Как сдать квартиру в аренду выгодно: 6 вопросов, которые стоит задать себе, прежде чем покупать квартиру для сдачи

Содержание

Выгодно ли покупать недвижимость для сдачи в аренду

Krisha.kz узнала о критериях выгодного инвестирования в недвижимость для последующей сдачи в аренду, какой сегмент наиболее востребован и каких правил придерживаться при покупке такого жилья.

Анна Шацкая, независимый аналитик рынка недвижимости
— Доходность от сдачи жилья в аренду составляет 6-7 % годовых. Доходность банковского депозита — 13.5 %. Вывод: покупать для сдачи в аренду сейчас невыгодно. Хранить на депозите выгоднее в два раза.

Однако если учесть вторую составляющую доходности — рост стоимости, то в среднем за последние три года общая доходность жилья окажется выгоднее — 24-25 % годовых. Но для этого нужно ловить момент и вовремя продать.

Инвестиция в успешно выбранный проект на стадии котлована может обеспечить до 20–25 % годовых. При этом важно выбрать надёжного застройщика. Но следует учитывать, что в текущем году доходность инвестиций в строящиеся ЖК сократится из-за снижения платёжеспособного спроса и замедления роста цен.

Золотое правило инвестора: покупай на дне, продавай на пике. На растущем рынке доходность растёт, на падающем или стагнирующем — снижается. Но даже при снижающейся доходности в качестве защитного актива в периоды кризисов жильё остаётся одним из наиболее популярных инструментов.

Эльдар Шамсутдинов, экономист, исполнительный директор DM Technology
— Не являюсь сторонником арендного бизнеса и инвестиций в жильё.

Относительно короткого инвестирования для перепродажи жилья могу сказать, что если вы не оптовик и не знакомы с застройщиком лично, то покупка жилья для перепродажи может быть рискованной. Вы не в курсе финансовых дел компании, не знаете, закончит стройку не закончит, получит разрешительную документацию или нет. Однако, как мы видим, даже потенциальные риски не могут остановить начинающих инвесторов от сделок — динамика цен на жильё заставляет закрывать глаза на любой риск.

Если вы всё-таки решили заняться инвестициями в жильё, помните следующие несколько простых правил:

Если покупаете для этого жильё в ипотеку, доход от аренды должен покрывать выплату по кредиту и операционные расходы на содержание актива (коммуналка).

При покупке недвижимости обращайте больше внимания на цену жилья, а не на ипотечную ставку. В долгосрочной перспективе вы всегда сможете рефинансировать заём по более низкой ставке, а вот переплаченные деньги за жильё возместить будет сложно.

Имран Османов, руководитель отдела продаж iAgent
— Просто сдавать жильё в аренду сейчас невыгодно из-за низкой доходности по сравнению с депозитными ставками.

Рассмотрим пример: сейчас средняя стоимость однушки в Алматы составляет 23–25 млн. Возьмём нижнюю границу в 23 млн. В ней нужно освежить ремонт, обставить доступной мебелью. На это уйдёт плюс-минус 500 тыс. Далее представим, что нам крупно повезло и мы сдали квартиру за 200 тыс. тенге.

Получаем: 200 000×12= 2.4 млн дохода. Исходя из стоимости жилья 23 млн, годовая окупаемость получается всего 10.4 %. Однако сейчас депозит со ставкой 13.5–15 % принесёт гораздо больший доход. В целом любой бизнес с прибылью менее 25 % провален.

Похожая ситуация и с покупкой в новостройке. В этом случае расходы увеличатся за счёт ремонта — все квартиры продают в черновой отделке. Кроме того, в новостройках не стремятся арендовать из-за повсеместных ремонтов, а они обеспечены в течение примерно трёх лет. Также, в принципе, сложно сдать из-за удалённой локации — сейчас больше строят на окраинах. Плюс ко всему это актуально и для аренды на вторичке — ремонт и мебель после одного года нужно будет обновить. А это минус где-то 600 тыс. Если даже удастся сдать квартиру за 250 тыс. в месяц, в год получается 3 млн. За минусом расходов на ремонт, обновления в итоге всё равно получится 2.4 млн дохода. Расходы могут быть в разы больше, и тогда на руках останется примерно 2 млн, то есть доходность ещё меньше.

На мой взгляд, что может приносить деньги — это не одна, а несколько квартир. Особенно если это не помесячная, а посуточная аренда в деловом или развивающемся районе города.

Что касается ипотеки для дальнейшей сдачи в аренду, то это выгодно именно с точки зрения самоокупаемости кредита и наличия мелких расходов на жизнь. При этом конечная цель — именно продажа этого актива.

Сейчас базовая ставка Нацбанка РК составляет 14 % годовых. Соответственно, ставки БВУ — от 17 % и выше. Минимальные ежемесячные платежи начинаются от 200 тыс. тенге.

Что касается роста цен. Люди, которые в июне прошлого года купили квартиру в ипотеку, теперь могут продать в два раза дороже. В этом случае, учитывая инфляцию, квартира может окупиться через год-два.

В итоге: если говорить просто про аренду, то нет, но если брать ипотеку и тем более с дальнейшей продажей, то да.

Например, есть своё жильё и 50 % для покупки другой недвижимости. Можно прокредитоваться на оставшиеся 50 % в банке. За счёт сдачи в аренду можно окупить ипотеку. Плюс в цене растёт и имеющаяся недвижимость — вот это круто!

Рекомендации:

1. Изучите рынок, сравните доходность с депозитом.

2. Если покупаете жильё в ипотеку, старайтесь взять его дешевле. Не гонитесь за низкими ставками от банка. В будущем кредит можно рефинансировать по более низкой ставке.

3. Если покупаете жильё у застройщика, изучите его репутацию, объекты, взвесьте риски.

4. Арендные ставки должны покрывать ипотечные платежи плюс должно оставаться на мелкие расходы. После погашения кредита жильё можно продать.

5. Наибольшую доходность приносят однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры как наиболее ликвидные и доступные по цене.

Как накопить на квартиру с нуля
Как сэкономить на ипотеке

эксперты рассказали, как выгоднее сдать квартиру в аренду

Сюжет:

Эксклюзивы ВМ

05 ноября 2021 19:29Общество

Фото: Александр Кожохин / Вечерняя Москва

Квартиру можно сдавать в аренду посуточно — в таком случае она способна принести более высокий доход, однако при длительной аренде владелец жилья несет меньше рисков. При этом специально приобретать квартиру для сдачи невыгодно. Об этом «Вечерней Москве» рассказали специалисты по недвижимости.

По словам эксперта рынка по недвижимости Константина Барсукова, сдача жилья в аренду не самый интересный вариант для людей, которых интересует высокий доход.

— С точки зрения инвестирования прибыль от сдачи квартиры в аренду выглядит не очень значительной. Поэтому не стоит приобретать квартиру специально для этого. А вот для человека, у которого просто есть неиспользуемая квартира и который не занимается профессиональным инвестированием, это хороший вариант, — рассказал эксперт.

С мнением Барсукова согласен эксперт по недвижимости Олег Бендриков. Он отметил, что, несмотря на рост стоимости аренды, затраты на купленную для сдачи площадь получится возместить нескоро.

— Рынок аренды поднялся на ноги, стоимость аренды только повышается. Однако в случае покупки квартиры для инвестиции она окупится очень нескоро. Сейчас это будет к тому же не так выгодно, как два года назад: тогда цены были другие. Если у кого-то уже есть квартира, то ее вполне можно сдавать, — рассказал специалист.

По мнению Бендрикова, более выгодное вложение — покупка апартаментов. Подобное жилье стоит меньше, чем квартиры, при этом сдается иногда даже дороже: оно находится в новых жилых комплексах с современной инфраструктурой и качественным ремонтом.

Барсуков отметил, что еще один вариант заработка на недвижимости — сдача жилья в аренду посуточно. Однако при таком подходе есть свои особенности, предупредил специалист.

— Квартиру можно сдавать не на длительный срок, а на сутки. Теоретически это может приносить более высокий доход, однако на практике так бывает не всегда. Скорее всего, периодически квартира будет пустовать. Также важно помнить, что постоянная смена жильцов потребует расходов на уборку и может привести к более частым ремонтным работам, — заметил собеседник «Вечерней Москвы».

Почти 300 тысяч новых адресов зарегистрировали в столице с начала года

Бендриков обратил внимание, что при правильных действиях посуточная аренда способна принести владельцу недвижимости более высокий доход.

— Посуточная аренда — более выгодный вариант, хотя и более нервный: арендодателю нужно постоянно следить за сохранностью помещения. Нужна регулярная реклама. Расходы здесь небольшие. В любом случае такой подход принесет больше денег, чем сдача на длительный срок, — уверен специалист.

По словам Барсукова, количество комнат не влияет на выгоду при сдаче жилья в аренду: чем дороже квартира сдается, тем больше она стоит при покупке. При этом трехкомнатную квартиру сложнее сдать, чем однокомнатную, отметил Барсуков.

Перед сдачей жилья важно убедиться в надежности потенциальных арендаторов, посоветовал эксперт.

— Профессиональные риелторы задают будущим жильцам разные вопросы. Например, чем они занимаются и какой состав семьи, — рассказал собеседник «ВМ». — В первые несколько месяцев собственнику желательно забирать оплату наличными, приезжая лично и оценивая, в каком состоянии жильцы поддерживают квартиру.

Петр Бирюков предупредил москвичей о мошенниках, действующих под видом коммунальщиков

При наличии статуса самозанятого помещение можно сдать легально, отметил Барсуков. В таком случае арендодателю нужно будет платить минимальный налог без опасения, что налоговая инспекция заинтересуется подозрительными переводами на карту, рассказал эксперт.

Специалист также обратил внимание, что защищенность граждан при аренде жилья еще требует проработки.

— Существует понимание, что такое договор коммерческого найма: его нельзя просто так расторгнуть и он продолжает действовать при продаже квартиры. Однако часто бывает, что владелец просит жильцов съехать, хотя срок действия договора еще не истек, — рассказал специалист.

Эксперт заметил, что арендодатель тоже несет определенные риски. Например, договор перестал действовать, а жильцы не хотят освобождать помещение. Такие моменты требуют дополнительной проработки на уровне закона, заключил Барсуков.

Недвижимость Жилье Эксперты

Крупнейшие ошибки арендодателей, убивающие прибыль

<стиль> #element1 { фон: #fff; максимальная ширина: 1180 пикселей; margin: 0 auto;} body. layout-0 .key-points > h3 {color:#fff !important;}

GET_SUBDOMAINwww.mysmartmove.comлогинблог/5-самых больших-арендодателей-ошибок-убийства-прибылиHJCLv3SBYF109f49LwpVZRRIvf+7N2dMMC3yCJST9wUt+slh3l0n28FKSr/G0B2v9UtLGAlYqyZr/+TLxYDDT+C2Z7NEkdK30NzMvfwx6rk={«VisitId»:198351325,»SubDomainId»:1,»CampaignId»:0 ,»VisitDate»:»2023-05-24T16:52:04″,»SessionId «:null,»InvalidSubDomain»:false}198351325SUCCESS{«SubDomainId»:1,»CoBrandId»:1,»SubDomainName»:»SmartMove от TransUnion Rental Screening Solutions»,»SubDomainLink»:»www. mysmartmove.com»,» SubscriberCode»:»12345″,»IsRetailSubDomain»:true,»DomainPricingList»:{«Просмотр уголовного отчета»:10.00,»Кредитная рекомендация»:15.00,»Просмотр кредитного отчета и отчета о выселении»:13.00},»DecryptCode»:null ,»GatewayNotificationUrl»:null,»GatewayNotificationMethod»:null,»GoogleAnalyticsTracking»:»UA-2854562-5″,»Code»:null,»Status»:1}www.mysmartmove.comfalseSmartMove от TransUnion Rental Screening Solutionshttps:// www.mysmartmove.com138.242.157.157true198351325Xy8lM0wTojoFGat+Db/q0RRIvf+7N2dMoQ2kBMPadpreq39BYgPfmiPVv6BLg6D69UtLGAlyqybuEnYL9sEzcNyO2oypOcjW0NzMvfwx6rk=

17 апреля 2018 г. Andrea CollatzResource s, Landlords, Tenant Screening

(Обновлено: мы недавно обновили эту статью, чтобы добавить еще 5 ошибок, которые могут снизить прибыль. См. ошибки 6-10 для нашего последние поступления.)

Когда вы впервые задумались о покупке недвижимости для сдачи в аренду, вы, вероятно, мечтали о прибыльном возврате своих инвестиций. В конце концов, никто не идет в бизнес, чтобы терять деньги. Но что, если вы теряете деньги способами, о которых даже не подозревали? Ниже приведены некоторые ошибки арендодателей, которые съедают их прибыль от аренды.

1. Неправильный расчет ваших цифр

При покупке инвестиционной недвижимости очень важно сначала рассчитать все ваши расходы и то, что вы можете разумно ожидать от прибыли от аренды. Если вы пропустите этот шаг, у вас могут возникнуть проблемы, когда вы поймете, что ваш ежемесячный доход от аренды покрывает только часть ваших ежемесячных расходов на аренду. Выполнение математических расчетов может показаться мучительным, но оно того стоит, если учесть итоговую прибыль.

Как только вы узнаете свои расходы, вы сможете лучше установить арендную плату, чтобы получать разумную ежемесячную прибыль. С точки зрения прибыльности, можно использовать эмпирическое правило 2%. Это объясняется тем, что если ваша арендная плата составляет 2% от покупной цены, вы, скорее всего, получите положительный денежный поток. Но рынок влияет на цены на аренду, поэтому вам придется провести исследование, чтобы определить, за что вы можете арендовать жилье по соседству. Аренда по цене ниже рыночной рискует подорвать вашу ежемесячную прибыль, но то же самое произойдет и с вакансиями. Если запрашиваемая цена слишком высока, вы можете остаться с пустой квартирой на несколько месяцев, и, скорее всего, вам придется арендовать ее по рыночной цене.

Проведите исследование заранее. Цены на аренду сопоставимой недвижимости дадут вам хорошее представление о том, сколько вы сможете взимать со своих арендаторов. Проверьте рыночную ставку арендной платы в районе, который вы рассматриваете, посоветовавшись с управляющими недвижимостью, которые управляют аналогичной недвижимостью, обратившись к агентам по недвижимости и просмотрев объявления об аренде. Вам нужно будет возвращаться к этому шагу при каждой смене арендатора или продлении аренды, чтобы убедиться, что вы взимаете соответствующую арендную плату и повышаете арендную плату во время продления.

2. Выбор неудачного места для аренды

Местоположение является очень важным фактором, влияющим на то, почему арендаторы предпочитают арендовать там, где они это делают. Если вы новый инвестор, который ищет недвижимость для сдачи в аренду, поработайте с агентом по недвижимости, который знаком с этим районом и может порекомендовать вам лучшие районы для сдачи в аренду. Как правило, арендаторы ищут районы, расположенные рядом с остановками общественного транспорта, ресторанами, магазинами, школами и университетами.

Если место сдачи в аренду нежелательно, вам будет сложно найти арендаторов. Это означает, что ваша квартира будет оборачиваться дольше, и вы не сможете взимать такую же арендную плату. Кроме того, вы получите меньший пул арендаторов на выбор, потому что может потребоваться больше времени, чтобы найти кого-то, кто подходит для вашей аренды. Все эти факторы могут привести к потере дохода, поэтому местоположение является ключевым фактором при выборе удачной и прибыльной инвестиционной недвижимости.

3. Слишком долгая сдача объекта

Расходы на сдачу объекта могут быстро возрасти (ипотека, коммунальные услуги, уборка, ремонт и реклама), и чем дольше объект пустует, тем больше начинаются расходы. накапливать. Чтобы быть прибыльным в качестве арендодателя, вы хотите быстро сдать квартиру, чтобы избежать длительных периодов вакантности.

С другой стороны, поспешное заполнение вакансий без тщательного отбора арендаторов может дорого обойтись в долгосрочной перспективе. Выселение стоит в среднем 3500 долларов, поэтому вы должны быть уверены, что не пропускаете этот важный шаг.

4. Игнорирование проблем с обслуживанием

Отсутствие быстрого решения проблем с обслуживанием арендуемого имущества может привести к гораздо более серьезным проблемам в будущем. То, что могло начаться как небольшая утечка, которая так и не была устранена, может однажды стать огромной проблемой, когда устройство будет затоплено. В случае текучести арендаторов вы можете захотеть воспользоваться свободным имуществом и выполнить техническое обслуживание, не утруждая себя планированием конфликтов и не беспокоя существующих арендаторов. Сдаваемая в аренду квартира в хорошем состоянии, когда вы ищете нового арендатора, с гораздо большей вероятностью привлечет более качественного арендатора.

Регулярные проверки сдаваемой в аренду недвижимости могут помочь предотвратить гораздо более серьезные проблемы в будущем, но вам также следует подумать о том, чтобы поддерживать связь открытыми. Хорошие отношения между арендодателем и арендатором носят коммуникативный и кооперативный характер. Текущий ремонт может быть неудобным для арендатора, но если он чувствует, что арендодатель будет уважать их время и сделает ремонт быстро, он, скорее всего, сообщит о капающем кране (что может привести к плесени на стене) или проблема с электричеством (возможна опасность возгорания). Пребывание на вершине технического обслуживания также указывает арендатору, в каком состоянии вы ожидаете, что имущество будет возвращено. В конце концов, если вы не заботитесь о собственности, почему они должны?

С учетом всего сказанного, вы хотите быть эффективными в завершении реконструкции и ремонта. Слишком много времени на подготовку устройства может привести к тому, что вы упустите доход от аренды, что может увеличить ваши расходы на оборот. Вы также не хотите чрезмерно улучшать недвижимость выше рыночной арендной ставки, потому что маловероятно, что вы получите отдачу от этих инвестиций.

5. Пропуск проверки арендаторов

В интересах быстрой сдачи квартиры у вас может возникнуть соблазн пропустить проверку арендаторов, но это ошибка, которая в долгосрочной перспективе может обойтись вам гораздо дороже. Скрининг арендаторов дает много преимуществ. Это поможет вам убедиться, что у вас есть арендатор в вашей собственности, который будет платить арендную плату и быть надежным арендатором. Служба проверки арендаторов, такая как SmartMove, является быстрой и простой и позволяет вам переложить плату за проверку на заявителя.

Надежная служба проверки арендаторов экономит ваше время, энергию и деньги. Потратив немного времени и усилий на проверку арендаторов сейчас, вы сможете предотвратить дорогостоящие выселения в будущем. Трудно определить цену уважительного, спокойного арендатора, который вовремя платит и заботится об имуществе.

6. Недостаточное внимание к залогу

Сбор залога для покрытия незначительного ущерба во время аренды или после выезда арендатора является стандартной процедурой для большинства арендодателей, но многие арендодатели не уделяют этому особого внимания, кроме как много собирать. Это распространенная ошибка при аренде недвижимости.

В отношении гарантийного залога следует обратить внимание на 3 отдельные области: выяснить, сколько собирать, соблюдать законы штата и знать, что покрывает гарантийный залог.

Важно собрать разумную сумму денег на депозит. Депозит может служить эффективным средством предотвращения пренебрежения арендатором или нарушения договора аренды.

Важно знать, что существуют законы, регулирующие залог, поскольку каждый штат устанавливает свои собственные ограничения на то, сколько денег может получить арендодатель и при каких обстоятельствах.

Нарушение государственного закона о залоге влечет за собой реальные последствия. Во многих штатах предусмотрены штрафы, которые могут стоить домовладельцу в несколько раз больше суммы залога.

Также важно понимать, что покрывает страховой депозит, а что нет, поскольку он также зависит от штата и может быть оспорен в суде. Как правило, он не распространяется на обычный «износ», такой как новое ковровое покрытие или свежий слой краски. Однако в дополнение к ремонту после износа, например, разбитого окна, во многих штатах арендодатели часто могут использовать залог для покрытия невыплаченной арендной платы. Само собой разумеется, что арендодатели должны сохранять все квитанции и тщательно документировать работу, особенно если они делают какой-либо ремонт самостоятельно.

7. Небрежное ведение документации и документов

Распространенная ошибка, которую совершают арендодатели, арендующие недвижимость, при работе с залоговыми залогами, приводит нас к еще одной ловушке: небрежное ведение документации. Как и в любом бизнесе, при аренде недвижимости необходимо уделить внимание оформлению документов. Бумажный след особенно важен при работе с финансами, от отслеживания расходов до учета залога и уплаты налогов. В частности, неправильная уплата налогов может привести к разного рода проблемам, таким как проверки или штрафы. И наоборот, арендодатель, который ведет тщательный финансовый учет расходов, может получать налоговые льготы каждое 15 апреля.0003

Договор аренды, пожалуй, самый важный документ, поскольку он является юридически обязывающим документом между арендодателем и арендатором. Однако многие арендодатели используют общую аренду, не обращая внимания на детали. Некоторые из этих договоров аренды могут учитывать местные законы и правила. Арендодатели должны либо получить профессионально подготовленный договор аренды, либо сделать свою домашнюю работу, чтобы договор аренды соответствовал закону и защищал их интересы.

Арендодатель должен хранить досье на каждого арендатора, которое включает рекомендации, контактную информацию, залог и т. д. В основном все, что связано с этим арендатором до, во время и после аренды.

8. Непроведение проверок при въезде и выезде

Игнорирование проверок при въезде/выезде — еще одна распространенная ошибка, которой легко избежать арендодателям, арендующим недвижимость. Это также связано с ведением надлежащей документации и вниманием к залогу. Проще говоря, если вы не задокументируете состояние имущества до того, как арендатор въедет, становится довольно сложно доказать, что он или она причинили какой-либо ущерб, обнаруженный после выезда. Это становится ситуацией «он сказал, она сказала». Имейте в виду, что местное законодательство может регулировать необходимость проведения проверки и порядок ее проведения.

Комплексная инспекция сдаваемого в аренду имущества может помочь защитить инвестиции арендодателя и прояснить ожидания арендатора. Каждый поврежденный предмет, царапина на деревянном полу или потертость на стене должны быть отмечены в отчете вместе с фотографиями. Затем поместите этот отчет в файл арендатора. Также необходимо провести выездную проверку. Надлежащая инспекционная документация будет иметь большое значение для помощи арендодателю, если ему или ей нужно использовать залог для ремонта.

9. Инвестирование в модернизацию, не добавляющую ценности

Это хорошая идея, чтобы регулярно обновлять арендную плату, чтобы привлечь качественных арендаторов, но некоторые арендодатели тратят большие деньги на модернизацию дома, которая не представляет ценности для арендаторов. Изучив основные удобства и функции, которые нужны арендаторам, вы сможете не тратить много денег на нежелательное обновление.

Например, большинство экспертов возражают против установки бассейна для увеличения стоимости имущества, принадлежащего одной семье, поскольку расходы на строительство и обслуживание бассейна будет трудно компенсировать за счет арендной платы, если только арендодатель не планирует владеть недвижимостью в течение длительного времени. . Тем не менее, бассейн может иметь смысл в большой многоквартирной собственности, где затраты на установку и обслуживание могут быть распределены между несколькими единицами. Расположение собственности также играет роль: бассейн в Майами имеет больше смысла, чем бассейн в Денвере.

Улучшения должны быть тщательно продуманы. Кухня — хорошее место для модернизации бытовой техники, чтобы привлечь более высокооплачиваемых арендаторов, поскольку она часто служит центром домашнего хозяйства. Но арендодатели должны избегать причудливых, индивидуальных дизайнов, которые соответствуют их собственной эстетике. Пространства должны быть утилитарными. Вместо того, чтобы пытаться превратить небольшой неудобный уголок в офис, подумайте об установке встроенной прачечной, что является гораздо более желательным обновлением.

10. Быть хорошим парнем

Есть способы стать крупным землевладельцем и при этом вести прибыльное предприятие. Аренда недвижимости – это бизнес с финансовыми и юридическими последствиями. Арендодатель должен действовать вежливо, профессионально и обеспечивать хорошее обслуживание клиентов. Арендодатель должен общаться с арендатором или общаться с ним на Facebook. Легко сочувствовать арендаторам и позволять их проблемам становиться вашими проблемами, мешать достижению ваших бизнес-целей, особенно когда речь идет о своевременном взимании арендной платы.

Установите четкую политику и придерживайтесь сроков оплаты арендной платы, применяя любые применимые штрафы за просроченные платежи, как указано в договоре аренды. Просрочка в аренде на один месяц может легко превратиться в два, что означает потерю дохода до того, как арендодатель сможет даже начать дорогостоящий процесс выселения. Как всегда, ведите тщательные записи (см. номер два выше). И, наконец, не принимать частичные платежи, так как суды интерпретируют частичные платежи от арендаторов как принятие условий арендодателем.

Суть при общении с жильцами: будьте представительны, но не переходите на личности.

Заключение

В конце концов, процесс отбора арендаторов является наиболее важным способом защиты вашей инвестиционной собственности. Изучая индивидуальный рейтинг ResidentScore в сочетании с полным набором услуг по проверке арендаторов SmartMove, вы можете получить всестороннее представление о кандидате. Исследования TransUnion показывают, что конечным результатом является арендатор более высокого качества со средним сроком владения на девять месяцев. Это означает меньше денег, потерянных во время оборота арендаторов, и больше денег в вашем кармане.

Об Андреа Коллатц

Андреа Коллатц — старший аналитик по маркетингу в TransUnion SmartMove. Она фокусируется на темах, которые расширяют возможности независимых арендодателей с помощью данных, идей и лучших отраслевых практик, которые обычно предназначены только для крупных компаний по управлению недвижимостью. Она также занимается маркетингом и усилиями в социальных сетях, направленными на информирование независимых арендодателей о важности проверки арендаторов.

Какую прибыль вы должны получить от аренды недвижимости в 2022 году?

Потенциальная доходность сдаваемой в аренду недвижимости варьируется от одного дома к другому. Инвесторы с нереалистичными ожиданиями прибыли могут столкнуться с большим разочарованием. С другой стороны, инвесторы, которые тратят время на анализ денежных потоков и точно рассчитывают потенциальную прибыль от аренды недвижимости, могут быть более успешными в долгосрочной перспективе.

В этой статье мы объясним, как рассчитать потенциальную прибыль от сдачи в аренду, и поможем ответить на вопрос, какой может быть для вас хорошая прибыль от сдачи недвижимости в аренду.

Что такое прибыль от аренды недвижимости?

Прибыль от сдачи недвижимости в аренду — это наличные деньги, которые у вас остаются в конце каждого месяца.

Важно отметить, что прибыль от сдачи имущества в аренду — это не то же самое, что налогооблагаемый чистый доход. Это потому, что существуют неденежные вычеты, такие как амортизация, которые инвесторы в недвижимость используют для уменьшения дохода до налогообложения.

Налоговые вычеты на недвижимость также являются одной из причин, по которой некоторые инвесторы в аренду могут платить очень мало налогов, имея много денег в банке.

Как рассчитать прибыль от сдачи в аренду имущества

Большинство инвесторов в недвижимость получают прибыль от денежного потока, который генерирует сдаваемое в аренду имущество. Денежный поток определяется множеством факторов, в том числе:

Цена покупки недвижимости
Ипотечный платеж (основная сумма и проценты)
Валовой доход от аренды
Доля вакансий
Управление недвижимостью
Операционные расходы (такие как ремонт, техническое обслуживание, капитальные затраты и благоустройство территории)
Налоги на имущество

Подготовьте отчет о движении денежных средств

Вот как выглядит очень простой отчет о движении денежных средств для расчета потенциальной денежной прибыли от аренды недвижимости:

Прогнозируемая валовая арендная плата доход = $900

Потеря вакансий при 5% = 45 долларов США

Эффективный валовой доход = 855 долларов США

Ремонт по ставке 5% = 45 долларов США

Управление недвижимостью при 8% = 72 9 долл.

США0140

Прочие расходы (налог на недвижимость, страхование, ТСЖ и т. д.) = 180 долларов США

Расходы по ипотеке = (только основная сумма и проценты) = 320 долларов США

Прогнозируемая ежемесячная денежная прибыль (до налогообложения) = 238 долларов США

Использование проформы

Рекомендуется использовать проформу отчета о прибылях и убытках для прогнозирования и отслеживания фактических доходов и расходов. Если вы в настоящее время владеете сдаваемой в аренду недвижимостью, Stessa — это бесплатная онлайн-система финансового управления сдаваемой в аренду недвижимостью, которая автоматически отслеживает доходы и расходы.

Как измерить прибыль от аренды недвижимости

Существует четыре основных способа измерения прибыли от аренды недвижимости. Регулярный мониторинг каждой из этих метрик может помочь сохранить финансовые показатели сдаваемой в аренду недвижимости и обеспечить достижение ваших долгосрочных финансовых целей:

Денежный поток

Денежный поток — это сумма денег. вы остаетесь в качестве прибыли в конце каждого месяца после оплаты всех ваших операционных расходов, включая ипотеку.

Важно отметить, что денежный поток может не всегда быть одинаковым из месяца в месяц. В некоторые месяцы расходы на ремонт могут быть выше или ниже, чем в другие, или недвижимость может оставаться свободной дольше, чем ожидалось, пока вы ищете подходящего арендатора.

Ставка капитализации

Ставка капитализации (ставка капитализации) представляет собой соотношение, которое сравнивает годовой чистый операционный доход (NOI) собственности с ценой покупки недвижимости. NOI не включает ежемесячный платеж по ипотеке, потому что разные инвесторы используют разные суммы кредитного плеча (что приводит к более высоким или более низким платежам по ипотеке).

Как правило, чем выше ставка капитализации, тем более прибыльной может быть инвестиция, поскольку создается больший доход по сравнению с ценой покупки недвижимости. Поскольку ставки капитализации различаются от одного рынка к другому, расчет ставки капитализации следует использовать только для сравнения аналогичных свойств на одном и том же рынке или субрынке.

На основании данных из приведенного выше отчета о движении денежных средств предельная ставка рассчитывается следующим образом:

NOI = 238 долларов ежемесячной денежной прибыли + 320 долларов ипотечного платежа (добавлены обратно для расчета NOI) = 558 долларов в месяц x 12 месяцев = $6,696 годовой НОИ
6 696 долларов США NOI / 100 000 долларов США Цена объекта = 0,067 или ставка капитализации 6,7%

Возврат денежных средств

Возврат денежных средств представляет собой соотношение, которое сравнивает годовой доход денежных средств от инвестиций с суммой вложенных денежных средств. В отличие от ставки капитализации расчет возврата денежных средств включает обслуживание долга по ипотечным кредитам.

Если инвестор вносит первоначальный взнос в размере 25 000 долларов США и получает денежную прибыль в размере 2 856 долларов США в год, доход наличными составляет 11,4%:

Годовой доход наличными в размере 2856 долларов США / первоначальный взнос в размере 25 000 долларов США = 0,114 или 11,4%

ROI

Возврат инвестиций (ROI) сравнивает общую сумму возвращенных денежных средств с общей суммой вложенных денежных средств:

ROI = прибыль от инвестиций – стоимость инвестиций / стоимость инвестиций

Давайте посмотрим, как рассчитать рентабельность инвестиций. Обратите внимание, что в реальном мире валовой доход от аренды и операционные расходы будут меняться от года к году, но для целей этого примера мы предположим, что они остаются неизменными.

После покупки недвижимости за 100 000 долларов с использованием первоначального взноса в 25 000 долларов дом продается через пять лет за 150 000 долларов. В течение 5-летнего периода владения возвращенные денежные средства составили 14 280 долларов США из чистой денежной прибыли от сдачи в аренду недвижимости (238 долларов США в месяц x 12 месяцев x 5 лет) + прибыль в размере 50 000 долларов США, полученная при продаже дома.

Окупаемость инвестиций составляет:

($14 280 чистой денежной прибыли от аренды + $50 000 прибыли от продажи) / $25 000 первоначальный взнос = 20,79% годовой окупаемости инвестиций

У вас есть свойства, производительность которых вы хотите отслеживать? Проверьте Стессу. Получайте круглосуточную информацию об эффективности вашего портфолио с помощью отчетов, которые автоматически генерируются и обновляются в режиме реального времени. Создавайте отчеты о прибылях и убытках, балансовые отчеты, отчеты о движении денежных средств и многое другое всего за пару кликов. Лучше всего то, что это бесплатно.

Что такое хорошая прибыль от аренды недвижимости?

На этот вопрос нет правильного или неправильного ответа, потому что хорошая прибыль для одного инвестора в недвижимость может быть ужасной для другого. Тем не менее, есть несколько вещей, о которых следует подумать, чтобы определить, какой может быть для вас хорошая прибыль от аренды недвижимости.

Варианты альтернативных инвестиций

Один из факторов, который следует учитывать, — это варианты ваших инвестиций. Распространенными вариантами инвестирования являются компакт-диски, облигации, акции, драгоценные металлы, недвижимость и, для некоторых, биткойн.

Для каждого из этих активов ваш доход будет варьироваться в зависимости от того, насколько стоимость актива увеличивается (или уменьшается) в течение времени, в течение которого вы удерживаете инвестиции, из-за таких факторов, как инфляция или изменения на рынке.

Потенциал пассивного дохода

Еще одна вещь, о которой следует подумать, это то, предлагают ли инвестиции потенциал для постоянного дохода. По некоторым облигациям и акциям выплачиваются дивиденды, сдаваемая в аренду недвижимость может приносить регулярный пассивный ежемесячный доход за счет арендных платежей, а криптовалюта может приносить доход, если вы сдаете ее взаймы на бирже.

Возврат инвестиций

В конце концов, вам нужно спросить себя, стоит ли того прибыль от сдачи в аренду недвижимости.

Некоторые инвесторы используют планку в размере 100 долларов в месяц за недвижимость. Этого недостаточно, чтобы разбогатеть, но такой дополнительный денежный поток может иметь большое значение для увеличения вашего богатства с течением времени, особенно если стоимость недвижимости также увеличивается в долгосрочной перспективе.

Хотя нет никаких гарантий, что цены на жилье будут продолжать расти, медианные цены продажи домов, проданных в Соединенных Штатах, выросли более чем на 66% после последней рецессии 2008/2009 годов, по данным Федеральной резервной системы.

С другой стороны, средняя цена продажи домов также снизилась почти на 24% в период с 1 квартала 2007 года по 1 квартал 2009 года.

Факторы риска, которые следует учитывать

Хотя сдаваемое в аренду имущество может приносить прибыль за счет регулярного дохода, увеличения стоимости имущества и налоговых льгот, необходимо также учитывать некоторые факторы риска.

Например, система отопления и кондиционирования воздуха может выйти из строя и потребовать дорогостоящего ремонта. Или город может отремонтировать дорогу перед вашим домом и взимать специальный сбор. Страховые взносы могут возрасти в случае стихийного бедствия, а налоги на имущество могут существенно сократить вашу потенциальную прибыль.

Из-за этих переменных риска всегда полезно иметь наличные в резерве, когда вы инвестируете в недвижимость. Инвесторы, которые планируют, чтобы доход от аренды постоянно покрывал все расходы, могут быть удивлены, когда все идет не по плану.

Как оценить инвестиции в сдаваемое в аренду имущество

Потенциал получения прибыли варьируется от одного сдаваемого в аренду имущества к другому.