Как сдать жилье без посредников: Ошибка — Циан

Снять или сдать квартиру без посредников: как не остаться обманутым

Снять или сдать квартиру без посредников конечно можно. И на первый взгляд это просто: есть доски объявлений в Интернете – можно созвониться, познакомиться, понять, можно ли доверять человеку, договориться обо всех условиях.

А что на практике? Надо понимать, что конфликт между хозяином и арендатором существует априори: первые уверены, что всегда могут повлиять на ситуацию и даже изменить договоренности, а вторые уверены: раз они платят, то полностью свободны в своих действиях. Мы коснёмся наиболее часто встречающихся ситуаций, но это далеко не все варианты обмана, как собственников, так и арендаторов.

Жертва – арендатор

• Самая частая ситуация – такая. Будущие арендаторы часто думают, достаточно просто зайти в интернет и выбрать самый привлекательный по стоимости вариант. Разумеется, найдя объявление: «Современный ремонт, вся мебель и необходимая техника, в шаговой доступности метро Якуба Коласа. Цена 160$ в месяц»- квартирант набирает номер, чтобы не упустить выгодный вариант, но попадая в агентство по предоплате, он получает отрицательный ответ. Такая квартира уже сдана и агент готов предложить альтернативу в том же районе города. Необходимо только выполнить определенные условия. Стандартный алгоритм:

1. Клиента приглашают в офис заключить договор.




2. Клиент вносит небольшую стоимость услуг и получает вместо «квартиры мечты» список с несуществующими объектами недвижимости.

Но здесь необходимо помнить, что «бесплатный сыр, бывает только в мышеловке».

• Нашли подходящий вариант, созвонились, посмотрели. Договорились о цене и сроках переезда. Оплату, конечно, попросили за несколько месяцев вперёд: оно и понятно, у хозяина должны быть гарантии, что квартиросъёмщики не съедут неожиданно и без оплаты. Заселились, всё отлично. Проходит месяц, другой (а может неделя-другая), объявляется настоящий хозяин квартиры, который, разумеется, требует мгновенного выселения. Выясняется: её не сдали, а «пересдали». Деньги потеряны, жилья – нет. Далее снова потеря сил, нервов и времени на поиск нового варианта.




• Новоиспечённые студенты снимают совершенно обычное жильё за родительский счёт, экономят каждую копейку. Конечно, ни в какое агентство недвижимости в поисках подходящего варианта не обращаются. Находят квартиру, соглашаются на все условия. А через некоторое время хозяин решает, что его собственность стоит дороже: ничего, родители заплатят. Обижаться остаётся только на себя: все договорённости были устными.

Жертва – арендодатель

Возможно, это покажется странным, но именно арендодатель меньше всего застрахован и чаще становится жертвой отношений: собственник – квартиросъёмщик.

Самый распространённый способ, которым пользуются арендодатели, – никуда не обращаться, дать объявление, причём неважно куда. Желающих снять квартиру в таком крупном городе как Минск, всё равно будет достаточно, звонить будут и смотреть жильё – тоже. Поэтому хозяин уверен, что из всех сможет выбрать самый надёжный вариант (а на деле, того, кто ему просто понравится). Но стоит учесть, что если Вы сдаете квартиру на привлекательных условиях, то звонить Вам будут в любое время и любые категории нанимателей, несмотря на то, что Вы указываете в объявлении. Условия оговариваются либо устно, либо в договоре, но не полностью: например, не прописывается сумма оплаты (предоплаты). И в том, и в другом случае собственник может потерять то, ради чего всё затевалось – деньги. Квартиросъёмщик может заявить, что уже всё оплатил и освободить квартиру – это в лучшем случае. В худшем (договор был, но суммы не указаны) арендатор имеет право пользоваться снятым жильём до окончания срока действия договора. В такой ситуации обращение в суд ситуацию изменит вряд ли: доказать факт неоплаты крайне сложно.

Многие собственники квартир уже поняли: заключение договора с квартиросъёмщиком обязательно. Однако в погоне за экономией прописывают в документе меньшую сумму, что не редко приводит к ещё большим затратам. «Опытные» арендаторы обязательно этим воспользуются: оплатят именно то, что указано в документе. Обращаться в суд бесполезно, в данном случае закон на стороне квартиросъёмщика.

Важно помнить, что от воровства или порчи имущества не застрахован никто, тем более собственник квартиры. Грубая ошибка, которую допускают многие собственники- месяцами не проверять, как распоряжаются их квадратными метрами. Не оформляя в письменном виде ни договора, ни актов приема-передачи, он может столкнуться с неприятными последствиями сдачи в аренду своего жилья. В этом случае, немалую сумму денег, вырученную от сдачи, он вынужден будет потрать на ремонт квартиры.

Важно запомнить главное: строить отношения собственник-квартиросъёмщик на доверии не стоит.

Предоставление жилья в аренду – услуга, а значит нужно чётко регламентировать все условия: от суммы оплаты до перечня имущества, которым будет пользоваться квартиросъёмщик. Подстраховать себя от всех случаев обмана и собственнику, и квартиросъёмщику, можно, но только если знать, как это делается. Большинству собственников, которые используют квартиру как возможность дополнительного заработка, а не основного, сложно предусмотреть особенности документального оформления данной услуги. Поэтому есть смысл обратиться за консультацией к так называемым посредникам — специалистам по недвижимости, которые проверят документы, грамотно составят договор и акт приема-передачи.

Как сдать квартиру быстро и без посредников: личный опыт | ВЗО ProДеньги

02.06.2022

Правила сдачи квартиры бывают довольно суровы: если вы решились сдать свое жилье, то вам предстоит веселый квест по подбору адекватного арендатора. Но мы можем помочь вам преодолеть эти сложности, рассказав, как сделать это быстро и без проблем.

На дворе июнь, начался сезон отпусков и, наверное, многие соберутся в теплые края, а может, и вовсе уедут из города на длительное время. Вполне оправданно, что люди решают на это время сдать свое жилье, чтобы квартира не простаивала без дела, а могла компенсировать затраты на отдых. Я тоже однажды решилась на это. Кратко поделюсь своим опытом.

Как я сдавала квартиру: личный опыт

По правде сказать, квартира была не совсем моя, а моей хорошей подруги — она уехала за границу на полгода и попросила на это время сдать ее жилье. Я, засучив рукава, приступила к делу. Было решено обойтись без помощи агентств — подруге не хотелось платить лишнюю комиссию.

Впоследствии я не пожалела о своем решении, но толковый арендатор нашелся не сразу. С первой девушкой пришлось распрощаться буквально через месяц, так как у нее возникли проблемы с оплатой за жилье. Это была бедная студентка, которая толком не работала. На оставшиеся 5 месяцев в квартиру заселилась молодая пара без детей, которая прожила здесь до возвращения моей подруги.

Конечно, мне пришлось потрудиться: нужно было удачно составить объявление о сдаче жилья, разместить его на Авито, а затем договариваться с потенциальными арендаторами о просмотре квартиры и прочем. Если бы я выбрала агентство, все это сделали бы за меня. Ниже подробнее расскажу, почему же я все-таки решила обойтись без посторонней помощи.

Агентство VS самостоятельность

Перед большинством арендодателей встает вопрос, что лучше: сдавать квартиру самостоятельно или обратиться к специалистам?

Рассмотрим плюсы и минусы обращения в агентство.

За:

• Риелтор сам разместит объявление о сдаче жилья
• Риелтор будет искать арендаторов и показывать им квартиру
• Риелтор заключит договор, что является более надежным вариантом, чем просто договоренность на словах

Против:

• Агентство попросит комиссию за свои услуги
• Можно нарваться на недобросовестных риелторов, то есть на мошенников

С одной стороны, если вы хотите избавиться от головной боли, связанной с поиском квартирантов, то можете предоставить эту работу агентству. Но учтите, что это платные услуги. Оплату комиссии можно взять на себя либо переложить ее на будущего жильца.

В последнем случае искать квартиросъемщика придется немного дольше, хотя регион проживания влияет на длительность поисков в значительно большей степени. Например, на юге съемные квартиры разлетаются как горячие пирожки. Также хороший спрос на жилье в Москве и Санкт-Петербурге, особенно в сезон, так как туда приезжают туристы.

Определяем срок сдачи: посуточно или на длительное время

После того как вы определились, будете ли сдавать жилье самостоятельно или через агентство, нужно решить, на какой срок вы будете его сдавать. Почему-то многие думают, что сдавать квартиру посуточно опасно, ведь недобросовестные жильцы могут что-то сломать или испортить и быстро уехать. Но на деле это не всегда так. Например, после длительной аренды моей подруге пришлось не только проводить генеральную уборку, но и делать небольшой косметический ремонт.

Каким бы аккуратным ни был квартиросъемщик, при длительном проживании вероятность того, что он что-нибудь испортит или сломает, увеличивается. Моей подруге пришлось чинить кровать и парочку стульев. И это не говоря еще о различных царапинах и мелких повреждениях на самых разных предметах, начиная от бытовой техники и заканчивая старинным бабушкиным сервизом.

Большим преимуществом сдачи жилья посуточно является возможность заработать больше денег. Помесячная оплата фиксированная, и цена на нее зависит от региона, количества комнат и других факторов. Посуточная аренда может быть более выгодна, но при этом вам важно будет организовать постоянный поток квартиросъемщиков.

Так как же лучше сдавать жилье — посуточно или длительно? Если хочется больше заработать, то посуточно. Если же хочется иметь стабильного квартиросъемщика и нет возможности постоянно приезжать и контролировать жильцов (например, вы сдаете квартиру в другом городе), то лучше сдавать на длительное время.

Общие правила сдачи квартиры

• Если вы сдаете жилье на длительный срок, заключите договор аренды. В нем должны быть четко прописаны все условия проживания — на какой срок сдается жилье, сколько квартиросъемщик будет платить в месяц, что будет входить в коммунальные платежи и так далее. Также нелишним будет прописать в договоре, есть ли что-то ценное в квартире и какая неустойка предусматривается за порчу имущества
• Определитесь с мебелью. Сдавать квартиру с обстановкой или без, решать только вам. Как правило, квартиры без меблировки стоят дешевле и менее востребованы. Однако некоторые жильцы предпочитают привозить свою мебель, тогда можно договориться, что предоставляете вы, а что ставят они
• Если квартира взята в ипотеку, предварительно изучите договор. Законом сдавать ипотечную квартиру не запрещено, но в некоторых случаях может потребоваться согласие банка. Этот пункт должен быть прописан в кредитном договоре
• Возьмите доверенности от других собственников, если вы не являетесь единственным владельцем жилья
• Не забывайте раз в несколько лет проводить ремонт квартиры. Возможно, это придется делать и чаще — все зависит от того, насколько ответственно будут относиться квартиранты к съемному жилью
• Помните про обеспечительный платеж. В особенности если в вашей квартире имеется что-то ценное. Обеспечительный платеж — это сумма, которую арендатор оставляет собственнику в качестве компенсации на случай порчи имущества или неуплаты за аренду
• Создайте портрет вашего идеального квартиросъемщика. Кому вы готовы доверить свою квартиру: одинокому парню или девушке, молодой семейной паре или семье с детьми? Также отдельно стоит решить, допускаете ли вы арендаторов с животными

Ну и, конечно, нелишним будет проверить потенциального арендатора на сайте службы судебных приставов. Если у квартиросъемщика есть долги и он не платит по своим обязательствам, то где гарантия, что он будет платить вам?

Надеемся, что наши советы были полезны. А вы сдавали жилье? А может, вы сами снимаете квартиру? Поделитесь своей историей.

арендаквартираарендодательавито

Поделиться в социальных сетях

Вам может понравиться

Аренда напрямую арендаторам по сравнению с использованием агента

Аренда вашего имущества напрямую дает вам контроль над вашими инвестициями, в то время как агенты взимают текущую плату, но обеспечивают безопасность и повышенное спокойствие. В этом руководстве оцениваются плюсы и минусы обоих вариантов, а также перечисляются важные соображения и советы.

Обновлено 21 января 2023 г. можно увидеть. Однако сдаваемое в аренду имущество становится арендатором, что добавляет груз ответственности. У вас есть два варианта при сдаче жилья другим – вы можете сделай это сам или найми агента чтобы справиться с этим за тебя.

Если вы найдете агента с хорошей репутацией, имеющего опыт работы в вашем регионе, его услуги избавят вас от многих хлопот. Но существуют постоянные сборы и определенные ограничения, которые означают, что неэффективный агент может стоить вам больших денег, и если вы не проявите должную осмотрительность, он не принесет никакой пользы.

В этом руководстве мы оцениваем, что лучше — аренда дома напрямую или через агента. Мы покрываем:

• Аренда дома напрямую арендаторам – плюсы и минусы
• Аренда дома через агента – плюсы и минусы
• Использование агента или аренда своими руками для принятия решения – Шесть советов Что подходит именно вам
• Использование агента или аренда напрямую арендаторам – часто задаваемые вопросы
• Наше заключение

Основатель MoneyHub Кристофер Уолш делится своим опытом:

Аренда дома напрямую арендаторам – плюсы и минусы

Плюсы:

70027 . Вы определяете арендную плату и кто будет арендовать дом. Вы всегда знаете, что происходит с домом, и можете связаться с арендатором по мере необходимости.
• Возможно, самым большим преимуществом прямой аренды дома является сохранение 100% дохода от аренды для себя . Вам не нужно никому платить за выполнение административной работы, сбор арендной платы или решение каких-либо особых ситуаций.
• Вы также контролируете, кто выполняет ремонт в доме , когда что-то ломается или нуждается в ремонте, и можете выбирать лучшие предложения. Когда вы используете агента, эта часть находится вне вашего контроля, и сборы могут съедать вашу прибыль, поскольку многие агенты добавляют процентную плату к стоимости подрядчика, чтобы покрыть «договоренность».

Минусы:

• Снять недвижимость — это большой труд . Вы на связи 24/7, если что-то пойдет не так с недвижимостью. Все давление на вас тоже, когда дело доходит до проверки арендаторов и избегания вакансий.
• Если арендатор не платит, вам придется взять на себя управление и подать иск , вести переговоры и вообще добиваться оплаты. Если вы работаете полный рабочий день, это может сильно отвлекать и ставить под угрозу ваши повседневные профессиональные обязанности.
• Самостоятельная аренда недвижимости занимает много времени , так что это компромисс с экономией. Если у вас есть время, чтобы вложить, экономия велика. Если у вас мало времени, прямая аренда может стать бременем, которое вам не нужно.

Аренда дома с помощью агента – за и против оплата ипотеки и ставки). Агент управляет сбором платежей, отслеживанием неплатежей и приемом телефонных звонков посреди ночи, когда возникает чрезвычайная ситуация, возвращая вам ваше свободное время.

Минусы:

• Агенты работают за вознаграждение — обычно от 8% до 12,50% от еженедельного дохода от аренды. Также могут взиматься дополнительные сборы, в том числе сборы за регистрацию и другие административные сборы в особых случаях. Например, арендная плата в размере 600 долларов США в неделю может стоить вам 3000 долларов США в год в виде гонораров агента.
• Агентам взимаются дополнительные сборы . Например, если вам нужно кого-то выселить, воспользоваться услугами посредничества или организовать ремонтные услуги, часто взимается дополнительная плата. Каждый агент взимает разные сборы, поэтому важно обсудить мелкий шрифт с каждым агентом, когда будете делать покупки.
• Вы отказываетесь от контроля над собственностью . Пока вы все еще владеете им, вы не контролируете происходящее. Некоторые арендодатели не знают о беспорядке, в котором находится имущество, пока последние арендаторы не покинут его и не займут его место. Передача работы агенту требует много доверия и денег.​

Использование агента или аренда своими руками — шесть советов, которые помогут вам решить, что подходит именно вам

Нелегко сделать выбор между арендой недвижимости самостоятельно или наймом агента. Свободное время и отсутствие стресса полезны, но цена и потенциальная потеря контроля усложняют задачу.

Прежде чем принять решение, рассмотрите следующие советы:

1. Вы должны договориться о том, как вы будете получать арендную плату, и задокументировать это в договоре аренды. Арендодатели должны предоставлять арендаторам квитанции о полученной арендной плате; если у вас нет системы счетов и квитанций, это может потребовать дополнительной работы.
2. Чтобы найти арендатора, ваша арендная плата должна быть сопоставима с рыночной арендной платой в этом районе. Агент может помочь вам определить эту сумму, чтобы вы правильно ее продали. Если вы предлагаете недвижимость арендаторам напрямую, может быть сложнее понять, какую плату брать.
3. Арендодатели должны уведомить арендаторов за 60 дней до повышения арендной платы. С 12 августа 2020 года в законодательстве Новой Зеландии произошли изменения — повышение арендной платы ограничено раз в 12 месяцев. Если у вас есть аренда на фиксированный срок, арендная плата может увеличиться только в том случае, если вы включили это в соглашение.
4. Арендодатели не могут передавать плату за аренду – если агент взимает ее, вы (как владелец недвижимости/арендодатель) должны будете ее оплатить.
5. Арендодатели должны убедиться, что дом содержится в чистоте и безопасен для въезда жильцов до дня переезда. Это включает проверку работы всех детекторов дыма, исправность замков, а также исправность всех конструкций и систем. У агентов есть процесс для этого, и они знают, как обеспечить полное соответствие. Владельцы недвижимости, сдающие жилье напрямую, могут потратить дополнительное время на то, чтобы прикрыться.
6. Если арендаторы повредят имущество из-за своей небрежности, они несут ответственность за ущерб, уплачивая арендную плату за 4 недели или страховой взнос в зависимости от того, что меньше. Более подробная информация содержится в нашем сравнении страховых полисов арендодателя .

Основатель MoneyHub Кристофер Уолш делится своим опытом:
«Когда я впервые переехал в Окленд в 22 года, я жил в собственности, которая была организованным хаосом для домовладельцев. Люди, с которыми я жил, постоянно требовали ремонта. , улучшили, отремонтировали, заменили, убрали… список можно продолжать. Коллектив мужа и жены был очень терпелив, но обязанности заниматься пустяками (и не пустяками) были мучительны. Они также воспитывали маленьких детей в то же самое время. время. После трех лет непрерывных неприятностей они продали недвижимость».

Использование агента по сравнению с прямой арендой арендаторам — часто задаваемые вопросы

Какие существуют типы аренды?

Существует два типа аренды:

1. Периодическая аренда – Эта аренда длится до тех пор, пока арендатор и арендодатель соглашаются, и продолжается до тех пор, пока один или другой не отменит ее в соответствии с соглашением.
2. Срочная аренда – Аренда длится срок, указанный в договоре. По истечении срока он становится периодической арендой, если только обе стороны не согласятся на другую аренду с фиксированным сроком.​

Что такое договор аренды?

Договор аренды – это документ, условия которого согласованы между арендатором и арендодателем. Документ имеет обязательную юридическую силу, и все стороны должны получить копию.

Что должен содержать договор аренды?

Каждый договор немного отличается, но они должны включать:

• Имена всех сторон
• Адрес объекта недвижимости
• Даты аренды
• Сумма залога (если применимо)
• Сумма арендной платы
• Как арендатор будет платить арендную плату
• Заявление о страховании дома
• Максимальное количество людей, которые могут занимать недвижимость можно сдавать в субаренду
• Любые подробности о курении, парковке, использовании имущества или любые другие детали, которые вы хотите указать

Что такое залог?

Арендодатели могут потребовать залог в начале аренды. Залог может быть равен арендной плате за 4 недели и должен быть отправлен в Службу аренды жилья для удержания. Облигация предназначена для покрытия любых денег, которые арендатор может задолжать в конце соглашения, чтобы компенсировать ущерб или невыплаченные платежи.

Залог обычно возвращается арендатору, но при необходимости арендодатель может потребовать его.

Как мне найти управляющего недвижимостью?

Нанять управляющего недвижимостью — важное решение. Прежде чем вы это сделаете, опросите как минимум трех агентов. Задавайте одинаковые вопросы каждому агенту, чтобы вы могли сравнить свои варианты. Включите следующие примеры вопросов:

• Вы являетесь исключительно управляющим недвижимостью или еще и агентом по недвижимости?
• Вы лично инвестируете в недвижимость в этом районе?
• Как долго вы работаете управляющим недвижимостью?
• Сколькими объектами недвижимости вы управляете?
• Какие услуги вы предлагаете в рамках вашей программы управления недвижимостью?
• Какой процент вашей недвижимости свободен?
• Как вы успеваете следить за меняющимися законами об аренде жилья?

Сдача арендаторам напрямую в сравнении с использованием агента – наш вывод

• Решение о том, как управлять сдаваемым в аренду имуществом, в первую очередь зависит от двух факторов — время и деньги.
• Если вы готовы организовать сдачу в аренду, проводить дни открытых дверей, должным образом проверять рекомендации и историю арендаторов, подписывать документы, оформлять залог, выдавать квитанции, устранять проблемы, организовывать обзоры арендной платы и погашать долги, то зарабатывайте около 10% в неделю, избегая использования агента, может быть привлекательным.
• Однако одна ошибка (или предполагаемая ошибка) в процессе самостоятельной аренды, и вы можете надолго оказаться вне игры с арендаторами. Это может повлиять на то, останутся ли они, то есть вам, возможно, придется повторить процесс снова с новыми арендаторами.
• Самый большой риск – неуплата . У агентов есть стимул избегать сдачи в аренду проблемным арендаторам, поскольку это отрицательно скажется на их репутации и доходах. По этой причине существует веский аргумент в пользу того, что проблем с оплатой арендной платы можно избежать, используя агента.
• Агенты взимают плату за свои услуги, что может показаться напрасным. Тем не менее, есть много работы, которую владелец недвижимости не видит, что в большинстве случаев оправдывает взимаемую плату.
• Наилучший подход состоит в том, чтобы как минимум рассмотреть возможность использования агента и оценить стоимость на основе того, чего, по вашему мнению, стоит ваше душевное спокойствие. Во многих случаях вполне вероятно, что услуги агента окажутся выгодными.

Справочные руководства

• Страхование арендодателя
• Ипотека инвестиционной собственности
• Права и обязанности арендодателей 900 3 027 Страхование арендаторов

RE09R07: Аренда жилья – вопросы арендодателя/арендатора

Этот курс специально разработан для тех брокеров по недвижимости и продавцов, которые занимаются арендной брокерской деятельностью. За некоторыми исключениями, аренда недвижимости требует наличия лицензии у любого лица, демонстрирующего недвижимость и помогающего в аренде. Хотя обязательное раскрытие информации о взаимоотношениях между потребителем и лицензиатом не является обязательным условием при аренде недвижимости, брокеры и продавцы обычно являются «агентами» и должны поддерживать повышенную осведомленность о фидуциарных обязанностях перед арендодателем, арендатором или обоими. Тем не менее, лицензиаты недвижимости, занимающиеся арендой, обязаны использовать письменное раскрытие информации о сборах. Значительный процент жалоб, полученных Отделом профессионального лицензирования, касается сделок по аренде жилья. Как лицензиаты, агенты по аренде должны поддерживать профессиональную компетентность и понимать неотъемлемые юридические обязательства. В равной степени важные агенты должны иметь полное представление об «общественных помещениях» в соответствии с Законами о справедливом жилищном обеспечении, а также всестороннее представление о правилах защиты прав потребителей штата Массачусетс.

I. Лицензионные требования

A. Требуется лицензия (M.G.L. c. 112, § 87 DDD ½)
1. «Никто не может заниматься поиском жилья для потенциальных арендаторов за вознаграждение, если такое лицо не является лицензированным брокером или продавцом…»

B. Управляющий агент по договору, исключение из требования лицензирования (M.G.L. c. 112, § 87 QQ)
1. «Управляющий агент, действующий по договору с владельцем недвижимости, или штатные сотрудники такого агента, действующие в его от имени в ходе своей обычной работы» не требуется лицензии.

II. Требование раскрытия информации об оплате: Письменное уведомление потенциальному арендатору

А. Первая личная встреча для обсуждения всего арендуемого имущества

B. Раскрытие включает:

1. Будет ли будущий арендатор платить за услуги аренды

2. Размер пошлины

3. Способ и время уплаты пошлины

4. Будет ли плата выплачиваться независимо от того, не создан ли договор аренды

5. Подпись брокера или продавца, включая номер лицензии и дату уведомления

6. Подпись будущего арендатора или запись об отказе от подписи

C. Требование о раскрытии информации о сборах применяется ко всем видам аренды жилья.

D. Информация о вознаграждении должна храниться брокером в течение трех лет и подлежать проверке Советом директоров.

III. Объявления об аренде жилья

A. Исключительно (предусмотрительно в письменной форме)

B. Открытый, неисключительный (желательно в письменной форме, но часто не в письменной форме)

IV. Процесс аренды

A. Отбор арендаторов / процесс подачи заявки / создание

1. Справедливое жилье/арендная плата

2. Раздел 8

3. Свинцовая краска и дети

4. Уведомление арендатора о свинцовой краске, права и обязанности арендодателя и 30-дневная задержка по удалению свинца.

5. Личный кредитный отчет только с письменного разрешения.

B. Окружающая среда

1. Свинцовая краска

а. Осмотр

б. Сертификат раскрытия информации/уведомления арендатора

в. Обязанность удалить свинец или инкапсулировать

д. Материальная помощь арендодателям

C. Подготовка/сдача помещений

1. Осмотр помещений собственником или агентом

а. Состояние

б. Брошенное имущество — Арендодатель обязан приложить разумные усилия, чтобы вернуть имущество.

в. Удерживаемые арендаторы

д. Совет санитарной инспекции/Строительный департамент/Соответствующий муниципальный орган.

D. Гарантии, безопасность и обитаемость

1. Гарантия пригодности для проживания (например, тепла, воды, топлива и т. д.)

2. Госсанэпиднадзор (105 CMR 410)

а. Единственный фактор, определяющий максимальное количество жильцов

3. Муниципальные постановления

4. Вопросы безопасности и охраны

5. Использование и удовольствие

V. Аренда

A. Письменная и устная

B. Требования к действующему договору аренды

1. Оферта и акцепт

2. Возмещение

3. Возможность заключения контракта

4. Юридическая цель

C. Длина терминов

1. Имущество на годы против периодической аренды (a/k/a по желанию)

2. Более одного года — Закон о мошенничестве

3. Семь лет и более — Закон о мошенничестве

4. Аренда на девяносто девять лет

D. Условия аренды

1. Спокойное развлечение

2. Учет воды (M.G.L. c. 186, § 22)

3. Штрафы за просрочку платежа

4. Оговорки о повышении цен (например, налоги, отопление и т. д.)

5. Коммунальные услуги

E. Доступ арендодателя

1. Ограничения

2. Кто может войти?

3. Цель записи

4. Сроки (по закону арендатор не должен быть уведомлен за 24 часа)

5. «Разумное уведомление» (M.G.L. c. 186, §15B)

F. Удержание арендной платы • ремонт и вычет

G. Неисполнимые положения об аренде

1. Отказ арендатора от прав

2. Освобождение арендодателя от закона

3. Ограничение по детям

4. Освободить арендодателя от ответственности

5. Требование о периодическом доступе арендодателя

6. Не могу отказаться от обитаемости

7. Не может отказаться от необходимости основных услуг

8. Арендодатель не передает коммунальные услуги без согласия

H. Репрессалии арендодателя (M.G.L. c. 186, § 18)

VI. Депозиты

A. Максимально допустимые платежи при заключении договора аренды (M. G.L. c. 186, §15B (1) (b))

1. Арендная плата за первый месяц

2. Арендная плата за последний месяц

3. Залог

4. Залог замка/ключа

B. Незаконные депозиты, например депозит за уборку, депозит за домашнее животное, обратные штрафы, сроки неустойки и т. д.

C. Депозит за модификации для инвалидов

D. Передача депозита

1. При реализации имущества

2. При прекращении аренды

E. Гарантийный депозит

1. Имущество арендатора

2. Отдельный счет

3. Требуется письменная расписка

а. Некоторые обязательные условия письменной расписки

I. Предоставить квитанцию ​​в течение 30 дней с момента получения залога

II. Укажите банк штата Массачусетс, в котором находится депозит

III. Укажите адрес банка, номер счета и сумму депозита

4. Письменное заявление о состоянии

5. Доступная запись о деятельности по залоговому депозиту

6. Требуются проценты

а. Процентная ставка

б. Когда проценты причитаются арендатору

7. Порядок и сроки возврата залога и бухгалтерский учет

8. Конфискация арендодателем залогового депозита

9. Применение залоговых средств

а. Неуплаченная арендная плата

б. Налог на недвижимость

в. Стоимость ремонта

F. Арендная плата за последний месяц

1. Требуется письменная расписка

а. Требуемые условия письменной расписки

2. Требуются проценты

а. Процентная ставка

б. Когда проценты причитаются арендатору

VII. Прекращение аренды, выселение и суммарный процесс

A. Имущество, находящееся под стражей – фактическое выселение в сравнении с конструктивным выселением

B. Прекращение аренды по соглашению / срочная аренда

C. Прекращение аренды по желанию / 30-дневный или арендный период

D. Уведомления о расторжении договора

1. Уведомление об увольнении за 14 дней за неуплату

2. Предупреждение об увольнении за 7 дней, кроме неуплаты

E. Возмездие/выселение в порядке самопомощи

F. Упрощенный процесс

G. Хранение имущества/брошенного имущества (M.G.L. c. 271 Законов 2004 г.)

H. Запрещение локаута без решения суда

VIII. Неправомерные действия арендодателя

A. Опасные условия

B. Невозмещение расходов на авторизованный ремонт

C. Несоблюдение жилищного кодекса

D. Требование денег за налог на недвижимость

E. Невыполнение соглашения четким и простой

F. Лишение доступа без судебного решения

G. Наложение процентов на срок менее 30 дней

H. Несообщение санкций за просрочку платежа

I. Препятствование спокойному отдыху арендатора

IX. Аренда на время отпуска – два типа

A. Аренда на 100 дней или менее для отпуска или отдыха, как правило, не подпадает под действие многих законов, касающихся аренды жилья (M.G.L. c. 186, § 15B)

B. Аренда на 31 день или менее для отпуск или рекреационные цели, как правило, освобождаются от требований закона о свинцовой краске, если в жилом помещении нет сколов или отслаивающихся свинцовых красок и арендатор получил уведомление о краткосрочной аренде для отпуска.

X. Закон о защите прав потребителей

A. Нарушения M.G.L. в. 93A и 940 CMR § 3.17

B. Письменные договоры аренды должны быть составлены простым и понятным языком

C. Нарушение MGL c. 186 также считается нарушением MGL c. 93A

Управление

• M.G.L. в. 112, §§ 87PP-87DDD1/2
• 254 CMR §§ 2.00-7.00
• M.G.L. в. 186, § 1-21 (аренда жилья)
• М.Г.Л. в. 111, §§ 189А-199Б (свинец)
• 105 CMR 410 (госсанитарные нормы)

Важные дела для обсуждения

• Управление жилищного строительства Бостона против Хемингуэя 363 Mass 184 (1973)

• Berman & Sons, Inc.