Как используется материнский капитал при покупке квартиры: Покупка жилья на средства материнского капитала.

Риелтор рассказала, как выбить скидку при покупке квартиры — 13 июля 2023

Когда квартира убитая, понятно, за что просить скидку. Но можно сторговаться и по жилью с хорошим ремонтом

Фото: Екатерина Торопова; Денис Полуэктов / E1.RU

Цены на рынке вторички остаются высокими — хотя риелторы признают, что реальные сделки проходят с дисконтами. Особенно это касается так называемых проблемных квартир, за которые точно можно поторговаться. Директор екатеринбургского агентства недвижимости Екатерина Торопова рассказала в колонке для E1.RU, какая недвижимость считается проблемной и как без труда сбить цену.

Сразу скажу: многое зависит от состояния рынка. Понятно, что при остром дефиците предложения и большом спросе покупатели особо торговаться не будут, условия в этом случае диктуют продавцы. Но сейчас скорее рынок покупателя.

В каких случаях вы точно можете просить скидку? Оставим сейчас за скобками ситуации, в которых сама квартира проигрывает по существенным параметрам: находится в удаленном районе с плохой транспортной доступностью и отсутствием инфраструктуры, имеет критические недостатки, например, постоянно мокрый потолок из-за протекающей крыши. Понятно, что такая квартира будет стоить ниже рынка.

Мы сейчас поговорим именно о юридической стороне вопроса. И хотя эта статья преимущественно для покупателей, я скажу сразу и продавцам: почти всегда можно «подложить соломки», минимизируя для покупателей юридические риски. Тогда и размер дисконта окажется ниже — а может, его и вовсе не будет.

Квартир с такой перепланировкой на рынке много, и их никто не запрещает покупать. Сейчас даже банки вполне лояльно относятся к изменениям в плане квартиры — правда, только к тем, которые в принципе можно узаконить.

Проблема в другом. Если изменения в планировке не были узаконены продавцом, то вам потом придется делать это самостоятельно. Это ваша ответственность, ваше время и деньги, иногда существенные. А если перепланировка затрагивает интересы других жильцов, то вполне вероятно, что вас заставят вернуть всё как было. В некоторых случаях квартиру даже могут изъять и продать с публичных торгов.

Планировка квартиры должна полностью соответствовать документам. Если нет — просите скидку

Фото: Илья Давыдов / E1.RU

В общем, неузаконенная перепланировка — это серьезно, и в этом случае уместно просить скидку. Размер зависит от масштабов перепланировки и принципиальной возможности ее узаконить. Подробнее о перепланировках и переустройстве я уже рассказывала.

Это очень серьезная тема, которую тоже стоит разобрать отдельно. Но главные риски в целом можно назвать.

При продаже некогда приватизированных квартир часто всплывает большой подводный камень — отказники. Это члены семьи, которые в свое время отказались участвовать в приватизации квартиры, но до сих пор там прописаны.

Закавыка в том, что эти люди имеют право бессрочного пользования квартирой: они по закону могут там жить, иметь свой угол, пользоваться кухней, ванной и туалетом. Для некоторых покупателей это становится настоящим шоком. Они купили квартиру, не проверив толком документы, а через пару лет, например, из тюрьмы возвращается один из членов семьи продавца и заявляет, что идти ему некуда и он будет тут жить. И суд, вероятнее всего, будет на его стороне.

Покупка проблемной квартиры может довести до суда

Иллюстрация: Городские порталы

Проблему эту надо решать, естественно, до заключения договора купли-продажи. Право бессрочного пользования жильем отказник теряет, если добровольно выписывается из квартиры — и почти всегда с такими людьми можно договориться, в ряде случаев нужно будет выплатить некоторую сумму в качестве отступных либо предложить выделить ему долю в альтернативной покупке. Поэтому здесь будет вполне резонно попросить снизить цену на квартиру.

Сейчас материнский сертификат дают уже на первого ребенка, и количество сделок с вложенным маткапиталом непрерывно увеличивается.

Все участники рынка уже привыкли к этому явлению, и большинство сделок, в которых фигурирует маткапитал, проходят сравнительно легко. Но риски для покупателей всё равно есть.

Во-первых, вам точно придется ждать: продавцам придется получать разрешение опеки и подбирать встречный вариант, а это как минимум полтора-два месяца. Во-вторых, опека может попасться несговорчивая. И тогда сроки удлинятся еще больше, потому что нужно будет придумать вариант, который устроит и родителей, и опеку. Если подводить итог: просите скидку и готовьтесь ждать.

Самая большая проблема в покупке квартиры с вложенным маткапиталом — потеря времени

Иллюстрация: Городские порталы

Речь не о том, что продавец недееспособен — с официально назначенным опекуном покупать как раз безопаснее. Бывает, что человек просто стоит на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД). Он нормально выглядит, трезво рассуждает и вполне вызывает доверие, поэтому покупатель ничего не опасается. В конце концов все мы немножко сумасшедшие, и где она вообще, психическая норма?

С одной стороны, да. С другой стороны, пациент ПНД с зафиксированным диагнозом — это для покупателя очень рискованный вариант. И он сам, и его родные могут потом пойти в суд и признать сделку недействительной, потому что продавец «не отдавал себе отчета в своих действиях».

Кроме того, заключать сделки от имени собственников с психиатрическими диагнозами — это одна из самых популярных схем аферистов. Такую сделку, повторю, легко расторгнуть.

Уточню: очень часто продавец — вполне добросовестный, здравомыслящий человек, несмотря на отметку об учете в ПНД. Сейчас многие, например, имеют диагноз «депрессия» и пьют лекарства. Стрессовая нагрузка на современного человека столь велика, что психика не выдерживает. Речь не о том, что психиатрический диагноз — это всегда черная метка. Речь о том, что такие сделки зачастую напоминают русскую рулетку: повезет — не повезет.

Если вы готовы покупать такой объект, то обязательно просите хорошую скидку. Тем более что вам еще и для верности титульное страхование придется оформлять (в этом случае очень советую), а это тоже затраты.

Это не всегда значит, что у продавца большие долги — хотя и так тоже может быть. Сейчас приставы арестовывают недвижимость за малейший просроченный штраф: неоплаченная коммуналка или непристегнутый ремень.

Но в любом случае это проблема. Потому что взаимодействие с судебными приставами порой превращается в квест и затягивается на месяцы. Чаще всего даже дозвониться до пристава почти нереально. Мы всегда ходим на прием сами: это единственный способ что-то узнать, объяснить, показать документы об оплате, попросить снять арест и отправить новые данные в Росреестр.

Приставы могут арестовать ваше имущество и даже не сообщить об этом, так что лучше проверяйте себя по базе

Фото: Артем Устюжанин / E1.RU

Если у продавца есть время, то лучше разобраться со всем этим до продажи квартиры. Если нет — то покупателей придется удерживать, в том числе и дисконтом: не все будут согласны ждать снятия ареста с квартиры по несколько месяцев. И я сейчас говорю именно о таких случаях, где продавец, в сущности, не виноват.

Продажа ипотечной квартиры — это сейчас частая история, рынок научился работать с таким жильем. Но риски там всё равно есть. Суть в том, что покупатель должен внести аванс или частичный платеж, которым продавец покроет остаток по кредиту — ведь пока объект в залоге, владелец не может его продать.

Получается, что покупатель отдает деньги на погашение кредита продавца, а дальше сидит и ждет, когда пройдут все процедуры и к нему перейдет право собственности. Если закладная на квартиру перепродана другому банку (а это обычная практика) и находится, например, в Москве, то ждать приходится до месяца, а потом еще около недели пройдет, пока документы из МФЦ придут в Росреестр и из Росреестра обратно.

Всё это время покупатель нервничает. Потому что, если за этот месяц с продавцом что-то случится или он, закрыв свою задолженность перед банком, вдруг передумает продавать квартиру, то покупатель останется в крайне невыгодном положении. Свои деньги ему придется возвращать через суд. Случается такое редко, но все-таки случается.

Конечно, нельзя в одной статье объять необъятное, и это далеко не все случаи, когда сделка может быть «повышенной сложности».

Ранее мы рассказывали, как обезопасить себя, покупая квартиру по доверенности. Также прочитайте, как проверить квартиру и продавца перед покупкой и чем грозит засекречивание данных о владельцах в выписках ЕГРН.

Если вы продаете, а не покупаете, прочитайте советы эксперта о том, как выставить адекватную цену, и объяснение, почему некоторая недвижимость продается годами.

Должен ли я покупать сданную в аренду недвижимость для собственного использования в Германии? Ловушка или возможность?

Все темы

Покупатели в первый раз

Глубокое погружение

Истории клиентов

Страховки

Новости Гиподруга

Покупка арендованного имущества может иметь свои преимущества и недостатки. В следующей статье вы познакомитесь с некоторыми соображениями о том, как вы можете и должны подходить к покупке сдаваемой в аренду недвижимости в Германии.

Автор
Ник Малдер

Опубликовано
1 октября 2022 г.

Категория
Глубокое погружение

Автор
Ник Малдер

Опубликовано
1 октября 2022 г.

Поскольку цены на недвижимость в Германии быстро растут, многие инвесторы видят возможность продать свою арендованную недвижимость с хорошей прибылью. Но что это оставляет вам как потенциальному покупателю жилья?
Покупка арендованного имущества может иметь свои преимущества и недостатки. В следующей статье вы познакомитесь с некоторыми соображениями о том, как вы можете и должны подходить к покупке сдаваемой в аренду недвижимости в Германии. Однако, прежде чем мы начнем, мы хотим уточнить, что с моральной точки зрения очень важно знать, какое влияние это может оказать на потенциальных арендаторов. Мы поддерживаем идею покупки сдаваемой в аренду недвижимости только там, где арендаторы могут найти аналогичное подходящее жилье.

Почему сданная в аренду недвижимость продается дешевле?
Права арендатора
Аннулирование для собственного использования
Каковы сроки уведомления для собственного использования?
Чрезвычайная 10-летняя оговорка о защите
Исключения для отказа от собственного использования: Härtefälle
Обращение за юридической помощью, чтобы сделать ваше требование для собственного использования формально правильным
Достижение мирового соглашения в суде
Моральная дилемма

Ник Малдер

Ник является соучредителем и генеральным директором Hypofriend.

глубокое погружение

Пошаговое руководство: как продать свою недвижимость в Германии

Хотите знать, на что обратить внимание при продаже дома или квартиры? Не хотите платить агенту по недвижимости? Мы покажем вам, что делать!

глубокое погружение

Как «Bausparvertrag» может помочь вам избежать высоких процентных ставок для рефинансирования

Беспокоитесь о будущей процентной ставке по ипотечному кредиту? У нас есть несколько решений, которые могут минимизировать процентный риск!

глубокое погружение

Стоит ли покупать арендованную недвижимость для собственного пользования в Германии? Ловушка или возможность?

Противозачаточные средства, отпускаемые без рецепта, изменят правила игры | Мнение

Федеральный консультативный комитет единогласно рекомендовал управлению по санитарному надзору за качеством пищевых продуктов и медикаментов разрешить продажу Opill, безрецептурных противозачаточных таблеток.

На фоне широкомасштабных нападок на репродуктивное здоровье это может изменить правила игры.

Марджери Гасс, член консультативного комитета и почетный профессор медицины Университета Цинциннати, сказала The Washington Post: «Я думаю, что это важная веха в нашей истории женского здоровья».

Ожидаемая легализация Opill — это шаг к приведению США в соответствие с международными стандартами — в настоящее время такие таблетки доступны более чем в 100 странах мира. Это также отличная новость для экономической независимости женщин.

Сделав покупку противозачаточных таблеток такой же простой и доступной, как поход в аптеку, контроль над рождаемостью может стать более доступным для тех, кто не застрахован или имеет недостаточную страховку, кто не может записаться на прием к акушеру-гинекологу или кто живет в районах, где республиканские чиновники практически ликвидировали клиники репродуктивного здоровья.

Пенсильвания. Генеральный прокурор Генри призывает Байдена к дальнейшему расширению доступа к противозачаточным средствам

Многие исследования показывают влияние контроля над рождаемостью на средства к существованию женщин. В отчете Planned Parenthood делается вывод: «Было обнаружено, что возможность получить таблетку до 21 года является наиболее влиятельным фактором, позволяющим женщинам, которые уже учатся в колледже, оставаться в колледже».

Институт исследований политики в отношении женщин изучил имеющиеся данные и обнаружил, что противозачаточные таблетки, отпускаемые по рецепту, помогли женщинам избежать бедности, поступить в колледж и получить высшее образование, а также зарабатывать больше на работе.

Неудивительно, что подавляющее большинство опрошенных женщин высказались за то, чтобы безрецептурные таблетки были доступны в США — 77 процентов женщин в возрасте от 18 до 49 лет заявили об этом прошлой осенью в опросе Kaiser Family Foundation.

Легализация безрецептурных противозачаточных таблеток, конечно, не остановит продолжающееся наступление Республиканской партии на репродуктивную свободу. Но это может стать жизненно важным спасательным кругом, поскольку это нападение набирает обороты, поскольку республиканцы заручаются поддержкой фанатичных групп противников абортов.

Насколько они фанатичны?

Одной из организаций, торгующих откровенной ложью, чтобы проложить путь к прекращению доступа к противозачаточным средствам, является Pulse Life Advocates. На веб-сайте группы делаются утверждения, которые настолько нелепы, что превращаются в комичные, например, «контрацепция увеличивает вероятность развода» и «контрацепция убивает детей».

Эти же самые фанатики хотят, чтобы Республиканская партия атаковала доступ к противозачаточным таблеткам, отпускаемым по рецепту, а также к Плану Б, таблетке «на следующее утро». Популярность таких таблеток не обеспечивает политической защиты — большинство американцев продолжают поддерживать доступ к аборту, даже несмотря на то, что политики-республиканцы подрывают его.

Фитцпатрик из Пенсильвании голосует вместе с демократами за законопроект, гарантирующий доступ к противозачаточным средствам

Если бы противники абортов действительно были заинтересованы в защите фетальных клеток, то противозачаточные таблетки помогли бы предотвратить образование таких клеток.

Но, конечно же, конечная цель — обычно формулируемая в ложной заботе о женском здоровье — состоит в том, чтобы контролировать женщин. Действительно, защитники Pulse Life видят противозачаточную таблетку как пару, говорящую: «Мы хотим физического удовольствия от секса, но мы хотим контроля».

Эм, да. Желание контролировать свое тело — фундаментальный принцип демократии. Противники абортов и их устаревшие взгляды на контроль над рождаемостью представляют средневековье, а не современность.