Как использовать мат капитал на покупку жилья: Как купить квартиру за материнский капитал?

Содержание

Как конкурировать с инвесторами в жилье

Ведущая подкаста Никки Хайнс потеряла дом своей мечты прошлым летом. Несмотря на предложение цены на 15 000 долларов выше листинговой цены, продавцы вместо этого выбрали инвестора, который предлагал все наличные и молниеносный 14-дневный график закрытия.

«Мы были опустошены, — говорит Хайнс. «Мы также начали беспокоиться о том, что не сможем найти дом, если будем платить больше 15 тысяч долларов и проиграем предложениями наличными. С ними очень сложно конкурировать».

История Хайнса становится обычной на сегодняшнем конкурентном рынке. Запасы для продажи сократились на 40% по сравнению с допандемическими днями, и более трех четвертей покупателей в какой-то момент в прошлом году оказались в состоянии войны на торгах. Все чаще на стороне победителей в этих битвах оказывались инвесторы, богатые наличными, повышая ставки на рынке, и без того с высокими ставками.

По данным компании CoreLogic, инвесторы совершили 27% всех покупок домов на одну семью в первые три квартала 2021 года — по сравнению с 17% в конце 2019 года. . Более того: эти инвесторы в основном сосредотачиваются на сегменте рынка с более низкой и средней ценой, а это означает, что покупатели жилья впервые чувствуют на себе основную тяжесть их деятельности.

«Еще до бума инвесторов американские покупатели жилья уже столкнулись с тяжелой битвой», — говорит Кристиан Уоллес, глава отдела недвижимости Better. «Если добавить к этому глубокие карманы фирм с Уолл-стрит, у покупателей жилья не останется ни единого шанса».

Рост цен, низкие ставки и инфляция

Сегодня инвесторы в недвижимость бывают разных форм. Есть домашние флипперы, мелкие и крупные арендодатели, учреждения, поддерживаемые Уолл-стрит, и, совсем недавно, iBuyers — своего рода онлайн-компания по покупке жилья, которая покупает, ремонтирует, а затем перепродает недвижимость в короткие сроки. (Примерами являются Opendoor и Offerpad. Раньше был Zillow.)

Хотя у каждого свои мотивы для увеличения объема инвестиций в этом году, эксперты говорят, что все сводится к тому, чтобы воспользоваться возможностью.

«Инвесторы гонятся за более высокими доходами в условиях низких процентных ставок, — говорит Эрик Марибойок, профессор и директор Центра предпринимательства в сфере недвижимости Университета Джорджа Мейсона. «Поскольку в последние годы арендная плата на одну семью и стоимость дома сильно выросли, доход от аренды домов на одну семью был привлекательным».

Это краткий способ суммировать многие факторы, лежащие в основе этой тенденции.

Как заметил Марибойок, стоимость жилья растет. По данным Национальной ассоциации риелторов, средняя цена на дома в США увеличилась на 17% в 2021 году. Быстрый рост цен предлагает значительный потенциал для покупателей жилья и iBuyers, которые хотят купить дешево, сделать несколько улучшений и продать дорого через несколько месяцев. дорога.

Ставки по ипотечным кредитам, которые до недавнего времени колебались вблизи исторических минимумов, также учитывают инфляцию, которая только что достигла самого высокого скачка за 40 лет, о чем тоже стоит подумать.

Недвижимость обычно считается хорошей защитой от инфляции (ее стоимость и потенциальная арендная плата увеличиваются по мере роста цен), поэтому во времена инфляции многие инвесторы считают ее более надежной, чем другие варианты. Как объясняет Томас Мэлоун, экономист CoreLogic, «и цены, и арендная плата растут, что делает жилье относительно более привлекательным для инвестиций, чем альтернативные активы».

Объявления за деньги. Мы можем получить компенсацию, если вы нажмете на это объявление. Объявление

Хотите приблизиться к дому своей мечты?

Вы можете поговорить с экспертом Quicken Loans (NMLS #3030) сегодня, чтобы изучить ваши варианты. Нажмите здесь что бы начать!

View Rates

Спрос на аренду жилья для одной семьи растет

Мэлоун кратко соглашается с этим, но рост цен на жилье также играет другую роль: они заставляют людей арендовать жилье дольше, повышая арендную плату (и спрос на сдаваемую недвижимость) в процессе.

По данным Realtor. com, арендная плата выросла на 19% в период с декабря 2020 года по декабрь 2021 года. Такой рост заманчив для институциональных инвесторов, на долю которых в прошлом году пришлось 26% всех покупок инвесторов — по сравнению с 14% годом ранее.

Эти богатые конкуренты — часто представляющие хедж-фонд, пенсионный фонд или фонд инвестиций в недвижимость (REIT) — обычно сдают приобретаемые ими дома в аренду, стремясь обеспечить стабильную прибыль для акционеров. Крупнейшим примером компании такого типа является Invitation Homes, которой принадлежит более 80 000 сдаваемых в аренду домов.

«Институциональные инвесторы из-за Covid были вынуждены отказаться от вложений в офисы, магазины, стриптиз-центры и отели, поскольку они больше не были безопасными гаванями», — говорит Грант Кардоне, генеральный директор Cardone Enterprises, институционального инвестора из Флориды.

Аренда, особенно в сочетании с высоким спросом со стороны миллениалов, стала все более прибыльной альтернативой.

«Самая большая группа миллениалов достигает расцвета для создания семьи», — говорит Рик Шарга, исполнительный вице-президент платформы листинга выкупа RealtyTrac. «Это создает спрос как на собственное жилье, так и на сдаваемую в аренду недвижимость для одной семьи, и инвесторы активно покупают дома, чтобы удовлетворить спрос в обоих случаях».

Однако не заблуждайтесь: растущим спросом на аренду пользуются не только крупные фирмы с Уолл-Стрит. По данным CoreLogic, в прошлом году на долю мелких инвесторов, владеющих девятью или менее объектами недвижимости, пришлось 43% всех покупок инвесторов.

Некоторые из них были семейными операциями. Другие были начинающими инвесторами, используя свои сбережения, вызванные пандемией, или новообретенные возможности удаленной работы, чтобы заняться недвижимостью (и в процессе заполучить недвижимость для отдыха).

«Домохозяйства в целом увеличили уровень своих сбережений во время пандемии за счет сочетания сокращения расходов на дому и получения государственных стимулирующих средств», — говорит Марибойок. «Некоторые домохозяйства потратили больше на ремонт дома, некоторые купили дом побольше, а некоторые инвестировали в сдаваемую в аренду недвижимость. Индивидуальные инвесторы, владеющие одним или двумя сдаваемыми в аренду домами, по-прежнему составляют большую часть рынка инвестиций для одной семьи».

Объявления за деньги. Мы можем получить компенсацию, если вы нажмете на это объявление. Объявление

Никогда не было лучшего времени, чтобы купить дом.

Эксперты по ипотеке помогут вам в этом. Нажмите ниже и запросите бесплатное предложение сегодня.

Начать

Почему продавцы выбирают предложения инвесторов?

В любом случае, инвестор — это только одна сторона уравнения. Другой? Это продавец, который играет важную роль в том, почему инвесторы смогли потреблять такую большую долю сегодняшних ограниченных запасов.

Часто инвесторы приходят к столу с предложениями наличными — как в случае с Хайнсом. Это может быть очень заманчиво для продавцов: они быстро закрываются, и также нет потенциальных проблем с финансированием, с которыми можно было бы бороться, как с ипотечными покупателями.

Старая задача «продай во время покупки» также делает эти предложения заманчивыми. Продавцы в этой лодке стремятся максимально согласовать свои продажи и покупки, чтобы избежать накладок в платежах или необходимости временного жилья. Традиционные покупатели, которые привязаны к ипотечному финансированию, которое может провалиться или получить его с задержкой, просто более рискованны.

«Поскольку инвесторы покупают недвижимость за наличные, продавцам не нужно беспокоиться о банковских одобрениях, проверках или оценках, что устраняет три основных предостережения, которые могут привести к расторжению сделки», — говорит Райан Дэвид, владелец компании по покупке жилья за наличные We Buy Houses In Pennsylvania. «Продавец получит деньги очень быстро, а закрытие сделки может занять от нескольких дней до пары недель. Это выгодно продавцу, если ему нужны быстрые деньги или если ему нужно продать в спешке, например, при переезде в поисках работы или если им грозит потеря права выкупа».

В частности, iBuyers — отличная альтернатива для продавцов, которые хотят точно рассчитать время для своих продаж. Многие iBuyers даже предлагают программы «трейд-ин», которые позволяют домовладельцам продать свой дом и купить новый за одну транзакцию.

Как обычные покупатели жилья могут конкурировать

Какими бы ни были доводы продавца при выборе инвестора, одно можно сказать наверняка: это делает и без того непростую атмосферу при покупке жилья еще более сложной. Однако, по мнению экспертов, традиционные покупатели все еще могут оставаться конкурентоспособными.

Предложение наличными часто является лучшим вариантом, поскольку оно обеспечивает скорость и простоту, с которыми приходит большинство инвесторов. Это также увеличивает ваши шансы на победу на целых 290%, согласно анализу прошлых сделок с недвижимостью.

Для покупателей, у которых в банке не так много денег, программы предложения наличных, такие как Ribbon или Orchard, могут стать альтернативным способом идти в ногу с инвесторами. В этих договоренностях компания делает предложение наличными от вашего имени, покупает дом и позволяет вам сдавать его обратно, пока вы работаете, чтобы получить финансирование. (С Ribbon, например, у вас есть до 180 дней, чтобы получить кредит).

Также может помочь выбор рынка недорогого жилья (вы даже можете сами стать там мелким инвестором), а предварительное одобрение ипотеки — в идеале полностью гарантированной — также может быть разумным способом конкурировать. Поскольку эти типы предварительного одобрения требуют полной документации и андеррайтинга, они часто могут ускорить процесс закрытия и устранить большую часть риска для продавца.

Наконец, эксперты говорят, что покупатели должны делать свои предложения как можно более похожими на предложения инвестора: предлагать обратную аренду, выбирать кредитора с быстрыми сроками закрытия и рассмотреть возможность исключения непредвиденных расходов на оценку и проверку. (Убедитесь, что вы подробно поговорили со своим агентом, прежде чем делать последнее; отказ от непредвиденных обстоятельств сопряжен с реальным риском, особенно в случае непредвиденных обстоятельств проверки. )

«Создавайте креативные предложения, которые выделяются среди остальных», — говорит Дэвид. «Это может включать отказ от проверки или вступление во владение как есть, без каких-либо действий со стороны продавца. Все, что привлекает продавца, делая его более удобным для него, всегда более привлекательно».

Информационный бюллетень

Каждую субботу Money погружается в мир недвижимости, предлагая домовладельцам, покупателям и просто мечтателям свежие новости о жилье.

Нажимая «Зарегистрироваться», я соглашаюсь получать информационные бюллетени и рекламные акции от Money и его партнеров. Я согласен с Условиями использования и Уведомлением о конфиденциальности Money и даю согласие на обработку моей личной информации.

Информационный бюллетень

Подписаться успешно!

Теперь вы будете получать информационный бюллетень Money по телефону

Ответьте в любое время, чтобы сообщить нам, как мы можем улучшить. Наслаждаться!

Убедитесь, что мы попали в папку «Входящие», а не в папку «Спам». Мы только что отправили вам приветственное письмо. Иногда почтовые клиенты отправляют наше первое письмо в папку со спамом или рекламными акциями. Если вы не видите нас в своем почтовом ящике, проверьте эти папки, а затем перетащите приветственное письмо в свой почтовый ящик.

Больше денег:

Покупка дома за наличные может сэкономить вам тысячи, и вам не нужно быть богатым, чтобы получить эту прибыль ins Налог на недвижимость и продажу вашего дома

Естественно, вы хотите получить приличную прибыль от продажи вашего дома. Но будьте осторожны с вашим заработком: налог на прирост капитала. Если ваш дом значительно увеличился в цене, вы можете нести ответственность за значительную сумму, когда вы платите свой ежегодный подоходный налог.

К счастью, есть способы избежать или снизить налог на прирост капитала при продаже дома, чтобы сохранить как можно больше прибыли в своем кармане. Вот все, что вам нужно знать.

Основные выводы

Налог на прирост капитала применяется к прибыли, которую вы получаете при продаже инвестиций или активов, включая недвижимость.
Сдаваемая в аренду недвижимость не подчиняется тем же правилам налогообложения капитала, что и основное место жительства.
Можно снизить налог на прирост капитала, который вы должны, воспользовавшись доступными вычетами, льготами и исключениями.

Что такое налог на прирост капитала?

Ключевые термины

Налог на прирост капитала: Сбор, взимаемый IRS с прибыли, полученной от продажи актива, такого как акции или недвижимость, — эта прибыль считается налогооблагаемым доходом.
Долгосрочный прирост капитала: Налог на активы, удерживаемые более одного года.
Стоимость недвижимости: Сумма, которую покупатель, вероятно, заплатит за недвижимое имущество (т. е. собственность).

Налог на прирост капитала — это налог на прибыль (также известную как прирост капитала), которую вы получаете от инвестиций или активов при их продаже. Он рассчитывается путем вычитания первоначальной стоимости или покупной цены актива («налоговая база») плюс любые понесенные расходы из окончательной цены продажи.

Специальные ставки применяются для долгосрочного прироста капитала от активов, которыми владеют более года. Ставки налога на долгосрочный прирост капитала составляют 15 процентов, 20 процентов и 28 процентов (для определенных особых типов активов, таких как коллекционные акции малого бизнеса), в зависимости от вашего дохода.

Недвижимость, включая жилую недвижимость, считается налогооблагаемым активом. Любая прибыль, полученная вами от продажи дома, должна быть сообщена в IRS: вы рассчитываете и выплачиваете причитающиеся деньги при подаче налоговой декларации за год, когда вы продали недвижимость.

Хотя его ставки, как правило, ниже, чем обычные ставки подоходного налога, налог на прирост капитала все же может складываться, особенно в отношении прибыли от дорогостоящих объектов, таких как дом — самый большой отдельный актив, которым многие люди когда-либо будут владеть. Налог на прирост капитала напрямую связан со стоимостью вашей собственности и любым увеличением ее стоимости. Если ваш дом значительно вырос в цене после того, как вы его купили, и вы осознали эту стоимость, когда продали его, вы можете получить значительную налогооблагаемую прибыль.

Ипотека

Если вы продаете дом или имущество в течение одного года или меньше после того, как вы приобрели его, краткосрочный прирост капитала облагается налогом как обычный доход, который может достигать 37 процентов. Долгосрочный прирост капитала от собственности, которой вы владели более года, облагается налогом по ставке 0 процентов, 15 процентов или 20 процентов в зависимости от вашей налоговой категории.

Расчет налога на прирост капитала в отношении недвижимости может быть сложным. Ставка налога зависит от нескольких факторов:

Ваша налоговая категория
Ваше семейное положение
Как долго вы владеете домом
Был ли дом вашим основным местом жительства, дополнительным местом жительства или инвестиционной недвижимостью

Звезда Альт

Иметь ввиду:

Налог взимается только с самой прибыли. Если бы вы купили дом пять лет назад за 250 000 долларов и продали его сегодня за 500 000 долларов, ваша прибыль составила бы 250 000 долларов. (Хотя есть вычеты, которые вы могли бы сделать, чтобы эффективно уменьшить вашу чистую прибыль.) Вам нужно будет сообщить о продаже дома и, возможно, заплатить налог на прирост капитала с прибыли в размере 250 000 долларов.

В 2023 налоговом году вы не облагаетесь налогом на прирост капитала, если ваш налогооблагаемый доход составляет 44 625 долларов США или менее (89 250 долларов США, если вы состоите в браке и подаете декларацию совместно). Если это 44 626–492 300 долларов США в качестве одного заявителя или 89 251–553 850 долларов США, если вы состоите в браке и подаете документы совместно, вы заплатите 15 процентов от прибыли в размере 250 000 долларов США. Выше этих максимальных сумм норма прироста капитала составит 20 процентов.

Тем не менее, IRS предлагает продавцам жилья несколько способов избежать или уменьшить свои налоги на прирост капитала, в основном, если их недвижимость является основным местом жительства. Вы можете освободить определенную сумму прибыли — до 250 000 или 500 000 долларов США, в зависимости от вашего статуса подачи — от налога, если вы соответствуете определенным условиям.

Несвоевременная продажа может привести к значительным налоговым расходам, которых в противном случае можно было бы избежать.
— Грег Макбрайд, главный финансовый аналитик Bankrate

«Прежде чем продавать свой дом, ознакомьтесь с правилами исключения налога на прирост капитала и проконсультируйтесь с налоговым консультантом», — говорит Макбрайд. «Если недвижимость была вашим основным местом жительства менее 24 месяцев, например, вы можете решить подождать, пока не достигнете этого порога, чтобы избежать налога на прирост капитала».

Сколько стоит налог на прирост капитала при аренде недвижимости?

Сдаваемая в аренду недвижимость не имеет тех же исключений, что и основное место жительства, когда речь идет о налогах на прирост капитала. Вам придется заплатить 25-процентный налог на возврат амортизации на часть вашей прибыли от ранее заявленной амортизации и 0, 15 или 20 процентов в виде долгосрочного налога на прирост капитала, в зависимости от вашего дохода и статуса подачи на балансе.

Предположим, недвижимость, которую вы купили за 250 000 долларов и продали за 500 000 долларов, была сдана в аренду. Если бы ваша прибыль включала амортизацию, которую вы заявили в качестве коммерческих расходов, IRS взимала бы 25-процентный налог на возврат амортизации с этой суммы. Ваш баланс прибыли будет облагаться налогом по ставке прироста капитала в размере 0, 15 или 20 процентов, в зависимости от вашего дохода.

Если вы планируете продать сдаваемое в аренду имущество, которым вы владели менее года, постарайтесь продлить срок владения как минимум до 12 месяцев, иначе ваша прибыль будет облагаться налогом как обычный доход. У IRS нет потолка для краткосрочных налогов на прирост капитала, и вы можете столкнуться с налогом до 37 процентов.

Как избежать налога на прирост капитала при продаже дома

Налог на прирост капитала может сильно повлиять на вашу прибыль. К счастью, есть способы уменьшить сумму налога или вообще избежать налога на прирост капитала при продаже дома. Это зависит от типа собственности и вашего статуса регистрации. IRS предлагает несколько сценариев, позволяющих избежать уплаты налога на прирост капитала при продаже дома.

Информация о банковском рейтинге

Когда не применяется налог на прирост капитала? Если вы жили в доме в качестве основного места жительства в течение двух из пяти лет, предшествовавших продаже дома, IRS позволяет вам освободить 250 000 долларов прибыли или 500 000 долларов, если вы состоите в браке и подаете совместную декларацию, от налога на прирост капитала. Два года не обязательно должны быть последовательными. Если вы стали инвалидом, получили предложение о работе в новом районе или были вынуждены продать свой дом до того, как прожили в нем два года, вы можете претендовать на исключение из правила «два из пяти».

Уклонение от уплаты налога на прирост капитала по основному месту жительства

Вы можете продать свое основное место жительства и избежать уплаты налога на прирост капитала с первых 250 000 долларов вашей прибыли, если вы являетесь холостым, и до 500 000 долларов, если вы состоите в браке и подаете декларацию совместно. Освобождение предоставляется только один раз в два года. Но на самом деле это может сделать налог на прирост капитала спорным.

Допустим, один человек купил дом за 250 000 долларов, прожил в нем три года, а затем продал его за 400 000 долларов. Их прибыль составляет 150 000 долларов. Но это освобождение от любого налога на прирост капитала, потому что он ниже порога в 250 000 долларов, разрешенного для прироста.

Конечно, есть условия. Чтобы считаться вашим основным местом жительства, IRS требует, чтобы вы доказали, что недвижимость была вашим основным домом, в котором вы жили большую часть времени. Вам нужно будет показать, что вы владели домом не менее двух лет и проживали в нем в качестве основного места жительства не менее двух из пяти лет, непосредственно предшествовавших продаже.

Однако существует простор для маневра в интерпретации правил. Вам не нужно показывать, что вы жили в доме все время, пока вы им владели, или даже два года подряд. Вы можете, например, купить дом, прожить в нем 12 месяцев, сдать его в аренду на несколько лет, а затем въехать, чтобы стать основным местом жительства еще на 12 месяцев. Если вы проживали в собственности в качестве основного места жительства в течение 24 месяцев в течение пяти лет до продажи дома, вы можете претендовать на освобождение от налога на прирост капитала.

Уклонение от уплаты налога на прирост капитала при сдаче в аренду или дополнительном имуществе

Если у вас есть дополнительное имущество, которое вы планируете продать, вам необходимо планировать снижение налоговых обязательств. Существует несколько способов снизить налог на прирост капитала:

Оформить арендуемое жилье в качестве основного места жительства

Вы можете обнаружить, что инвестиционная недвижимость, которую вы арендуете и планируете продать, резко выросла в цене. Хорошей идеей может быть переезд в аренду как минимум на два года, чтобы превратить его в основное место жительства, чтобы избежать прироста капитала. Однако вы не сможете исключить ту часть, которую вы амортизировали при аренде недвижимости. Вы потеряете статус основного резидента в своем основном доме, но его всегда можно получить позже, вернувшись после продажи сдаваемого в аренду имущества. Если вы не планируете продавать основной дом в течение как минимум двух лет, вы можете восстановить основное место жительства и позже претендовать на исключение прироста капитала.

Обмен 1031

Вы также можете воспользоваться обменом 1031. Известная как аналогичный обмен, она работает только в том случае, если вы продаете инвестиционную недвижимость и используете вырученные средства для покупки другой аналогичной недвижимости. Вы откладываете налог на прирост капитала на неопределенный срок; если вы продолжите вкладывать выручку от продажи в другую инвестиционную собственность, вы сможете избежать уплаты налога на прирост капитала.

Зона возможностей

Закон 2017 года о сокращении налогов и создании рабочих мест создал зоны возможностей — районы по всей стране, определенные как экономически неблагополучные. Если вы решите инвестировать в определенное сообщество с низким доходом, вы получите повышение налоговой базы (ваша первоначальная стоимость) после первых пяти лет. И любая прибыль через 10 лет будет не облагаться налогом.

Вычесть расходы

Если у вас все еще есть прирост капитала после использования льгот и исключений, сосредоточьтесь на снижении суммы налогооблагаемой прибыли или прироста. Некоторые квалификационные вычеты включают:

Стоимость ремонта дома или инвестиционной недвижимости
Улучшения и обновления, такие как добавление спальни или ремонт кухни
Потери дохода от инвестиционной собственности из-за того, что арендаторы не могут платить арендную плату
Стоимость юридических, профессиональных и рекламных услуг по выселению жильца или поиску нового
Закрытие расходов при продаже имущества

Не забывайте вести организованные записи и документы, включая квитанции, счета, счета-фактуры и выписки по кредитным картам, чтобы подтвердить свои заявления о расходах в случае проверки.