Как рассчитывается кадастровая стоимость жилья: что это, как узнать по адресу бесплатно?

что нужно знать и как оспорить

Рассказываем, для чего нужна кадастровая оценка, а также кто, как и зачем ее устанавливает. Отдельно объясняем, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Фото: Andrey_Popov/shutterstock

День кадастрового инженера отмечается каждое 24 июля. В эту дату принято поздравлять специалистов, выполняющих работы по подготовке технического плана объекта недвижимости, межеванию и определению координат границ участка. Для нас же это повод рассказать о кадастровой стоимости недвижимости.

Объясняем самое главное: что нужно знать о кадастровой стоимости недвижимости и как ее оспорить.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость недвижимости является официальной. Именно она определяет со стороны государства цену того или иного объекта недвижимости. Кадастровая стоимость используется для расчета налога, определения госпошлины при разбирательствах в суде или при наследовании объекта. В отличие от рыночной, которая может меняться каждый месяц из-за различных экономических факторов, кадастровая стоимость определяется на конкретный отрезок времени. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в два года, а в остальных российских регионах не более одного раза в пятилетие.

www.adv.rbc.ru

Как определяют кадастровую стоимость

Кадастровую стоимость объектов определяют инженеры и специалисты, которые работают в региональных бюджетных отделениях. Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления. Специалист, установив стоимость, утверждает результаты определения. Итоговую кадастровую стоимость утверждает исполнительный орган государственной власти российского субъекта. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной

У любого объекта недвижимости (земельного участка, квартиры, здания) есть рыночная цена, за которую можно купить или продать данный объект. Ее называют рыночной и определяют индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость устанавливается в отличие от рыночной с помощью метода массовой оценки, которая проводится на основе сегментации и группировки объектов в зависимости от вида недвижимости, а также влияния экономических и ценообразующих факторов. Когда стоимость недвижимости определяют соответствующим методом, она сильно отличается от рыночной. Владелец недвижимости имеет право заявить об ошибке. После проведения повторной кадастровой оценки стоимость объект может измениться.

Что важно знать в 2020 году

• С 1 января 2020 года изменились правила взимания налога на имущество физлиц. Что нужно знать
• Это нужно знать каждому дачнику: гайд по налогам и льготам 2020 года

Влияет ли рыночная стоимость на кадастровую

С 2020 года, в случае если рыночная стоимость недвижимости снижена на 30% и больше со дня проведения кадастровой оценки, ее необходимо пересчитать. Тогда проводится внеочередная кадастровая оценка. Однако ее новые результаты не могут быть выше, чем предыдущие, которые занесены в Единый государственный реестр.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости не является константой: она может изменяться, так как ее расчет основан на широком спектре характеристик

(Фото: Andrey_Popov/shutterstock)

Как узнать, что стоимость определена ошибочно

На сайте Росреестра можно получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Соответствующую справку бесплатно может получить любой желающий в течение трех рабочих дней. Владельцы недвижимости могут посмотреть стоимость в личном кабинете на сайте статистического ведомства. Причиной для пересчета кадастровой стоимости может быть ошибочная оценка состояния здания, его площади или материалов, из которых оно возведено. После того как владелец недвижимости узнал ее цену, он имеет право обратиться за пояснениями в региональное бюджетное учреждение. Разъяснения должны прислать в течение месяца.

Как исправить ошибку

Для того чтобы исправить ошибку, необходимо обратиться в МФЦ или бюджетное учреждение. Можно прийти туда лично или послать письмо по электронной почте. Граждане должны указать в нем имя, наименование юрлица, номер телефона и почту. Также в письме необходимо указать кадастровый номер или адрес объекта недвижимости. Затем нужно разъяснить суть обращения (почему допущена ошибка), а также прикрепить техническую документацию, которая подтверждает наличие погрешности при определении кадастровой стоимости недвижимости (среди них выписка из ЕГРН, копия прав на объект и отчет об оценке рыночной стоимости). Такое обращение рассматривают, как правило, не более двух месяцев. Однако нужно понимать, что пересчитать стоимость в результате могут и в сторону понижения. Если же собственник не согласен с новой кадастровой стоимостью, то ему следует обратиться в комиссию при Росреестре.

Колонки экспертов в тему

• Родион Ларченко. Если не согласны с оценкой: как оспорить кадастровую стоимость квартиры
• Галина Баркус. Расчет по кадастру: актуальный гайд по налогу на имущество для физлиц

Как работает комиссия

Комиссия при Росреестре имеет право принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной цены или отклонить заявление об оспаривании, предоставив собственнику обоснование. На собрании такой комиссии должны находиться не меньше половины ее членов. Решения здесь принимаются в ходе открытого голосовании. При этом оно является законным, если проголосовало более 50% присутствующих. В случае если число голосов одинаковое, то решение будет принято в пользу владельца объекта. Если заявитель не согласен с постановлением, то он имеет право обратиться в суд, чтобы оспорить решение.

Важные ссылки

• Росреестр
• Федеральная кадастровая палата
• Публичная кадастровая карта

кадастровая и рыночная стоимость квартиры в 2022 году: как они соотносятся

На сегодняшний день, перед каждым, кто собирается продать жилую недвижимость, неизменно встаёт дилемма: в чём разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры? Действительно, когда дело доходит до торговых сделок с недвижимостью, цены на жильё могут рассчитываться в двух величинах, которые будут сильно различаться.

Содержание

• 1 Специфика рыночной стоимости
• 2 Специфика кадастровой стоимости
• 3 Отличия кадастровой ценности жилья от рыночной
• 4 Когда рыночная стоимость будет ниже?
• 5 Где и как можно рассчитать кадастровую и рыночную цену жилья?
• 6 Заключение

Специфика рыночной стоимости

Рыночная ценность жилья рассчитывается просто – это та сумма, которую клиент согласен заплатить за приобретаемую недвижимость. Характеризуется такая цена нестабильностью, а, следовательно, и определённым риском для продавца.

Поскольку ценовые показатели на рынке жилья постоянно колеблются, и находятся в зависимости от разнообразных факторов. В числе которых:

• курсы валют;
• значимые события в мире политики;
• сезонность и другие естественные факторы;
• иные события, ежедневно происходящие в мире;

Основные риски при сделках с недвижимостью выражаются в нестабильности этого рынка. К примеру, человек продал квартиру за определённую сумму, которую он планирует вложить в приобретение нового жилья. Но за какие-то несколько недель положение дел в сфере недвижимости меняется, цены возрастают, и ему уже не хватает вырученных от продажи денег.

Также, на ценность объекта недвижимости напрямую влияют такие критерии, как:

• район, месторасположение жилплощади;
• общее состояние помещения;
• этаж и состояние подъезда;
• наличие инфраструктуры во дворе – это может быть уже обустроенный двор или пустырь без асфальтного покрытия;
• издержки на возможный ремонт – нужен ли он, если да, то какой – косметический или основательный, в какую сумму он встанет, и т.д.

Вот базовые критерии, формирующие коммерческую ценность жилого помещения на современном рынке недвижимости.

Как правило, продавец назначает цену за квартиру, выставленную на продажу, основываясь на похожих предложениях. Но иногда приходится обращаться за оценкой к лицензированным экспертам в этой области. Они способны провести более беспристрастный анализ помещения, скорректировать сумму в меньшую или большую сторону. Но в подобной ситуации необходимо понимать, что выдаваемая справка недолго остаётся актуальной из-за нестабильности на рынке недвижимости.

Специфика кадастровой стоимости

Кадастровая ценность жилья представляет собой сухие фактические цифры – сумму, потраченную застройщиком на конкретное помещение, за вычетом износа помещения и возможного ремонта, который делал сам владелец квартиры. Поэтому кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной во всех случаях – за редкими исключениями, которые будут упомянуты ниже.

На формирование кадастровой стоимости не оказывает влияния ни престижность района, ни этаж квартиры, ни наличие иных удобств и уровень инфраструктуры. При подсчёте в расчёт принимается только фактическая стоимость жилплощади в квадратных метрах.

Кадастровая ценность объекта требуется при уплате налога, при продаже или отчуждении. А также в случаях дарения, переходе по наследству, взятии ипотеки – когда требуется знать конкретную сумму, выраженную в денежном эквиваленте.

Отличия кадастровой ценности жилья от рыночной

Рыночная цена на жилую недвижимость является наиболее объективной и оправданной. Она почти всегда будет выше стоимости Государственного Кадастра. Случаи, при которых ценность по кадастру будет выше, хоть и редки, но иногда встречаются.

Чаще всего эти разновидности цен на жильё совпадают в домах старого типа – хрущёвках, панельных домах, недорогих квартирах. В таких случаях оба этих способа расчёта могут быть равнозначными. Но в подавляющем большинстве кадастровая цена будет составлять 2/3 от рыночной, а иногда и ½.

Основные отличия:

• хоть рыночную цену и нельзя назвать официальной, она является более объективной;
• расчёт кадастровой ценности не принимает во внимание никакие объективные критерии, описанные выше (курсы, валют, сезонность, иные инструменты спроса), а основан на данных, внесённых ранее в Кадастр недвижимости;
• номинальная оценка является догматичной и устоявшейся, а цена рынка более гибкая и нестабильная;

Механизм расчёта этих 2-х разновидностей оценок почти не отличается. Разница в том, что при формировании рыночной ценности во внимание принимается больше критериев. Поэтому часто получается, что две похожих квартиры имеют одну кадастровую ценность, но сильно разнящиеся рыночные показатели.

Когда рыночная стоимость будет ниже?

Ситуации, когда коммерческая стоимость на жилую недвижимость ниже номинальной, встречаются не часто. Как правило, это квартира улучшенной планировки, находящаяся в новостройке, но с одним существенным недостатком – на окраине города, либо за его пределами. То есть далеко не в самом востребованном районе города с сопутствующими неудобствами:

• ожидание в пробках по пути на работу;
• плохо организованное транспортное сообщение с центром города;
• вместо распланированной и отстроенной инфраструктуры – пустырь, нередко без дорожного покрытия, магазинов, школ и детских садов поблизости.

Эти неудобства конечно являются временными, но тем не менее соотношение кадастровой и рыночной стоимости в таких случаях сильно расходится – всё-таки большинство семей предпочитают жить ближе к центру города.

Поскольку для владельца квартиры завышенная номинальная стоимость невыгодна ввиду больших налогов, остаётся только заказать новую справку о коммерческой ценности жилплощади. И уже на её основании можно попытаться оспорить кадастровую стоимость в суде.

Где и как можно рассчитать кадастровую и рыночную цену жилья?

Рассчитать кадастровую стоимость жилья самостоятельно не получится по двум причинам. Во-первых – доступ к такого рода документации имеется только у официальных лиц ГКН (Государственного Кадастра недвижимости). А во-вторых, критерии этой оценки могут периодически также подвергаться изменениям. Конечно не так часто, как при расчёте коммерческой ценности, но стандарты и нормативы изменяются.

Узнать сведения из Кадастра можно одним из следующих способов:

• посетить официальный портал Росреестра;
• через интернет, имея сведения из кадастрового паспорта на жильё;
• по кадастровому паспорту, выданному в БТИ (если справка получалась давно, на её основании необходимо заказать новую оценку).

Рыночная цена так же определяется одним из нескольких доступных вариантов:

• анализ дохода. Этот метод основан на ликвидности жилья, аналогичные варианты во внимание не принимаются;
• анализ затрат. Вычисляется на основании вложенных средств в строительный объект. Чаще всего данный метод применяется для незавершённых строений жилой недвижимости;
• сравнительный анализ. Такой метод расчёта включает в себя множество различных факторов, участвующих в формировании рыночной стоимости жилья.

Заключение

Таким образом, кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной в большинстве ситуаций, когда дело касается операций с жилой недвижимостью. Рыночные цифры являются более объективными, отражающими реальное положение и стоимость. В то время как кадастровая цена формируется службами ГКН, и не включает в себя большинства факторов, влияющих на действительную стоимость жилья.

Как рассчитываются налоги на недвижимость

Каждый год миллионы домовладельцев платят налоги на недвижимость. Налоги на недвижимость взимаются городами, округами и школьными округами с собственности в пределах их границ и используются этими организациями для предоставления услуг.

Чтобы рассчитать налоги на имущество, все эти сборы складываются вместе, чтобы определить общую налоговую ставку — известную как ставка мельницы — для региона. Затем эта ставка умножается на оценочную стоимость имущества, чтобы люди с более ценным имуществом платили больше.

Ключевые выводы

• Города, округа и школьные округа в регионе имеют право взимать налоги с собственности в пределах своих границ, а ставки налога на недвижимость для каждой юрисдикции рассчитываются отдельно.
• Затем все сборы складываются вместе, чтобы определить общую налоговую ставку — так называемую процентную ставку — для всего региона.
• Налоги на недвижимость рассчитываются путем умножения ставки мельницы на оценочную стоимость вашей собственности.
• Рыночная стоимость вашего имущества оценивается с использованием одного или комбинации трех методов: оценка продаж, метод затрат и метод доходов.
• Затем рыночная стоимость умножается на оценочную ставку, чтобы получить оценочную стоимость.

Оценка налога на имущество

Различные типы собственности имеют различные виды налогов, начисляемых на землю и ее строения. Например, свободная земля будет иметь значительно более низкую оценочную стоимость, чем сопоставимый объект недвижимости, который был улучшен, и, как следствие, налог на недвижимость будет ниже. Если есть доступ к коммунальным услугам, таким как канализация, вода и газ, то оценка земли может быть выше. Если оценщик считает, что у земли есть потенциал для развития, это может привести к более высокой оценке и увеличению налогов для владельца. Сумма, облагаемая имуществом, определяется как процент от оценочной стоимости имущества.

Налоги на недвижимость являются основным источником дохода городских и районных властей. Различные правления, советы и законодательные органы встречаются, чтобы определить соответствующие ставки. Они проводят бюджетные слушания, чтобы определить, сколько денег нужно выделить для предоставления различных услуг, необходимых местному сообществу. Эти услуги, такие как образование, транспорт, экстренная помощь, парки, места отдыха и библиотеки, финансируются за счет налогов на недвижимость.

Начиная с 2018 налогового года Закон о сокращении налогов и рабочих местах устанавливает ограничение в размере 10 000 долларов США в год (или 5 000 долларов США для тех, кто состоит в браке и подает документы отдельно) на федеральные отчисления по налогам штата и местным налогам (SALT). Эта цифра включает в себя все налоги на недвижимость, доходы и налоги с продаж.

СМОТРЕТЬ: Как рассчитываются налоги на недвижимость?

Расчет налогов на имущество

Налог на имущество рассчитывается исходя из стоимости имущества. Это включает в себя как землю, так и строения на ней. Как правило, налоговые инспекторы оценивают имущество каждые один-пять лет и взимают с владельца записи соответствующую ставку в соответствии со стандартами, установленными налоговым органом. Оценщики рассчитывают эту стоимость, используя фабричный сбор, также называемый налогом на миллион, и оценочную стоимость имущества.

Пример расчета налога на имущество

Ставка налога на недвижимость определяется количеством городских и школьных округов, в пределах которых находится недвижимость, и суммированием ставок, применяемых каждым из них. Эта совокупная ставка называется заводским сбором. Как правило, каждый город, округ и школьный округ имеет право взимать налоги с собственности в пределах своих границ. Каждая организация рассчитывает свой требуемый фабричный сбор, а затем они суммируются, чтобы рассчитать общий фабричный сбор.

Налог на мельницу — это общая налоговая ставка, взимаемая со стоимости вашей собственности, при этом одна мельница представляет собой одну десятую цента. Таким образом, на 1000 долларов оценочной стоимости имущества одна мельница будет равна 1 доллару.

Например, предположим, что общая оценочная стоимость имущества в округе составляет 100 миллионов долларов, и округ решает, что ему требуется 1 миллион долларов налоговых поступлений для ведения необходимых операций. Сбор за фабрику составит 1 миллион долларов, разделенный на 100 миллионов долларов, что равняется 1%. Или, если город и школьный округ рассчитали фабричный сбор в размере 0,5% и 3% соответственно, общий фабричный сбор для региона составит 4,5% (1% + 0,5% + 3%) или 45 мельниц.

Чтобы рассчитать налоговый счет, необходимо выполнить еще два шага. Во-первых, стоимость имущества оценивается одним из методов, описанных ниже. Затем значение умножается на ставку оценки, которая варьируется в зависимости от юрисдикции и представляет собой процент имущества, с которого уплачиваются налоги.

Например, предположим, что оценщик определяет, что стоимость вашей собственности составляет 500 000 долларов, а ставка оценки составляет 8%. Оценочная стоимость составит 40 000 долларов. Принимая заводской сбор в размере 4,5%, который мы рассчитали ранее, налог к ​​уплате составит 1800 долларов США (40 000 долларов США × 4,5%).

3 способа оценки стоимости недвижимости

Налоги на недвижимость рассчитываются путем умножения налога на фабрику на оценочную стоимость имущества владельца. Оценочная стоимость оценивает разумную рыночную стоимость вашего дома. Он основан на преобладающих условиях местного рынка недвижимости.

Оценщик рассмотрит всю соответствующую информацию, касающуюся вашего имущества, чтобы оценить его общую стоимость. Чтобы дать вам наиболее точную оценку, оценщик должен посмотреть, по какой цене продается сопоставимая недвижимость в текущих рыночных условиях, сколько будет стоить замена собственности, расходы на содержание для владельца собственности, любые улучшения, которые были завершены, любой доход, который вы получаете от собственности, и сколько процентов будет взиматься за покупку или строительство собственности, сравнимой с вашей.

Оценщик может оценить рыночную стоимость имущества, используя три разных метода, и у него есть возможность выбрать один или любую комбинацию из трех.

1. Выполнение оценки продаж

Оценщик оценивает имущество, используя сопоставимые продажи в этом районе. Критерии включают местоположение, состояние собственности, любые улучшения и общие рыночные условия. Затем оценщик вносит коррективы в цифры, чтобы показать конкретные изменения в собственности, такие как новые дополнения и ремонт.

2. Метод затрат

Это когда оценщик определяет стоимость вашего имущества на основе того, сколько будет стоить его замена. Если имущество старше, оценщики определяют сумму амортизации, которая имела место, и сколько бы это имущество стоило, если бы оно было пустым. Для более новых свойств оценщик вычитает любую реалистичную амортизацию и смотрит на стоимость строительных материалов и рабочей силы, включая эти цифры в окончательную стоимость имущества.

3. Метод дохода

Этот метод основан на том, какой доход вы могли бы получить от имущества, если бы оно было сдано в аренду. Используя доходный метод, оценщик учитывает затраты на содержание имущества, управление имуществом, страхование и налоги, а также доход, который вы могли бы разумно ожидать от имущества.

Оценочная стоимость

После определения рыночной стоимости имущества оценочная стоимость будет получена путем умножения фактической стоимости на оценочную ставку. Эта ставка представляет собой единый процент, зависит от налоговой юрисдикции и может быть любым процентом ниже 100%. После получения оценочной стоимости она умножается на заводской сбор, чтобы определить подлежащие уплате налоги на недвижимость.

Когда оценщик получает оценку, он работает в два этапа: во-первых, он отправляет оценочную стоимость имущества владельцу. Затем они следуют за ним с налоговой счет.

Как оценивается стоимость вашего имущества

Большинство оценок налога на имущество проводится либо ежегодно, либо каждые пять лет, в зависимости от сообщества, в котором находится имущество. После того, как владелец получил свою оценку с оценкой своего имущества, счет налога на имущество высылается отдельно.

Информация, которой располагает оценщик, считается общедоступной. Владельцы могут увидеть, сколько они должны заплатить, зайдя на веб-сайт оценщика и введя свой адрес. Иногда с них может взиматься небольшая плата за доступ к этому материалу. Другой вариант — обратиться в офис оценщика в окружном суде. Как только вы окажетесь в здании окружного суда, вы сможете найти информацию и распечатать копию за символическую плату.

Почему у меня налог на недвижимость выше, чем у моего соседа?

В большинстве случаев это будет связано с более высокой оценочной стоимостью вашего дома. Ваш дом может иметь более высокую стоимость, если у вас есть участок земли большего размера, если ваш дом больше или если ваш дом имеет желаемые характеристики. Однако в некоторых редких случаях вы можете жить в другой юрисдикции, чем ваш сосед.

В каком штате самые высокие налоги на недвижимость?

В Соединенных Штатах средняя эффективная ставка налога на недвижимость — общая сумма уплаченных налогов на недвижимость, деленная на общую стоимость дома, — составила 1,03% в 2019 году., согласно данным Tax Foundation, исследовательской организации налоговой политики. В Нью-Джерси был самый высокий показатель в стране — 2,13%. На Гавайях был самый низкий показатель — всего 0,31%.

Итог

Налоги на имущество могут сбивать с толку. Чтобы уплатить правильную сумму, необходимо понимать, как рассчитывается налог, где можно получить эту информацию и когда отправляются и подлежат оплате налоговые счета. Некоторые города разрешают своим жителям просматривать и/или оплачивать счета по налогу на имущество в режиме онлайн. Владельцы недвижимости должны внести свой вклад, чтобы оставаться образованными, зная, как рассчитываются налоги, когда составляется цикл выставления счетов и где они могут его найти.

4 основных шага для определения стоимости дома

Содержание

• Начните с онлайн-инструментов оценки
• Что онлайн-оценщики говорят вам
• Плюсы онлайн-оценок
• Минусы онлайн-оценок
• Работа с вашим риелтором
• Как риелторы определяют стоимость жилья
• Сравнительный анализ рынка
• Ценовое мнение брокера
• Получить профессиональную оценку
• Что делает оценщик для определения стоимости дома
• Стоимость найма оценщика
• Плюсы и минусы профессиональных оценок
• Создавайте собственные композиции
• Инструменты сравнения свойств
• Что искать
• Еда на вынос
• Объяснение: оценочная и справедливая рыночная стоимость по сравнению с оценочной стоимостью
• Полезные инструменты и ссылки для оценки дома

Если вы подумываете о продаже своего дома, вы, вероятно, задавались вопросом За сколько я могу продать свой дом? Одна из проблем определения стоимости вашего дома заключается в том, что «ценность» субъективна; один покупатель может быть готов заплатить больше, чем другой. Так как же найти эту золотую середину, то есть цену, указанную в листинге, которая привлечет покупателей и поможет вам достичь ваших целей?

Чем больше вы знаете о факторах, влияющих на стоимость, тем легче будет установить реалистичные ожидания в отношении листинга и продажи. Некоторые из наиболее важных факторов включают в себя:

• Размер дома и возраст
• Местоположение и местные рыночные условия
• Недавно проданные сопоставимые дома
• Экономические условия, включая процентную ставку
• Ремонт и ремонт

В этом руководстве изложено все, что вам нужно знать о наиболее эффективных способах определения стоимости вашего дома, когда вы готовитесь к продаже.

1. Начните с онлайн-инструментов оценки

Онлайн-калькуляторы стоимости жилья используют предоставленную вами информацию о вашем доме, а также информацию, полученную из общедоступных записей, для расчета оценочной стоимости имущества. Это простой и удобный способ получить примерное представление о том, сколько может стоить ваш дом.

Например, оценщик стоимости PennyMac берет адрес вашего дома и возвращает оценку общей стоимости, цены за квадратный фут, сведений об имуществе, истории продаж и истории стоимости.

Если вам нужно больше, чем просто смета, запросите у нас предложение в любое время; это бесплатно и нет никаких обязательств принимать. Узнайте больше о том, как мы рассчитываем стоимость вашего дома.

Пример предложения Opendoor.

Плюсы онлайн-инструментов оценки:

• Большинство из них бесплатны и просты в использовании.
• Они могут быстро дать вам оценку стоимости вашего дома, часто без необходимости предоставлять много информации о вашем доме.
• Многие инструменты оценки регулярно обновляются, что полезно, если вам нужно изменить прейскурантную цену в процессе продажи.

Минусы онлайн-инструментов оценки:

• Эти инструменты предназначены для оценки и могут не учитывать уникальные аспекты вашего дома, которые нравятся или не нравятся покупателям.
• Оценки могут варьироваться от одного инструмента к другому, в зависимости от того, какие факторы инструмент использует для определения стоимости.
• Эти инструменты, как правило, не учитывают такие вещи, как реконструкция или ремонт, которые могут существенно повлиять на стоимость вашего дома.

2. Работа с риелтором

У риелторов есть свои собственные методы определения стоимости дома, и может быть полезно получить второе мнение, чтобы оно соответствовало оценкам, полученным с помощью онлайн-инструмента оценки. Процесс, который многие риелторы используют для оценки стоимости дома, называется сравнительным анализом рынка (CMA).

Как найти золотую середину — цену, которая привлечет покупателей и поможет достичь ваших целей?

CMA включает информацию о сопоставимых домах (также известных как «компы») в вашем районе. По словам Ноло, хороший CMA может сказать вам, по какой цене продаются дома, похожие на ваш, как долго они продаются и по какой цене продаются дома по сравнению с их первоначальной прейскурантной ценой.

При составлении CMA риелторы обычно ищут недавно проданные дома, которые похожи в:

• Размер
• Местоположение
• Количество спален/ванных
• Стиль и вид
• Тип дома (например, дом на одну семью, многоквартирный дом, таунхаус и т. д.)
• Цена последней продажи

При подготовке CMA риэлторы часто обращаются к данным местной службы множественных списков (MLS). Это база данных объектов недвижимости в определенном районе, которые выставлены на продажу или ожидают продажи.

В своем стремлении определить стоимость вашего дома вы можете столкнуться с еще одним инструментом — мнением о цене брокера (BPO). В некоторых штатах для ее предоставления требуется лицензия, а для CMA — нет. Институт оценки хранит информацию о законах штата об аутсорсинге бизнес-процессов.

BPO часто короче, чем CMA, и чаще используются для коротких продаж или ситуаций потери права выкупа, а не для обычных продаж домов. Они также с большей вероятностью будут стоить денег, чем бесплатные.

Имейте в виду, что CMA или BPO могут по-прежнему недооценивать стоимость вашего дома, поскольку они могут не учитывать все характеристики собственности, влияющие на стоимость. Это то, что вы можете решить, выполнив следующий шаг в этом руководстве.

3. Нанять профессионального оценщика

Когда кто-то покупает дом, банк требует, чтобы он в какой-то момент получил оценку, прежде чем можно будет оформить кредит. Как продавец, вы не обязаны проводить оценку, но это может быть хорошей идеей, если вы не хотите, чтобы у вас возникали сомнения относительно стоимости вашего дома, когда вы будете готовы выставить его на продажу.

Работа оценщика состоит в том, чтобы предоставить беспристрастную, тщательно проверенную оценку стоимости дома. Они делают это, посещая недвижимость и просматривая недавно проданные или ожидающие продажи предложения.

→ Хотите быть уверенным в том, что получите конкурентное предложение и будете двигаться в соответствии со своим графиком? Узнайте, как мы облегчаем продажу вашего дома.

Оценщики могут использовать Единый отчет об оценке жилья Fannie Mae в качестве руководства для проведения оценки. Этот отчет в основном представляет собой контрольный список вещей, которые должны искать оценщики, такие как:

• Где расположен дом
• Находится ли дом в зоне затопления FEMA
• Состояние инженерных сетей и сооружений на объекте
• Когда дом был построен
• Тип фундамента
• Состояние чердака и подвала, систем отопления и вентиляции, стен, окон и дверей
• Есть ли в доме какие-либо удобства, такие как бассейн, терраса или камин
• Любые структурные усовершенствования или ремонт, которые были сделаны
• Требуется ли какой-либо дополнительный ремонт или усовершенствование
• Состояние любых бытовых приборов
• Признаки повреждений, которые могут поставить под угрозу прочность конструкции дома.

Используя этот отчет в качестве ориентира, оценщик также рассмотрит историю продаж дома и приблизительную восстановительную стоимость восстановления дома.

Оценку не следует путать с осмотром дома, который фокусируется на том, достаточно ли прочна структура собственности для завершения продажи.

Стоимость найма оценщика недвижимости

Если вы думаете о найме оценщика для оценки стоимости вашего дома, вы должны сначала убедиться, что выбранный вами человек соответствует всем требованиям Квалификационной комиссии по оценке ( АКВ). Они также должны иметь опыт оценки вашего типа недвижимости, в идеале на вашем местном рынке. Также может быть полезно получить несколько котировок. Сколько вы заплатите за оценщика, зависит от:

• Где вы живете
• Размер вашего дома

Как правило, чем больше ваш дом и чем больше вещей должен изучить оценщик, чтобы определить стоимость, тем выше стоимость оценки.

По данным HomeAdvisor, вы можете заплатить от 250 до 450 долларов за оценку дома, при этом 332 доллара представляют собой средний показатель по стране. Fixr оценивает среднюю стоимость от 300 до 400 долларов, а Thumbtack указывает среднюю оценочную цену от 350 до 380 долларов.

В итоге вы, скорее всего, заплатите несколько сотен долларов за оценку дома. Так стоит ли проводить оценку, когда вы готовите свой дом к продаже?

Плюсы получения оценки продавца

• Оценка может подтвердить исследование, которое вы уже провели с помощью онлайн-инструментов оценки или CMA риелтора.
• Ваша оценка может помочь противодействовать низкой оценке покупателя.
• Это может дать некоторые идеи по ремонту или улучшениям, которые вы можете сделать перед продажей, чтобы увеличить стоимость вашего дома.

Минусы получения оценки продавца

• Это деньги из своего кармана, которые вам придется потратить, а покупатель все равно должен получить свою собственную оценку.
• Оценка ниже той, которую вы изначально ожидали, может затруднить определение цены листинга.
• Оценки основаны на фиксированном моменте времени, поэтому вполне возможно, что к тому времени, когда вы будете готовы продать, они могут устареть.

Оценка в дополнение к CMA или BPO может дать вам всестороннее представление о стоимости вашего дома. Если оценка тесно связана с CMA или BPO, это может помочь вам быть более уверенным в выборе прейскурантной цены, но имейте в виду, что нет никаких гарантий, что вы сможете продать свой дом на основе этих показателей.

4. Проанализируйте свои собственные показатели

Возможно, у вас нет доступа к MLS, но вы все равно можете использовать некоторые из тех же факторов, чтобы сравнить свой дом с аналогичными домами, продаваемыми в вашем районе, в том числе:

• Структурные компоненты и особенности
• Возраст и размер
• История продаж
• Любые обновления или улучшения
• Общее состояние дома
• Район и местоположение
• Прейскурантная цена по сравнению с фактической ценой продажи

Однако вы должны помнить о различиях между вашим домом и комплементами, которые могут повлиять на стоимость.

Например, недавно проданный дом в вашем районе может быть очень похож на ваш, но в нем есть бассейн, а в вашем доме его нет. Затем вам нужно будет определить стоимость пула и вычесть ее из оценочной стоимости, которую вы придумали для своего дома на основе компенсации.

Онлайн-инструменты для сравнения

Существует множество инструментов и веб-сайтов, которые можно использовать для оценки собственных композиций. Вот некоторые из них, которые вы, возможно, захотите рассмотреть, составляя свой список:

• Инструмент Just Sold от Realtor.com. Вы можете использовать этот инструмент для поиска стоимости домов и цен продажи домов, недавно проданных в вашем районе.
• Калькулятор HPI Федерального агентства по финансированию жилищного строительства. Этот калькулятор поможет вам понять, как растут или падают цены на жилье в вашем регионе.
• Домашняя привязка. Этот поисковый портал предоставляет подробную информацию о списках домов по всей стране. Он включает в себя фотографии и подробную информацию о списках недвижимости и истории продаж.
• Райский разведчик. Хотя он предназначен для инвесторов в недвижимость, продавцы также могут найти его полезным для определения стоимости дома. Сайт использует пользовательскую аналитику для предоставления информации о домах по всей стране. (Примечание: вам придется заплатить за доступ к этому.)
• PropertyShark. PropertyShark располагает исчерпывающими данными о жилой недвижимости в районе Нью-Йорка.

Помните, что вам нужно придумать как минимум три дома, похожих на ваш.

Когда вы сделаете оценки на основе композиций, обязательно проверьте тенденции на вашем местном рынке.

Если меньше, то вы, возможно, не сможете определить реалистичный диапазон цен вашего дома по объявлению.

Наконец, когда вы сделаете оценки на основе композиций, обязательно проверьте тенденции на вашем местном рынке. Цены на жилье растут или падают? Сколько домов находится на рынке и каково среднее время, проведенное на рынке? Какова скорость выкупа, как в вашем районе? Увеличились или уменьшились налоги на недвижимость за последние несколько лет?

Все эти вопросы могут дать представление о температуре рынка, чтобы вы могли соответственно оценить свой дом.

Понимание стоимости дома

Существуют три типа стоимости дома, с которыми вам как продавцу необходимо ознакомиться:

• Оценочная стоимость: Согласно Investopedia, оценочная стоимость – это стоимость дома, определенная профессиональным оценщиком в данный момент времени. Оценочная стоимость используется ипотечными кредиторами в процессе андеррайтинга, чтобы определить, сколько покупатель может занять.
• Оценочная стоимость: Оценочная стоимость используется для определения размера налога на имущество, причитающегося с дома. Оценочная стоимость устанавливается муниципальным или окружным налоговым инспектором, который оценивает характеристики дома и сопоставимых объектов, чтобы получить оценку. Обычно это меньше, чем справедливая рыночная стоимость.
• Справедливая рыночная стоимость: Справедливая рыночная стоимость относится к тому, как оценивается дом, когда и покупатель, и продавец достаточно хорошо осведомлены о собственности, и ни один из них не находится под каким-либо давлением в отношении покупки или продажи.