Как оформить займ под залог недвижимости: условия оформления, как и где получить

Содержание

Договор «на коленке»: кредит, опасный для жилья

19.01.2021

Взять небольшой заём и лишиться квартиры — к сожалению, такие случаи не редкость. Причем крышу над головой теряют те, кто свои долговые обязательства исполнил. Низкий уровень правовой грамотности, доверчивость, стремление граждан сэкономить на квалифицированной юридической помощи, а как следствие — заключение сделок в простой письменной форме, помогают мошенникам в достижении цели.

Особенно уязвимы одинокие пожилые люди, социально незащищенные граждане и те, кто имеет проблемы с алкоголем. Аферисты находят таких людей сами и зачастую просто пользуются их невнимательностью — долговую расписку, договор дарения или купли-продажи могут подсунуть под руку даже под видом договора на оказание услуг связи, или анкеты на получение каких-либо льгот или выплат. Кажется, что такая ловушка мошенников слишком топорна: многие думают, что невозможно перепутать такие разные бумаги, как договор отчуждения недвижимости и контракт на услуги связи. Однако практика показывает доказывает обратное.

Пресс-служба ФНП проводила собственный эксперимент: после проведения интервью на улице, участников просили подписать согласие на использование полученного видео. Подпись на бумагах поставили практически все. В текст «согласия» был включен пункт об отчуждении принадлежащей участнику недвижимости. О том, что он есть, и теперь неизвестно кто имеет право распоряжаться их жильем, участники эксперимента узнали уже после подписания — от интервьюеров. Перед тем, как внести свои паспортные данные в документ и подписать бумаги, люди либо не читали их вовсе, либо читали «по диагонали», не понимая сути.

По данным аналитиков, 7% россиян подписывают кредитные договоры с банками, вообще не читая текст, а еще 10% подписывают даже те документы, содержание которых не понимают. Среди тех, кто обращается за займами к другим кредиторам, статистика, вероятно, еще более печальная.

Часто на крючке мошенников оказываются те, кто ищет способ разрешить финансовые трудности. Распространенная житейская ситуация: человеку срочно нужны деньги, но взять кредит в банке по каким-то причинам не получается — нет подтвержденного дохода, или кредитная история оставляет желать лучшего. Нередко в таких случаях люди обращаются в различные сомнительные организации — в ломбарды или к частным кредиторам, объявлений о которых в интернете масса.

По идее МФО не могут предоставлять потребительские займы под залог жилья, но ведь по факту кредит выдается не под залог квартиры — жертв «обрабатывают», чтобы они согласились подписать договор купли-продажи или дарения, якобы «временный». Иногда так «работают» и не микрофинансовые организации, а частные лица: именуют себя инвесторами, ищут жертв в интернете или через сарафанное радио. А дальше та же схема: выдают заем, приводят в МФЦ. У жертв подозрений не возникает. Люди думают, что раз кредиторы идут в МФЦ, значит бояться нечего — все официально. Но правда в том, что сотрудники МФЦ не могут и не обязаны общаться со сторонами договора, проверять, понимают ли они его суть и не введены ли в заблуждение. Они просто принимают пакет документов. Именно этим аферисты и пользуются.

Ключевая опасность такой схемы в том, что договор купли-продажи подразумевает моментальный переход права собственности от продавца к покупателю. Получается, что кредитор может распоряжаться полученной от заемщика квартирой по своему усмотрению, причем на абсолютно законных основаниях. Однако обо всем это заемщик попросту не знает. Нередко за время, пока заемщик выплачивает кредит, квартира неоднократно перепродается. И даже если заемщик решает обратиться в суд, чтобы вернуть недвижимость, его ждут сложности, ведь гражданин, который является собственником квартиры на момент подачи иска в суд, скорее всего будет признан добросовестным приобретателем, ведь он не знал и не мог знать о том, что у предыдущего владельца были некие договоренности с какой-то кредитной организацией или частным лицом.

Факторы риска при заключении сделок с подобными кредиторами — это невнимательность того, кто берет кредит, и простая письменная форма договора по отчуждению жилья. В большинстве случаев жертв таких историй могло бы уберечь от беды своевременное обращение к нотариусу — при нотариальной форме договора такие махинации невозможны, и даже если нотариус допустит подобное, то в силу закона полностью возместит ущерб гражданину.

По закону перед удостоверением сделки нотариус тщательно изучает все документы, разъясняет сторонам правовые последствия подписываемого договора, проверяет осознанность действий участников сделки. Нотариус обязательно проведет с собственником личную беседу для выяснения истинных причин, по которым он пошел на сделку. Если человек введен в заблуждение, нотариус поможет ему разобраться в юридических тонкостях и расскажет о том, какие последствия будет иметь подписание тех или иных бумаг. Если же нотариус заподозрит, что человек действует по принуждению или находится под давлением, он откажет в совершении нотариального действия и обратится в правоохранительные органы.

Проблема рисков при сделках с недвижимостью недавно обсуждалась в Общественной палате РФ. Тогда было представлено исследование, проведённое в Центре исследований и экспертиз Департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, по данным которого количество дел о мошенничестве в сфере недвижимости ежегодно возрастает, а раскрываемость падает. Причина всего этого кроется в простой письменной форме сделок, которая не гарантирует правовой защиты граждан — участников сделок.

В своих рекомендациях для Федерального собрания РФ, Правительства РФ и органов исполнительной власти, Общественная палата Российской Федерации отметила, что повышение уровня правовой защищенности граждан при совершении сделок с жилой недвижимостью возможно путем установления обязательной нотариальной формы таких сделок. Ведь нотариальная форма сделки позволяет сторонам получить гарантии легитимности сделок по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми в простой письменной форме.

Пока соответствующие законодательные решения не приняты, и все еще пользуются невнимательностью и низким уровнем правовой грамотности граждан, необходимо проявлять максимальную бдительность при оформлении займов. Прежде всего, при обращении в кредитную организацию, или к частному лицу, нужно внимательно изучить содержание предлагаемых на подпись бумаг. И лучше всего обратиться за помощью в этом деле к специалистам.

Для максимальной гарантии защиты своих прав лучше удостоверить договор займа у нотариуса. Тем более, если речь идет об оформлении займа под залог недвижимости. Нотариус обязательно проверит все представленные документы. После составления договора нотариус подробно разъяснит, какие юридические последствия повлекут за собой те или иные условия соглашения, и убедится, что кредитор и заемщик четко понимают суть заключаемого договора и отдают себе отчет в своих действиях. И только после этого договор займа будет подписан сторонами и удостоверен нотариусом. После этого кредитор и заемщик обращаются в органы регистрации, где на недвижимость, фигурирующую в договоре займа, накладывается обременение. Должник не теряет права собственности, но при этом не сможет совершить каких-либо действий по отчуждению квартиры. Как только заемщик погасит кредит, обременение будет снято. Именно такой порядок оформления кредита обеспечивает защиту прав как заемщика, так и кредитора.

Как получить ссуду для инвестиций в недвижимость

Финансирование сделки с недвижимостью за наличный расчет нереально для большинства людей и часто не является лучшим использованием наличных денег, даже если это возможно. К счастью, у инвесторов есть широкие возможности выбора стратегии финансирования своих инвестиций.

Вот некоторые из них, которые следует учитывать при совершении сделок:

Ипотека

Ипотека является наиболее распространенным вариантом финансирования инвестиционной недвижимости. Процесс получения ипотечного кредита различается, но многие кредиторы требуют, чтобы инвесторы внесли процент от покупной цены недвижимости в качестве первоначального взноса. На самом деле, одним из недостатков ипотечных кредитов на инвестиционную недвижимость является то, что кредиторы обычно требуют более крупного первоначального взноса и более высоких ставок, чем для основного места жительства. Кредиторы могут полагать, что существует более высокая вероятность того, что инвестор не выполнит свои обязательства по коммерческому кредиту, поэтому условия будут более строгими.

От вашего кредитного рейтинга и отношения долга к доходу зависит, будет ли вам одобрен ипотечный кредит. Ваш ипотечный кредитор хочет видеть историю своевременных платежей, низкое соотношение долга к доходу, стабильный доход и доказательство вашей способности погасить кредит.

Одним из преимуществ использования ипотечного кредита для финансирования покупки инвестиционной недвижимости является то, что проценты, которые вы платите по кредиту, вычитаются как коммерческие расходы. Вероятно, у вас также будет возможность финансировать несколько объектов недвижимости и нести большие ипотечные остатки с хорошей кредитной историей.

HELOC

Рассмотрите возможность получения кредитной линии в виде собственного капитала, используя капитал вашего основного места жительства для покупки недвижимости или финансирования улучшений. Одним из явных преимуществ HELOC является гибкость. Если вы приобрели капитал в своем основном доме, вы можете использовать эти деньги через HELOC для финансирования инвестиционных покупок. Затем, когда вы возвращаете средства по кредитной линии, они снова становятся доступными в качестве подушки безопасности для будущих нужд.

Потенциальная опасность использования вашего дома для финансирования инвестиционной собственности через HELOC заключается в том, что если вы не сможете вернуть кредит, вы рискуете своим жильем, а не только своими инвестициями. Хотя вы можете получить кредитную линию для инвестиционной собственности, кредиторы обычно устанавливают более строгие условия для таких кредитных продуктов.

Ссуды наличными

Профессиональные частные кредиторы выдают ссуды наличными, которые используются для краткосрочного кредитования с высокой процентной ставкой, например, для продажи жилья или развития недвижимости. Кредиторы могут не внимательно изучать кредитоспособность заемщика, но их больше беспокоит потенциальная стоимость имущества после улучшения и ремонта. Этот подход может позволить инвестору взять кредит под предполагаемую «повышенную стоимость» собственности, предоставив вам капитал, необходимый для финансирования работ.

Двумя существенными недостатками кредитования твердыми деньгами являются стоимость и период погашения. Процентные ставки выше по кредитам на твердые деньги из-за уровня риска, взятого на себя кредитором, а период погашения намного короче.

Частные денежные ссуды

Частные денежные ссуды, хотя и похожи на твердые деньги, предлагаются кредиторами, обычно не занимающимися кредитованием. Обычно между кредитором (организацией или физическим лицом) и заемщиком существуют установившиеся отношения, что дает больше возможностей для персонализации и переговоров. Кредитор финансирует покупку с согласованной процентной ставкой и указанным сроком окупаемости. Условия должны соответствовать законам штата и федеральным законам о ростовщичестве. Частные кредиторы рассмотрят кредит инвестора, стратегию ценообразования и стратегию выхода, прежде чем предлагать кредит.

Для заемщика потенциальным преимуществом может быть относительная простота получения кредита от частного кредитора, который поддерживает его усилия по личным или стоимостным причинам. С другой стороны, если заемщик не усердно изучает кредитора, существует риск того, что ссуда может быть провалена, в результате чего инвестор останется без финансирования.

Кредит без права регресса

Кредит без права регресса — это потребительский или коммерческий долг, обеспеченный залогом без личной ответственности. Кредитор имеет право на погашение из прибыли того, что кредит финансирования. Заемщики часто нуждаются в хорошем кредите, чтобы соответствовать требованиям, и существуют более высокие комиссии и процентные ставки из-за более высокого потенциального риска. В большинстве случаев заемщики начинают погашение сразу в рассрочку.

В некоторых случаях частные кредиторы могут предлагать ссуды без права регресса.

Одноранговое кредитование

Одноранговое кредитование (P2P) позволяет инвесторам брать займы у другого инвестора или группы инвесторов. Существуют онлайн-платформы P2P, которые связывают кредиторов с заемщиками. Каждая платформа устанавливает свои ставки и условия, но большинство из них предлагают диапазон процентных ставок в зависимости от кредитоспособности заемщика.

Преимущество для заемщика заключается в том, что хотя процентные ставки могут быть выше, чем те, которые вы могли бы получить по ипотечному кредиту, они должны быть ниже, чем при финансировании с помощью кредитной карты. Кроме того, для инвестора, пытающегося улучшить свой кредитный рейтинг, ссуда P2P может помочь снизить общую процентную ставку, которую вы платите.

Выбранный вами метод финансирования зависит от объекта недвижимости, размера кредитного плеча, которое вы хотите использовать, вашей кредитоспособности и вашего плана в отношении объекта недвижимости. Убедитесь, что вы сравниваете различные кредиты и смотрите на условия, сборы и процентные ставки, а также пользуетесь помощью надежного консультанта, который поможет вам в этом процессе.

^{Этот материал предназначен только для общей информации и образовательных целей. Информация основана на данных, собранных из источников, которые мы считаем надежными. Его точность не гарантируется, он не претендует на полноту и не предназначен для использования в качестве основного основания для принятия инвестиционных решений. Все инвестиции в недвижимость могут потерять свою стоимость в течение срока их действия. Все финансируемые инвестиции в недвижимость имеют потенциал для обращения взыскания.}

Как получить кредит на коммерческую недвижимость

Как получить кредит на коммерческую недвижимость | Business.org
перейти к основному содержанию

Искать:

Готов взять кредит на коммерческую недвижимость? Не беспокойтесь — мы проведем вас через весь процесс.

Автор

Хлоя Гудшор

Старший сотрудник отдела финансирования бизнеса

06 декабря 2022 г.

Чтение через 4 мин.

Мы стремимся делиться объективными отзывами. Некоторые ссылки на нашем сайте принадлежат нашим партнерам, которые платят нам. Ознакомьтесь с нашими редакционными правилами и раскрытием информации о рекламе.

Как получить коммерческий кредит

Выясните, как вы будете использовать кредит
Выберите тип кредита на недвижимость
Найдите подходящего коммерческого кредитора 9000 3
Подготовьте заявку на кредит
Закрытие кредита

Наш кредитор с самым высоким рейтингом: Lendio

Lendio сотрудничает с более чем 75 кредиторами, что повышает ваши шансы и эффективность для получения необходимого финансирования.

1. Решите, как вы будете использовать свой кредит

Прежде чем делать что-либо еще, вам нужно решить, для чего вам нужен кредит и как вы планируете его использовать.

Например, вы собираетесь купить офисное здание для работы? Затем вы должны выяснить, какое имущество вы хотите, и поставить его по контракту. Вы строите новые многоквартирные дома? Затем вам нужно создать план для этого, от поиска земли до поиска подрядчика. Просто переделываете свое нынешнее офисное пространство? У вас должно быть четкое представление о том, как будет выглядеть конечный продукт.

Выбор недвижимости

То, что вы любите недвижимость, не означает, что она понравится вашему кредитору. Чем больше исследований и должной осмотрительности вы проведете в отношении собственности и ее территории, тем больше вероятность того, что вы убедите своего кредитора в том, что это хорошая инвестиция. Тем не менее, вы должны быть готовы к тому, что кредитор откажет в финансировании определенного имущества.

Эта информация понадобится вам как для того, чтобы решить, какой тип кредита на коммерческую недвижимость вам нужен (что мы сделаем на втором этапе), так и для того, чтобы кредитор утвердил ваш кредит (на четвертом этапе). Кроме того, каждый раз, когда вы берете в долг тысячи или даже миллионы долларов, у вас должен быть план того, как вы будете использовать эти деньги. (И у вас должен быть план погашения кредита.)

После того, как у вас будет четкое представление о том, куда пойдут ваши ссудные деньги (например, земля, рабочая сила, материалы и т. д.) и какой размер ссуды вам понадобится для завершения вашего проекта, вы можете перейти ко второму шагу.

Подать заявку на кредит для малого бизнеса в ближайшее время?

Наш бесплатный контрольный список поможет вам понять, что ищут кредиторы.

Регистрируясь, я соглашаюсь с Условиями использования.

2. Выберите тип кредита на недвижимость

Если вы знаете, что будете делать со своим кредитом, вы сможете легко определить, какой тип кредита на коммерческую недвижимость вам нужен.

В конце концов, вы не воспользуетесь коммерческим кредитом на строительство, чтобы купить совершенно новое здание для практики, и вам не понадобится кредит на покупку, чтобы построить многоквартирный дом. Но поскольку вы уже знаете, зачем вам нужен кредит и как вы будете его использовать (спасибо, шаг первый), выбор правильного типа кредита должен быть простым делом.

Варианты финансирования коммерческой недвижимости

В большинстве случаев вы можете выбрать один из нескольких распространенных типов коммерческих кредитов.

A кредит на покупку , как следует из названия, предназначен для покупки недвижимости. Этот вид финансирования предоставляется на большие суммы кредита с длительными сроками погашения (до 20 лет). Вы также можете услышать, что это называется ипотечным кредитом.

Строительный кредит , с другой стороны, обычно имеет более короткий срок погашения кредита (думаю, от одного до трех лет). Большинство людей получают кредит на строительство, чтобы построить свою собственность, а затем рефинансировать после завершения строительства.

Тогда у вас есть рефинансирования кредитов . Вы, наверное, уже знаете, как рефинансирование работает с личными кредитами, и это очень похоже на коммерческую недвижимость. Рефинансируя, вы часто можете зафиксировать более низкие ставки и снизить ежемесячные платежи.

Ссуды на твердые деньги лучше всего подходят для инвесторов в недвижимость, которые хотят продать недвижимость. Эти кредиты имеют более высокую процентную ставку и более короткие сроки, чем другие виды кредитов, и вы можете получить их только от частных кредиторов. Но если вы собираетесь перевернуть и продать, они идеальны.

Вы также можете получить несколько типов кредитов SBA на недвижимость : кредиты SBA 7 (a) и кредиты SBA 504. Поскольку они поддерживаются программой кредитования SBA Управления по делам малого бизнеса США, у них низкие ставки, что делает их выгодными для недвижимости.

Ставки по коммерческим кредитам

Срок кредита и ставки по кредиту будут зависеть от выбранного вами типа коммерческого финансирования. Наш справочник по коммерческим кредитным ставкам объясняет больше.

Тип кредита, который вы выберете, ограничит ваш выбор коммерческих кредиторов, поскольку большинство кредиторов предлагают только определенные типы кредитов на коммерческую недвижимость. Так что, если вы знаете, какой кредит на недвижимость вы хотите, третий шаг должен быть намного проще.

3. Найдите подходящего коммерческого кредитора

Теперь вы готовы найти кредитора, который действительно выдаст вам кредит на коммерческую недвижимость. И поскольку мы хотим сделать вашу жизнь проще, мы собрали и оценили лучшие кредиты на коммерческую недвижимость. Пожалуйста.

(Для справки, наш любимый коммерческий кредитор — Lendio.)

Конечно, найти кредитора не всегда так просто, как просто выбрать того, который вам больше всего подходит. Банки и кредитные союзы часто имеют строгую кредитную политику, а это означает, что вам необходимо соответствовать определенным требованиям, чтобы получить желаемые деньги.

Ожидайте, что коммерческие кредиторы будут учитывать подобные факторы при оценке вашей кредитоспособности :

Личная кредитная история
Кредитный рейтинг бизнеса
Годовой доход
Коэффициент покрытия
Отношение долга к доходу

Но при коммерческом кредитовании банки не будут просто смотреть на вас. Они также могут просмотреть следующее для вашей собственности :

Тип собственности
Покупная цена
Рабочие отчеты
Отношение кредита к стоимости
Доход от аренды (если применимо)

Оценивая потенциальных коммерческих кредиторов, обратите внимание на то, как они оценят вас. Зачем тратить время на обращение в финансовое учреждение, которое никогда не одобрит вас (особенно если это потраченное впустую время и деньги может означать потерю вашей недвижимости)?

После того, как вы определились, куда хотите подать заявление, пришло время собрать ваше заявление.

4. Подготовьте заявку на кредит

У разных кредиторов разные процедуры подачи заявок. Однако в целом вам придется заполнить кучу форм о себе, своем бизнесе и собственности.

После этого вы должны представить сопроводительную документацию , например:

Бухгалтерский баланс
Налоговые декларации предприятий
Индивидуальные налоговые декларации
Бизнес-план
Юридическая документация

Любое исследование и комплексная проверка, которые вы провели на первом этапе, также пригодятся и сейчас.

Обратите внимание, что ваш кредитор может запросить дополнительные документы в процессе подачи заявки и утверждения. На самом деле, то, как вы подаете документы туда-сюда, а они просят у вас больше, часто может быть одной из самых длинных частей процесса коммерческого финансирования.

Так что будьте терпеливы. И помните, чем быстрее вы получите от кредитора все, что он просит, тем быстрее вы сможете (если повезет) получить одобрение.

5. Закрытие кредита

После того, как вы получили ответ и получили одобрение, вы можете закрыть кредит и приступить к работе над проектом коммерческой недвижимости.

В зависимости от типа кредита, который вы получаете, эта часть может занять некоторое время. Долгосрочное финансирование, такое как кредиты SBA на недвижимость, может занять недели или даже месяцы. Краткосрочное финансирование, такое как твердые денежные кредиты, обычно идет немного быстрее.

Но как только все наладится, поздравляю! У вас есть кредит на недвижимость (и недвижимость к нему).

Вывод на вынос

Послушайте, покупка коммерческой недвижимости, вероятно, никогда не будет без стресса, но знание того, чего ожидать, может сделать ее намного проще. С нашими шагами вы можете быть готовы к каждому этапу процесса, от поиска до подписания.

И, прежде чем ты это узнаешь, эта собственность может стать твоей.

Теперь, когда вы готовы получить кредит на коммерческую недвижимость, рассчитайте, сколько будет стоить ваша ипотека для бизнеса, с помощью нашего калькулятора коммерческого кредита.

Часто задаваемые вопросы о коммерческом финансировании

Хотя это будет зависеть от вашего кредитора и других индивидуальных обстоятельств, среднее время закрытия кредита на недвижимость составляет 44 дня, хотя обычно от 14 до 57 дней (или больше). ¹

Точные сборы и платежи по кредиту на недвижимость будут зависеть от типа вашего кредита и кредитора, но обычно вы увидите сборы за выдачу, сборы за оценку, сборы за подачу заявления, сборы за обследование и различные судебные издержки.

Плюс, конечно, проценты. Кредиты на недвижимость могут иметь фиксированную или переменную ставку, поэтому обязательно обсудите свои ставки и сборы со своим кредитором.

Опять же, требования к кредиту варьируются в зависимости от кредитора. Но в большинстве случаев заемщику потребуется следующее, чтобы получить кредит на коммерческую недвижимость:

Личный кредитный рейтинг не менее 600
Не менее двух лет в бизнесе
Годовой доход не менее 50 000 долларов США

И помните, это минимумы. Многие кредиторы будут иметь более высокие требования к заявке на получение кредита.

Заявление об отказе от ответственности

Наше исследование Business.org предназначено для предоставления общих рекомендаций по продуктам и услугам. Мы не гарантируем, что наши предложения будут работать лучше всего для каждого человека или бизнеса, поэтому при выборе продуктов и услуг учитывайте свои уникальные потребности.

Источники

Центральный государственный корреспондентский отдел, «Вот последняя статистика времени закрытия коммерческих кредитов». По состоянию на 6 декабря 2022 г.

Автор:

Хлоя Гудшор

Хлоя занимается финансированием бизнеса и кредитами для Business.org. За последние 10 лет она работала со многими малыми предприятиями, от магазинов видеоигр до юридических фирм. Те годы, когда она наблюдала, как разочарованные владельцы бизнеса пытаются просеять множество вариантов, привили ей страсть к разбору сложных бизнес-тем. Она хочет помочь владельцам бизнеса тратить меньше времени на мучения по поводу своего бизнеса, чтобы они могли уделять ему больше времени.

Подробнее

Последние статьи

07.07.2023

5 лучших бизнес-кредитов для стартапов в 2023 году

Business.org рассматривает Lendio, Bluevine и других ведущих кредиторов для стартапов. Лучшие общие требования к заемщику Lendio:.