Как инвестировать в недвижимость правильно: Инвестиции в недвижимость: виды, выгода и риски в 2022 году, плюсы и минусы, способы и перспективы. Недвижимость — Журнал Домклик — Недвижимость

Инвестиции в недвижимость: как выгодно и правильно вложить деньги

Один из основных видов инвестиций: инвестирование в недвижимость, какие перспективы этого способа, сколько можно заработать и за какой срок, как правильно вложить деньги, какие плюсы и минусы.

Во все времена покупка собственной недвижимости воспринималась людьми не только как основная цель жизни, но еще и один из самых топовых способов вложения денег. Мы привыкли думать, что вложения в квартиру — это 100 % надежно и оправданно. Но так ли оно в реалиях 2022 года? Команда бизнес журнала https://lindeal.com решила основательно разобраться в этом вопросе. Мы выяснили, насколько выгодно вкладываться в недвижимость конкретно в наше время, кому именно подходят такие вложения и с чего стоит стартовать новичкам. Действительно ли прибыль от сдачи жилья в аренду высока? Сможет ли покупка недвижимости защитить накопления от инфляции? Влияют ли на инвестирование «правила игры» на конкретном рынке? Ответы на эти и другие и вопросы — далее!

Какие объекты подходят для инвестирования?

Сформируем список от самых популярных и привлекательных для инвесторов вариантов к менее востребованным версиям.

Квартиры в новостройках 

Самый логичный и простой вариант для каждого, кто задумывается о прибыльном инвестировании в недвижимость. В его пользу есть два важных преимущества:

• Сравнительно быстрый способ заработка.
• Минимальные риски.

Инвесторы останавливаются на одном из пары вариантов:

1. Покупка квартиры в новом доме для последующей сдачи в аренду. Не самый быстрый способ пассивного заработка в плане возврата вложенных средств. Чтобы инвестирование было наиболее выгодным, эксперты советуют покупать жилье уже с ремонтом от застройщика, это поможет сдать его быстрее. Перед покупкой стоит критично осмотреть помещение: насколько оно функционально и комфортно для арендаторов? Как развита инфраструктура в районе? Удобный ли этаж? Красивый ли вид из окон? Как обстоят дела с транспортной доступностью? Насколько тихие и доброжелательные соседи?
2. Покупка квартиры в новом доме для последующей перепродажи.  Инвестор покупает квартиру за $250 000 на ранних сроках строительства, а то и на этапе котлована. Когда дом будет сдан, цена жилья увеличится, максимум, на 20-30 % — его можно продать новоселам по выгодной стоимости.

Однако, новостройки — это популярный, но отнюдь не единственный выгодный вариант.

Загородная недвижимость

В частном доме можно жить с теми же удобствами, что и в квартире. Здесь также два распространенных варианта:

1. Приобретение участка под строительство коттеджа. Дачу можно сдавать на весь год, на лето, только на праздники или выходные. Чтобы предложение было действительно привлекательным для арендаторов, нужен район с развитой инфраструктурой, коттеджный поселок со всеми удобствами неподалеку от крупных автомагистралей, мегаполиса. А такие приятные дополнения, как бассейн, баня, летняя терраса, позволят поставить более высокую стоимость аренды.
2. Инвестирование в строительство загородного дома на начальном этапе.  Ваша задача — закончить работы и получить доход от продажи уже готового коттеджа.

Если вы вознамерились купить землю и построить дачу самостоятельно, обратите на специальные предложения по ипотеке на строительство с хорошими процентами.

Зарубежная недвижимость

Эксперты уверены, что приобретение квартиры за границей для сдачи в аренду куда выгоднее, чем покупка жилья в РФ:

1. Недвижимость в развитых странах всегда останется ликвидным объектом.
2. Стоимость аренды, к примеру, в Европе выше, чем в России. Плюс к этому инвестор выигрывает на разнице курсов национальной валюты (рубля).
3. Собственная недвижимость за рубежом открывает большие возможности: обрести прописку, вид на жительство или гражданство в другой стране, а также открыть собственный бизнес.

Но в то же время такой тип вложений — не для начинающих вкладчиков. Чтобы приобрести зарубежную недвижимость, нужно хорошо знать законодательство выбранной страны, а также особенности рынка.

Ипотечные облигации

Сравнительно новая разновидность долгосрочных инвестиций. Эмиссией (выпуском) занимаются банки, а приобретать такие продукты могут обычные граждане. Обеспечивают подобные облигации ежемесячные ипотечные взносы банковских клиентов. Иными словами, выплаты инвесторам осуществляются за счет выплачиваемых заемщиками процентов по кредитам. Это довольно выгодный инвестиционный продукт — по сравнению с теми же сберегательными вкладами процент по ипотечным облигациям (ИО) гораздо выше.

Схема инвестирования подкупает своей простотой и прозрачностью:

1. Клиент обращается за кредитом на $300 000.
2. Банк выпускает на данную сумму собственные ценные бумаги — ипотечные облигации.
3. Затем кредитная организация отправляет ИО на торги, где их может приобрести любой желающий.

Как итог, все остаются в плюсе: банковское учреждение получает доход от продаж облигаций (и может использовать обретенную прибыль для эмиссии новых ценных бумаг), а инвестор — доход от долгосрочных и надежных вложений.

Real Estate Investment Trust

REIT — приобретение акций инвестиционных трастов недвижимости (американских и европейских инвестиционных компаний, что занимаются вложениями в недвижимые объекты и их управлением). Для получения статуса Real Estate Investment Trust организация должна полностью соответствовать требованиям:

• 90 % прибыли выплачивается инвесторам в форме дивидендов.
• 75 % дохода — от аренды недвижимости.
• 75 % активов вкладываются в недвижимость.

Важно, что к самим инвесторам требования не предъявляются — вкладчикам достаточно лишь приобрести на биржах ценные бумаги на REIT — всем остальным будет заниматься управляющая компания. Чаще всего трасты вкладываются в недвижимое имущество для последующей сдачи его в аренду. Один траст — это десятки разнообразных зданий от многоквартирных домов и офисов до торговых комплексов и больниц. Львиная доля прибыли инвесторов Real Estate Investment Trust — получение дивидендов. Также можно наладить дополнительный доход с ростом стоимости самих акций REIT.

Другие объекты инвестирования

Также можно выделить следующее виды инвестиций:

• Коммерческая недвижимость. Вариант для опытных инвесторов с наметанным глазом, которые сходу видят объекты, которые будут пользоваться спросом. Эта инвестиция приносит больше прибыли при сдаче в аренду, нежели чем при перепродаже.
• Земельные наделы. Главный плюс в том, что земля — самая дешевая разновидность недвижимости на сегодня. Участок проще и быстрее оформить в собственность, он не требует дополнительных расходов на ремонт или коммунальные услуги. Но новички часто прогорают на том, что приобретают земельные владения нерентабельного назначения. Самые ликвидные на сегодня — участки под строительство, а для долгосрочных вложений лучше подойдут с/х угодья.
• Парковочные места. Эксперты называют этот способ «ситуативным видом инвестирования для мегаполисов». Уровень дохода зависит от места расположения парковки — у вас с охотой арендуют место в оживленном районе, где припарковать машину во дворе часто бывает нереально.

Важно учитывать и такой простой закон: приобретение недвижимости без дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи превращает этот выгодный актив в пассив.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Начнем с «крупных мазков» — рассмотрим достоинства и недостатки вложений в недвижимое имущество вообще.

Плюсы:

1. Недвижимость это всегда (или почти всегда) ликвидный объект.
2. Практически каждый тип недвижимости возможно сдать в аренду для получения дохода.
3. Сегодня для приобретения недвижимости не обязательно иметь высокий доход — существует выгодная ипотека, кредиты.
4. Широкий выбор объектов разнообразных ценовых категорий для достижения целого спектра целей инвестора.
5. Возможность получения пассивного дохода: та же сдача жилья внаем не требует слишком больших усилий.
6. Постоянный рост цен. Недвижимость и золото — два типа инвестиций, по которым инфляция сильно не бьет. 
7. Шанс выбрать наиболее подходящий для себя вариант инвестирования — посуточная сдача, долгосрочная аренда, перепродажа, покупка ценных бумаг.

Минусы:

1. Высокая цена инвестирования: если вклад возможно открыть и со $100 в кошельке, с недвижимостью так точно не получится.
2. Как спрос на недвижимость, так и ее цены могут радикально изменяться под воздействием внешних факторов: экономической ситуации в конкретной стране или «эпохи пандемии» во всем мире.
3. Чем меньше город, тем ниже спрос.
4. Данный объект инвестирования невозможно содержать без дополнительных трат на коммунальные платежи, налоги, косметический ремонт.
5. Сравнительно долгая окупаемость — 5-10 лет.
6. Недвижимость — тот самый объект инвестирования, который может в один момент сильно пострадать, а именно многократно упасть в цене или даже полностью уничтожиться в результате пожара, затопления, стихийных бедствий.
7. Экономическая ситуация в стране (кризис, санкции, снижение уровня благосостояния) негативно сказывается на стоимости жилья.

Теперь, когда общая картина обрисована, самое время переходить к деталям!

Способы и виды инвестиций в недвижимость

Есть два основных способа инвестирования в недвижимость:

1. Сдача в аренду. Долгосрочная стратегия с доходом: 5 % (на долгий срок), 7-30 % (посуточно). Плюс: низкий риск. Минусы: высокая вовлеченность инвестора (трата времени), расходы на ремонт и отделку, коммунальные услуги, уплату подоходного налога.
2. Перепродажа. Среднесрочная стратегия с доходом до 40 % за 1-3 года. Плюс: низкая вовлеченность инвестора. Минусы: большой риск, необходимость уплаты налога при продаже (если объект находится в собственности менее 5, а в ряде случаев 3 лет).

У каждого из перечисленных способов есть несколько разновидностей вложений, каждый из которых нуждается в отдельном представлении.

Сдача в аренду

Инвесторам предлагается три выгодных способа вложений:

1. Долгосрочная аренда. Способ привлекает своей простотой — желающие снять квартиру найдутся всегда. Задача инвестора — отыскать добросовестных платежеспособных жильцов, заключить с ними стандартный договор и ежемесячно получать заслуженную прибыль. Но нужно помнить, что найти хороших арендаторов не так и просто. Кроме этого, с долгосрочной арендой покупка квартиры очень медленно окупается: приобретать для этой цели жилье в кредит и вовсе бессмысленно.
2. Посуточная аренда. Главное «за» — быстрый способ окупить приобретение квартиры: доходность может составлять до 30-40 %. Но такое инвестирование — не пассивный доход, а настоящая работа: придется чуть ли не каждый день заселять новых жильцов, приводить в порядок помещения. Риск повреждения мебели и порчи обстановки выше, чем при долгосрочной аренде.
3. Аренда бунгало, коттеджа, загородной дачи. Вариант подкупает огромным спросом на новогодние, майские праздники, летние каникулы. Но все другое время будет стоять затишье. В качестве альтернативы нередко покупают большой частный дом и делят его на две половины: в одной живут сами, а другую сдают отдыхающим.

Особняком стоит сдача в аренду гаража или парковочного места. Это способ «50 на 50»: инвестирование не требует больших вложений, но чтобы получать действительно хороший доход, нужно одновременно сдавать внаем несколько гаражей или парковочных мест.

Перепродажа

Выделяется три основные стратегии:

1. Покупка квартиры на этапе котлована. Ваша прибыль может составить до 30 % от средней рыночной стоимости жилья. Но нужно немалый срок ждать завершения строительства, опасаться его заморозки.
2. Перепродажа земли. Схема простая: участок покупают по бросовой цене, дожидаются повышения стоимости — и сбывают за хорошие деньги. Минус у способа один и существенный — повышения ценности надела иногда приходится ждать годами.
3. Покупка жилья в плачевном состоянии. Инвестор покупает «бабушкину квартиру» по низкой цене, вкладывает в ремонт 2000-3000 долларов, после чего перепродает похорошевшее помещение уже в два раза дороже. У этого способа есть свои минусы — поиск дешевой недвижимости, ее ремонт требует и времени, и соответствующих навыков.

Главная схема перепродажи с недвижимостью выглядит просто: «купить по низкой цене — успеть продать по высокой».

Как инвестировать в недвижимость: сколько можно заработать и за какие сроки

Стратегию вложений в недвижимость можно представить пошаговым алгоритмом:

1. Определите степень своих финансовых возможностей: точную сумму, которую вы готовы инвестировать.
2. Конкретизируйте (исходя из доступных накоплений), в какой тип недвижимых объектов вы желаете вкладываться.
3. Проведите анализ рынка недвижимости — это даст представление сразу и о выгодных предложениях, и о размере будущей сделки, и об окупаемости инвестиций.
4. Выберите конкретный объект: тип, местоположение, назначение, инфраструктура, привлекательность для арендаторов и покупателей. 
5. Приобретите имущество. Начинающим инвесторам на данном этапе желательна помощь профессионального юриста или риэлтора, способного гарантировать безопасность сделки.
6. Извлеките прибыль: среди самых распространенных способов — сдача в аренду и перепродажа. Помните, что при последнем способе придется уплачивать НДФЛ (если недвижимость находится в собственности менее 5 лет).

Сколько можно заработать на инвестировании в недвижимость и за какие сроки?

• Перепродажа квартиры, купленной на этапе строительства: доходность — 8-25 % (усредненные показатели — 10-12 %), сроки — 1-3 года (в зависимости от застройщика).
• Долгосрочная аренда: доходность — 4-5 %, сроки — 5-10 лет.
• Аренда посуточно: доходность — 7-30 %, сроки — 3-5 лет.
• Рентные паевые фонды недвижимости: 8-12 % годовых.

Помните, что хороший ремонт увеличивает стоимость недвижимости минимум, на 15-20 %.

Полезные советы: как правильно вложить деньги в недвижимость + мошенничество при инвестировании

Чтобы вложения в недвижимое имущество были действительно выгодными, стоит знать о любопытных лайфхаках, позволяющих порой поднять доходность инвестирования в разы:

1. Разделение большой квартиры на комнаты/студии. Если обычный инвестор сдает целиком трехкомнатную к/в за 1100 долларов, то деятельный разделяет ее на три комнаты, каждую из которых арендует отдельный жилец за $370. В сумме арендодатель получает уже 1350 долларов.
2. Расширение площади загородного дома балконом, верандой, уютным чердачным или полуподвальным помещением. Пристройка добавит к стоимости объекта при перепродаже 20-30 %.
3. Перепланировка. Такой подход не только позволяет качественно улучшить жилье, но и повысить его ценность на 30-40 %. Но сложность в том, что перестройку обязательно нужно согласовывать, а изменения — вносить в техпаспорт.
4. Перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой. Так как приобретение коммерческой недвижимости обходится дороже, инвесторы нередко действуют по схеме: покупают квартиру на первом этаже многоквартирного дома, переводят ее в статус нежилой, а затем сдают, продают под магазинчик или офис.

Значительно повышает цену недвижимого объекта и качественный ремонт — в 1,5-2 раза. К примеру, жилье в плохом состоянии стоит в пределах $35 000. Достаточно провести ремонтные работы на 5000-6000 долларов, как можно смело повышать цену квартиры до $55 000.

Как выгодно вложиться в недвижимость с небольшими накоплениями 

Если у инвестора скромный капитал, он может обратить внимание на пять стратегий:

1. Покупка жилья в недостроенном здании.  Если от будущего дома только котлован, вы гарантировано купите квартиру на 25-30 % дешевле.
2. Скупка недостроенных объектов. «Замороженную» недвижимость можно купить по неожиданно низкой цене, чтобы самостоятельно закончить стройработы и продать приобретение по достойной стоимости.
3. Приобретение жилья со старым ремонтом. Иногда даже косметического обновления достаточно, чтобы повысить при перепродаже цену на 15 %. С качественным ремонтом справедливо повышение стоимости на 30 %.
4. Скупка конфискованного жилья, квартир банкротов, недвижимости, оставленной под залог. Перечисленные объекты выставляются на открытые торги, где реализуются по кадастровой цене, которая значительно (до 15-25 %) ниже рыночной.
5. Приобретение недвижимости в ипотеку под выгодный процент.

В сфере приобретения дешевого жилья инвесторам нужно быть еще более аккуратными, внимательными и расчетливыми.

Как оградить себя от мошенничества при инвестировании

Как гласит известная поговорка, «деньги всегда будут привлекать мошенников, а очень большие деньги — очень хитрых мошенников». Поэтому при инвестировании в недвижимость нужно делать все возможное, чтобы оградить свои сбережения от неблагонадежных граждан:

1. Для безопасных операций по покупке/продаже недвижимости стоит наладить постоянное сотрудничество с надежным юристом — с человеком, который поможет и в консультировании, и в оформлении бумаг.
2. Сдавая недвижимость внаем, найдите время, чтобы проверить документы арендаторов. Обязательно заключайте с ними договор — и следите за выполнением условий соглашения.
3. Если вы не уверены в своих силах, начинайте с ценных бумаг, сопряженных с вложениями в недвижимость, — в этом случае достаточно лишь выбрать надежный банк.

Как и при любых других вложениях, не стоит забывать о трех базовых правилах инвестора: «Будьте осмотрительными, соблюдайте последовательность, обеспечивайте безопасность».

Какие существуют риски инвестиций в недвижимость?

Важно понимать, что практически любое инвестирование в той или иной степени сопряжено с риском. Каким он может быть в отношении недвижимости?

1. Форс-мажоры. Может случиться потоп, пожар, землетрясение, стихийное бедствие, техногенная катастрофа. Нередко возле конкретного объекта портится экологическая обстановка (горение леса, расположение свалки, постройка промышленного предприятия), из-за чего он перестает интересовать новоселов.
2. Мошенники. От фирм-однодневок до продажи чужой собственности по фальшивым документам. Обезопасить себя можно юридической проверкой недвижимости.
3. Неудачное расположение жилья. Чаще всего мы видим такую картину: инвестор приобретает квартиру на этапе котлована, надеясь, что выбранный им район будет красивым, оживленным и благоустроенным. Но стройку то и дело приостанавливают, какие-то проекты замораживают — местоположение выглядит со всех сторон неприглядным, покупатели не проявляют к нему интерес.
4. Заморозка строительства. Нередко сдача объекта происходит на целые года позже назначенного срока. Чтобы оградить себя от такого риска, стоит доверять лишь аккредитованным застройщикам.
5. Недобросовестные арендаторы. Самые частые проблемы — задержка ежемесячных платежей, серьезная порча обстановки, после которой требуется капитальный ремонт.

Не нужно забывать и о таком явлении, как амортизация: со временем (как жилье переходит из статуса нового в положение вторичного) недвижимость снижается в цене. В дело могут вмешаться и такие факторы, как постройка нового элитного ЖК рядом с купленной квартирой — помещения в нем будут привлекательнее для арендаторов.

Познавательные ролики об инвестировании в недвижимость

Чтобы разобраться в теме вложений в недвижимость также не будет лишним ознакомиться с видеосюжетами:

• Документальный фильм «Инвестиции в недвижимость / Что будет с ценами в 2022 году? Советы инвестора». Ролик отвечает на конкретные вопросы: куда вкладывать? Что лучше приобретать? Где выше доходность?
• Документальный фильм «ВСЯ ПРАВДА ПРО ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ В 2022 ГОДУ».  Видео посвящено тому, что ждет рынок недвижимости в апреле-2020? Среди других важных тем: ипотека — это хорошо или плохо? Откуда дефицит на рынке недвижимости? Почему недвижимое имущество не стоит оценивать в долларах? Почему цикл инвестирования в недвижимость ограничивается 3-5 годами? Чем апартаменты лучше квартир и пр.
• Документальный фильм «Инвестиции в недвижимость в 2022 году». Видеорепортаж, посвященный тематикам: когда лучше продавать квартиру? В какой формат недвижимости целесообразнее инвестировать? Что нужно делать начинающим инвесторам?
• Документальный фильм «ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ: не повторяйте в 2022 году! Вложения в недвижимость, которые провалились». В видео разбираются несколько популярных идей вложений в недвижимые объекты, которые на практике являются рисковыми и убыточными.
• Документальный фильм «МЕТОД КИЙОСАКИ! Как инвестировать в недвижимость без денег». Схема, которая позволяет выгодно вложиться в квартиру даже тем людям, чьего заработка пока недостаточно для приобретения недвижимости стандартными способами.

В числе иных полезных видеообзоров: «Прогноз цен на недвижимость 2022. Ипотека. Инвестиции в недвижимость», «Как сохранить свои деньги в 2022 году? / Инвестиций в недвижимость больше нет?», «Что будет с рынком недвижимость в 2022 году? Инвестиции в недвижимость I Ответы на вопросы.», «Что будет с ценами на недвижимость в 2022 году / Инвестиции в новостройки», «Когда упадет рынок жилья? Прогноз цен на недвижимость. Ипотека. Купить квартиру. Инвестиции.», «Стоит Ли Покупать Недвижимость СЕЙЧАС? Инвестиции В Недвижимость 2022.»

Топ-10 полезных книг про инвестирование в недвижимость

Для тех инвесторов, кто предпочитает текстовый формат, можно порекомендовать сразу несколько полезных изданий:

1. Книга «Инвестиции в недвижимость», Роберт Кийосаки. Мегапопулярный писатель создал это произведение в соавторстве с 22 доверенными экспертами по недвижимости. В бестселлере разбираются только «реальные истории, реальная жизнь».
2. Книга «Азбука инвестирования в недвижимость», Кен Макэлрой.  Издание от ученика уже упомянутого Роберта Кийосаки. Сборник важен тем, что способен ответить на все вопросы, мучающие начинающего инвестора. В качестве бонуса — скрытые и очень выгодные возможности, которых не замечают даже опытные коллеги по инвестированию.
3. Книга «Стратегии Дональда Трампа по инвестированию в недвижимость», Джордж Росс. То самое издание, которое не покидает топы «Лучшие книги по инвестированию в недвижимости». Автор на протяжении 25 лет консультировал самого Трампа по проведению прибыльных сделок, использованию выигрышных стратегий, ведению продуктивных переговоров.
4. Книга «Как разбогатеть на недвижимости в свободное время», Майк Самми. Ценность произведения в том, что оно учит добиваться поставленных целей с минимальными вложениями. Читатели узнают, как правильно анализировать риски и уменьшать их негативное влияние.
5. Книга «Инвестирование в недвижимость для чайников», Эрик Тайсон. Издание по праву называют «настольной книгой начинающего инвестора». В учебнике доходчиво и подробно представлен пошаговый алгоритм выбора, приобретения и управления недвижимым имуществом.
6. Книга The Book on Rental Property Investing, Брэндон Тернер. Бестселлер создан для ответа на насущный вопрос: как вложения в недвижимость позволяют разбогатеть на практике? Сборник ценен еще и перечнем стратегий, используемых инвесторами по всему миру.
7. Книга «Разумный инвестор», Бенджамин Грэм. Издание от известного профи в сфере инвестиций и экономики, который делится только проверенными на личном опыте стратегиями и лайфхаками: как вести поиски объектов для инвестирования наиболее эффективно? Как научиться прогнозировать риски инфляции? Как здраво управлять прибылью? Интересно, но именно эту книгу славный Уоррен Баффет считал своей помощницей в достижении успеха.
8. Книга Billion Dollar Portfolio, Брент Спринкл. Эксперт-консультант по недвижимости предлагает действенные стратегии формирования внушительного инвестиционного портфеля и получения от него максимально возможной прибыли.  
9. Книга «Инвестиции в недвижимость. 25 суперстратегий», Николай Мрочковский. Сборник специально для читателей из России, где автор (практикующий инвестор и, по совместительству, кандидат экономических наук) разбирает особенности инвестирования в контексте российских реалий: как прийти к стабильному пассивному доходу? Как начать инвестировать, если пока нет денег? Как получать доход от аренды в два раза выше рыночного?
10. Книга «Инвестиции в недвижимость. Продажа и покупка недвижимости. Практика в Российской Федерации», Андрей Просин. Еще одно произведение специально для инвесторов из РФ.Учебник подкупает тем, что написан простым, доступным языком, отчего читается легко и быстро.

Помимо таких узкоспецифических произведений, специалисты рекомендуют обратить внимание на издания: «Что говорить: руководство для риэлторов» Фила М. Джонса, Криса Смита и Джимми Маккина, «Та самая книга девелопера» Игоря Манна, «От нуля к единице» Питера Тиля, «Искусство заключать сделки» Дональда Трампа.

Заключение

В качестве вывода редакция https://lindeal.com подготовила пять итоговых тезисов:

1. Инвестиции в недвижимость — безопасный вид вложений, который практически на 100 % исключает риск полной потери затраченных средств.
2. Вложения в недвижимость во все времена были выгодным инвестированием. Это можно сказать и о сегодняшнем дне — цены на квартиры продолжают расти.
3. Сдача в аренду как жилого, так и нежилого объекта одинаково остается долгосрочным вложением. Однажды приобретя подобное имущество, вы можете сдавать его внаем в продолжение многих лет.
4. Инвестируя в недвижимость, молниеносной прибыли ждать не стоит. Ваши вложения будут окупаться в течение нескольких лет: от перепродажи доход можно получить через 3 года, а от аренды — через 6-8 лет.
5. Выбирая для себя инвестирование в ценные бумаги, связанные с недвижимым имуществом, мгновенного дохода тоже ждать не стоит. Это надежные долгосрочные вложения, что с 99 % вероятности приносят хороший доход в перспективе.

Недвижимость — то приобретение, которое не будет лишним. Купленным домом, квартирой или офисным помещением всегда можно пользоваться в личных целях.

Информация о материале

Юлия Абдулбарова

6 месяца(ев) назад

Информация о материале

Создано: 08 апреля 2022

Просмотров: 1383

инвестиции

недвижимость

Вложения в недвижимость — как правильно распорядится деньгами

Самостоятельно или через Паевые фонды

Существует два основных способа вложения капитала  в этом инвестиционном направлении:

— Непосредственная покупка объекта недвижимости или какой-то его части (если такая возможность предусмотрена).
— Участие в ПИФах недвижимости (паевых инвестиционных фондах, ориентированных на вложения средств пайщиков в инвестиционные проекты в этой сфере). Этот вариант хорошо подходит для того случая, когда речь идет о небольших (или даже совсем маленьких) суммах.

Если во втором варианте никаких неясностей обычно не возникает (кроме выбора самого фонда), то в первом появляется масса дополнительных вопросов, требующих решения.

Долговременное и кратковременное инвестирование

Первым делом необходимо определится, какие цели будут преследоваться этими капиталовложениями:
— наибольшая выгода в долгосрочной перспективе или
— максимальный доход в ограниченный временными рамками период.
Срок окупаемости вложений денег в недвижимость один из самых больших среди всех видов инвестиций, и получить быструю и большую прибыль здесь вряд ли удастся. Поэтому свои планы надо обдумать и обсудить основательно, взвесить все плюсы и минусы.

Зарубежная или российская

Далее следует принять решение, в какую недвижимость для вас будет инвестировать оптимально: в зарубежную или, может быть, в вашем родном городе. У каждого из вариантов свои преимущества и свои риски, о которых мы в близком будущем поговорим подробнее. Насколько выгодно будет остановиться на той или иной стране, зависит от размера инвестируемых сумм и планов по дальнейшему использованию приобретенной собственности.

Выбор агентства

Подбор объекта для инвестирования средств (дома, участка земли, квартиры) можно осуществлять самостоятельно, а можно с помощью специализированного агентства, имеющего собственную базу предложений.
Точно так же, саму сделку можно стремится заключить непосредственно с владельцем (или застройщиком, если речь идет о новостройке), а можно, опять же, обратиться к квалифицированному посреднику в лице риэлтерской фирмы.
С учетом сложности вопроса и потенциальных рисков (от недополучения прибыли, до серьезных потерь капитала) оба этих пункта лучше
воплощать в жизнь с помощью опытных профессионалов. Среди российский агентств лучше выбирать тех, кто уже зарекомендовал себя успехами на этом рынке. Если выбор склоняется к зарубежному агентству недвижимости, во многих случаях бывает предпочтительно сотрудничать с местными, пусть и небольшими, фирмами в тех регионах, где планируется осуществить сделку. У них, обычно, бывают довольно интересные предложения.

После покупки

Еще один вопрос, который надо для себя решить — как будет использоваться новоприобретенная собственность: просто стоять и ждать часа повышения цены, сдаваться в аренду или служить местом жительства для владельца. Каждый вариант удобен и хорош по-своему, но у каждого есть и минусы. Он тесно связан с тем, где решено покупать собственность. Сдавать в аренду квартиру, а тем более дом или виллу в зарубежной стране гораздо сложнее, чем на родине. Для этого придется сотрудничать с какой-то организацией.

Риски вложений в недвижимость

В зависимости от способа инвестирования и выбранной стратегии риски могут сильно отличатся.
Очень рискованной считается стратегия, когда вкладываются не собственные, а заимствованные под проценты средства.
Довольно рискованными будут любые краткосрочные инвестиции на срок менее двух (или более) лет.
Наоборот, долгосрочные капиталовложения свободных собственных средств считаются одним из самых надежных способов.
Существуют риски недополучения планируемой прибыли: из-за неудачного выбора объекта, общего спада на рынке недвижимости в регионе или стране.

Рекомендации и советы

Описанные минусы и риски необходимо учитывать заранее и подходить к выбору объекта инвестирования следует очень тщательно. В целом, следует руководствоваться правилом, что обычно наиболее быстро могут расти в цене дома, квартиры, земля в тех регионах, которые уже зарекомендовали себя как выгодные места для инвестиций. То есть те, на которые имеется спрос.

Другой совет, который обычно дают продающие компании — покупать качественные объекты, удобные для проживания или перспективные в осуществлении с ними какой-то бизнес активности.
Опять же, наиболее выгодные вложения это всегда те, на которые и в последующем будет ожидается спрос.

Отдельная тема — это риски по вариантам новостроек. Кроме описанного выше правила, здесь следует учитывать свои нюансы и разбираться с предложениями застройщика. Особенно сложно бывает выяснить перспективы окупаемости предложений зарубежных девелоперов.

И конечно, важно отслеживать состояние этого рынка. Например, правильно и выгоднее будет вложится в недвижимость той страны, которая в данный момент времени предоставляет исключительные варианты по ценам и перспективам их роста. Например, интересные возможности одно время были в Болгарии, потом в Греции, на Кипре… В случае интереса к элитной жилой недвижимости хорошим вариантом остается Швейцария, в условиях общеевропейского кризиса оказавшаяся островком стабильности.

Типы инвестиций в недвижимость

Вы наш главный приоритет.

Каждый раз.

NerdWallet, Inc. является независимым издателем и службой сравнения, а не инвестиционным консультантом. Его статьи, интерактивные инструменты и другой контент предоставляются вам бесплатно в качестве инструментов самопомощи и только в информационных целях. Они не предназначены для предоставления рекомендаций по инвестициям. NerdWallet не гарантирует и не может гарантировать точность или применимость любой информации в отношении ваших индивидуальных обстоятельств. Примеры являются гипотетическими, и мы рекомендуем вам обратиться за персональным советом к квалифицированным специалистам по конкретным инвестиционным вопросам. Наши оценки основаны на прошлых результатах рынка, и прошлые результаты не являются гарантией будущих результатов.

Мы считаем, что каждый должен уметь уверенно принимать финансовые решения. И хотя на нашем сайте представлены не все компании или финансовые продукты, доступные на рынке, мы гордимся тем, что рекомендации, которые мы предлагаем, информация, которую мы предоставляем, и инструменты, которые мы создаем, являются объективными, независимыми, простыми и бесплатными.

Так как же нам зарабатывать деньги? Наши партнеры компенсируют нам. Это может повлиять на то, какие продукты мы рассматриваем и о чем пишем (и где эти продукты появляются на сайте), но это никоим образом не влияет на наши рекомендации или советы, которые основаны на тысячах часов исследований. Наши партнеры не могут платить нам за предоставление положительных отзывов о своих продуктах или услугах. Вот список наших партнеров.

Аренда квартир, REIT, коммерческая недвижимость, земля и краудфандинговые платформы — все это виды инвестиций в недвижимость.

Многие или все продукты, представленные здесь, получены от наших партнеров, которые выплачивают нам компенсацию. Это может повлиять на то, о каких продуктах мы пишем, а также где и как продукт отображается на странице. Однако это не влияет на наши оценки. Наши мнения являются нашими собственными. Вот список наших партнеров и вот как мы зарабатываем деньги.

Информация об инвестировании, представленная на этой странице, предназначена только для образовательных целей. NerdWallet не предлагает консультационные или брокерские услуги, а также не рекомендует и не советует инвесторам покупать или продавать определенные акции, ценные бумаги или другие инвестиции.

Существует несколько типов инвестиций в недвижимость, но большинство из них можно разделить на две категории: инвестиции в физическую недвижимость, такую ​​как земля, жилая и коммерческая недвижимость, а также другие способы инвестирования, которые не требуют владения физическим имуществом, такие как REIT и краудфандинговые платформы. .

Инвестиции в традиционную физическую недвижимость могут принести большую прибыль, но также требуют больших авансовых денег и могут иметь высокие текущие расходы. REIT и краудфандинговые платформы имеют более низкий финансовый барьер для входа, а это означает, что вы можете инвестировать в несколько типов недвижимости гораздо дешевле, чем инвестировать даже в одну традиционную недвижимость. Эти альтернативные инвестиции в недвижимость также предлагают явное преимущество, заключающееся в том, что вам не нужно выходить из дома или надевать штаны, чтобы начать инвестировать.

Если вы хотите инвестировать в недвижимость, следует рассмотреть пять типов:

1.

REIT

офисы и торговые центры). Вы можете инвестировать в акции этих компаний на фондовой бирже. Инвестируя в REIT, вы инвестируете в недвижимость, которой владеют эти компании, без многих рисков, связанных с непосредственным владением недвижимостью.

REIT обязаны ежегодно возвращать акционерам не менее 90% своего налогооблагаемого дохода. Это означает, что инвесторы могут получать привлекательные дивиденды в дополнение к диверсификации своих портфелей за счет недвижимости. Публичные REIT также предлагают большую ликвидность, чем другие инвестиции в недвижимость: если вам внезапно понадобились наличные деньги, вы можете продать свои акции на фондовой бирже. Если вы хотите инвестировать в публично торгуемые REIT, вы можете сделать это через брокерский счет.

2. Платформы краудфандинга

Платформы краудфандинга в сфере недвижимости предлагают инвесторам доступ к инвестициям в недвижимость, которые могут принести высокую прибыль, но сопряжены со значительным риском. Некоторые краудфандинговые платформы открыты только для аккредитованных инвесторов, определяемых как физические лица с собственным капиталом или совместным собственным капиталом с супругом, превышающим 1 миллион долларов — без учета стоимости их дома — или годовой доход в каждый из последних двух лет. это превышает 200 000 долларов (300 000 долларов с супругом).

«Имейте в виду, что многие краудфандинговые платформы имеют короткий послужной список и еще не пережили экономический спад».

Но другие, такие как Fundrise и RealtyMogul, предлагают инвесторам, которые не соответствуют этим минимумам, — известным как неаккредитованные инвесторы — доступ к инвестициям, в которые они иначе не смогли бы инвестировать. Эти инвестиции часто бывают в форме неторгуемых REIT, или REIT, которые не торгуются на фондовой бирже. Поскольку они не торгуются публично, неторгуемые REIT могут быть очень неликвидными, а это означает, что ваши средства будут инвестированы как минимум на несколько лет, и у вас может не быть возможности вывести свои деньги из инвестиций, если они вам понадобятся. Имейте в виду, что многие краудфандинговые платформы имеют короткий послужной список и еще не пережили экономический спад.

Реклама

52

7 Fees0006

могут взиматься другие комиссии

3. Residential real estate

Жилая недвижимость — это практически любое место, где живут или останавливаются люди, например, дома на одну семью, многоквартирные дома и загородные дома. Инвесторы в жилую недвижимость зарабатывают деньги, собирая арендную плату (или регулярные платежи за краткосрочную аренду) с арендаторов недвижимости за счет повышения стоимости их собственности в период между ее покупкой и продажей, или и тем, и другим.

Инвестиции в жилую недвижимость могут принимать различные формы. Это может быть так же просто, как сдать в аренду свободную комнату, или так же сложно, как покупка и перепродажа дома для получения прибыли.

4. Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость – это помещения, которые сдаются или сдаются в аренду бизнесом. Офисное здание, арендованное одним бизнесом, заправочная станция, торговый центр с несколькими уникальными предприятиями и арендованные рестораны — все это примеры коммерческой недвижимости. Если бизнес сам не владеет недвижимостью, каждый бизнес будет платить арендную плату владельцу собственности.

Промышленная и торговая недвижимость может подпадать под коммерческую деятельность. Промышленная недвижимость обычно относится к объектам недвижимости, в которых производятся или размещаются продукты, а не продаются, например склады и фабрики. Торговое помещение — это место, где покупатель может купить товар или услугу, например, магазин одежды. Коммерческая недвижимость, как правило, имеет более длительную аренду и может требовать более высокой арендной платы, чем жилая недвижимость, что может означать более высокий и стабильный долгосрочный доход для владельца недвижимости. Но они также могут потребовать более высоких авансовых платежей и расходов на управление недвижимостью.

5. Сырая земля

Если вы ее построите, они придут? Инвесторы обычно покупают землю под коммерческую или жилую застройку.

Но покупка земли под застройку требует достаточного количества маркетинговых исследований, особенно если вы планируете заниматься застройкой самостоятельно. Этот тип инвестиций лучше всего подходит для тех, у кого есть большой капитал для инвестирования и глубокие знания всех аспектов недвижимости — строительных норм, правил зонирования, пойм — в дополнение к пониманию местных жилых и коммерческих рынков аренды.

Какая инвестиция в недвижимость вам больше всего подходит?

Если вы планируете инвестировать в традиционную недвижимость, например, в жилую или коммерческую недвижимость, комплексная проверка означает не только внесение первоначального взноса. Важно знать свой местный рынок. Если в вашем районе нет большого спроса на дома или коммерческие помещения или стоимость недвижимости начинает падать, эти инвестиции могут быстро превратиться в бремя.

Если вы предпочитаете невмешательство в свои инвестиции, REIT и краудфандинговые платформы — это более простые способы добавить недвижимость в свой портфель, не владея физическим имуществом.

Некоторые брокерские компании предлагают публично торгуемые REIT и взаимные фонды REIT.

Об авторе: Алана Бенсон — писатель-инвестор, освещающий социально ответственные и ESG-инвестиции, финансовые консультации и темы инвестирования для начинающих. Ее работы публиковались в The New York Times, The Washington Post, MSN, Yahoo Finance, MarketWatch и других изданиях. Читать далее

В том же духе…

Найдите лучшего брокера

Посмотрите подборку NerdWallet для лучших брокеров 2022 года.

Получите больше умных денежных движений — прямо на ваш почтовый ящик

Зарегистрируйтесь, и мы будем присылать вам занудные статьи о денежных темах, которые наиболее важны для вас, а также о других способах помочь вам получить больше от ваших денег.

6 лучших краудфандинговых платформ в сфере недвижимости за ноябрь 2022 года

Вы наш главный приоритет.

Каждый раз.

NerdWallet, Inc. является независимым издателем и службой сравнения, а не инвестиционным консультантом. Его статьи, интерактивные инструменты и другой контент предоставляются вам бесплатно в качестве инструментов самопомощи и только в информационных целях. Они не предназначены для предоставления рекомендаций по инвестициям. NerdWallet не гарантирует и не может гарантировать точность или применимость любой информации в отношении ваших индивидуальных обстоятельств. Примеры являются гипотетическими, и мы рекомендуем вам обратиться за персональным советом к квалифицированным специалистам по конкретным инвестиционным вопросам. Наши оценки основаны на прошлых результатах рынка, и прошлые результаты не являются гарантией будущих результатов.

Мы считаем, что каждый должен уметь уверенно принимать финансовые решения. И хотя на нашем сайте представлены не все компании или финансовые продукты, доступные на рынке, мы гордимся тем, что рекомендации, которые мы предлагаем, информация, которую мы предоставляем, и инструменты, которые мы создаем, являются объективными, независимыми, простыми и бесплатными.

Так как же нам зарабатывать деньги? Наши партнеры компенсируют нам. Это может повлиять на то, какие продукты мы рассматриваем и о чем пишем (и где эти продукты появляются на сайте), но это никоим образом не влияет на наши рекомендации или советы, которые основаны на тысячах часов исследований. Наши партнеры не могут платить нам за предоставление положительных отзывов о своих продуктах или услугах. Вот список наших партнеров.

ЛУЧШЕЕ ИЗ

Многие или все продукты, представленные здесь, получены от наших партнеров, которые выплачивают нам компенсацию. Это может повлиять на то, о каких продуктах мы пишем, а также где и как продукт отображается на странице. Однако это не влияет на наши оценки. Наши мнения являются нашими собственными. Вот список наших партнеров и вот как мы зарабатываем деньги.

Информация об инвестировании, представленная на этой странице, предназначена только для образовательных целей. NerdWallet не предлагает консультационные или брокерские услуги, а также не рекомендует и не советует инвесторам покупать или продавать определенные акции, ценные бумаги или другие инвестиции.

Краудфандинг в сфере недвижимости изменил ландшафт инвестирования в недвижимость. Когда-то предназначенные только для самых состоятельных инвесторов, многие краудфандинговые платформы значительно снизили входной барьер для этого типа альтернативных инвестиций.

Низкий минимум счета, простая структура комиссий и понятный пользовательский интерфейс упрощают включение недвижимости в хорошо диверсифицированный портфель. Важно отметить, что некоторые платформы краудфандинга в сфере недвижимости, в том числе некоторые из приведенных ниже, открыты только для аккредитованных инвесторов.

В чем разница между этими платформами и REIT?

Платформы краудфандинга в сфере недвижимости, с другой стороны, объединяют средства, чтобы позволить средним инвесторам участвовать в рынке недвижимости через частные REIT, которые недоступны через традиционные брокерские компании, а также инвестиции в недвижимость на частном рынке, такие как отдельные объекты. . Они потенциально могут обеспечить более высокую прибыль, чем REIT, доступные через традиционные брокерские компании, но они также могут нести более высокий риск.

Готовы начать? Ниже приведены наши лучшие выборы лучших краудфандинговых платформ в сфере недвижимости, основанные на нескольких факторах, включая минимальную сумму счета, поддержку клиентов, варианты выкупа, комиссии и многое другое.

Краудфандинг в сфере недвижимости изменил ландшафт инвестирования в недвижимость. Когда-то предназначенные только для самых состоятельных инвесторов, многие краудфандинговые платформы значительно снизили входной барьер для этого типа альтернативных инвестиций.

Низкий минимум счета, простая структура комиссий и понятный пользовательский интерфейс упрощают включение недвижимости в хорошо диверсифицированный портфель. Важно отметить, что некоторые платформы краудфандинга в сфере недвижимости, в том числе некоторые из приведенных ниже, открыты только для аккредитованных инвесторов.

В чем разница между этими платформами и REIT?

Платформы краудфандинга в сфере недвижимости, с другой стороны, объединяют средства, чтобы позволить средним инвесторам участвовать в рынке недвижимости через частные REIT, которые недоступны через традиционные брокерские компании, а также инвестиции в недвижимость на частном рынке, такие как отдельные объекты. . Они потенциально могут обеспечить более высокую прибыль, чем REIT, доступные через традиционные брокерские компании, но они также могут нести более высокий риск.

Готовы начать? Ниже приведены наши лучшие выборы лучших краудфандинговых платформ в сфере недвижимости, основанные на нескольких факторах, включая минимальную сумму счета, поддержку клиентов, варианты выкупа, комиссии и многое другое.

Лучшие платформы для краудфандинга в сфере недвижимости