивают родственную модель для стоимости местоположения в м2 на основе довольно небольшая выборка данных примерно 900 наблюдений. Авторы выбирают структурированную функциональную форму, учитывающую множественные радиальные асимметрии. Основными отличиями в этом исследовании является подход к капитализации стоимости местоположения в ценах на землю в м2, а также спецификация функциональной формы в пространственном измерении. Насколько нам известно, Kolbe et al. [12] — единственное исследование, в котором оценочная стоимость местоположения сравнивается с эталонной стоимостью земли. Примечательно, что авторы используют экспертную стоимость земли и рейтинги местоположения, тогда как мы сравниваем оценочную стоимость земли с фактическими данными о сделках с землей. Кроме того, наш процесс оценки стоимости земли концептуально отличается от преобладающих подходов, таких как остаточный метод, а также теория двойственности. Остаточный метод используется, например, Дэвисом и Хиткотом [14], Дэвисом и Палумбо [15], а также Глейзером и др. [16] и устанавливает формальную связь между динамикой цен на жилье, структурной стоимостью и ценами на землю. Кроме того, остаточный метод лежит в основе исследований Дая и Макмиллана [17] и Гедала и Эллен [18], которые прогнозируют стоимость земли на основе цен сделок с недвижимостью, которая впоследствии была снесена и перестроена. Эппл и др. [19] и Albouy et al. [20] используют теорию двойственности для оценки стоимости земли. В отличие от нашего подхода, Epple et al. [19] применяют новую методику оценки производственной функции жилья, которая позволяет оценить долю земли в стоимости жилья.

В-третьих, регулирование землепользования является аспектом, который широко изучался в литературе. Например, Куигли и Розенталь [21] представляют обзор теоретических и эмпирических исследований жилищного регулирования и предлагают классификацию различных инструментов регулирования. Гюрко и др. [22] предприняли первую попытку стандартизировать степень местной нормативно-правовой базы в США, предоставив агрегированный индекс регулирования землепользования. Что наиболее важно, Шеппард и Стовер [23] первыми показали, что обязательный контроль за развитием для создания максимизирующей благосостояние модели городского развития может позволить делать выводы из данных, которые в противном случае могли бы быть неочевидными. Этот аспект также виден в ранее упомянутых исследованиях Glaeser et al. [16] и Гедал и Эллен [18], которые успешно используют нормативные ограничения для объяснения колебаний цен на землю. Кроме того, Саиз [24] утверждает, что, помимо антропогенных нормативных ограничений, естественные ограничения, такие как горы и озера, играют решающую роль в предложении жилья и ценах на него. Ни в одном из этих исследований стоимость земли не определяется явно и не учитывается качество земли с точки зрения FAR. Напротив, в нашем исследовании FARmax рассматривается как регулирование землепользования с простой экономической интерпретацией. Причина в том, что FARmax является прямой мерой потенциальной площади пола в зависимости от размера земли.

Это рассмотрение FAR соответствует Brueckner et al. [6], которые разработали теоретическую основу, показывающую, как FARmax влияет на цены на землю. В частности, их модель объясняет, в какой степени решения по развитию здания расходятся с результатами свободного рынка при наличии различных уровней FARmax. Поэтому они интерпретируют эластичность цены земли по отношению к FAR как меру жесткости строительства. Кай и др. [2] подчеркивают эти выводы, сравнивая фактический FAR зданий в городах Китая с FARmax. Авторы считают, что FAR эффективно ограничивает жилищное строительство. Альтернативный взгляд на FAR дают Берто и Брюкнер [25]. Авторы анализируют воздействие и связанные с этим затраты на социальное обеспечение ограничений по высоте зданий. Они приходят к выводу, что из-за плотности ниже уровня свободного рынка в центрах городов города расширяются в пространстве, а потеря благосостояния потребителей связана с затратами на поездки домохозяйства, проживающего на окраине города.

В-четвертых, наш подход позволяет преобразовать арендную плату в стоимость земли. Помимо разделения арендной платы по местоположению и структуре, это преобразование требует оценки коэффициента капитализации земли. В нашем исследовании этот показатель возникает только как побочный продукт модельного теста, в то время как другие исследования, например Sivitanides et al. [26] и Chichernea et al. [27], более подробно проанализируйте поперечное сечение и временное измерение ставок капитализации на рынке жилья США.

Наконец, в нашем исследовании также изучается структурная модель результирующих цен на землю и FARmax. Наши оценочные значения стоимости земли, а также FARmax показывают моноцентрическую модель вокруг центра города, т. е. мы обнаруживаем отрицательный градиент цен на землю, а также плотности. Эти результаты подтверждают основные теории моноцентрического города, восходящие к основополагающим работам Мута [28], Миллса [29] и Алонсо [30]. Однако вместо оценки параметрической модели, такой как Coulson [31], мы идентифицируем моноцентрическую структуру на основе непараметрического подхода.

3. Простая модель стоимости земли

3.1. Регламент землепользования

В большинстве стран землепользование, по крайней мере в некоторой степени, регулируется местными или национальными органами планирования. В этом контексте Куигли и Розенталь [21] приводят обширный список и классификацию нормативных и ненормативных инструментов планирования землепользования. (Нерегулирующие инструменты — это меры, которые косвенно регулируют заселение. Например, отсутствие общественных услуг и инфраструктуры приводит к низкой плотности застройки без регулирующих мер.) Общая цель многих из этих инструментов — регулировать плотность населения на территории. и явно ограничить отрицательные внешние эффекты, которые идут рука об руку с более высокой плотностью городского населения. В литературе существует множество эмпирических и теоретических исследований по вопросам регулирования землепользования и цен на жилье. (Как отмечают Куигли и Розенталь [21], основной проблемой в этой области является сложность вовлеченных акторов с часто неоднозначными интересами. Таким образом, идентификация каузальной структуры, особенно во временном контексте, является очень сложной задачей.) Большинство в этих исследованиях используется индекс регулирования, не имеющий прямого экономического смысла. Напротив, ограничение FAR, как очень четкого регулирующего инструмента для площади пола, рассматривается в очень немногих исследованиях. Например, теоретический вклад Джоши и Коно [32] предлагает ввести правила FAR для смягчения отрицательных внешних эффектов населения. Из-за изменяющегося во времени характера оптимального FAR они предлагают переход между минимальным и максимальным FAR. Барр и Коэн [33] анализируют структуру и развитие градиента FAR в Нью-Йорке со 189 г. до н.э.0 до 2009 и обнаруживают, что он демонстрирует моноцентрический паттерн. Однако в этой долгосрочной перспективе они рассматривают FAR как (эндогенный) результат. Является ли этот результат результатом обязательного регулирования землепользования, остается неясным. В отличие от меры FAR, плотность населения широко изучалась с теоретической точки зрения. (Например, Малдер [34], Майлз [35] и Мальпецци [36] анализируют плотность населения теоретически. Уитон [37] дает анализ землепользования с отрицательными внешними эффектами и без них. Таким образом, концептуальный подход Уитона явно ближе всего к наши.) В этом контексте внешние эффекты, возникающие в результате увеличения плотности населения (например, заторы, шум или загрязнение), имеют решающее значение.

В этой статье основное внимание уделяется проблеме землепользования застройщика жилой недвижимости, в которую мы включаем влияние негативных внешних факторов, связанных с высокой плотностью города. Как уже упоминалось, наличие отрицательных внешних эффектов побуждает современных градостроителей или местные органы власти вводить ограничительные или обязательные строительные нормы. (Плотность городов идет рука об руку с отрицательными и положительными внешними эффектами для общества. В отличие от «издержек» общества, таких как загрязнение, заторы и шум, наличие положительных внешних эффектов само по себе не приведет к ограничительным правилам как «выгодам». ” для общества не должно быть ограничено.) Таким образом, намерение застройщика состоит в том, чтобы произвести столько жилой площади, сколько разрешено на его / ее собственной земле. В этом упрощенном контексте соответствующие нормативные документы могут быть ограничены нормативными актами, непосредственно влияющими на разрешенную площадь жилых этажей на квадратный метр земли. Такая мера определяется как общая площадь пола X, деленная на площадь земли L. Таким образом, FAR определяется как

В качестве регулирующего инструмента местные органы власти могут устанавливать ограничительные значения FAR для каждого участка земли. Самый очевидный способ ввести такое ограничение — определить максимальное соотношение площади пола (FARmax). Нас интересует максимальное значение, которое вводит ограничение на локальную плотность застройки. Мы показываем, что для застройщиков максимальное ограничение FAR является центральной цифрой, которая работает как мультипликатор по отношению к цене земли, полученной из ренты, полученной от земельного участка. В этом отношении FAR — это качество земли застройщика, которое отличается от размера участка, обозначаемого как количество земли. В нашей теоретической модели мы предполагаем наилучшее землепользование с обязательным регулированием, т. е. здание использует землю в рамках своих нормативных ограничений. Следовательно, следует, что

за каждый участок земли. Мы называем это равенство наилучшим землепользованием с обязательным регулированием. Предположение о том, что FARmax имеет обязательный характер, разумно в городской местности с относительной нехваткой жилой площади, а также отрицательными внешними эффектами, возникающими из-за высокой плотности города. (Аренда квартир по определению исключает квартиры, занимаемые владельцем. По этой причине владельцы арендных квартир являются инвесторами в недвижимость, которые владеют квартирами в инвестиционных целях. Как правило, такие владельцы недвижимости эффективно используют землю, т. Е. Наилучшее использование земли. Дебаты, связанные с темой этой статьи, касаются оценки земли в соответствии с предположением о наилучшем использовании, первоначально начатой Смитом [3] и его теорией разрыва ренты. Мы отсылаем заинтересованных читателей к Hammel [38] для подробного обсуждения Теория разрыва в арендной плате и ее критика. Наиболее важным аспектом для данного исследования является то, что количество квартир, построенных на земельном участке, тесно связано с предположением о наилучшем использовании.) Причина в том, что наличие положительных внешних эффектов и, таким образом, при необязательный FARmax, застройщик будет просто строить больше площади, пока предельная прибыль будет положительной, т. е. если затраты, связанные с физической структурой, меньше ожидаемых. доход от аренды. (Это предположение модели подтверждается Cai et al. [2], которые показывают, что строительство жилья застройщиком в значительной степени связано с правилами FAR в крупных городах Китая. Авторы подчеркивают, что FARmax является очень ограничительным ограничением, поскольку оно часто находится ниже оптимального FAR для застройщики. ) В кантоне Цюрих, изучаемом в данной статье, очень низкий уровень вакантных квартир в размере 0,61% является убедительным индикатором нехватки жилой площади. (Уровень незанятости квартир в размере 0,61% является средним показателем в кантоне Цюрих. Однако предположение о том, что FARmax является общеобязательным, предполагает нехватку жилой площади во всем регионе. Рисунок A2 в Приложении A показывает, что это действительно случае.) Кроме того, при постоянных затратах на физическую структуру необязательный FAR привел бы к ситуации с равными маржинальными ценами арендной платы, связанной с местоположением (арендная плата за местоположение). Однако эмпирический раздел покажет, что арендная плата за размещение сильно различается.

В случае застройщика из этого следует, что дополнительный м2 жилой площади требует 1/FARmax земли под застройку. Предположение об эффективности землепользования подразумевает, что это соотношение всегда выполняется, т. е. ни одна земля не тратится впустую и максимальное ограничение не нарушается. Таким образом, чтобы построить квартиру площадью X (размер), застройщику требуется общая площадь земли L=XFAR. На конкурентном рынке застройщиков предположение о наилучшем землепользовании с обязательным регулированием является правдоподобным. (Уитон [37] утверждает, что максимизация местной ренты не обязательно является максимизацией совокупной ренты.)

3.2. Местные удобства

Цена квартиры может быть связана с двумя видами удобств: физическими атрибутами и местными удобствами. Атрибуты местоположения по определению привязаны к физическому местоположению квартиры. Местные удобства включают, например, местные налоговые льготы, соответствующие школьные округа домохозяйства, близость к товарам и услугам, а также транспортное сообщение. В то время как физическая структура может быть в основном стандартизированной единицей, расположение дома или квартиры всегда уникально. С точки зрения домохозяйства, местоположение земли не имеет физической протяженности. В частности, удобства, предоставляемые извне в форме общественных благ и связанные с конкретным местом, доступны независимо от размера земли. Однако покупка большего количества земли вытесняет других потенциальных претендентов на то же место. Отсюда следует, что цена места должна каким-то образом зависеть от количества места, т. е. от размера земли, из которой состоит место. Как следствие, цена локации зависит от размера лота. Таким образом, арендная плата должна включать в себя стоимость местоположения, которая зависит от размера земельного участка. (Определенный участок земли определяет не только местоположение. Он связан с двумя основными физическими характеристиками. С одной стороны, размер участка ограничивает первый этаж здания. Если строение имеет только один этаж, размер участка является прямым ограничением размера квартиры. С другой стороны, допустимый уровень пола участка земли имеет физические характеристики, а также характеристики местоположения. Проживание на более высоком этаже увеличивает обзор, а также путь от входа в здание до квартиры. .Однако в нашем исследовании этими характеристиками собственности пренебрегают. Мы ограничиваемся анализом размера квартиры и площади земли, необходимой для обеспечения такого размера квартиры.)

Конкурентоспособность участков возникает на рынке земли. Мы показываем, как ценность благоустройства и, следовательно, привлекательность места отражаются на цене земли. Наша модель основана на концептуальных идеях Парсонса [1] и наследует их. Рассмотрим застройщика, которому принадлежит участок земли общей площадью LT. Земля демонстрирует постоянные местные удобства. Застройщик может разделить землю на m участков одинакового размера. Местные удобства, связанные с проживанием на участке застройщика, обозначены буквой A. Имеется строительная фирма, у которой застройщик может построить строение площадью X (размер) по стоимости c(X). Застройщик может сдать в аренду каждый из m составных пакетов (состоящих из постройки и земли) за арендную плату r(X,A,L). В этой постановке перед разработчиком стоит следующая задача максимизации прибыли:

Предположим, что существует равновесие, характеризуемое набором {X*,A*,L*} с L*=LTm*, где A* — равновесный уровень связанных с местоположением атрибутов, а X* — равновесный структурный атрибут. Следовательно, рента в равновесии равна r(X*,A*,L*). Количество земельных участков одинакового размера m* следует непосредственно из m*=LT/L*.

Предположим, что есть потенциальный арендатор, который хочет арендовать квартиру на участке земли, кратном (λL*) стандартному размеру участка. Кроме того, он/она предпочитает определенную площадь пола X˜. Застройщик продаст пакет {X˜,A˜,L˜} только в том случае, если: Мы не включаем стоимость опциона на перепланировку в этом состоянии, поскольку мы предполагаем наилучшее использование земли в рамках обязательных правил. В последней гедонистической оценке общей стоимости аренды квартиры это предположение противоречит выводам Клаппа и Салавей [39].].

Мы предполагаем, что функции стоимости и ренты линейны. Следовательно, условие продажи разработчиком набора {X˜,A˜,L˜} можно упростить до

В условиях рыночной конкуренции это упрощение должно выполняться с равенством и соответствовать цене аренды пакета с большим размером лота. Цена пакета со стандартным размером лота (λ=1) равна r(X*,A*,L*)=rXX*+rAA*+rLL*.

3.3. Тройственная природа размера квартиры

Не ограничивая общности, мы можем установить L* равным размеру единицы (например, одному м2). Тогда λ — размер участка в м2. Преобразовывая уравнение ценообразования, общая функция цены аренды записывается как

Это соответствует результату, полученному Парсонсом [1], который предлагает оценить привлекательность местоположения путем взвешивания местных удобств по размеру участка. Теперь мы включаем наилучшее землепользование в обязательные правила, представленные уравнением (2), в котором говорится, что размер участка наилучшего использования равен XFAR. Термин rAA представляет собой арендную плату за место размером с единицу. Поскольку мы установили размер единицы на один м*, мы можем заменить rAA на rL, обозначая земельную ренту на м2.

Кроме того, мы предполагаем, что протяженность земли имеет положительную цену только в том случае, если остается свободное и незастроенное пространство, которое, например, можно использовать в качестве сада. Это свободное пространство представляет собой общий размер земли за вычетом земли, занимаемой зданием. В наших условиях общий размер земли равен XFAR, а застроенная земля может быть выражена как XNL, где NL — количество уровней здания. Результирующее свободное пространство XFAR-XNL может быть упрощено до X(NL-FAR)FAR·NL. Используя эту концепцию свободного пространства, мы заменяем соответствующую цену rL на rF, где F относится к свободному пространству. Следовательно, арендная плата за квартиру может быть записана как

Взяв первую производную, можно определить предельное влияние дополнительного м2 площади квартиры на арендную плату за квартиру. Эта производная задается как

Отсюда следует, что предельная арендная плата за дополнительную единицу площади квартиры состоит из трех компонентов. Первый член — это цена за дополнительный квадратный метр конструкции rX, которая рассматривается как глобальная постоянная цена конструкции. Второй член – это арендная плата за свободную землю в РФ. (Отношение (NL−FAR)FAR·NL представляет собой относительный вес для арендной платы за свободное пространство. В случае постоянного FAR это отношение увеличивается с увеличением количества этажей. Напротив, в случае постоянного количества этажей, это соотношение снижается с увеличением FAR.) Как и в случае с арендной платой за строение, значение этого компонента не зависит от местоположения. Наконец, третий член в уравнении (8) — это арендная плата за местные благоустройства в расчете на единицу земли rL. Таким образом, арендная плата состоит из цен на два вида удобств: физические удобства, связанные со свободным пространством, и удобства, связанные с местоположением. Только последнее слагаемое напрямую связано и, следовательно, зависит от местонахождения квартиры. В данном исследовании нас интересует арендная плата за землю rL для набора местоположений.

Эти местоположения могут быть частью городской, пригородной или сельской местности. Наш новый подход наиболее актуален для городских и пригородных районов, где сделок с землей мало. Сельские районы, как правило, представляют собой регионы с более высокой долей домовладельцев, которые максимизируют качество жизни, а не FAR. Следовательно, возникает меньше негативных внешних эффектов, и наша аппаратура FARmax может работать не так хорошо. Кроме того, предложение земли в сельской местности более эластично. Следовательно, наш подход не так актуален в сельской местности или в районах с высокой степенью домовладения. (Наоборот, цены на землю для квартир, занимаемых владельцами, в городских районах могут быть получены с использованием вмененной арендной платы в нашем новом подходе. Однако это расширение может быть охвачено будущими исследованиями.)

3.4. Влияние нормативных изменений на FAR

Для определения местной стоимости земли уравнение (7) оценивается на основе модели гедонистической регрессии. Чтобы обеспечить дальнейшую интерпретацию наших теоретических результатов, мы кратко обрисовываем взаимосвязь между нашими экзогенными и эндогенными переменными. С учетом третьего члена в уравнении (8) и допущения о площади квартиры X¯, общая цена местоположения на единицу жилья rd равна

В зависимости от временного охвата мы ожидаем разные и неоднозначные эффекты. Во-первых, рассмотрите быстрое и существенное увеличение FARmax во всей городской зоне из-за изменения регулирования. Это увеличит предложение площади пола и временно снизит соответствующую арендную плату. С этой точки зрения цены на землю rL экзогенны, а цены на жилье rLXFAR — эндогенны. Однако изменение арендной платы за площадь пола будет капитализировано в равновесную стоимость земли. Из этого следует, что арендные цены экзогенны по отношению к стоимости земли в долгосрочной перспективе. Это нединамическое равновесие может быть проанализировано поперечно. В эмпирическом разделе мы оцениваем земельную ренту, используя глобальную гедонистическую функцию с временными фиктивными переменными, т. е. квазиперекрестную спецификацию, в которой оценочная земельная рента представляет средние значения для региона. Для конкретного однородного региона предполагается, что долгосрочный спрос на жилую площадь является высокоэластичным и, следовательно, постоянным. При эндогенной цене земли удобно переписать уравнение (9) в качестве

путем дополнения FAR отрицательным внешним параметром ρ. Поскольку изменение FAR непосредственно капитализируется в стоимость земли, параметр ρ представляет собой эластичность цены земли по отношению к FAR: (Брюкнер и др. [6] интерпретируют эту эластичность как меру жесткости регулирования, а именно степень к которым строительные решения расходятся с результатами свободного рынка.)

Например, рассмотрим два земельных участка одинакового размера и одинаковой благоустройства, например, из-за их близости. Однако лот А имеет FAR в два раза больше, чем лот В. При отсутствии отрицательных внешних эффектов стоимость лота А была бы вдвое больше стоимости лота В. Однако в случае с отрицательными внешними эффектами лот А был бы меньше, чем удвоить стоимость лота B, так как FAR имеет уменьшающийся предельный эффект. Формально мы моделируем эту ожидаемую непропорциональность как FARρ с ρ<1.

Теоретические соображения о спросе и предложении площади пола показаны на рисунке 1. Допущение о наилучшем использовании подразумевает, что предложение площади пола на ограниченном земельном участке фиксируется FARmax. Следовательно, предложение площади пола совершенно неэластично, если не изменится регулирование. Спрос на площадь пола в краткосрочном периоде неэластичен и представлен нисходящей кривой спроса. Однако долгосрочный спрос очень эластичен (из-за наличия альтернативных местоположений) и представлен горизонтальной линией. Предполагается, что увеличение предложения площади (за счет увеличения FAR) не изменит цену площади в долгосрочной перспективе. Однако при отрицательных внешних эффектах более высокая плотность влияет на спрос на местную жилую площадь отрицательным образом, что иллюстрируется убывающей функцией долгосрочного спроса.

4. Эмпирические результаты

4.

1. Стратегия оценки

В разделе 3.2 мы показываем, что стоимость земли имеет физический компонент и компонент, связанный с местоположением. Предположим, что жилой район разбит на Rk подрайонов с k=1…K. Подрайоны состоят из однородных местных удобств, т. Е. Квартиры демонстрируют одни и те же местные удобства в пределах подрайона. Следовательно, результирующее гедонистическое уравнение имеет вид

где общая арендная плата ri представляет собой сумму различных компонентов ренты. Во-первых, цена физической земли rFLi (rF — арендная плата за свободное пространство, Li — размер земельного участка). Во-вторых, цена общих физических характеристик rYYi (Yi — вектор, содержащий общие физические характеристики, исключающий размер квартиры, а rY — вектор соответствующих цен аренды). В-третьих, цена физического размера квартиры rXXi и, наконец, цена аренды помещения k, которая описывается как rLkI(si∈Rk)Li. I(si∈Rk) — индикаторная функция, отображающая местоположения в агрегированные регионы. (Агрегирование отдельных местоположений необходимо, поскольку данные о ценах сделок с землей доступны только на региональном уровне.) Местоположение si={lati,loni} определяется географическими координатами квартиры. εi обозначает член ошибки.

С точки зрения неоднородности рынка аренды эта модель утверждает, что существует только пространственная неоднородность в ценах местоположения. Пространственная неоднородность в гедонистических моделях ценообразования имеет как минимум два различных аспекта. Во-первых, неоднородная структура остатков приводит к противоречивым оценкам ценовых коэффициентов (см., например, Фюсс и Коллер [40]). Во-вторых, остатки можно рассматривать как цену ненаблюдаемых факторов собственности. В нашей спецификации модели мы учитываем пространственную неоднородность, находя однородную область. Однако это не обязательно обеспечивает непротиворечивые оценки уравнения гедонистического ценообразования, а скорее позволяет оценить значения местоположения, которые определяют неявные цены на землю. Более того, Glaeser et al. [16] выделяют еще одну ошибку спецификации. Как и в их выводах, может возникнуть предвзятость, если общая жилая площадь коррелирует с пропущенными характеристиками квартиры, которые мы не можем конкретно контролировать. Например, если большие квартиры, как правило, находятся в районах с более высоким качеством, пропущенная характеристика будет увеличивать коэффициент, и наоборот.

Для того, чтобы оценить цены местоположения, нам необходимо различать физическую и местную стоимость земли. Это достигается за счет включения взаимодействия однородных участков с земельным участком размером:

где I(si) – индикаторная переменная, отражающая, находится ли квартира i в районе k. Коэффициенты rLk,r, k=1…K – это оценки региональной ренты за землю, представляющие интерес для нас. Обратите внимание, что верхний индекс r в rLk,r указывает на то, что оценочные коэффициенты являются относительными рентами, поскольку пересечение земельной ренты не может быть идентифицировано по взаимодействию с региональными условными переменными. Таким образом, модель объясняет пространственную изменчивость, а не абсолютный уровень земельной ренты. Таким образом, абсолютная земельная рента равна rLk=δ+rLk,r. Эта взаимосвязь обсуждается в следующем разделе.

В принципе, выводы о соответствии модели можно сделать путем сравнения прогнозируемой стоимости земли с фактическими ценами сделок. Однако также принято сравнивать степень соответствия с эталонной моделью. Поскольку в гедонистических моделях ценообразования вариации местоположения часто фиксируются с помощью фиктивных моделей местоположения, фиктивная модель местоположения служит нашей эталонной моделью. Формально это можно записать как

В случае этой фиктивной модели параметр rLk,r нельзя интерпретировать как земельную ренту за м2. Тем не менее, фиктивные локации могут фиксировать вариации значений локаций.

4.2. Преобразование земельной ренты в стоимость земли

В этом разделе мы покажем, как абсолютная стоимость земли pLk может быть оценена по относительной региональной земельной ренте rLk,r. Очевидно, что это преобразование должно включать сдвиг уровней (поскольку цены аренды определяются в относительном выражении), а также правило капитализации, переводящее земельную ренту в цены на землю. Для того чтобы модель оставалась управляемой, мы предполагаем, что для всех регионов существует единый (и постоянный) уровень капитализации земли d. Таким образом, искомое преобразование можно сформулировать в виде

где δ — коэффициент уровня для преобразования относительной ренты в абсолютную, а d — норма капитализации стоимости земли. Таким образом, термин δd относится к коэффициенту уровня, который преобразует относительную цену земли в абсолютную цену земли. Один из возможных подходов состоит в том, чтобы сделать предположения о δ и d, а также о прогнозах цен на землю. Однако мы используем наблюдаемые данные о региональных ценах на землю для оценки этих коэффициентов, чтобы проверить достоверность нашей неявной модели цен на землю. Хотя тестирование модели является основной целью нашей стратегии оценки, мы дополнительно получаем оценку для этой ставки капитализации земли.

При оценочной оценке общая ставка капитализации определяется как средневзвешенная стоимость здания (сооружения), а также ставка капитализации земли [7]. Таким образом, наша ставка капитализации земли отражает только риск, связанный с местоположением, и не учитывает риски, связанные со строением. Кроме того, наша ставка капитализации земли указана в валовом выражении. Однако разница с чистой ставкой капитализации невелика, так как прочие доходы, убытки от вакансий и операционные расходы на земельный участок малы и, следовательно, пренебрежимо малы.

4.3. Область данных и исследования

В нашем эмпирическом анализе используется обширный набор данных по кантону Цюрих, Швейцария, который является идеальной областью исследования, поскольку правила землепользования кантона являются вспомогательными по отношению к национальному плану землепользования. Закон о строительстве в Цюрихе допускает широкий спектр мер, чтобы «создать основу для человеческого развития». (Написано в Planungs- und Baugesetz [Закон о планировании и строительстве], §18, Abs.1.) Такое разнообразие инструментов делает невозможным рассмотрение отдельных регулирующих мер. Поэтому мы ограничимся наиболее важным и достаточно адекватным для нашего анализа регуляторным показателем: FAR, который определяется как максимальная общая площадь этажа XT, деленная на общую площадь участка LT. (Определено в Planungs- und Baugesetz [закон о планировании и строительстве], § 254, и более подробно в Bauordnung der Stadt Zürich 2012 [строительный регламент города Цюрих 2012]. Что наиболее важно, нормативная база в кантоне Цюрих позволяет нам предположить, что правила землепользования, вероятно, будут иметь обязательную силу. Кантон включает городские, пригородные и сельские районы (показаны на рисунке A1). В городских районах, например, в центре Цюриха, FAR, безусловно, является обязывающим, поскольку высокий спрос на площади сделал бы выгодным более плотное строительство жилых домов. Однако наблюдаемые жилые дома имеют аналогичные ограничения по плотности (количество этажей, размер сада и т. д.), что подтверждает ограниченность FARmax. Та же аргументация справедлива и для пригородных регионов, где FAR ниже. Однако только в сельских районах застройка жилых домов может не полностью использовать FARmax в некоторых случаях из-за более низкого спроса на площади. Вариант FAR в кантоне Цюрих показан на рисунке 5.

Первым источником данных для нашего набора данных является запись данных об участках, предоставленная статистическим управлением кантона Цюрих. Данные этой географической информационной системы (ГИС) содержат информацию о расположении и форме всех земельных участков в кантоне Цюрих, а также соответствующие права и правила строительства (включая FAR). Используя координаты данных об аренде, можно определить основную землю квартиры, а также ее права на строительство. Эти данные о цене аренды получены из нашего второго источника данных: службы множественных списков. В целом наши данные содержат более 49501 наблюдение с 2002 по 2014 год, включая широкий набор характеристик квартир по категориям арендной платы, структуры, местоположения и времени, как показано в Таблице A1 в Приложении A. Квартиры имеют почтовый адрес, что позволяет нам найти координаты с помощью службы геокодирования. (Мы используем API геокодирования Google для преобразования адресов улиц в глобальные координаты. Затем эти координаты преобразуются в координаты Swiss Grid с помощью функции преобразования, предоставляемой Swisstopo.) Преимущество использования этих данных об аренде состоит в том, что число наблюдений велико, поскольку сдаваемое в аренду жилье чаще переходят из рук в руки, и подавляющее большинство домохозяйств в Цюрихе являются арендаторами. Сделки с недвижимостью и свободной землей в городской зоне Цюриха редки, а доля владельцев как домов, так и квартир составляет всего около 7% в центре города. Это делает кантон Цюрих отличной лабораторией для нашего исследования.

На рис. 2 показана карта кантона Цюрих с пространственной дисперсией наблюдений за арендой, представленной точками, где светлые и темные цвета обозначают низкую и высокую ренту соответственно. Самые маленькие юрисдикции — это 171 коммуна, обозначенные сплошными фигурами и перечисленные в Таблице A2 в Приложении A. Крупнейшим городом в кантоне является город Цюрих с населением 383 708 человек на конец 2013 года. Вторым по величине городом является Винтертур. По численности населения (105 461 человек) Винтертур составляет лишь около четверти от размера города Цюрих. Население этих двух городов составляло почти 35% всего населения кантона (1 421,89 тыс.5) на конец 2013 г. В наших данных 36% наблюдений приходится на Цюрих и Винтертур, т. е. данные представляют собой рассредоточение жителей. Кроме того, сравнение данных с общенациональным обследованием домохозяйств BFS за 2012 год показывает, что цены на аренду квартир имеют репрезентативные средние значения. Например, в кантоне Цюрих средняя стоимость аренды трехкомнатной квартиры составляла 1442 швейцарских франка, а четырехкомнатной — 2354 швейцарских франка. (Соответствующие средние арендные ставки в общенациональном обследовании домохозяйств BFS составили 1419и 2137 швейцарских франков. Дополнительную информацию см. в Strukturerhebung [41].)

Статистическое управление Цюриха предоставляет наш третий источник данных о средних региональных сделках по ценам на землю. Соответствующие данные основаны на коммунальных кадастровых органах, где должны быть зарегистрированы все сделки с недвижимостью. Из соображений конфиденциальности сообщаются только средние значения этих транзакционных цен. (См. Statistisches Amt des Kantons Zürich [42].)

4.4. Тестирование модели

В разделе 3 мы теоретически описываем, как относительная цена аренды преобразуется в абсолютную цену на землю. Теперь мы используем региональные цены на землю для эмпирической проверки модели в два этапа. На первом этапе мы оцениваем модель относительной неявной земельной ренты, pkr, согласно уравнению (13). На втором этапе эти оценки сравниваются с наблюдаемыми региональными ценами на землю, как это предлагается в уравнении (15). Чтобы получить коэффициент уровня δ и уровень капитализации земли d, мы проводим регрессию региональных (агрегированных) средних цен на землю на нашу неявную относительную арендную плату за землю для соответствующих регионов. (Поскольку мы предполагаем однородные затраты на строительство в кантоне Цюрих, мы воздерживаемся от моделирования строительного сектора в явном виде. Это предположение кажется верным из-за совершенной конкуренции строительных компаний в кантоне и строгих правил, которые разрешают только иностранным конкурентам входить в рынок. рынке при тех же затратах труда и материальных затратах.)

Как упоминалось выше, редкость сделок с незанятой землей является одной из основных причин использования данных о жилой недвижимости для определения стоимости земли. Однако по той же причине мы используем средние региональные цены сделок с землей, чтобы проверить прогностическую силу нашей модели. Более высокий уровень агрегирования (т. е. более крупные регионы) цен сделок с землей имеет то преимущество, что увеличивает выборку и, следовательно, повышает точность оценок средних цен на землю. Недостатком, однако, является то, что доступно меньше (агрегированных) наблюдений для проверки его прогностической способности. Этот компромисс ограничен доступностью данных. У нас есть доступ к средним региональным ценам для двух региональных уровней агрегирования: 171 коммуна и 12 районов согласованного землепользования. На уровне коммун количество сделок с землей колеблется от 0 до 26, в среднем 2,6 сделок на коммуну в год. На уровне согласия регионов землеустройства соответствующий диапазон составляет от 16 до 72, в среднем 40,5 сделок. Поскольку у нас нет наблюдений по каждой коммуне за каждый год, общий уровень агрегирования сделок по ценам на землю не подходит. По этой причине мы решили использовать предварительно определенные согласованные регионы планирования землепользования, чтобы проверить прогностическую силу модели.

Хотя измерение времени не представляет первостепенного интереса в нашем анализе, мы включаем годовые временные фиктивные значения для учета временных эффектов. Результаты регрессии первого шага приведены в таблице 1. Помимо гедонистических цен аренды для различных характеристик квартир, коэффициенты представляют неявные относительные арендные ставки на землю rLk,r для регионов с 1 по K.

Чтобы проиллюстрировать значение коэффициентов в В результате регрессии первого шага мы выбираем две квартиры из разных регионов. Первая квартира находится в центре Цюриха (region ID = 261). Годовая арендная плата за квартиру составляет 40 200 швейцарских франков. Площадь этажа составляет 85 м2, а FARmax на земельном участке составляет 130%. Минимальный требуемый размер земли (эффективный размер земли) для обеспечения этой площади составляет 85 м2/130%=65,4 м2. Расчетный коэффициент эффективного размера земли в районе 261, т. е. относительная земельная рента, равен rL261,r = 69.0,6 швейцарских франка. Отсюда следует, что дополнительная арендная плата за квартиру, связанная с требуемой землей, составляет 69,6 × 65,4 = 4551,8 швейцарских франков в год. Вторая квартира находится в небольшом городке под названием Устер (идентификатор региона = 198). Годовая арендная плата квартиры составляет 20 200 швейцарских франков. При площади пола 94 м2 и FARmax 65% эффективный размер земли составляет 94 м2/65% = 144,6 м2. При относительной арендной плате за землю rL198,r = −2,07 швейцарских франков дополнительная арендная плата за вторую квартиру, связанная с требуемой землей, составляет 144,6 × −2,07 = −29. 9,3 швейцарских франка в год.

Теперь мы можем рассчитать разницу в относительных арендных платах за землю двух квартир, которая составляет 4551,8 швейцарских франков − (−299,3 швейцарских франка) = 4851,1 швейцарских франков. Таким образом, мы оцениваем, что арендная плата, связанная с землей первой квартиры, на 4851,1 швейцарских франка выше, чем арендная плата второй квартиры. Другими словами, разницу в арендной плате в размере 4851,1 швейцарских франков можно объяснить разницей в привлекательности местоположения в сочетании с разницей в требуемом потреблении земли. В отличие от относительной земельной ренты, коэффициенты физических характеристик (гедоники) оцениваются глобально, т. е. без привязки к месту. Например, ориентировочная годовая цена за м2 жилой площади составляет 174,9 дол.швейцарских франков Кроме того, важным результатом оценки является то, что коэффициент полезного размера земли очень мал. Это означает, что арендная плата, связанная со свободной землей, экономически незначительна для арендуемых квартир в нашем наборе данных.

На втором этапе мы сравниваем неявные относительные цены на землю с наблюдаемыми абсолютными средними ценами на землю в регионах планирования. На рис. 3 показана диаграмма рассеяния двух переменных. Этот график указывает на сильную линейную зависимость, что также отражается в высоком коэффициенте корреляции, равном 0,9.36 между фактической и прогнозируемой стоимостью земли.

Кроме того, результаты линейной регрессии в уравнении (15) (агрегированных) эффективных цен на землю от неявной земельной ренты приведены в таблице 2. Столбцы (1–4) основаны на результатах модели взаимодействия, указанной в Уравнение (13). В частности, в столбцах (1–3) мы проводим анализ для разных подпериодов в качестве проверки устойчивости основных результатов за весь период выборки, которые приведены в столбце (4). В соответствующих столбцах также указан коэффициент капитализации земли для каждой подвыборки, что позволяет определить ее временное развитие. В столбце (5) используются результаты регрессии фиктивной модели местоположения, указанной в уравнении (14), которая служит ориентиром для нашей базовой оценки.

За весь период времени мы делаем вывод, что наш прогноз данных о ценах на землю является точным. Высокий R2 на агрегированном уровне предполагает высокую точность модели прогнозирования земель. Результат не только подтверждает нашу теоретическую модель, но и делает ее применимой для практических приложений. Другими словами, он показывает, как различия в местных удобствах в конечном итоге извлекают выгоду из цен на землю. Кроме того, анализ различных подпериодов показывает, что эти результаты остаются устойчивыми с течением времени.

Кроме того, сравнение прогнозов цен на землю с фиктивной моделью местоположения показывает благоприятный результат для модели взаимодействия. Как показывает показатель R2 двух моделей, степень соответствия модели взаимодействия выше и, таким образом, превосходит эталонную модель. Однако разница в R2 относительно невелика, что, скорее всего, можно отнести к эффекту агрегации, поскольку прогнозы проверяются на основе агрегированных цен на землю в регионах планирования. На этом уровне агрегации изменение FARmax, вероятно, будет в некоторой степени усреднено. Тем не менее, качество соответствия выше для интерактивного подхода.

В качестве побочного результата проверки согласия мы сообщаем коэффициенты уровня и уклона в Таблице 2. Оценка уклона 13,110 соответствует обратному коэффициенту капитализации земли. Таким образом, для всего периода выборки ставка капитализации стоимости земли составляет 1/13,110 = 7,63%, что является относительно высоким по сравнению со ставками дисконтирования девелоперских проектов и может быть необъективным из-за ранее упомянутой ошибки спецификации [16]. Причем, как указывалось ранее, данная ставка капитализации земли указана в валовом выражении, т. е. арендная плата, относящаяся к земельному участку, не включает затраты, связанные с предоставлением жилья. Кроме того, поскольку наш анализ ограничен стоимостью местоположения (а не стоимостью физических характеристик), коэффициент капитализации земли соответствует арендной плате за местоположение и цене за местоположение соответственно. Если предположить, что риск, связанный с местонахождением недвижимости, выше, чем риск, связанный с ее структурой, более высокий показатель неудивителен. Что касается временного развития, то уровень капитализации земли сильно снизился с 2002 по 2014 год, при этом уровень капитализации земли составил 5,68% за последний подпериод 2010–2014 годов. Этот вывод соответствует снижению процентной ставки за тот же период времени. (Как упоминалось в предыдущем разделе, коэффициенты фиктивной модели местоположения не являются арендной платой за местоположение. Следовательно, коэффициент наклона нельзя интерпретировать как коэффициент капитализации.) Оценка коэффициента уровня δ и коэффициента капитализации земли d позволяет нам определить еще один параметр: глобальный отрицательный внешний параметр ρ. Параметр получается путем максимизации согласия на втором этапе регрессии:

Мы оцениваем значение ρ=0,65, что означает, что FAR связан с отрицательными внешними эффектами. Степень соответствия регрессии второго шага (в терминах R2) показана на Рисунке A3 в Приложении A. Параметр отрицательного внешнего эффекта, равный 0,65, подразумевает уменьшение влияния FAR на цены на землю, например, влияние FAR of 2 по ценам на землю составляет 20,65 или 1,569.

4.5. Поверхность стоимости земли

В предыдущем разделе мы показали, что неявная модель цен на землю может точно соответствовать данным о сделках с ценами на землю. В качестве побочного продукта этого теста мы оценили коэффициенты, которые позволяют нам прогнозировать цены на землю на основе неявной земельной ренты. Основываясь на этих результатах, мы можем оценить поверхность стоимости земли путем сглаживания предсказанной (неявной) стоимости земли. С этой целью мы пространственно обобщаем функцию ренты в уравнении (12), чтобы получить (мы следуем обозначениям Клаппа и Ванга [43] для спецификации гедонистической модели ценообразования).

В частности, мы проводим непараметрическую локальную регрессию прогнозов цен на землю (на индивидуальном уровне) в координатах Swiss Grid. Поэтому мы следуем классической литературе относительно использования моделей локальной регрессии для построения поверхностей цен на землю, в том числе в [44, 45] (первоначально эти методы были предложены для локальных линейных регрессий в [46] и впервые применены к оценке земли). в [47].) по спецификации модели основан на оценке локальной константы Надараи–Ватсона:

куда

Мы используем функцию ядра Гаусса K(.) с пропускной способностью h, которая определяется несмещенной перекрестной проверкой методом наименьших квадратов. В результате мы получаем гладкую поверхность относительной арендной платы за жилое помещение. На основе уравнения (15) эти оценки преобразуются в оценки стоимости земли. Соответствующая гладкая поверхность стоимости земли показана на рисунке 4.

Прогнозируемые цены на землю в кантоне Цюрих приобретают моноцентрическую структуру вокруг центра города Цюрих. Градиент не имеет одинаковой величины во всех направлениях. В частности, уклон уклона вдоль озера значительно ниже. Помимо города Цюрих, различные локальные повышения цен на землю можно определить вокруг города Винтертур.

На следующем шаге нам нужно выделить, как прогнозируемая стоимость земли в кантоне Цюрих может быть объяснена основными атрибутами земли. Во-первых, обратите внимание, что поверхность цен на землю в некоторой степени сглаживает микро-местоположение. Поэтому он в первую очередь связан с ценностями макролокации. Наши выводы в основном согласуются с Kubli et al. [48] и подтверждают, что макрорасположение действительно является наиболее важным фактором, определяющим цены на землю в этом районе. Соответствующими атрибутами земли являются расстояние до центрального делового района, уровень налогообложения и близость к озеру. Поскольку близость к озеру зависит от более широкой экологической ситуации, мы также классифицируем ее как атрибут макролокации. Более пристальный взгляд на город Цюрих на Рисунке 4 более подробно иллюстрирует многолучевые моноцентрические цены на землю. Центр расположен рядом с озером, очень близко к центральному деловому району. Как видно из контурных линий, цены на землю вдоль берега озера снижаются гораздо медленнее, чем на всех других направлениях.

4.6. Двойная моноцентрическая структура

С теоретической точки зрения мы утверждали, что размер участка с наилучшим использованием является многообещающим показателем для определения стоимости земли, и мы эмпирически показали, что прогнозируемая стоимость земли хорошо соответствует фактическим данным. В частности, взаимосвязь оптимального размера участка с местными удобствами является успешной для определения цены земли. В этом разделе мы ограничим анализ столичным регионом Цюриха, чтобы продемонстрировать моноцентрическую структуру неявных цен на землю и показать, как роль регулирования землепользования отражается в этой модели неявных цен на землю.

Прогнозируемая стоимость земли является произведением стоимости местоположения на м2 и качества земли. Мы можем разложить эти два фактора и проанализировать их визуально. Во-первых, мы сосредоточимся на привлекательности центрального местоположения, что отражено в левой части рисунка 5. На графике показана непараметрическая поверхность значения местоположения. Центральный деловой район имеет самую высокую стоимость, а цены на местоположение снижаются во всех направлениях. Однако моноцентрическая структура искажена и нерегулярна, а берег озера, естественно, является основным источником неравномерности для значения местоположения. Таким образом, значения местоположения демонстрируют моноцентрическую структуру, даже без учета немоноцентрических удобств местоположения, таких как близость к озеру.

Во-вторых, тот факт, что FAR выше в центральных районах, увеличивает арендную плату за землю в центральном деловом районе. Из-за корреляции между этими двумя характеристиками местоположения (привлекательность местоположения и FAR) неявные цены на землю демонстрируют значительные колебания. Действительно, строительные нормы нацелены на высокий FAR в центральных районах, где ценность местоположения уже высока. Очевидной причиной такой политики является снижение цен на жилье в выгодных центральных районах.

Наконец, прогнозируемая стоимость земли как произведение качества местоположения и качества земли показана на рисунке 6. Взаимодействие ценности местоположения и качества местоположения воплощено в этой поверхности. Моноцентрическая структура качества земли четко сформировала модели цен на землю в виде овальных градиентов. Тем не менее, структура значений местоположения доминирует в местах с высокой стоимостью вдоль берега озера. Кроме того, значение местоположения центра определяет моноцентрическую структуру цен на землю. Действительно, самая высокая цена на землю не в центральном деловом районе, а чуть севернее, рядом с озером. В этом районе очень высокие местные удобства сочетаются с относительно высоким FAR, что делает это место самой ценной землей в кантоне Цюрих.

5. Выводы

В этой статье мы показываем, что при обязательном регулировании землепользования цена за м2 земли является прямой функцией местных удобств и ограничений правил. Таким образом, мы используем FARmax, очень распространенный инструмент регулирования плотности городов в исследуемой области, чтобы сформулировать простую модель, которая делает упор на наилучшее предположение о землепользовании, т. е. оптимальное использование регулируемой земли. В модели мы показываем, что для дополнительной единицы площади квартиры требуется 1/FARmax единиц земли. Более того, для постоянного FARmax можно доказать, что предельная цена для размера квартиры имеет три компонента арендной платы: предположительно постоянная арендная плата за строение и физическую землю, а также стоимость арендной платы за землю, присущая местоположению.

В случае привязки FARmax взаимосвязь местоположений с размером участка при наилучшем использовании является многообещающим подходом для определения изменений цен на землю в зависимости от арендной платы за землю. Поэтому мы формулируем теоретическую модель, в которой потенциальная арендная плата за квартиру капитализируется в стоимость земли. Затем мы эмпирически показываем, как использовать данные об аренде квартир для определения цен на землю за м2, применяя модель к гедонистическим условиям на основе обширной выборки данных об аренде в кантоне Цюрих. Это линейное преобразование компонентов ренты в цены на землю также оценивает уровень капитализации земли как коэффициент.

Мы демонстрируем высокую надежность нашей модели при прогнозировании цен на землю. В частности, коэффициент корреляции между прогнозируемыми значениями и наблюдаемыми ценами на землю составляет 0,936, а относительная ошибка прогноза — 18,9%. Высокая точность предсказания делает модель пригодной для практического применения. Например, он обеспечивает основу для прогнозирования стоимости земли в местах, где сделки с землей происходят нечасто или даже отсутствуют. Это особенно полезно, поскольку сделки с землей, как правило, невелики в городских районах, где арендная плата наблюдается очень часто. Кроме того, сравнение модели с эталоном (фиктивной моделью местоположения) демонстрирует ее превосходство в объяснении пространственных цен на землю.

В качестве побочного результата теста на соответствие нашей модели мы оцениваем уровень капитализации земли в 7,63%. Этот вывод интересен с точки зрения ценообразования активов. В частности, он может служить эталоном ставки капитализации для инвестиций в недвижимость. Однако полученный доход от инвестиций нельзя сравнивать с ставками капитализации, используемыми для целей оценки недвижимости, поскольку это валовая ставка, связанная только со стоимостью земли.

На последнем этапе мы используем результаты тестирования модели для оценки поверхности стоимости земли. При этом количество наблюдений позволяет нам использовать непараметрический подход для прогнозирования стоимости земли для любого местоположения. Сосредоточив внимание на столичном регионе Цюриха, мы обнаруживаем моноцентрическую закономерность в прогнозируемой стоимости земли. Эта моноцентричность является результатом двух основных факторов, влияющих на пространственную структуру города: во-первых, модель ценности моноцентрического местоположения является результатом более высоких удобств в центральных районах. Во-вторых, моноцентрический характер качества земель является результатом регламентации землепользования, т. е. результатом более высоких норм разрешенной площади в центральных районах. Таким образом, при оценке стоимости земли, и особенно, когда стоимость местоположения определяется остатками регрессии, следует учитывать качество земли.

Вклад авторов

Концептуализация, Р.Ф. и JAK; методика, Р.Ф. и JAK; формальный анализ, J.A.K. и А.В.; ресурсы, Р.Ф., Я.А.К. и А.В.; курирование данных, JAK; написание — подготовка первоначального проекта, Р.Ф. и Дж.А.К.; написание — рецензирование и редактирование, Р.Ф., Дж.А.К. и А.В.; визуализация, J.A.K. и А.В.; надзор, РФ; администрирование проекта, Р.Ф., Я.А.К. и А.В.; Все авторы прочитали и согласились с опубликованной версией рукописи.

Финансирование

Неприменимо.

Заявление Институционального контрольного совета

Неприменимо.

Заявление об информированном согласии

Неприменимо.

Заявление о доступности данных

Данные не являются общедоступными и не могут быть переданы из-за соглашения о неразглашении.

Благодарности

Мы получили пользу от обсуждения с Зено Адамсом, Мартином Брауном, Стефаном Фарлендером, Паскалем Гантенбейном, Кайлом Мангумом, Андерсом Остерлингом, Даниэлем Руфом и теми, кто участвовал в конференции Европейского общества недвижимости (ERES) 2016, Швейцарский исследовательский конгресс по недвижимости 2017, 45-я Национальная конференция Американской ассоциации недвижимости и экономики города (AREUEA), а также докторский семинар в Университете Санкт-Галлена (HSG).

Конфликт интересов

Авторы заявляют об отсутствии конфликта интересов.

Приложение А

Таблица A1.
Описание данных. (В этой таблице перечислены характеристики квартир сдаваемого в аренду жилья по категориям, то есть по цене аренды, структуре, местоположению и времени. Набор данных содержит 49 501 наблюдение, предоставленное службой множественных списков предложений квартир в кантоне Цюрих с 2002 по 2014 год. .)

Таблица А1.
Описание данных. (В этой таблице приведены характеристики квартир сдаваемого в аренду жилья по категориям, т. е. по цене аренды, структуре, местоположению и времени. Набор данных содержит 49, 501 наблюдения, предоставленные услугами множественного листинга для предложений квартир в Кантоне Цюриха с 2002 по 2014 год.)

Категория	. стоимость аренды в швейцарских франках в месяц
Структура	Площадь	Жилая площадь квартиры в м2
	Комнат	Количество комнат. Гостиные, считая 1,5 номеров
	Специальный просмотр	Двоичная переменная, что указывает на то, что квартира
	Lift
	Lift
	Lift
	Lift	9	Lift	4	.	Парковка	Двоичная переменная, указывающая, предлагает ли квартира
		возможность парковки
	Garage	Binary variable, indicating whether the apartment
		has a parking garage space
	Standard	Binary variable, indicating whether it is a standard apartment
	Дуплекс	Двоичная переменная, указывающая, является ли квартира двухуровневой
	Чердак	Двоичная переменная, указывающая, является ли это квартирой в пентхаусе
	Крыша	Двоичная переменная, указывающая, является ли это квартирой на крыше
	Studio 39 переменная, указывающая, является ли квартира студией	Двоичная 9023
	OneRoom	Бинарная переменная, указывающая, является ли квартира однокомнатной0236
	Terrace	Binary variable, indicating whether the apartment has a terrace
	InHome	Binary variable, indicating whether it is an apartment
		within a single-family отдельный дом
	Лофт	Двоичная переменная, указывающая, является ли это лофт-квартирой
Местоположение	Адрес	Адрес квартиры
Время	Доступность	Дата доступности квартиры

Таблица A2.
Муниципалитеты кантона Цюрих. (В этой таблице перечислены все 171 муниципалитет кантона Цюрих в алфавитном порядке. Кроме того, с каждой юрисдикцией связан региональный идентификатор (ID).)

Таблица А2.
Муниципалитеты кантона Цюрих. (В этой таблице перечислены все 171 муниципалитет кантона Цюрих в алфавитном порядке. Кроме того, с каждой юрисдикцией связан региональный идентификатор (ID).)

5 9022 3 Rin

ID	Name	ID	Name	ID	Name	ID	Name
1	Aeugst a.A.	56	Embrach	115	Госсау	192	Яйцо
2	6 Aff.	57	Фрайенштайн-Тойфен	116	Грюнинген	193	Faellanden
3	Bonstetten	58	Glattfelden	117	Hinwil	194	Greifensee
4	Hausen a.A.	59	Hochfelden	118	Rueti	195	Maur
5	Hedingen	60	Hoeri	119	Seegraeben	196	Мёнхальторф
6	Каппель А. А.	61	Huentwangen	120	Wald	197	Schwerzenbach
7	Knonau	62	Kloten	121	Wetzikon	198	Uster
8	Машванден	63	Люфинген	131	Адлисвиль	199	Volketswil
9	Mettmenstetten	64	Nuerensdorf	132	Hirzel	200	Wangen-Bruettisellen
10	Obfelden	65	Oberembrach	133	Horgen	211	Altikon
11	Ottenbach	66	Opfikon	16	0236	212	Bertschikon
12	Rifferswil	67	Rafz	135	Kilchberg	213	Bruetten
13	Stallikon	68	Rorbas	136	Лангнау А. А.	214	Дегерлен
14	Wettswil a.A.	69	Валлизеллен	137	Oberrieden	215	Daettlikon
21	Adlikon	70	Wasterkingen	138	Richterswil	216	Dinhard
22	Benken	71	Wil	139	Рюшликон	217	Элгг
23	Берг А. И.	72	Винкель	140	Schoenenberg	218	Элликон а.д.Т.
24	Бух А.И.	81	Bachs	141	Thalwil	219	Elsau
25	Dachsen	82	Boppelsen	142	Waedenswil	220	Hagenbuch
26	Дорф	83	Букс	151	Erlenbach	221	Hettlingen
27	Feuerthalen	84	Daellikon	152	Herrliberg	222	Hofstetten
28	Flaach	85	Daenikon	153	Хомбрехтикон	223	Нефтенбах
29	Флурлинген	86	2 Дильс60235 154	Kuesnacht	224	Pfungen
30	Andelfingen	87	Huettikon	155	Maennedorf	225	Rickenbach
31	Henggart	88	Неерах	156	Мейлен	226	Шлатт
32	Хумликон	69	89	0236	157	Oetwil a. S.	227	Seuzach
33	Kleinandelfingen	90	Niederhasli	158	Staefa	228	Turbenthal
34	Laufen-Uhwiesen	91	Niederweningen	159	Уэтикон а.С.	229	Визенданген
35	Мартален	92	Oberglatt	160	Zumikon	230	Winterthur
36	Oberstammheim	93	Oberweningen	161	Zollikon	231	Zell
37	Ossingen	94	Otelfingen	171	Bauma	241	Aesch
30236	95	Регенсберг	172	Феральторф	242	Бирменсдорф
39 9023. 6 Тальхейм a.5 9023.	96	Regensdorf	173	Hittnau	243	Dietikon
40	Truellikon	97	Ruemlang	174	Illnau-Effretikon	244	Geroldswil
41	Truttikon	98	Schleinikon	175	Kyburg	245	Oberengstringen
42	Unterstammheim	99	Schoefflisdorf	176	Lindau	246	Oetwil a. d.L.
43	Фолькен	100	Штадель	177	Пфаэффикон	247	6 Шли0236
44	Waltalingen	101	Steinmaur	178	Russikon	248	Uitikon
51	Bachenbuelach	102	Weiach	179	Sternenberg	249	Унтеренгстринген
52	Бассерсдорф	111	Беретсвиль	180	Вайслинген	6 2	2	6	0236	Urdorf
53	Buelach	112	Bubikon	181	Wila	251	Weiningen
54	Dietlikon	113	Duernten	182	Wildberg	261	Цюрих
55	Эглизау	114	Фишенталь	191 6

Рисунок A1.
Городские, пригородные и сельские районы кантона Цюрих. (На этих иллюстрациях показаны примерные районы в городских, пригородных и сельских районах кантона Цюрих. Городской район расположен на улице Блайхервег, Цюрих. Пригородный район находится на улице Талакерштрассе, Опфикон, а сельский район расположен на улице Нойхофштрассе, Линдау, все фото взяты с Google Maps/Streetview).

Рисунок A2.
Процент свободных квартир. (На этом рисунке показан уровень вакантных квартир в муниципалитетах кантона Цюрих. Из 171 муниципалитета более половины имеют уровень вакантных квартир менее 1%. В целом средний показатель составляет 0,61%).

Рисунок A3.
R2 как функция параметра отрицательного внешнего эффекта. (На этом рисунке показано изменение степени согласия общей регрессии с точки зрения R2, полученной из уравнения (15) на основе различных уровней параметра глобальных отрицательных внешних факторов ρ. При параметре отрицательных внешних факторов, равном 0,65, влияние отношение пола к площади (FAR) в ценах на землю снижается, поэтому на графике показаны отрицательные внешние эффекты, вызванные FAR).

Ссылки

Парсонс, Г. Гедонистические цены и общественные блага: аргумент в пользу взвешивания атрибутов местоположения в гедонистических регрессиях по размеру лота. Дж. Городская экономика. 1990 , 27, 308–321. [Google Scholar] [CrossRef]
Cai, H.; Ван, З .; Чжан, Q. Строить выше предела? Внедрение правил землепользования в городах Китая. Дж. Городская экономика. 2016 , 98, 223–233. [Google Scholar] [CrossRef]
Смит, Н. К теории джентрификации — движение капитала, а не людей «назад в город». Варенье. План. доц. 1979 , 45, 538–548. [Google Scholar] [CrossRef]
Ихланфельдт, К. Влияние регулирования землепользования на цены на жилье и землю. Дж. Городская экономика. 2007 , 61, 420–435. [Google Scholar] [CrossRef]
Кок, Н.; Монкконен, П.; Куигли, Дж. Правила землепользования и стоимость земли и жилья: внутригородской анализ. Дж. Городская экономика. 2014 , 81, 136–148. [Google Scholar] [CrossRef][Зеленая версия]
Брюкнер, Дж.; Фу, С .; Парень.; Чжан, Дж. Измерение строгости регулирования землепользования: пример ограничений высоты зданий в Китае. Преподобный Экон. Стат. 2017 , 99, 663–677. [Google Scholar] [CrossRef][Зеленая версия]
Фишер, Дж.; Мартин, Р.; Мосбо, П. Язык оценки недвижимости; Дирборн Real Estate Education: La Crosse, WI, USA, 1991. [Google Scholar]
Ooi, J.; Ли, С. Ценовое открытие между жилой землей и рынками жилья. Дж. Хаус. Рез. 2004 , 15, 95–112. [Google Scholar] [CrossRef]
Фик Т.; Линг, Д.; Маллиган, Г. Моделирование пространственных колебаний цен на жилье: подход с переменным взаимодействием. Экон недвижимости. 2003 , 31, 623–646. [Google Scholar] [CrossRef]
Д’Аччи, Л. Качество городской территории, расстояние от центра города и стоимость жилья. Тематическое исследование стоимости недвижимости в Турине. Города 2019 , 91, 71–92. [Google Scholar] [CrossRef]
Росси-Хансберг, Э.; Сарте, PD; Оуэнс, Р. Внешние факторы жилищного строительства. Ж. Политическая экономия. 2010 , 118, 485–535. [Google Scholar] [CrossRef]
Кольбе, Дж.; Шульц, Р.; Версинг, М .; Верватц, А. Местоположение, местоположение, местоположение: извлечение ценности местоположения из цен на жилье; Дискуссионные документы DIW Berlin 1216; DIW Berlin, Немецкий институт экономических исследований: Берлин, Германия, 2012 г. [Google Scholar]
Чешир, П.; Шеппард, С. О цене земли и ценности удобств. Экономика 1995 , 62, 247–267. [Google Scholar] [CrossRef]
«> Дэвис, Массачусетс; Хиткот, Дж. Цена и количество земли под жилую застройку в Соединенных Штатах. Ж. Моне. Экон. 2007 , 54, 2595–2620. [Google Scholar] [CrossRef][Зеленая версия]
Дэвис, М.; Палумбо, М. Цена на жилую землю в крупных городах США. Дж. Городская экономика. 2008 , 63, 352–384. [Google Scholar] [CrossRef][Зеленая версия]
Глейзер, Э.; Гюрко, Дж.; Сакс, Р. Почему Манхэттен такой дорогой? Регулирование и рост цен на жилье. J. Law Econ. 2005 , 48, 331–369. [Google Scholar] [CrossRef][Зеленая версия]
Дай, Р.; Макмиллан, Д. Снос и стоимость земли в столичном районе Чикаго. Дж. Городская экономика. 2007 , 61, 45–63. [Google Scholar] [CrossRef]
Гедал, М.; Эллен, И. Оценка городской земли: сравнение использования сноса и продажи свободных земель. Рег. науч. Урбан Экон. 2018 , 70, 190–203. [Google Scholar] [CrossRef]
«> Epple, D.; Гордон, Б.; Зиг, Х. Новый подход к оценке производственной функции жилья. Являюсь. Экон. Ред. 2010 , 100, 905–924. [Google Scholar] [CrossRef][Green Version]
Albouy, D.; Эрлих, Г.; Шин, М. Столичные земельные ценности. Преподобный Экон. Стат. 2018 , 100, 454–466. [Google Scholar] [CrossRef]
Куигли, Дж.; Розенталь, Л. Влияние земельного регулирования на цену жилья Что мы знаем? Чему мы можем научиться? Городской пейзаж 2008 , 8, 69–137. [Google Scholar]
Гюрко Дж.; Саиз, А .; Саммерс, А. Новая мера местной нормативно-правовой среды для рынков жилья. Городской конный завод. 2008 , 45, 693–721. [Google Scholar] [CrossRef][Зеленая версия]
Шеппард, С.; Стовер, М. Преимущества улучшения транспорта в городе с эффективным контролем за развитием. Рег. науч. Урбан Экон. 1995 , 25, 211–222. [Google Scholar] [CrossRef]
«> Саиз, А. Географические детерминанты предложения жилья. QJ Econ. 2010 , 125, 1253–1296. [Google Scholar] [CrossRef][Зеленая версия]
Берто, А.; Брюкнер, Дж. Анализ ограничений по высоте зданий: прогнозируемые последствия и затраты на социальное обеспечение. Рег. науч. Урбан Экон. 2005 , 35, 109–125. [Google Scholar] [CrossRef]
Сивитанидес, П.; Саутхард, Дж.; Торто, Р.; Уитон, В. Детерминанты ставок капитализации на основе оценок. Финансы Недвижимости. 2001 , 18, 27–38. [Google Scholar]
Чичернеа, Д.; Миллер, Н.; Фишер, Дж.; Склярц, М.; Уайт, Б. Поперечный анализ ставок капитализации MSA. Дж. Недвижимость Res. 2008 , 30, 249–292. [Google Scholar] [CrossRef]
Мут, Р. Города и жилье; University of Chicago Press: Чикаго, Иллинойс, США, 1969. [Google Scholar]
Mills, E.S. Агрегатная модель распределения ресурсов в агломерации. Являюсь. Экон. Ред. 1967 , 57, 197–210. [Google Scholar]
Алонсо В. Местоположение и землепользование. К общей теории земельной ренты; Издательство Гарвардского университета: Кембридж, Массачусетс, США, 1964. [Google Scholar]
Коулсон, Н. Полезные тесты моноцентрической модели. Земля Экон. 1991 , 67, 299–307. [Google Scholar] [CrossRef]
Джоши, К.; Коно, Т. Оптимизация регулирования соотношения площадей в растущем городе. Рег. науч. Урбан Экон. 2009 , 39, 502–511. [Google Scholar] [CrossRef]
Барр, Дж.; Коэн, Дж. Градиент отношения площади пола: Нью-Йорк, 1890–2009 гг. Рег. науч. Урбан Экон. 2014 , 48, 110–119. [Google Scholar] [CrossRef]
Малдер, К. Население и жилье: двусторонние отношения. Демогр. Рез. 2006 , 13, 401–412. [Google Scholar] [CrossRef][Green Version]
Мили, D. Плотность населения, цены на жилье и дизайн ипотеки. Скотт. Ж. Политическая экономия. 2012 , 59, 444–466. [Google Scholar] [CrossRef]
Мальпецци, С. Плотность населения: некоторые факты и некоторые прогнозы. Городской пейзаж 2013 , 15, 183–201. [Google Scholar]
Wheaton, W.C. Землепользование и плотность в городах с заторами. Дж. Городская экономика. 1998 , 43, 258–272. [Google Scholar] [CrossRef][Зеленая версия]
Hammel, D. Восстановление разрыва в арендной плате: альтернативный взгляд на капитализированную земельную ренту. Городской конный завод. 1999 , 36, 1283–1293. [Google Scholar] [CrossRef]
Клапп, Дж.; Салавей, К. Гедонистическое ценообразование с вариантами перепланировки: новый подход к оценке эффекта амортизации. Дж. Городская экономика. 2010 , 67, 362–377. [Google Scholar] [CrossRef][Зеленая версия]
«> Фюсс, Р.; Коллер, Дж. Роль пространственной и временной структуры для прогнозов арендной платы за жилье. Междунар. Дж. Прогноз. 2016 , 32, 1352–1368. [Google Scholar] [CrossRef]
Strukturerhebung, B. Strukturerhebung des Jahres 2012; Технический отчет; Bundesamt für Statisik: Neuchatel, Switzerland, 2012. [Google Scholar]
Statistisches Amt des Kantons Zürich. Anzahl Transaktionen und Preise von unbebautem Wohnland seit 1990; Direktion der Justiz und des Innern: Neumühlequai, Швейцария, 2014 г.; Доступно в Интернете: http://www.statistik.zh.ch/ (по состоянию на 23 марта 2021 г.).
Клапп, Дж.; Ван, Ю. Определение границ микрорайонов: устарели ли переписные участки? Дж. Городская экономика. 2006 , 59, 259–284. [Google Scholar] [CrossRef]
Клапп, Дж. Полупараметрический метод оценки жилых помещений: приложение к автоматизированной оценке. Дж. Финансы в сфере недвижимости. Экон. 2003 , 27, 303–320. [Google Scholar] [CrossRef]
Коэн, Дж.; Кафлин, К.; Клапп, Дж. Локальные полиномиальные регрессии по сравнению с МНК для получения оценок стоимости местоположения. Дж. Финансы в сфере недвижимости. Экон. 2017 , 54, 365–385. [Google Scholar] [CrossRef]
Кливленд, Западная Каролина; Девлин, С. Локально взвешенная регрессия: подход к регрессионному анализу с помощью локального подбора. Варенье. Стат. доц. 1988 , 83, 596–610. [Google Scholar] [CrossRef]
Макмиллен, Д. Сто пятьдесят лет стоимости земли в Чикаго: непараметрический подход. Дж. Городская экономика. 1996 , 40, 100–124. [Google Scholar] [CrossRef]
Кубли, У.; Люшер, А .; Сальви, М .; Шелленбауэр, П.; Шелленберг, Дж.; Мозер, П.; Рей, Ю.; Бишофф, К. Вертволлер Боден; Технический отчет; Zürcher Kantonalbank und Statistisches Amt des Kantons Zürich: Zürich, Switzerland, 2008. [Google Scholar]

Рисунок 1.
Краткосрочный и долгосрочный спрос на площадь. (На этом рисунке показана зависимость между ценой и количеством земли. На однородном региональном рынке жилья предполагается, что краткосрочный спрос на жилые этажи является единично эластичным, тогда как долгосрочный спрос абсолютно эластичен. отрицательные внешние эффекты с учетом ценовой эластичности земли по отношению к максимально допустимому коэффициенту площади пола (FAR) отрицательно влияют на долгосрочный спрос.Из этого следует, что изменение FAR напрямую капитализируется в стоимость земли из-за его уменьшающегося предельного эффекта. )

Рисунок 1.
Краткосрочный и долгосрочный спрос на площадь. (На этом рисунке показана зависимость между ценой и количеством земли. На однородном региональном рынке жилья предполагается, что краткосрочный спрос на жилые этажи является единично эластичным, тогда как долгосрочный спрос абсолютно эластичен. отрицательные внешние эффекты с учетом ценовой эластичности земли по отношению к максимально допустимому коэффициенту площади пола (FAR) отрицательно влияют на долгосрочный спрос. Из этого следует, что изменение FAR напрямую капитализируется в стоимость земли из-за его уменьшающегося предельного эффекта. )

Рисунок 2.
Карта кантона Цюрих. (На этом рисунке показана пространственная дисперсия наблюдений за арендной платой в кантоне Цюрих. Светлые и темные точки обозначают низкую и высокую арендную плату в выборке данных соответственно. границы. Рассеивание наблюдений соответствует вариации жителей: 36% наблюдений приходится на Цюрих (крупнейший город) и Винтертур (второй по величине город). Общая численность населения кантона Цюрих составляет примерно 1,4 миллиона человек в конце 2013 г.)

Рис. 2.
Карта кантона Цюрих. (На этом рисунке показана пространственная дисперсия наблюдений за арендной платой в кантоне Цюрих. Светлые и темные точки обозначают низкую и высокую арендную плату в выборке данных соответственно. границы. Рассеивание наблюдений соответствует вариации жителей: 36% наблюдений приходится на Цюрих (крупнейший город) и Винтертур (второй по величине город). Общая численность населения кантона Цюрих составляет примерно 1,4 миллиона человек в конце 2013 г.)

Рисунок 3.
Прогнозируемые и наблюдаемые цены сделок с землей. (На этом рисунке сравнивается предполагаемая относительная рента с земли с наблюдаемыми абсолютными средними ценами на землю в кантоне Цюрих. Прогнозируемые неявные относительные цены на землю представляют собой подобранные значения, основанные на результатах оценки из Таблицы 1. Сильная линейная связь между прогнозируемой и фактической цены на землю отражены в коэффициенте корреляции 0,936.)

Рисунок 4.
Непараметрические оценки прогнозируемой стоимости земли. (На этом рисунке показаны результаты оценки поверхности стоимости земли на основе сглаженной прогнозируемой (неявной) стоимости земли. В непараметрической локальной регрессии прогнозы цен на землю представляют собой регрессивные координаты швейцарской сети. Оценка основана на локальной постоянной оценке Надарая-Уотсона. Изолинии соответствуют оценкам стоимости земли.Обратите внимание, что оценки Надарая–Ватсона, которые расположены близко к границе и за пределами карты, не согласованы и не допускают экономической интерпретации.)

Рис. 4.
Непараметрические оценки прогнозируемой стоимости земли. (На этом рисунке показаны результаты оценки поверхности стоимости земли на основе сглаженной прогнозируемой (неявной) стоимости земли. В непараметрической локальной регрессии прогнозы цен на землю представляют собой регрессивные координаты швейцарской сети. Оценка основана на локальной постоянной оценке Надарая-Уотсона. Изолинии соответствуют оценкам стоимости земли.Обратите внимание, что оценки Надарая–Ватсона, которые расположены близко к границе и за пределами карты, не согласованы и не допускают экономической интерпретации.)

Рисунок 5.
Непараметрические оценки стоимости местоположения и качества земли. (На этом рисунке показано качество земли, измеренное с точки зрения коэффициента площади пола (FAR) на левом графике, а на правом графике показана непараметрическая поверхность значения местоположения. Значение местоположения отражает привлекательность центрального местоположения. с самым высоким значением в центральном деловом районе.Поскольку центральные районы имеют более высокий FAR, цены на землю увеличиваются в центральном деловом районе и снижаются по мере удаления от центра.)

Рисунок 6.
Непараметрические оценки прогнозируемой стоимости земли. (На этом рисунке показана прогнозируемая стоимость земли как произведение качества местоположения и качества земли. Овальные градиенты цен на землю отражают моноцентрическую структуру качества земли в столичном регионе Цюриха. Высокие значения местоположения можно наблюдать вдоль берега озера, а также больше на севере рядом с озером, т. е. высокие коэффициенты площади отражают высокие местные удобства.)

Рис. 6.
Непараметрические оценки прогнозируемой стоимости земли. (На этом рисунке показана прогнозируемая стоимость земли как произведение качества местоположения и качества земли. Овальные градиенты цен на землю отражают моноцентрическую структуру качества земли в столичном регионе Цюриха. Высокие значения местоположения можно наблюдать вдоль берега озера, а также больше на севере рядом с озером, т. е. высокие коэффициенты площади отражают высокий уровень благоустройства.)

Таблица 1.
Результаты оценки гедонической регрессии с условиями взаимодействия. (В этой таблице показаны результаты регрессии для модели относительной неявной арендной платы в соответствии с уравнением (13) в двух частях. Помимо гедонистических арендных ставок для различных характеристик квартир, а также годовых условных переменных в части A, неявные относительные цены на землю для регионов 1 до K в кантоне Цюрих приведены в части B. Эти коэффициенты отражены условиями взаимодействия (reg_id), рассчитанными путем умножения манекена региона (ID) на эффективный размер земли (eff_land). Из-за небольшого количества наблюдений в некоторых муниципалитетах только 128 из из 171 региона (43 684 арендных наблюдения). Оценка R2 составляет 0,786. Устойчивые к гетероскедастичности стандартные ошибки показаны в скобках для гедоники и годовых дамми. ***, ** и * обозначают статистическую значимость при 1, 5 , и 10% соответственно.)

916

. 0236

.1489

9438

0236

PART A
	Variable	Coefficient	Variable	Coefficient
	Intercept	1373.99 **	Terrace	3852,36 **
		(697,46)		(1935,86)	6	60236
	Eff. Land	1.04 ***	InHome	1801.02
		(0.25)		(1488.45)
	Floorarea	174.94 ***	Loft	1390.96 **
		(58.12)		(698. 97)
	Rooms	196.26 **	2003	−456.51 *
		(97.64)		(257.92)
	Variable	Коэффициент	Переменная	.0236	2004	−786. 15 *
		(6.37)		(459.74)
	Parkinglot	−11.59 **	2005	−1076.46
		(5.02)		(1583.03)
	Elevator	1689. 66 **	2006	−1135.53
		(761.11)		(692.4)
	Garage	−154.46 **	2007	−724.56 *
		(78,41)		(383,37)
999999	16	6	6	6	6969тели		465.22
		(181.94)		(384.48)
	Duplex	979.32 **	2009	681.77 *
		(494.61)		(396.38)
	Attic	5651. 68 **	2010	927.17 **
		(2811.78)		(363.6)
	Roof	1753.33 *	2011	1403.85 *
		(932,62)		(840,63)
	Studio	. 698 *
		(552.84)		(857.96)
	OneRoom	−1102.72 ***	2013	1961.88 *
		(396.66)		(1006.09)
	Furnished	7153. 01 **	2014	2343.53 **
		(3096.54)		(1100.25)
PART B
Interactions		Interactions		Interactions
reg_id2	−7,01 (8,15)	reg_id88	8,59 (39,84)	reg_id161	95,96 *** (37,05) 999id
−4. 2 (4.42)	reg_id89	−9.18 *** (3.38)	reg_id171	−30.62 (46.39)
reg_id4	−7.77 (7.00)	reg_id90	−12.69 * ** (28.65)	reg_id172	−1.48 (1.06)
reg_id5	5.51 * (2.83)	reg_id91	−23.54 ** (14.20)	reg_id173	−12.07 * (6.86)
reg_id7	−10. 73 *** (3.94)	reg_id92	−10.07 *** (25.61)	reg_id174	−7.24 (9.28)
reg_id9	−5.33 (4.40)	reg_id94	− 5.01 *** (2.54)	reg_id176	−9.53 (16.15)
reg_id10	−16.13 ** (7.50)	reg_id96	−4.16 * (19.23)	reg_id177	6.56 * ( 3.53)
reg_id11	−17. 48 (13.98)	reg_id97	−2.22 (7.32)	reg_id178	−12.14 * (6.9)
reg_id13	−6.34 (6.97)	reg_id99	−18.83 ** (25.09)	reg_id180	−17.96 (24.27)
reg_id14	5.37 * (2.78)	reg_id100	−21.02 *** (23.89)	reg_id181	−28.4 (52.59)
reg_id21	−18,59(33. 8)	reg_id101	−14.78 (2.27)	reg_id191	10.58 *** (3.92)
reg_id27	−40.09 (97.78)	reg_id102	−15.02 *** (177.93)	reg_id192	6.54 (6.17)
reg_id30	−23.35 (18.24)	reg_id111	−15.37 (42.91)	reg_id193	10.94 (9.43)
reg_id31	−13. 35 * * (6.04)	reg_id112	−11.13 (42.84)	reg_id195	15.46 (12.17)
reg_id35	−27.96 (19.55)	reg_id113	−11.38 * (3.21)	reg_id196	−7.82 ( 5.25)
reg_id37	−34.93 *** (11.23)	reg_id115	−12.89 *** (13.03)	reg_id197	3.98 (3.18)
reg_id38	−16. 64 ** * (5,94)	reg_id116	−11.81 *** (28.35)	reg_id198	−2.08 *** (0.71)
reg_id51	−3.52 (3.38)	reg_id117	−12.6 *** (36.79 )	reg_id199	−7.32 * (4.18)
reg_id52	0.68 ** (0.33)	reg_id118	−14.62 *** (37.05)	reg_id200	2.93 (2.62)
reg_id53	−9,81 (14,22)	reg_id119	−25. 92 (46.39)	reg_id213	3.41 (3.79)
reg_id54	8.38 *** (2.15)	reg_id120	−32.55 (6.86)	reg_id217	−23.07 *** (8.27)
reg_id55	−11.26 *** (3.10)	reg_id121	−12.45 *** (9.28)	reg_id220	−25.41 *** (9.04)
reg_id56	−17,6 ** (7,82)	reg_id131	18. 48 *** (16.15)	reg_id221	−4.75 *** (1.48)
reg_id57	−15.21 (1.60)	reg_id132	14.27 ** (3.53)	reg_id223	−9.08 *** (2.62)
reg_id58	−26.17 * (8.33)	reg_id133	51.81 *** (6.90)	reg_id224	−14.78 *** (4.32)
reg_id59	−0,27 ** (5,52)	reg_id135	122. 71 *** (24.27)	reg_id225	−9.06 *** (2.72)
reg_id60	−24.64 (11.46)	reg_id136	10.41 (52.59)	reg_id227	−5.69 *** (2.13)
reg_id62	−5.44 * (4.32)	reg_id137	50.99 * (3.92)	reg_id228	−31.32 *** (12.09)
reg_id63	−2,34 *** (12,50)	reg_id138	7. 95 (6.17)	reg_id230	−5.69 *** (2.04)
reg_id64	−8.1 *** (16.13)	reg_id139	101.43 *** (9.43)	reg_id231	−15.33 * (8.47
reg_id65	−28.27 (6.62)	reg_id140	6.45 (12.17)	reg_id241	12.02 (13.98)
reg_id66	−2.38 ** * (3,76)	reg_id141	54. 8 *** (5.25)	reg_id242	9.36 ** (4.11)
reg_id67	−23.45 *** (4.56)	reg_id142	19.84 *** (3.18)	reg_id243	−4.52 *** (1.5)
reg_id68	−14.08 *** (3.82)	reg_id151	76.26 *** (25.09)	reg_id244	0.16 *** (0.06 )
reg_id69	11,01 * (4,12)	reg_id152	60. 67 *** (23.89)	reg_id245	11.61 ** (5.61)
reg_id71	−31.78 *** (26.72)	reg_id153	−5.8 ** (2.27)	reg_id246	7.64 *** (2.83)
reg_id72	12.08 ** (8.28)	reg_id155	40.34 (42.91)	reg_id247	1.11 *** (0.34)
reg_id82	1,39 ** (73,98)	reg_id156	76. 69 * (42.84)	reg_id248	32.54 *** (12.37)
reg_id83	−6.8 (3.52)	reg_id157	−4.75 (3.21)	reg_id249	14.85 *** (4.21)
reg_id84	−5.2 ** (7.11)	reg_id158	37.65 *** (13.03)	reg_id250	6.65 *** (2.48)
reg_id85	−9,88 (6,61)	reg_id159	42. 81 (28.35)	reg_id251	1.39 *** (0.37)
reg_id86	−7.93 *** (47.97)	reg_id160	50.77 (36.79)	reg_id261	69,56*** (23,03)

Таблица 2.
Результаты регрессии для прогнозирования цен на землю. (В этой таблице показаны результаты регрессии региональных (агрегированных) средних цен на землю на имплицитную относительную арендную плату за землю в каждом регионе планирования (уравнение (15)). MRE означает среднюю относительную ошибку. Коэффициент капитализации земли является обратной величиной наклона. цифры либо основаны на результатах модели взаимодействия (уравнение (13)) либо фиктивной модели (уравнение (14)), которая служит эталонной моделью, причем цифры рассчитаны для разных подпериодов (оценки (1–14)). 3)) так и за весь временной период с 2002 по 2014 г. (оценки (4) и (5)) Коэффициент капитализации земли снижается за три подпериода с 10,38% (2002–2005 гг.) до 5,68% (2010 г.). –2014).Количество наблюдений – 121. В скобках указаны устойчивые к гетероскедастичности стандартные ошибки.)

Таблица 2.
Результаты регрессии для прогнозирования цен на землю. (В этой таблице показаны результаты регрессии региональных (агрегированных) средних цен на землю на имплицитную относительную арендную плату за землю в каждом регионе планирования (уравнение (15)). MRE означает среднюю относительную ошибку. Коэффициент капитализации земли является обратной величиной наклона. цифры либо основаны на результатах модели взаимодействия (уравнение (13)) либо фиктивной модели (уравнение (14)), которая служит эталонной моделью, причем цифры рассчитаны для разных подпериодов (оценки (1–14)). 3)) так и за весь временной период с 2002 по 2014 г. (оценки (4) и (5)) Коэффициент капитализации земли снижается за три подпериода с 10,38% (2002–2005 гг. ) до 5,68% (2010 г.). –2014).Количество наблюдений – 121. В скобках указаны устойчивые к гетероскедастичности стандартные ошибки.)

	Interaction Model				Dummy Model
	(1)	(2)	(3)	(4)	(5)
	2002–2005	2006–2009	2010–2014	2002–2014	2002–2014
Intercept	740. 42 ***	847.22 ***	865.16 ***	718.77 ***	658.89 ***
	(14.06)	(14.15)	(31.39)	(11.99)	(13.00)
Slope	9.638 ***	13.609 ***	17.603 ***	13.11 ***	0.109 ***
	(0,52)	(0. 46)	(0.94)	(0.41)	(0.007)
R2	0.745	0.889	0.799	0.894	0.878
MRE	0.190	0.172	0.254	0.136	0.160
Land cap-rate	10.38%	7.35%	5.68%	7. 63%	—

Примечание издателя: MDPI сохраняет нейтралитет в отношении юрисдикционных претензий в опубликованных картах и институциональной принадлежности.

© 2021 авторами. Лицензиат MDPI, Базель, Швейцария. Эта статья находится в открытом доступе и распространяется на условиях лицензии Creative Commons Attribution (CC BY) (http://creativecommons.org/licenses/by/4.0/).

Кадастровая стоимость недвижимости в Латвии может удвоиться – China-CEE Institute

Еженедельный брифинг, том. 33, № 2 (LVA), октябрь 2020 г.

Кадастральная стоимость имущества в Латвии может удвоить

Введение

вынесла на общественное обсуждение новый Законопроект об изменении методики определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Ожидается, что запланированные изменения повысят кадастровую стоимость многих объектов недвижимости и могут вступить в силу 1 января 2022 года. Расчет показывает, что кадастровая стоимость объектов недвижимости в Латвии может удвоиться, что приведет к увеличению государственных доходов от налога на недвижимость. Это вызвало широкую общественную дискуссию, поскольку ожидается значительный рост расходов по налогу на имущество, особенно предприятий. Таким образом, общий налоговый доход от коммерческих объектов увеличится на 120% или 54 миллиона евро, а от производственных объектов — на 50% или 11 миллионов евро. [1]

Новые изменения кадастровой стоимости недвижимости в Латвии.

Кадастровая стоимость используется для расчета 16 различных налогов, сборов и сборов, поэтому важно, чтобы они рассчитывались справедливо и по одним и тем же принципам для всех. К сожалению, действующая методология кадастровой оценки открыла широкие возможности для налоговой оптимизации и определила, что, например, для новых проектов соответствие кадастровой стоимости их фактической стоимости ниже, чем для старых проектов[2]. В денежном выражении это означало, что, например, налог на недвижимость по супермаркету, построенному после 2000 года, уплачивался из пропорционально меньшей доли, чем по зданию, построенному в советское время. В связи с этим правительство Латвии разработало проект Закона об изменении методики определения кадастровой стоимости зданий. В качестве основного критерия изменения кадастровой стоимости были приняты амортизация здания, материалы и сроки строительства. Для определения стоимости объектов недвижимости учитывалось расположение объекта и изменения в окружающей среде вокруг объекта – как среда развивалась или, наоборот, деградировала, а также инфраструктура – новые дороги, общественная инфраструктура. и т. д.

Ожидается увеличение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения по всей стране в связи с ростом рыночных цен. Стоимость сельскохозяйственных построек практически не изменится или даже уменьшится за счет перерасчета амортизации. Кадастровая стоимость повысится для квартир в новостройках, построенных после 2000 года, а также для серийных квартир в домах, построенных до 2000 года в регионах стратегического развития. В свою очередь, частные дома, построенные до 2000 года в районах, где нет роста рыночных цен, испытают снижение кадастровой стоимости. Однако будет расти стоимость производственных объектов, а также новых производственных зданий и коммерческих объектов, построенных после 2000 года9.0005

В целом ожидается увеличение кадастровой стоимости коммерческих объектов для новостроек, построенных после 2000 года в городах республиканского значения и на территориях, где расширился рынок недвижимости, но ожидается снижение кадастровой стоимости для старых зданий, построенных ранее 2000 г., в районах, где не было повышения рыночных цен.

Налоговый вычет для владельцев первичного жилья

Поскольку кадастровая стоимость также является основой для расчета налога на недвижимость, Министерство юстиции уже год назад подготовило поправки к Закону о государственном кадастре недвижимости и поправки к Закон о налоге на недвижимость, предусматривающий отмену налога на недвижимость для первичного жилья до 100 000 евро. Закон предусматривал, что для первичного жилья до 100 000 евро уплата налога на недвижимость будет бесплатной. [3] Это будет означать, что для первичного объекта недвижимости с кадастровой стоимостью, например, 80 000 евро, налог на недвижимость будет 0 евро, а для жилого помещения с кадастровой стоимостью 120 000 евро налог на недвижимость будет рассчитываться исходя из стоимости 20 000 евро.

Уже сейчас ясно, что принять этот закон будет сложно, так как некоторые партнеры по коалиции критикуют предложение, подчеркивая, что это будет означать большую финансовую нагрузку на предпринимателей. Например, для некоторых индустриальных парков, зданий, гостиниц и др. уплата налога на недвижимость может утроиться, что ограничит свободные средства компании для инвестирования в развитие собственных предприятий.

Правомерно ли повышение кадастровой стоимости в современных условиях Латвии?

Новый подход к определению кадастровой стоимости вызвал широкие дискуссии в обществе. Предполагается, что кадастровая стоимость объектов недвижимости возрастет в среднем более чем в 2 раза. [4] Таким образом, по расчетам самих предприятий, платеж по налогу на недвижимость за коммерческую недвижимость и производственные помещения может увеличиться в 3-5 раз. Поэтому перераспределение и повышение кадастровой стоимости подверглось критике со стороны экспертов, поскольку оно имеет много недостатков и повлияет на имеющиеся финансовые ресурсы как домашних хозяйств, так и предприятий Латвии.

Дополнительное недоумение вызвали сроки изменения кадастровой стоимости, так как в настоящее время из-за последствий Covid-19 Латвия переживает экономический спад. Пока предприниматели, пережившие кризис COVID-19, ищут пути решения финансовых последствий пандемии, государство предоставляет предпринимателям очередной «инструмент поддержки» — повышение кадастровой стоимости торговых и производственных помещений и повышение реальной Налог на имущество до 300-500%. Это означает, что еще большее бремя ложится на коммерческий сектор, игнорируя проблемы, с которыми в настоящее время сталкиваются в отношении поддержания бизнеса.

Министр экономики Янис Витенбергс отметил, что налог на недвижимость не должен стать дополнительным бременем для бизнеса, тем более что кризис, вызванный вирусом Covid-19, сократил доходы бизнеса. Наложение дополнительной налоговой нагрузки на бизнес приведет к прямому сокращению как количества рабочих мест, так и оплаты труда работников. Для предприятий, которые в настоящее время несут значительные убытки в результате кризиса Covid-19, новые правила налогообложения недвижимости вызовут дополнительные финансовые ограничения. Следовательно, цены будут расти, экспортеры потеряют международную конкурентоспособность, что приведет к увольнениям, росту безработицы, увеличению арендных платежей и сокращению инвестиций в недвижимость и других инвестиционных проектов.[5] Министр экономики Латвии дополнительно отметил, что ставки налога на недвижимость должны быть предсказуемыми. При планировании изменений необходимо учитывать цель Налога на недвижимость и то, как эти изменения повлияют на цены на недвижимость в будущем, доступность жилья в целом, инвестиции в рынок недвижимости, а также конкурентоспособность Латвии в сравнении с с соседними странами.

Текущие оценки уже предполагают, что изменения налога на недвижимость непропорциональны нашим соседним странам. Рига сильно отстает от Вильнюса и Таллина в строительстве новых квартир и офисных зданий, что также снижает приток инвестиций в страну и создание новых рабочих мест. [6] В Латвии налог на недвижимость значительно выше, чем в Литве и Эстонии.[7] Подняв его еще больше, Латвия станет все более неконкурентоспособной в балтийских масштабах, в результате чего иностранные инвесторы еще больше отдадут предпочтение Вильнюсу и Таллинну для своих инвестиционных проектов.

Кроме того, Министерство экономики прогнозирует, что восстановление после пандемии вируса Covid-19 займет около двух лет, поэтому никакое повышение налогов не может способствовать восстановлению экономики в этот период. По прогнозам, платежи по налогу на недвижимость для офисов, заводов, логистических центров, гостиниц и других коммерческих объектов вырастут в среднем в три раза.

Резюме

В настоящее время новый Законопроект об изменении методики определения кадастровой стоимости объектов недвижимости вызвал широкое общественное обсуждение, так как видно, что общая сумма налога на коммерческие объекты, таким образом, увеличится на 120% или 54 млн евро, а для производственных объектов на 50% или 11 млн евро. В целом ожидается повышение кадастровой стоимости коммерческих объектов по зданиям, построенным после 2000 г. в городах республиканского значения, на территориях, где расширился рынок недвижимости, но снижение кадастровой стоимости ожидается по более старым зданиям, построенным до 2000 г., в районах где не было повышения рыночных цен. Новый принцип оценки кадастровой стоимости недвижимого имущества считается выгодным для владельцев первичного жилья, что оказывает большее финансовое давление на предприятия в Латвии. Это вызвало непонимание, поскольку Латвия переживает экономический спад из-за Covid-19.кризис и повышение кадастровой стоимости недвижимости, таким образом, повышение налога на недвижимость приведет к еще большим финансовым ограничениям, поскольку в настоящее время предприятия Латвии сосредоточены на финансовой поддержке из-за пандемического кризиса. Действующая методика кадастровой оценки открывает широкие возможности для налоговой оптимизации и определила, что, например, для новых проектов соответствие кадастровой стоимости их фактической стоимости ниже, чем для старых проектов. Однако необходимо оценить долгосрочные последствия повышения кадастровой стоимости недвижимого имущества в Латвии, поскольку существует риск того, что с введением новых кадастровых стоимостей Латвия может потерять свою конкурентоспособность в балтийском масштабе.

[1] https://www.lsm.lv/raksts/zinas/latvija/politiki-sapinusies-jauna-nekustama-ipasuma-nodokla-meklejumos.a370701/

[2] https://lvportals.lv/ norises/318193-jaunas-kadastralas-vertibas-un-piedavata-nekustama-ipasuma-nodokla-reforma-2020

[3]https://lvportals.lv/norises/318193-jaunas-kadastralas-vertibas-un-piedavata- nekustama-ipasuma-nodokla-reforma-2020

[4] Дарзиня Л. Кадастровая стоимость будет определяться по новой методике. Доступно – https://lvportals.lv

[5] https://www.em.gov.lv/lv/jaunumi/28648-vitenbergs-nekustama-ipasuma-nodoklis-nedrikst-klut-par-papildu-slogu-uznemejiem

[6] https:/ /www.em.gov.lv/lv/jaunumi/28648-vitenbergs-nekustama-ipasuma-nodoklis-nedrikst-klut-par-papildu-slogu-uznemejiem

[7] https://appsso. eurostat.ec.europa .eu/nui/show.do?query=BOOKMARK_DS-471199_QID_-544AFF50_UID_-3F171EB0&layout=TIME,C,X,0;GEO,L,Y,0;NA_ITEM,L,Y,1;SECTOR,L,Z,0 ;БЛОК,L,Z,1;ИНДИКАТОРЫ,C,Z,2;&zSelection=DS-471199UNIT,MIO_EUR;DS-471199INDICATORS,OBS_FLAG;DS-471199SECTOR,S13_S212;&rankName1=SECTOR_1_2_-1_2&rankName2=INDICATORS_1_2_-1_2&rankName3=UNIT_1_2_0_0&rankName4=TIME_1_0_0_0&rankName5=GEO_1_0_0_1&rankName6=NA-ITEM_1_2_1_1&sortR=ASC_13&sortC=ASC_-1_FIRST&rStp=&cStp=&rDCh=&cDCh=&rDM= true&cDM=true&footnes=false&empty=false&wai=false&time_mode=NONE&time_most_recent=false&lang=EN&cfo=%23%23%23%2C%23%23%23.%23%23%23

Платите налог на имущество в Италии? Вот ваш полный путеводитель

Кто бы не хотел жить в Италии? Невероятная еда и вино могут стать для вас главной достопримечательностью или теплым средиземноморским климатом. Если вас привлекает красивая сельская местность Италии, ее сверкающее побережье Ривьеры или один из ее ярких исторических городов — здесь каждый найдет что-то для себя.

Италия — это не только солнце и паста. Если вы подумываете о покупке недвижимости в Италии или уже находитесь в процессе ее приобретения, вам нужно хорошенько подумать об итальянских налогах на недвижимость.

Независимо от того, являетесь ли вы гражданином Италии, эмигрантом или просто резидентом Великобритании, ищущим дом для отдыха, правительству придется оплатить ряд счетов. Вот ваше основное руководство по уплате налога на недвижимость в Италии в 2021-2022 годах .

Какой налог на недвижимость в Италии?

Вообще говоря, налог на недвижимость — это любой налог, уплачиваемый на недвижимость. Его можно разделить на две широкие категории: налоги с продаж, представляющие собой единовременные расходы, уплачиваемые при переходе собственности из рук в руки, и налоги на обслуживание. Этот второй вид налога на недвижимость регулярно уплачивается владельцем или арендатором.

Италия имеет свою справедливую долю как налога с продаж, так и налога на имущество. Также, вероятно, будет ряд других сборов, которые вступают в игру при покупке или продаже недвижимости.

Какие виды налогов на недвижимость существуют в Италии?¹

Налоги составляют значительную часть расходов, связанных с покупкой и содержанием недвижимости.

Основные налоги с продаж в Италии: :

Регистрационный налог/гербовый сбор ( imposta di registro )
Поземельный регистрационный налог ( imposta catastale )
Ипотечный налог ( imposta ipotecaria )
НДС (ИВА)
Налог на прирост капитала (влияет только на продавца)

Налог на содержание составляет :

Налог на собственность ( Imposta Municipale Unica или IMU)
Налог на сбор отходов

Все эти налоги подробно описаны ниже.

Кто должен платить налог на недвижимость в Италии?³

Покупатели платят большую часть налогов с продаж в Италии, хотя продавцам, возможно, придется платить налог на прирост капитала, а также НДС на некоторые сборы. Налоги на обслуживание, как правило, находятся в руках владельца.

Ограничений на покупку недвижимости в Италии иностранцами нет, но все владельцы недвижимости должны платить налоги.

Итальянские налоги на недвижимость для иностранцев, как правило, выше в некоторых категориях, а также варьируются в зависимости от других факторов, таких как :

Независимо от того, живете ли вы в муниципалитете, в котором находится ваша недвижимость,
Является ли недвижимость первым или вторым домом, домом для отдыха или инвестицией, или вашим основным местом жительства.
Тип недвижимости, которую вы покупаете, и ее стоимость.

Какова кадастровая стоимость недвижимости?²

Прежде чем рассматривать налоги на недвижимость в Италии, важно ознакомиться с понятием «кадастровая стоимость» ( valore catastale )

Каждой недвижимости присваивается официальная кадастровая стоимость на основе оценки местного совета или коммуны. Он составляется в зависимости от размера, местоположения и качества имущества, а также будет варьироваться в зависимости от того, используется ли имущество в качестве основного места жительства или второго дома.

Каталожная стоимость обычно оказывается ниже реальной продажной или рыночной стоимости имущества.

Что мне следует знать об уплате налога с продаж за мою недвижимость в Италии?

Если вы покупаете недвижимость в Италии, вы будете нести ответственность за большую часть налогов с продаж. Важно учесть все это в вашем общем бюджете, чтобы впоследствии избежать неприятных сюрпризов.

Рассмотрим подробнее каждый из первоначальных налогов на недвижимость в Италии:

Регистрационный налог (гербовый сбор)³

То, что принято называть гербовым сбором на английском языке, на итальянском языке называется imposta di registro . В двух словах, это налог на регистрацию собственности.

Этот налог оплачивается покупателем.
Обычно рассчитывается на основе кадастровой стоимости недвижимости — см. выше, чтобы узнать, как это работает.
Регистрационный налог применяется только к старой собственности. Если вы покупаете новую сборку, вместо этого вы будете платить НДС.
Ставка ниже, если недвижимость будет вашим основным домом и находится в коммуне вашего нынешнего или будущего проживания. Чтобы претендовать на более низкую ставку налога, недвижимость не может быть классифицирована как «роскошный дом».
Вы будете платить более высокую ставку как нерезидент или если вы покупаете недвижимость в качестве второго дома.
Регистрационный налог также уплачивается при покупке земли под застройку или земли сельскохозяйственного назначения.

Полную разбивку этих затрат см. в таблице ниже.

Purchase details	Registration tax
Buying a new build property	None — pay VAT instead
Buying non-luxury property as main residence	3%
Buying второй дом/дом для отдыха или инвестиции в качестве нерезидента	7%
Покупка земли под строительство	8%
Покупка земли сельскохозяйственного назначения	10%

Поземельный регистрационный налог³

imposta catastale (кадастровый налог) представляет собой фиксированную плату
Плата взимается за все сделки с недвижимостью, включая новостройки и старую недвижимость
Плата составляет 129,11 евро для жителей, покупающих свой первый дом
Сбор составляет 1% от кадастровой стоимости для нерезидентов и приобретения второго жилья.

НДС (IVA)³

Налог на добавленную стоимость, известный в Италии как IVA, уплачивается с некоторых сборов, связанных с продажей недвижимости. Если вы покупаете у частного продавца, который не зарегистрирован в системе IVA, вам не нужно платить этот налог⁴.

Но если вы покупаете недвижимость у компании, зарегистрированной в IVA, или у застройщика, , будут уплачиваться следующие налоговые ставки :

Детали покупки — покупка у компании, зарегистрированной в IVA	Ставка IVA/НДС
Покупка первого дома в качестве резидента	4%
Покупка недвижимости в качестве второго дома или в качестве нерезидента	10%
3 Покупка элитной недвижимости дом	22%

При покупке недвижимости в Италии вам, возможно, также придется заплатить НДС за услуги агентства недвижимости и судебные издержки.

Налог на прирост капитала (

Plusvalenza )

Итальянский налог plusvalenza эквивалентен налогу на прирост капитала при продаже недвижимости. Это налог, уплачиваемый с прибыли сверх определенного порога, полученной от продажи имущества.

В Италии вам никогда не придется платить налог на прирост капитала, если вы владеете недвижимостью более 5 лет.
Если вы продаете недвижимость, которой владеете менее 5 лет, вы должны быть освобождены от налога на прирост капитала, если эта недвижимость была вашим основным местом жительства.
Если вы продаете второй дом, сдаете в аренду или инвестиционную недвижимость после владения им менее 5 лет, вы должны заплатить до 26% от чистой прибыли — это ваша прибыль за вычетом налогов и других сборов, включая агентские сборы и строительные работы.
Если вы не являетесь резидентом Италии, рекомендуется проверить, должны ли вы платить налог Великобритании на проданную недвижимость в Италии, даже если вам не нужно платить его в Италии.

Уплата налога на содержание вашей недвижимости в Италии

В отличие от других единовременных налогов на недвижимость в Италии, которые подлежат уплате при продаже дома, налог на содержание представляет собой постоянные сборы, которые должны платить все владельцы недвижимости .

Существует два основных вида ежегодного налога на недвижимость в Италии, о которых вам необходимо знать : IMU и налог на вывоз мусора. Вот немного дополнительной информации о каждом :

IMU (

Imposta Municipale unica )

Основной налог на содержание в Италии известен как Imposta Municipale unica или IMU.

IMU — это налог на собственность, поэтому ответственность за него несет владелец (в отличие, например, от муниципального налога в Великобритании).
Если недвижимость является вашим основным местом жительства, вам не нужно платить IMU.
Исключением является, если недвижимость представляет собой роскошную резиденцию — тогда вам все равно придется платить.
Ставка определяется кадастровой стоимостью объекта недвижимости.
Ставка ИДУ составляет приблизительно 0,4-0,76%⁷, хотя точный процент может быть установлен местным муниципалитетом.
Выплачивается два раза в год — в июне и декабре.

Налог на сбор отходов (Tassa sui rifiuti или TARI)⁸

TARI — еще один итальянский налог на обслуживание, на этот раз для сбора отходов. Это покрывает стоимость таких услуг, как вывоз мусора и уборка улиц.

В отличие от вышеупомянутого налога на содержание, этот налог является обязанностью арендатора, а не владельца.
Ставка устанавливается муниципалитетом и зависит от размера недвижимости, а также количества проживающих в ней людей.
Вы должны получить счет за этот налог.

Какие еще сборы взимаются при покупке недвижимости в Италии?³

Это лишь некоторые другие сборы, с которыми вы столкнетесь при покупке, продаже или обслуживании недвижимости в Италии. Весь набор сборов будет варьироваться от случая к случаю.

Нотариальные сборы

Нотариус (notaio) является ключевой фигурой в сделках с недвижимостью в Италии, облегчая всю продажу и работая как с покупателем, так и с продавцом. Они берут комиссию около 1% — 2,5%.

Агентские сборы

Как покупатель, так и продавец обычно должны платить агенту по недвижимости. Сборы составляют от 1,5% до 4% с каждой стороны, плюс в большинстве случаев НДС.

Другие сборы

Вы можете столкнуться с рядом других сборов, особенно на этапе покупки. Например, вы можете увеличить расходы на юридические услуги, расходы на технические отчеты и опросы, а также дополнительные регистрационные сборы. Вам также придется заплатить за переводчика, если ваш итальянский немного заржавел.

Могу ли я претендовать на налоговые вычеты в Италии на 2021–2022 годы?

Вот несколько случаев, когда вы можете заплатить меньше налога:

Как объяснялось выше, покупка у частного продавца, а не у компании означает освобождение от уплаты НДС с продажной цены. Однако вместо этого вы все равно будете платить гербовый сбор.
Вам не нужно платить plusvalenza (налог на прирост капитала) при продаже, если вы владели недвижимостью более 5 лет на момент завершения продажи или если недвижимость является вашим основным местом жительства.
Если вы собираетесь проживать в собственности, вы обычно будете платить более низкие налоговые ставки при покупке. И вам также придется платить намного меньше налогов на содержание, если недвижимость является вашим основным местом жительства.

Когда я должен платить налоги на недвижимость в Италии?

Нотариус — это человек, с которым можно поговорить о комиссионных за продажу, или ваш адвокат по наследованию. Они должны быть в состоянии дать вам расписание.

Плата за обслуживание, в основном, взимается два раза в год, в июне и декабре. Подтвердите это в местном совете и отметьте в своем дневнике, так как вы можете не получить напоминание по почте.

Как мне платить налоги на недвижимость в Италии?⁹

Некоторые обычные счета в Италии чаще всего оплачиваются через почтовое отделение, включая налоги на содержание вашей собственности. Узнайте в местном отделении банка, возможны ли онлайн-платежи или прямой дебет.

Нотариус, ваш поверенный или бухгалтер смогут договориться с вами об уплате других сборов.

Оплата налогов на недвижимость онлайн — экономьте деньги с помощью Wise

Некоторые сборы, с которыми вам придется столкнуться при оплате недвижимости в Италии, вы, вероятно, сможете осуществлять онлайн-платежами. Однако вам нужно будет проверить, можете ли вы платить с международного счета или вам нужно будет произвести платеж со счета в итальянском банке.

В любом случае вам, вероятно, потребуется перевести значительную сумму денег в Италию, независимо от того, поступит ли она изначально на ваш счет, или напрямую правительству или агенту по недвижимости. Когда это происходит, очень важно убедиться, что вы получаете наилучшую возможную ставку на перевод.

Многие банки и традиционные службы денежных переводов имеют тенденцию повышать курс обмена валюты, а это означает, что меньше ваших денег доходит до места назначения. Но Wise всегда дает вам средний рыночный курс — единственный справедливый обменный курс — и взимает только небольшую комиссию, всегда четко оговариваемую заранее.

Мультивалютный счет от Wise еще больше упрощает работу, позволяя хранить деньги в более чем 50 различных валютах, включая евро, поэтому вы можете отправлять и получать деньги, не беспокоясь об обменном курсе.

Присоединяйтесь к Wise сегодня

Налоги всегда сложны, независимо от того, покупаете ли вы дом или устраиваетесь на работу. И если вы работаете на международном уровне, все может быть действительно очень сложно. Вот почему важно знать, что вы должны заплатить, и когда, и как сделать платежи наиболее эффективным способом.

Надеемся, что после прочтения этого руководства вы лучше поймете, как работает налог на недвижимость в Италии. Удачной покупки недвижимости!

Источники, использованные для этой статьи:

Салоны недвижимости — путеводитель по недвижимости в Италии
Эксперты по экспатам — сложности покупки недвижимости в Италии
Global Property Guide — покупка недвижимости в Италии
Advocate Abroad — юридическое руководство по покупке недвижимости в Италии
Налоговые сводки PWC — определение дохода
Fiat Lux Legal — льготы и скидки
Studio Legale Capecchi — налог на имущество в Италии
Идеалиста — налог ТАРИ
Итальянское наследство – как рассчитать и уплатить налог IMU

Источники проверены 22 октября 2021 года.

Полное руководство по получению ипотечного кредита во Франции, включая порядок подачи заявки, процентные ставки и информацию для покупателей-нерезидентов.

Зорица Лончар

06.12.21
7 минут чтения

Что такое IBI и как он рассчитывается?

Лекция 4 мин.
6 мая 2022 г.

При подписании договора аренды знаете ли вы, какие расходы должны заплатить арендодатель и арендатор? Какие налоговые обязательства возникают в связи с арендой? Один из налогов, взимаемых с владения недвижимостью, сданной в аренду или нет, составляет IBI . Что это за налог? Кто платит?

Что такое IBI для дома?

Налог на имущество , более известный как IBI, представляет собой муниципальное налоговое обязательство , периодического, реального и обязательного характера во всех местных советах, которое взимается со стоимости всего имущества, принадлежащего частным лицам. Этот налог уплачивается, если вы являетесь владельцем недвижимости . Это варьируется в зависимости от стоимости имущества и должно быть выплачено городскому совету, где находится имущество. Местные органы власти несут ответственность за управление, расчет и сбор IBI .

IBI является общим налогом и взимается со всех, кто владеет недвижимостью (будь то постоянное место жительства, арендованные или коммерческие помещения, а также незастроенные земли, гаражи и т.д.). Сбор IBI очень важен для местных советов, так как это один из основных источников дохода муниципалитета.

Как рассчитывается IBI?

Теперь, когда вы знаете , что такое IBI , вам нужно понять, сколько платить. Как это рассчитывается? К сожалению, расчет IBI отличается от расчета НДС, который представляет собой фиксированный процент (10%). Расчеты, которые можно сделать, действуют только как ориентир, поскольку окончательная и реальная сумма будет известна только после надлежащего уведомления налогового органа. IBI варьируется от одного муниципалитета к другому и зависит от кадастровых оценок, сделанных на районном уровне.

Для приблизительного представления того, сколько IBI вам придется заплатить , первое, что вы должны сделать, это свериться с кадастровой ссылкой на недвижимость . Это позволит вам определить стоимость имущества и земли, на которой оно расположено. Обратите внимание, что это не рыночная стоимость имущества, но стоимость его не имеет для регистрирующих органов. Стоимость здания и земли составляет налогооблагаемой базы , на которую рассчитывается IBI.

Кадастровая стоимость недвижимости определяется не оценкой , которую вы предоставляете при покупке недвижимости, а устанавливается самой Земельной книгой . Для этого он берет в качестве эталона свое местоположение , а также стоимость материалов, используемых для билд это или его возраст , среди прочих параметров.

После того, как вы получите кадастровую стоимость недвижимости, вам необходимо будет узнать налоговую ставку общины, в которой находится недвижимость. С этим можно легко ознакомиться в центральных электронных офисах Министерства финансов . Ставка налога также варьируется в зависимости от местонахождения недвижимости, а также типа собственности (сельская, городская, промышленная). Поэтому налог будет выше или ниже в зависимости от этого. Так, ставки IBI могут варьироваться от 0,3% до 11%.

Как только вы узнаете эту информацию, все, что вам нужно сделать, это умножить кадастровую стоимость на налоговую ставку , проконсультировавшись в Министерстве финансов. Не забывайте, что это приблизительный расчет и, кроме того, вы можете воспользоваться (если применимо) определенными скидками и скидками . Это означает, что вы можете заплатить больше или меньше расчетной суммы.

Кто платит IBI?

IBI выплачивается на ежегодной основе и авансом . В течение года у вас будет только одна коллекция IBI, и это будет не текущий год, а следующий год. В некоторых муниципалитетах вы можете платить в рассрочку будь то ежеквартально , полугодие или даже ежемесячно . Таким образом, вам не придется платить кругленькую сумму.

Итак, что такое IBI для арендованной квартиры? Если имущество не сдано в аренду , владелец несет единоличную ответственность за оплату имущества. Это может измениться, если квартира или дом сданы в аренду . По логике вещей, IBI должен платить арендодатель , так как именно он является собственником дома или квартиры, даже если фактически ими пользуется арендатор. Помните, что у арендатора есть только владение имуществом, но не владение им. Тем не менее, договоры аренды являются ничем иным, как добрыми намерениями сторон, и в соглашении может быть указано, что арендатор несет ответственность за уплату IBI, при условии, что он/она получает компенсацию или выгоду за этот платеж. Например, использование кладовой или парковочного места, которые не взимаются при аренде, но за которые арендатор платит косвенно, уплачивая IBI.

Подводя итог, IBI или Налог на имущество (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) взимается для налогообложения вещных прав (право собственности) на имущество, независимо от его характера. Это 92 749 общих и ежегодных 92 750, но они могут быть выплачены, если это разрешено органами по сбору платежей, в рассрочку. Сумма IBI варьируется в зависимости от кадастровой стоимости имущества , а также от того, где находится имущество . Вот почему IBI не одинаков для всех. Обратите внимание, что если вы продаете недвижимость, вы будете обязаны платят IBI за год, в котором происходит транзакция.

как рассчитать, пример. Как узнать кадастровую стоимость имущества

В 2015 году внесены изменения в порядок исчисления налога на имущество физических лиц. Его уплачивают собственники многоквартирных домов, квартир в бюджет муниципального образования по месту нахождения объекта. Подробнее о том, как правильно рассчитать налог по кадастровой стоимости, читайте далее.

Суть

Кадастровая стоимость – это сметная стоимость жилья, которую рассчитывают независимые оценщики. Полученные данные вносятся в кадастр недвижимости. Переоценка проводится не реже одного раза в 3 года, максимально раз в 5 лет.

С 2015 года в России изменился порядок исчисления налога на имущество. Она будет рассчитываться не по описи, а по кадастровой стоимости, которая близка к рыночной. Чем дороже будет оцениваться объект, тем большую сумму налога он должен будет заплатить своему владельцу. То есть размер комиссии будет достаточно часто меняться в зависимости от ситуации на рынке.

Как рассчитывается налог за 2015 год?

Все расчеты осуществляет налоговая инспекция, после чего направляет уведомление по месту жительства собственника недвижимости. С 2015 года расчеты ведутся исходя из кадастровой (рыночной) стоимости объекта. Субъектам, не успевшим утвердить сметную стоимость объектов и представить правовой акт до 31 декабря 2015 года, придется рассчитывать плату исходя из инвентаризационной стоимости. Полный переход на новую схему калькуляции будет осуществлен до 2020 г.

Объекты налогообложения:

Жилые здания, помещения;
Здания до 49,99 кв. м. М, предназначенный для ведения сельского хозяйства;
Гаражи;
Объекты незавершенного строительства, которые будут использоваться как жилой дом.

Собственник объекта уплачивает налог на имущество согласно кадастровой стоимости.

Алгоритм

Новый налог на кадастровую стоимость рассчитывается по следующей формуле:

Нк = (Кадастровая стоимость — вычет) х Доля х Ставка.

Плата за стоимость инвентаря рассчитывается иначе:

Ne = Изобретение. Стоимость х Доля х Ставка.

В случае объектов, проданных или купленных в течение отчетного периода, исчисленная сумма налога корректируется на специальный коэффициент. Он определяется отношением месяцев владения имуществом к количеству календарных месяцев в году. Если сделка купли-продажи была зарегистрирована 15 апреля, то для продавца база для начисления размера комиссии будет равна 4, а для покупателя — 9..

Переходный период

В целях снижения налоговой нагрузки разработан специальный переходный порядок расчета, продленный на 4 года. В этот период ставка налога будет корректироваться по специальному коэффициенту: 0,2 — в 1-й год; 0,4 — на второй год; 0,6 — на третьем курсе; 0,8 — на 4-м курсе. Схема перехода применяется только в том случае, если налог на имущество по кадастровой стоимости превышает последний сбор, собранный по инвентаризационной стоимости. В таблице ниже приведены примеры расчета налога на недвижимость в виде квартиры.

Исходные данные	Пример № 1	Пример № 2
Кадастровая стоимость, млн руб.	13.00	8,00
Ставка	0,15%	0,10%
Площадь, м	101,8	58,9
Сумма налога в 2014 г., руб.	9840	7958
Вычет (20 кв. м.)	2554028 (13000000 / 101,8×20)	2716468 (8000000 / 58,9×20)
Налоговая база, руб.	10445972 (13000000 — 2554028)	5283532 (8000000 — 2716468)
Новая сумма налога	15668 (10445972 x 0,15%)	5283 (5283532 x 0,1%)
Сумма налога, руб.	11005 ((15668 — 9840) х 0,2 + 9840))	5283

Примеры расчета налога наглядно показывают, как применяется льгота.

Ставка

Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, напрямую зависит от оценочной стоимости объекта. В таблице ниже приведены налоговые ставки.

Кадастровая стоимость (млн руб.)	Ставка
Жилые дома и строения
до 10	0,10%
10-20	0,15%
20-50	0,20%
50-300	0,30%
От 300	2,00%
Гараж	0,10%
Объекты незавершенного строительства	0,30%
Прочие объекты	0,50%

Имущество, принадлежащее многоквартирному дому, не подлежит налогообложению.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости? Вы можете сделать запрос в органы Росреестра или посмотреть на официальном сайте Росреестра в разделе «Электронные услуги».

Вычеты

Налоговая база рассчитывается по каждому объекту за вычетом стоимости определенного количества площади.

Тип объекта	Вычет, кв. м
Квартира	20
Помещение	10
Дом	50
Один комплекс, в котором находится одно жилое помещение	1 млн руб.

Льготы

Имеется перечень граждан, не уплачивающих налог по кадастровой стоимости. К ним относятся:

Пенсионеры;
Представители творческих профессий;
Инвалиды I и II групп;
Владельцы зданий площадью до 49,99 кв. м, расположен на земельном участке, предназначенном для личного хозяйства, садоводства, индивидуального строительства.

Льгота не распространяется на объекты, используемые в хозяйственной деятельности, и на квартиры, находящиеся в частной собственности.

Купля-продажа недвижимости

Большинство сделок с недвижимостью осуществляется по заниженной цене. Квартиры рыночной стоимостью 16 млн руб., судя по документам, продаются за 1 млн руб. Желающих платить большие суммы налога в государстве немного. Снижение стоимости объекта позволило достичь поставленной цели. Чтобы разорвать этот порочный круг, в 2014 году были внесены поправки в Налоговый кодекс. Новый налог на проданное имущество физических лиц исчисляется исходя из большей из двух величин: договорной цены или кадастровой стоимости, скорректированной на понижающий коэффициент 0,7. Эта стоимость равна доходу от продажи объекта.

Пример 1

В 2015 году объект реализован по договорной цене 0,999 млн руб. Кадастровая стоимость объекта составляет 5,4 млн рублей, скорректированная стоимость — 3,78 млн рублей. Поскольку сделка была осуществлена в 2015 году, вознаграждение будет уплачено исходя из цены договора. При этом не имеет значения, на каком основании была получена недвижимость.

Изменения в законе

Налог на кадастровую стоимость при реализации имущества распространяется на объекты, полученные в собственность с 2016 года. Основания перехода права собственности значения не имеют. Налогоплательщик может купить, получить по наследству или в дар, построить объект недвижимости. Отсчет начинается с даты внесения записи в государственный реестр. Для объектов, приобретенных до 01.01.2016, применяется старый порядок расчета налога.

Пример 2

Право собственности на квартиру собственник получил в 2016 году. Через несколько месяцев он решил ее продать. Оценочная стоимость объекта составляет 4,5 млн рублей, уточненная – 3,15 млн рублей.

Вариант 1. В договоре указана цена сделки 4,9 млн руб. Так как стоимость договора больше кадастровой стоимости, она будет принята для исчисления налога.

Вариант 2. В договоре указывается цена сделки 0,999 миллионов рублей. В этом случае придется исчислять налог на недвижимость по кадастровой стоимости, так как она более договорная.

Доля

Если налогоплательщик владеет только частью имущества, расчет будет производиться по следующему алгоритму:

Рассчитать сумму налога по типовой схеме с учетом предусмотренного вычета.
Рассчитанная стоимость делится на площадь квартиры для определения кадастровой стоимости одного метра.
Полученное значение умножается на количество счетчиков, принадлежащих конкретному налогоплательщику.
Расчетное значение умножается на понижающий коэффициент, если недвижимость приобретена в середине налогового периода.

Такая практика налогообложения действует во всем мире, но в европейских странах налоговые ставки выше. Во Франции налог на имущество составляет 50 % доходов местных бюджетов, в США — 70 %, в Великобритании — все 100 %. Прежний режим налогообложения обеспечивал не более 20% поступлений в бюджет Российской Федерации.

Уведомление

Квитанции об уплате суммы сбора будут направлены резидентам в период с апреля по ноябрь 2016 года. При отсутствии такового налогоплательщик должен самостоятельно уведомить ИФНС о наличии объекта. К заявлению необходимо приложить копии документов на право собственности и предоставить их в налоговую инспекцию до 31 декабря следующего года. Например, если квартира была куплена в 2015 году, крайний срок подачи отчетов — 31 декабря 1616 года. До 18 октября 1616 года уведомления о сумме платежа направлялись также в электронном виде в «Личный кабинет» на сайте ФНС. .

ГРМ

Уплата налога на имущество должна быть произведена до 1 декабря во всех регионах России. В случае нарушения срока плательщику грозит штраф в размере 20% от суммы сбора, а также начисление пени в размере 1/300 ставки Банка России. Таким образом, неполучение уведомления не освобождает от неуплаты налога.

Электронные платежи

Уплатить налог по кадастровой стоимости можно и через сервис на сайте ФНС. Для этого в специальной форме нужно заполнить реквизиты (ФИО, ИНН), указать вид налога, местонахождение объекта и сумму платежа.

Сервис сформирует квитанцию, которую можно оплатить в отделении банка. Также вы можете выбрать прямо на сайте одну из кредитных организаций и перейти на сайт банка для оплаты.

Завышение

Определение налога на имущество по кадастровой стоимости приведет к увеличению платежей. Оценка имущества зачастую выше даже рыночной цены. Юристы рекомендуют обратиться в суд и оспорить заключение экспертизы. Больше всего от новых правил исчисления налога страдают владельцы элитных квартир, получившие недвижимость в наследство.

Налог на кадастровую стоимость за трехкомнатную «сталинку» площадью 65 кв. м к 2020 году вырастет до 50 тысяч рублей. Экспертиза проводилась до кризиса. Поэтому сегодня она превышает даже рыночную стоимость недвижимости. Это особенно заметно в других регионах, кроме Москвы. Оценка проводилась государственными органами, заинтересованными в увеличении налогооблагаемой базы. Неудивительно, что желающих бросить ему вызов только в 2015 году было 7,6 тысячи человек. По решению суда оценка снижена на 40-70%.

Судебная практика

На оспаривание стоимости отводится пять лет с даты внесения данных в государственный реестр. Первым делом нужно написать заявление в комиссию при территориальном управлении Росреестра. Основанием для ее подачи могут быть:

недостоверная информация об объекте;
Неверное установление рыночной стоимости.

На рассмотрение заявки отводится месяц. В случае отказа следует обратиться в суд. Предварительно необходимо подготовить исковое заявление и указать конкретное требование: установить в отношении объекта рыночную стоимость или изменить кадастровую оценку в связи с выявлением недостоверных данных. В любом случае суд не будет рассматривать решение комиссии.

Если кадастровая стоимость по кадастровому номеру все-таки изменена в меньшую сторону, то перерасчет будет производиться с 1 января года, в котором рассматривалось заявление, но не ранее даты последней оценки. Также целесообразно самостоятельно уведомить налоговые органы о решении суда или комиссии и предоставить подтверждающие документы. Еще вопрос…

… стоит ли оспаривать?

Налог на имущество по кадастровой стоимости сейчас в столичном регионе рассчитывается в таком соотношении: 0,3% от стоимости участка и 0,1-0,3% от стоимости помещения. Перед обращением в суд необходимо убедиться, что взысканная сумма действительно завышена.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости? Первый шаг – обратиться в Федеральную кадастровую палату, получить справку и паспорт. Параллельно необходимо заказать отчет профессионального оценщика по определению рыночной стоимости. К документу должно быть приложено положительное заключение СРО, о том, что представленный отчет соответствует законодательству. Если кадастровая стоимость кадастрового номера выше хотя бы на 30%, можно обращаться в суд.

Ответчик должен указать Федеральную кадастровую палату. К заявлению необходимо приложить отчет оценщика, заключение СРО. Сложнее всего доказать нарушение прав заявителя. Это может быть разница в сумме перечисленного налога.

Если разница в расчетах менее 30%, то для определения цены будет назначена судебно-медицинская экспертиза. Поэтому необходимо заранее определиться с кругом компаний, которые вы можете предложить в ходе разбирательства. В случае принятия положительного решения размер пошлины может быть уменьшен на год, в котором заявление было подано и рассмотрено.

Цена выдачи

— Справка из кадастрового паспорта — 600 руб.

— Оценщик — не менее 80 тыс. руб.

— Заключение СРО — 20 тыс. руб.

— Судебно-медицинская экспертиза — 80 тыс. руб.

— Услуги адвоката — не менее 70 тыс. руб.

— Госпошлина — 6,5 тыс. руб. (включая транспортные расходы).

— Общая сумма расходов не менее 257 тыс. руб.

Через суд вы можете перевести эти расходы на ответчика, но сначала вам придется заплатить самому. То есть снижать кадастровую стоимость имеет смысл, если она приближается к 45 млн руб. И, скорее всего, завышен в 2 раза. В этом случае процесс окупится через несколько лет.

Земельный налог с кадастровой стоимости в 2016 году

Сбор уплачивают лица, владеющие земельными участками на праве собственности в постоянное или пожизненное пользование. Сумма налога рассчитывается по следующему алгоритму:

Зн = Кс х УД х Ст х Кв, где:

Кс — кадастровая стоимость участка.
УД — доля в собственности на участок.
ул — налоговая ставка.
Кв — коэффициент владения участком (используется в год покупки или продажи объекта).

Рассмотрим пример. Допустим гражданин владеет участком в столице, кадастровая стоимость которого оставляет 2400 тысяч рублей. Для такого объекта ставка налога составляет 0,3%. Сумма сбора к оплате составляет: 2400 х 0,3:100 = 7,2 тыс. руб.

Допустим, налогоплательщик владел объектом только 3 месяца в году. Тогда сумма сбора будет рассчитываться иначе:

2400 х 0,3/100 х (3:12) = 1,8 тыс. руб.

Сумма сбора, подлежащая уплате в бюджет, рассчитывается Федеральной налоговой службой. Физическим лицам по месту жительства направляется уведомление, в котором содержится информация о размере сбора и сроках его уплаты. Если налогоплательщик не получил уведомление, он должен самостоятельно уведомить ФНС о наличии земельного участка и предоставить документы на право собственности.

Как рассчитать стоимость здания

Подробнее по этой теме

Бесплатная оценка недвижимости
- Как оценить стоимость недвижимости?
  - Как оценить стоимость квартиры?
  - Как оценить стоимость здания?
  - Как определить стоимость земли?
  - Как получить стоимость дома?

Оценка стоимости здания столь же деликатна, сколь и важна. Причин для проведения оценки имущества много, но наиболее распространенными являются 9.2749 приобретение и продажа . В обоих случаях оценка должна проводиться с осторожностью, чтобы иметь возможность определить справедливую цену, которая учитывает особенности собственности, а также текущую рыночную стоимость. Правильно оценив недвижимость, у вас больше шансов заключить сделку. Как правило, недвижимость с годами теряет в цене, а земля приобретает ценность. Оценка цены здания, следовательно, не то же самое, что оценка цены земли.

Содержание

Что такое инвестиционная недвижимость?
Какие существуют типы зданий?
- Различие видов собственности
- Различие между видами использования инвестиционной собственности
Как оценивается доход от аренды и коммерческих площадей здания?
- Оценка имущества с учетом доходности
- Оценка имущества с использованием DCF (Discounted Cash Flow)
Какие диагнозы влияют на стоимость недвижимости?
Как я могу финансировать свою инвестиционную недвижимость?
- Как рассчитывается коэффициент долга?
- Как достигается годовой излишек?
Какие документы необходимы для оценки имущества?
Кто может проводить оценку здания?
- Доверьте оценку здания специалисту в данной области.
Оценка стоимости здания: что следует учитывать?

Хотите ли вы оценить цену квартиры или сделать оценку стоимости инвестиционный дом , нужно учитывать несколько факторов, начиная с цены за м2 в коммуне, затем недвижимость. Будут учтены расположение, жилая площадь и количество комнат, размер участка и год постройки. Кроме того, следует учитывать любые изменения, которые могли быть выполнены: терраса, веранда, сад или бассейн высоко ценятся с добавленными значениями, которые увеличивают здание . Обратите внимание, что просмотр также считается. Вам доступно множество онлайн-инструментов, основанных на гедонистическом методе, часто используемом банками и страховыми компаниями, сравнительном анализе рынка, который состоит из сравнения аналогичных свойств и, конечно же, эксперт , желательно на месте..

Что такое инвестиционная недвижимость?

Среди множества существующих видов инвестиций инвестиционная недвижимость имеет репутацию «безопасных» инвестиций . Он отличается низким уровнем риска и уже давно привлекает большое количество инвесторов в Швейцарии. Но что такое инвестиционная недвижимость? Инвестиционная недвижимость, также известная как инвестиционная недвижимость, представляет собой недвижимость, которая приобретается с целью осуществления финансовых инвестиций, которые обычно служат для выплаты процентов на вложенный капитал. это недвижимость инвестиции, которые при аккуратном выполнении позволяют получать прибыль на регулярной и устойчивой основе. Но чтобы разумно инвестировать, лучше освоить экспертизу недвижимости или, в противном случае, окружить себя кем-то, чья работа заключается в оценке недвижимости.

Инвестиции в высокодоходную недвижимость часто обещают легкий пассивный доход начинающим инвесторам. Плохая подготовка покупателя может быстро привести к разочарованию. Однако имея финансовых средств часто бывает недостаточно для удачного вложения. Первый шаг , , когда кто-то хочет начать покупать недвижимость с доходом, несомненно, состоит в том, чтобы оценить недвижимость, чтобы понять, какова возможная отдача от инвестиций. оценка имущества часто основывается на доходах, из которых вычитаются проценты, дисконтированные по текущей стоимости. Таким образом, оценка стоимости инвестиционной собственности может быть выполнена независимо, с использованием инструменты доступны онлайн или у эксперта .

Какие существуют типы зданий?

Различие между видами имущества

Для того, чтобы получить полное право собственности на имущество и заключить выгодную сделку, необходимо уметь определить, какие виды имущества покупатель желает сдать в аренду. Несколько типов собственности считаются доходными свойствами.

Из них:

многоквартирные дома
дома на одну семью или многоэтажные дома
коммерческая недвижимость
офисные здания
здания смешанного назначения

при оценке здания. Новички, которые не очень хорошо знакомы с сектором недвижимости, могут использовать инструмент онлайн-оценки.

Для получения экспертного заключения и успешного завершения инвестиционного проекта лучше всего прибегнуть к услугам эксперта, который уже находится на месте и знает всю подноготную муниципального или регионального рынка наизнанку.

Прежде чем приступить к приобретению здания с целью получения прибыли, вы должны знать о различных возможностях его использования для получения прибыли . Онлайн-оценка недвижимости может быть полезной. Когда дело доходит до инвестиционной недвижимости, у вас есть широкий выбор.

Жилые здания : предназначенные для размещения жилых помещений. Проводится четкое различие между новым и старым.
Коммерческая недвижимость : включает как магазины, так и профессиональные офисы. Преимущество заключается в том, что расходы на переоборудование и ремонт часто несет арендатор.
Недвижимость со смешанной доходностью: , которая включает в себя как торговую, так и жилую недвижимость, является хорошим инвестиционным решением, поскольку позволяет распределять налоги.
Промышленные здания (фабричные здания) или полупромышленные здания (логистические склады). Этот нишевый сектор все больше используется, особенно в сфере транспорта и доставки.
Здания, связанные с гостиничным бизнесом, в сфере туризма. Отели, молодежные хостелы, гостиницы типа «постель и завтрак» или Airbnb — вариантов множество. Несмотря на нынешнюю экономическую ситуацию, ничего не потеряно, и вы можете найти редкую жемчужину по низким ценам.

Инвестиционная недвижимость может считаться частной или коммерческой . Оценка арендуемой недвижимости проста, чтобы определить тип недвижимости, которую вы ищете. Чтобы провести различие между этими двумя типами собственности, необходимо следовать простому методу перевеса . А именно, здание, в котором 50 % площади используется для коммерческих , коммерческих целей и целей сдачи в аренду, считается коммерческим зданием. Например, если здание состоит в основном из магазинов и офисов, а верхний этаж предназначен для жилых помещений, оно будет считаться 9.2749 коммерческая строительная . С налоговой точки зрения основное использование является решающим. Не стесняйтесь обращаться за помощью к специалистам по недвижимости.

Как оценивается доход от аренды и коммерческих площадей здания?

Для проведения оценки инвестиционной собственности мы полагаемся на услуги компетентного специалиста. Последний может использовать один из следующих методов:

доходность
DCF для Дисконтированный денежный поток
внутренняя стоимость
гедонистический метод.

Оценка имущества с учетом доходности

Доходность i – это метод, полученный путем капитализации фактического или расчетного дохода экспертом по недвижимости. Важно помнить, что он зависит не только от ожидаемого дохода от аренды, но и от процентной ставки, а также от ожидаемой рентабельности. Следовательно, необходимо разделить годовой валовой доход от аренды на полученную ставку капитализации. Последнее зависит от общего состояния имущества, его типа и географического положения.

Например, , если сумма полученной арендной платы составляет 150 000 швейцарских франков в год при ставке капитализации 5,75%. Доходная стоимость имущества возрастает до 2 600 000 швейцарских франков, т. е. 150 000 швейцарских франков/5,75%.

Оценка имущества с использованием DCF (дисконтированного денежного потока)

Метод капитализации будущих потоков, также известный как DCF для Дисконтированного денежного потока, рассматривается как динамическое значение доходности для инвестиционных счетов. Используя этот метод, оценка рыночной стоимости позволяет оценить сумму, которую покупатель желает иметь в наличии в данный момент времени T в ожидании денежных потоков в ближайшие годы. Этот метод, широко используемый для оценки имущества, основан на системе возврата инвестиций. Продажа возможна постольку, поскольку инвестор может принять на себя стоимость вложенного капитала, долга как собственного капитала.

Оценка имущества с учетом внутренней стоимости

Внутренняя стоимость – это фактическая текущая стоимость имущества. Чтобы рассчитать внутреннюю стоимость, необходимо взять восстановительную стоимость имущества и вычесть моральный износ.

Внутренняя стоимость = Восстановительная стоимость — устаревание + земля

Оценка здания с использованием гедонистического метода

Наконец, для расчета цены недвижимости эксперт может использовать гедонистический метод . Это позволяет оценить стоимость на основе цены сопоставимой недвижимости. Этот метод очень хорошо известен в сфере недвижимости в Швейцарии и часто используется для оценки стандартного дома или здания. Действительно, чтобы быть эффективным, необходимо знать элементы сравнения на рынке. С элитной или нетипичной недвижимостью дело обстоит сложнее. Эксперт по недвижимости будет знать, как использовать эти различные инструменты, чтобы иметь возможность передавать точные оценки будущим покупателям.

Какие диагнозы влияют на стоимость имущества?

Для оценки стоимости здания необходимо учитывать результаты некоторых технических диагностик, чтобы убедиться, что здание соответствует законодательству. Это могут быть энергетические диагнозы, а также диагнозы, касающиеся материалов, вредных для здоровья.

CECB для Кантональный энергетический сертификат для зданий позволяет оценить качество тепловой оболочки. Затем здание классифицируется по шкале от A до G. Как и маркировка энергоэффективности на наших электроприборах, A соответствует наилучшему рейтингу, G — наихудшему. Лучшая классификация повышает ценность свойства. Затем необходимо будет убедиться, что имущество находится в хорошем состоянии в отношении загрязняющих веществ, которые могут присутствовать в строительных материалах.
Диагноз Свинец , тяжелый металл, токсичный как для человека, так и для окружающей среды, позволяет обнаружить присутствие свинца в зданиях, построенных до 2005 года, когда этот материал был запрещен в строительстве.
Диагностика PCB позволяет обнаружить следы полихлорбифенилов, жидкостей, ранее использовавшихся в изоляции. Это обязательно для зданий, построенных до 1991 года, если будут проводиться работы. В контексте продажи это не навязывается. То же самое относится и к асбесту. Если это не является обязательным перед продажей имущества, покупатель может запросить его у владельца, который будет заинтересован в положительном ответе. Действительно, наличие асбеста играет ключевую роль в переговорах.
Что касается электрооборудования, то Ordonnance sur les Installations à Basse Tension (OIBT ) регулирует контроль и соответствие электроустановок. В зависимости от типа установки проверки могут проводиться регулярно, каждые 5, 10 или 20 лет. Обратите внимание, что в контексте продажи это обязательно по соображениям прозрачности.
Диагностика газа полезна для выявления любых рисков утечки, чтобы избежать воздействия и интоксикации угарным газом, однако это не является обязательным. Радон , с другой стороны, представляет собой газ, который невозможно обнаружить невооруженным глазом и образуется в результате естественного выветривания земной коры. Диагностика радона позволяет определить наличие и концентрацию в воздухе. Радон играет важную роль после курения в развитии рака легких.

Как я могу финансировать свою инвестиционную недвижимость?

Финансовая емкость имущества учитывает возможные работы и ремонты, использование имущества, его географическое положение, риск незанятости и многие другие факторы. Поэтому оно зависит прежде всего от его специфических особенностей. Однако, как правило, возможно финансирование на 80%. Затем покупатель должен будет внести оставшиеся 20% собственного капитала. Пансионат 9Средства 2749 2ᵉ и 3ᵉ столпа можно использовать только в том случае, если собственник проживает в одном из собственных домов. При необходимости возможно пропорциональное распределение. Расчет коэффициента долга для инвестиционной недвижимости отличается от расчета для жилой недвижимости, занимаемой владельцем. Здесь важным элементом является не доход залогодержателя, а чистый доход от аренды.

Как рассчитывается коэффициент долга?

Все понесенные затраты включаются в расчет коэффициента долга : проценты по ипотеке, амортизационные отчисления и другие сопутствующие расходы. Если из годового чистого дохода от аренды вычесть сумму понесенных расходов, излишек должен быть как можно более привлекательным. Возьмем в качестве примера недвижимость с фиксированной доходностью в размере 1 500 000 швейцарских франков и ипотекой в размере 1 200 000 швейцарских франков, что составляет 80% от покупной цены. Чистый годовой доход от аренды составляет 100 000 швейцарских франков с процентной ставкой 5%. Расчетные процентные расходы составляют 60 000 швейцарских франков (5% от 1 200 000 швейцарских франков), 1% амортизационная ставка составляет 12 000 швейцарских франков, а дополнительные расходы в размере 15 % от чистого дохода от аренды составляют 15 000 швейцарских франков.

Как достигается годовой излишек?

Если эти расходы вычесть из годового дохода от аренды , то получится годовой излишек в размере 13 000 швейцарских франков. В дополнение к этому излишку ипотечные кредиторы также смотрят на валовую доходность собственности. Валовая доходность около 7% считается разумной по швейцарским стандартам. Однако норма прибыли может варьироваться в зависимости от ряда факторов. По этой причине различные методы оценки могут привести к изменению процентной ставки. Поэтому важно окружить себя грамотным специалистом и даже, по возможности, сравнить несколько предложений и проверить процентные ставки. Это облегчит вам запрос оценки.

Какие документы необходимы для оценки имущества?

Независимо от того, воспользуетесь ли вы онлайн-помощью с помощью инструментов моделирования или обратитесь к специалисту по недвижимости, вам потребуются определенные документы для оценки стоимости здания с возвратом. Чем больше документов вы предоставите, тем точнее будет оценка . Некоторые документы играют жизненно важную роль в оценке имущества, но другие трудно получить. Оценщику, возможно, придется полагаться на следующие документы:

подробное описание строения
выписка из земельной книги
кадастровая карта
планы застройки (этаж, разрез, фасад)
налоговая стоимость, указанная в уведомлении о налоге на имущество
существующие сервитуты
договоры частного права

Некоторые документы можно получить у арендодателя, муниципальных учреждений или в земельном кадастре. Если сертификат безопасности для низковольтной электроустановки отсутствует, его следует запросить у авторизованного установщика. Для оформления полиса пожарного страхования здания необходимо обратиться к страховщику. Документ с указанием сведений о доходах от аренды и так называемых WALT , Средневзвешенный срок аренды , который соответствует средневзвешенной арендной плате, также может быть запрошен. Эти документы позволяют эксперту сделать профессиональную и справедливую оценку . Вне зависимости от используемого метода, в целом получение максимального количества документов будет только на пользу для всех операций.

Кто может проводить оценку здания?

Для проведения оценки имущества вы можете выбрать один из 2 вариантов: вы можете использовать онлайн-инструментов оценки или позвоните специалисту по недвижимости на месте. Первый метод, известный как гедонистический, основан на базе данных о совершенных продажах и, следовательно, позволяет вам проводить сравнение и ориентироваться на рынок. В игру вступают десятки критериев , как по самой собственности (год, площадь земли, жилая площадь, состояние и т. д.), так и по ее расположению (расположение, наличие транспорта и магазинов вокруг и т.д.). Простое, быстрое, точное и недорогое решение ценят банки и страховые компании. Однако вам все равно нужно будет найти конкретные данные для моделирования.

Доверьте оценку здания специалисту в данной области.

Обратите внимание, что, когда свойство очень специфично, оценка становится сложной ввиду количества доступных аналогичных транзакций. Если вы не можете разобраться со спецификой недвижимости, вам следует проконсультироваться с агентом. Эксперт посетит и изучит соответствующие документы и элементы, чтобы иметь возможность дать письменную оценку. В Швейцарии USPI exper т обучено и уполномочено проводить профессиональную оценку. Это дополнительная гарантия, которая может пригодиться при подаче заявки на финансирование. BOV (оценка стоимости брокера) — гораздо менее дорогая оценка, чем через агента. Однако этого недостаточно для финансирования приложений.