Как найти арендаторов: Как найти арендатора на помещения? — блоги риэлторов

Как найти арендатора?

Своей историей с нами поделился Олег Дибров — читатель нашего сайта. Он владелец двух однушек в Москве, в пределах кольца. Жильё сдаёт с 2013 года.

Свою первую квартиру я начал сдавать 7 лет назад, вторая появилась 4 года назад — обе покупал под сдачу. За это время я не обращался ни к одному риэлтору. Считаю их бесполезными. Для себя я выработал схему поиска арендаторов. Мне спокойнее самому встретиться с человеком, поговорить, посмотреть ему в глаза, задать вопросы и сделать выводы касательно того, «потянет» он аренду или нет. Я всегда сам рассказываю потенциальному квартиранту о жилье, его особенностях и так далее. Кто еще это сделает, если не я? Риэлторы всегда куда-то спешат, у них миллион клиентов. У себя же я один единственный, я сам заинтересован в поиске достойного арендатора.

Всех своих нанимателей я нашел через соцсети. На сайты объявлений не пишу уже много лет — гиблое дело, сразу атакуют стервятники-агенты. С соцсетях же всё проще: кинул клич — всегда найдутся знакомые знакомых, которым нужна квартира.

Еще один плюс такого поиска — можно посмотреть профиль человека. Как правило, этого достаточно, чтобы сделать первые выводы о нем. В общем, больше двух недель я еще ни разу не искал арендатора. Иногда хватало и трёх-пяти дней, как повезёт.

Арендодатель не отдает имущество арендатора, как забрать?

И всё-таки, иногда риэлторы действительно могут помочь в поиске квартирантов. Настоящие специалисты (не те, кто называют себя так, а те, кто обладают квалификацией) способны сделать более глубокие выводы о платёжеспособности потенциального арендатора. Кроме того, у них всегда есть базы клиентов, которые ищут жильё — это так же может сократить время поиска. Ну а при составлении договора аренды всегда лучше полагаться на грамотного специалиста.

Если вы, как собственник, решили обратиться к риэлтору — выбирайте лучших. Поспрашивайте знакомых, которые уже пользовались услугами агентов. Как правило, сарафанное радио — самый надёжный ресурс в поиске профессионалов.

Арендатор диктует правила

Какие-то 10 лет назад спрос на рынке арендной недвижимости преобладал над предложением. Приличных квартир было мало, поэтому арендаторы особо не медлили с выбором квартиры. Хватали то, что есть. Найти арендаторов за 3-5 дней считалось делом обычным. Время поменялось, поменялись реалии рынка.

Предложение выросло в разы. Поэтому сегодня потенциальные наниматели имеют возможность выбирать из нескольких неплохих квартир. Это значительно затягивает сроки от подачи объявления о сдаче в аренду до подписания договора. Сдать быстро сегодня — это две-три недели.

Имеет ли право арендодатель заходить в квартиру без разрешения арендатора

В «не сезон» квартира в хорошем районе с ремонтом, мебелью и бытовой техникой может сдаваться месяц, а то и два. И это даже если ей занимается опытный риэлтор. В случае, если очередь из квартирантов не выстраивается, специалисты призывают собственников не быть излишне придирчивыми. Иначе денежных потерь не избежать. Квартира будет простаивать, а значит коммуналку собственник будет платить из своего кармана.

Однако, у этой медали есть и другая сторона. Сдать квартиру первому попавшемуся — рисковая затея. Ведь никто не может дать гарантию, что этот человек будет ответственным, добросовестным и платёжеспособным. Если решение о подписании договора принято — тщательно перепроверяйте данные арендатора, задавайте вопросы, договаривайтесь о правилах, по которым он будет жить в вашей квартире. Желательно не на словах, а так же, в договоре.

Как найти арендатора — наведите порядок

Не имеет значения, сам собственник ищет арендатора или при помощи агентов, квартира должна быть готова ко встрече жильцов. Многие столичные риэлторы взяли за правило, не работать с арендодателями, которые сдают недвижимость, заваленную хламом, пыльными коврами и, в целом, неопрятную. Такая разборчивость агентов понятна. Ведь ни один наниматель не захочет жить в тёмной, грязной квартире, которая пахнет чьей-то бабушкой.

Кого брать в арендаторы

Специалисты уверены, любую квартиру можно и нужно привести в порядок перед тем, как давать объявление о сдаче в аренду. Причем сделать это можно при минимальных затратах. Отмыть окна, вынести хлам, освободить полки и выбить ковры — это и вовсе бесплатно, нужно только несколько часов свободного времени.

Идеальный вариант — заменить «уставшие» обои на новые, пусть недорогие, но свежие. Общее впечатление от квартиры изменят простые шторы и такие приятные мелочи, как новый набор посуды, скатерть на кухне или новое постельное бельё. Риэлторы с опытом рассказывают, что подобные детали иногда являются решающими и арендаторы говорят «да».

После того, как с уборкой и минимальным ремонтом покончено — можно делать фотографии. Поскольку, 99,9% квартир сегодня первоначально выбирают через интернет, фотографии имеют огромное значение. Делать их нужно при дневном свете. С фотографии может начаться «любовь» арендатора к квартире, а там и до союза (в нашем случае — договора найма) с собственником недалеко.

Информация верна на август 2022 года.

Арендаторы не платят аренду

Хочу сдать квартиру – как найти арендаторов?

TarasMalyarevich/Depositphotos

За десять лет сдачи квартиры в аренду житель Петербурга Игорь Афонькин ни разу не пользовался услугами агентов по недвижимости. «Мне гораздо спокойнее самостоятельно найти будущего жильца, поговорить с ним, убедиться в порядочности и бережном отношении к чужим вещам, – рассказывает Игорь Афонькин. – У агента одна простая задача – поскорее подписать договор и убежать на следующую сделку. Я же никогда не тороплю будущего жильца, рассказываю про все нюансы квартиры и задаю много уточняющих вопросов».

В среднем на поиск нанимателя уходит не более двух недель, говорит он. Будущих жильцов ищет исключительно через социальные сети. «Я принципиально не размещаю объявления о сдаче квартиры в аренду на сайтах объявлений. В большинстве случаев звонят агенты. А через соцсети можно заранее посмотреть профиль жильца. Чаще всего это позволяет составить верный образ человека», – уверен Игорь Афонькин.

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

Инструкция: как зарегистрировать договор найма

Со своей стороны эксперты рынка недвижимости настоятельно рекомендуют обращаться за помощью к профессионалам. «Арендодателям нужно внимательно смотреть на будущих жильцов и пытаться проверить объективными данными заявления о порядочности и платежеспособности, – считает вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов. – Опять же, для этого существуют риелторы: но не те, кто просто называет себя таковыми, а те, кто ими является. Речь идет о специалистах, которые обладают соответствующей квалификацией».

За последние десять лет на рынке аренды потребности жильцов стали иметь больше значения, уверяют опытные риелторы. Так, в начале двухтысячных владельцы квартир могли найти арендатора буквально за день, при этом выбирать жильца из множества желающих. Сейчас, напротив, чаще всего наниматели выбирают из нескольких более или менее подходящих квартир. Поэтому на поиск добросовестного жильца у владельца и агента уходит около двух-трех недель.

«Из-за большого количества предложений на рынке аренды недвижимости время поиска жильцов сильно увеличилось. В неудачный для аренды сезон владелец квартиры может несколько месяцев искать жильцов, – рассказывает риелтор Фирдаус Анохина. – Однако важно отметить, что если владелец квартиры будет чересчур разборчив и капризен во время поиска жильца, то это грозит длительным простоем и дополнительными тратами, прежде всего оплатой коммунальных услуг. С другой стороны, заключать сделку с первым встречным опасно: небрежный и безответственный человек может быстро привести квартиру в негодность. Поэтому нужно быть внимательным, обязательно заключать договор и сразу же договариваться о правилах. Например, сразу же сообщать владельцу о любых неисправностях в квартире: проще поддерживать работее состояние, чем делать капитальный ремонт».

Хочу сдать квартиру и получать деньги на карточку

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Вне зависимости от того, сам владелец квартиры ищет жильцов или обращается за помощью к агентам, важно организовать грамотную презентацию. Ехидные пользователи соцсетей регулярно составляют подборки самых экстравагантных интерьеров. В рейтинге лидируют неопрятные квартиры с большим количеством мебели, заставленными хрусталем полками и пыльными коврами на стенах.

«Я взяла за правило не работать с арендодателями, которые отказываются привести квартиру в порядок перед сделкой: увезти личные все личные вещи, выкинуть старые ковры и сделать элементарный косметический ремонт, – рассказывает риелтор Алла Никольская. – Никто не хочет снимать квартиру и чувствовать себя в ней как в гостях у чужой бабушки. Любому жильцу необходимы опрятный ремонт, свободные полки в комнате и чистота. В Москве жильцов в квартиру, полностью готовую к заселению сразу же после подписания договора, в среднем можно найти за три-пять дней».

По словам агента, из квартиры в любом районе города можно сделать привлекательное жилье для аренды, соблюдая элементарные правила и вложив минимальные средства. Желательно привести в порядок как минимум ванную и кухню – починить краны, поменять кухонный фартук. Идеальный вариант – новые обои светлых тонов. Перед фотографированием квартиры нужно сделать генеральную уборку. Делать снимки лучше при дневном свете.

«Я всегда советую владельцам квартир сделать приятный комплимент будущим жильцам. Например, купить постельное белье и минимальный набор посуды, – говорит риелтор Алла Никольская. – По своему опыту знаю: одна фотография с таким набором новосела способна привлечь в несколько раз больше звонков от заинтересованных клиентов».

Не пропустите:

Налог 4% на доход от аренды жилья – как это будет работать?

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как быстро найти хорошего арендатора на склад? — Личный опыт на vc.ru

354
просмотров

Всем добрый день! Меня зовут Александр Трубенков, о VC.RU узнал пару месяцев назад от Олега Тинькова, с тех пор регулярно просматриваю этот ресурс, в нем столько полезного материала, всем кто пишет большое спасибо!

И я решил тоже поделиться имеющимся у меня опытом, я предприниматель и сдаю в аренду свои складские площади, занимаюсь этим уже больше 25 лет, с тех пор я обзавелся разными складами в основном это площади 120, 400, 600, 1000 метров кв., всего складских площадей у меня 10 000 метров кв.

Покупал и продавал, ремонтировал и строил, хлебнул сполна с арендаторами, об этом и хочу делиться здесь.

Сегодня я расскажу о своем опыте на тему: «Как БЫСТРО найти ХОРОШЕГО арендатора на склад»

Раньше я особо не задумывался, каким должен быть «идеальный арендатор» для моих складов, всегда было желание быстрее и по дороже сдать склад и избавиться от проблемы простоя помещения. Хватал первого желающего и заключал договор, и зря!

Большая часть таких быстрых сделок заканчивалась убытками: просрочки платежей, непогашенной задолженности, порчи имущества и пр., порчей отношений.

8 лет назад мы разработали критерии отбора арендаторов и следуем им и теперь у нас таких проблем больше нет, у нас отличные отношения с арендаторами, нет просрочек и долгов, все помещения сданы и платят выше рынка!

Теперь все по порядку! Как театр начинается с вешалки, так и хорошего арендатора нужно ИСКАТЬ правильно!

Шаг 1. Понять, что у вас за склад, какие особенности он имеет, для кого он может идеально подойти. На любой склад найдется арендатор! Вам нужен только тот, кто оценит Ваш склад, кому он идеально подойдет.

Шаг 2. Сделать «Продающее объявление» именно на вашу ЦА! (как есть продающие тексты, так и есть продающие объявления, советую прочитать интереснейшую книгу отца американского копирайтинга Д.Шугермана «Искусство написания коммерческих текстов»).

— Сделать красивое фото склада, по фото потенциальный арендатор дорисует в воображении свою мечту. Плохое, неинтересное фото отпугнет ваших клиентов, и они не позвонят

— Четко прописать все плюсы расположения, особенности исходя из образа предполагаемого клиента. Используйте «буи внимания», например цепляйтесь за известные точки, например: «склад напротив Леруа Мерлен», или расположен на транспортной развязке рядом с…., чтоб было понятно где находится ваш склад, это упрощает принятие решения ПОЗВОНИТЬ!

Шаг 3. Разместить объявление на АВИТО, это самый эффективный вариант на сегодня.

— создайте личный аккаунт на Авито и указывайте свой телефон, а не жены, секретаря, сотрудника. Вы более заинтересованы, больше всех владеете информацией о вашем складе. Иначе сольют реального клиента, а это могу быть приличные деньги если посчитать сумму за год!

— обязательно платно продвигайте свое объявление 1 раз в неделю (понедельник в 9.00), деньги не большие порядка 2-3 тыс в неделю, но эффект не заставит себя ждать!

— следите как сохраняют ваше объявление в избранное, как звонят, кто звонит и корректируйте, постоянно меняя текст, экспериментируйте, пока не добьетесь нужного результата- Вам звонят те, кто нужен и подходят!

— сделайте цену в объявлении ниже рынка! Даже если у вас наилучшее помещение в городе! Будет больше откликов на ваше объявление, всем ведь хочется подешевле.

Шаг 4. Вежливо приглашайте на просмотр помещения, ваша задача чтоб пришел каждый позвонивший! По телефону может вам не понравится клиент, а в реальности это то, что вы ищете!

— постарайтесь сами показывать помещение, вы ближе познакомитесь и поймете, что ищут и можете ли вы быть полезны друг другу.

Шаг 5. Смело отсеивайте не подходящих! Сразу на очной встрече проговорите все важные вопросы, условия порядка на территории, даты по платежам и прочие важные для вас пункты.

Наши критерии по выбору арендатора они достаточно жесткие, но они позволяют отсеять тех, кто принесет нам убытки в будущем:

— только по предоплате сдаем склад, арендатор должен (и мы это проговариваем) оплачивать до 5 числа текущего месяца аренду вперед, если этого не происходит мы блокируем доступ к складу (у нас это прописано в договоре)

— если клиент не платит, мы его срочно выселяем, никаких поблажек (мы это проговариваем на встрече и это есть в договоре)

Мы присваиваем рейтинг арендатору А, В, или С. В течение 2 первых месяцев аренды мы присматриваемся к нашему клиенту.

— Клиенты с рейтингом А никогда не нарушают договора, не портят имущество, не сорят на территории и не хамят нашим сотрудникам (нервы сотрудников, это тоже убытки)

— Клиенты В, это промежуточный рейтинг клиента А или С, своего рода это карантин, для нас всех. Мы начинаем взаимодействовать и становится понятным нужен нам такой арендатор или нет.

— Рейтинг С. Как только мы присваиваем рейтинг С, тут же начинается процедура расторжения договора, выставляем помещение на АВИТО ищем нового арендатора.

— не сдаем в аренду предпринимателям «новичкам» которые только начинают бизнес (риски 98% что у них не взлетит)

— наводим справки если это возможно, со старых мест где они арендовали помещение ( можно много узнать интересного о будущих арендаторах, и лучше до чем после заключения договора

Смысл такого жесткого отбора в том, чтоб все ваши арендаторы имели рейтинг А, и тогда вы с удовольствием будете предоставлять им самый высокий сервис, ведь они платят вовремя, не портят имущество, не доставляют хлопот, и как правило такие предприятия готовы платить за удобство, которое вы им создадите дополнительно! Работаем для лучших и с Удовольствием!

Итог. Грамотное предложение + максимальный показ + жесткий отбор + максимальный дружелюбный сервис = процветание вашего бизнеса.

P.S. Если у читателей возникнут вопросы, с удовольствием отвечу на любые темы, связанные со стройкой, эксплуатацией, арендными отношениями, все о складах (100-1000 метров кв.), в инстаграмм @trubenkov_alexandr у меня тоже много информации по этой теме.

10 способов, с помощью которых агенты и арендодатели могут найти арендаторов

Резюме

Чтобы найти идеального арендатора в наши дни, нужно больше, чем просто поставить табличку «Сдается в аренду» в окно и надеяться на лучшее. Если вы пытаетесь арендовать пустую недвижимость или обнаружили, что ваши последние арендаторы менее надежны, чем вам хотелось бы, у нас есть десять способов найти арендаторов, которые лучше квалифицированы, с помощью процесса, который предлагает больше надежные, стабильные результаты. Прежде всего, следуя этим шагам и этой стратегии, вы создадите процесс plug-and-play, который вы сможете внедрить для всех своих объектов.

Итак, вы хотите сдать свою недвижимость в аренду? Вам нужно найти подходящих арендаторов, поэтому учитывайте критерии отбора арендаторов, когда думаете о том, как найти арендаторов. Вы должны быть максимально сосредоточены при поиске арендаторов, чтобы защитить свои инвестиции, поэтому ознакомьтесь с нашими главными советами по поиску арендаторов.

‍

Вот 10 способов, которыми агенты и арендодатели могут найти арендаторов

1. Юридическая ответственность

Знайте свои обязанности в рамках закона. Узнайте о Законе о справедливом жилищном обеспечении и о том, что он означает для вас как арендодателя. Вы должны действовать в рамках буквы закона, и в этом конкретном законе изложены особенности того, что представляет собой незаконную дискриминацию потенциальных арендаторов. Вы можете основывать свое решение на том, сдавать ли кому-либо в аренду жилье, исходя из того, есть ли у него домашние животные или даже криминальное прошлое, но вы должны уважать защищенные характеристики. При прочих равных условиях вы не можете отказать в аренде заявителю на основании:

• Инвалидность
• Раса
• Религия
• Национальность
• Пол
• Возраст

Как владелец или управляющий, оставайтесь в пределах федеральных законов об аренде жилья закон.

2. Просеивайте заявки через свой список недвижимости

Вам необходимо объявить о доступности вашей собственности, и независимо от того, решите ли вы выйти в Интернет или использовать обычное агентство, вы должны собрать четкую информацию о собственности. Если вы заранее знаете, что можете предложить и чего ожидаете от своего арендатора, вам не придется тратить время зря. Работа над тем, как найти хороших арендаторов, может занять много времени, поэтому помогите этому процессу, позволив потенциальным заявителям увидеть, насколько хороша ваша недвижимость. В ваших объявлениях полезно иметь несколько фотографий вашего дома хорошего качества и основных деталей. например:

• Информация о районе/местоположении
• Количество спален и ванных комнат
• Если на участке есть гараж
• Любые дополнительные удобства, такие как бассейн или подвал
• Сколько арендной платы вы будете брать

Конечно, ваши критерии проверки арендаторов останутся одинаковыми для всех ваших кандидатов, вам необходимо получить представление о финансовом и криминальном прошлом всех потенциальных арендаторов, прежде чем вы сможете продолжить.

3. Список ожидания

Составьте список ожидания, и если кто-нибудь когда-нибудь спросит, свободны ли ваши объекты, примите к сведению. Хотя вы можете сообщить потенциальным арендаторам, что у вас нет ничего для них прямо сейчас, нет ничего плохого в том, чтобы спросить, можете ли вы взять их адрес электронной почты или номер мобильного телефона для дальнейшего использования. лист ожидания и дайте им знать. Даже если ваша аренда не подходит или не подходит им время, у вас все равно будет ссылка на ваше объявление об аренде.

4. Напишите четкое объявление об аренде

Изложите свои критерии для потенциальных арендаторов и убедитесь, что процесс подачи заявки охватывает все основания. Вам необходимо собрать личные и финансовые данные о заявителях и использовать надежную компанию по проверке арендаторов, чтобы вы могли быть уверены, что у вас есть вся необходимая информация для принятия решения. Информация, которую вам необходимо получить от заявителей, включает:

• Номера социального страхования
• Предыдущая история адресов
• Информация о занятости
• Количество арендаторов, желающих переехать в собственность
• Подробная информация о любых домашних животных
• Личные и трудовые рекомендации

5. Использование социальных сетей

Вы уже умеете общаться; скорее всего, у вас или вашей компании есть социальные сети, которые вы используете для распространения своего личного или профессионального сообщения. У вас есть доступ к социальным сетям, и вы можете использовать их, чтобы помочь вам найти хороших арендаторов. Вы можете поделиться своей онлайн-рекламой и процессом подачи заявки в своих каналах социальных сетей и пригласить друзей поделиться ею. Ваше объявление увидит множество людей, но не забывайте проверять потенциальных арендаторов, даже если они друзья друзей.

6. Предприятия и корпоративное жилье

Вы можете связаться с местными компаниями, чтобы узнать, есть ли у них помощь при переезде или функция рекомендации жилья для своих сотрудников. Скорее всего, вам будет легко проверить информацию об их зарплате и получить рекомендации по трудоустройству потенциальных арендаторов.

7. Хорошая коммуникация

Как только вы нашли отличного арендатора для своей собственности, вы захотите сохранить его. Наличие долгосрочных арендаторов позволяет снизить расходы, но наличие кого-то в собственности, который платит вовремя и заботится о месте, имеет неоценимое значение. Если вы сообщите арендатору о любых проблемах и будете держать их в курсе, ваши отношения будут поддерживаться на позитивной основе. . Ваш арендатор будет счастлив, если он сможет положиться на вас в обеспечении высочайшего качества обслуживания клиентов.

8. Уход за вашей собственностью

Уход за недвижимостью является центральным элементом управления недвижимостью. Ваша ответственность как арендодателя или управляющего недвижимостью состоит в том, чтобы следить за тем, чтобы недвижимость оставалась в хорошем состоянии. Не отставать от ремонта, мелкого или крупного, — это ключевой способ, чтобы жильцы были довольны, а ваш дом или квартира были в хорошем состоянии.

9. Проверка жильцов

Это самый важный вопрос, независимо от того, где вы найдете своих жильцов. У вас должны быть подробные критерии отбора арендаторов. Если вы выберете онлайн-сервис проверки арендаторов, вы сможете получить свои результаты уже через несколько часов после того, как заявители отправят свои данные. Отправьте своим арендаторам ссылку на сервис проверки, чтобы получить простой способ пройти проверку без жонглирования документами и личными данными. . Провайдеры, такие как Rentspree, проведут проверку личности вашего потенциального арендатора, чтобы вы могли быть уверены, что он тот, за кого себя выдает. Затем надлежащая служба проверки арендаторов переходит к поиску их финансового положения, включая любые предыдущие выселения или банкротства. Вам также необходимо проверить сведения о потенциальном арендаторе в целом. Ваша служба проверки будет иметь доступ к различным государственным, местным и национальным базам данных, чтобы убедиться, что заявитель не имеет судимостей за преступления, связанные с наркотиками или насилием. Вы должны быть уверены, что выбранный вами арендатор будет нести финансовую ответственность и не будет представлять опасности для имущества или людей, находящихся рядом.

Проверка арендаторов

Бесплатная проверка арендаторов для агентов, арендодателей и управляющих недвижимостью

RentSpree предлагает полные кредитные отчеты, историю аренды и проверку данных арендаторов.

10.

Соглашение об аренде

Как управляющий недвижимостью, вы должны установить ожидания с помощью надежного договора аренды. Изложите условия, которые должны соблюдать арендаторы, например, когда должна быть уплачена арендная плата и какие штрафы за просрочку платежа вы планируете взимать. разрешены ли домашние животные или курильщики, или любые другие правила, которые у вас есть. Очень важно подчеркнуть, в частности, что вы считаете основанием для выселения. Критерии отбора арендаторов будут лежать в основе вашей политики аренды.

Имейте высокие стандарты

Не делайте ошибку, сдавая свою недвижимость первому встречному. Если у вас есть какие-либо вопросы о пригодности кандидата после тщательного отбора, то вернитесь к чертежной доске. Неправильный арендатор будет стоить вам денег, а также эмоциональной энергии и стресса. Обязательно тщательно проверяйте кандидатов, особенно используя критерии отбора арендаторов, и тогда вы, надеюсь, сможете построить прекрасные долгосрочные отношения.

8 шагов к быстрому поиску лучших арендаторов

Независимо от того, купили ли вы свою первую недвижимость или пятнадцатую, найти хороших арендаторов может быть непросто.

Вам нужно заполнить свои свойства и оставить их заполненными, если вы хотите, чтобы эти свойства были успешными.

Но вы не можете позволить двигаться только любому .

Вы должны знать, что можете рассчитывать на них в выполнении определенных обязанностей. Например:

• Уход за квартирой или имуществом
• Своевременная оплата аренды
• Выполнение любых других обязательств, таких как аренда домашних животных, парковка и т. д.
• И общение по вопросам обслуживания

Хороший арендатор будет выполнять все свои обязанности именно так, как вы надеетесь и ожидаете.

плохой один оставит вас с мигренью, иском или и тем, и другим .

Итак, в интересах вашего психического здоровья и успеха вашего бизнеса, давайте поговорим не только о том, как найти арендаторов, но и о том, как найти великие те.

Что отличает хорошего арендатора?

Во-первых, прежде чем мы поговорим о том, как найти арендаторов, мы должны определить, что делает хорошего арендатора в первую очередь.

Мы немного поговорили о том, что делает хороший арендатор (вовремя платит арендную плату, заботится об имуществе и т. д.), но теперь давайте посмотрим на факторы, которые делают его хорошим арендатором.

При поиске новых арендаторов для ваших квартир и объектов вам понадобятся арендаторы, которые имеют:

• Стабильный, долгосрочный доход
• Хорошая кредитная история, включая историю своевременных платежей
• Чистая история выселения
• Отсутствие судимостей
• Хорошие рекомендации
• Возможность внесения залога

Имейте в виду, что есть и другие вещи, которые делают для хорошего арендатора, такие как четкая коммуникация, но это то, что вы не можете надежно проверить при приеме приложений, поэтому мы не будем тратить время на их рассмотрение здесь.

Когда мы рассмотрим нижеприведенные пункты, помните об этом.

Как найти арендаторов: 8 шагов, чтобы найти замечательных арендаторов

Ниже приведены восемь шагов, которые помогут вам найти арендаторов, на которых вы можете положиться.

Некоторые из них важнее других, но мы рассмотрим их шаг за шагом, чтобы не упустить ни одного важного момента в процессе от начала до конца.

Если вы уже знакомы с определенным шагом, вы можете в любой момент пропустить его вперед, чтобы выбрать то, что для вас ценно.

1. Получить инструмент управления имуществом

Если вы не знакомы с программным обеспечением для управления недвижимостью, это может показаться странным для начала.

Однако реальность такова, что следующие шаги с хорошим инструментом управления имуществом и без него выполняются день и ночь.

Это потому, что программное обеспечение для управления имуществом разработано, чтобы помочь вам практически на каждом этапе, связанном с поиском арендаторов и улучшением процесса проверки и настройки арендаторов в целом.

Например, с помощью универсального программного обеспечения для управления недвижимостью DoorLoop вы можете:

• Используйте функцию автоматического составления списков, чтобы автоматически публиковать списки на популярных сайтах с объявлениями о недвижимости.
• Управляйте всем процессом аренды и подачи заявок в режиме онлайн. портал, чтобы им было очень легко платить арендную плату (включая автоматические арендные платежи) и другие ежемесячные обязательства, отправлять заявки на техническое обслуживание и т. д.

Поиск хороших арендаторов — это только начало.

Наличие на вашей стороне отличного инструмента управления недвижимостью поможет вам улучшить процесс, облегчит поиск хороших арендаторов, ускорит их настройку и повысит надежность сбора арендной платы.

Имейте в виду, что вы можете выполнить остальные шаги любым удобным для вас способом. Однако делать это без хорошего инструмента управления недвижимостью будет и медленнее, и сложнее.

2. Рекламируйте свою недвижимость на платформах объявлений

Раньше рекламировать недвижимость было немного сложнее.

Методы рекламы были менее простыми и обычно требовали больше работы от арендодателя или управляющего недвижимостью.

В настоящее время с помощью таких платформ для размещения объявлений, как Zillow и Apartment List, вы можете легко получить информацию о своей собственности (и даже автоматизировать этот процесс с помощью программного обеспечения для управления недвижимостью).

В Интернете есть много таких платформ, и вы захотите воспользоваться каждой из них (по крайней мере, чтобы убедиться, что бесплатный публичный список вашего объекта обновлен), но вот некоторые из самых больших, которые могут вам помочь. началось:

Zillow

Zillow по-прежнему остается крупнейшей онлайн-платформой для размещения объявлений о недвижимости.

Trulia

Trulia, вторая из наиболее известных платформ в этом списке, привлекает много трафика и, как правило, является лучшей платформой для пользователей, желающих арендовать.

Это потому, что они предлагают более легкий доступ к ценам на единицу/собственность и более удобные инструменты на основе карты.

Список квартир

Список квартир — это платформа, предназначенная для аренды, поэтому, хотя она и меньше по размеру, чем первые две, поток трафика здесь будет более сфокусированным.

Zumper

Zumper — еще одна отличная платформа для аренды, которая быстро растет.

Их приложение особенно высокого качества, поэтому следите за тем, чтобы оно продолжало расти и могло стать надежным источником потенциальных клиентов.

3. Проведение дней открытых дверей

Проведение дней открытых дверей состоит из одной части маркетинга и одной части продажи.

День открытых дверей привлечет новых потенциальных клиентов, если вы разместите объявление на неделе дня открытых дверей.

Тем не менее, день открытых дверей — это еще и возможность продать те лиды, которые пришли с одного из вышеперечисленных сайтов с объявлениями о привлекательности вашей собственности.

Это должно быть сделано двумя способами:

• Отдельные показы по запросам, которые вы получаете с онлайн-платформ
• И дни открытых дверей в течение всего дня

Чтобы получить максимальную отдачу от ваших показов, не забудьте сохранить несколько баллов в ум:

• Знайте свои правила до показа (вы должны быть в состоянии ответить на вопросы потенциальных клиентов четко и окончательно, если вы хотите привлечь качественных арендаторов)
• В рамках этого знайте, где вы готовы дать некоторое пространство для маневра . Например, запрет на размещение с домашними животными может не подлежать обсуждению, но дата въезда может быть гибкой.
• Понимание USP вашего объекта (уникальные преимущества)

4. Прием заявок

Принятие заявок — это больше, чем просто составление простого листа бумаги и получение потенциальных клиентов для его заполнения.

Прежде чем вы начнете принимать кандидатов, вам необходимо прояснить несколько моментов.

Вот несколько вещей, о которых следует помнить.

Подготовьте хорошие вопросы для предварительной проверки

Правильные вопросы для предварительной проверки могут иметь решающее значение, когда дело доходит до поиска подходящих арендаторов.

Вы должны подумать об этих вопросах заранее и включить несколько из них в свое заявление.

Убедитесь, что все ваши вопросы справедливы и что вы объективно просматриваете ответы.

Также не делайте ответы очевидными. Оставьте место в каждом вопросе, задавая открытые вопросы, чтобы жилец мог ответить открыто, вместо того, чтобы предлагать готовый ответ, основанный на том, что, по их мнению, вы хотите услышать.

Проверка на несоответствия

Один из лучших способов проверить достоверность ответов — найти несоответствия или области, в которых заявитель, возможно, не был на 100% правдивым (или просто сам не ясно выразился).

Если вы их обнаружите, вам решать, хотите ли вы уточнить у этого заявителя, какая часть информации является точной, или полностью передать их.

Отслеживание и сравнение с помощью электронной таблицы

Электронная таблица позволяет собрать все данные о кандидатах в одном месте. Это хорошо для справки в целом, но полезно и по другой причине.

Когда придет время просмотреть все ваши заявки для принятия решения, эта таблица значительно облегчит сравнение кандидатов и объективное принятие решения, поскольку вы сможете сравнивать цифры, не мешая личным впечатлениям.

5. Проверьте рекомендации

Теперь пришло время поговорить о проверке ваших кандидатов.

Есть несколько способов сделать это:

• Провести проверку кредитоспособности
• И проверить биографические данные
• Заполнить отчет о выселении
• И просмотреть их рекомендации, о которых мы поговорим здесь

Каждый из эти области важно отметить, так как все они помогут улучшить общее качество ваших арендаторов.

Когда дело доходит до рекомендаций, особенно старайтесь обойти арендодателей и работодателей.

Это поможет вам получить не только самую объективную информацию, но и самую актуальную информацию о том, насколько они будут надежными арендаторами.

Убедитесь, что ваш раздел рекомендаций составлен таким образом, чтобы в нем были перечислены бывшие арендодатели или работодатели, а не друзья и члены семьи, которые с меньшей вероятностью дадут достоверные сведения о финансовой ответственности и надежности заявителя.

6. Выполнить проверку кредитоспособности, биографии и выселение

Далее, давайте рассмотрим следующие три типа проверок: кредит, выселение и проверка биографических данных.

Мы будем комбинировать кредит и выселение, потому что обычно вы можете узнать о выселении из кредитного отчета (хотя есть некоторые службы, которые позволяют вам получить отчет о выселении).

Для проверки кредита и выселения следует рассматривать как две разные проверки, поскольку предшествующее выселение особенно должно иметь большой вес.

Запустить проверку кредитоспособности

Для проверки кредитоспособности ищите такие вещи, как:

• Кредитный рейтинг (хотя он вторичен по отношению к другим факторам ниже)
• История платежей (история своевременных платежей и как можно меньшее количество просроченных платежей)
• Банкротства
• Выселения

Имейте в виду, что кредитный рейтинг здесь не самый важный фактор.

Такие показатели, как общее использование кредита, больше всего учитываются в кредитных отчетах, но история платежей важнее, когда речь идет о оценке качества арендатора арендуемой недвижимости.

Запустить проверку биографических данных

Для проверки биографических данных это более важно, поэтому убедитесь, что вы соблюдаете местные законы города и штата.

В некоторых областях не разрешена проверка биографических данных жильцов, а некоторые проблемы, выявляемые при проверке биографических данных, гораздо менее заметны, чем другие.

С учетом сказанного вам придется самостоятельно решить, какие пункты являются безошибочным отказом, а какие могут потребовать звонка заявителю для объяснения и рассмотрения.

7. Разработайте процесс принятия решения о том, каких кандидатов утвердить

Теперь, когда вы собрали всю информацию, пришло время решить, каких арендаторов окончательно одобрить.

Если вы воспользовались тем, что мы предложили ранее, и создали электронную таблицу для сбора и отслеживания всех кандидатов, этот шаг будет намного проще.

Кроме того, это поможет вам принять решение объективно и непредвзято.

При проверке кандидатов помните о нескольких вещах:

• Убедитесь, что вы соблюдаете все законы города, штата и федеральные законы в отношении прав арендатора
• Сравните информацию каждого заявителя друг с другом настолько, насколько это возможно без учета вашего личного мнения об их впечатлении, если вы встречались с ними лично. Это ненадежный способ судить о финансовой ответственности и может привести к игнорированию фактов.
• Точно так же сделайте все возможное, чтобы убрать свои эмоции из процесса принятия решений . Насколько вы можете прийти к решению, используя объективную информацию из ваших приложений, тем лучше.

8. Подпишите договор об аренде

Ура, вы сделали это!

Если вы дошли до этого места, вы вычеркнули все важные пункты из списка и сделали все возможное, чтобы убедиться, что вы привлекаете нужных кандидатов и принимаете нужных арендаторов в свои квартиры.

Вы не только повысите вероятность того, что у вас появятся надежные арендаторы, своевременно платящие арендную плату, но и арендаторы, которым вы сможете доверить заботу о своей собственности.

Все, что осталось сделать сейчас, это подписать договор аренды каждой стороной и заселить новых жильцов.

Когда вы садитесь подписывать контракты с новыми арендаторами, обязательно ознакомьтесь с несколькими важными моментами, чтобы изложить основные правила и ожидания:

• Ознакомьтесь с договором аренды с арендатором и предоставьте подписанную копию договора аренды
• Обложка правила собственности и требования к арендаторам, чтобы арендатор имел четкое представление о том, что от него ожидается

Программное обеспечение для управления недвижимостью облегчает поиск хороших арендаторов

Вы все готовы выйти и начать привлекать арендаторов.

Но не просто арендаторы, а отличные арендаторы, которые чаще платят арендную плату вовремя, выполняют свои обязанности и заботятся о вашем имуществе.

Хотя вы можете воспользоваться этими советами и применять их по своему усмотрению, помните о полезности отличного инструмента управления собственностью.

С DoorLoop вы можете не только собирать автоматические арендные платежи, вы также можете оптимизировать весь процесс лизинга в Интернете и использовать удобную функцию автоматических списков, чтобы поддерживать регулярный поток новых заявителей с меньшими усилиями.

( Вы можете получить бесплатную демоверсию DoorLoop вместе с 30-дневной гарантией возврата денег. здесь ) поток новых претендентов и привлечь качественных арендаторов.

Как найти отличного арендатора за 6 простых шагов

Наиболее важным фактором успеха (или неудачи) вашей империи недвижимости является качество арендаторов, проживающих в вашей собственности. Работа по поиску отличного арендатора обеспечит вам большую отдачу от ваших инвестиций, в то время как выбор плохого арендатора полностью уничтожит ваши сбережения.

Очень важно, чтобы вы знали, как найти хорошего арендатора в качестве арендодателя. Даже если вы передадите это на аутсорсинг агенту по недвижимости или управляющему недвижимостью, вы должны понимать, что нужно для поиска отличного арендатора. Вам по-прежнему нужно будет принимать решения (такие как политика в отношении домашних животных, ремонт и т. д.) о вашей собственности, которые повлияют на то, будут ли в вашей собственности жить отличные арендаторы или ужасные арендаторы.

Эта статья представляет собой исчерпывающее руководство по тому, как найти хороших арендаторов . Это принесет пользу как арендодателю, работающему самостоятельно, так и отсутствующему арендодателю, а также повысит их шансы на получение высокой прибыли от своих инвестиций в недвижимость.

Если у вас есть конкретный вопрос или вы хотите пропустить его, вот краткое изложение нашего руководства о том, как найти хорошего арендатора:

Содержание

1. Что отличает хорошего арендатора?
2. Этапы поиска отличного арендатора
   1. Самообразование
   2. Проведение углубленного анализа
   3. Продайте свою недвижимость
   4. Продайте себя
   5. Выполните свой план
   6. Последующие действия
3. Бонус: ошибки, которых следует избегать при поиске отличного арендатора

Но прежде чем мы поговорим о том, как найти отличного арендатора следует спросить, что такое «великий» арендатор?
ADD_THIS_TEXT

Многие арендодатели просто хотят, чтобы им платили, и не обращают внимания на другие вопросы, если у арендатора высокий кредит.

Какая недальновидная ошибка!

То, что кто-то платит вовремя, не означает, что он хороший арендатор. Вы хотите наркомана в вашей собственности? Или тот, кто никогда не выносит мусор?

Вот что отличает хорошего арендатора:

• Уважение. Ваши лучшие жильцы будут уважать себя, своих соседей, ваше имущество и вас.
• Законопослушный. Проверка данных выявит все прошлые преступления. Если это не чисто, идите дальше.
• Платят регулярно. 902:57 Заметьте, я не сказал «вовремя». У моего друга есть арендатор, который каждый месяц платит за просрочку на 2 дня вместе с пеней за просрочку платежа. Фактически он зарабатывает на аренде на 600 долларов в год больше, потому что его арендатор не может распоряжаться своими деньгами.

(Примечание: соблюдайте договор аренды. Если он допускает пени за просрочку платежа, вы не можете злиться, когда арендаторы этим пользуются. Точно так же вы должны начать выселение сразу после неполучения оплаты в соответствии с договором аренды . Чтобы начать, прочитайте мое руководство о том, как выселить арендатора, или ознакомьтесь с моим контрольным списком по выселению арендатора.)

Вот некоторые из характеристик хорошего арендатора. Честно говоря, это просто минимальные требования. Но мне не нужен хороший арендатор. Я хочу ОТЛИЧНОГО арендатора!

Вот что делает ОТЛИЧНОГО арендатора:

В дополнение к перечисленным выше вещам, вот что, по моему мнению, делает хорошего арендатора:

• Стабильный. Идеальный жилец останется в вашем доме на долгие годы. Оборот стоит дорого.
• Связь. Это хитрый вопрос. Как минимум, вы хотите, чтобы ваши арендаторы были отзывчивыми. Это отстой, когда они медленно отвечают на ваши сообщения или звонки. Вы не хотите, чтобы они звонили вам каждый раз, когда гаснет лампочка, но вы хотите знать о серьезных проблемах, таких как плесень или протечки. Иногда арендаторы на законных основаниях «не хотят беспокоить арендодателя», и большая проблема усугубляется.
• Чистый. Грязные или грязные жильцы создадут много проблем в вашей собственности, от странных запахов до нашествия вредителей. Как говорится, «чистота рядом с благочестием»
• Платят всегда первого числа. Я знаю, я только что сказал, что регулярное принятие просроченных платежей может привести к гораздо большему доходу, но, честно говоря, это очень напрягает. Многие арендаторы платят регулярно 3-го числа (или в конце указанного льготного периода), и вы не можете сильно расстраиваться, если это разрешено в договоре аренды, но это добавляет немного стресса и неопределенности в вашу работу. как помещик.

Итак, у вас есть четкое представление о том, какой человек вы хотите, чтобы жить в вашей собственности. Что теперь?

Выполните следующие 6 шагов, чтобы увеличить свои шансы найти хорошего арендатора для сдаваемой в аренду недвижимости.

Первый шаг к тому, чтобы найти хорошего арендатора, — это разобраться в законе. Если вы не будете осторожны, вы можете случайно нарушить закон. Главное, о чем следует помнить, — это Закон о справедливом жилищном обеспечении, который защищает определенные группы от дискриминации при аренде жилья. Запрещается дискриминация по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, инвалидности и наличия детей.

У большинства людей, читающих это, есть здравый смысл не подвергать кого-либо открытой дискриминации. Однако суды заявили, что действие может считаться дискриминационным даже при отсутствии дискриминационного умысла.

Люди попадают в беду, когда непреднамеренно делают что-то, что воспринимается как дискриминация. Наиболее часто упоминаемый пример заключается в том, что фраза «идеально подходит для семей» в тексте объявления может рассматриваться как дискриминация одиноких арендаторов. В 2013 году организация City of New York Fair Housing провела исследование района, который понравился студентам, и обнаружила, что домовладельцы используют такие термины, как «предпочтительно для выпускников», «идеально подходит для 2-3 взрослых» и «тихие соседи, которые ищут то же самое». непреднамеренно дискриминировали семьи.

Чтобы защитить себя, прочтите и усвойте закон. Кроме того, следующие шаги также помогут вам:

• Иметь четко определенный процесс подачи заявления и следовать одинаковым процедурам для всех
• Документировать каждое принятое вами решение, особенно почему вы отказываете определенным арендаторам
• Будьте осторожны с тем, что вы говорите . Вы не хотите, чтобы казалось, что вы «управляете» потенциальными арендаторами, которые могут принадлежать к защищенному классу. На самом деле, нет причин даже признавать, что вы встречаетесь с кем-то с точки зрения расы, религии и т. д.

Далее вам необходимо получить четкое представление о том, как выглядит ваш целевой арендатор. Это поможет вам продать недвижимость и найти арендаторов.

Проанализируйте демографические данные целевого арендатора

Закройте глаза и представьте, кто хотел бы жить в вашем доме.

Они женаты? У них есть дети?

А домашние животные? Чем они зарабатывают на жизнь? Сколько им лет?

Цель этого упражнения — помочь вам понять, как вы должны расположить свой дом, чтобы найти хорошего арендатора. Что в нем есть привлекательного для вашей целевой аудитории? Где вы должны рекламировать его, чтобы убедиться, что они его увидят?

Это прежде всего академическое упражнение, так как вы получите самых разных кандидатов.

Как упоминалось в предыдущем разделе, вы не можете рекламировать такие вещи, как «идеально подходит для семей», но вы можете выделить вещи, которые понравятся семьям, такие как безопасность района или близость к школам.

Анализ района

После того, как вы хорошо поймете, какой арендатор вам нужен, вам нужно хорошенько присмотреться к своей собственности.

Снимите очки «уродливого ребенка» и попытайтесь увидеть его через призму своего идеального жильца:

• Кто-то, кто посмотрел десятки других домов по соседству.

• Кто-то, кто сравнивает характеристики домов и проводит анализ, например, сколько времени им потребуется, чтобы добраться до работы, если они жили в вашем доме.

Вот некоторые вещи, которые вам нужно учитывать:

Что делает ваш район особенным? Это близко к магазинам? Это в большом школьном районе? Есть ли поблизости крупные работодатели?

Проанализируйте конкуренцию

Теперь, когда вы можете рассказать людям, почему они хотели бы жить в вашем районе, можете ли вы сказать им, что делает ваше место особенным?

По крайней мере, вы должны просматривать объявления о похожих объектах в вашем районе. По картинкам (или их отсутствию) можно многое сказать. Вы также можете многое сказать, прочитав рекламный текст, который раскроет сильные стороны этих конкурентоспособных свойств.

Чтобы получить дополнительные баллы, посетите эти другие дома лично. Посмотрите на них глазами потенциальных арендаторов. Впитайте ощущение дома, запах, атмосферу.

Теперь подумайте о своей собственности и о том, как она складывается. Что у него есть такого, чего нет у аналогичных свойств?

У него большой двор? Новая кухня? Паркетные полы? Солнечные панели? Что еще у него есть, что может помочь вам найти отличного арендатора?

Выясните, чего не могут сказать другие арендодатели, но это могло бы понравиться вашей цели.

Разместите свою собственность

Теперь, когда вы проанализировали свою собственность и изучили конкурентов, вы сможете создавать элементы для своей рекламы.

а. Описание недвижимости

• Сосредоточьтесь на том, что вы хотите продвигать, и на языке, который понравится вашему идеальному арендатору. Школы, предприятия, окрестности и т. д.

• Подчеркните любые привилегии, которые предлагает ваш район (или вы), такие как доступ к общественному бассейну, бесплатная месячная арендная плата или другие привлекательные вещи, которые привлекут внимание и помогут вам выделиться.

б. Фотографии

• Рекомендую профессиональные фотографии. Это окажет ОГРОМНОЕ влияние на количество людей, заинтересованных в вашем доме. Опять же, сосредоточьтесь на вещах, которые выделяют вашу собственность. Убедитесь, что на фотографиях есть паркетные полы и огромный двор!

• Если вы сделали ремонт или обустроили свой дом, сделайте снимки в это время, и вы сможете использовать их годами. Не имеет смысла фотографировать каждый год, особенно когда жильцы уже в доме и, возможно, захламляют фотографии.

в. Арендная плата и условия аренды.

Также необходимо выложить основные моменты аренды. Конечно, это включает в себя цену, но вы также должны учитывать и другие факторы, которые помогут потенциальным арендаторам самостоятельно выбрать. Например, включение вашей политики в отношении курения, политики в отношении домашних животных и минимальных требований к кредиту или доходу сэкономит много времени.

Правильная цена

Конечно, одним из наиболее важных факторов является оценка права собственности. Слишком низко, и вы оставляете деньги на столе. Слишком высокая, ваша собственность останется свободной, и вы, вероятно, в конечном итоге снизите цену.

Существует множество различных стратегий ценообразования на арендованное имущество.

Моя предпочтительная стратегия ценообразования для поиска лучших арендаторов заключается в том, чтобы установить цену немного ниже рыночной. Это создаст большой спрос, предоставив вам большой пул арендаторов на выбор.

Я даже предлагал потенциальным арендаторам цену выше запрашиваемой, когда они видели других конкурентов и действительно любили ваш дом. #winning

Конечно, оценивая недвижимость немного ниже рыночной, вы оставляете немного денег на столе. Мне нравится думать об этом с точки зрения оплаты лучшего арендатора. То есть я рад заплатить несколько сотен долларов только за то, чтобы найти для дома отличного арендатора.

Оценка сдаваемой в аренду недвижимости — это и искусство, и наука.

Вот метод, которым я пользуюсь.

1. Посмотрите похожие дома на Zillow

а. Я иду в Zillow и ввожу основные данные о собственности: площадь в квадратных метрах, количество спален и количество ванных комнат.

б. Я выбираю только места «в аренду», а затем уменьшаю масштаб. Вы довольно быстро получите представление о том, сколько стоят подобные дома.

Здесь я вижу, что похожие дома выставляются за $1550 и выше. (Данные предоставлены Zillow Group)

c. Посмотрите на множество сопоставимых свойств. Первое, на что вы должны посмотреть, это фотографии, сравнивающие дом с вашей арендой. Дом в плохом состоянии по сравнению с вашим? Тогда вы, вероятно, можете спросить больше. Точно так же, если дом полностью отремонтирован, а ваш нет, вы знаете, сколько можно просить.

д. Примите во внимание и другие факторы, такие как школы, удаленность от основных автомагистралей и работодателей, а также уровень преступности.

эл. Последнее, на что вам следует обратить внимание, — это то, как долго дом находится на Zillow. Если аналогичная недвижимость была на Zillow в течение 45 дней, вы знаете, что она стоит слишком дорого.

ф. Проведя этот сравнительный анализ, вы сможете получить хорошее представление о том, сколько стоит ваша собственность, в идеале в пределах 50 долларов.

г. В этом упражнении вы хотите увидеть, какой выбор есть у потенциального арендатора, когда он ищет дом определенного размера. Большинство будет искать место жительства определенного размера. Когда они ищут, вы хотите, чтобы они нашли все дома, которые вы только что нашли, и вы хотите, чтобы ваш выделялся. Вы хотите, чтобы они подумали: «Это выглядит отлично! Мы должны пойти посмотреть на это»

2. Посмотрите аналогичные ценовые диапазоны на Zillow

a. Затем я перезапущу поиск и начну новый поиск только с предполагаемым ценовым диапазоном.

б. Это поднимет все объекты недвижимости в этом районе, которые оцениваются одинаково.

Здесь я вижу, что арендаторы могут найти более дешевую аренду, но они будут меньше и в менее привлекательных районах. (Данные предоставлены Zillow Group)

c. Выполните аналогичное упражнение, чтобы узнать, что доступно в определенном ценовом диапазоне.

д. В этом упражнении вы хотите увидеть, что потенциальный арендатор может позволить себе с его/ее бюджетом. Многие из них делают покупки с учетом своего бюджета. Если они могут позволить себе определенный бюджет, вы хотите, чтобы они увидели все дома в этом ценовом диапазоне, увидели ваш и сказали: «Ого! Я не могу поверить, что это в моем ценовом диапазоне!»

Эти два упражнения должны дать вам одинаковую цену, просто с другой точки зрения, поскольку кто-то ищет аренду.

Как указано выше, я рекомендую оценивать вашу недвижимость на 25-50 долларов ниже сопоставимой цены. Это будет иметь огромное значение в количестве запросов, которые вы получаете.

Почему мне нравится этот метод.

Многие эксперты скажут, что единственный верный способ узнать компенсацию — это просмотреть подписанные договоры аренды. Хотя это технически верно, это не так просто.

а. Возможно, у вас нет доступа к MLS, в которой есть эти данные

b. Договору аренды может быть 6 месяцев. Арендная плата сильно зависит от сезонности, и на некоторых рынках она быстро растет. Глядя на 6-месячные конкурсы, вы можете занижать стоимость аренды.

в. Не все виды аренды одинаковы. Некоторые, возможно, дали месячную бесплатную арендную плату или пособие на домашних животных. Трудно знать (и сравнивать) все эти факторы.

д. Мой метод работает в режиме реального времени, сравнивает вашу недвижимость со всеми другими объектами, сдаваемыми в аренду, и, что наиболее важно, позиционирует вашу недвижимость на рынке, когда арендаторы делают покупки. Арендаторы обычно не имеют доступа к MLS, чтобы посмотреть «компенсации»… у них есть доступ к тому, что есть на рынке прямо сейчас, и это то, что они используют для оценки вашей собственности.

Продвижение

Теперь, когда вы сузили рынок сбыта своей продукции, получили хорошее представление о недвижимости и выяснили отличную цену, вам нужно продвигать свою недвижимость, чтобы найти отличного арендатора. Каналы, по которым вы можете продвигать свою собственность, практически безграничны. На жарком рынке простое размещение вывески может вызвать большой интерес. На жестком рынке, в плохой сезон вам, возможно, придется использовать все возможности. Вот обзор самых популярных и эффективных каналов продвижения.

а. Веб-сайты

Первое место, где мы перечисляем нашу недвижимость, — это онлайн, где в наши дни ищет большинство покупателей. Великолепные фотографии и подробное описание недвижимости по правильной цене вызовут огромный интерес. На некоторых сайтах, таких как Zillow, вы даже можете измерить этот интерес косвенно, так как он покажет вам, сколько людей «спасло» дом.

• Бесплатно. Большинство крупных игроков позволяют бесплатно размещать объявления о своей собственности. Zillow, Craigslist, Trulia, Apartments.com и т. д. Отслеживайте, какие сайты вызывают запросы.

• Платно. В дополнение к бесплатным сайтам существуют платные сайты, на которых будет указана ваша недвижимость, например, rents.com. Но на самом деле, со всеми бесплатными опциями вам действительно не нужно платить.

• Синдикация. Проще всего использовать службу синдикации, такую ​​как Zillow Rental Manager (ранее Postlets), Zumper Pro или множество других. Эти сайты позволяют вам загружать свои изображения и копировать один раз, и они автоматически распространят вашу рекламу на десятки веб-сайтов.

б. MLS, Агенты по недвижимости

Бесплатные веб-сайты помогут вам познакомиться с большинством арендаторов, которые не используют агентов. Однако многие используют агентов, и, чтобы привлечь их внимание, вам нужно зарегистрировать свою собственность в MLS. Если вы осмотритесь в своем городе, вы сможете найти агента или брокера, который выставит вашу недвижимость на продажу за договорную плату.

в. Группы в социальных сетях

Арендодатели в моем районе с большим успехом размещают объявления о недвижимости в группах социальных сетей, особенно в Facebook или NextDoor. В каждом маленьком городке, а иногда и в окрестностях есть страницы, посвященные торговле, сплетням, информации и другим темам, включая недвижимость.

д. Интернет-объявления

Большинство из вышеперечисленного можно делать бесплатно. Как только вы широко распространите свое сообщение по этим каналам, вы также можете использовать платные варианты. Доступно множество платных онлайн-опций, от рекламы в Facebook до электронных информационных бюллетеней по соседству. Не тратьте кучу денег на рекламу. Выберите один или два, оцените их результаты и, если какие-то из них особенно эффективны, добавьте их в свой арсенал в следующий раз.

эл. Офлайн-объявления

После того, как вы перечислите свой объект со всеми онлайн-вариантами, снимите пижаму и начните продвигать свой объект в автономном режиме.

• Знаки. Самый простой и эффективный — это простой дворовой знак. Это поможет вам создать спрос со стороны покупателей, которые просто разъезжают по районам, в которых им хочется жить. Это может дорого обойтись, если вы не являетесь таргетингом, но если у вас есть отличный флаер, вы можете добиться большого успеха с очень продуманной директ-мейл-кампанией. Например, разослать листовку каждому жителю близлежащего жилого комплекса. Вы привлечете внимание многих жителей, которые, возможно, даже не смотрят, но хотят улучшить свое жилище.
• Доски объявлений. Доски объявлений района, сообщества или бизнеса — отличное место, чтобы оставить свой флаер, и оно привлечет много внимания.
• Дверные вешалки, автомобильные ветровые стекла, даже объявления в газетах — это другие креативные, нестандартные способы вызвать интерес к вашей собственности.

ф. Рекомендации

Одним из часто упускаемых из виду способов найти хороших арендаторов является использование рекомендаций. Хорошие люди знают других хороших людей, поэтому обязательно спросите своих нынешних арендаторов (при условии, что они вам нравятся), членов семьи и друзей, не знают ли они потенциальных арендаторов. Предупреждение: если вы пойдете по этому пути, вам все равно придется следовать тому же процессу отбора, что и для любого другого потенциального арендатора.

Недостаточно иметь лучший дом в квартале по лучшей цене. Ведь дом никуда не денется, и (надеемся) жильцы никуда не денутся еще долго. Короче говоря, вы вступаете в долгосрочные деловые отношения с любым арендатором, который переезжает в вашу собственность. Они не просто оценивают вашу собственность, они также оценивают вас.

Другими словами, если вы хотите найти хорошего арендатора, вам нужно убедить его, что вы отличный домовладелец.

Конечно, вы можете получить отчаявшегося человека, который проигнорирует ваше гневное поведение только для того, чтобы получить крышу над головой, но респектабельный (отличный) арендатор уйдет.

Вот о чем следует помнить:

• Будьте отзывчивы. Оперативно отвечайте на электронные письма, текстовые сообщения и телефонные звонки. Быстро отвечайте на запросы, а если не знаете ответа, быстро его получите.

• Опрятно одевайтесь и имейте чистую машину. Ваш внешний вид многое говорит людям о том, что вы ожидаете от своей собственности. Если ваша машина в беспорядке, ваша одежда грязная или неряшливая, люди будут справедливо считать вас неряшливым человеком и не заботятся о чистоте.

• Будьте профессиональны. Будьте в курсе следующих шагов, работайте с документами и будьте суперпрофессиональны, что даст жильцам уверенность в том, что вы быстро и надлежащим образом отреагируете на любые проблемы, возникающие в месте, где они живут.

Показ дома

Как только люди начнут откликаться на рекламу, следующим шагом будет показать им дом лично.

Но не так быстро!

Вы не хотите бежать в прокат каждый раз, когда кто-то звонит, чтобы узнать. Вы будете изводить себя.

Предварительный отбор. Получите как можно больше информации о потенциальных арендаторах. Перед тем, как показать им дом, вы должны быть уверены, что будете сдавать им квартиру. Вам не нужно проводить проверку биографических данных или кредитный отчет, но обсудите это с ними, а также ваши правила, ожидания, цены и другие детали. Многие люди с плохой кредитной историей, судимостью или другими проблемами откажутся от участия в этот момент, сэкономив вам много времени.

Экскурсии по дому. Если ваш дом занят, поток потенциальных жильцов может стать бременем для нынешних жильцов. Мало того, что это раздражает их, но вы увеличиваете шансы того, что в какой-то момент он не будет чистым, поскольку нельзя ожидать, что нынешние жильцы оставят свой дом в первозданном виде круглые сутки. Есть два варианта туров:

• Массовые туры. Запланируйте большой временной блок на один вечер или в выходные дни, когда потенциальные арендаторы могут прийти посмотреть на это место. Это будет более эффективно для вас и может повысить конкуренцию, если соискатели увидят, что люди смотрят на место, когда они туда приходят и когда уходят.

• Индивидуальные туры. Вы можете показать дом соискателям в удобное для вас время. Это, вероятно, привлечет больше людей, чтобы увидеть ваше место, но это отнимает очень много времени, особенно если вы живете далеко от дома.

Имейте высокие стандарты

Наличие высоких стандартов говорит о ваших ожиданиях и о том, какой вы профессионал. Это отсеет много нежелательных персонажей и установит базовый уровень для соискателей.

Вот пример требований в качестве отправной точки:

• У жильца не может быть предыдущих выселений или уголовных преступлений. Это ставки стола. Если человек не может быть разумной частью общества, то он не должен находиться в вашей собственности. Да, согласен, люди меняются и каждый заслуживает второго шанса. Решите, хотите ли вы, чтобы ваша аренда работала как благотворительность или как бизнес. Есть много отличных арендаторов, в послужном списке которых нет уголовных преступлений или выселений.

• Арендатор должен зарабатывать в 3 раза больше месячной арендной платы из документально подтвержденных источников дохода. Это гарантирует, что они заработают достаточно, чтобы покрыть арендную плату.

• Арендатор должен иметь кредитный рейтинг 600+. Кредитный рейтинг интересен и важен, но я считаю его менее важным, чем другие факторы. Посмотрите на обстоятельства. Если кредит человека низкий из-за студенческого долга, и все, я буду меньше весить кредитный балл. Точно так же многие люди, окончившие среднюю школу или колледж, могут иметь безупречную кредитную историю, но не иметь трудового стажа. Действительно ли эти люди менее рискованны, потому что у них могут быть богатые родители? Мой совет — использовать кредитный рейтинг в качестве точки данных в вашей общей оценке арендатора.

• Арендатор должен иметь отличные рекомендации от прошлых арендодателей. Удивительно, но огромный процент арендодателей никогда не проверяет рекомендации. Большая ошибка! Со ссылками может быть сложно, так как в лучшем случае люди будут называть имена людей, которые, вероятно, дадут им хорошие рекомендации. В худшем случае они обманут вас, дав вам имя своего лучшего друга. Не звоните человеку и номеру, который вам дает арендатор. Вместо этого проведите небольшое дополнительное исследование, чтобы узнать владельца собственности или управляющего недвижимостью, а затем позвоните им напрямую.

Хорошего процесса отбора

После того, как вы определитесь с критериями, вам понадобится надежный процесс отбора. Это тема отдельной статьи, но вот несколько основных советов:

• Делайте одно и то же для всех. Это не только избавит вас от проблем с законом, но и поможет сравнить яблоки с яблоками. Если вам требуется проверка биографических данных или собеседование для одних соискателей, а не для других, вы не получите достаточно информации для принятия обоснованного решения.

• Будьте разборчивы. Не впадай в отчаяние. Если у вас недостаточно претендентов, это обычно означает, что ваша цена слишком высока или что-то не так с вашей недвижимостью. Вместо того, чтобы снижать свои стандарты, снизьте цену или устраните любую проблему, которая отпугивает людей. Поверьте мне, в долгосрочной перспективе вы потеряете гораздо больше денег, впустив плохого арендатора только для того, чтобы выжать дополнительные 25 долларов в месяц за аренду.

• Серьезно относитесь к осмотрительности. Усердие в отношении ваших соискателей является важным делом. Это действительно самая важная работа для вас как арендодателя, так как она задаст тон на следующие 12 с лишним месяцев. Примите правильное решение, и ваша жизнь станет легкой. Совершишь ошибку и твоя жизнь превратится в ад. Не срезайте углы. Проведите все проверки биографических данных, проверьте все документы, позвоните по всем рекомендациям, изучите людей в социальных сетях.

Доработка

Итак, вы нашли арендатора своей мечты! Они хотят арендовать ваше место, и вы хотите, чтобы они там жили. Это будет отличное партнерство. Ваша работа сделана? НЕТ!

• Построчно обсудите договор аренды с вашим новым арендатором.  Это ваша возможность задать тон своему арендатору. К сожалению, большинство арендаторов даже не читают договор аренды. Если они это сделают, то забудут, что там написано. Вы должны просмотреть весь договор аренды и убедиться, что они понимают все положения перед подписанием. Это также возможность задать им вопросы, которые, возможно, не возникли в процессе отбора. «О, я не могу оставить лодку на подъездной дорожке? Полезно знать…»

• Продолжайте показывать дом, пока не получите залог. У вас должна быть дисциплина, чтобы продолжать продавать свою аренду до тех пор, пока вы не получите залог от арендатора. Все меняется, и до тех пор, пока кто-то не возьмет на себя финансовые обязательства, вы должны ясно дать понять, что собираетесь продолжать показывать дом. Они, конечно, рассматривали другие объекты, и вполне вероятно, что есть и другие места, где они предпочли бы остаться. Возможно, у вас есть их «запасной» план. Так что не облажайтесь, закончив слишком рано и не начав заново, как только кто-то передумает.

На этом самая трудная часть сделана, но вы еще не вышли из леса. Вы не должны просто отдать кому-то ключи от своей собственности, уйти и ожидать, что чеки будут волшебным образом появляться без проблем до конца года. В этот момент ваше поведение в течение следующего года повлияет на поведение арендатора.

Да, много раз, когда арендатор становится «кислым», это ВАША вина.

Даже самый прямолинейный жилец будет вести себя в вашем доме по-другому, если вы неделями будете отпускать его со сломанным кондиционером.

Не будь хозяином.

Многие арендодатели называют это «обучением арендатора». Я предпочитаю называть это «построением взаимоуважительных и предсказуемых отношений». Вот несколько советов:

• Развивайте взаимное уважение

С самого первого взаимодействия обе стороны должны проявлять взаимное уважение друг к другу. Правильно относиться друг к другу, приходить вовремя, делать то, что обещал. Вот так надо жить и так надо взаимодействовать с жильцами. Узнайте, как зовут их детей, как они учатся в школе, чем арендаторы зарабатывают на жизнь, даже их дни рождения.

• Будьте профессиональны

В то же время, вы всегда должны поддерживать профессиональный уровень, а это значит, что вы не должны дружить со своими жильцами. Это может быть сложно, если вы еще и соседи, но это должны оставаться деловые отношения.

Труднее всего оставаться профессионалом, когда что-то идет не так, особенно когда кто-то перешел черту. Поверьте, криком ничего не решить. Помните, соблюдайте договор аренды… в нем сказано, что делать, если кто-то опаздывает с оплатой… и я почти уверен, что хлопать дверью и кричать на них не входит в договор аренды.

• Следуйте договору аренды до T

Сохраните копию договора аренды и часто обращайтесь к нему. У вас будут моменты, когда вы не сможете вспомнить, что было сказано в договоре аренды (если вообще что-либо) о конкретной ситуации. Не оставляйте это на усмотрение. Делайте именно то, что сказано в договоре аренды, и скажите арендатору, что вы делаете именно это. Это защитит вас обоих. «Я не знаю, что делать с предупреждениями ТСЖ… давайте проверим договор аренды».

• Проведите сквозную проверку с новым арендатором

Перед тем, как жилец въедет, проведите с ним общий осмотр. Поверьте мне, через год вы не вспомните, если эта дверная ручка была ослаблена, и вы не хотите вступать в спор с арендатором о том, кто ее сломал.

• Плановые проверки

Проводить полугодовую проверку, взяв за основу первоначальную проверку. Это позволит вам оценить состояние вашей собственности, а также выявить проблемы с техническим обслуживанием до того, как они станут серьезными. Это также дает вам личное общение с арендатором и дает ему понять, что вы заботитесь о состоянии имущества.
ADD_THIS_TEXT

Итак, я дал вам несколько советов, как найти хорошего арендатора. Но каких ошибок следует избегать при поиске отличного арендатора?

• Не сдавайте жилье семье/друзьям

Это основное правило управления недвижимостью. Отличный способ положить конец большой дружбе — вступить с ними в деловые отношения. А отношения арендатор-арендодатель — это деловые отношения. Я знаю, что вы лучшие друзья… вы планируете остаться лучшими друзьями??

• Не нарушайте законы

Нарушить законы легко, даже если у вас самые лучшие намерения. См. шаг 1 выше.

• Не будьте непоследовательны

Отличным способом посеять смятение, разрушить добрую репутацию, подвергнуть себя судебным искам и причинить себе много душевных страданий — быть непоследовательным в любой момент. Относитесь ко всем соискателям одинаково. Относитесь ко всем арендаторам одинаково. Имейте процесс и реагируйте точно так же каждый раз, когда что-то происходит.

• Не игнорируйте общую картину

Не зацикливайтесь на одной мелочи. Хорошо это или плохо, если кто-то предложит вам более высокую арендную плату или предоплату за 6 месяцев? Что, если один заявитель получил вождение в нетрезвом виде 5 лет назад, а у другого в банке миллион долларов? Какой соискатель лучше? Вы просто не можете сказать с одной этой информацией. Вы должны смотреть на всю картину. Человек с вождением в нетрезвом состоянии может быть трезв последние 5 лет, а миллионер может не уважать чужое имущество. Человек, предлагающий предоплату за 6 месяцев, может оказаться наркоторговцем.

• Не ленитесь

Когда-то у нас были заявители, которые на бумаге выглядели «идеально», но когда мы позвонили предыдущему арендодателю, то узнали правду: «Конечно, они будут платить вовремя, но они постоянно бросают вечеринки, а их собака порвала все шторы»… На этом мы увернулись от пули!

• Не полагайтесь на рукопожатие или устное соглашение

Если я еще не разъяснил это, позвольте повторить: соблюдайте условия аренды! Если это не записано, этого не существует! Никто (включая вас) не вспомнит тонкости разговора спустя месяцы, особенно если напряженность высока.

• Не жадничайте и не игнорируйте рыночные условия

Извините, только то, что ваши налоги выросли, не означает, что вы можете поднять арендную плату. Арендаторов не волнует ни ваша прибыль, ни налоги, ни ваши финансы. Они заботятся о том, чтобы найти лучший дом по лучшей цене. Если вы не можете позволить себе аренду из-за налогов или других расходов, вероятно, пришло время подумать об обмене 1031.

Отказ от ответственности:  Это сообщение предназначено только для информационных целей и не содержит юридических, бухгалтерских или финансовых рекомендаций. Я не юрист и не бухгалтер. Посетители не должны полагаться на эту информацию в качестве замены юридической, бухгалтерской или финансовой консультации. Хотя я делаю все возможное, чтобы предоставлять точную информацию о веб-сайте, законы могут меняться, и неточности случаются, несмотря на все наши усилия. Если у вас есть конкретная проблема, вам следует обратиться за советом к квалифицированному специалисту в вашей собственной юрисдикции.