Как сдать коммерческое помещение в аренду: Как правильно сдавать в аренду коммерческую недвижимость

Содержание

Можо ли сдавать в аренду недвижимость купленную в кредит?

Вопрос:

Если нежилое помещение находится в собственности с обременением (ипотека в силу закона),имеет ли право собственник сдавать в аренду это помещение?

Ответ:

Перед регистрацией ипотеки (обременения) вы подписываете кредитный договор с банком. В некоторых случаях возможно составление договора ипотеки (ипотека в силу договора). Согласно ст.40 ФЗ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года вы вправе сдавать имущество в аренду без согласия банка (кредитора), если иное не предусмотрено договором об ипотеке или законом.

ФЗ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года

Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

2. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

3. Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. В случае выдачи закладной предоставление на этих условиях третьим лицам права пользования заложенным имуществом допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной.

4. Предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное.

5. Обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, другими залогами регулируется правилами главы VII настоящего Федерального закона.

Поэтому если в вашем кредитном договоре или договоре об ипотеке установлен запрет на сдачу недвижимости в аренду, вопрос сдачи в аренду необходимо отдельно согласовывать с банком (кредитором). Запрет на сдачу в аренду заложенной недвижмости устанавливаете вы сами в кредитном договоре или договоре об ипотеке.

Если кредитным договором или договором об ипотеке установлен запрет на сдачу в аренду, вы может предложить банку (кредитору) подписать дополнительное соглашение. Это дополнительное соглашение может устранить запрет, исключить определенный пункт договора или изложить его в новой редакции. Для заключения такого соглашения необходимо обращаться в банк к кредитному инспектору банка и начальнику отдела ипотечного кредитования.

В обмен на снятие такого запрета банк (кредитор) может потребовать изменений и договора страхования. Например, банк (кредитор) может потребовать застраховать риск порчи объекта недвижимости арендатором. Более того, наличие арендатора в объекте недвижимости может автоматически приводить к необходимости уведомления страховщика и удорожанию стоимости страховки. Для правильного ответа на этот вопрос необходимо изучать ваш договор страхования.

Материал подготовил адвокат Антон Лебедев

Обсудить материал на форуме…

Пошаговая инструкция как сдать в аренду коммерческую площадь

Привет всем, кто заглянул к нам сайт!

Тема сегодняшнего разговора – аренда коммерческой недвижимости. Статья
будет полезна бизнесменам, владельцам нежилых помещений и всем тем, кого
интересуют актуальные финансовые вопросы.

Содержание

1. Для чего арендовать коммерческую
недвижимость?

2. Как снять коммерческую недвижимость – 5
полезных советов

o
Совет
1. Внимательно изучайте вытяжку и вентиляционные системы

o
Совет
2. Заострите внимание на погрузочно-разгрузочных зонах

o
Совет
3. Оцените электрические мощности

o
Совет
4. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора

o
Совет
5. Проверяйте документы на собственность

3. Как сдать в аренду коммерческую
недвижимость – пошаговая инструкция для новичков

o
Шаг 1.
Выбираем агентство недвижимости

o
Шаг 2.
Определяем размер арендной платы

o
Шаг 3.
Ищем арендатора

o
Шаг 4.
Подготавливаем документы

o
Шаг 5.
Заключаем договор аренды

4. Как найти арендаторов коммерческой
недвижимости – 4 проверенных способа

o
Способ
1. Через Интернет

o
Способ
2. С помощью объявлений в газетах и журналах

o
Способ
3. Среди друзей и знакомых

o
Способ
4. С помощью агентств недвижимости

5. Если вы сдаёте коммерческую недвижимость –
3 главных риска для арендодателя

o
Риск 1.
Использование помещения не по назначению

o
Риск 2.
Повреждение или пропажа имущества

o
Риск 3.
Отказ арендатора вносить ежемесячную плату

6. Если вы снимаете коммерческую недвижимость
– 3 главных риска для арендатора

o
Риск 1.
Аренда помещения, на которое у «арендодателя» нет законных прав

o
Риск 2.
Смена замков в помещении сразу после внесения предоплаты

o
Риск 3.
Субаренда

7. Профессиональная помощь для арендаторов и
арендодателей –агентствj недвижимости

8. Заключение

1. Для чего арендовать
коммерческую недвижимость?

Успешная предпринимательская деятельность во многом зависит от удачно
выбранного помещения для ведения дел. В особенной степени это касается торговли
и сферы услуг. Уютный, хорошо оборудованный магазин в оживленной части города
сам по себе притягивает покупателей.

То же самое можно сказать об офисах. У каждой уважающей себя компании
должно быть добротное помещение для работы и приёма посетителей. Даже если вы
реализуете товар через интернет-магазин, вам нужно место для комплектации и
выдачи заказов, а также решения спорных вопросов с покупателями.

Не каждый бизнесмен, особенно начинающий, может позволить себе покупку
нежилого помещения. В таких случаях на помощь приходит аренда коммерческой
недвижимости.

Перечислим все преимущества аренды:

·
относительно невысокие финансовые затраты;

·
более простая в сравнении с покупкой процедура оформления документации;

·
возможность в любой момент сменить арендодателя и переехать в другое
здание;

·
большой выбор объектов недвижимости, особенно в мегаполисах.

Обратный процесс – сдача помещений в аренду – тоже имеет немало плюсов.
Прежде всего, это надёжный источник пассивного дохода. Приобретение в
собственность коммерческих площадей (торговых, офисных, индустриальных и
прочих) – удачный вариант инвестирования средств.

Пока существует частный бизнес, его
представители будут постоянно нуждаться в помещениях для ведения дел, а значит,
владельцы недвижимости будут иметь стабильную прибыль без особых трудозатрат.

Поиск подходящего помещения для бизнеса – мероприятие хлопотное. Наиболее
быстрый и надёжный способ найти объект – это воспользоваться услугами
профессиональных посредников.

О том, как работают современные агентства
недвижимости, на нашем сайте есть подробная статья.

2. Как снять коммерческую
недвижимость – 5 полезных советов

Арендуя коммерческие объекты, нужно максимально внимательно подходить к их
выбору. От параметров и функциональных характеристик помещения зависит, как
скоро вы сможете начать предпринимательскую деятельность, и будет ли объект
полностью соответствовать целям вашего бизнеса.

Для начала определитесь, как вы будете искать подходящее помещение –
самостоятельно или с помощью агентства. Первый способ предполагает наличие
неограниченного запаса свободного времени и связан с разнообразными рисками.
Второй вариант более безопасен и надёжен.

Дополнительные сведения на тему работы с посредниками вы найдёте в статье «Агентства недвижимости».

Экспертные советы помогут избежать типичных ошибок арендаторов.

Совет 1. Внимательно изучайте
вытяжку и вентиляционные системы

В помещении будете трудиться вы сами или ваши работники, поэтому наличие
исправных вентиляционных систем – пункт наиважнейший. Отсутствие мощной и
автономной вентиляции в здании – реальное препятствие для нормальной работы
кафе, ресторана, продуктового магазина.

Продукты питания надо хранить в соответствующих условиях, а посетителей и
продавцов не должны беспокоить посторонние запахи. Больше того, санитарные
службы просто не разрешат вам использовать объект под предприятие общепита или
продуктовый магазин, если в нём имеется только общедомовая вентиляция.

Совет 2. Заострите внимание на
погрузочно-разгрузочных зонах

Удобная зона для погрузки-выгрузки товаров – ещё один ключевой момент для
владельцев кафе, ресторанов, столовых и магазинов.

Важно, чтобы участок, на котором будут проводиться погрузочно-разгрузочные
работы, не выходил во внутренний двор жилого дома или на проезжую часть. Будете
мешать жильцам или автомобилистам, вас замучают жалобами.

Совет 3. Оцените электрические
мощности

Вопрос полноценного электроснабжения особенно актуален для арендаторов, чей
бизнес сопряжен с использованием энергозатратного оборудования – холодильников,
электропечей, станков и т.д.

Проследите, чтобы электрические кабели в помещении были достаточно ёмкими,
чтобы обеспечить нужды предприятия в полном объёме.

Совет 4. Внимательно ознакомьтесь с
условиями договора

Прежде чем ставить свой автограф на договоре аренды, внимательно
ознакомьтесь с условиями, на которых заключаете сделку.

В договоре обязательно должны быть следующие пункты:

·
сроки аренды, стоимость и способ оплаты;

·
если помещение сдаётся с оборудованием, то обязательно составляется опись
имущества;

·
ответственность сторон за нарушение договора;

·
условия расторжения соглашения.

Расходы на коммунальные платежи, вывоз мусора, содержание противопожарной
системы и охранной сигнализации берет на себя, как правило, арендатор. Однако
арендодатель оплачивает при необходимости капитальный ремонт, включая замену
сантехнических коммуникаций и электропроводки при выходе оных из строя.

Заранее обсудите с арендодателем вопрос страхования имущества – будет ли
составлен такой договор, и, если нет, решите, кто возьмёт на себя оплату
убытков в случае непредвиденных ситуаций.

Читайте материал по смежной теме «Страхование имущества».

Совет 5. Проверяйте документы на
собственность

В обязательном порядке стоит проверить правоустанавливающие документы
владельца – договор купли-продажи, выписку из Государственного Реестра на право
владения.

Удостоверьтесь, действительно ли помещение принадлежит лицу, которое вам
его сдаёт. В противном случае в один прекрасный момент объявится настоящий
хозяин объекта с соответствующими полномочиями. Важно также, чтобы помещение не
состояло в залоге, не было арестовано за долги, не имело прочих обременений.

Человеку, далёкому от тонкостей гражданского кодекса, стоит воспользоваться
профессиональной помощью при аренде или покупке нежилых помещений. Например,
можно прояснить для себя все неясные моменты на сайте Правовед – ресурсе, на
котором работают специалисты всех направлений юриспруденции.

Задать свой вопрос можно даже без регистрации, прямо на главной странице.
Юридически корректный и грамотный ответ вы получите уже через несколько минут,
причем совершенно бесплатно. Если ваша проблема нуждается в углубленном
изучении, потребуется оплатить услуги профессионалов, но размер гонорара вы
вправе установить самостоятельно.

3. Как сдать в аренду
коммерческую недвижимость – пошаговая инструкция для новичков

У вас есть склад, торговое помещение, офис в центре города или иная нежилая
недвижимость, которая простаивает без дела и требует постоянных расходов на
содержание? Хватит терять деньги, пора их получать. Сдайте в аренду
коммерческое помещение и имейте ежемесячный стабильный доход.

Сдача в аренду нежилого объекта – мероприятие относительно несложное.
Процедура регулируется статьёй №34 Гражданского Кодекса РФ. Самое главное в
этом процессе – заключить с арендатором грамотный договор аренды.

Чтобы провернуть операцию быстро и с выгодой, следуйте нашему пошаговому
руководству.

Шаг 1. Выбираем агентство
недвижимости

Если вы решили работать через посредника, нужно выбрать для начала агентство
недвижимости. Изучите предложения в интернете, специальных изданиях, расспросите
коллег и знакомых – нет ли у них опыта работы с надёжными профессиональными
компаниями.

Обращайте внимание на три параметра – опыт работы на рынке коммерческой
недвижимости, репутацию, наличие обширной базы данных.

Подробнее о принципах выбора агентства читайте в публикации «Услуги брокера коммерческой недвижимости».

Шаг 2. Определяем размер арендной
платы

Чтобы выяснить оптимальную цену арендной платы, воспользуйтесь одним из
двух вариантов. Первый – лично просмотрите базы данных вашего города и
определите примерный диапазон цен за аренду похожих помещений. Второй –
делегируйте эту задачу брокеру.

Кстати, помимо агентств недвижимости, посреднические услуги оказывают
частные маклеры. Они обычно берут на 25-50% меньше за свою работу, чем
компании. Однако частных специалистов, работающих с нежилой недвижимостью, даже
крупных города – единицы.

Подробнее о преимуществах частного маклера –
в соответствующей публикации на сайте.

На стоимость аренды влияет несколько факторов:

·
площадь и состояние помещение;

·
удалённость от центра города;

·
близость транспортных развязок;

·
общая ситуация на рынке коммерческой недвижимости в вашем регионе.

Хотите сдать объект быстро и без хлопот, просто немного снизьте цену.

Шаг 3. Ищем арендатора

Если за вас работает посредник, то все хлопоты по поиску арендатора лягут
на его плечи. Агент сам организует рекламную компанию или воспользуется личными
каналами поиска клиентов. Можно немного помочь брокеру – например,
самостоятельно поместить баннер на здании или на окнах помещения.

О том, как выгодно продать
коммерческую недвижимость, на сайте есть специальная публикация.

Шаг 4. Подготавливаем документы

Если вы сотрудничаете с профессионалом, «бумажный» аспект мероприятия он
тоже возьмёт на себя. Брокерам известны все тонкости работы с документами: они
подготовят их гораздо быстрее и качественнее.

Если же вы выбрали самостоятельный путь, то на этом этапе всё равно
придётся воспользоваться профессиональной помощью. А найти её можно на уже
упомянутом выше сайте Правовед. Здесь постоянно работает около 700
квалифицированных юристов, в том числе специалистов по гражданскому праву.

Для удобства пользователей по каждой отрасли права созданы отдельные
разделы. Выберите нужный вам и воспользуйтесь бесплатной или платной поддержкой
юристов и адвокатов. Задать свой вопрос можно прямо сейчас – ресурс Правовед работает в круглосуточном
режиме.

Шаг 5. Заключаем договор аренды

Финальный этап операции – заключение договора аренды. Профессиональный брокер
составит этот документ самостоятельно согласно установленной форме.

Вам останется лишь проверить соглашение на наличие обязательных пунктов. О
них мы уже говорили в предыдущем разделе: неважно арендатор вы или
арендодатель, согласие с условиями и правилами должно быть обоюдным.

4. Как найти арендаторов
коммерческой недвижимости – 4 проверенных способа

Несколько подсказок тем, кто занимается сдачей объектов внаём впервые и
абсолютно не в курсе, где ему искать арендаторов.

Способ 1. Через
Интернет

Если вы владеете компьютером на уровне рядового пользователя, ищите
арендаторов через интернет – на сайтах бесплатных объявлений и
специализированных ресурсах.

Достаточно ввести в поисковую строку: сниму/сдам офис (торговое помещение,
склад, мастерскую), и вы найдёте сотни желающих в своём городе арендовать вашу
недвижимость.

Способ 2. С
помощью объявлений в газетах и журналах

Несмотря на всеобщий переход на цифровой формат, люди продолжают читать
бумажные газеты и журналы.

Находить потенциальных клиентов можно по объявлениям в печатных изданиях.
Иногда такие объявления публикуют сами агентства недвижимости, если испытывают
острую нужду в аренде нежилых помещений.

Способ 3. Среди
друзей и знакомых

Хороший способ для тех, у кого широкий круг общения. Если вы опытный
предприниматель, у вас наверняка есть знакомые, которые хотят либо
самостоятельно снять нежилую площадь, либо знают людей, желающих арендовать
недвижимость для деловых нужд.

Приятно иметь дело с арендатором, которого ты знаешь лично, но не забывайте
и о том, что дружба дружбой, а договор надо составлять по всем правилам.

Способ 4. С
помощью агентств недвижимости

Каждое агентство недвижимости, даже сугубо локальное, имеет
собственную базу данных, в которую внесены потенциальные арендаторы, покупатели
и продавцы. Просто поставьте задачу поиска перед своим агентом и ждите
результатов.

В таблице наглядно представлены преимущества и
перспективы всех 4 способов поиска арендаторов:

№

Способ

Преимущества

Охват аудитории

Через интернет

Нулевые финансовые затраты, быстрота, эффективность

Широкий

Через газеты и журналы

Быстрота, удобство

Широкий

Через знакомых

Если арендатор найдётся, вы будет знать его лично

Ограниченный

Через агентства

У каждой конторы есть профессиональная клиентская база

Максимально широкий

Больше информации по этой теме – в статье «Управление
недвижимостью».

5. Если вы сдаёте коммерческую
недвижимость – 3 главных риска для арендодателя

Каждый арендодатель беспокоится за состояние своего объекта и желает
получать прибыль от аренды, а не убытки.

Перечислим основные риски владельцев коммерческой недвижимости и подскажем,
как их избежать.

Риск 1. Использование помещения не
по назначению

В каждом грамотно составленном договоре аренды указано, с какой целью и как
будет эксплуатироваться сданное внаём помещение. Это касается и оборудования,
которое вы сдаёте вместе с арендой.

Если арендатор обещал использовать помещение под склад, а устроил в нём
магазин розничной торговли, вы вправе оштрафовать его или расторгнуть
соглашение без возврата стоимости аренды.

Риск 2. Повреждение или пропажа
имущества

Вы сдали объект и оборудование добропорядочному, как вам казалось,
гражданину, а он, выражаясь дипломатическим языком, ваших ожиданий не оправдал.
А именно – довёл помещение до состояния разрухи, поломал оборудование, выкрутил
лампочки и вообще, повёл себя по-свински.

Собственник в таких случаях вправе потребовать возмещения ущерба в полном
объёме. Причём должны быть возмещены не только затраты на ремонт, но и рыночная
стоимость испорченного оборудования.

Ответственность не предусмотрена, если объект и
имущество пострадали в результате непредвиденных обстоятельств – например, от
пожара или наводнения.

Риск 3. Отказ арендатора вносить
ежемесячную плату

Неаккуратных плательщиков надо наказывать рублём. Однако это возможно,
опять же, если договор аренды составлен по всем правилам. То есть в документе
должны быть четко оговорены сроки и размер ежемесячных выплат.

6. Если вы снимаете коммерческую
недвижимость – 3 главных риска для арендатора

Арендатор тоже может пострадать в результате противоправных или
несанкционированных действий арендодателя.

Риск 1. Аренда помещения, на
которое у «арендодателя» нет законных прав

Если вам сдаст помещение человек, у которого нет на объект законных прав
собственника, договор будет считаться недействительным. Чтобы этого избежать,
требуйте предъявления правоустанавливающих документов.

Можно самостоятельно получить выписку из Росреестра, обратившись в
Многофункциональный центр. Услуга платная, но зато вы будете достоверно знать,
«кто в доме хозяин».

Риск 2. Смена замков в помещении
сразу после внесения предоплаты

Да, такие ситуации ещё встречаются в природе. Вы подписываете договор,
вносите предоплату, получаете из рук в руки ключи, а когда желаете въехать в
помещение со своим имуществом, выясняется, что замки сменили, а «владельцев» и
след простыл.

Выход в такой ситуации только один – обратиться в полицию и возбудить по
факту мошенничества уголовное дело.

Риск 3. Субаренда

Здесь лучше всего разъяснить суть на простом примере.

Пример

Арендатор Андрей, начинающий предприниматель,
снял на год помещение под магазин, уплатив за полгода вперёд. При этом проверку
правоустанавливающих документов бизнесмен не проводил, понадеявшись на
честность арендодателя.

Через месяц успешной торговли в магазине
объявился настоящий хозяин с полным набором подлинных документов. Он вежливо
попросил арендатора съехать с занимаемой площади. Андрей попытался найти
субарендатора, чтобы хотя бы вернуть свои деньги, уплаченные вперёд, но ни на
звонки, ни на СМС предприимчивый посредник так и не дал ответа.

Вывод: имейте дело напрямую с владельцем. По крайней мере, он должен быть в
курсе всех манипуляций, которые происходят с его имуществом.

7. Профессиональная помощь для
арендаторов и арендодателей – агентство недвижимости

Поиск квалифицированного посредника – дело многотрудное. Чтобы помочь, мы предлагаем
ознакомиться с оной из популярных компаний, работающей с коммерческой
недвижимостью.

4sochi.ru

Компания успешно выполняет для широкого круга
клиентов: комплексные маркетинговые исследования в Сочи и других регионах
России, оказывает консалтинговые услуги, разрабатывает концепции и
бизнес-планы создания объектов коммерческой и жилой недвижимости (торговые (развлекательные)
центры, бизнес-центры, гостиницы, складские комплексы, жилые комплексы,
коттеджные поселки и др. ), бизнес-планы и стратегии развития промышленных
предприятий. Так же компания является профессиональным оператором на рынке
элитной жилой и коммерческой недвижимости Сочи. Компания представляет полный
спектр высококачественных консалтинговых и брокерских услуг по
всем операциям с недвижимостью. Мы сотрудничаем с российскими и
западными компаниями, оказывая услуги по аренде и продаже офисных, торговых
помещений, отдельно стоящих зданий, оценке объектов недвижимости, исследованиям
рынка недвижимости.

Юридическое, маркетинговое и бухгалтерское
сопровождение компаний. Услуги в сфере недвижимости, банкинга, девелопмента и
управления.

8. Заключение

Подведём итоги. Аренда коммерческой недвижимости – дело выгодное и зачастую
необходимое для владельцев недвижимости или бизнеса.

В таких операциях целесообразно обращаться за помощью к профессиональным
посредникам – они сэкономят ваше время и помогут найти наиболее выгодные
варианты.

Желаем нашим читателям
успеха в любых сделках с недвижимостью! Будем рады, если вы оцените и
прокомментируете статью. До новых встреч!

Евстигнеев Сергей Николаевич

Консалтинговая компания 4Sochi

На что обращать внимание при подписании договора коммерческой аренды

В договоре коммерческой аренды должны быть указаны срок и тип аренды, сумма арендной платы, сведения о залоге, положения о разрешенном использовании, положения об исключительном использовании, а также сведения о техническом обслуживании и ремонте.
Самое важное, что вы должны сделать перед тем, как подписать договор аренды коммерческой недвижимости, — это выучить язык, на котором он написан.
Подумайте о том, чтобы обратиться за профессиональной консультацией, прежде чем подписывать договор коммерческой аренды.
Эта статья предназначена для тех, кто впервые подписывает договор коммерческой аренды или арендаторов, которым нужны советы о том, на что обращать внимание при коммерческом аренде.

Момент подписания договора коммерческой аренды является одним из самых больших шагов в предпринимательском пути владельца бизнеса. Независимо от того, нужно ли вам торговое помещение в качестве витрины или вы просто хотите постоянное, профессиональное место для ведения бизнеса, аренда недвижимости может решить вашу компанию или разрушить ее. Очень важно сделать это правильно с первого раза.

«С коммерческой недвижимостью, в которой разместятся ваши деловые активы и сотрудники, многое поставлено на карту», — сказал Роберт Брессман, директор практики недвижимости в юридической фирме Goulston & Storrs. «Аренда является долгосрочной, с большим количеством переменных и большей сложностью. Аренда — это обязательство, но также может быть и активом».

Что должно включать в себя коммерческая аренда?

Имея в виду, что вам следует обратиться за профессиональной консультацией, прежде чем заключать договор аренды, вот несколько основных компонентов, на которые следует обратить внимание:

Срок/тип аренды
Сумма арендной платы
Залог
Разрешенное использование
Эксклюзивное использование
Техническое обслуживание и ремонт
Внешний вид
Страхование
Соответствие Закону об американцах-инвалидах
Личная гарантия
Поправки/изменения/расторжение договора
Субаренда

Советы по ведению переговоров о коммерческой аренде

Если вы никогда не заключали договор коммерческой аренды, этот процесс может показаться пугающим и утомительным. Брессман предложил несколько советов, которые помогут начинающим арендаторам совершить эту важную деловую сделку.

1. Полное понимание финансовых обязательств.

Еще до того, как вы начнете рассматривать объекты недвижимости, вам необходимо иметь общее представление о том, что эта аренда повлечет за собой в финансовом отношении, сказал Брессман. Вы должны знать текущее финансовое состояние вашей компании, включая денежный поток, прогнозируемый годовой доход и способность брать на себя риски, прежде чем приступить к аренде. Это гарантирует, что вы понимаете, что вы можете себе позволить.

Некоторые арендаторы могут рассмотреть возможность получения кредита на коммерческую недвижимость для обеспечения коммерческой недвижимости для своего бизнеса. Как всегда, важно взвесить все за и против влезания в долги, чтобы развивать свою компанию. Прежде чем финансировать приобретение коммерческих площадей, четко определите потенциальный возврат инвестиций. [Узнайте больше об альтернативном финансировании с в этом руководстве для малого бизнеса .]

Совет: Аренда — это долгосрочное обязательство. Поймите, как вы будете платить за коммерческую аренду, составив реалистичные финансовые прогнозы на основе существующих доходов.

2. Изучите терминологию в сфере недвижимости.

Финансовая готовность — не единственный фактор, определяющий, можете ли вы арендовать коммерческое помещение. Даже если вы думаете, что нашли идеальное место, которое можете себе позволить, прочитайте мелкий шрифт, прежде чем брать на себя обязательство.

Например, Брессман отметил, что владелец бизнеса должен понимать различия между классами коммерческой недвижимости (обычно A, B и C), а также разницу между «арендопригодной» и «полезной» площадью. Полезное пространство — это пространство, которое вы занимаете и используете для своего бизнеса. С вас может взиматься дополнительная плата за общие расходы на полную арендуемую площадь здания.

«Многие дополнительные пункты включены в договор аренды, в том числе налоги на недвижимость, коммунальные услуги, страхование, а также расходы на содержание и эксплуатацию здания», — сказал Брессман. «Это может привести к дополнительным затратам на сделку, о которых должны знать владельцы бизнеса. Кроме того, договор аренды должен включать положения о субаренде, расширении и возможном досрочном расторжении».

Множество онлайн-ресурсов, таких как PropertyMetrics и 42Floors, могут дать вам общее представление о коммерческой недвижимости и помочь вам понять, чего ожидать.

3. Не пытайтесь сделать это самостоятельно.

Даже если вы используете подход «сделай сам» к ведению своего бизнеса, подумайте дважды, прежде чем проходить процесс лизинга в одиночку. Хотя работа с опытным брокером по недвижимости или юристом может быть сопряжена с первоначальными расходами, это может помочь вам избежать ошибок, которые легко совершить, и договориться о более выгодных условиях аренды.

«Владельцы бизнеса, особенно учредители небольших компаний, могут… упустить нюансы и важные термины в документах, поэтому независимый сторонний консультант может помочь договориться о более выгодных условиях и знать, когда и где оспорить существующие предложения», — сказал Брессман. «Владельцам бизнеса также легко увлечься внешним видом помещения, а не условиями аренды, что может повлиять на управление пространством, операции и финансовые обязательства в течение срока аренды».

Совет: Всегда нанимайте профессионалов, чтобы добиться успеха. Бухгалтеры должны помочь вам с финансовыми прогнозами, а юристы должны следить за тем, чтобы контракты были честными.

4. Думайте о долгосрочной перспективе.

Возможно, вы не планируете оставаться в арендуемом помещении навсегда, но Брессман напомнил владельцам бизнеса, что они должны подумать о долгосрочных последствиях вашего торгового или офисного здания для имиджа вашей компании.

«[В случае аренды] вы также инвестируете в бренд своей компании», — сказал он. «Тщательно подумайте о том, где вы хотите разместить свой след и какой образ создает определенный район или объект. Будьте уверены, что ваши юридические консультанты и консультанты по недвижимости помогут вам разработать стратегию, которая работает на будущее вашего бизнеса».

Как работает коммерческая аренда?

Для начала полезно понять терминологию и параметры. Существует несколько видов договоров коммерческой аренды.

Аренда с полным спектром услуг

При аренде с полным спектром услуг или общей аренде арендатор платит базовую арендную плату, а арендодатель оплачивает коммунальные услуги, страхование, налоги и другие расходы, связанные с эксплуатацией здания. Здесь вступает в игру «коэффициент потерь» между арендуемой и полезной площадями, потому что арендатор будет платить и за часть мест общего пользования.

Чистая аренда

При чистой аренде, напротив, арендаторы оплачивают часть эксплуатационных расходов здания. Чистая аренда имеет свои варианты: одинарная, двойная и тройная чистая. Тройная чистая аренда по сути противоположна валовой аренде, поскольку арендатор платит не только арендную плату, но и эксплуатационные расходы здания. Это должно привести к более низкой арендной плате, но более высоким переменным издержкам.

Аналогичным образом, при двойной чистой аренде арендатор оплачивает коммунальные услуги, страховку и налоги, а арендодатель или владелец недвижимости оплачивает расходы на техническое обслуживание конструкции. Наконец, при единовременной чистой аренде арендатор платит арендную плату и коммунальные услуги, но арендодатель берет на себя расходы по страховке, налогам и обслуживанию.

Абсолютная аренда NNN

Реже встречаются абсолютные NNN (или облигационная) аренда, при которых арендатор оплачивает все расходы на ремонт здания, включая, например, кровлю.

Процентная аренда

Наконец, существует процентная аренда, при которой арендатор платит процент от розничных продаж в дополнение к базовой арендной плате. Они чаще всего встречаются в торговых центрах, но их можно найти и в других местах.

Редакция Business News Daily внесла свой вклад в написание и освещение этой статьи. Источник интервью были проведены для предыдущей версии этой статьи.

10 фактов об аренде коммерческой недвижимости

Раскрытие партнерской информации: как партнер Amazon я зарабатываю на соответствующих покупках. Кроме того, я могу получать комиссионные за покупки, сделанные по другим партнерским ссылкам в этом посте.

Я постоянно слышу от читателей Cutting for Business, что они находятся в процессе открытия собственных розничных магазинов или что они начинают проводить исследования для этого. Я слышу обо всем: от мастерских деревянных вывесок до поставщиков винила и заготовок и даже нескольких сувенирных магазинов и бутиков! Поскольку мне задавали много вопросов об аренде коммерческих площадей; вот десять вещей, которые вам нужно знать, прежде чем вы начнете рассматривать возможность аренды коммерческого помещения.

10 фактов об аренде коммерческих помещений

Сроки аренды. В отличие от аренды дома, большинство коммерческих площадей арендуется не на 1 год. Чаще всего срок аренды составляет от 3 до 5 лет и более.
Продление аренды обычно дорожает. Называется эскалация , если вы продлеваете договор аренды после истечения срока его действия, цена обычно повышается.
Аренда не стандартная. На рынке жилья большинство договоров аренды стандартизировано. В коммерческом мире договоры аренды обычно более длительные и адаптированы к арендодателю или площади. Я бы порекомендовал, чтобы юрист, знакомый с коммерческим лизингом, рассмотрел договор аренды, прежде чем подписать его.
Брутто по сравнению с нетто. Существует две разновидности коммерческой аренды: брутто и нетто. В валовой аренде все, что вы платите, объединено в одну цену, которую вы платите ежемесячно. При чистой аренде вы платите арендную плату плюс налоги, страховку и CAM. Когда вы смотрите на пространство, важно знать, на что вы смотрите.
Обслуживание мест общего пользования (CAM) или Triple Net (налоги, страховка и CAM). Помимо месячной арендной ставки, для большинства коммерческих арендных договоров требуется ежемесячный CAM или Triple Net. Эта сумма идет на содержание мест общего пользования, таких как коридоры, парковки, лифты, а также на налоги и страхование имущества.
Предоплата за аренду. Во многих случаях новые предприятия, переезжающие в свое первое помещение, должны внести предоплату за определенную сумму арендной платы.
Техническое обслуживание. Прежде чем расписаться на пунктирной линии, убедитесь, что вы знаете, кто отвечает за техническое обслуживание здания. В одних коммерческих помещениях ремонтом занимается арендодатель, в других – арендатор. Для нового бизнеса может быть довольно дорого починить что-то большое, что ломается, например, систему переменного тока!
Надстройки. То, что вы увидите, путешествуя по космосу, скорее всего, то, что вы получите. В большинстве случаев улучшения помещения (называемые застройкой) выполняются за ваш счет; в других случаях вы можете получать пособие.