Как оценивается недвижимость: Как происходит оценка недвижимости? – компания «Апхилл»

Содержание

Оценка жилой недвижимости для сделок ипотеки

Описание

Статистика показывает, что каждый 100-ый житель нашей страны заключает с банками договор ипотечного кредитования. При ипотечном кредитовании заёмщик вместе с другими документами обязаны предоставить и отчёт об оценке. Официальный документ составляется независимым оценщиком и содержит информацию о рыночной стоимости.

Проведение оценки обязательно в нескольких случаях: при оформлении наследственного права, отчуждении государственной недвижимости, банкротстве, получении страховых выплат. Ипотечное кредитование входит в этот же список. Обязательность оценки продиктована спецификой ипотеки. Банк выдаёт средства под залог жилой недвижимости, поэтому ему крайне важно определить ценность недвижимости в денежном эквиваленте.

Что такое независимая оценка для ипотеки?

Независимая оценка – это определение рыночной стоимости жилой недвижимости на конкретную дату. Она помогает установить, сколько стоит объект в текущих рыночных условиях. Рыночная стоимость признана самым объективным показателем ценности недвижимости.

Особенности оценки дома или квартиры для ипотеки регулируется несколькими законами: ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» и ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Не все независимые оценщики имеют право готовить отчёт об оценке для банка. Они должны соответствовать требованиям:

  • Допущены СРО к оценочной деятельности.

  • Имеют высшее образование по профилю.

  • Быть аккредитованным в банке, в который будущий заёмщик сдаёт документы.

    На заметку! Вопрос аккредитации независимого оценщика весьма неоднозначен. Банки склонны доверять только оценщикам, которые у них аккредитованы. По закону кредитное учреждение обязано принять отчёт от любой оценочной компании. При условии, что он соответствует всем требованиям. В теории это не работает, поэтому обращайтесь к оценщикам, рекомендованным Вашим банком. Оценочная компания аккредитована в большинстве ведущих банков, поэтому у Вас не возникнет трудностей с подачей отчёта об оценке.

Зачем банкам нужно знать рыночную стоимость залоговой недвижимости?

Выдача ипотечного кредита для банка сопряжена с рисками, поэтому кредитное учреждение принимает меры, чтобы их минимизировать.

  • По отчёту об оценке кредитная организация определяет реальную рыночную стоимость объекта.

  • Делает выводы о ликвидности недвижимости. Чем ликвиднее объект, тем лучше. Тем быстрее банк сможет реализовать его в случае неисполнения заёмщиком обязательств. Банк после продажи объекта сможет полностью перекрыть долг проблемного заёмщика перед кредитной организацией.

  • Определяет, как сумму выдать на покупку ипотечного жилья. На основании рыночной стоимости банк применяет понижающие коэффициенты. Делает это с учётом возможной стоимости квартиры или дома в будущем.

    На заметку! Что стоит знать заёмщику? Он не получит от кредитной организации ту сумму, которая указана в отчёте. От неё можно вычитать около 20-40%.

Обращаясь в независимую оценочную компанию, заёмщик действует в своих интересах тоже. Не стоит думать, что оценка нужна только банку. Будущий собственник:

  • получает информацию о точной стоимости объекта;

  • исключает риск покупки по необоснованной повышенной цене.

Нередки ситуации, когда продавец предлагает недвижимость по завышенной стоимости, а независимая оценка помогает расставить точки на «i». Если это Ваш случай, то возможны три вариант развития событий:

  • Покупка жилья по цене продавца, но банк выдаст сумму, ориентируясь на результаты оценки, а разницу покупателю придётся вносить самому.

  • Отказ от выбранного объекта и поиск другого – по справедливой стоимости.

  • Переговоры с продавцом о снижении стоимости недвижимости до той величины, которая указана в отчёте об оценке.

Необходимые документы для оценки при ипотечном кредитовании

Для целей ипотеки оценщики оценивают две категории недвижимости: «первичку» и «вторичку». Список документов в каждой из этих ситуаций будет разным.

Чтобы оценить вторичное жильё, необходимы:

  • Свидетельство о государственной регистрации. Этого документа не может быть на руках, так как с 2016 года прекратили их выдачу. Альтернативой свидетельству является выписка из ЕГРН.

  • Иные правоутверждающие документы (договор купли-продажи или дарения, например).

  • Техпаспорт БТИ.

  • Паспорт заказчика оценочной услуги.

Первичную недвижимость оценивают после предъявления:

  • Акта приёмки.

  • Договора долевого участия с экскроу-счётом.

  • Паспорта заказчика.

Из этих документов оценщик получает достаточно информации об индивидуальных особенностях недвижимых объектов.

Как оценивают недвижимость для ипотеки?

Порядок оценки квартир, домов для ипотечного кредитования регулируется ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ». Оценщик при определении рыночной стоимости применяет 3 традиционных подхода: сравнительный, затратный и доходный. Оценку для целей ипотечного кредитования проводят с применением сравнительного подхода. Он позволяет получить объективный результат с учётом:

  • характеристик объекта;

  • ситуации на региональном или городском рынке недвижимости.

Задача оценщика – изучить, проанализировать совершенные сделки с аналогичной недвижимостью. В основе подхода лежат два принципа:

  • Принцип спроса и предложения. На рыночную стоимость прямо влияют уровень потребности в объекте недвижимости и количество предложений.

  • Принцип замещения (смысл применения сравнительного подхода можно свести к нему). В чём он заключается? Покупатель, который действует в своих интересах, не заплатит за квартиру или дом больше, чем стоит объект недвижимости с аналогичной полезностью.

При подборе аналогичных объектов, стоимость которых и будет учитываться, оценщик анализирует десятки факторов, так называемых элементов сравнения:

  • Местоположение недвижимости: престижность района, транспортная и пешеходная досту=»/information/polozhitelnaya-praktika/»>результат! Ответственность каждого нашего оценщика застрахована по договору страхования.

Оперативность. Позвонив в нашу компанию, Вы напрямую выходите на связь со специалистом. Вам не нужно по несколько раз объяснять Вашу проблему и бесконечно долго слушать мелодии в Вашем телефоне. На любом этапе взаимодействия с компанией – от первого звонка специалистам до проведения оценки – Заказчик может рассчитывать на быстрое и эффективное решение своих вопросов.

Удобство. Именно Вы выбираете день и время осмотра объекта оценки. Вам не нужно переносить какие-либо дела. Мы приедем, когда Вам будет удобно.

Качество. В нашей компании каждое заключение – отчёт об оценке – перед печатью проходит двух-этапную проверку на соответствие стандартам экспертной деятельности – проверяется ведущим экспертом и руководителем организации.

Репутация. Зачем верить на слово? Посмотрите отзывы наших Клиентов. Может быть, среди них есть Ваш партнёр?

Профессионализм. У нас работают дипломированные специалисты, которые состоят в саморегулируемой организации, имеют лицензию.

Положительная практика. Более 300 выигранных дел.

Оценка недвижимости для сделки «

Перед тем, как совершить любую сделку с недвижимостью, необходимо узнать ее  рыночную стоимость. Проведение независимой оценочной экспертизы позволит Вам определить точную стоимость объекта недвижимости.  Рыночную стоимость недвижимости определяет целый ряд факторов: местонахождение, наличие и качество инфраструктуры, транспортная доступность, характер окружающей застройки, физические характеристики самого объекта недвижимости и т.д.

Как правило, определение рыночной стоимости недвижимости необходимо   при совершении  сделок с этой недвижимостью,  кредитовании под залог, внесении в качестве вклада в уставной капитал юридического лица, разрешении имущественно-правовых споров и пр.

ЗАО «Инфора»  проводит оценку любого вида  недвижимого имущества: квартир, земельных участков,  коммерческой недвижимости.  Сотрудники ЗАО «Инфора» – квалифицированные специалисты, отвечающие требованиям, предъявляемым к профессиональным оценщикам Законом  об оценочной деятельности:

– Петрожицкий Иван Витальевич, действительный член Саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков», включен в реестр членов РОО 18. 12.2007 г.,  рег. №002006; член Общества Содействия национальному и международному Экспертному делу ОСЭ, рег. №ФЛ/7407; международный эксперт по оценке недвижимости, специальность «Общая оценка земли и зданий», сертификат компетентности №ОН-О/П/76/07 от 09.01.2008 г., выдан Европейским Центром Сертификации персонала «EuroZert»; стаж работы в оценочной деятельности 8 лет.

– Исаева Дариха Ануарбековна, действительный член Саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков», включена в реестр членов РОО 25.04.2008 г.,  рег. №004331; стаж работы в оценочной деятельности 5 года.

Если Вы хотите продать свою квартиру, но не знаете, какова ее стоимость на сегодняшний день и при этом боитесь прогадать, оценив квартиру самостоятельно,  Вы можете обратиться к специалистам ЗАО «Инфора», и мы бесплатно  определим рыночную стоимость  квартиры (без подготовки отчета об оценке). Для этого Вам необходимо встретиться с нашим оценщиком и предоставить ему необходимую информацию об объекте оценки. В дальнейшем Вы можете использовать полученные сведения  для продажи квартиры.

Кроме того,  являясь профессиональными оценщиками, сотрудники ЗАО «Инфора»  могут проводить независимую оценочную экспертизу  объектов недвижимости. Как правило, отчет об оценке необходим для предоставления в суд (например по имущественным спорам), для получения кредита, в том числе ипотечного, при страховании имущества,  при реорганизации или ликвидации предприятия.

Обычно в начале сотрудничества между заказчиком и оценщиком проводятся предварительные переговоры с целью определения объекта и цели оценки, срока выполнения работ, выяснения необходимой информации, стоимости услуг.  После этого заключается договор на проведение оценки, в котором указываются все существенные условия сделки. Затем оценщик собирает необходимую информацию, производит осмотр оцениваемого объекта, рассчитывает рыночную стоимость объекта оценки.

Результатом работы оценщика является   отчет об оценке, в котором указывается задание на оценку, сведения о заказчике и оценщиках, стандарты оценочной деятельности, объект оценки и, наконец, выводы о рыночной стоимости.

Что такое оценка имущества?

Есть много причин, по которым вам может понадобиться оценка недвижимости, особенно при продаже или покупке недвижимости. Здесь мы объясняем, что такое оценка имущества, кто ее проводит и зачем она вам может понадобиться.

Что такое оценка имущества?
Оценка недвижимости — это оценка стоимости вашей собственности, основанная на местоположении, состоянии и множестве других факторов. Ваша оценка будет проведена лично профессиональным геодезистом, который сделает заметки и фотографии, а затем отправит вам отчет об оценке.

Вы можете использовать это, когда оцениваете свою собственность, чтобы выставить ее на рынок, если вы расстаетесь с партнером, которому принадлежит часть вашей собственности, или когда имеете дело с завещанием.

Кто проводит оценку имущества?

Сюрвейер проведет вашу оценку, поскольку он будет учитывать такие элементы, как хранение, возраст, размер, износ и планировка помещения, чтобы приблизить соответствующую цифру. Они также рассмотрят похожие объекты недвижимости в этом районе и рассмотрят, на что похож рынок.

Отличается ли это от оценки моего ипотечного кредитора?

Оценка ипотечного кредитора отличается от оценки имущества. В то время как цель оценки состоит в том, чтобы определить рыночную стоимость имущества на основе размера, местоположения, состояния и множества других факторов, оценка ипотечного кредитора представляет собой гораздо менее глубокую оценку стоимости имущества (она будет обычно составляет 2-3 страницы) и предназначен исключительно для использования ипотечным кредитором.

Оценка ипотечного кредитора в первую очередь предназначена для проверки того, что недвижимость стоит столько, сколько вы говорите. Например, если вы покупаете дом по цене 300 000 фунтов стерлингов, но оценка ипотечного кредита оценивает стоимость дома в 250 000 фунтов стерлингов, они одолжат вам только 250 000 фунтов стерлингов. Вам придется либо вернуться к продавцу и пересмотреть цену, либо обратиться к другому ипотечному кредитору, либо получить остальные деньги в другом месте.

Оценка, проведенная ипотечным кредитором, также гарантирует, что в интересах кредитора предоставить вам ипотечный кредит на это имущество. Есть определенные объекты недвижимости, на которые кредиторы с меньшей вероятностью одобрят ипотеку, например, на те, которые находятся в аварийном состоянии, на квартиры над остановками или ресторанами, а иногда и на недвижимость, сделанную из определенных материалов.

Оценка кредитора по ипотечному кредиту будет проводиться специалистом, имеющим опыт геодезии, который работает в банке, строительной компании или кредиторе. Обычно вы платите за это как часть ипотечных сборов.

В чем разница между оценкой землемером и оценщиком недвижимости?

Если вы ищете оценку недвижимости, чтобы узнать, как оценить свою собственность для продажи, вы можете подумать о том, чтобы запросить оценку у агента по недвижимости. Они бесплатны, когда агент по недвижимости приезжает посмотреть ваш дом в надежде, что вы воспользуетесь их услугами для продажи недвижимости.

Возможна оценка агентом по недвижимости, но важно помнить, что оценка оценщика будет не только исходить от человека, имеющего профессиональную подготовку по рассмотрению структуры, качества и стоимости улучшения недвижимости, но также будет непредвзятой. Предлагаемая агентом по недвижимости оценка может быть завышена в надежде, что вы выберете их для продажи своей собственности, в то время как оценка сюрвейера основана на фактах собственности и местонахождении без каких-либо внешних воздействий.

В чем разница между оценкой имущества и оценкой по Красной книге?

Оценка Красной книги — это тип оценки собственности, одобренный RICS. Точно так же, как дипломированные оценщики, аккредитованные Королевским институтом дипломированных оценщиков (RICS), следуют определенному кодексу, когда речь заходит о том, что включается в отчеты HomeBuyer Reports и Building Surveys, то же самое верно и в отношении оценок.

Это означает, что вы можете быть уверены, что лицо, проводящее оценку, регулируется RICS и следует передовой практике и процедурам в соответствии с Международными стандартами оценки.

Когда мне может понадобиться оценка?

В то время как большинство людей хотят оценить недвижимость, которую они либо покупают, либо продают, существует множество других ситуаций, в которых вам может понадобиться оценка недвижимости.

Оценка завещания

Если вы являетесь распорядителем имущества, включающего имущество, вам может потребоваться его оценка. Это повлияет на отчет об имуществе в HMRC и повлияет на налог на наследство. Если вы являетесь наследником имущества, оценка его по завещанию позволяет вам сделать осознанный выбор в отношении его продажи и организации раздела имущества между несколькими наследниками.

Узнайте больше о что делать, когда вы наследуете собственность.

Оценка долевой собственности

Если у вас есть собственность в долевой собственности, вы будете владеть ее частью и платить арендную плату за оставшуюся часть. Некоторые люди стараются купить немного больше недвижимости, когда могут, что увеличивает их собственный капитал и уменьшает их счет. Это называется «лестница».

Каждый раз, когда вы пытаетесь увеличить свою долю в собственности, вам потребуется оценка текущей стоимости. Это значит, что вы платите по самой текущей рыночной ставке, когда покупаете следующую порцию.

Супружеские оценки

Если вы разводитесь, вы будете организовывать свое урегулирование или решать, как вы разделите свои активы. Ваша собственность, вероятно, будет самой дорогой вещью, которой вы владеете, поэтому оценка ее непредвзятым инспектором означает, что вы можете прийти к справедливому соглашению, основанному на фактической стоимости собственности, а не на аппроксимации какой-либо из сторон.

Подробнее о том, что происходит с домом при разводе.

Помощь в покупке оценок

Если вы купили недвижимость с помощью помощи в покупке, когда придет время ее продать, вам потребуется оценка. Help to Buy Equity Loan требует, чтобы вы погасили 20% кредита, который они предоставили, когда вы купили недвижимость. Когда вы продаете недвижимость, вы возвращаете 20% от текущей стоимости.

Точно так же, если вы не продаете свой дом, но хотите выплатить помощь в покупке ссуды под залог акций, вы можете заплатить либо все 20%, либо половину суммы. Всякий раз при погашении вам понадобится оценка, чтобы определить, сколько будет стоить кредит на акции.

Обновлено Джереми Гриром в сентябре 2022 г.

Статьи по теме

Нужна общая собственность или помощь в покупке, оценка?

Получите расценки от Chartered Building Surveyors

Получите расценки

Мы уже помогли более 2 882 905 грузчиков

12 851 отзывов пользователей

Прочитать отзывы

900 02 Действительно профессиональный, отзывчивый и качественный сервис и отчет. Очень рекомендую и использовать снова.

Кэти от 28/04/2023

Как показано в

Разбор 4 методов оценки недвижимости

Знание того, насколько близко цена объекта соответствует его фактической стоимости, является критически важным фактором для инвесторов при принятии решения о продолжении или отказе сделка. Вот почему инвесторы принимают всесторонние меры для оценки земли, собственности, здания или портфеля. Существует несколько методов оценки и оценки недвижимости, но каждый из них имеет уникальные преимущества для различных активов и инвестиционных стратегий. Читайте дальше, чтобы узнать больше о трех основных методах оценки коммерческой недвижимости, о том, как они работают и когда они работают лучше всего.

Перейти к:

  • Основы оценки коммерческой недвижимости
  • Подход сравнения продаж
  • Затратный подход к оценке
  • Доходный подход к оценке
  • Цена за квадратный фут 9 0098

Основы оценки коммерческой недвижимости и Оценка

Является ли заявленная цена, которую продавец взимает за недвижимость, жизнеспособной с учетом вашей инвестиционной стратегии? Прежде чем тратить драгоценное время и ресурсы на комплексную проверку, не говоря уже о размещении капитала, первостепенное значение имеет оценка стоимости имущества. Оценка имущества помогает инвесторам понять, является ли указанная цена разумной с учетом рыночных условий. Для застройщиков оценка недвижимости также может дать более полное представление о затратах на разработку, а также о прогнозируемой внутренней норме доходности.

Разница между стоимостью, стоимостью и ценой коммерческой недвижимости

Стоимость, стоимость и цена коммерческой недвижимости — это схожие показатели, но есть тонкие различия. В конце концов, недвижимость может быть указана по цене выше ее стоимости, что создает еще более высокие затраты.

Как правило, затраты на здание представляют собой расходы, связанные с созданием такого же здания с нуля или его приобретением, а также расходы, понесенные с целью получения дохода. Цена, с другой стороны, является суммой денег, взимаемой за имущество.

Наконец, стоимость здания, на которую влияют как его цена, так и затраты, представляет собой оценку инвестором того, сколько оно должно стоить на сегодняшнем рынке. Ни один из этих показателей не существует в вакууме — такие факторы, как состояние объекта, рынок, местоположение на рынке и макроэкономические факторы, играют ключевую роль.

Четыре основных метода оценки недвижимости

Как упоминалось ранее, существует множество методов оценки недвижимости, которые инвесторы используют для оценки недвижимости. Подходящий метод может варьироваться в зависимости от класса активов, информации, предоставленной брокером, инвестиционной стратегии и других факторов. Кроме того, инвесторы нередко получают более широкое представление о стоимости имущества, используя более одного метода.

1. Подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж предполагает, что предыдущие продажи аналогичной недвижимости обеспечивают наилучшее представление о стоимости собственности. Для этого метода инвесторы используют сделки с коммерческой недвижимостью либо в своей собственной базе данных, либо в базе данных третьих лиц. Он традиционно используется для жилой недвижимости, но может представлять ценность и для коммерческих инвесторов, особенно для необработанных земель и крупных застроек.

Даже в рамках одного и того же рынка и классов активов недавно проданная недвижимость не обязательно будет отражать предполагаемые сделки, особенно если продажа состоялась более нескольких лет назад. Чтобы гарантировать, что одна удаленная точка данных не даст вводящей в заблуждение информации, инвесторы обычно рассматривают как минимум три продажи. Различия в характеристиках зданий, возрасте и качестве также могут создать обманчивую картину. Детализация этих несоответствий и соответствующая корректировка оценки помогают инвесторам избежать вводящих в заблуждение оценок.

2. Оценка на основе затратного подхода

Метод оценки на основе затратного подхода исходит из того, что стоимость здания должна быть примерно эквивалентна затратам, которые можно понести при строительстве идентичной конструкции. Этот метод оценки недвижимости основан на идее о том, что инвесторы никогда не должны тратить на покупку недвижимости больше, чем они потратили бы на ее строительство.

На высоком уровне затратный подход к оценке включает:

  • Расчет стоимости замены здания, амортизации и стоимости земли
  • Вычитание амортизации из затрат на строительство
  • Добавление стоимости земли

Поскольку материальные затраты имеют большое значение при оценке затратного подхода, этот метод наиболее полезен для новых зданий. Это не так полезно для старых зданий, построенных из устаревших строительных материалов. Стоимость земли также должна быть общедоступной.

3. Оценка доходного подхода

Оценка доходного подхода основана на философии, согласно которой стоимость здания должна основываться на доходах, которые оно приносит.

Чтобы рассчитать стоимость здания с помощью этого метода оценки недвижимости, начните с вычитания эксплуатационных расходов из дохода, что дает чистый операционный доход. Затем разделите NOI на предельную ставку.

Существуют две разные формулы для оценки доходного подхода: метод прямой капитализации и метод капитализации доходности. Первый предполагает, что доход останется прежним, а второй признает, что доход меняется по мере изменения аренды.

Поскольку этот метод оценки недвижимости полностью зависит от дохода, он не является идеальным выбором для собственности, занимаемой владельцем.

4. Цена за квадратный фут

Метод оценки недвижимости по цене за квадратный фут рассматривает стоимость через призму общей доступной площади. Поскольку стоимость недвижимости может сильно различаться от рынка к рынку, крайне важно проводить сравнительный анализ в пределах одного и того же субрынка. Например, цена за квадратный фут может сильно различаться между Детройтом и Нью-Йорком и, возможно, даже в разных районах Нью-Йорка.

Чтобы найти цену за квадратный фут, просто разделите цену недвижимости на общую площадь.