Содержание
как сдать квартиру в Казани дороже в 2 раза
Топ-10 советов от дизайнера: никаких деревянных текстур, бетона и дешевой сантехники
«Делайте как для себя. Не старайтесь по-быстренькому забабахать ремонт, а потом надеяться, что квартиру заберут с руками и ногами за баснословные деньги», — такой принцип по ремонту квартиры перед сдачей выделяет казанский дизайнер интерьеров Виктория Чабак. Требовательный клиент, который готов платить больше денег за аренду жилья, будет крайне избирательным. От него не скроешь наспех сделанную отделку или купленную в первом попавшемся магазине мебель. Несколько правил ремонта, которые помогут владельцу сдать квартиру дороже и удержать арендатора на длительный срок, — в блоге дизайнера для читателей «БИЗНЕС Online».
В Казани, судя по данным агрегаторов, под сдачу есть около 3 тыс. квартир
Фото: «БИЗНЕС Online»
К вопросу хоумстейджинга
В Казани, судя по данным агрегаторов, под сдачу есть около 3 тыс.
квартир. Некоторые квартиры сдаются быстро, надежным клиентам, некоторые висят годами. Помочь владельцу сдать квартиру выгоднее можно, применив правила хоумстейджинга. Это сравнительно молодое направление дизайна в России, хотя его история берет начало в США 70-х годов прошлого века. Именно тогда риелтор Барб Шварц впервые начала применять простые правила декорирования, совершенствуя свои объекты, и квартиры продавались быстрее.
Казанский дизайнер интерьеров Виктория Чабак в своем блоге раскрывает 10 приемов, которые позволят владельцам выгоднее сдать жилье в аренду.
«В Казани в интерьерах любят золото»: топ-25 дизайнеров Татарстана
1. Продумайте планировку квартиры
В жилом пространстве должна присутствовать логика. Поверьте, даже если у вас небольшая квартира, можно легко распланировать все таким образом, чтобы в глазах не было визуального шума. Удобно ли жить в доме, где в проходе стоит громоздкий шкаф, а в санузле невозможно развернуться? Потенциальный арендатор, который уже готов заплатить за квартиру большие деньги, сразу считывает, что мебель поставили по принципу «да потом разберемся, как все уместить».
Такой подход серьезно дешевит арендную стоимость жилья.
2. Не забудьте о грамотно спланированных местах хранения
Если вы собираетесь сдавать квартиру на длительный срок, позаботьтесь о вместительных шкафах и гардеробных. На входе обязательно должен стоять шкаф или гардероб для верхней одежды и обуви, чтобы будущие домочадцы не оставляли обувь на коврике у двери. В санузле в идеале нужно продумать вместительное пространство для бытовой химии. Если же площадь не позволяет продумать такое место хранения, советую задействовать пространство над инсталляцией унитаза. Конечно, не стоит забывать и о гардеробных или же широких шкафах в спальнях и детских комнатах. Арендатор заметит такие детали, поймет, что владелец задумывался о его комфорте.
3. Продумайте удобное расположение светильников и розеток
Функциональные зоны должны быть освещены, но не стоит ослеплять все пространства ярким светом. Свет, конечно, пробуждает и погружает человека в рабочий процесс.
Но некоторые локации квартиры нужны нам в первую очередь для отдыха. Приведу пример — у дивана расположите торшер или бра с мягким и расслабляющим освещением, а на кухне предусмотрите яркие источники света для комфортного приготовления пищи.
Что касается розеток, продумайте сценарий жизни будущих домочадцев. Розетки необходимы у кроватей, в санузле — рядом с раковиной, у рабочего пространства на кухне. Нужно учесть, где потенциальный житель будет работать с ноутбуком и сможет ли он в вашей квартире поставить на зарядку, к примеру, робот-пылесос.
4. В квартире должно быть качественное место для сна
Даже в небольших квартирах можно организовать место для кровати с хорошим ортопедическим матрасом. Сон на диване — скорее вынужденная мера, и арендатор с хорошим бюджетом вряд ли захочет спать на нем ежедневно. Если же мы обустраиваем студию, кровать советую отделить стеклянными перегородками, в крайнем случае — шторой.
org/ImageObject» itemprop=»image»>
«Наличие техники — посудомоечной, стиральной, сушильной машины, кондиционера — значительно повышает стоимость аренды»
Фото: Anatoly Lomohov/Russian Look / www.globallookpress.com
5. Бытовая техника повышает стоимость арендного жилья
Наличие техники — посудомоечной, стиральной, сушильной машины, кондиционера — значительно повышает стоимость аренды. Запомните, люди готовы переплачивать за свой комфорт.
Прекрасно, когда у стиральной машинки есть отведенное место и она не стоит отдельным булыжником и не портит общего вида пространства. Предлагаю стиральную и сушильную машины разместить в гардеробной или шкафу, но, конечно, продумайте ее расположение относительно стояка.
6. Из квартиры с дешевой сантехникой хочется убежать
Смесители на кухне, дешевые душевые гарнитуры — это риск того, что квартиру не снимут за хорошие деньги.
Рекомендую выбирать сантехнику в специализированных магазинах.
Кроме того, в качестве подстраховки установите датчики протечки. Вы же не знаете, как будут пользоваться водой будущие арендаторы и насколько дорогой ремонт у соседей снизу? Поэтому идеальное решение — поставить датчики и спать спокойно. Также настоятельно советую установить электрический полотенцесушитель и не оставлять батарею от застройщика. Это более гибкое решение — если отопление централизованное, то летом полотенцесушитель будет холодным.
7. Отдайте предпочтение спокойным оттенкам в интерьере
Как показывает моя практика, заказчики, ремонтирующие квартиры, так скажем, для себя, выбирают спокойные интерьеры. Если вы сдаете на длительный срок, придерживайтесь этого принципа. Яркие акценты можно использовать только в декоре и текстиле, периодически их обновляя.
«Для отделки стен я рекомендую использовать матовую краску.
Из плюсов этого отделочного материала — отлично чистится, всегда можно обновить или перекрасить стены в другой цвет»
Фото: «БИЗНЕС Online»
8. Выбираем материал для отделки стен
Для отделки стен я рекомендую использовать матовую краску. Из плюсов этого отделочного материала — отлично чистится, всегда можно обновить или перекрасить стены в другой цвет. Сильно дешевят интерьер обои в мелкий рисунок в каждой комнате.
9. Какие материалы лучше не использовать?
Забудьте о бетоне, деревянных рейках и текстурах с ярко выраженными сучками. У меня дергается глаз, когда вижу 100–500 одинаковых квартир на сайтах недвижимости.
10. Уделите особое внимание деталям
Мягкие ковры, картины, растения, шторы-блэкаут на солнечной стороне, белая посуда или однотонные полотенца и постельное белье для посуточной аренды — все это, на первый взгляд, необязательно. Но, поверьте, именно такая квартира попадет арендатору прямиком к сердце.
«Мягкие ковры, картины, растения, шторы-блэкаут на солнечной стороне, белая посуда или однотонные полотенца и постельное белье для посуточной аренды — именно такая квартира попадет арендатору прямиком к сердце»
Фото: «БИЗНЕС Online»
Резюме
Часто квартиры сдаются в «полуготовом» виде — с пустыми стенами, неустановленной техникой. За такое жилье не будут платить хорошие деньги. Если уделить внимание перечисленным выше правилам, конкурентов не останется, потому что большинство арендодателей делают ремонт для сдачи как попало. С добросовестным подходом к вам выстроится очередь из порядочных людей, которые готовы платить за комфорт и заботу.
Виктория Чабак
9 советов, как быстро сдать квартиру, чтобы свести к минимуму количество вакансий
Содержание
Инвестирование в квартиру — это создание положительного денежного потока.
Но, конечно же, чтобы генерировать денежный поток, объекты необходимо арендовать!
Минимизация вакансий — одна из важнейших задач управляющих недвижимостью. Инсайдеры отрасли часто называют это «кладыванием головы в кровать».
Некоторые управляющие недвижимостью просто снижают арендную плату, чтобы быстро сдать квартиры в аренду (чтобы эти головы оказались в постелях). Другие предпримут более продуманный подход к сокращению времени простоя без снижения арендной платы.
В этой статье мы рассмотрим 9 советов по экономии времени и денег при пересдаче квартир.
1. Убедитесь, что вы внимательно следите за конъюнктурой рынка
Слишком часто владельцы сдают свою арендуемую недвижимость и, как только ситуация стабилизируется, перестают обращать внимание на конъюнктуру рынка. Рыночные условия постоянно меняются. Это справедливо как на микро-, так и на макроуровне.
Например, на местном уровне новый многоквартирный дом может появиться в сети, который будет напрямую конкурировать за ваших арендаторов.
На макроуровне экономические условия. Например, увольнения. Это может повлиять на то, сколько арендаторы готовы платить за аренду.
Владельцам важно постоянно следить за рынком. Таким образом, когда арендатор переезжает, он может соответствующим образом скорректировать свои планы.
Это может быть в случае, когда рынок горячий, а устройство имеет небольшой износ. В таких ситуациях квартирам может потребоваться только легкое обновление, прежде чем сдавать их в аренду по более высокой цене.
В других случаях, например, при конкуренции с новым продуктом. Владелец может использовать это как возможность быстро мобилизоваться и сделать более существенные улучшения устройства.
2. Запаситесь «стандартными» расходными материалами (например, краской, сантехникой, бытовой техникой)
Управляющие недвижимостью могут сэкономить время, зная, какого цвета краска, ковер и бытовая техника необходимы. Арендодателям следует рассмотреть возможность стандартизации своих квартир с одинаковой схемой окраски, освещением и напольным покрытием.
Таким образом, вам не нужно тратить время на подбор цветов краски. Особенно, когда вы пытаетесь сэкономить время до того, как въедет новый арендатор. Это может сократить процесс сдачи квартиры на несколько дней.
Некоторые управляющие недвижимостью закупают расходные материалы оптом и хранят их где-нибудь на территории (или поблизости). Таким образом, когда помещение освобождается, им не нужно беспокоиться о поиске нужных материалов. Все, что им нужно, уже будет доступно.
Что еще лучше, это позволяет избежать проблем с цепочками поставок, которые были настолько разрушительными в течение последних двух лет!
Это лучший способ справиться с незначительным износом до того, как въедет новый арендатор. Если есть нечто большее, чем обычный износ. Обязательно сделайте фотографии, чтобы вычесть ремонт из залога арендатора.
3. Используйте стратегии предварительной аренды
Действия по аренде должны начинаться, как только арендатор уведомляет вас о том, что он не будет расторгать договор аренды.
В идеале усилия по предварительной аренде приведут к очень небольшому (если вообще) простою квартиры.
Например, арендатор сообщает вам 1 апреля, что не будет расторгать договор аренды, срок действия которого истекает 31 августа. Вы можете использовать следующие несколько месяцев, чтобы заинтересовать арендаторов переездом 1 сентября. Или вскоре после этого.
Стратегии предварительной аренды включают в себя показ квартиры, когда она все еще занята нынешними арендаторами. Большинство договоров аренды будет содержать положение, позволяющее владельцу сделать это. Обязательно уведомите нынешних жильцов соответствующим образом (не менее чем за 24-48 часов, если не больше).
Если ваша квартира находится в районе с повышенным спросом. Вы можете потратить 2-3 недели на рекламу на различных веб-сайтах, а затем провести день открытых дверей.
Модель открытого дома. Хотя он часто традиционно используется для продажи домов, его также можно использовать для сдачи в аренду.
Попытки аренды должны начаться, как только арендатор уведомит вас, что он не будет расторгать договор аренды.
Это отличная стратегия предварительной аренды, так как она экономит время и менее мешает нынешним арендаторам. если арендаторы знают, что им нужно будет иметь людей в своей квартире только один раз. Они с большей вероятностью будут сотрудничать, заранее убрав помещение.
4. Сосредоточьте свои усилия на приоритетах арендатора (например, уборка квартиры)
Если вы пытаетесь быстро арендовать квартиру. Важно учитывать то, на что арендаторы обращают самое пристальное внимание. Например, качество кухонь, ванных комнат и жилых помещений. Если у вас нет ресурсов, чтобы украсить эти области, вместо этого сосредоточьтесь на чистоте.
Некоторые люди сдают в аренду устаревшее устройство. Однако это не меняет того факта, что они хотят чувствовать себя хорошо, переезжая в особенно чистое место.
Важно не экономить на генеральной уборке после выезда жильца.
Глубокая уборка также посылает арендаторам сообщение о том, что вы заботитесь об имуществе. Это создает ожидание, что они должны заботиться и о своей квартире.
Если ваша бригада не может провести генеральную генеральную уборку квартиры (особенно в короткие сроки). Лучше быть готовым нанять стороннюю профессиональную службу по уборке, которая может сразу взяться за это.
Важно отметить, что если вы знаете, когда арендатор освобождает помещение. Вы должны попытаться вызвать профессиональную бригаду уборщиков в течение 24 часов. Это экономит время и деньги, так как управляющие недвижимостью могут сразу же приступить к показу квартиры.
Ссылка по теме: Контрольный список оборота квартир управляющего недвижимостью
5. Уборка двора и парадных подъездов
Для многих потенциальных арендаторов первое впечатление — это все. Даже если вы не инвестируете в новый ландшафтный дизайн. Убедитесь, что пространство от подъездной дорожки до дверного проема и вестибюля чистое.
Это означает, что листья сгребены, сорняки вырваны, а живые изгороди подстрижены.
Некоторые управляющие недвижимостью могут устраивать показы в сумерках или вечером. Поэтому важно убедиться, что парковка, пешеходные дорожки и входная дверь правильно освещены.
Убедитесь, что передний вход также чист. Убедитесь, что в этом месте нет помех или препятствий. Это не только непривлекательно для жильцов, но и является вопросом безопасности! Небольшие штрихи, такие как висящие растения и сезонный коврик у двери, также укажут на то, что имущество содержится в хорошем состоянии.
6. Наладить процесс самопоказов
Самостоятельные показы становятся все более популярными в результате пандемии. Самопоказ – это когда ключи от объекта оставлены в сейфе или электроклавиатуре. Это позволяет потенциальным арендаторам осматривать недвижимость в свое удовольствие.
Это снижает потребность в координации с агентами по показу или управляющими недвижимостью. Самостоятельные показы могут значительно сэкономить время и деньги.
Преимущество самопоказов в том, что они позволяют людям осматривать подразделение в любое удобное для них время. Это также устраняет любое давление со стороны агентов, чтобы они заполнили заявку на месте.
Однако есть несколько важных моментов, которые следует учитывать, если вы планируете использовать самопоказы.
- Самостоятельные показы лучше всего использовать при аренде одной семьей или больших многоквартирных домах. Они могут быть более разрушительными в многоквартирных домах на 2-10 квартир. Так как именно здесь жильцы менее привыкли к посторонним, входящим и выходящим из здания.
- Важно предварительно проверить арендаторов, прежде чем разрешать самостоятельную демонстрацию. Лучше всего взять копию лицензии потенциального клиента. Таким образом, вы можете временно заблокировать их кредитную карту. Это делается для защиты от любого ущерба, который они могут нанести на месте.
- Вместо того, чтобы оставлять ключи в сейфе, некоторые владельцы предпочитают использовать системы доступа без ключа.
Некоторые замки позволяют владельцу давать людям временные коды. Код будет действителен только в течение определенного периода времени, например. вторник с 6-8 вечера. Это гарантирует, что потенциальный клиент может получить доступ к устройству только тогда, когда он заявил, что будет там. Подобный «умный замок» также может точно отслеживать, когда был получен доступ к устройству.
Некоторые замки позволяют владельцу давать людям временные коды. Код будет действителен только в течение определенного периода времени, например. вторник с 6-8 вечера. Это гарантирует, что потенциальный клиент может получить доступ к устройству только тогда, когда он заявил, что будет там. Подобный «умный замок» также может точно отслеживать, когда был получен доступ к устройству.- Недостатком самостоятельных показов является то, что на месте нет управляющих недвижимостью. Это затрудняет ответы на любые вопросы, которые могут возникнуть у потенциальных клиентов. У вас всегда должен быть агент, доступный по телефону во время самопоказов. Это позволяет арендаторам задавать вопросы, если это необходимо.
- Дальнейшие действия после самостоятельных показов являются важным шагом к обеспечению арендатора. Менеджеры по недвижимости должны немедленно связаться с потенциальными клиентами, чтобы узнать, есть ли у них вопросы или они заинтересованы в продвижении вперед. Если это так, владелец/агент/управляющий недвижимостью должен иметь возможность немедленно отправлять электронные документы, чтобы запустить процесс. Помните, время имеет решающее значение!
Если это так, владелец/агент/управляющий недвижимостью должен иметь возможность немедленно отправлять электронные документы, чтобы запустить процесс. Помните, время имеет решающее значение!7. Внедрите надежные процессы проверки
Одним из способов избавить себя от головной боли является предварительная проверка арендаторов перед показом квартиры. Убедитесь, что потенциальные арендаторы соответствуют критериям вашей компании.
Например, некоторые арендодатели требуют, чтобы люди зарабатывали в 3 раза больше ежемесячной арендной платы и имели кредитный рейтинг около 650, чтобы соответствовать требованиям. Если вы проверяете людей заранее, это уменьшает ненужные показы людям, которые в конечном итоге не будут соответствовать требованиям.
Это также хорошее время для подписки на любые программные приложения или службы, которые вы планируете использовать для проверки арендаторов. Существуют различные программы, которые владельцы могут использовать для проверки кредитоспособности, проверки занятости и истории аренды.
Таким образом, когда потенциальный клиент заинтересуется вашей многоквартирной квартирой, вы сможете быстро двигаться дальше. Это экономит время и деньги, поскольку вы пытаетесь ускорить оборот квартир.
8. Используйте технологию для подписания договоров аренды и сбора залога
Времена бумажных договоров аренды и выписки физических чеков давно прошли. В большинстве случаев арендаторы предпочитают использовать технологии для всех арендных коммуникаций, оформления документов и обмена денег.
К счастью, существует несколько хорошо проверенных программ для управления многоквартирными домами. Эти программы специально разработаны для владельцев многоквартирных домов и домовладельцев. Предоставление им значительного диапазона на выбор в эти дни. Некоторые из самых популярных программ включают в себя:
- Avail предоставляет бесплатную услугу для владельцев многоквартирных домов. Раз арендаторы заинтересовались квартирой. Программа может автоматически отправить им заявку на аренду. Приложение спрашивает их об их занятости, истории проживания и многом другом.
Владельцы также могут запустить проверку кредитоспособности TransUnion непосредственно через Avail. Предполагая, что все выглядит хорошо, арендодатели могут использовать Avail для заключения договоров аренды и сбора гарантийных залогов и арендных платежей. Avail также позволяет владельцам продолжать общаться со своими арендаторами после заселения. Многие владельцы также будут использовать программное обеспечение для отслеживания запросов на ремонт и техническое обслуживание.
Приложение спрашивает их об их занятости, истории проживания и многом другом.- TenantCloud — это программное обеспечение, которое позволяет владельцам делать многие из тех же вещей, что и Avail, и бесплатно. Однако те, кто выберет платное членство, получат доступ и к другим преимуществам. Например, платное членство в TenantCloud позволяет владельцам создавать собственные настраиваемые веб-сайты для рекламы своих многоквартирных домов.
TenantCloud также сотрудничает с Rentler, чтобы отправлять владельцам потенциальных арендаторов.
Программа связи и обслуживания TenantCloud также немного сложнее. Например, арендаторы могут прикреплять изображения к своему запросу на техническое обслуживание. Затем арендодатель может загрузить свои собственные фотографии, чтобы убедиться, что работа завершена.
Программа связи и обслуживания TenantCloud также немного сложнее. Например, арендаторы могут прикреплять изображения к своему запросу на техническое обслуживание. Затем арендодатель может загрузить свои собственные фотографии, чтобы убедиться, что работа завершена.- PayRent — это более специализированная программа. Он ориентирован исключительно на арендные платежи и невероятно хорошо управляет этим процессом. PayRent может взимать платежи, включая гарантийные депозиты, как через ACH/дебетовые карты, так и через кредитные карты.
Это уникальная функция, так как не многие программы предлагают оплату кредитной картой. Таким образом, это особенно уникальная особенность. Программа предусматривает дополнительную комиссию в размере 3,5% для любого арендатора, оплачивающего кредитной картой. Это гарантирует, что арендодатели не несут комиссию за обработку кредитных карт. PayRent также автоматически отправляет счета, напоминания об оплате, уведомления о просроченных платежах, просроченные платежи и квитанции.
Владельцы многоквартирных домов имеют доступ к элегантной приборной панели. Здесь PayRent суммирует предстоящие сборы/платежи, непогашенные остатки, отчисления залога и многое другое.
Владельцы многоквартирных домов имеют доступ к элегантной приборной панели. Здесь PayRent суммирует предстоящие сборы/платежи, непогашенные остатки, отчисления залога и многое другое.- AppFolio — это веб-приложение для управления недвижимостью, которое широко используется владельцами квартир. Наши менеджеры по недвижимости и агенты по аренде используют Appfolio здесь, в Smartland.
AppFolio централизует многие функции управления имуществом. Это включает в себя, помимо прочего, проверку арендаторов, онлайн-договоры об аренде, сбор арендной платы, гарантийные депозиты и заказы на работу. AppFolio имеет элегантный и удобный интерфейс, который позволяет легко управлять многоквартирными домами всех типов. Он также имеет бесплатный план. Однако большинство управляющих недвижимостью выбирают платные планы из-за возможностей программного обеспечения. Цена указана за единицу в месяц. Это одни из самых конкурентоспособных ставок среди всех платформ, представленных здесь сегодня.
9. Всегда уделяйте приоритетное внимание удержанию арендаторов
Несмотря на то, что очень важно быстро сдавать квартиры, лучший способ свести к минимуму количество вакантных квартир — оставить существующих арендаторов на месте. При этом те, кто владеет многоквартирными домами, всегда должны начинать с удержания арендаторов.
Есть много мелочей, которые управляющие недвижимостью могут сделать, чтобы арендаторы были довольны.
Во-первых, это четкая и эффективная коммуникация. Арендаторы хотят, чтобы управляющие недвижимостью реагировали. Если они обратятся с вопросом или проблемой, обязательно ответьте в течение 12–24 часов (чем раньше, тем лучше).
Четкая и эффективная коммуникация — одна из
важных вещей, которые управляющие недвижимостью могут попытаться
сделать, чтобы арендаторы остались довольны.
Даже если вы не можете решить проблему сразу. Важно быстро ответить, сообщив им, что вы получили сообщение и работаете над ответом/решением.
Во-вторых, серьезно относитесь к запросам на ремонт и обслуживание. Если бы жилец сказал вам, что его туалет работает. Убедитесь, что управляющий недвижимостью или сантехник ответят в течение 24 часов, чтобы решить проблему. Это не только решает проблему, но и предотвращает возникновение более серьезных проблем.
Например, если этот унитаз продолжает работать, это может привести к протечке в блок ниже. Теперь вы имеете дело с туалетом, протечкой и возможным повреждением потолка в нескольких квартирах.
Чтобы избежать неприятностей, примите меры, быстро реагируя на запросы R&M.
Наконец, важно уделять пристальное внимание деталям. Найдите время, чтобы сделать небольшие жесты.
Если у вас небольшой многоквартирный дом, рассмотрите возможность покупки пирога на каждую квартиру на День Благодарения. Это простой способ показать свою благодарность за то, что они решили жить вместе с вами.
В больших многоквартирных домах вы можете время от времени проводить бесплатные общественные собрания.
Это экономичные вещи, которые могут значительно повысить удовлетворенность жильцов. Эти счастливые арендаторы всегда с большей вероятностью будут продлевать договор аренды год за годом!
Каждый день, когда квартира остается свободной, это день упущенного дохода. Если помещение какое-то время пустует, это может практически свести на нет всю прибыль.
Владение многоквартирными домами может быть
отличная инвестиционная стратегия. Тем не менее, ключ
заключается в максимизации денежного потока и прибыльности.
Наличие процессов для быстрой смены единиц необходимо для минимизации вакансий. На современном рынке, где аренда в дефиците. Помещения должны быть повторно сданы в аренду быстро после выезда арендатора. Вдумчивые собственники сведут процесс оборота квартир в науку.
Инфляция сильно ударила по арендаторам. А как насчет их арендодателей?
Реклама
SKIP ADVERTISEMENT
Владельцы публичных компаний сообщают о своих самых высоких прибылях за всю историю, в то время как более мелкие операторы говорят, что рост арендной платы съедается затратами.
Райан Вьенно и его жена владеют 11 квартирами в Саратога-Спрингс и его окрестностях, штат Нью-Йорк. Кредит… Ричард Бивен для The New York Times
В зданиях с более чем 50 квартирами арендаторам квартир с одной спальней были вручены новые договоры аренды, стоимость которых в среднем примерно на 17 процентов выше, чем в марте 2020 года, по данным CoStar Group, базирующейся в Вашингтоне компании, занимающейся данными о недвижимости. Показатель арендной платы Министерства труда, который включает в себя текущую аренду, а не только продление, неуклонно рос до 6,7% в прошлом месяце по сравнению с августом прошлого года.
Итак, в то время как арендаторы поглощают повышение арендной платы, которое часто превышает их прирост дохода, чеканят ли деньги домовладельцы? Это зависит от арендодателя.
Публично торгуемые владельцы обширных портфелей недвижимости, такие как Invitation Homes, получили одни из лучших доходов за последние несколько кварталов.
Однако все выглядит совсем иначе для Нила Вермы, чья компания управляет 6000 квартир в районе Хьюстона.
Ранее в этом году г-н Верма экспериментировал с повышением арендной платы, чтобы покрыть расходы на повышение заработной платы, налоги на недвижимость, страхование и содержание. Оборот домов, где он пробовал, удвоился, поскольку люди ушли в близлежащие здания.
«Это сокращает нашу прибыль», — сказал мистер Верма. «Наша прибыль за прошлый год испарилась, и мы работаем на безубыточности в ряде объектов. Есть люди, которые думают, что домовладельцы должны зарабатывать деньги. Нет. Наши выросли только на 12–14 процентов, а наши расходы выросли на 30 процентов».
В целом резкий скачок арендной платы был вызван стремлением арендаторов к большему пространству и гибкости местоположения благодаря удаленной работе; растущие процентные ставки, которые заблокировали потенциальных покупателей от рынка продажи; и увеличение затрат на отсроченное техническое обслуживание.
Но один фактор, который арендодатели отслеживают наиболее внимательно, — это способность своих клиентов поглощать более высокую арендную плату.
Жильцы с более высокими доходами, которые стекаются в более новые здания с большим количеством удобств, с большей готовностью соглашаются на повышение арендной платы. Арендаторы с низким доходом, наблюдая более быстрый рост заработной платы, несут на себе основную тяжесть более высоких цен на предметы первой необходимости, такие как продукты и бензин, а арендная плата в старых зданиях растет медленнее, чем в более новых и красивых.
«Реальность такова, что арендная плата может расти только по мере роста доходов», — сказал Джей Парсонс, главный экономист компании RealPage, занимающейся данными о недвижимости, отметив, что арендная плата составляет в среднем 23 процента ежемесячного дохода по квартирам, которые отслеживает RealPage. «Если люди не могут себе это позволить, вы не можете сдать это в аренду».
География тоже имеет значение.
Даже среди крупнейших арендодателей, которые присутствуют в городах Солнечного пояса, таких как Майами, Тампа, Нэшвилл и Феникс, наблюдался гораздо более быстрый рост арендной платы, чем на высокозатратных прибрежных рынках, таких как Сан-Франциско, где арендная плата значительно упала во время пандемии. рабочие бежали в отдаленные места.
Mid-America Apartment Communities, публичный владелец 101 000 квартир, расположенных в Джорджии, Техасе, Флориде и Северной Каролине, извлекла выгоду из всех этих тенденций. Его новые арендаторы зарабатывают $9В среднем 1319 человек, им около 30 лет. В первой половине года его новые и продленные договоры аренды выросли на 17,1 процента по сравнению с предыдущими показателями, что привело к самому большому увеличению дивидендов на акцию за последние десятилетия.
«Мы очень довольны возможностью дальнейшего ценообразования и по-прежнему верим, что сейчас самое время подтолкнуть ставку к объему», — сказал Том Граймс, главный операционный директор компании, объясняя инвесторам во время ежеквартального отчета о прибылях и убытках, что он лучше поднять цены, чем беспокоиться об обороте, который остается низким.
«Спрос хороший, и наш приоритет — рост арендной платы».
Труднее отслеживать финансы частных портфелей недвижимости, которые могут варьироваться от нескольких сотен до нескольких тысяч единиц — арендодателей среднего размера в относительном выражении. Но интервью показывают, что, даже если они остаются прибыльными, рост расходов сильнее сказался на их чистой прибыли.
Возьмем Swapnil Agarwal, чей хьюстонский офис Nitya Capital быстро вырос до 20 000 единиц. Он говорит, что страховые взносы, расходы на заработную плату и техническое обслуживание в совокупности увеличили его расходы до 7000 долларов на единицу в этом году с 5500 долларов в последние годы.
«Это ирония, потому что наша чистая операционная маржа не увеличилась — на самом деле она снизилась», — сказал мистер Агарвал. Картина может улучшиться, когда он продлит аренду по рыночным ставкам. «Да, рост арендной платы есть, — сказал он, — но он должен поддерживаться некоторое время из-за роста затрат».
Многие арендодатели среднего размера также занимаются приобретением, ремонтом и строительством квартир.
Рост процентных ставок сделал это намного сложнее.
Стив Шват — директор компании UIP Asset Management, которая владеет портфелем зданий в Вашингтоне — рынке, который был устойчив к экономическим циклам, но после первых дней пандемии не наблюдал чрезмерного роста арендной платы. Для него затраты на финансирование и строительство сводят на нет преимущества высокой заполняемости и повышения арендной платы.
«Я думаю, что эта инфляционная среда скорее негативна для арендодателей, чем позитивна», — сказал г-н Шват. «Большинство арендодателей сказали бы вам: «Мне очень понравился 2021 год». Вещи возвращались, процентные ставки были низкими, дела, казалось, шли относительно легко; 2022 год — сука».
Для тех, кто работает в еще меньших масштабах, рост затрат может привести к убыткам арендодателей, по крайней мере временно.
В начале пандемии многие мелкие арендодатели предоставили своим арендаторам льготы по арендной плате. Некоторые откладывают несущественный ремонт, сокращая свои расходы.
Чистый эффект, согласно анализу расчетных счетов своих клиентов, проведенному JPMorgan Chase, заключался в том, что остатки на их счетах оставались примерно на одном уровне.
Незанятая съемная квартира в Гленс-Фолс, штат Нью-Йорк Кредит… Ричард Бивен для The New York Times
Но эти расходы никуда не делись. Ремонт бытовой техники и модернизация систем отопления и кондиционирования просто должны были ждать, пока доходы не возобновятся, а проблемы со здоровьем не уменьшатся, что заставит арендаторов меньше беспокоиться о том, что в их домах есть подрядчики.
В последнее время мелкие арендодатели просят повысить арендную плату ниже рыночной. С поправкой на инфляцию доход от аренды, выплачиваемый некорпоративным арендодателям, все еще не достиг своего допандемического уровня. Согласно анализу Urban Institute данных, собранных в апреле с помощью онлайн-платформы управления недвижимостью, почти четверть тех, у кого более 10 квартир, планировали повысить арендную плату более чем на 10 процентов, в то время как почти половина арендодателей, владеющих только одной квартирой, этого не сделали.
планируют поднять арендную плату вообще. Это также может иметь финансовый смысл: поиск нового арендатора, когда кто-то уезжает, обходится гораздо дороже, если это весь ваш доход от аренды.
«Дело не только в доброй воле — у них другие стимулы, чем у более крупных игроков», — сказал Чон Хён Чой, старший научный сотрудник Urban Institute, исследовательской организации.
Эллисон Дрешер, президент ассоциации, представляющей независимых арендодателей в Бостоне, которая также управляет портфелем квартир, на прошлой неделе опросила 29 членов своей сети и обнаружила, что большинство из них не повышали арендную плату в среднем по своей собственности после пандемии. Из третьего, кто сделал это, никто не сделал этого более чем на 10 процентов.
Но после холодной зимы все может измениться, учитывая взвинчивающуюся стоимость мазута. «Когда у вас такое резкое увеличение затрат, арендодатели либо перекладывают расходы на отопление или горячую воду на арендаторов, либо повышают арендную плату, либо продают свою собственность», — сказала г-жа Дрешер.
Еще одна разделительная линия: арендодатели, сосредоточенные в жилье с низким доходом, собирали меньше арендной платы с людей, потерявших работу во время пандемии, и не всегда возмещали все свои потери через федеральную программу экстренной помощи в аренде жилья.
Райан Вьенно подробно рассматривает этот сегмент рынка. Он и его жена владеют 11 квартирами в Саратога-Спрингс и его окрестностях, штат Нью-Йорк, и управляют еще 300 квартирами. Для их клиентов случай помощи в аренде означал отсутствие дохода в течение нескольких месяцев, а иногда только частичное возмещение, если таковое имелось.
«Это было похоже на рулетку, — сказал г-н Вьенно. «Если у вас просто оказался арендатор в работающей отрасли, вы, вероятно, были в порядке. Но если у вас есть дуплекс, это ваша единственная пенсия, и так уж получилось, что обе эти жильцы были официантками, у вас нет абсолютно ничего».
В собственности, которой он управляет, он ведет 10 дел о выселении, шесть из которых касаются помощи в аренде жилья, что требует многочасового рабочего времени персонала и помощи юриста.
С учетом множества мер защиты арендаторов, введенных в Нью-Йорке в 2019 году, г-н Вьенно не рекомендовал бы инвестировать в недвижимость на местном уровне, учитывая повышенный риск потери дохода.
«Мы живем в Нью-Йорке, и мы с женой каждый день говорим: «Все в нашей жизни было бы намного лучше, если бы мы нашли другой штат», — сказал г-н Вьенно.
Тем не менее, многие мелкие землевладельцы по-прежнему считают, что вознаграждение стоит затраченных усилий. В июльском опросе, проведенном платформой управления недвижимостью Avail, только 8% планируют продать свои квартиры, что вдвое меньше, чем в начале года.
Среди арендодателей любого размера одно кажется очевидным: арендная плата не будет расти такими темпами еще очень долго. Хотя индекс потребительских цен Министерства торговли, вероятно, продолжит расти до начала 2023 года, рост арендной платы по новым договорам аренды значительно замедлился.
Однако это не означает, что арендная плата вернется к уровню, близкому к допандемическому.