Как сдавать коммерческую недвижимость в аренду: Как сдать коммерческую недвижимость в аренду

Содержание

Как сдать в аренду залоговую коммерческую недвижимость |

Людмила Наумова, юрист с 18-летним опытом работы в банках, автор комментария к закону об ипотеке, рассказала порталу ComEstate.ru, почему необходимо договариваться с банком, если вы хотите сдавать в аренду залоговую коммерческую недвижимость, а также как это сделать.

Чем грозит собственнику коммерческой недвижимости сдача в аренду залогового имущества без извещения об этом залогодержателя? Можете ли Вы привести пример, когда залогодержатель (банк, инвестиционный фонд, инвестор) не были извещены об этом и чем разрешилась конфликтная ситуация?

Если договор аренды заключён на один год и более, то с высокой долей вероятности Росреестр просто откажет в регистрации договора. В частности, так произошло с компанией «Казакова-центр», которая не смогла зарегистрировать договор аренды с рестораном «Добрыня». Суды арендодатель, пытающийся сдать в аренду недвижимость, находящуюся в залоге у ЮниКредитБанка, проиграл. (см. Определение Верховного Суда РФ от 15.06.2015 N 305-КГ15-5969 по делу N А40-8918/14).

Если же договор всё же будет зарегистрирован либо если он не подлежит регистрации, то в основном всё заканчивается прекращением аренды при обращении взыскания на предмет ипотеки. Например, так произошло с ООО «Саратов-Моторс», которое сдавало в аренду имущество, находящееся в залоге у ВТБ. (см. Определение Верховного Суда РФ от 02.09.2014 N 306-ЭС14-708 по делу N А57-3353/2013).

Как часто банки, как главные залогодержатели, выступают против того, чтобы залоговое имущество сдавалось в аренду? Сколько таких ситуаций?

Какую-то конкретную статистику дать затруднительно – в разных банках может быть разный подход, и даже в одном и том же банке подход к выдаче таких разрешений может периодически меняться.

Общие тенденции таковы.

Во-первых, чем крупнее бизнес и чем больше он может диктовать банкам свои условия, тем больше шансов получить нужное согласие. Хотя на моей памяти даже у очень крупного клиента, за которого банк боролся, были проблемы с получением согласия на аренду. И представители залогодателя расписывали по каждому договору свои потери – уже понесённые и потенциальные. Если память мне не изменяет, согласие им дали, но длилось всё это не один месяц.

Во-вторых, большую настороженность вызывает сдача площадей в аренду компаниям, связанным с залогодателем – всегда есть риск, что в случае обращения взыскания условия поменяются на далёкие от рыночных.

Намного больше шансов получить согласие на аренду у тех, для кого арендные платежи являются источником погашения кредита.

И, в-третьих, иногда согласие выдаётся с очень жёсткими ограничениями – запрет на уменьшение арендной платы, включение в договор права арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, и прочее.

Почему банк может не захотеть разрешать сдавать в аренду залоговое имущество? Что делать в этом случае собственнику заложенного объекта недвижимости?

Основное опасение связано с тем, что имущество будет сдано в аренду на нерыночных условиях, что приведёт к снижению его рыночной стоимости или вовсе сведёт на нет возможность его продажи.

Надо понимать, что если в договоре содержится запрет на сдачу имущества в аренду, арендодатель принимает на себя все вытекающие из этого риски.

На мой взгляд, бороться с этим можно в небольшом числе случаев, да и то без гарантий успеха.

Основной способ защиты – изменение в судебном порядке условий договора, навязанных сильной стороной. В основном это те самые жёсткие условия, которые банки требуют включить в договор – касающиеся арендной платы, расторжение договора и иных нерыночных условий. Сложнее может быть с оспариванием условия о запрете на сдачу имущества в аренду без согласия залогодержателя. В любом случае, на мой взгляд, необходимо будет доказывать также, что эти условия не нарушают интересы залогодержателя – не влекут ни снижения стоимости имущества, ни снижения его ликвидности.

Взыскание убытков в случае недобросовестного ведения переговоров банком (на мой взгляд, о недобросовестности можно говорить, если банк начал переговоры о выдаче согласия, а потом их прервал, либо давал понять, что согласие выдать готов, а потом в этом отказал). Но в этом случае можно взыскать только расходы на ведение переговоров, о взыскании упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы речи идти не будет.

Понуждение к выдаче согласия на основании ст. 10 ГК РФ «Пределы осуществления гражданских прав». На мой взгляд, небольшие шансы есть только при одновременном наличии двух условий: нет нарушения интересов залогодержателя, и арендные платежи являются единственным источником погашения кредита, а отказ в выдаче согласия влечёт банкротство заёмщика.

Может ли быть у одного объекта коммерческой недвижимости несколько залогодержателей? Если да, то как разрешается ситуация, когда один залогодержатель согласен сдавать залоговый объект в аренду, а другой – нет?

Теоретически такая ситуация возможна – в основном в случаях предшествующей и последующей ипотеки. Случаи, когда у одного объекта несколько солидарных залогодержателей, встречается довольно редко, и все вопросы в таком случае решаются в индивидуальном порядке.

Ну а в случае с предшествующим и последующим залогодержателем каждый из них действует самостоятельно. И если один согласие дал, а другой нет, то при обращении взыскания по требованию того залогодержателя, который согласие не дал, аренда прекратится.

С какими банками сложнее всего договориться о сдаче залогового имущества в аренду?

Такой статистики у меня нет.

Может ли суд обязать залогодержателя разрешить сдавать в аренду залоговое имущество? Действует ли прецедентное право в России по данному вопросу?

Оснований обязывать залогодержателя дать согласие нет. Судебная практика по этому вопросу для залогодателей отрицательная. На мой взгляд, минимальный шанс понудить к выдаче согласия есть только в том случае, если отказ влечёт банкротство заёмщика и при этом не нарушает интересы залогодержателя.

Разъяснений на уровне ВАС РФ или ВС РФ либо сложившейся из десятков дел практики по этому вопросу нет, так что о каком-либо прецедентном праве (насколько это понятие вообще применимо к России) говорить не приходится.

Насколько залогодержатель в лице банка готов погружаться в детали арендного договора?

Опять же, в разных банках по-разному.

Источник: comestate.ru

Как выбрать коммерческую недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду

17.01.2022

Далеко не все знают, что коммерческая недвижимость — это не только офис или склад, но также земля, участки недр, самолетный ангар и многое другое. Однако чаще всего под этим термином подразумевается именно помещение, которое можно использовать в коммерческих целях. В любом случае, покупка подобного объекта требует большого внимания, так что перед тем, как делать такое приобретение, следует многое учесть и проверить. Узнать, например, не был ли объект использован в качестве залога, все ли у него в порядке с документами и назначением.

Сдача коммерческой недвижимости: особенности

Любой объект, относящийся к категории коммерческой недвижимости, можно не только купить или продать, но и передать во временное пользование. При этом используются разные бизнес-модели:

объект приобретается во вторичном фонде или первичке, ремонтируется и перепродается по более высокой стоимости;

помещение строится и сдается в аренду полностью или по частям;

старое здание реконструируется или продается, его также можно сдавать.

У кого есть право выступать в качестве арендодателя

Арендный бизнес относится к категории предпринимательской деятельности, так что арендодатель либо регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, либо создает ООО, это обязательное условие. Причем у самозанятых граждан такого права нет, так что они могут сдавать только помещения жилого назначения.

У кого есть право выступать в качестве арендатора

Тут никаких ограничений нет — арендовать коммерческую недвижимость может не только юридическое, но и физическое лицо, причем ему даже не обязательно иметь статус индивидуального предпринимателя.

Для того же, чтобы сдать помещение, следует сделать достаточно многое:

выбрать форму, в которой будет вестись бизнес;

подобрать подходящее помещение и провести все необходимые проверки, от документов до продавца, поскольку он может оказаться банкротом;

произвести регистрацию покупки в Росреестре — это обязательное условие.

При этом если арендатором выступает физическое лицо, которое арендует его для ведения бизнеса, то ему также будет необходимо пройти регистрацию либо в качестве самозанятого, либо как индивидуальный предприниматель. Если у него не будет такого статуса, то единственное, для чего он сможет использовать арендованное помещение — это хранение личных вещей.

Каждый этап организации бизнеса по сдаче в аренду коммерческой недвижимости заслуживает особого внимания.

Выбор формы ведения бизнеса

Это ответственный этап, и тут надо в основном ориентироваться на то, будет ли дело вестись в одиночку или это совместный проект с партнерами.

Индивидуальным предпринимателем стать очень просто — можно либо прийти в МФЦ, либо подать заявление в режиме онлайн. ИП ведет бизнес только в одиночку — он имеет право нанимать работников, но не оформлять партнерские отношения.

Минусом является то, что индивидуальный предприниматель не может продать бизнес целиком, то есть каждый объект оценивается и продается по отдельности.

Создать ООО не только сложнее, чем ИП, это еще и обходится дороже. Но при этом в арендном бизнесе у нее масса преимуществ, например, в случае банкротства отвечать придется только имуществом компании, а не личным. Продать компанию можно ка долями, так и целиком.

Помещение, которое подойдет для арендного бизнеса: как его найти

Это очень важный аспект, поскольку от него будет зависеть успех всего предприятия. При выборе помещения следует учитывать сразу несколько моментов:

местоположение, то есть то, какой будет проходимость;

состояние — иногда приходится вкладываться в ремонт, и стоимость этого ремонта лучше оценить предварительно;

транспортная доступность — до места должно быть легко добираться;

возможность для потенциального арендатора заниматься тем видом бизнеса, для которого может быть предназначено помещение.

Так, если оно предназначается под кафе, то обязательно должно иметь собственный выход на улицу и второй вход, чтобы поставщики не ходили через зал.

В любом случае не стоит покупать старые помещения, поскольку там плохая проводка и нужно делать ремонт, а это дополнительные вложения.

Также стоит предварительно выяснить, под какие цели можно использовать объект. Дело в том, что в каждом регионе власти устанавливают свои ограничения и игнорировать их никак не получится. Проверку можно провести несколькими путями.

Запрос на здание из выписки ЕГРН

В ней будет много полезной информации, в частности, кадастровый номер земельного участка, на котором расположен объект. Это поможет определиться с правилами землепользования. Причем выписка заказывается не на конкретное помещение, а именно на все здание, это крайне важно.

С кадастровым номер можно найти участок на кадастровой карте, которая находится в публичном доступе, и уточнить, какой там указан вид разрешенного использования.

Основные виды использования

Если ВРИ указан на кадастровой карте в качестве основного, то никаких дополнительных согласований вопрос присвоения его участку не потребует.

Условно-разрешенные виды использования

С ними уже все сложнее, то есть изменить ВРИ будет можно, но процедура согласования обычно предполагается длительная и сложная, что не всегда стоит получаемого результата.

Проверка права собственности на объект

Это один из основных моментов, который нельзя пропускать, даже и тем более, если объект идеально подходит под все требования. Очень часто за выгодной недвижимостью стоит мошенник, выдающий себя за собственника.

Следует проверить в первую очередь те документы, которые подтверждают право собственности на конкретный объект. Это может быть как договор купли-продажи, так и инвестиционный договор, а также свидетельство о госрегистрации права собственности или выписка из Единого реестра.

При этом нужно проверить не только паспортные данные — если речь идет о договоре купли-продажи, обязательно оценивается стоимость объекта. Слишком низкая цена говорит о том, что есть высокая вероятность фиктивности сделки.

Если имела место рассрочка, следует проверить, была ли она выплачена полностью, поскольку в противном случае даже после покупки первый собственник будет иметь права на объект. Поэтому необходимо запросить документ, который подтвердит, что имел место полный расчет.

В обязательном порядке следует запросить выписку из ЕГРН и внимательно ее изучить.

Проверка продавца на потенциальное банкротство

Риски банкротства — это серьезно, поэтому нужно все проверить. Ведь если лицо распродает имущество, а потом объявляет себя банкротом, то у тех, кому собственник задолжал, будет право оспорить сделку. Недвижимость вернется к банкроту, а покупатель не вернет свои деньги либо вернет только незначительную их часть.

Узнать необходимую информацию можно на интернет-ресурсе с картотекой арбитражных дел, в базе данных судебных приставов или на сайте городского суда.

Внимательная проверка объекта коммерческой недвижимости, который предполагается купить — это залог того, что сделка будет удачной. А также того, что в дальнейшем не возникнет никаких вопросов по поводу аренды и бизнес будет успешным.

Как кадастровая стоимость отличается от рыночной

Как выбрать помещение для бизнеса?

Как правильно составить договор с риелтором

Какие вопросы задать продавцу при покупке недвижимости

Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем жилую – Tranio.Ru

Инвесторы интересуются, в какую недвижимость выгоднее вкладывать средства — жилую или коммерческую. Хотя на этот вопрос нет однозначного ответа, всё же в большинстве случаев коммерческая недвижимость лучше подходит для инвестиций.

К коммерческой недвижимости относятся разные типы объектов: от офисных и торговых площадей до заводов и автостоянок. Принципы вложения денег в коммерческую и жилую недвижимость одинаковы: в обоих случаях инвестор приобретает объект, после чего сдает его в аренду и получает доход. Однако есть различия.

Менее рискованное вложение капитала

Обычно коммерческая недвижимость сдается в аренду на более длительные периоды, чем жилая,— от 2 до 20 лет. Это даёт инвестору уверенность, что доход будет стабильным.

Например, во многих странах типичный договор аренды супермаркета заключается на 15 лет с возможностью продления на такой же срок. Плата за аренду поступает каждый месяц и не зависит от финансовых показателей торгового объекта.

Наоборот, квартиры и дома обычно сдаются на более короткие сроки, и владелец может лишиться дохода, если съемщик не будет исправно вносить плату. К тому же, в некоторых странах, в частности в Германии, закон в первую очередь защищает арендатора: когда его увольняют с работы или разоряется его бизнес, владелец жилья не имеет права выставить его на улицу.

«Хорошие» съемщики

Арендаторы коммерческих объектов, как правило, более устойчивы в финансовом отношении, чем частные съемщики жилья. К тому же, коммерсанты отвечают за выплату аренды своими активами.

У арендаторов коммерческих площадей есть мотивация поддерживать в здании порядок, чтобы оно оставалось привлекательным для клиентов. В отличие от них, съемщики жилья часто относятся небрежно к чужой собственности.

Высокая доходность

Коммерческая недвижимость способна приносить в 1,5–3 раза больше рентного дохода, чем жилые объекты. Например, в Софии, столице Болгарии, торговые и офисные помещения приносят вдвое больше прибыли в процентном исчислении, чем квартиры. В других странах перевес в пользу коммерческой недвижимости тоже значителен.

Доходность недвижимости в центральных районах европейских столиц
данные CBRE и Global Property Guide

Город	Страна	Доходность недвижимости, % в год
		Коммерческая		Жилая
		Офисная	Торговая	Жилая
София	Болгария	9,35	9,00	4,19
Будапешт	Венгрия	7,25	7,00	7,18
Прага	Чехия	6,50	6,25	3,09
Рим	Италия	5,80	5,50	4,06
Мадрид	Испания	5,75	5,50	3,41
Хельсинки	Финляндия	5,40	5,30	3,80
Вена	Австрия	5,20	4,40	3,67
Берлин	Германия	5,10	4,75	3,73
Лондон	Великобритания	5,00	5,25	4,31
Париж	Франция	4,50	4,50	3,26

Арендные ставки для коммерческой недвижимости не контролируются государством, то есть владелец может установить настолько высокую плату, насколько это позволяют условия рыночной конкуренции. В то же время в некоторых европейских странах закон запрещает повышать плату за жилье выше допустимой нормы. Особенно жестко к этому относятся власти Португалии.

Прежде чем покупать недвижимость, рекомендуется провести всестороннее исследование её финансового состояния. Это особенно актуально для объектов, которые уже сдаются в аренду. В таком случае можно изучить доход за последние годы и на основе этой информации прогнозировать будущую рентабельность.

Меньше расходов на содержание

В отличие от жилой недвижимости, в случае сдачи в аренду коммерческих объектов расходы на содержание, ремонт, страховку и налоги обычно несет арендатор, а не владелец. Следствие этого — более высокий чистый рентный доход от коммерческой недвижимости.

Удобное управление

Гораздо легче управлять торговым центром, сданным в аренду на 10 лет, чем несколькими частными домами, которые расположены в разных местах и независимо друг от друга сдаются на короткие сроки. Во втором случае инвестору часто приходится тратить личное время на поиски арендаторов. Можно нанять управляющую компанию, но её услуги обойдутся в 10–25% от арендной платы.

Где покупать коммерческую недвижимость

Среди инвесторов особенно популярны европейские страны — Великобритания, Германия, Швейцария и другие. Крупные игроки вкладывают средства в высокодоходные активы США, Китая и всё чаще Бразилии.

Tranio.Ru предлагает подробный обзор стран и регионов, наиболее подходящих для инвестиций в коммерческую недвижимость.

Недостатки коммерческой недвижимости

Бывают случаи, когда коммерческая недвижимость оказывается не лучшим вложением средств.

Например, при сдаче в аренду ключевую роль играет местоположение: выгоднее всего сдавать те объекты, которые находятся в центральном районе с хорошим транспортным сообщением и развитой инфраструктурой. Если недвижимость расположена в неудобном месте, есть риск, что она будет простаивать по несколько лет, чего обычно не случается с жильем.

Труднее найти арендаторов для коммерческих объектов, которые имеют ограниченную функциональность. Поэтому в выигрыше остаются инвесторы, вкладывающие капитал в объекты смешанного использования — например в помещения, которые могут быть оборудованы и под магазины, и под офисы, и под салоны красоты.

Для инвесторов, которые предпочитают вкладывать средства в жилую недвижимость, Tranio.Ru предлагает рекомендации о том, на какие страны и регионы стоит ориентироваться в зависимости от бюджета.

•

Итак, коммерческая недвижимость обычно приносит большую прибыль по сравнению с жилой, требует меньше накладных расходов, несёт меньше рисков и обеспечивает более удобное управление. Тем не менее, прежде чем инвестировать средства в недвижимость, стоит подробно изучить ситуацию на конкретном рынке.

Як здавати й орендувати нерухомість, якщо ти підприємець

20 травня 2022
Стане у пригоді для:
Підприємці

Правила надання нерухомості в оренду для підприємців на спрощеній і загальній системі відрізняються. На загальній системі можна здавати скільки завгодно квадратних метрів і статус орендаря значення не має. А от на єдиному податку є обмеження.

У законодавстві для підприємців-єдинників установлено низку обмежень у наданні нерухомості й землі в оренду.

ФОПФізична особа — підприємець на єдиному податку можуть здавати в оренду чи суборенду лише лімітовану кількість квадратних метрів (пп. 291.5.3 ПКУ):

Передплатіть, щоб прочитати повністю

Ви можете купити цю статтю або оформити підписку і отримати доступ до всіх статей.

Оформити підписку за 149 грн/міс

Я вже передплатив цю статтю

Покупка статті

Будь ласка, введіть ваш E-mail для покупки статті Як здавати й орендувати нерухомість, якщо ти підприємець

Вартість статті складає 24грн.

Post Item Id

Отримайте цифровий доступ до всіх статей лише за 149 грн на місяць

Отримати доступ

Будь ласка, введіть ваш E-mail, щоб отримати доступ до статті Як здавати й орендувати нерухомість, якщо ти підприємець

Post Item Id

Отримайте цифровий доступ до всіх статей лише за 149 грн на місяць

Раз на тиждень публікуємо відповіді в рубриці «Відповідаємо на запитання»

З останнього:

ФОП-астролог: як приймати оплати, яку групу вибрати
Як включати до доходу платежі, отримані через еквайринг
Електронний підпис для ПРРО
Як в декларації з ЄП за півріччя уточнити помилку за минулий квартал
ФОП на 1-й групі хоче приймати оплати на картку-ключ

Усі питання

Підпишіться й щотижня отримуйте на пошту свіжі статті про ведення бізнесу
і дайджест з новинами.

Гроші

Все, що потрібно знати підприємцю про книгу обліку доходів
Що вважається доходом підприємця-єдинника
Витрати підприємця на загальній системі

Більше …

Звітність і податки

Як підприємцю сплачувати ЄСВ за себе
Декларація про доходи підприємця на загальній системі
Декларація підприємця-єдинника за 2019 рік

Більше . ..

Трудові відносини

Лікарняний для працівника ФОП
Щорічна відпустка працівника підприємця
Як правильно звільнити працівника
Як підприємцю оформити працівника

Більше . ..

Ведення діяльності

Хто може перевірити діяльність підприємця
Як оформити повернення

Більше …

«Как сдать коммерческую недвижимость в аренду?» — Яндекс Кью

Налоги от сдачи недвижимости в Турцию в аренду 2022

Тип сделки — Любой -ПродажаАренда

Продажа

Аренда

Тип объекта КвартирыПентхаусыВиллыОтелиЗемляКоммерческая недвижимость

ГОРОД,РАЙОН — Любой -Алания-Центр-Авсаллар-Тосмур-Джикджилли-Демирташ-Газипаша-Каргыджак-Оба-Махмутлар-Конаклы-Кестель-Паяллар-ОкурджаларАнталия-Центр-Алтынташ-Дошемеальты-Кепез-Коньяалты-Кунду-Лара-СидеБелекБодрумКаш/КалканКемерКипрСтамбул-Бейликдюзю-Бейоглу-Каитхане-Кючюкчекмедже-Сарыер-Умрание-Ускюдар-Фатих-Шишли-Эсеньюрт-Бахчелиэвлер-Багджылар-АвджыларФетхиеЧешме/Алачаты

Спален — Любой -1+01+12+13+14+15+16+17+1

Цена от €

— Любой -ПроданоЗарезервировано

opensorting

id Asc

id Desc

по цене Asc

по цене Desc

Площадь

Инфраструктура Cолнечные батареиБар у бассейнаБарбекюБаскетбольная площадкаБеседкаБиблиотекаБильярдБоулингВидеокамерыВолейбольная площадкаГазификацияГоркиДетская площадкаДетский бассейнДжакузиДомофонЗакрытая парковкаЗакрытый бассейнЗал йоги и пилатесаЗарядка для электромобилейИгровая комнатаИнтернетКараоке-барКафеКинотеатрКонсьержКонференц залЛифтЛоббиМагазинМассажные кабинетыМини-гольфМини-клубНастольный теннисОткрытая парковкаОткрытый бассейнОхрана 7/24Парковка для велосипедовПарнаяПодземный переход к пляжуПрогулочные дорожкиРесепшнСадСаунаСобственный пляжСпутниковое ТВТеннисный кортТрансфер до пляжаТренажерный залФутбольное полеХамамЭлектрогенератор

Преимущества — Любой -Гражданство ТурцииВид на жительствоС видом на горыОт застройщикаОт собственниковПервая линияС видео обзоромС видом на мореЭтап строительстваС отдельной кухнейС мебельюБез мебелиГарантия арендыVIP

До моря (м)

Этажность

Этаж 1234567891011121314151617181920

Посмотреть на карте Скрыть фильтры

Большое количество инвесторов приобретают недвижимость в Турции с целью сдачи в аренду и получения прибыли. Сдавать в аренду можно как жилую так и коммерческую недвижимость. Иностранные покупатели могут приобретать в собственность как квартиры и виллы, так и различную коммерческую недвижимость : магазины, офисы и тд.

Сдавать в аренду можно также по-разному. Если мы говорим о коммерческой недвижимости, то такую недвижимость сдают в долгосрочную аренду. А вот квартиры или виллы можно сдавать как в долгосрочную аренду, так и на короткий период отдыхающим.

В курортных зонах распространена сдача в аренду именно на короткий период для туристов. О плюсах и минусах того или иного вида аренды мы расскажем в другой статье, а сейчас давайте рассмотрим схему налогообложения при получении дохода от сдачи в аренду.

Если вы выбрали вариант сдачи в аренду на долгий срок, то вам необходимо подавать декларацию в налоговую службу.

Налог необходимо оплачивать , если ваш доход превышает необлагаемый налогом годовой минимум.

В 2022 году он составляет 9500 турецких лир.

Если вы получили доход выше этой суммы, то налог начисляется по следующим процентным ставкам:

Сумма дохода до 32. 000 турецких лир – 15% налога
Сумма дохода до 70.000 турецких лир – до 32 000 начисляется 4800 лир, а на остаток – 20%
Сумма дохода до 170 000 турецких лир — до 70 000 начисляется 12 400 лир, а на остаток – 27%
Сумма дохода до 880 000 турецких лир — до 170 000 начисляется 39 400 лир, а на остаток – 35%

И так, по возрастающей шкале, т.е. чем выше прибыль, тем выше налог на доход.

Большинство покупателей недвижимости в курортных городах Алании и Анталии предпочитают краткосрочную аренду. Напомним, что самостоятельно физическим лицам сдавать в краткосрочную аренду туристам довольно сложно, т.к. всех арендаторов необходимо регистрировать в системе полицейского учета, а потом оплачивать налоги. Поэтому сдачей в краткосрочную аренду легально занимаются юридические компании.

Компания Ataberk Estate профессионально занимается сдачей и управлением недвижимостью. Мы регистрируем всех постояльцев в системе, далее выставляем счета-фактуры и оплачиваем все необходимые налоги со сдачи в аренду. Собственник получает чистую прибыль со своей недвижимости в Турции. Напомним, что услуга «управления недвижимостью» доступна только клиентам, которые приобретали недвижимость с нашей компанией.

Доход от недвижимости

Законы

Распечатать

Интересное

Покупка коммерческой недвижимости в Стамбуле: на что обратить внимание?

Турция – экономически развитое государство, в котором сложились благоприятные условия для разных отраслей бизнеса. Поэтому инвестиции в турецкую недвижимость – выгодный вариант капиталовложения, особенно в таком крупном мегаполисе, как Стамбул. Для…

Подробнее

Как выбрать надежного застройщика в Алании

Приобретение недвижимости за границей – серьезный шаг, к которому нужно подходить со всей серьезностью. Покупателю нужно не только выбрать квартиру в Алании в Турции от застройщика

Подробнее

Лучшие районы для жизни в Стамбуле

Стамбул – самый большой город Турции с населением более 15 миллионов человек. Сюда съезжаются люди для работы, учебы, отдыха, предпринимательской деятельности.

Подробнее

Как арендовать квартиру в Турции

Турция – популярное место отдыха среди русскоязычных туристов. Упрощенная визовая политика позволяет приезжать в страну как на короткий срок, так и на длительный период. Жизнь в отеле по разным причинам подходит не всем, поэтому многие приезжие…

Подробнее

Все статьи

Как арендовать коммерческую недвижимость: полное руководство

Аренда коммерческой недвижимости — это соглашение, которое позволяет бизнесу арендовать коммерческую недвижимость у арендодателя. Коммерческая аренда бывает трех основных форм: аренда с полным спектром услуг, чистая аренда и модифицированная валовая аренда. Процесс определения, переговоров и подписания договора коммерческой аренды является длительным. Знание необходимых шагов, подробно рассмотренных в этой статье, поможет владельцам бизнеса принять более взвешенное решение.

1. Коммерческая недвижимость: аренда vs покупка

Во-первых, имеет смысл решить, покупать или арендовать коммерческую недвижимость. Бывают случаи, когда покупка коммерческой недвижимости оказывается выгодной. В частности, преимущества покупки коммерческой недвижимости по сравнению с арендой включают в себя:

Фонд здания: Вы можете использовать этот капитал в качестве залога для дополнительных расширений.
Владение дорожающим активом : Объекты коммерческой недвижимости могут со временем расти в цене, возможно, принося прибыль в случае продажи. Однако активы также могут обесцениваться, что делает их инвестициями с риском, который необходимо учитывать.
Амортизация здания: Вы можете указать ежегодную амортизацию в налоговой декларации.
Денежный поток: Коммерческие помещения обычно требуют, чтобы предприятия, занимаемые владельцами, занимали 51% здания. Однако оставшуюся площадь можно сдавать в аренду и получать доход от аренды.

Нередки случаи продажи коммерческих зданий, что может оставить арендаторов в беде. Если вы сдаете в аренду помещение, которое было продано другому арендодателю, возможно, вас выгонят из вашего помещения — это будет выделено в пункте о расторжении договора аренды. Если у вас есть собственное пространство, вас никогда не выгонят.

При аренде арендаторы избегают первоначального взноса по коммерческому кредиту, размер которого может варьироваться от 10% до 25% от покупной цены недвижимости. Вместо этого они платят возвращаемый депозит, который может равняться шестимесячной арендной плате. Кроме того, арендные платежи могут быть вычтены, что снижает налоговую нагрузку.

В отличие от этого, владельцы недвижимости могут амортизировать актив только в течение срока его полезного использования. Владельцы также могут вычесть процентные платежи и комиссионные сборы, если коммерческая недвижимость финансируется.

Владение может быть более стабильным, чем аренда. Если вы заинтересованы в покупке коммерческой недвижимости, прочитайте нашу статью о лучших кредитах на коммерческую недвижимость.

2. Установите параметры вашей коммерческой недвижимости

Если вы решите арендовать, следующим шагом будет установка параметров вашей недвижимости, поскольку существует широкий спектр коммерческой недвижимости, доступной для бизнеса всех типов. Эти параметры помогут вам ограничить поиск коммерческими помещениями, которые соответствуют вашим потребностям. В частности, вам нужно понять следующее:

Идеальный пул клиентов или сотрудников
Зонирование коммерческой недвижимости
Желаемый размер
Максимальный бюджет
Доступность

Давайте рассмотрим каждый из них более подробно:

Идеальный клиент или пул сотрудников

Понимание своего идеального клиента является наиболее важным параметром собственности, если вы представляете бизнес, стремящийся привлечь физических посетителей в свое заведение. Рестораны, торговые точки и подобные виды бизнеса являются хорошими примерами. Эти предприятия должны знать, где находятся их идеальные клиенты. Ресторан быстрого питания может арендовать коммерческое помещение в зоне, доступной для людей, предпочитающих быстрое питание. В качестве альтернативы, ресторан со звездой Мишлен может выбрать другое место в более богатом районе.

Если вы ищете офисное помещение, вам нужно найти коммерческое помещение, удобное для ваших сотрудников. Вы можете провести аналогичный анализ и найти область, которая густонаселена или легко доступна для вашего идеального пула сотрудников.

Зонирование коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость зонируется для конкретного использования. Например, склад — это коммерческая недвижимость, предназначенная для промышленного использования. Другое коммерческое зонирование включает зоны отдыха, офисы, магазины и рестораны. Тип зонирования диктует тип бизнеса, который может работать вне коммерческого здания. Убедитесь, что вы понимаете местные законы о зонировании, а также тип зонирования, необходимый вашему бизнесу.

Для этого вы можете проверить в местной торговой палате или Google либо свой почтовый индекс плюс правила зонирования, либо ваш город плюс правила зонирования. Мы даем вам пример зонирования коммерческой недвижимости, когда мы обсуждаем коммерческие требования и лучшие практики для зонирования вывески витрины.

Желаемый размер

Доступные варианты коммерческой аренды в значительной степени зависят от размера и планировки необходимого вам помещения. Чтобы рассчитать размер, определите количество клиентов или размер вашей рабочей силы, чтобы получить необходимые квадратные метры.

Например, ресторанам и торговым точкам обычно требуется в среднем 15 квадратных футов на одного посетителя. Между тем, в офисах обычно требуется от 100 до 150 квадратных футов полезной рабочей площади на одного сотрудника. Умножьте желаемое количество клиентов или сотрудников на соответствующую площадь в квадратных футах, чтобы получить необходимый размер коммерческого помещения.

Максимальный бюджет

Еще одна вещь, которую вам нужно определить, это ваш месячный бюджет. Это поможет вам ограничить поиск теми помещениями, которые доступны по цене. Ваш бюджет во многом зависит от размера и эффективности вашего бизнеса.

Начните с определения средней цены за квадратный фут в вашем районе. Цена за квадратный фут обычно рассчитывается путем деления годовой суммы аренды на общую арендуемую площадь в квадратных футах. Вы можете узнать среднюю цену для своего района, введя свой почтовый индекс в каталог коммерческой недвижимости LoopNet, доступной для аренды.

Как только вы найдете среднюю цену за квадратный фут, умножьте ее на площадь, необходимую для вашего бизнеса. Это должно дать вам ваш ожидаемый годовой бюджет для вашей коммерческой аренды. Разделите это на 12, чтобы найти ожидаемую ежемесячную арендную плату.

Затем вам необходимо сложить ожидаемые коммунальные платежи и плату за обслуживание мест общего пользования (CAM) и включить их в расчет максимального бюджета. Хорошее эмпирическое правило заключается в том, что коммунальные услуги в среднем составляют около 2 долларов за квадратный фут в год, а плата за CAM будет составлять от 20% до 30% вашего годового арендного платежа.

Вы также захотите включить расходы на любые ожидаемые пристройки или ежегодное повышение арендной платы. Примеры надстроек включают кухонное оборудование в ресторане или стационарные полки и стены в торговом заведении. Стоимость наращивания во многом зависит от типа бизнеса, но можно заставить арендодателя покрыть некоторые расходы. При повышении арендной платы ожидайте, что ваш арендный платеж может увеличиться на 3% в год.

Если вы можете поддерживать бюджет аренды на уровне менее 10% от ожидаемого годового валового дохода, вы должны быть в состоянии управлять ежемесячными арендными платежами и связанными с ними сборами.

Доступность

Доступность также является важным параметром для предприятий розничной торговли и ресторанов. Эти предприятия захотят иметь подходящую парковку для своих клиентов. Кроме того, они захотят выбрать место с большим количеством пешеходов и транспортных средств и соответствовать Закону об американцах с ограниченными возможностями (ADA).

3. Найдите брокера по коммерческой недвижимости

Большинство операций по аренде коммерческой недвижимости осуществляются через брокеров. Как правило, участвуют два типа брокеров коммерческой недвижимости: агенты по листингу и брокеры по аренде.

Агенты по продаже недвижимости нанимаются арендодателем для выставления на продажу своей коммерческой недвижимости. Агенты по листингу получают комиссию, обычно выплачиваемую арендодателем, в размере от 3% до 6% от общей суммы аренды. Агент по листингу обязан действовать в интересах арендодателя.

Брокеры-арендаторы представляют интересы арендаторов. Тем не менее, брокеры-арендаторы также обычно получают процент от общей комиссии, уплачиваемой арендодателем, известную как вознаграждение брокера-арендатора. Брокер арендатора, представляя арендатора, не всегда обязан действовать в интересах арендатора. В зависимости от договоренности арендатор-брокер может выступать в большей степени как объективная третья сторона.

Когда использовать Tenant Broker

Арендатор не обязан использовать брокера. Однако брокеры арендаторов обычно могут помочь арендатору в следующем:

Списки доступного недвижимого имущества
Точные рыночные цены и сопоставимые данные
Знание местных рыночных условий
Переговоры
Доступ к вариантам финансирования

Эта услуга обычно бесплатна для арендатора, поскольку арендодатель обычно оплачивает комиссию арендатора. В результате рекомендуется нанять брокера по аренде и попросить его помочь вам найти подходящие места для аренды.

Как найти коммерческого брокера

Брокеров-арендаторов можно найти в Интернете или через личную сеть. Одним из примеров веб-сайта является The Broker List, на котором есть указатель доступных для поиска профилей брокеров. Вы можете искать по имени, компании или почтовому индексу. Кроме того, вы можете найти брокера, обратившись в свою профессиональную сеть.

Вот несколько вопросов, которые следует задать при выборе коммерческого брокера:

Каков опыт работы брокера с вашими конкретными коммерческими потребностями?
Каков размер практики брокера по недвижимости?
Как брокер получает компенсацию?
Какова фидуциарная обязанность брокера?
Знает ли брокер местный рынок?

В частности, вам нужно найти брокера, обладающего правильным сочетанием опыта и внимания. После того, как вы определили брокера, которому доверяете, вы, вероятно, подпишете письменный контракт. Этот контракт обычно предусматривает, что рабочие отношения являются либо исключительными, либо неисключительными.

Эксклюзивное соглашение с коммерческим брокером

Эксклюзивное соглашение заключается в том, что арендатор работает исключительно с одним брокером на срок до одного года. В это время арендатор не может работать с другим брокером. Комиссия, равная небольшой части ожидаемого арендного вознаграждения арендатора, согласовывается между арендатором и брокером и выплачивается только в том случае, если арендодатель не выплачивает вознаграждение арендатору.

Неисключительное соглашение с коммерческим брокером

Неисключительное соглашение существует в двух формах:

Право представлять: Право представлять неисключительное соглашение аналогично эксклюзивному соглашению, за исключением того, что арендатору разрешено общаться с другими брокерами. Арендатор по-прежнему платит комиссию, как и при эксклюзивном соглашении.
Не за компенсацию: Это соглашение не имеет обязательной силы, и комиссионные не обсуждаются. Это дает брокеру право говорить от вашего имени и планировать листинги для вас. Хотя это обеспечивает гибкость, соглашение налагает на брокера-арендатора меньшую фидуциарную обязанность.

Как работать без брокера

Помните, что подписание договора с арендатором не является обязательным. Хотя арендатор-брокер полезен, всегда есть небольшой шанс, что вам придется платить комиссию.

Если вы также хотите самостоятельно искать объекты коммерческой недвижимости, вы можете найти эти списки на таких веб-сайтах, как Служба листинга коммерческой недвижимости или LoopNet.

Если вы решите искать самостоятельно, вам придется искать новые объявления, настраивать пошаговые инструкции и договариваться об аренде без помощи опытного брокера. Единственным преимуществом отказа от использования брокера является отсутствие возможности платить комиссию. В противном случае, вероятно, лучше всего использовать арендного брокера.

4. Понимание различных типов коммерческой аренды

Существует три основных типа коммерческой аренды, при этом затраты и сборы оцениваются по-разному в зависимости от типа аренды.

Аренда с полным спектром услуг

Аренда с полным спектром услуг является наиболее распространенным типом коммерческой аренды офисных зданий. Арендодатель несет ответственность за оплату расходов, связанных с недвижимостью, включая налоги на имущество и страхование, ремонт и техническое обслуживание, а также коммунальные услуги и услуги по уборке. В этом случае арендодатель берет на себя ответственность за содержание имущества. Также нет скрытых затрат, и предприятия могут прогнозировать свои ежемесячные и годовые арендные платежи.

Чистая аренда

Чистая аренда заключается в том, что арендодатель взимает более низкую годовую арендную плату по сравнению с арендой с полным спектром услуг. Однако арендодатели могут также включать ежемесячные «обычные расходы», которые включают такие вещи, как налоги на имущество, страхование имущества и предметы обслуживания мест общего пользования (CAMS). Чистая аренда может быть одинарной, двойной или тройной чистой арендой.

Однократная чистая аренда: Арендатор платит арендную плату плюс пропорциональную долю налога на имущество здания.
Двойная чистая аренда: Арендатор оплачивает часть страховки имущества в дополнение к арендной плате и налогам на имущество.
Тройная чистая аренда: Арендатор платит пропорциональную долю налога на имущество, страхование имущества и CAMS. Тройная чистая аренда является наиболее удобной для арендодателя и наиболее распространена в ресторанах и торговых точках.

Хотя базовая арендная плата ниже для арендатора с чистой арендой, арендатор также несет ответственность за ежемесячные расходы, связанные с содержанием имущества. Эти расходы обычно добавляются к базовой арендной плате ежемесячно.

Модифицированная валовая аренда

Модифицированная валовая аренда представляет собой компромисс между арендой с полным спектром услуг и чистой арендой. Арендатор может оплачивать свою часть налогов на имущество, страхование имущества и CAMS, но он платит их единовременно вместе с арендной платой.

Таким образом, арендная плата по модифицированной валовой аренде является фиксированной, и нет никаких скрытых затрат или непредвиденных расходов. Если какой-либо из налогов, страховки или CAMS увеличивается, арендная плата остается прежней. Коммунальные услуги и услуги по уборке покрываются арендодателем по модифицированной валовой аренде.

5. Найдите подходящую коммерческую недвижимость

При рассмотрении различных списков коммерческой недвижимости, убедитесь, что вы оценили следующее в дополнение к параметрам вашей недвижимости: идеальная рабочая сила. Вам нужно найти место с достаточным пешеходным и автомобильным трафиком, а также подходящую парковку для клиентов или сотрудников.

Удобства и услуги: Вы захотите ознакомиться со всем спектром удобств, предлагаемых коммерческим помещением. Эти удобства и услуги могут включать в себя такие вещи, как общие комнаты, бесплатный Wi-Fi, погрузочные площадки и доки, рестораны, открытые площадки, канализация и коммунальные услуги, охрана на месте и многое другое. Зонирование вашего бизнеса часто будет диктовать тип удобств и услуг, которые вам нужны.

История арендодателя: Это важно понимать, поскольку договоры коммерческой аренды обычно заключаются на несколько лет. Арендодатель, которого вы выберете, скорее всего, будет диктовать договор аренды, изменения к договору, увеличение арендной платы и многое другое.

Якорные арендаторы: Некоторые многоквартирные коммерческие объекты имеют якорных арендаторов, таких как Wal-Mart, Target или другие крупные сети розничной торговли. Если якорный арендатор уйдет, арендодатель может иметь возможность расторгнуть договор аренды на законных основаниях. Убедитесь, что вы знаете о якорных арендаторах, прежде чем подписывать договор аренды.

Проведение нескольких обходов

Вы и ваш брокер должны определить несколько коммерческих помещений для просмотра. Это поможет вам лучше понять среднюю цену и даст вам преимущество в процессе переговоров. Во время поиска вы также захотите сравнить арендную плату, чтобы убедиться, что вы не выходите за рамки бюджета. Эмпирическое правило заключается в том, что вы должны рассмотреть как минимум четыре коммерческих объекта до подписания договора аренды.

Осмотры проводятся с вашим брокером, а иногда и с брокером арендодателя. С коммерческими помещениями, которые требуют арендной платы, привлечение лицензированного подрядчика также является хорошей идеей. Пристройки могут быть полностью или частично покрыты арендодателем. В этом случае важно, чтобы вы получили точную смету ремонта и договорились о включении в аренду.

Кроме того, имейте в виду, что творческий брокер может разработать другие варианты, которые могут предложить такие преимущества, как совместная аренда и гибкость сроков аренды.

6. Переговоры об условиях коммерческой аренды

После того, как вы рассмотрели варианты коммерческой недвижимости и связанные с ней договоры аренды, пришло время выбрать одно или несколько коммерческих помещений и договориться об аренде. При официальном вступлении в процесс переговоров о коммерческой аренде вы должны начать с запроса условий в письменной форме. Этот запрос может исходить от вас или вашего брокера, а условия предоставляются брокером арендодателя.

Оттуда вы захотите написать деловое письмо о намерениях (LOI), которое представляет ваше предложение или встречное предложение. LOI — это ваш шанс объяснить арендодателю, почему вы станете отличным арендатором и выгодны на рынке коммерческой недвижимости с высоким спросом.

Ваш LOI должен включать:

Заявление о намерении арендовать
Описание вашего бизнеса
Количество лет в бизнесе
Перечень товаров и услуг, включая цены
Предлагаемые вами условия

Условия могут быть либо такими же, как условия, предложенные брокером арендодателя, либо встречным предложением, сделанным вами или вашим брокером. Условия включают стоимость аренды и тип аренды, но они также включают более тонкие условия. Вы можете отказаться от любого из этих условий аренды. Если это встречное предложение, начинается процесс переговоров.

Общие условия коммерческой аренды

Коммерческая аренда часто имеет схожие условия аренды. Хотя структура платежей может различаться, все договоры аренды включают такие вещи, как обязательный залог и срок аренды. В частности, вы должны понимать следующие условия аренды:

Пункт об использовании	Это определяет тип бизнеса, который может использовать помещение. Например, одни помещения зонированы под торговлю, а другие — под офисы.
Длина	Коммерческая аренда обычно составляет от 3 до 10 лет. Краткосрочная аренда может быть выгодной, потому что она обеспечивает гибкость бизнеса и снижает любые будущие финансовые затраты.
Право переуступки	Если договор аренды подлежит переуступке, это означает, что вы можете сдать имущество в субаренду или продать бизнес с учетом аренды в будущем.
Капитальные расходы	Подробная информация о том, кто несет ответственность за ремонт, техническое обслуживание и другие расходы, связанные с недвижимостью. Чистая аренда возложит это на арендатора; при аренде с полным спектром услуг это возлагается на арендодателя.
Арендная плата и повышение	Арендные договоры будут предусматривать ежемесячную и годовую арендную плату, а также любые будущие повышения или увеличения арендной платы. Большинство повышения арендной платы составляет в среднем 3% в год.
Депозит	Как правило, до 6 месяцев арендной платы депозит защищает арендодателя от арендатора-правонарушителя или арендатора, который причиняет чрезмерный ущерб имуществу.
Кредиты на строительство	Они представляют собой возможность арендатора улучшать арендованное коммерческое помещение за счет арендодателя. Кредиты на застройку обычно снижают арендную плату, возмещают расходы арендаторам или заставляют арендодателя платить из своего кармана.
Пункт о прекращении действия	Это позволяет любой из сторон расторгнуть соглашение при определенных условиях.
Снижение арендной платы	Если коммерческая недвижимость повреждена, арендатор будет платить уменьшенную сумму арендной платы до тех пор, пока повреждение не будет устранено.
Совокупный резерв	Если в здании много свободных мест, арендодатель может оценить, какими были бы переменные операционные расходы, если бы здание было полностью занято, и взимать с арендаторов соответствующую пропорцию. долю этой стоимости.

Bottom Line

Аренда коммерческой недвижимости — это долгосрочный договор аренды между арендодателем коммерческого помещения и предприятием. Изучение того, где вы хотите арендовать помещение, поиск подходящего брокера, который поможет вам, и обсуждение наилучших условий будут иметь большое значение для того, чтобы помочь вам получить наилучшую возможную аренду для вашего бизнеса.

Что нужно знать перед подписанием договора коммерческой аренды

Исследование является ключом к подписанию правильного договора аренды бизнеса. В частности, посмотрите на владельца здания, арендодателя, законы о зонировании, экологические ожидания и законы о неудобствах.
Знайте, сколько вам нужно платить, что именно вы покрываете и насколько ваша арендная плата будет увеличиваться каждый год. Некоторые договоры аренды включают дополнительные платежи (например, коммунальные услуги, страховку или техническое обслуживание), в то время как другие объединяют все ваши расходы в одну ежемесячную единовременную сумму.
Уточните детали того, как ваша аренда будет передана, если ваш бизнес закроется или вы переедете. Двумя примерами являются уступка права аренды, которая позволяет другому владельцу бизнеса полностью взять его на себя, и субаренда.
Эта статья предназначена для владельцев бизнеса, которые хотят арендовать коммерческое помещение и хотят убедиться, что понимают договор.

Подписание договора аренды является важным шагом для любого нового владельца бизнеса. Открываете ли вы магазин, переезжаете в офис или сдаете в аренду помещения для производства, в какой-то момент вам, вероятно, придется зарезервировать место для своего бизнеса. Мир коммерческой недвижимости может быть сложным, и иногда могут потребоваться годы, чтобы найти помещение, которое вы ищете.

Как только вы найдете это место, подписание контракта может показаться раздражающим последним шагом, прежде чем вы сможете переехать и сосредоточиться на управлении своим бизнесом. Но, как и большинство юридических соглашений, договор аренды бизнеса является важным документом, требующим изучения.

«Вы должны много планировать, когда перемещаетесь из одного помещения в другое», — сказал Уолтер Гумерселл, партнер Ривкина Радлера. «Подтвердите условия, которые вы собираетесь принять». Например, включите пункты об аренде, залоге, сроке аренды и использовании помещения. «Вы хотите, чтобы это было как можно шире», — сказал он.

Неудивительно, что мелкий шрифт в договоре коммерческой аренды очень важен. Перед подписанием договора аренды необходимо предпринять два основных шага: провести обширное исследование и ознакомиться с типичными законами, включенными в договор аренды бизнеса.

Этапы исследования включают в себя проверку домовладельца, определение владельца здания, изучение законов о зонировании и получение общего представления о районе. Прежде чем подписать договор аренды, убедитесь, что вы понимаете структуру платежей, свой личный риск, структуру передачи, желаемую арендодателем ставку удержания и любые неприятные положения в вашей аренде. Это некоторые важные вещи, на которые следует обратить внимание, но имейте в виду, что типичная практика коммерческой аренды зависит от штата.

Коммерческая аренда по сравнению с арендой жилья

Коммерческая аренда требуется каждый раз, когда компания арендует коммерческую недвижимость для ведения бизнеса из этого места. Нишанк Кханна, директор по маркетингу Clarify Capital, сказал, что договор коммерческой аренды является юридически обязывающим договором между арендодателем и арендатором.

«Арендодатель соглашается сдать в аренду коммерческую недвижимость, которая обычно является офисным помещением, в обмен на деньги», — сказал Ханна Business News Daily. «Коммерческая аренда обычно длится от трех до пяти лет, создавая долгосрочные отношения между арендодателем и арендатором».

Хотя это может показаться очень похожим на аренду жилья, между арендой жилья и коммерческой арендой есть несколько важных различий. Во-первых, хотя в обоих случаях арендодатель сдает помещение арендатору в обмен на деньги, аренда жилья не может использоваться в коммерческих целях.

Кроме того, «коммерческая аренда менее регулируется и обеспечивает меньшую защиту, чем аренда жилья», — сказал Ханна. «Они, как правило, более продолжительны и предлагают большую гибкость, когда речь идет об условиях переговоров, чем договоры аренды жилья».

Еще одно отличие состоит в том, что арендаторы по договору аренды жилого помещения обычно не несут ответственности за уплату налога на имущество, в то время как по договору коммерческой аренды арендатор обычно платит хотя бы часть налога на имущество.

Ключевой вывод: Коммерческая и жилая аренда похожи, но есть некоторые важные различия, в том числе продолжительность аренды и кто платит налоги на недвижимость.

Элементы договора коммерческой аренды

Договор коммерческой аренды является договором, поэтому он должен включать определенные элементы и ключевую информацию, чтобы быть действительным и подлежащим исполнению. По словам Кханна, как минимум информация об арендной плате, залоге, сроке аренды и любых дополнительных расходах, которые может понести арендатор, должна быть четко определена в договоре аренды.

«Категория «прочие расходы» является особенно важной, и ее следует тщательно изучить», прежде чем подписать контракт, — сказал Кханна. «Страхование зданий, налоги на имущество и расходы на техническое обслуживание подпадают под категорию «прочие расходы». Эти дополнительные расходы могут быстро привести к большим накладным расходам».

Кханна также отметил, что владельцы малого бизнеса должны знать разницу между исключительным и разрешенным использованием. Для владельцев малого бизнеса в конкурентных отраслях контракт на исключительное использование может быть особенно выгодным.

«Например, начинающей пивоварне было бы разумно запросить эксклюзивное разрешение на сдачу в аренду площади на местном рынке, чтобы уменьшить возможности для конкурирующих продаж», — сказал Кханна. «Без эксклюзивного разрешения другая пивоварня может арендовать помещение на рынке и попытаться завоевать бизнес у того же пула клиентов, что значительно сократит прибыль первой пивоварни».

Знаете ли вы: Существует несколько основных элементов коммерческой аренды, таких как стоимость аренды, дополнительные сборы, залог и продолжительность аренды.

Изучение района, арендодателя и сведений об аренде

Прежде чем подписать договор коммерческой аренды, вам необходимо провести небольшое исследование. При расследовании обязательно выполните следующие действия.

1. Изучите местность.

При поиске новой недвижимости, если вы продаете продукт или услугу населению, проанализируйте район и получите хорошее представление о своей потенциальной клиентуре. Расположение означает все для процветания малого бизнеса, поэтому, когда вы выбираете подходящую недвижимость, найдите время, чтобы найти подходящий новый дом для вашего бизнеса. Гумерселл сказал, что этот процесс может занять два года или даже больше, поэтому убедитесь, что вы планируете соответствующим образом, если конец вашей текущей аренды не за горами.

2. Узнайте больше о арендодателе и владельце здания.

Гумерселл также сказал, что одним из наиболее важных аспектов исследования, который часто упускают из виду, является получение дополнительной информации о домовладельце и владельце здания. Иногда ваш прямой арендодатель может не быть истинным владельцем здания. В любом случае, узнайте как можно больше о домовладельце и владельце здания. Вы вступаете в совместное деловое партнерство, поэтому убедитесь, что у вас есть представление о том, кто они, каково их финансовое положение и хорошо ли они выполняют свои платежи.

В некоторых штатах, например, если арендодатель не в состоянии произвести свои платежи владельцу здания или не в состоянии произвести ипотечные платежи в банк, предприятие или арендатор могут быть выселены в случае обращения взыскания — даже если бизнес был вовремя с каждым платежом. Это всего лишь один пример того, как отношения между арендодателем, арендатором и владельцем здания могут испортиться. Гумерселл сказал, что предприятия могут проводить поиск в публичных записях, чтобы узнать больше о арендодателе. Вы также можете запросить документы, связанные с обществом с ограниченной ответственностью арендодателя или юридическим лицом, чтобы узнать больше о том, является ли оно идеальным партнером для вашего бизнеса.

3. Изучение законов о зонировании.

Еще один компонент, на который следует обратить внимание, — это законы о зонировании. Хотя ваш арендодатель может выделить ваше помещение, скажем, под ресторан, вы должны убедиться, что цели арендодателя соответствуют законам вашего муниципалитета. Существуют сценарии, в которых арендодатель или владелец здания может подумать, что они могут сдать свое помещение в аренду определенному типу бизнеса, но это не соответствует стандартным законам о зонировании в этом районе. Совместив эти две детали, вы можете гарантировать, что ваш бизнес может работать без каких-либо серьезных юридических проблем со стороны города, в котором вы работаете.

4. Узнайте о законах о вреде и окружающей среде.

Одним из наиболее важных аспектов подписания договора аренды является возможность управлять своим бизнесом на полную мощность, как только вы откроете свои двери. Многие договоры аренды имеют обширные пункты по шуму, запахам и оборудованию. Энн Брукс, налоговый поверенный, сказала, что, когда она подписывала договор аренды ресторана, ей пришлось договариваться об «условии о неприятных запахах».

— Строительные правила запрещают неприятные запахи, — сказала она. «Является ли запах неприятным, субъективно, поэтому я сделал исключение для запахов, обычных для ресторана».

Также важно изучить основные законы об охране окружающей среды, касающиеся собственности, прежде чем что-либо подписывать, сказал Гамерселл. Арендодатели часто игнорируют эти законы, и они могут быть использованы против вашего бизнеса.

Совет: Прежде чем подписать договор аренды, проведите комплексную проверку имущества. Обязательно изучите местность, арендодателя, законы о зонировании в этом районе и любые другие неприятные и экологические законы, которым подчиняется недвижимость.

Есть несколько ключевых моментов, которые следует учитывать при рассмотрении условий аренды. Структура арендной платы, вероятно, является самым основным и наиболее важным аспектом любой аренды. Определив, сколько вы платите в месяц, а также насколько ваша арендная плата будет увеличиваться каждый год, вы сможете лучше определить бюджеты и получить полное представление о том, сможете ли вы оставаться в бизнесе в этом новом пространстве.

Условия аренды тоже очень важны. Сравните краткосрочную и долгосрочную аренду. Долгосрочная аренда может быть отличной инвестицией, если вы открываете бизнес в развивающемся или развивающемся районе, тогда как краткосрочная аренда дает вам возможность перемещаться или закрывать свой бизнес, если он не работает. ты надеялся.

Что касается структуры и срока платежа, убедитесь, что вы точно понимаете, на что вы рассчитываете каждый месяц. Узнайте у своего потенциального арендодателя, как оплачиваются следующие расходы:

Страхование
Налоги на недвижимость
Техническое обслуживание (как интерьер, так и экстерьер)
Ремонт
Безопасность
Парковка
Local Nuisance Законы (шум или аромат)
(вода, газ, электрическая)
9). можете ли вы изменить внутреннюю или внешнюю часть вашего пространства)

После того, как вы установили некоторые базовые цены и временные структуры, пришло время погрузиться в некоторые менее очевидные детали. Хотя ваш договор аренды, скорее всего, будет варьироваться в зависимости от штата, вот несколько хороших примеров законов, о которых следует знать перед подписанием договора аренды:

Структура передачи. Уточните, как будет передана ваша аренда, если вы захотите покинуть помещение или ваш бизнес закроется. По словам Гумерселла, обычно существует две схемы передачи аренды: уступка аренды и субаренда. Уступка аренды означает, что вся аренда передается новому арендатору. Субаренда — это когда текущий арендатор сохраняет свое имя в договоре аренды, но получает платеж от нового арендатора и переводит эти деньги арендодателю. В обоих случаях вам обычно необходимо получить предварительное письменное согласие до передачи аренды. Это очень важный аспект вашей аренды, чтобы работать.
Воздействие на человека. В некоторых случаях от вас может потребоваться подписать личные гарантии при подписании договора коммерческой аренды. Эти соглашения означают, что вы лично несете ответственность за аспекты аренды, даже если ваш бизнес не выполняет свои обязательства. Работайте с юрисконсультом, чтобы договориться об этом аспекте вашего контракта. Если возможно, вы хотите, чтобы ваша организация или юридический бизнес брали на себя риск при подписании договора аренды бизнеса.
Остаточная арендная плата. Остаточная арендная плата — это увеличение арендной платы, когда арендатор остается после истечения срока аренды. Трудно найти договор аренды, и иногда, когда предприятия перемещают помещения, они остаются дольше, чем позволяет их текущая аренда, пока создается новая. Во многие контракты арендодатели включают пункт, в котором говорится, что в этих случаях предприятия несут ответственность за до 250% своей обычной арендной платы в месяц. Таким образом, если вы останетесь дольше отведенного времени, это может стоить вам десятков тысяч долларов. Гумерселл рекомендовал обсудить этот аспект примерно до 125%.
Соглашение о ненарушении. Во многих случаях, если арендодатель не выплачивает ипотечный кредит на имущество, ваш бизнес все равно будет выселен, даже если вы производите все свои платежи. По словам Гумерселла, с соглашением о ненарушении порядка, если это произойдет, вам будет разрешено остаться и продолжать платить любой организации, которая приняла здание у вашего домовладельца.

Обо всем можно договориться

Несмотря на то, что это несколько хороших примеров того, о чем следует знать, существует множество аспектов аренды, о которых можно договориться. Работайте со своим потенциальным арендодателем и, при необходимости, с адвокатом, чтобы убедиться, что вы получите лучшее предложение для вас и вашего бизнеса.

«Если договор аренды жилого помещения имеет фиксированный срок, договор коммерческой аренды часто является предметом переговоров и может иметь более длительный или более короткий срок в зависимости от установленных условий», — сказал Аллан Борч, основатель Dotcom Dollar. «Коммерческая аренда также имеет меньшую правовую защиту, потому что законы о защите прав потребителей, которые применяются к договорам аренды жилья, не распространяются на коммерческую аренду».

Совет: Не стесняйтесь обсуждать условия аренды. Многие аспекты контракта, особенно продолжительность срока, являются предметом переговоров.

Условия договора коммерческой аренды, которые необходимо знать

Борч и Дэн Бейли, президент WikiLawn, перечислили некоторые ключевые условия, которые владельцы малого бизнеса должны знать в отношении договоров коммерческой аренды. Список не включает все возможные условия, которые вы можете встретить в договоре коммерческой аренды, но это обзор тех, которые вы, скорее всего, увидите.

Сумма арендной платы/базовая арендная плата. Эта сумма рассчитывается на основе квадратных метров помещения. Убедитесь, что номер, который использует арендодатель, действительно представляет собой полезную площадь. Эта рента не зависит от дохода.

Полезные квадратные футы. Это относится к объему пространства, фактически зарезервированного для бизнеса в качестве арендатора в случае общих пространств.

Повышение арендной платы. Арендная плата обычно увеличивается в процентах от общей арендной платы, и она может меняться из года в год. Вы можете договориться с арендодателем об ограничении повышения арендной платы.

Залог. Это сумма, необходимая для удержания места до завершения оформления документов. Сумма должна быть указана как заранее, так и в договоре аренды.

Срок аренды. Продолжительность коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет, поскольку коммерческие арендодатели предпочитают более длительные сроки аренды. В договоре аренды также часто указываются даты начала и окончания аренды.

Улучшения. В этой части договора коммерческой аренды указаны типы улучшений и обновлений, которые могут быть сделаны в помещении, и кто несет ответственность за расходы. Многие аспекты этого раздела могут быть предметом переговоров.

Итог. Перед подписанием пунктирной линии убедитесь, что вы понимаете все условия договора коммерческой аренды и согласны с ними.

Предоставление в аренду. Это пункт, в котором говорится, что арендодатель передает имущество арендатору после того, как все условия (например, уплата залога) будут выполнены и арендатор примет имущество от арендодателя.

Дата начала. Это дата, когда арендатор вступает во владение имуществом, чаще всего именуемая как первый день, когда арендатор становится ответственным за уплату арендной платы и обслуживание арендуемого имущества.

Добавочный номер. Обе стороны могут согласиться на продление соглашения в письменной форме, и оно должно быть подписано обеими сторонами.

Плата за просрочку платежа. Если арендатор опаздывает с оплатой арендной платы, с него взимается штраф за просрочку платежа, указанный в договоре коммерческой аренды. Это может быть фиксированная плата или процент от ежемесячной арендной платы.

Налоги. В этом разделе описаны все налоги, связанные с недвижимостью (налоги на имущество, налоги на недвижимость), и кто несет ответственность за их уплату. В этом разделе могут быть подтемы, такие как оспаривание налогов (арендатор может оспорить сумму налога на имущество или налог на недвижимость, которую он несет ответственность за уплату), уплата обязательных налогов (обычно арендатор платит за все обычные начисления, которые являются обязательными). , и чрезвычайные, которые по выбору) и Изменение метода налогообложения.

Обязательство по ремонту. В этом разделе указывается, какие виды ремонта арендодатель обязан производить, например дефекты, дефекты, неисправности или отклонения в материалах, которые имеют жизненно важное значение для эксплуатации имущества. В нем также указаны ремонтные работы, за которые несут ответственность арендаторы.

Разрешения. Обе стороны должны получить все необходимые разрешения и лицензии для улучшения или ремонта арендуемого помещения.

Ковенанты. Эти условия различны для арендатора и арендодателя; у каждого есть отдельный набор заветов. Например, в соглашении может быть указано, что арендатор обязан платить арендную плату, даже если арендодатель не выполняет некоторые из своих обязательств, указанных в договоре аренды.

Возмещение ущерба арендатором. Этот пункт по существу снимает с арендодателя любую ответственность в случае травм, убытков, требований или ущерба, если только эти вещи не являются прямым результатом умышленных действий или бездействия или грубой небрежности со стороны арендодателя.

Снижение/корректировка арендной платы. В этом разделе указывается, будет ли арендная плата корректироваться или отменяться в случае повреждения имущества в результате пожара или другого стихийного бедствия.

Осуждение. Этот пункт часто упускают из виду, но он важен. Он определяет, что произойдет, если сдаваемое в аренду имущество будет отобрано у арендодателя государственным учреждением для общественного пользования либо путем осуждения, либо в виде выдающегося владения.

Возможность покупки. В этом пункте говорится, что в любой момент аренды арендатор имеет право купить недвижимость по согласованной цене. Этот пункт не является обязательным, но включить его не помешает. В пункте также может быть указано, что арендатор не имеет права приобретать имущество в течение срока аренды. В любом случае, хорошо иметь его в письменном виде.

Ключевой вывод: Существует ряд условий аренды, с которыми вам следует ознакомиться, в том числе полезная площадь в квадратных футах, дата начала аренды, предоставление аренды, соглашения и снижение арендной платы.

Часто задаваемые вопросы по коммерческой аренде

Коммерческая аренда может быть сложной. Ниже приведены четыре наиболее часто задаваемых вопроса об аренде коммерческих помещений и ответы на них.

Что такое типичный залог коммерческой аренды?

Арендный депозит обычно включает в себя гарантийный депозит и арендную плату за два месяца. Средняя стоимость составляет около 4000 долларов, согласно исследованию, проведенному группой по управлению недвижимостью в Хьюстоне.

Включены ли коммунальные услуги в коммерческую аренду?

Ответ на этот вопрос зависит от типа аренды. Коммунальные нужды офисного комплекса в небоскребе сильно отличаются от потребностей завода по производству текстильных полупроводников. Чтобы упростить весь спектр существующих договоров аренды, большинство договоров коммерческой аренды разбиты на три категории. Общая арендная плата покрывает все операционные расходы, включая коммунальные услуги. Чистая аренда менее всеобъемлюща и обычно не распространяется на коммунальные услуги. Модифицированная аренда может быть либо валовой, либо чистой, с индивидуальными изменениями, согласованными обеими сторонами.

Когда следует покупать или арендовать коммерческую недвижимость?

В долгосрочной перспективе владение коммерческой недвижимостью, как правило, более экономично, чем аренда. Аренда по-прежнему популярна, потому что многие предприятия не могут вкладывать значительную часть своего капитала в коммерческую недвижимость. Если бизнес может позволить себе вложить активы в коммерческую недвижимость, покупка — лучший вариант. Если нет, то лизинг является выходом.

Какой срок типичной коммерческой аренды?

Срок коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет. Это гарантирует арендодателям достаточный доход от аренды, чтобы окупить свои инвестиции. Аренда часто является предметом переговоров, но для коммерческой аренды арендодатели часто разрешают настройку помещения для сдачи в аренду. Это означает, что арендодатели вкладывают гораздо больше денег в коммерческую недвижимость, чем в жилую недвижимость.

Весь процесс аренды коммерческой недвижимости от начала до конца

Аренда коммерческой недвижимости — это не просто поиск места для ведения бизнеса — это стратегическая инвестиция в ваше будущее. Правильное расположение по правильной цене и на правильных условиях может сделать ваш офис более продуктивным, улучшить набор и удержание сотрудников, а также сделать ваш бизнес более привлекательным для потребителей — и в то же время поможет сэкономить деньги на вашей прибыли.

Но дело не только в расположении, запрашиваемой цене и площади. Доступное пространство и условия коммерческой аренды могут сложным образом повлиять на ваш бизнес, например:

Введение (или экономия) непредсказуемых расходов, таких как техническое обслуживание
Ограничение (или облегчение) возможности добавления места при обновлении
Предоставление (или воспрепятствование) вашей возможности сделать необходимое наращивание или получить специализированную инфраструктуру, такую как высокоскоростной Интернет

Независимо от того, арендуете ли вы офис, склад, коворкинг или какое-либо другое коммерческое помещение, вот что следует ожидать от процесса коммерческой аренды и как обеспечить получение наилучшего возможного помещения.

Как арендовать офисные и коммерческие помещения: подход «сделай сам»

Первый выбор в вашем путешествии по коммерческой недвижимости — действовать самостоятельно или обратиться за профессиональной помощью. Многие компании начинают путь, работая самостоятельно, полагая, что они могут успешно провести сделку без брокера.

Это может быть особенно привлекательно для компаний, в которых старший член имеет опыт ведения переговоров о коммерческой аренде, например, вице-президент по операциям. Однако у этого метода есть несколько недостатков, которые могут привести к менее благоприятным результатам:

У вашей команды нет времени

Найти подходящее место на конкурентном рынке непросто. Существует острая конкуренция за доступную недвижимость, а это означает, что места не остаются открытыми очень долго. Кроме того, большинство списков коммерческой недвижимости не очень хорошо отслеживают, какие места были заполнены, а это означает, что вы тратите много времени на поиски тупиков.

И как только вы найдете подходящее место, предстоит проделать немало работы по согласованию условий аренды, планированию наращивания и модернизации и другим видам работ (о которых мы поговорим позже). Есть большая вероятность, что это просто не стоит вашего времени для внутренней обработки.

У вашей команды нет опыта работы в качестве представителя арендаторов.

Брокеры, представляющие арендаторов, находят много площадей и занимаются большим количеством договоров аренды. У большинства компаний гораздо меньше внутреннего опыта — если у вас есть кто-то в штате, который заключил один или два договора коммерческой аренды за последнее десятилетие, вам повезло.

Без опыта результаты будут хуже. Труднее договориться об условиях таких вещей, как расходы на строительство и техническое обслуживание, и вы можете пропустить скрытые расходы в договоре, что может значительно увеличить вашу арендную плату.

Брокер лучше разбирается в отрасли. Если вы крупная компания, они могут помочь вам более эффективно использовать кредитное плечо для заключения выгодных условий. Если вы стартап, они могут помочь вам избежать ошибок при заключении контрактов, оценить компромиссы между разными местами и гарантировать, что вы сможете построить свой офис и переехать вовремя и в рамках бюджета.

Коммерческие риелторы могут открывать двери

Как и в большинстве отраслей, полезно иметь связи. Когда у вашего брокера есть отношения с арендодателями и другими ресурсами в этом районе, они могут ускорить процесс, поставив вас выше в списке и повысив ваши шансы получить желаемое помещение. Брокеры также могут помочь вам тратить меньше времени на поиск помещения и посещение различных мест.

Однако, несмотря на свои преимущества, у традиционных брокеров есть и недостатки.

Как арендовать коммерческое помещение: Брокерские услуги

Как мы уже говорили выше, посредники могут ускорить процесс аренды офиса, убедиться, что помещения подходят друг другу, и помочь вам договориться обо всем, от более выгодной арендной платы до парковочных мест. Кроме того, существующие отношения с брокером могут помочь вам по мере вашего роста, планирования будущих пространств или переговоров об условиях продления. Однако у традиционных брокерских компаний есть и свои недостатки.

Традиционная брокерская модель ориентирована на крупные компании и сделки, которые приносят брокерам более крупные и прибыльные комиссионные. Они просто не созданы для обработки большого количества мелких сделок, поэтому растущие компании и малые предприятия, как правило, получают меньше внимания и обслуживания.

Кроме того, существует вероятность конфликта интересов. Брокеры часто получают финансовые стимулы для развития эксклюзивных отношений с определенными владельцами собственности. Это означает, что они вряд ли будут действовать в интересах арендатора. Кроме того, брокеры, работающие в одной компании, часто соревнуются в достижении внутренних целей — это означает, что они вряд ли будут работать вместе, чтобы найти для вас лучшую недвижимость.

Аренда офисных помещений: метод TenantBase

В TenantBase используется другая модель аренды: прозрачная, основанная на данных, ориентированная на арендаторов и бесплатная для арендаторов. Каждому арендатору, обратившемуся в нашу брокерскую компанию с поддержкой технологий, назначается один из наших брокеров, которые работают в совместной внутренней команде, сосредоточенной на получении наилучшего предложения для арендатора.

Частично мы делаем это с помощью технологий. В то время как стандартные списки недвижимости часто содержат информацию, которая устарела на несколько месяцев, мы позволяем управляющим недвижимостью и арендодателям обновлять свои списки, как только объекты заполняются или появляются новые объекты.

«Большинство агентов по продаже арендаторов сосредотачиваются на привлечении крупных клиентов и на самом деле не тратят много времени на помощь местным предприятиям, которые составляют ткань нашего города», — говорит советник TenantBase Эндрю Нгуен.

«Эти предприятия вынуждены работать с брокерами, которые несут ответственность за ведение переговоров в пользу арендодателей, и никто не заботится об их интересах. Мы особенно успешны, помогая растущим предприятиям и стартапам, которые пытаются вести переговоры. их первая или вторая аренда».

Принятие плана

Как правило, когда люди впервые обращаются к агенту, они уже потратили некоторое время на поиск офисного помещения. Они рассмотрели такие вопросы, как бюджет, требования к пространству, возможные местоположения, а также то, какие удобства, планировка и функции нужны их организации. Первое, что делает партнер по аренде, такой как TenantBase, — это назначает представителя, который встретится с вами один на один, чтобы узнать ваши потребности и приоритеты.

Однако роль коммерческого лизингового партнера заключается не только в представлении, но и в обучении. Арендаторы часто сталкиваются со сложными потребностями, которые затрудняют поиск подходящего помещения и часто требуют некоторых компромиссов, особенно для малого и среднего бизнеса. Наша цель — найти стратегию, которая предоставит им наилучшие коммерческие арендные площади для их нужд, что может означать, что им нужно посоветовать изменить свою стратегию.

Сотрудники TenantBase привыкли помогать владельцам бизнеса, которые по тем или иным причинам не могут найти подходящий им офис.

«Я горжусь тем, что могу помочь тому, кто изо всех сил пытался найти нужное место с помощью других средств, либо потому, что его не воспринимали всерьез, либо просто не знали, как его найти, либо у него были плохие представления», — говорит Ахи Нараги. , старший советник TenantBase. «У большинства моих клиентов был трудный опыт, и каждый раз, когда я могу облегчить пространство для кого-то, кто раньше не мог этого сделать, это приносит удовлетворение».

Начало поиска арендованных офисных помещений

Как только мы поймем ваши потребности, мы предоставим удобный для чтения список свойств, которые соответствуют вашим требованиям. После того, как вы подтвердите, мы возьмем на себя работу по настройке туров с управляющими недвижимостью. В зависимости от ваших потребностей, мы можем провести первоначальный визит сами или взять вас с собой на экскурсию по объектам.

Существует несколько типов коммерческой недвижимости, которые могут соответствовать вашим потребностям. Теперь у компаний есть выбор между традиционными и креативными офисными помещениями, промышленными складами и быстрорастущим набором коворкингов.

Но в некоторых случаях то, что представляет собой пространство прямо сейчас, менее важно, чем то, каким оно могло бы быть. Если арендодатель готов предоставить вам хорошие условия по надстройке, промышленный склад может стать хорошим, довольно традиционным офисом, например, часто с конкурентоспособными ценами, если складской район не использовался широко для аренды офисных помещений.

Точно так же, в то время как коворкинг не обеспечивает достаточной конфиденциальности, если вы арендуете только один или два стола, компании с обширными потребностями могут договориться о целом этаже, предоставляя им многие преимущества традиционного рабочего пространства, наряду с другие преимущества, такие как масштабируемость.

Однако, как отмечает Бен Мизес, в определенный момент компании обычно хотят иметь собственный выделенный офис. Генеральный директор и соучредитель службы недвижимости Clever Real Estate говорит, что когда его компания начала расти, им нужно было найти собственное помещение:

«Поиск подходящего офисного помещения, вероятно, является одной из самых больших проблем, с которыми сталкивается любой стартап. лицо. В то время как инкубаторы и коворкинги отлично подходят для тех, кто только начинает работать, успешные стартапы в конечном итоге достигнут точки, когда им понадобится собственное пространство для работы.

Проработав пару месяцев в инкубаторе, мы искали возможность переехать в более просторное, готовое к заселению помещение, которое соответствовало бы нашему прогнозируемому росту. Мы нашли отличного арендодателя, готового предложить гибкую аренду: мы будем платить по сниженной ставке в первый год, а по мере роста площади мы будем платить ближе к рыночной цене. Мы переехали с 12 сотрудниками в офис площадью 10 000 кв. футов, и даже с 30 сотрудниками теперь у нас достаточно места для переезда: я ожидаю, что у нас может быть 100 сотрудников или около того, прежде чем нам нужно будет найти новое помещение. !”

Опыт Мизеса поднимает важный вопрос: первоначальный тур — это не только ваш шанс осмотреть помещение, но и проверить арендодателя или управляющего недвижимостью. Если у вас есть очень особые требования, например, возможность платить за дополнительное пространство, вы должны убедиться, что арендодатель открыт для них. Экскурсия может помочь вам отделить управляющих недвижимостью, которые не будут удовлетворять ваши потребности, от тех, кто мог бы.

После первого этапа поиска мы свяжемся с вами и спланируем дальнейшие действия. Если вы нашли помещения в коммерческой недвижимости, которые кажутся вам подходящими, мы можем сузить список до двух или трех лучших и предпринять другие шаги, например, запланировать последующую экскурсию по офису для осмотра объекта или задать арендодателю вопросы о строительстве. -вне.

С другой стороны, если вы решите, что помещения не так подходят, как вы думали, мы можем повторить поиск, ища помещения большего или меньшего размера, другие местоположения или другие новые требования. Для очень специализированных пространств поиск идеального помещения может занять до шести месяцев, но обычно процесс идет быстрее, и вы можете перейти к представлению предложения в течение нескольких месяцев.

Представление предложения

В этом предложении квалифицированный защитник арендаторов становится бесценным. Коммерческая аренда не похожа на договор аренды имущества. Процесс начинается с того, что мы используем рыночные данные для запроса цены и условий коммерческой аренды. Затем владелец сделает встречное предложение, и мы будем ходить туда-сюда, пока не найдем условия, которые устроят обе стороны

Если есть застройка или строительство, это также хороший момент, чтобы встретиться с архитектором или подрядчиком, чтобы пройтись по пространству. Если есть застройка, вам также может понадобиться встреча с архитектором. Если идет строительство, подрядчик должен пройтись по пространству.

Как отмечает Тим Шпигельгласс, владелец строительной компании Spiegelglass Construction Company, встреча с подрядчиком может быть хорошей идеей в любом случае. Поскольку компания ориентирована в основном на небольшие торговые помещения и рестораны, их клиенты могут столкнуться с большими затратами, если не будут знать о недостатках своих коммунальных услуг.

«Наш совет № 1 для предпринимателя, который хочет арендовать недвижимость, — поручить генеральному подрядчику (ГК), специализирующемуся в вашей отрасли, осмотреть помещение ДО того, как вы подпишете договор аренды. Предварительное знание этой информации может сэкономить много времени и денег и может помочь в переговорах с вашим арендодателем».

Подписание договора аренды

Когда вы договорились о сделке, которая устроила обоих партнеров, пришло время, чтобы ваш юрист прочитал ее и подписал договор аренды. Однако до того, как это произойдет, вашему партнеру по коммерческому лизингу необходимо сгладить условия аренды. В переговорах по аренде коммерческой недвижимости есть вопросы, которые арендаторы и даже юристы, не имеющие опыта работы с недвижимостью, могут упустить из виду, например:

Право удержания: В жилом помещении по истечении срока аренды вы автоматически переходите на помесячную аренду. Но это не то, как работает коммерческий лизинг. В коммерческой аренде, если вы просрочите свой срок, вы часто будете подвергаться удержанию ставки.

Условия отсрочки часто требуют 125%-150%, а в некоторых случаях могут даже удвоить арендную плату. Если вы считаете, что есть шанс, что вам, возможно, придется продлить срок первоначальной аренды, стоит договориться о праве на отсрочку по более низким ставкам.

Эксплуатационные расходы: Такие расходы, как техническое обслуживание, налоги на недвижимость и улучшения, могут быть оплачены арендодателем в течение первого года, но впоследствии обычно возвращаются арендатору.

Форма договора аренды может сильно повлиять на эти расходы. Например, предположим, что вы используете 10% большого коммерческого здания, но арендодатель не заполнил это место. Если кондиционер необходимо заменить, вы можете получить полную стоимость или только 10% стоимости, в зависимости от того, как сформулирован договор аренды.

TenantBase может помочь вам получить лучшее помещение на самых выгодных условиях и убедиться, что при аренде коммерческой недвижимости не возникнет неприятных сюрпризов, причем бесплатно.

Свяжитесь с нами, чтобы начать поиск идеального места для вашего бизнеса.

Поиск помещения для малого бизнеса в аренду

Поиск помещения для малого бизнеса в аренду — это больше, чем поиск идеального места по доступной цене. Предприятиям также необходимо подписать договор аренды, который представляет собой сложный документ, который, как правило, в пользу арендодателя, и успех бизнеса может зависеть от условий договора аренды.

Но условия аренды, как правило, гибкие, и, обладая некоторыми ноу-хау, вы можете договориться об условиях, которые подходят как вам, так и арендодателю.

Что нужно знать и как вести переговоры о коммерческой аренде

Найти помещение для малого бизнеса в аренду — увлекательное занятие, но договоры аренды могут быть сложными, и их не следует подписывать, не разобравшись во всем, что в них входит. Это ключевые области, которые следует учитывать, прежде чем подписать пунктирную линию.

квадратных метра

Большинство сделок по коммерческой аренде рассчитываются на основе арендуемых квадратных футов (RSF). Это включает в себя площадь ваших частных помещений или Полезную площадь в футах (USF), а также пропорциональную долю общих помещений здания (если они используются совместно с другими арендаторами), таких как вестибюли, лестничные клетки, коридоры и туалеты. Пространство RSF и USF — это важное различие, которое следует понимать, поскольку будет разница между площадью в квадратных футах, которую вы используете, и площадью в квадратных футах, за которую вы платите при аренде офисных помещений для малого бизнеса.

При оценке различных объектов недвижимости измерьте USF самостоятельно или спросите размеры у арендодателя. Это позволит вам точно определить и сравнить размер и стоимость помещений, которые потенциально может занимать ваш бизнес.

Как работает коммерческая аренда?

Прежде чем арендовать офисное помещение для малого бизнеса, необходимо разобраться в вопросах коммерческой аренды. Тип аренды, условия аренды и положения о досрочном расторжении являются важными частями коммерческой аренды и имеют отношение к тому, как вести переговоры о расширении коммерческой аренды.

Типы аренды

Коммерческая аренда обычно относится к одной из трех основных категорий в зависимости от того, как эксплуатационные расходы здания переносятся на арендаторов:

Полная аренда или аренда с полным спектром услуг. Вы платите фиксированную ежемесячную ставку, из которой арендодатель оплачивает все операционные расходы, включая коммунальные услуги, налоги на недвижимость и техническое обслуживание. Это простой и удобный вариант для арендаторов. Просто убедитесь, что вы понимаете размер расходов, включенных в аренду. Например, предоставляются ли услуги по уборке? Работает ли отопление и кондиционирование воздуха круглосуточно и без выходных? Есть ли ограничение на потребление электроэнергии, и если да, то как будет взиматься плата за превышение? Все такие условия должны быть прописаны в договоре аренды, чтобы не было сюрпризов в будущем.

Чистая аренда. При чистой аренде налоги, страховка и содержание здания распределяются между арендодателем и арендаторами одним из трех способов. При единовременной чистой аренде вы будете ежемесячно платить арендную плату, а также налоги на имущество, а арендодатель оплачивает остальное. При двойной чистой аренде вы будете платить за страховку вместе с налогами и арендной платой. При тройной чистой аренде вы будете платить налоги, страховку и расходы на содержание здания в дополнение к базовой арендной плате. Если вы делите здание с другими арендаторами, расходы, которые вы берете на себя, распределяются пропорционально вашей доле в квадратных футах здания.

Модифицированная валовая аренда. Этот тип аренды представляет собой нечто среднее между чистой арендой и валовой арендой. Обычно у вас будет валовая арендная плата, но вы будете нести ответственность за определенные согласованные расходы, такие как услуги по уборке, электричество или мелкий ремонт. Арендодатель возьмет на себя оплату остальных.

Прежде чем арендовать офисное помещение для малого бизнеса и подписать договор аренды, убедитесь, что вы понимаете тип аренды, кто за что будет платить и потенциальный размер расходов, которые вы согласны взять на себя. Попросите показать примеры расходов, которые вы должны будете оплатить, и договоритесь об ограничениях, чтобы свести к минимуму непредвиденные расходы.

Срок аренды

Большинство арендодателей предпочитают долгосрочную аренду на срок от пяти до десяти лет или дольше, чтобы свести количество вакантных площадей к минимуму. Вы можете получить лучшую сделку с долгосрочной арендой, но это может стать дорогостоящим обязательством, если вы выйдете из бизнеса или перерастете пространство до истечения срока. Аренда на один-два года с возможностью продления обеспечивает гибкость, которая может понадобиться вашему малому бизнесу, пока вы не будете уверены в его успехе и стабильности.

Постарайтесь определить предел любого повышения арендной платы, на которое может рассчитывать арендодатель, будь то ежегодно или при продлении договора аренды, чтобы помещение оставалось доступным.

Досрочное прекращение

Если вам необходимо расторгнуть договор аренды по какой-либо причине, попросите включить положения, которые позволят вам сделать это максимально безболезненно, в том числе:

Право на передачу или «переуступку» права аренды, если вы продаете свой бизнес. Это позволяет новому владельцу вашего бизнеса оставаться в том же пространстве.
Возможность сдать в субаренду все помещение или его часть, если вы не можете позволить себе арендную плату или вам необходимо переехать в помещение большего размера.

Кроме того, подумайте о том, чтобы заранее договориться о любых штрафах, если вам нужно расторгнуть договор аренды до истечения срока.

Ваши соседи

Арендаторы поблизости могут оказать существенное влияние на ваш бизнес и могут быть условиями для переговоров. Если ваш бизнес зависит от близлежащего бизнеса для обеспечения пешеходного движения, пункт о совместной аренде позволит вам разорвать договор аренды, если этот арендатор уйдет и не будет заменен в течение определенного периода времени.

И если вы не хотите, чтобы ваш арендодатель сдавал соседнее помещение в аренду компании, которая конкурирует с вашей, запросите пункт об исключительном использовании.

Как вести переговоры о коммерческой аренде. Строить и вносить улучшения

Если вам нужно изменить помещение в соответствии с потребностями вашего бизнеса, договоритесь о коммерческой аренде и включении в договор аренды положений о «пристройке», в которых указано:

Улучшения, которые будут сделаны в сдаваемом в аренду помещении для малого бизнеса
Какая сторона будет платить за улучшения (при долгосрочной аренде арендодатель может взять на себя расходы)
Кому будут принадлежать улучшения (обычно арендодатель)
Если арендатору (вам) потребуется вернуть помещение в исходное состояние по истечении срока аренды

Профессиональная помощь

Брокер по недвижимости может помочь вам найти помещение для малого бизнеса в аренду и решить все сложности, связанные с арендой. Имейте в виду, однако, что арендодатель обычно платит комиссию брокеру. Это означает, что, хотя для вас это бесплатно, вы можете воспользоваться беспристрастной точкой зрения юриста, имеющего опыт работы с коммерческой недвижимостью.

Коммерческая аренда является юридически обязывающим документом. Поняв условия и тщательно их оценив, вы будете готовы заключить соглашение, которое не только удовлетворит ваши потребности в офисных помещениях, но и защитит ваши деловые интересы с течением времени.

Следующие шаги: Вы заняты. Мы получим это. Так почему бы не позволить нам немного поработать за вас? Подписавшись на еженедельный информационный бюллетень Small Biz Ahead, вы будете получать тщательно подобранные статьи, практические советы и видеоролики, посвященные последним инструментам и тенденциям малого бизнеса. Мы проведем исследование, пока вы тратите свое время на то, что имеет значение: управление и развитие вашего бизнеса.

6 шагов к аренде коммерческой недвижимости

Во-первых, проанализируйте свой бизнес, чтобы выяснить, что вам нужно в сфере недвижимости. Планируйте свои потребности в пространстве на ближайшие несколько лет. Если вы быстро растете, вы можете подписать краткосрочный договор аренды или поискать помещение с возможностью расширения.

Кроме того, подумайте о том, как уменьшить потребность в площади в квадратных футах за счет повышения эффективности вашего рабочего пространства. (Эксперт по эффективности может помочь вам с этой задачей.) Проанализируйте свое финансовое положение и установите бюджет для аренды. Также подумайте о времени переезда. Например, если вы больше всего заняты в период Рождества, вам, вероятно, следует спланировать свой переезд в другое время года.

2. Получите совет

Обсудите свои потребности с вашей командой консультантов и партнеров по коммерческой недвижимости и получите идеи. Возможно, вы захотите предварительно поговорить со своим банкиром о любых потребностях в финансировании, которые вы определили в процессе составления бюджета аренды. Найдите брокера по коммерческой недвижимости, который поможет вам найти помещение.

Также полезно поговорить с деловыми партнерами, поставщиками и другими лицами об их опыте лизинга. Узнайте, что сработало для них, а что они сделали бы по-другому.

3. Изучите варианты

Когда вы начнете поиск помещения, будьте гибкими. Ваши первоначальные ожидания относительно местоположения, типов помещений и арендной платы могли быть нереалистичными и нуждаться в корректировке. Хороший агент поможет рассказать вам о рынке и ваших лучших вариантах.

Возможно, вам потребуется расширить область поиска или скорректировать бюджет. Например, более удаленное место может предложить более высокую арендную плату. Вы также можете арендовать помещение большего размера, чем вам нужно, а затем сдать его часть в субаренду, чтобы оплатить арендную плату. (Если вы делаете это, убедитесь, что ваш договор аренды разрешает субаренду.)

Как только вы нашли многообещающее помещение, не подписывайте договор об аренде, который предлагает арендодатель. Аренда обычно открыта для переговоров. Прежде чем подписывать, определите все свои расходы, включая такие непредвиденные расходы, как налог на имущество, страховку, коммунальные услуги и техническое обслуживание. Попросите арендодателя поощрить арендатора, например, предоставить пару месяцев бесплатной аренды или помочь с оплатой расходов на улучшение арендованного имущества.

Вам также следует обсудить улучшения арендованного имущества. Например, можно ли построить дополнительную ванную комнату или установить необходимое оборудование? Уточните, кому будут принадлежать улучшения, когда вы съедете. Если иное не указано в договоре аренды, все, что примыкает к зданию, обычно становится собственностью арендодателя, то есть вы не можете забрать это с собой, когда выезжаете.

Наймите хорошего юриста по коммерческой недвижимости, чтобы он проверил договор аренды и удостоверился, что ваш бизнес защищен и нет непредвиденных расходов.

5. Получите финансирование

Получив договор аренды, вернитесь к своему банкиру, чтобы поговорить о финансировании. Исследуйте и поймите все ваши варианты финансирования. Многие предприятия совершают ошибку, используя свой оборотный капитал для оплаты улучшений арендованного имущества и расходов на переезд.

«Компании склонны недооценивать, насколько переезд истощает их деньги, — говорит Дженкинс. «Если после переезда у вас возникла нехватка наличности, это может помешать вам нарастить производство, закупить запасы или нанять пару новых торговых представителей. Это означает, что вы не сможете использовать свое новое пространство с полной эффективностью».

Варианты финансирования для покрытия расходов на аренду могут включать следующее.

Кредит на улучшение арендованного имущества

Краткосрочный кредит (обычно амортизируемый в течение пяти или шести лет), который может помочь покрыть расходы на ремонт для подготовки арендованного помещения для вашего бизнеса. Вы можете договориться об основном отпуске в течение первых шести-двенадцати месяцев кредита, что может помочь вам покрыть переходные расходы.

В зависимости от стоимости улучшения банк может принять улучшение в качестве залога по кредиту, что может привести к более низкой ставке, чем по необеспеченному кредиту. Многие улучшения арендованного имущества не имеют реальной ценности в глазах банкира. Банкиры обычно хотят видеть, что у вашего бизнеса есть история прибыли и солидного денежного потока с многообещающими прогнозами денежных потоков.

«Банкиры хотят, чтобы у их клиентов был здоровый баланс, сильная управленческая команда и бизнес-план, планирование преемственности и прогнозы того, какую пользу принесет компании новое помещение, — говорит Дженкинс.

Ссуда на оборотный капитал

Еще одна краткосрочная ссуда (также обычно амортизируемая в течение пяти или шести лет), предназначенная для оплаты инвестиций в рост. Ссуды на оборотный капитал, как правило, необеспечены. Банкиры попросят вас предоставить ту же информацию, что и для кредита на улучшение арендованного имущества.

Кредитная линия

Краткосрочный гибкий кредит, который вы можете быстро использовать для покрытия временной нехватки денежных средств.

6. Спланируйте переход

Совместно с вашими сотрудниками составьте график плавного перехода в новое помещение. Не забудьте заложить время не только для перемещения активов, но и для улучшения арендованного имущества и устранения простоев производства во время переезда. Имейте в виду, что переходы часто занимают больше времени, чем ожидалось.

Планируйте и выполняйте улучшения с помощью вашей команды и подрядчика. Подумайте о том, чтобы получить несколько предложений по работе, особенно для капитального ремонта.

12 советов по ведению переговоров об аренде коммерческих помещений

1. Оцените потребности своего бизнеса

Прежде чем вести переговоры об аренде, выполните небольшую домашнюю работу. Перечислите текущие и ожидаемые будущие потребности вашей компании в площадях, а также определите свой бюджет и предпочтительное местоположение.

«Спросите себя, что вы хотите получить от переезда, — говорит Приккер. «Тогда вы можете договориться об аренде, которая покрывает все расходы».

Если вы не уверены в своих ближайших потребностях, рассмотрите возможность аренды на более короткий срок (например, на два или три года). «Вы можете платить больше за квадратный фут при более короткой аренде, но, по крайней мере, вам будет легче уйти, если вам это нужно», — говорит Приккер.

2. Всегда привлекайте юриста

Крайне важно привлекать коммерческого юриста к переговорам по аренде. «Всегда, всегда, всегда узнавайте мнение юриста», — говорит Приккер. «Лучше всего нанять хорошего коммерческого юриста, который разбирается в аренде. Некоторые предприятия используют общего или семейного адвоката, а затем подписывают договор аренды с непредвиденными расходами. Аренда сложна, и я видел много ошибок».

3. Узнайте о своих расходах

Внимательно просмотрите непредвиденные расходы, которые вас просят оплатить, чтобы убедиться, что общая стоимость соответствует вашему бюджету. Любое будущее увеличение базовой арендной платы и непредвиденных расходов также должно быть четко указано. Не стесняйтесь просить об изменениях.

4. Узнайте о вариантах аренды

Расходы, покрываемые арендой, могут сильно различаться в зависимости от типа аренды.

В валовой арендной плате вы платите арендодателю единую сумму, которая покрывает базовую арендную плату и все непредвиденные расходы. К ним обычно относятся коммунальные услуги, налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт и расходы на территории общего пользования, такие как уборка снега, уборка, озеленение, стрижка травы и управление недвижимостью. Другим вариантом является модифицированная валовая аренда 9.0011 , в котором вы и арендодатель разделяете некоторую комбинацию непредвиденных расходов.
Также можно подписать различные виды чистых договоров аренды , по которым вы оплачиваете некоторые непредвиденные расходы напрямую. Обычно это приводит к снижению арендной платы. Основные отличия чистой аренды заключаются в следующем.
При чистой аренде вы обычно платите базовую арендную плату плюс один из следующих налогов: налоги на имущество (чаще всего), страховку или коммунальные услуги. Ваш арендодатель оплачивает все остальные расходы.
В договоре двойной чистой аренды вы платите базовую арендную плату плюс налоги на недвижимость и страховку.
В тройной чистой аренде вы обычно платите базовую арендную плату плюс налоги на имущество, страхование здания и коммунальные услуги, а также другие эксплуатационные расходы и расходы на техническое обслуживание.
Примечание : Хотя приведенные выше определения являются стандартными, арендодатели иногда добавляют к вашим расходам расходы на техническое обслуживание или общие площади в рамках одинарной или двойной чистой аренды, поэтому всегда дважды проверяйте, за что вы должны платить.
При аренде процентов арендной платы вы платите базовую арендную плату плюс процент от ваших валовых продаж сверх определенного минимума. Они обычно используются в торговых центрах и других торговых точках с несколькими арендаторами.

5. Проверьте рыночную арендную плату

Получите представление о рыночной арендной плате в районе, который вы рассматриваете, и сравните ее с арендной платой, которую запрашивает домовладелец. Поговорите с коммерческим риелтором, чтобы получить актуальные рыночные арендные ставки. Эта информация может помочь вам договориться о более низкой арендной плате, если запрашиваемая сумма высока.

6. Исследуйте недвижимость

Соберите информацию о собственности, которая может пригодиться для ваших переговоров об аренде.

Посмотрите на состав арендаторов здания и соседей, чтобы убедиться, что они совместимы с вашим бизнесом. Есть ли конкуренты?
Узнайте, на что похоже движение в здании. Если другие арендаторы используют большую часть парковочных мест, хватит ли вам их для ваших нужд? Вы можете договориться о более низких платежах за общие площади, если у других арендаторов гораздо больше трафика, чем у вас, и они больше используют здание.
Поговорите с другими местными предприятиями, чтобы узнать о районе и любых проблемах, которые могут повлиять на вашу компанию. Например, если вы занимаетесь розничной торговлей, вам может понадобиться узнать о местных пешеходах и о том, растет ли район или приходит в упадок. Недавнее ухудшение перспектив района или рыночной арендной платы может помочь вам договориться о более выгодных условиях аренды.
Изучите репутацию арендодателя, чтобы увидеть, есть ли какие-либо опасные флажки. Вы можете обратиться к риелторам или существующим арендаторам. Например, вы можете обнаружить, что другие жильцы пытаются покинуть здание из-за проблем с арендодателем.

7. Ищите стимулы арендатора

Спросите у арендодателя стимулы для аренды помещения. Арендодатель может быть особенно заинтересован в том, чтобы соблазнить вас арендовать, например, если помещение какое-то время пустовало. Обычно арендодатели предлагают два или три месяца аренды бесплатно. Некоторые могут даже оплатить часть вашего ремонта или профинансировать его в течение срока аренды.

«Всегда нужно спрашивать, какие стимулы они могут предложить», — говорит Приккер. «Вы будете удивлены тем, что вам могут предложить».

8. Просмотрите условия прекращения аренды

Проверьте обстоятельства, при которых любая из сторон может расторгнуть договор аренды. Например, могут ли вас выгнать просто за неуплату арендной платы? Что произойдет, если здание будет продано?

Если ваши продажи снижаются или вы хотите увеличить площадь, как вы можете расторгнуть договор аренды? Некоторые договоры аренды требуют от вас полной или частичной оплаты оставшейся части арендной платы. Вы можете договориться о лучших условиях.

Также проверьте, можете ли вы сдать помещение в субаренду. Если продажи снизятся, субаренда всего помещения может позволить вам переехать в другое место без уплаты значительного штрафа за расторжение договора аренды. Кроме того, вы можете сдать часть помещения в субаренду, чтобы покрыть арендную плату.

9. Обсуждение улучшений арендованного имущества

Предприятиям часто необходимо отремонтировать новое помещение в соответствии со своими потребностями. Вы должны убедиться, что аренда и зонирование позволяют запланированные улучшения арендованного имущества. Кроме того, вы можете запросить пункт, обязывающий арендодателя возместить часть или все ваши расходы на улучшение арендованного имущества, если арендодатель нарушит договор аренды.

10. Проверка наличия пункта о конкурентах

Вы можете запросить пункт о конкурентах в договоре аренды, который требует от арендодателя получения вашего согласия на аренду помещения в здании конкуренту. Это может быть особенно важно для розничных продавцов.

11. Ознакомьтесь с условиями продления

Срок аренды вашей коммерческой недвижимости может варьироваться от месяца за месяцем до нескольких лет. Обязательно уясните, когда и как будет продлеваться договор аренды. Также убедитесь, что у вас есть возможность продлить аренду в конце срока, если это важно для вас. Вы можете договориться о других вариантах, таких как преимущественное право аренды соседнего помещения для расширения.

Как сдать в аренду залоговую коммерческую недвижимость |

Как выбрать коммерческую недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду

Сдача коммерческой недвижимости: особенности

У кого есть право выступать в качестве арендодателя

У кого есть право выступать в качестве арендатора

Выбор формы ведения бизнеса

Помещение, которое подойдет для арендного бизнеса: как его найти

Запрос на здание из выписки ЕГРН

Основные виды использования

Условно-разрешенные виды использования

Проверка права собственности на объект

Проверка продавца на потенциальное банкротство

Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем жилую – Tranio.Ru

Менее рискованное вложение капитала

«Хорошие» съемщики

Высокая доходность

Доходность недвижимости в центральных районах европейских столиц данные CBRE и Global Property Guide

Меньше расходов на содержание

Удобное управление

Где покупать коммерческую недвижимость

Недостатки коммерческой недвижимости

•

Як здавати й орендувати нерухомість, якщо ти підприємець

«Как сдать коммерческую недвижимость в аренду?» — Яндекс Кью

Налоги от сдачи недвижимости в Турцию в аренду 2022

Как арендовать коммерческую недвижимость: полное руководство

1. Коммерческая недвижимость: аренда vs покупка

2. Установите параметры вашей коммерческой недвижимости

Идеальный клиент или пул сотрудников

Зонирование коммерческой недвижимости

Желаемый размер

Максимальный бюджет

Доступность

3. Найдите брокера по коммерческой недвижимости

Когда использовать Tenant Broker

Как найти коммерческого брокера

Эксклюзивное соглашение с коммерческим брокером

Неисключительное соглашение с коммерческим брокером

Как работать без брокера

4. Понимание различных типов коммерческой аренды

Аренда с полным спектром услуг

Чистая аренда

Модифицированная валовая аренда

5. Найдите подходящую коммерческую недвижимость

Проведение нескольких обходов

6. Переговоры об условиях коммерческой аренды

Общие условия коммерческой аренды

Bottom Line

Что нужно знать перед подписанием договора коммерческой аренды

Коммерческая аренда по сравнению с арендой жилья

Элементы договора коммерческой аренды

Изучение района, арендодателя и сведений об аренде

1. Изучите местность.

2. Узнайте больше о арендодателе и владельце здания.

3. Изучение законов о зонировании.

4. Узнайте о законах о вреде и окружающей среде.

Обо всем можно договориться

Условия договора коммерческой аренды, которые необходимо знать

Часто задаваемые вопросы по коммерческой аренде

Что такое типичный залог коммерческой аренды?

Включены ли коммунальные услуги в коммерческую аренду?

Когда следует покупать или арендовать коммерческую недвижимость?

Какой срок типичной коммерческой аренды?

Весь процесс аренды коммерческой недвижимости от начала до конца

Весь процесс аренды коммерческой недвижимости от начала до конца

Как арендовать офисные и коммерческие помещения: подход «сделай сам»

У вашей команды нет времени

У вашей команды нет опыта работы в качестве представителя арендаторов.

Коммерческие риелторы могут открывать двери

Как арендовать коммерческое помещение: Брокерские услуги

Аренда офисных помещений: метод TenantBase

Принятие плана

Начало поиска арендованных офисных помещений

Представление предложения

Подписание договора аренды

Поиск помещения для малого бизнеса в аренду

Что нужно знать и как вести переговоры о коммерческой аренде

квадратных метра

Как работает коммерческая аренда?

Типы аренды

Доходность недвижимости в центральных районах европейских столиц
данные CBRE и Global Property Guide

Ссуда на оборотный капитал