Как найти арендатора коммерческой недвижимости: Как найти арендатора на помещения?

Содержание

Пошаговая инструкция как сдать в аренду коммерческую площадь

Привет всем, кто заглянул к нам сайт!

Тема сегодняшнего разговора – аренда коммерческой недвижимости. Статья
будет полезна бизнесменам, владельцам нежилых помещений и всем тем, кого
интересуют актуальные финансовые вопросы.

Содержание

1. Для чего арендовать коммерческую
недвижимость?

2. Как снять коммерческую недвижимость – 5
полезных советов

o
Совет
1. Внимательно изучайте вытяжку и вентиляционные системы

o
Совет
2. Заострите внимание на погрузочно-разгрузочных зонах

o
Совет
3. Оцените электрические мощности

o
Совет
4. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора

o
Совет
5. Проверяйте документы на собственность

3. Как сдать в аренду коммерческую
недвижимость – пошаговая инструкция для новичков

o
Шаг 1.
Выбираем агентство недвижимости

o
Шаг 2.
Определяем размер арендной платы

o
Шаг 3.
Ищем арендатора

o
Шаг 4.
Подготавливаем документы

o
Шаг 5.
Заключаем договор аренды

4. Как найти арендаторов коммерческой
недвижимости – 4 проверенных способа

o
Способ
1. Через Интернет

o
Способ
2. С помощью объявлений в газетах и журналах

o
Способ
3. Среди друзей и знакомых

o
Способ
4. С помощью агентств недвижимости

5. Если вы сдаёте коммерческую недвижимость –
3 главных риска для арендодателя

o
Риск 1.
Использование помещения не по назначению

o
Риск 2.
Повреждение или пропажа имущества

o
Риск 3.
Отказ арендатора вносить ежемесячную плату

6. Если вы снимаете коммерческую недвижимость
– 3 главных риска для арендатора

o
Риск 1.
Аренда помещения, на которое у «арендодателя» нет законных прав

o
Риск 2.
Смена замков в помещении сразу после внесения предоплаты

o
Риск 3.
Субаренда

7. Профессиональная помощь для арендаторов и
арендодателей –агентствj недвижимости

8. Заключение

1. Для чего арендовать
коммерческую недвижимость?

Успешная предпринимательская деятельность во многом зависит от удачно
выбранного помещения для ведения дел. В особенной степени это касается торговли
и сферы услуг. Уютный, хорошо оборудованный магазин в оживленной части города
сам по себе притягивает покупателей.

То же самое можно сказать об офисах. У каждой уважающей себя компании
должно быть добротное помещение для работы и приёма посетителей. Даже если вы
реализуете товар через интернет-магазин, вам нужно место для комплектации и
выдачи заказов, а также решения спорных вопросов с покупателями.

Не каждый бизнесмен, особенно начинающий, может позволить себе покупку
нежилого помещения. В таких случаях на помощь приходит аренда коммерческой
недвижимости.

Перечислим все преимущества аренды:

·
относительно невысокие финансовые затраты;

·
более простая в сравнении с покупкой процедура оформления документации;

·
возможность в любой момент сменить арендодателя и переехать в другое
здание;

·
большой выбор объектов недвижимости, особенно в мегаполисах.

Обратный процесс – сдача помещений в аренду – тоже имеет немало плюсов.
Прежде всего, это надёжный источник пассивного дохода. Приобретение в
собственность коммерческих площадей (торговых, офисных, индустриальных и
прочих) – удачный вариант инвестирования средств.

Пока существует частный бизнес, его
представители будут постоянно нуждаться в помещениях для ведения дел, а значит,
владельцы недвижимости будут иметь стабильную прибыль без особых трудозатрат.

Поиск подходящего помещения для бизнеса – мероприятие хлопотное. Наиболее
быстрый и надёжный способ найти объект – это воспользоваться услугами
профессиональных посредников.

О том, как работают современные агентства
недвижимости, на нашем сайте есть подробная статья.

2. Как снять коммерческую
недвижимость – 5 полезных советов

Арендуя коммерческие объекты, нужно максимально внимательно подходить к их
выбору. От параметров и функциональных характеристик помещения зависит, как
скоро вы сможете начать предпринимательскую деятельность, и будет ли объект
полностью соответствовать целям вашего бизнеса.

Для начала определитесь, как вы будете искать подходящее помещение –
самостоятельно или с помощью агентства. Первый способ предполагает наличие
неограниченного запаса свободного времени и связан с разнообразными рисками.
Второй вариант более безопасен и надёжен.

Дополнительные сведения на тему работы с посредниками вы найдёте в статье «Агентства недвижимости».

Экспертные советы помогут избежать типичных ошибок арендаторов.

Совет 1. Внимательно изучайте
вытяжку и вентиляционные системы

В помещении будете трудиться вы сами или ваши работники, поэтому наличие
исправных вентиляционных систем – пункт наиважнейший. Отсутствие мощной и
автономной вентиляции в здании – реальное препятствие для нормальной работы
кафе, ресторана, продуктового магазина.

Продукты питания надо хранить в соответствующих условиях, а посетителей и
продавцов не должны беспокоить посторонние запахи. Больше того, санитарные
службы просто не разрешат вам использовать объект под предприятие общепита или
продуктовый магазин, если в нём имеется только общедомовая вентиляция.

Совет 2. Заострите внимание на
погрузочно-разгрузочных зонах

Удобная зона для погрузки-выгрузки товаров – ещё один ключевой момент для
владельцев кафе, ресторанов, столовых и магазинов.

Важно, чтобы участок, на котором будут проводиться погрузочно-разгрузочные
работы, не выходил во внутренний двор жилого дома или на проезжую часть. Будете
мешать жильцам или автомобилистам, вас замучают жалобами.

Совет 3. Оцените электрические
мощности

Вопрос полноценного электроснабжения особенно актуален для арендаторов, чей
бизнес сопряжен с использованием энергозатратного оборудования – холодильников,
электропечей, станков и т.д.

Проследите, чтобы электрические кабели в помещении были достаточно ёмкими,
чтобы обеспечить нужды предприятия в полном объёме.

Совет 4. Внимательно ознакомьтесь с
условиями договора

Прежде чем ставить свой автограф на договоре аренды, внимательно
ознакомьтесь с условиями, на которых заключаете сделку.

В договоре обязательно должны быть следующие пункты:

·
сроки аренды, стоимость и способ оплаты;

·
если помещение сдаётся с оборудованием, то обязательно составляется опись
имущества;

·
ответственность сторон за нарушение договора;

·
условия расторжения соглашения.

Расходы на коммунальные платежи, вывоз мусора, содержание противопожарной
системы и охранной сигнализации берет на себя, как правило, арендатор. Однако
арендодатель оплачивает при необходимости капитальный ремонт, включая замену
сантехнических коммуникаций и электропроводки при выходе оных из строя.

Заранее обсудите с арендодателем вопрос страхования имущества – будет ли
составлен такой договор, и, если нет, решите, кто возьмёт на себя оплату
убытков в случае непредвиденных ситуаций.

Читайте материал по смежной теме «Страхование имущества».

Совет 5. Проверяйте документы на
собственность

В обязательном порядке стоит проверить правоустанавливающие документы
владельца – договор купли-продажи, выписку из Государственного Реестра на право
владения.

Удостоверьтесь, действительно ли помещение принадлежит лицу, которое вам
его сдаёт. В противном случае в один прекрасный момент объявится настоящий
хозяин объекта с соответствующими полномочиями. Важно также, чтобы помещение не
состояло в залоге, не было арестовано за долги, не имело прочих обременений.

Человеку, далёкому от тонкостей гражданского кодекса, стоит воспользоваться
профессиональной помощью при аренде или покупке нежилых помещений. Например,
можно прояснить для себя все неясные моменты на сайте Правовед – ресурсе, на
котором работают специалисты всех направлений юриспруденции.

Задать свой вопрос можно даже без регистрации, прямо на главной странице.
Юридически корректный и грамотный ответ вы получите уже через несколько минут,
причем совершенно бесплатно. Если ваша проблема нуждается в углубленном
изучении, потребуется оплатить услуги профессионалов, но размер гонорара вы
вправе установить самостоятельно.

3. Как сдать в аренду
коммерческую недвижимость – пошаговая инструкция для новичков

У вас есть склад, торговое помещение, офис в центре города или иная нежилая
недвижимость, которая простаивает без дела и требует постоянных расходов на
содержание? Хватит терять деньги, пора их получать. Сдайте в аренду
коммерческое помещение и имейте ежемесячный стабильный доход.

Сдача в аренду нежилого объекта – мероприятие относительно несложное.
Процедура регулируется статьёй №34 Гражданского Кодекса РФ. Самое главное в
этом процессе – заключить с арендатором грамотный договор аренды.

Чтобы провернуть операцию быстро и с выгодой, следуйте нашему пошаговому
руководству.

Шаг 1. Выбираем агентство
недвижимости

Если вы решили работать через посредника, нужно выбрать для начала агентство
недвижимости. Изучите предложения в интернете, специальных изданиях, расспросите
коллег и знакомых – нет ли у них опыта работы с надёжными профессиональными
компаниями.

Обращайте внимание на три параметра – опыт работы на рынке коммерческой
недвижимости, репутацию, наличие обширной базы данных.

Подробнее о принципах выбора агентства читайте в публикации «Услуги брокера коммерческой недвижимости».

Шаг 2. Определяем размер арендной
платы

Чтобы выяснить оптимальную цену арендной платы, воспользуйтесь одним из
двух вариантов. Первый – лично просмотрите базы данных вашего города и
определите примерный диапазон цен за аренду похожих помещений. Второй –
делегируйте эту задачу брокеру.

Кстати, помимо агентств недвижимости, посреднические услуги оказывают
частные маклеры. Они обычно берут на 25-50% меньше за свою работу, чем
компании. Однако частных специалистов, работающих с нежилой недвижимостью, даже
крупных города – единицы.

Подробнее о преимуществах частного маклера –
в соответствующей публикации на сайте.

На стоимость аренды влияет несколько факторов:

·
площадь и состояние помещение;

·
удалённость от центра города;

·
близость транспортных развязок;

·
общая ситуация на рынке коммерческой недвижимости в вашем регионе.

Хотите сдать объект быстро и без хлопот, просто немного снизьте цену.

Шаг 3. Ищем арендатора

Если за вас работает посредник, то все хлопоты по поиску арендатора лягут
на его плечи. Агент сам организует рекламную компанию или воспользуется личными
каналами поиска клиентов. Можно немного помочь брокеру – например,
самостоятельно поместить баннер на здании или на окнах помещения.

О том, как выгодно продать
коммерческую недвижимость, на сайте есть специальная публикация.

Шаг 4. Подготавливаем документы

Если вы сотрудничаете с профессионалом, «бумажный» аспект мероприятия он
тоже возьмёт на себя. Брокерам известны все тонкости работы с документами: они
подготовят их гораздо быстрее и качественнее.

Если же вы выбрали самостоятельный путь, то на этом этапе всё равно
придётся воспользоваться профессиональной помощью. А найти её можно на уже
упомянутом выше сайте Правовед. Здесь постоянно работает около 700
квалифицированных юристов, в том числе специалистов по гражданскому праву.

Для удобства пользователей по каждой отрасли права созданы отдельные
разделы. Выберите нужный вам и воспользуйтесь бесплатной или платной поддержкой
юристов и адвокатов. Задать свой вопрос можно прямо сейчас – ресурс Правовед работает в круглосуточном
режиме.

Шаг 5. Заключаем договор аренды

Финальный этап операции – заключение договора аренды. Профессиональный брокер
составит этот документ самостоятельно согласно установленной форме.

Вам останется лишь проверить соглашение на наличие обязательных пунктов. О
них мы уже говорили в предыдущем разделе: неважно арендатор вы или
арендодатель, согласие с условиями и правилами должно быть обоюдным.

4. Как найти арендаторов
коммерческой недвижимости – 4 проверенных способа

Несколько подсказок тем, кто занимается сдачей объектов внаём впервые и
абсолютно не в курсе, где ему искать арендаторов.

Способ 1. Через
Интернет

Если вы владеете компьютером на уровне рядового пользователя, ищите
арендаторов через интернет – на сайтах бесплатных объявлений и
специализированных ресурсах.

Достаточно ввести в поисковую строку: сниму/сдам офис (торговое помещение,
склад, мастерскую), и вы найдёте сотни желающих в своём городе арендовать вашу
недвижимость.

Способ 2. С
помощью объявлений в газетах и журналах

Несмотря на всеобщий переход на цифровой формат, люди продолжают читать
бумажные газеты и журналы.

Находить потенциальных клиентов можно по объявлениям в печатных изданиях.
Иногда такие объявления публикуют сами агентства недвижимости, если испытывают
острую нужду в аренде нежилых помещений.

Способ 3. Среди
друзей и знакомых

Хороший способ для тех, у кого широкий круг общения. Если вы опытный
предприниматель, у вас наверняка есть знакомые, которые хотят либо
самостоятельно снять нежилую площадь, либо знают людей, желающих арендовать
недвижимость для деловых нужд.

Приятно иметь дело с арендатором, которого ты знаешь лично, но не забывайте
и о том, что дружба дружбой, а договор надо составлять по всем правилам.

Способ 4. С
помощью агентств недвижимости

Каждое агентство недвижимости, даже сугубо локальное, имеет
собственную базу данных, в которую внесены потенциальные арендаторы, покупатели
и продавцы. Просто поставьте задачу поиска перед своим агентом и ждите
результатов.

В таблице наглядно представлены преимущества и
перспективы всех 4 способов поиска арендаторов:

№

Способ

Преимущества

Охват аудитории

Через интернет

Нулевые финансовые затраты, быстрота, эффективность

Широкий

Через газеты и журналы

Быстрота, удобство

Широкий

Через знакомых

Если арендатор найдётся, вы будет знать его лично

Ограниченный

Через агентства

У каждой конторы есть профессиональная клиентская база

Максимально широкий

Больше информации по этой теме – в статье «Управление
недвижимостью».

5. Если вы сдаёте коммерческую
недвижимость – 3 главных риска для арендодателя

Каждый арендодатель беспокоится за состояние своего объекта и желает
получать прибыль от аренды, а не убытки.

Перечислим основные риски владельцев коммерческой недвижимости и подскажем,
как их избежать.

Риск 1. Использование помещения не
по назначению

В каждом грамотно составленном договоре аренды указано, с какой целью и как
будет эксплуатироваться сданное внаём помещение. Это касается и оборудования,
которое вы сдаёте вместе с арендой.

Если арендатор обещал использовать помещение под склад, а устроил в нём
магазин розничной торговли, вы вправе оштрафовать его или расторгнуть
соглашение без возврата стоимости аренды.

Риск 2. Повреждение или пропажа
имущества

Вы сдали объект и оборудование добропорядочному, как вам казалось,
гражданину, а он, выражаясь дипломатическим языком, ваших ожиданий не оправдал.
А именно – довёл помещение до состояния разрухи, поломал оборудование, выкрутил
лампочки и вообще, повёл себя по-свински.

Собственник в таких случаях вправе потребовать возмещения ущерба в полном
объёме. Причём должны быть возмещены не только затраты на ремонт, но и рыночная
стоимость испорченного оборудования.

Ответственность не предусмотрена, если объект и
имущество пострадали в результате непредвиденных обстоятельств – например, от
пожара или наводнения.

Риск 3. Отказ арендатора вносить
ежемесячную плату

Неаккуратных плательщиков надо наказывать рублём. Однако это возможно,
опять же, если договор аренды составлен по всем правилам. То есть в документе
должны быть четко оговорены сроки и размер ежемесячных выплат.

6. Если вы снимаете коммерческую
недвижимость – 3 главных риска для арендатора

Арендатор тоже может пострадать в результате противоправных или
несанкционированных действий арендодателя.

Риск 1. Аренда помещения, на
которое у «арендодателя» нет законных прав

Если вам сдаст помещение человек, у которого нет на объект законных прав
собственника, договор будет считаться недействительным. Чтобы этого избежать,
требуйте предъявления правоустанавливающих документов.

Можно самостоятельно получить выписку из Росреестра, обратившись в
Многофункциональный центр. Услуга платная, но зато вы будете достоверно знать,
«кто в доме хозяин».

Риск 2. Смена замков в помещении
сразу после внесения предоплаты

Да, такие ситуации ещё встречаются в природе. Вы подписываете договор,
вносите предоплату, получаете из рук в руки ключи, а когда желаете въехать в
помещение со своим имуществом, выясняется, что замки сменили, а «владельцев» и
след простыл.

Выход в такой ситуации только один – обратиться в полицию и возбудить по
факту мошенничества уголовное дело.

Риск 3. Субаренда

Здесь лучше всего разъяснить суть на простом примере.

Пример

Арендатор Андрей, начинающий предприниматель,
снял на год помещение под магазин, уплатив за полгода вперёд. При этом проверку
правоустанавливающих документов бизнесмен не проводил, понадеявшись на
честность арендодателя.

Через месяц успешной торговли в магазине
объявился настоящий хозяин с полным набором подлинных документов. Он вежливо
попросил арендатора съехать с занимаемой площади. Андрей попытался найти
субарендатора, чтобы хотя бы вернуть свои деньги, уплаченные вперёд, но ни на
звонки, ни на СМС предприимчивый посредник так и не дал ответа.

Вывод: имейте дело напрямую с владельцем. По крайней мере, он должен быть в
курсе всех манипуляций, которые происходят с его имуществом.

7. Профессиональная помощь для
арендаторов и арендодателей – агентство недвижимости

Поиск квалифицированного посредника – дело многотрудное. Чтобы помочь, мы предлагаем
ознакомиться с оной из популярных компаний, работающей с коммерческой
недвижимостью.

4sochi.ru

Компания успешно выполняет для широкого круга
клиентов: комплексные маркетинговые исследования в Сочи и других регионах
России, оказывает консалтинговые услуги, разрабатывает концепции и
бизнес-планы создания объектов коммерческой и жилой недвижимости (торговые (развлекательные)
центры, бизнес-центры, гостиницы, складские комплексы, жилые комплексы,
коттеджные поселки и др. ), бизнес-планы и стратегии развития промышленных
предприятий. Так же компания является профессиональным оператором на рынке
элитной жилой и коммерческой недвижимости Сочи. Компания представляет полный
спектр высококачественных консалтинговых и брокерских услуг по
всем операциям с недвижимостью. Мы сотрудничаем с российскими и
западными компаниями, оказывая услуги по аренде и продаже офисных, торговых
помещений, отдельно стоящих зданий, оценке объектов недвижимости, исследованиям
рынка недвижимости.

Юридическое, маркетинговое и бухгалтерское
сопровождение компаний. Услуги в сфере недвижимости, банкинга, девелопмента и
управления.

8. Заключение

Подведём итоги. Аренда коммерческой недвижимости – дело выгодное и зачастую
необходимое для владельцев недвижимости или бизнеса.

В таких операциях целесообразно обращаться за помощью к профессиональным
посредникам – они сэкономят ваше время и помогут найти наиболее выгодные
варианты.

Желаем нашим читателям
успеха в любых сделках с недвижимостью! Будем рады, если вы оцените и
прокомментируете статью. До новых встреч!

Евстигнеев Сергей Николаевич

Консалтинговая компания 4Sochi

Сдача в аренду коммерческой недвижимости в Испании

Сколько дает сдача в аренду коммерческой недвижимости

Какие объекты выгодны для инвестиций

Как выбирать коммерческую недвижимость

Кто считается лучшим арендатором

Преимущества сдачи в аренду в Испании

Где искать арендаторов

Услуги по управлению объектами

Поделитесь публикацией

Сдача в аренду коммерческой недвижимости обычно приносит хорошую прибыль. Но в особенности этот вид инвестиций может быть выгоден, если вкладывать деньги за рубежом, например, в Испании, в Барселоне.

Сколько дает сдача в аренду коммерческой недвижимости

Сдача в аренду коммерческой недвижимости в Испании обеспечивает инвестору стабильный пассивный доход в размере 4.5-5.5 процентов годовых в твердой валюте. Это значительно выше чисто номинального процента по вкладам в европейских банках. И тем более, выгоднее чем в банках российских, которые в последнее время не только не платят процентов, но еще и берут определенную немаленькую сумму за хранение евро.

Многим может показаться, что национальная валюта может быть стабильной, и доходность в рублях выше. На самом деле, это иллюзия, и в настоящее время, по состоянию на начало осени 2022 года, большинство аналитиков курс рубля считает завышенным. А значит, поздно или рано произойдет снижение котировок, скажем, на 10-15 процентов, и тогда окажется, что просто держать деньги в валюте было бы выгоднее, чем вкладывать в любые объекты в нашей стране.

Но не за рубежом. При покупке недвижимости, скажем, в Испании, в Барселоне, на которой мы специализируемся, инвестор как минимум должен сохранить свой капитал, номинированный в евро. А на практике к этому еще и получит приличный доход — от сдачи коммерческой недвижимости в аренду и дополнительно впоследствии за счет роста ее стоимости.

Какие объекты выгодны для инвестиций

Теоретически для дальнейшей сдачи в аренду можно покупать как коммерческую, так и обычную жилую недвижимость, например квартиры или виллы. В целом доходность будет даже примерно одинаковой. Однако наиболее выгодными для инвестиций с целью дальнейшей сдачи в аренду в Испании считаются объекты стрит-ритейл.

Во-первых, потому что они наиболее ликвидны круглый год. Во-вторых, коммерческие арендаторы традиционно считаются более надежными. В-третьих, бизнес арендаторы в меньшей степени защищены законодательно, их проще выселить за неуплату вовремя или за другие нарушения договора.

Есть и еще целый ряд причин, почему профессионалы выбирают именно коммерческую недвижимость. Поэтому мы рекомендуем для инвестиций рассматривать в первую очередь именно ее.

Как выбирать коммерческую недвижимость

Объекты стрит-ритейл — это прежде всего магазины, рестораны, те или иные центры оказания розничных услуг населению, отделения банков, и так далее. Самый главный фактор, влияющий на выбор наиболее подходящей коммерческой недвижимости, является ее месторасположение. По этому поводу среди профессионалов даже существует шутка о трех факторах на букву ’L’ при выборе объекта: location, location и еще раз location.

Но на самом деле, есть еще как минимум два момента, на которые следует с самого начала обратить внимание при выборе. Во-первых, наличие больших инфраструктурных объектов якорного арендатора поблизости. В ряде случаев, например, если рядом есть большой супермаркет, то именно он и обеспечивает основной поток клиентов. И значит, арендатор заработает значительно больше, и будет готов платить собственнику помещения в таком месте более высокую арендную ставку.

Второй момент — готовность помещения к его использованию под тот или иной бизнес: правильно сделанный ремонт/реконструкция, наличие необходимых лицензий и разрешений и т. п. Дело в том, что переоборудование займет много времени, а значит, приведет к потере денег. Например, арендатор может запросить арендные каникулы или предложить вариант включить стоимость переоборудования помещения в сумму аренды.

А если потребуется перепрофилировать помещение, получить разрешение на его использование в другой сфере, то это вообще может занять около года на прохождение всех бюрократических барьеров.

Так что лучший вариант — когда помещение уже полностью готово или даже уже используется по назначению. Обычно это так и называется в объявлениях о продаже — объект коммерческой недвижимости с арендатором.

Кто считается лучшим арендатором

Лучшими арендаторами в Испании, как и везде, считаются сетевые предприятия. Такие, например, как рестораны быстрого питания, MacDonald’s, Burger King, KFC и другие. И вообще всевозможные сетевые магазины, рестораны или даже отделения банков. Урок пандемии инвесторам: отдавать предпочтение объектам, которые работают несмотря на санитарные ограничения и всякого рода локдауны. Всем, кто торгует предметами первой необходимости, либо оказывает важные услуги: фармации, продовольственные магазины, рестораны с доставкой, работающие на вынос.

Именно такие компании, например, показали наибольшую надежность во время пандемии коронавируса. Несмотря на убытки, мало кто из них пошел на репутационные издержки и закрыл те или иные точки обслуживания или не смог справиться со своими обязательствами по аренде.

Преимущества сдачи в аренду в Испании

При этом в Испании принято заключать договоры аренды коммерческих помещений на длительный период в среднем на 15, а в некоторых случаях — даже на 25-30 лет. Не редкость, когда с арендатором подписан контракт не на год, как это часто делается в России, а на пять и даже десять лет вперед.

При этом закон в одинаковой степени защищает обе стороны: обычно в контракте прописан пересмотр арендной ставки с той или иной периодичностью в зависимости от индекса инфляции.

Для тех, кто ведет свой бизнес в России, наверное, несколько непривычно планировать свой бизнес и брать на себя обязательства на десять лет вперед. Но на самом деле, в Европе так и есть, и это работает. Очень часто помещение продается новым инвесторам уже с арендатором, что гарантирует покупателю стабильный доход в будущем.

И наоборот, владелец бизнеса — арендодатель точно также может продать свой бизнес с учетом гарантированной аренды, например помещения магазина или ресторана, в котором обслуживаются клиенты. И это и есть стабильность, которая всем выгодна.

Где искать арендаторов

Прежде всего, надо постараться приобрести коммерческую недвижимость уже с имеющемся арендатором. И тогда такие инвестиции потребуют минимум внимания будущего собственника. Достаточно следить за происходящим, получать деньги, оплачивать налоги и забирать себе чистую прибыль.

Если же арендатора на момент заключения сделки купли-продажи нет, то следует тщательно изучить вопрос, почему так произошло. И лучше проконсультироваться с профессионалами, проверить юридическую сторону вопроса. Потому что, как правило, хорошие коммерческие помещения не пустуют.

Тем не менее найти арендатора в Испании не так уж и сложно. Для этого есть масса платных и бесплатных досок объявлений в Интернете. Правда для того, чтобы ими воспользоваться, придется воспользоваться чьей-то помощью, кто знает испанский язык.

Услуги по управлению объектами

Компания Decart Property Investments не только предлагает своим клиентам эксклюзивные объекты из закрытого OFF MARKET каталога, но также при их покупке в 90% случаев остается со своими клиентами в качестве управляющей компании.

Таким образом, при необходимости компания может оказать инвестору полный спектр услуг: подобрать выгодную коммерческую недвижимость, оформить сделку, а также помочь правильно и вовремя оплатить налоги и получить на свой счет чистую прибыль.

Получите консультацию специалиста

Задайте вопрос по теме статьи и получите ответ от эксперта Decart Property

Как быстро и дорого сдать в аренду помещение без риелтора?

KnowHow

Хотите сэкономить на услугах риелтора, выбрать надежного арендатора и сдать объект по хорошей ставке? Своими профессиональными секретами делится Руслан Сухий, профессиональный инвестор в коммерческую недвижимость и ведущий YouTube канала №1 о доходной недвижимости «Рентвед».

29.08.2019

23628

Как сдать коммерческое помещение?

Собственники коммерческой недвижимости могут самостоятельно разместить объявления об аренде и ждать звонка потенциального арендатора. Или могут обратиться в риэлтерское агентство и доверить поиск надежного арендатора профессионалам. А еще лучше – совместить первый и второй варианты для максимально быстрого результата.

Какие бывают риелторы?

«Ленивцы». Они находят объявление, откровенно плагиатят информацию и фото из него, размещают на своем ресурсе и ждут звонков от клиентов. Если находится заинтересованный человек, они ведут его к вам на объект и ждут «заслуженную» комиссию в случае успешного завершения сделки. Стандартно комиссия составляет 50% от месячной арендной платы.

«Рабочие пчелки». Они в обязательном порядке выезжают на объект, делают свои профессиональные фотографии, размещают объявления на популярных ресурсах, делают рассылку по собственной базе потенциальных клиентов. Эти риелторы постоянно мониторят рынок недвижимости, дают собственнику обратную связь – насколько ожидаемая арендная ставка отвечает реалиям рынка? Они помогают вести переговоры, подчеркивают сильные стороны объекта, участвуют в подготовке пакета документов. Стоимость услуг таких специалистов – минимум одна месячная арендная плата.

Кто будет платить?

Как правило, услуги риелтора оплачивает арендодатель, т.е. собственник коммерческой недвижимости. Некоторые агенты имеют эксклюзивный договор с сетевыми арендаторами, а это отличная возможность сдать помещение надежному бизнесу на долгий срок.

Как самому успешно сдать помещение в аренду?

1. Наведите идеальный порядок в помещении. Избавьтесь от строительного мусора, вещей прежнего арендатора.

2. Сделайте качественные фотографии – внутри и снаружи помещения. Подчеркните сильные стороны объекта: высокие потолки, подсобные помещения, наличие рядом метро, остановок общественного транспорта, пешеходный и автомобильный трафики.

3. Напишите продающее объявление. Используйте краткие формулировки, например: «Первая линия, отдельный вход, витрина». Укажите в тексте сильные стороны помещения – высоту потолков, витринное остекление, количество мокрых точек. Перечислите магазины, которые расположены рядом. Напишите, для кого подойдет помещение – для салона красоты, нотариальной конторы, детского центра и т.д.

Как определить рыночную арендную ставку: советы эксперта

• Для начала просмотрите объявления с предложением аренды в вашем районе. Если помещения не сдаются, зайдите в раздел «Продажа» — как правило, в объявлениях указывается ставка, по которой продаваемый объект сдается в аренду. Это и будет вашим ориентиром.

• В объявлении указывайте ставку чуть выше той, по которой хотите сдать недвижимость. Потенциальный арендатор будет обязательно торговаться, и у вас появится возможность немного уступить и сделать ему приятное.

• Разместите объявление на нескольких ресурсах и постоянно продвигайте его в ТОП. Не бойтесь расходов на рекламу – они намного ниже, чем недополученная аренда. Также можно разместить объявление «Аренда» с контактным номером телефона за витриной или в окне здания.

• Укажите, что вы собственник помещения. Если хотите сдавать самостоятельно, напишите в объявлении «Агентам не беспокоить». Но это не гарантия того, что вам перестанут звонить риелторы.

Вот основные моменты, которые помогут быстро и выгодно сдать помещение в аренду.

Материалы по теме

Советы юристов

Как себя обезопасить от недобросовестных арендаторов?

Риэлторы рассказали, как хозяева «защищаются» от арендаторов.

25.07

Исследования рынка

Аренда квартир – на пике

Первичная и вторичная недвижимость продолжают дорожать, что, в свою очередь, стимулирует рынок долгосрочной аренды. Во II квартале 2019 г. предложение выросло на 6,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и доля однокомнатных квартир, наиболее доступного по цене варианта, составила 55,9% – это максимум с мая 2015 г., отмечают аналитики «Авито Недвижимость».

24.07

Точка зрения

Офисная кухня: лайфхаки для арендатора

Артем Пантелеев, коммерческий директор «Гинт-М»

01.07

журнал CRE 16 (415)

Сентябрь 2

Очередной номер журнала CRE вышел из печати.
Журнал выпущен при поддержке:
ADG group

Лаврушинский

УК «Сити»

MD Facility Management

Raven Russia

Radius Group

O1 Standard

В НОМЕРЕ:

Актуально
БИЗНЕС ПОЛЮБИЛ ТИШИНУ
Депутаты закрепили термин «контрсанкционная информация» — что это означает для рынка?

Тема номера
ЗЕЛЁНЫЙ И УСТОЙЧИВЫЙ
Актуальна ли сегодня ESG-повестка?

Тенденции
КТО НА НОВЕНЬКОГО?
Станут ли бондовые склады «убийцами российского рете. ..

читать

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Как найти коммерческое помещение в аренду

Найти коммерческое помещение в аренду для вашего бизнеса необходимо, но это не самая простая задача. Во-первых, не все списки коммерческой недвижимости перечислены на одном сайте MLS. Существуют десятки сайтов-каталогов, таких как Loopnet, но большинство данных устарели, неточны или неполны, что затрудняет для компаний получение четкой картины того, что доступно и соответствует ли это их потребностям.

Итак, как найти коммерческое помещение в аренду?

Как и при любом решении об аренде коммерческой недвижимости, вы должны взвесить все за и против типов помещений, местоположений, размеров, вариантов аренды и удобств, которые вы рассматриваете.

Прежде чем начать поиск, составьте бюджет и потратьте некоторое время и усилия на поиск коммерческой недвижимости для сдачи в аренду.

Вам потребуется хорошая кредитная история, чтобы вообще получить одобрение на коммерческую аренду, и у арендодателя могут быть дополнительные квалификационные требования для одобрения вашей аренды.

Типы коммерческой недвижимости

Сначала вам нужно определить тип коммерческой недвижимости, которую необходимо арендовать для вашего бизнеса. Важно знать, какой тип коммерческой недвижимости будет соответствовать вашим потребностям, поскольку в некоторых районах, предназначенных для коммерческого использования, могут быть определенные ограничения на тип бизнеса, который может работать.

Законы о зонировании, разрешенное использование, местоположение и т. д. могут повлиять на предлагаемые вами услуги, парковку, доступность, размер и другие факторы.

Коммерческие здания включают в себя:

Офисные здания
Промышленная недвижимость, такая как складские и распределительные центры
Розничные магазины и рестораны
Медицинское пространство
Showroup
Flex

9003

. имеют несколько функций, таких как офис и склад, или розничная торговля на первом этаже и офисные помещения на этажах 2 и выше.
Факторы, которые следует учитывать при выборе местоположения
Коммерческое зонирование и использование
Важно обеспечить, чтобы коммерческая недвижимость была зонирована для коммерческого использования, которое включает аренду, продажу, распространение и обслуживание товаров.
В большинстве городов есть районы зонирования и коды карт для резервирования территорий для определенных коммерческих целей, которые совместимы, удобны для жителей и обеспечивают парковку и доступ, минимизируют заторы на дорогах и обеспечивают высокие стандарты для коммерческих зданий. Они также защищают области от использования, которое несовместимо друг с другом.
Пример коммерческих классификаций использования
- Административные и деловые офисы
- Бизнес или торговые школы
- Коктейльный зал
- Услуги для потребителей
- Servate Service
- . продажи
- Спорт и отдых в закрытых помещениях
- Продажа спиртных напитков
- Медицинские кабинеты
- Индивидуальные услуги
- Professional office
- Restaurant
Examples of Industrial Use Classifications
- Custom Manufacturing
- General warehousing and distribution
- Light manufacturing
- Limited warehousing and distribution
Examples of Commercial base districts
- NO – Соседний офис
- LO – Офис с ограниченной ответственностью
- GO – Главный офис
- CBD – Центральные деловые районы
- CS – Общие коммерческие услуги
- CS-1 – Торговля спиртными напитками
- W/LO – Склад с ограниченной ответственностью
- IP – Промышленный парк
- LI – Ограниченные промышленные услуги
- НИОКР –2 Исследования и разработки Демографические данные
  Для пользователей, арендующих торговые площади и помещения для ресторанов, важно учитывать целевую аудиторию. Вы хотите быть рядом со своей идеальной клиентской базой в зависимости от того, что вы продаете и обслуживаете. Принимая во внимание ваш ценовой диапазон является ключевым. Для офисных пользователей, возможно, вы хотите быть рядом с ключевыми партнерами, сотрудниками, удобствами или другими удобствами.
  Местонахождение
  Вы хотите, чтобы ваше местоположение было легко найти и было легкодоступно для ваших клиентов, сотрудников, партнеров и т. д. Важно ли для вас быть рядом с аэропортом, основными автомагистралями, общественным транспортом или в высокой пешеходной зоне? зона движения? Какова ситуация с парковкой?
  Парковка
  Убедитесь, что для ваших клиентов и сотрудников достаточно парковочных мест. Все коммерческие объекты имеют парковочные коэффициенты, которых они должны придерживаться. В большинстве случаев вам будет выделено 3-4 парковочных места на 1000 квадратных футов, которые вы арендуете.
  Торговые и медицинские офисные здания обычно имеют более высокие коэффициенты парковки.
  Физическая структура и технология
  Есть ли в собственности размер, электроэнергия и телекоммуникации, которые вам нужны? Что, если ваш новый бизнес может рассматривать только здания с оптоволоконным освещением? Сколько места для роста?
  Если вы ищете промышленные объекты, вам нужно, чтобы они были доступны для 18-колесных транспортных средств? Есть ли у них нужная вам нагрузка? Достаточная ли высота потолков?
  Вы хотите быть уверены, что сможете арендовать коммерческое помещение без значительных изменений.
  Существующие арендаторы
  Обязательно узнайте, какие еще типы арендаторов занимают недвижимость, в которой вы ищете помещение. Они относятся к той же отрасли, что и вы? Если да, то это хорошо или плохо. Некоторым предприятиям нравится быть рядом с конкурентами, а другим не очень.
  Если вы арендуете торговую площадь, велика вероятность того, что конкурирующая компания заключила исключительный пункт в своей коммерческой аренде, что означает, что никакие другие арендаторы в аналогичной отрасли не могут арендовать площадь в этом месте.
  Срок аренды
  Большинство арендодателей настаивают на минимальном сроке аренды 3-5 лет, особенно если речь идет об улучшении арендаторов.
  Если вы представляете новый бизнес и не уверены в завтрашнем дне, вам и вашему брокеру следует искать только те объекты недвижимости, которые могут быть размещены на более короткий срок. Если ваша компания создана и более уверена в будущем, вы можете вести переговоры о листингах, которые требуют более длительных контрактов.
  Коммерческая арендная плата
  Будьте реалистичны в отношении того, сколько арендной платы ваш бизнес может позволить себе каждый месяц.
  Если вы хотите сэкономить уйму времени, наймите брокера по представлению арендаторов, который будет представлять вас в вашем поиске, поскольку он может показать вам все места в рамках вашего бюджета.
  Если вы занимаетесь поиском самостоятельно, это займет некоторое время, но вы должны изучить рынок в своем городе и узнать средние брутто-арендные ставки в разных районах города. В Остине, штат Техас, например, в центре города и в домене обычно будет самая высокая арендная плата. В других районах, таких как северо-восток и юго-восток Остина, будут самые низкие арендные ставки.
  При сравнении каждого здания по принципу «яблоки к яблокам» обязательно учитывайте все возможные расходы (например, базовую арендную плату, налоги, страховку и плату за содержание мест общего пользования, коммунальные услуги, уборку, улучшения для арендаторов, вывески и т. д.).
  Репутация арендодателя
  Найдите помещение в районе с хорошим арендодателем. Поищите в Интернете, чтобы узнать, есть ли у них ожидающие обращения взыскания. Поговорите с другими жильцами об их опыте в здании. Отвечает ли управляющая компания их потребностям? Ухожено ли имущество в хорошем состоянии?
  Определите свои потребности в коммерческой недвижимости
  Сколько коммерческих площадей?
  Размер коммерческого помещения зависит от вашего использования. Ниже приведены несколько примеров.
  - Средний размер офиса – от 150 до 250 квадратных футов на человека
  - Ресторан – площадь варьируется от 12 до 15 квадратных футов на одного клиента
  - Оздоровительные и фитнес-услуги (небольшие) – от 1200 до 4000 квадратных футов
  - Магазин пиццы – площадь от 1000 до 2500 кв. футов
  - Уход за глазами – от 1000 до 3000 кв. футов
  - Fast Casual — от 1500 до 2500 SF
  - Ресторан быстрого обслуживания (QSR) — от 1400 до 3000 SF
  - Салоны для ногтей / парик Уборщики – от 1000 до 2500 квадратных футов
  - Промышленные и складские помещения – нажмите на эту ссылку
  Удобства в недвижимости
  Коммерческая недвижимость может различаться по характеристикам здания и предлагаемым удобствам. Чем больше удобств в квартире, тем дороже она может стоить. Вы должны решить, какие из них наиболее важны для вашего бизнеса. Ниже приведены некоторые примеры по типу недвижимости.
  Офисные здания
  - Фитнес -центр
  - Строительный конференц -зал
  - на месте дели. 3-фазное питание
  - Уровень земли или док с высокой загрузкой
  - ОВКВ на складе
  - Ночная стоянка для грузовых автомобилей
  - Высота потолков более 28 футов
  - Площадка для грузовых автомобилей, достаточно большая для проезда 18-колесных транспортных средств
  - Охрана на месте
  - Большие верхние двери
  - Тройное освобождение от налогов Freeport
  Ознакомьтесь с различными договорами коммерческой аренды
  Тройной чистый лизинг (NNN1) 9000 обычная структура арендных платежей, используемая арендодателями в наши дни. Если они еще не сделали этого, большинство домовладельцев движутся к этому.
  При тройной чистой аренде арендатор платит базовую арендную плату за квадратный фут, которая в большинстве случаев будет иметь ежегодную эскалацию на 3-5%.
  Кроме того, арендатор будет платить свою пропорциональную долю NNN, которая представляет собой налоги на имущество здания, страховку и плату за обслуживание мест общего пользования.
  Коммерческая аренда с полным спектром услуг
  Также известна как полная аренда, при которой арендатор платит полную арендную ставку.
  Собственник здания оплачивает все расходы по зданию, включая коммунальные услуги, налоги на имущество, страховку, содержание имущества, а также любые расходы на места общего пользования или расходы на безопасность.
  Общие условия коммерческого лизинга
  - Страхование имущества и общей ответственности – Арендодатели будут поддерживать политику в отношении здания, а Арендаторы будут поддерживать политику в отношении их содержимого. В договорах коммерческой аренды должно быть указано, кто несет ответственность за страхование ответственности и что каждый из них покрывает
  - Улучшение имущества — Платит ли арендатор или арендодатель за улучшения? Арендодатель платит за улучшения из своего кармана или амортизирует арендную плату?
  - Ремонт и техническое обслуживание – Кто несет ответственность?
  - Гарантийный депозит – Что требуется? Как он будет возвращен?
  - Срок продления — Есть ли у арендатора возможность продления? Будет ли аренда автоматически продлеваться по окончании срока аренды?
  - Субаренда – Имеет ли Арендатор право сдавать помещение в субаренду?
  Способы найти коммерческую недвижимость
  Поиск в Интернете
  За прошедшие годы появилось множество различных сайтов, содержащих списки коммерческой недвижимости, такие как Loopnet, Crexi, CommercialCafe, propertyshark, CommercialSearch.
  Как упоминалось ранее, большая часть данных, которые вы увидите на этих сайтах, устарели или неточны, однако они могут быть хорошей отправной точкой, чтобы дать вам общее представление о том, что может быть доступно на рынке.
  Поговорите с другими владельцами бизнеса в нужном вам здании или районе
  Узнайте у других подобных компаний, знают ли они о свободных помещениях в их здании, каков их арендодатель, какие условия аренды с полным обслуживанием и срок аренды можно ожидать, и каких офисных расходов ожидать от арендодателей.
  Объезжайте интересующие вас рынки и звоните по объявлениям об аренде
  Можно найти коммерческую недвижимость, объезжая по объявлениям об аренде, однако это отнимет у вас много времени, а большинство брокеров-арендодателей слишком заняты, чтобы отвечать на телефонные звонки. быстро.
  Однако после этого вы будете лучше понимать рынок коммерческой недвижимости и конкретные районы, которые могут заинтересовать ваш новый бизнес. днём и вечером в несколько разных дней, чтобы получить представление о пробках.
  Имейте в виду, что вам может быть трудно перезвонить представителям домовладельцев.
  Наймите компанию по коммерческой недвижимости, которая специализируется на представительстве арендаторов
  Лучший способ найти коммерческую недвижимость — это нанять представителя арендаторов, который специализируется на типе коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду вашему бизнесу.
  Представители коммерческих арендаторов — это брокеры, которые делают всю работу по поиску наилучшего места для бизнеса и ведут переговоры с арендодателем, чтобы получить самую низкую арендную ставку и лучшие условия коммерческой аренды.
  Стоимость их использования равна нулю, так как арендодатель платит за них. Вы получаете собственного брокера по коммерческой недвижимости, который представляет ваши интересы в поиске, выборе и заключении сделок по коммерческой недвижимости.
  Их использование не оказывает негативного влияния на сделку, которую вы получаете. На самом деле они могут помочь вам сэкономить деньги, поскольку они знают, какие сделки возможны на данном рынке.
  Полные комиссионные выплачиваются независимо от того, есть ли у вас помощь или нет, поэтому вы можете использовать их.
  Почему представительство арендатора важно при аренде коммерческой недвижимости
  Многие люди не понимают, что представительство арендатора очень важно при аренде коммерческой недвижимости. Есть много преимуществ, которые вы получаете от представительства арендаторов, о которых вам нужно знать. Эти преимущества могут иметь значение при поиске подходящей коммерческой недвижимости для вашего бизнеса.
  Получение доступа к другим объектам недвижимости
  При самостоятельном поиске коммерческой недвижимости вам может показаться, что вы видели все, что есть на рынке. Это связано с тем, что существует множество веб-сайтов и инструментов, связанных с недвижимостью, к которым вы можете получить доступ и использовать их в своем поиске. Правда в том, что это не вся недвижимость, которая на самом деле выставлена на продажу, и только представитель арендатора сможет помочь вам все увидеть. Недвижимость, доступная для людей, не использующих представительство арендаторов, как правило, представляет собой лишь небольшую часть недвижимости на рынке. Лучшие места в вашем районе, как правило, сдаются в аренду до того, как они станут доступны для публичного просмотра. Эти свойства также являются теми, к которым будет иметь доступ ваше представительство арендатора. Представитель арендатора, как правило, имеет свои собственные инструменты в сфере недвижимости, которые они используют для поиска новых свойств. Эти инструменты часто могут найти недвижимость, которая не была продана, но доступна для сдачи в аренду. Это одна из основных причин, по которой вам следует обратить внимание на работу с представительством арендаторов. Обнаружение недвижимости до того, как она будет продана, также снизит конкуренцию, с которой вы сталкиваетесь при попытке защитить собственность.
  Знание местного рынка
  Помощь в доступе к большему количеству объектов недвижимости — это лишь одно из преимуществ, которые дает представительство арендаторов. Другим является тот факт, что они обладают знанием местного рынка, что может помочь вам найти подходящую недвижимость для нужд вашего бизнеса. Представитель арендатора сможет определить тип недвижимости, в которой нуждается ваш бизнес, и какая недвижимость на рынке подойдет лучше всего.
  Представители арендаторов, как правило, являются экспертами на местном коммерческом рынке. Это означает, что вы можете положиться на них, чтобы определить, какая недвижимость вам нужна, и определить, сколько вы должны платить за аренду. Местные знания гарантируют, что они знают, что делает коммерческий рынок, и действительно ли недвижимость, которую вы хотите арендовать, переоценена. Это может иметь большое значение для малого бизнеса, но более крупные предприятия также могут выиграть от получения правильной арендной платы.
  Представители арендаторов также смогут проконсультировать по наиболее часто используемым типам аренды в этом районе. Это может помочь вам определить, следует ли вам принять предложенное предложение или вы можете попытаться договориться о другом типе аренды. Тип коммерческой аренды, которую вы имеете, повлияет на сумму, которую вы платите, и на то, за что вы несете ответственность, поэтому вам нужно быть осторожным.
  Помощь в согласовании условий
  Даже самый опытный коммерческий арендатор может запутаться в ходе своей сделки или определить, какая сторона имеет наибольшее влияние. Эта путаница может вызвать много проблем при аренде, потому что вы можете подписать договор аренды, который не идеален для вашего бизнеса. Именно здесь представитель арендатора сможет помочь, поскольку он понимает меняющийся характер соглашений о коммерческой аренде.
  Специалисты по представительству арендаторов также смогут вести любые переговоры с арендодателем вместо вас. Процесс переговоров может занять много времени, о чем вам, возможно, не стоит беспокоиться. Когда вы передаете переговоры представителю, они будут работать над ним и управлять всем процессом аренды для вас, пока вы сосредоточитесь на своем бизнесе.
  Конфликта интересов нет
  Многие считают, что работать представителем арендодателя проще, потому что это прямая связь с недвижимостью. На самом деле это не в интересах арендатора, потому что эти представители не думают о ваших интересах. Представители арендодателя и юридически и этически обязаны заботиться об интересах арендодателя, а не арендатора. Это означает, что они могут выдвигать предложения, которые лучше для арендодателя, чем для вас.
  Вам не о чем беспокоиться, если у вас есть специалист по представительству арендаторов. Это связано с тем, что они юридически и этически обязаны учитывать ваши интересы. Это означает, что они должны найти лучшее место для вашего бизнеса и гарантировать, что вы получите правильную аренду.
  Их услуги оплачены
  Многие люди не понимают, что услуги представителя арендатора уже оплачены. Плата, которую вы платите за представительство арендатора, будет включена в стоимость помещения, которое вы собираетесь арендовать. Арендодатель, как правило, платит единую комиссию, которая делится между обеими сторонами сделки. Это означает, что вы можете получить все преимущества представителя арендатора, фактически не платя им. Планируете инвестировать в торговые площади? Если да, ознакомьтесь с плюсами и минусами инвестиций в торговые площади.
  Полное руководство по найму команды коммерческого лизинга
  Поделиться:
  Содержание
  Глава 1
  Кто должен нанять команду коммерческого лизинга?
  Глава 2
  Что такое коммерческий лизинговый брокер и чем он занимается?
  Глава 3
  Почему вы должны нанять команду коммерческого лизинга?
  Глава 4
  Сколько стоит нанять команду коммерческого лизинга?
  Глава 5
  Как нанять правильную лизинговую команду
  Вы владелец недвижимости и хотите нанять подходящую команду по коммерческой аренде для своей собственности?
  В этом руководстве объясняется все, что вам нужно знать, прежде чем нанимать арендную команду для вашей компании, — от понимания того, чем занимается брокер-арендодатель и сколько он стоит, до преимуществ его использования и вопросов, которые следует задать потенциальному брокеру, прежде чем нанимать его твердый.
  об авторе
  Сет Стюарт
  Сет специализируется на проектной аренде, и в его основные обязанности входит сдача в аренду и маркетинг недвижимости, посещение потенциальных арендаторов и поддержание отношений с владельцами и арендаторами.
  Глава 1
  Кто должен нанять команду коммерческого лизинга?
  Прежде чем мы углубимся, вам нужно убедиться, что наем брокера по проектному лизингу подходит именно вам.
  Команда по аренде коммерческой недвижимости может быть полезна всем, кто:
  - владеет существующей коммерческой недвижимостью, которую необходимо сдать в аренду сторонним арендаторам
  - Владеет и занимает коммерческую недвижимость с дополнительной площадью для сдачи в аренду стороннему арендатору
  - Ищет предварительный выпуск новой разработки
  Также может иметь смысл наладить сотрудничество с местной командой по аренде, прежде чем покупать недвижимость или застройку на незнакомом рынке.
  Практический результат: Любой, кто владеет коммерческой недвижимостью, сдаваемой в аренду арендаторам, может извлечь выгоду из найма команды по коммерческой аренде.
  Глава 2
  Что такое коммерческий лизинговый брокер и что они делают?
  Что такое коммерческий лизинговый брокер?
  Брокер по коммерческой аренде, иногда называемый брокером по проектной аренде, брокером-арендодателем или агентским брокером, представляет владельца или арендодателя коммерческой недвижимости в сделке с недвижимостью.
  Брокер по аренде продаст вашу недвижимость для сдачи в аренду и обсудит условия с арендаторами, чтобы помочь вам достичь наиболее выгодных условий.
  Чем занимается брокер по проектному лизингу?
  В обязанности брокера по проектному лизингу входит:
  - Маркетинг здания
  - Определение соответствующих запрашиваемых ставок аренды
  - Переговоры об условиях аренды с арендатором
  - Организация экскурсий по недвижимости
  - Поддержание отношений с арендаторами
  Брокер-арендодатель поможет вам понять рынок, конкурентную среду и спрос арендаторов. Они также могут посоветовать вам, как лучше всего позиционировать вашу недвижимость для успеха, и возглавить усилия по маркетингу и аренде.
  Маркетинг вашей собственности
  Брокер-арендодатель поможет вам позиционировать вашу собственность, чтобы сделать ее максимально привлекательной для потенциальных арендаторов. Для этого они будут использовать комбинацию маркетинга недвижимости и исследования рынка, о чем мы подробно расскажем в следующей главе.
  Читать дальше: Нужна ли мне индивидуальная фирменная символика для моей коммерческой недвижимости?
  Лизинг и переговоры
  На начальном этапе процесса аренды представитель арендатора подает запрос предложений (RFP) от имени своего клиента. В этом RFP они попросят вас, арендодателя, изложить условия аренды, которые вы готовы предложить в предложении.
  Первоначальное предложение не связывает ни одну из сторон. В нем будут рассмотрены детали потенциальной аренды, такие как сроки, арендная ставка, сумма улучшения арендатора и т. Д. Цель вашего брокера — договориться о наиболее выгодных для вас условиях при минимизации потенциального риска.
  Примечание. Хотя опытный брокер может помочь вам договориться об этих моментах сделки, его совет никогда не должен заменять консультацию юриста. Мы всегда рекомендуем, чтобы адвокат по недвижимости консультировал вас по любым юридическим документам.
  Андеррайтинг Приобретения
  Вы инвестор в коммерческую недвижимость и оцениваете потенциальные возможности приобретения? Брокер-арендодатель может помочь вам застраховать недвижимость, которая выставлена на продажу или выставлена на продажу.
  Опытный арендодатель-брокер будет иметь доступ к конфиденциальной информации, а также к прежним и текущим арендным ставкам. Это может помочь обеспечить целостную оценку имущества, чтобы принять наиболее обоснованные возможные решения.
  Рынки коммерческой недвижимости могут измениться в одно мгновение. Наем опытного брокера для помощи в андеррайтинге может обеспечить точность текущих ставок и будущих тенденций.
  Подробнее: Полное руководство по общим терминам и определениям андеррайтинга коммерческой недвижимости
  Подходящие арендаторы
  Брокеры-арендодатели также могут подбирать арендаторов, изучая их кредитную и финансовую историю.
  Убедившись в том, что потенциальные арендаторы имеют хорошую репутацию и кредитоспособны, вы минимизируете риск для себя. Брокер-арендодатель может оценить прошлую финансовую, кредитную и лизинговую историю арендатора. Это помогает им дать рекомендацию о том, имеет ли арендатор хорошую репутацию и может ли нарушить договор аренды.
  Стратегия развития
  Вы планируете развитие? Брокер-арендодатель может помочь вам позиционировать вашу недвижимость на рынке, чтобы привлечь определенных желательных арендаторов или отрасли. Это часто может привести к более высоким арендным ставкам.
  Принятие решения о том, строить ли спец или предварительно арендовать, является решающим решением, которое может повлиять на арендные ставки, уровень вакантных площадей, типы арендаторов и многое другое. Брокер может предложить стратегию, которая лучше всего подходит для вашего развития.
  Полный текст статьи читайте здесь: Чем занимается брокер по проектному лизингу?
  Глава 3
  Почему вы должны нанять команду коммерческого лизинга?
  Команда коммерческого лизинга поможет вам получить более выгодные ставки и условия при аренде вашего имущества, чем если бы вы пытались справиться с этим самостоятельно. Но они также могут помочь вам с любыми проблемами, возникающими при аренде имущества.
  Преимущества найма брокера по проектному лизингу
  Брокеры по проектному лизингу имеют связи
  Если брокер по проектному лизингу какое-то время работал на рынке, он, вероятно, наладил отношения с другими брокерами в этом районе. Эти отношения могут помочь вам определить, какие арендаторы есть на рынке и соответствует ли ваше пространство их потребностям.
  Если у вас возникли проблемы с поиском потенциальных арендаторов, лучшим вариантом может быть наем брокера-арендодателя. Команды лизинговых компаний ежедневно находятся в постоянном контакте с другими брокерами, поэтому они знают, над чем работают другие команды и с кем они работают. Они даже могут предложить вашу недвижимость агентам по арендаторам, которые ищут подходящее помещение для своих клиентов. Они также знают, что мотивирует различных арендаторов и брокеров, а также их уникальные стили общения. В конечном счете, они имеют хорошие связи и знают, как привлечь внимание к вашей собственности.
  Брокеры Project Leasing имеют доступ к листинговым сайтам
  Важно размещать доступные коммерческие площади на основных веб-сайтах, чтобы объявить, что они доступны. Обнародовав информацию, вы сможете создать как можно больший спрос со стороны потенциальных арендаторов.
  Но размещение сайтов коммерческой недвижимости (CoStar, Loopnet и т. д.) может стоить тысячи долларов в месяц за учетную запись. Это может сделать маловероятным, что арендодатель сможет разместить свободные места самостоятельно.
  Брокеры-арендодатели почти всегда имеют доступ к этим сайтам. Это означает, что они могут перечислить ваше пространство для вас. Это гарантирует, что ваше пространство увидит как можно больше людей, что может привести к более быстрой аренде вашего помещения.
  Брокеры Project Leasing являются экспертами в области маркетинга площадей
  Чтобы вызвать достаточный интерес, требуется гораздо больше, чем перечисление места на веб-сайте. Но у большинства арендодателей нет времени или навыков, необходимых для создания листовок, планов этажей, веб-сайтов, кампаний по электронной почте и т. д.
  Здесь на помощь приходит брокер-арендодатель.
  Брокер-арендодатель создаст стратегический маркетинговый план, основанный на рыночной позиции вашего здания. Они также определят, как конкурировать с другими сопоставимыми объектами недвижимости на рынке. Этот маркетинговый план должен также определять, какие потенциальные арендаторы будут подходящими.
  Воспроизвести видео
  Когда вы работаете с профессиональным, авторитетным брокерским агентством коммерческой недвижимости, стандартный маркетинговый пакет должен быть бесплатно включен в соглашение о листинге».
  Кэтлин Бреннан
  Какие маркетинговые материалы должна предоставить коммерческая лизинговая фирма?
  В дополнение к этому маркетинговому плану, коммерческая лизинговая фирма должна иметь собственную маркетинговую команду. Эта команда подготовит необходимые маркетинговые материалы, чтобы привлечь больше внимания.
  Ваша брокерская фирма должна предоставить:
  - Рекламный проспект или брошюру с информацией о доступности, местоположении, характеристиках недвижимости и окружающих удобствах
  - Планы этажей
  - Электронная кампания
  - Страница со списком на веб-сайте брокерской фирмы с информацией о наличии мест, планами этажей и фотографиями
  - Аренда вывесок или баннеров
  - Ведение листинга на сторонних лизинговых сайтах, таких как CoStar
  Есть также несколько передовых маркетинговых методов, которые ваш брокер может порекомендовать для вашей собственности. Они могут включать в себя веб-сайт недвижимости, брендинг, рекламу, мероприятия, видео, 360-градусные видеотуры и многое другое.
  Подробнее: Сколько стоит продажа коммерческой недвижимости?
  Project Leasing Brokers У брокеров есть готовые рыночные данные
  Ваш брокер-арендодатель проанализирует изменяющиеся рыночные условия, чтобы убедиться, что ваша недвижимость находится в конкурентном положении.
  Для этого они проанализируют сопоставимые договоры аренды в конкурирующих зданиях, чтобы определить позицию вашего здания. Они также будут принимать во внимание будущие поставки. Они будут включать в себя как новые разработки, так и предстоящую доступность онлайн в этом районе. Они также рассмотрят возможные изменения зонирования и проанализируют, как эти изменения могут повлиять на недвижимость в будущем.
  Ваш брокер-арендодатель будет использовать эти данные в переговорах в качестве рычага. Это позволит им выйти на самые выгодные условия, поэтому важно, чтобы у вас была качественная информация и данные.
  
  Брокеры по проектному лизингу являются экспертами в создании рычагов
  Доступ брокера по проектному лизингу к данным также дает ему рычаги. Эта информация включает в себя понимание того, как работают другие здания на рынке, и знание того, по какой ставке заключаются договоры аренды. Доступ к этой информации помогает вашему брокеру в переговорном процессе.
  Несмотря на то, что вы можете создать аналогичные рычаги самостоятельно, наличие в команде брокера по аренде проектов может дать вам явное преимущество.
  Читать далее: Причины, по которым ваша коммерческая недвижимость не сдается в аренду
  Брокеры по проектной аренде снимут стресс с ваших плеч
  Многие проблемы, с которыми вы столкнетесь при самостоятельной аренде недвижимости, связаны с нехваткой времени к собственности. Если ваша основная работа не связана с управлением и сдачей в аренду вашей собственности, есть вероятность, что другие виды деятельности потребуют вашего времени. Это будет мешать принимать звонки от потенциальных арендаторов, просматривать свободные помещения и т. д.
  Наем брокера по проектному лизингу избавит вас от всех этих действий, и вы сможете посвятить время другим занятиям. Это означает, что вам не придется беспокоиться о том, что сдача в аренду вашего здания займет много времени.
  Причины рассмотреть вопрос о найме новой команды по аренде
  В некоторых ситуациях вам может потребоваться рассмотреть возможность найма новой команды по аренде. Независимо от того, приобрели ли вы новую недвижимость или оцениваете свою текущую команду по аренде, есть несколько признаков, на которые следует обратить внимание.
  1. Ваша текущая команда не работает хорошо
  Ваша команда может быть неэффективной в нескольких областях, включая:
  - Маркетинг: ваша команда по аренде должна предоставить необходимые маркетинговые материалы, о которых мы упоминали ранее.
  - Исследование рынка: ваша команда по лизингу должна располагать самыми последними данными о рынке.
  - Знание рынка: в дополнение к данным ваша команда также должна иметь общие знания о рынке и связи на рынке.
  - Взаимопонимание с арендаторами: способность эффективно общаться и устанавливать уровень доверия с арендаторами имеет ключевое значение.
  Если ваша команда по аренде работает неэффективно в какой-либо из этих областей, вам следует поговорить с ними о том, как они могут улучшить свою работу. Если ничего не изменится, возможно, вам придется нанять нового.
  2. Вашему объекту нужны новые идеи и энергия
  Когда вы рекламируете свой объект, людям может надоесть видеть одну и ту же информацию и кампании для объекта снова и снова. Если ваши усилия по аренде недвижимости устарели, новая команда по аренде может вдохнуть новую жизнь в вашу собственность. Свежие маркетинговые идеи и стратегии аренды могут оказать большое влияние на ваше маркетинговое влияние.
  3. У вас есть на примете другая команда, которую вы хотите привлечь
  У вас есть команда по аренде, с которой вы уже установили отношения и которой доверяете? Если вы недавно приобрели новую недвижимость, вам придется решить, хотите ли вы сохранить текущую команду или нанять новую. В некоторых случаях привлечение вашей команды, которой вы доверяете, может сделать переход более плавным. Когда ваша команда знает, что вам нужно, и вы знаете, чего ожидать, все может быть приведено в действие очень быстро, что сэкономит ваше время и деньги. Но важно оценить способности текущей команды и возможности вашей команды, которой вы доверяете, прежде чем принять решение о переходе.
  Если у существующей команды есть успехи на объекте, возможно, имеет смысл оставить их занятыми на объекте.
  Прочитайте полную статью здесь: Проблемы, которые может помочь вам решить арендодатель
  Глава 4
  Сколько стоит нанять команду коммерческого лизинга?
  Как правило, при найме лизингового брокера предоплата не взимается. После того, как вы выбрали брокера или фирму для работы, вы должны договориться о брокерских сборах. Эти сборы, также известные как комиссионные, выплачиваются, когда брокер арендует помещение. Эти сборы будут объяснены в вашем листинговом соглашении — договоре между вами и вашим лизинговым брокером.
  В Остине стандартная комиссионная плата составляет 6% от общей суммы арендной платы, подлежащей сбору в течение срока аренды. Эта плата делится между брокером-арендодателем (4%) и брокером-арендодателем (2%). Это стандарт, но комиссии могут варьироваться в зависимости от типа недвижимости и типа сделки. Если сделка является прямой сделкой (это означает, что арендатор не использует брокера, представляющего арендатора), брокер по листингу обычно получает комиссию в размере 4%, а вы (владелец недвижимости) экономите 2%.
  Типичная плата за офисную недвижимость = 6% x (Средняя годовая валовая арендная плата* x Срок аренды _{* Годовая валовая арендная плата = (Базовая арендная плата/кв. кв. + Эксплуатационные расходы/ кв.ф.) x Размер}
  90 Обычно , арендодатель оплачивает все арендные платежи и комиссии.Бывают исключения, но они очень редки.
  Чтобы узнать больше о структуре комиссионных в Остине, штат Техас, прочитайте нашу статью Стоимость найма брокера по аренде коммерческих проектов.
  Глава 5
  Как нанять подходящую команду по аренде
  Попытка найти подходящую команду по лизингу для вашего проекта может быть непростой задачей. Найм правильной команды с самого начала поможет вам с легкостью ориентироваться в процессе лизинга, а также сэкономит ваше время и деньги.
  Чтобы помочь вам подобрать лучшую команду по аренде, мы составили список из пяти наиболее важных вопросов, которые следует задать потенциальным командам. Это поможет вам выбрать идеальную команду более эффективно и продуктивно.
  1. У этой лизинговой фирмы хорошая репутация?
  Поиск фирмы с хорошей репутацией является главным приоритетом при поиске лизинговой фирмы.
  За вашим лизинговым брокером должна стоять авторитетная и уважаемая команда, имеющая хорошие отношения на рынке Остина. Наличие опытного брокера, представляющего вашу собственность, должно снять стресс с ваших плеч.
  На рынке Остина работают несколько авторитетных компаний. Стоит потратить время, чтобы отфильтровать каждую компанию и найти ту, с которой вы чувствуете себя наиболее комфортно.
  Прочтите сейчас: Лучшие лизинговые фирмы в Остине, штат Техас
  Некоторые способы определения репутации конкретной компании включают:
  Рейтинги в вашем местном деловом журнале
  Отзывы агентов-арендаторов на рынке
2.
Насколько хорошо эта лизинговая команда знает рынок?
Каждый рынок уникален и уникален. Вот почему очень важно, чтобы ваша команда по лизингу имела обширный опыт работы на рынке. Имея такой опыт, они смогут привлечь подходящих арендаторов и договориться о наилучших условиях аренды вашего здания.
Некоторые вопросы, на которые должна ответить опытная лизинговая фирма, включают:
- Какова средняя арендная ставка и уровень вакантных площадей на этом рынке?
- Владельцы взимают плату за парковку на этом рынке? Если да, то каковы типичные тарифы на парковку для зарезервированных и незарезервированных мест?
- Как другие свойства показали себя в этой области?
- Можете ли вы предоставить соответствующие тематические исследования?
- Какова активность на этом рынке, и есть ли какие-либо значительные блоки площадей, которые могут конкурировать с моей собственностью?
3. Есть ли у вас конфликт интересов?
Важно убедиться, что ваш брокер еще не указал конфликтующую собственность.
Если брокер уже представляет конкурентную собственность, это может привести к конфликту. Это связано с тем, что оба объекта могут конкурировать за одних и тех же арендаторов.
Но конфликт существует только в том случае, если на горизонте есть конкурирующие предложения или сопоставимые арендные ставки. Например, если в вашем здании сегодня 20% свободных мест, а объект-конкурент полностью сдан в аренду на ближайшие пять лет, вряд ли это вызовет конфликт. На небольших рынках большинство крупных брокерских фирм арендуют конкурирующую недвижимость, поэтому важно задать следующие вопросы ниже, чтобы обеспечить полную прозрачность.
Конкретные вопросы, которые вы должны задать, могут включать:
- Какие объекты недвижимости вы представляете в настоящее время?
- Какая текущая и предстоящая вакансия у вас есть в этих объектах?
- Как ваша фирма разрешает конфликты?
4. Специализируется ли эта фирма на моем типе недвижимости?
Для успешной сдачи в аренду различным типам собственности требуются разные знания. Вот почему важно, чтобы ваш брокер знал о вашем конкретном типе недвижимости.
Аренда офисной недвижимости требует другого набора навыков и знаний, чем аренда торговой недвижимости или промышленного здания.
К счастью, многие фирмы не сосредотачиваются на одном типе недвижимости, а имеют в своем составе специалистов по офисам, розничной торговле и промышленным предприятиям. Как правило, у каждого брокера есть своя специализация. Важно убедиться, что у вашего брокера есть опыт работы с вашим типом недвижимости.
5. Предлагает ли эта фирма услуги помимо лизинга?
При рассмотрении вопроса об агенте по аренде вы также должны учитывать, какие другие виды услуг вам могут понадобиться.
В AQUILA мы управляли десятками объектов недвижимости и сдавали их в аренду… и воочию убедились в преимуществах того, что арендой и управлением занимается одна и та же фирма. Наши команды по аренде также работали с другими фирмами по управлению недвижимостью и с арендодателями, у которых есть собственное управление недвижимостью. Хотя мы видели успешные результаты во всех этих сценариях, мы слышали от многих владельцев, что использование интегрированных услуг облегчает их жизнь».
Грэм Мур
4 преимущества использования одной и той же компании по недвижимости для аренды и управления недвижимостью
Компании коммерческой недвижимости полного цикла предлагают широкий спектр услуг своим клиентам. Некоторые из услуг, которые может предложить компания коммерческой недвижимости с полным спектром услуг, включают, среди прочего:
- Лизинг проектов
- Управление недвижимостью: наличие команды по аренде и управлению из одной компании обеспечивает эффективность и открытое общение.
- Управление проектами: Собственная команда управления проектами может помочь провести капитальные улучшения, наращивание TI, наборы спецификаций и многое другое.
- Представительство арендаторов: работа с фирмой, в которой есть команда по представлению арендаторов, может помочь вашим брокерам узнать, какие арендаторы есть на рынке и что они ищут.
- Услуги по инвестициям в коммерческую недвижимость: Брокер по аренде вашего проекта также должен быть в состоянии помочь вам оценить рынок и любые потенциальные приобретения или отчуждения. Они также могут помочь в андеррайтинге и заключении сделки купли-продажи. В некоторых фирмах также может быть штатный специалист по продажам инвестиций в коммерческую недвижимость.
- Группа исследования рынка: Группа исследования рынка фирмы может предоставить вам информацию о текущих рыночных показателях и тенденциях. Они также могут предоставить обзор того, что происходит на каждом субрынке. Это включает в себя текущие возможности и предстоящие разработки.
- Маркетинг: Ваша команда по аренде должна быть в состоянии обеспечить стандартный маркетинг для вашей коммерческой недвижимости. Эти элементы должны включать флаер с недвижимостью, объявления об аренде, страницу со списком на веб-сайте компании, добавление и обслуживание собственности на CoStar, а также маркетинговую кампанию по электронной почте.
Прочитайте статью полностью здесь: Собеседование с лизинговыми фирмами для вашей коммерческой недвижимости? Вопросы, которые вы должны задать
25 Вопросы, которые следует задать перед тем, как нанять брокера по проектному лизингу
Поиск подходящей коммерческой лизинговой компании для вашего имущества может быть проблемой, особенно на таком конкурентном рынке, как Остин. Наем хорошей компании с самого начала может сэкономить время, деньги и много головной боли в будущем.
Чтобы облегчить этот процесс отбора, мы собрали 25 обязательных вопросов, на которые вы можете ссылаться во время собеседования.