Как сдавать в аренду коммерческую недвижимость: Как правильно сдавать в аренду коммерческую недвижимость

Содержание

Можо ли сдавать в аренду недвижимость купленную в кредит?

Можо ли сдавать в аренду недвижимость купленную в кредит?

Вопрос:


Если нежилое помещение находится в собственности с обременением (ипотека в силу закона),имеет ли право собственник сдавать в аренду это помещение?

 

Ответ:


Перед регистрацией ипотеки (обременения) вы подписываете кредитный договор с банком. В некоторых случаях возможно составление договора ипотеки (ипотека в силу договора). Согласно ст.40 ФЗ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года вы вправе сдавать имущество в аренду без согласия банка (кредитора), если иное не предусмотрено договором об ипотеке или законом.

ФЗ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года


Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц

1. Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:

срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;

имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

2. В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

3. Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя. В случае выдачи закладной предоставление на этих условиях третьим лицам права пользования заложенным имуществом допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной.

4. Предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное.

5. Обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, другими залогами регулируется правилами главы VII настоящего Федерального закона.


Поэтому если в вашем кредитном договоре или договоре об ипотеке установлен запрет на сдачу недвижимости в аренду, вопрос сдачи в аренду необходимо отдельно согласовывать с банком (кредитором). Запрет на сдачу в аренду заложенной недвижмости устанавливаете вы сами в кредитном договоре или договоре об ипотеке.


Если кредитным договором или договором об ипотеке установлен запрет на сдачу в аренду, вы может предложить банку (кредитору) подписать дополнительное соглашение. Это дополнительное соглашение может устранить запрет, исключить определенный пункт договора или изложить его в новой редакции. Для заключения такого соглашения необходимо обращаться в банк к кредитному инспектору банка и начальнику отдела ипотечного кредитования.


В обмен на снятие такого запрета банк (кредитор) может потребовать изменений и договора страхования. Например, банк (кредитор) может потребовать застраховать риск порчи объекта недвижимости арендатором. Более того, наличие арендатора в объекте недвижимости может автоматически приводить к необходимости уведомления страховщика и удорожанию стоимости страховки. Для правильного ответа на этот вопрос необходимо изучать ваш договор страхования.


Материал подготовил адвокат Антон Лебедев


Обсудить материал на форуме…

Аренда коммерческой недвижимости: советы и правила

Ни для кого не секрет, что недвижимость, выделенная для коммерческих нужд, открывает для частного бизнеса новые горизонты. Разумеется, наиболее предпочтительным является приобретение такой недвижимости, однако не каждый предприниматель может позволить себе раскошелиться на помещение под офис.Многие организации смело отказываются от приобретения коммерческой недвижимости, и просто арендуют необходимые им квадратные метры, обеспечивая себя офисом, складскими помещениями и т.п. Итак, чем же так выгодна аренда коммерческой недвижимости, и что нужно учитывать при составлении договора коммерческой аренды?

Арендная ставка на коммерческую недвижимость

Итак, если вы все же решились арендовать помещение под офис, склад или даже магазин, постарайтесь оценить все плюсы и минусы такого вида инвестиций. Разумеется, аренда коммерческих помещений позволит вам не тратиться на покупку недвижимости, то есть сэкономит солидную долю денежных средств, однако вам придется регулярно продлевать сроки пользования арендной недвижимостью и контактировать с арендодателями, что, в некоторых случаях бывает не самым приятным занятием.

Арендная ставка на помещение определит то, насколько выгодной будет аренда недвижимости для конкретных коммерческих нужд. Ставка зависит от множества факторов – например, от площади арендованного офиса, его расположения и даже «комплектации». К примеру, помещение под магазин или кофейню должно находиться на первом этаже- не повредит и удобный подъезд. Также на размеры арендной ставки влияет наличие поблизости автостоянок и, в особенности, транспортных развязок.

Каких бы сказочных условий вам не наобещали владельцы недвижимости, перед заключением договора на аренду постарайтесь лично осмотреть «сосватанную» площадь и оценить ее достоинства. Кроме того, проверьте репутацию ее владельца – узнайте, кому эта площадь сдавалась до вас и по какой причине арендаторы ее покинули.

Порядок начисления арендной ставки

Ставка за пользование арендованным коммерческим помещением начисляется с даты, указанной в договоре (как правило, этой датой становится момент передачи арендованного помещения по передаточному акту «на руки» новому владельцу). Сроки внесения арендной платы, равно как и условия ее внесения заведомо оговариваются в договорах аренды.

Арендная плата может взыматься с арендатора как в виде твердого платежа, так и в качестве доли от доходов, полученных арендатором при эксплуатации данного коммерческого помещения. Также возможным способом оплаты является исполнение неких обязательств перед арендодателем либо оказание встречных услуг.

Как правило, в договоре указывается арендная ставка без учета НДС, о чем важно помнить, рассчитывая размер арендной платы на тот или иной промежуток времени. Также стороны, заключившие договор аренды коммерческой недвижимости, могут заранее договориться о скидках и льготах на период проведения ремонтных и отделочных работ. Скидки полагаются арендатору за доработку инженерных систем помещения и за проведение отделочных работ, а льготы могут быть связаны с неприбыльностью помещения во время ремонта.

Составление и регистрация договора аренды

Чтобы уменьшить риски от коммерческой аренды, предприниматель должен с особым вниманием отнестись к составлению и регистрации договоров найма. Это – основной арендный документ, регламентирующий права и обязанности арендатора и арендодателя, а также определяющий стоимость и продолжительность коммерческой аренды.

Форма договора во многом зависит от особенностей арендуемой вами коммерческой недвижимости. Так, аренда помещений муниципального и федерального фонда недвижимости подразумевает не только заключение договора, но и его обязательную регистрацию в надлежащих органах с получением специальных разрешительных документов на эксплуатацию помещения. Регистрация муниципальных площадей проводится вне зависимости от срока аренды.

Если арендуется помещение, принадлежащее частному собственнику, регистрация договора аренды является необязательным условием для совершения сделки. Так, аренда коммерческой недвижимости на срок менее 11 месяцев гос-регистрации не подлежит, а вот квадратные метры, арендованные более чем на 11 месяцев, придется зарегистрировать в уполномоченных органах.

Для проведения процедуры регистрации в регистрационный орган необходимо подать сам договор аренды, а также заявление и квитанцию. Квитанция является подтверждением того, что арендатор оплатил государственную пошлину за съем помещения. Арендодатель, в свою очередь, должен предоставить регистрационным органам правоустанавливающие документы на недвижимость, которая сдается в коммерческую аренду. Состав пакета правоустанавливающих документов варьируется в зависимости от характеристик недвижимости.

Содержание договора коммерческой аренды

Договор, регламентирующий порядок сдачи помещения в аренду для коммерческих нужд, должен содержать в себе юридический адрес арендованной недвижимости, «метраж» помещения, тип и этажность строения, а также его поэтажный план. В договоре аренды также прописываются все права арендодателя и арендатора на данную коммерческую недвижимость. Если арендодатель, в свою очередь, тоже является арендатором, а не собственником, при пересдаче права на недвижимость необходимо изучить все документы, подтверждающее право арендодателя на совершение такого рода сделок. Если арендодатель изначально не обладал правом сдавать эту недвижимость в аренду, заключенный сторонами договор будет признан недействительным.

Также в договоре должна быть обозначена ответственность сторон, заключающих договор, в случае нарушения прав другой стороны либо при несоблюдении обязательств, указанных в договоре.

Руководство для предпринимателей по коммерческой аренде в Техасе — Richards Rodriguez & Skeith

Начиная с идеи и заканчивая ее воплощением, открытие бизнеса — непростая задача. Это требует предусмотрительности, понимания отрасли и готовности к неудачам. И для многих предприятий, независимо от того, только начинают они или расширяются, пространство имеет важное значение. Но ориентироваться в мире коммерческой недвижимости в качестве аутсайдера — само по себе препятствие. Мы каталогизировали ключевые моменты коммерческой аренды в Техасе только для предпринимателей.

 

Что такое коммерческая аренда?

В какой-то момент своей жизни вы, вероятно, снимали квартиру или дом; большинство людей знакомы с договорами аренды жилья и их условиями. Но коммерческая аренда имеет другие условия и может быть более сложной, чем стандартная аренда жилья.

Во-первых, при коммерческой аренде помещение должно использоваться исключительно для ведения бизнеса, если не указано иное. Это условие в первую очередь является результатом норм зонирования и мер безопасности. И, несмотря на заманчивое удобство жить и работать в одном и том же помещении, большинство коммерческих зданий не предназначены для жилого использования, и проживание в этих помещениях может повлечь за собой такие последствия, как выселение; однако недвижимость смешанного назначения становится все более распространенной в мегаполисах Техаса.

Кроме того, большинство коммерческих договоров аренды длятся от 3 до 5 лет, а не от месяца к месяцу, 6 месяцев или 1 год, как для жилой недвижимости. Это означает, что коммерческая аренда влечет за собой более серьезную ответственность, но она также предлагает больше возможностей для обсуждения условий аренды, чем аренда жилых помещений.

Наконец, арендатор, а не арендодатель, несет ответственность за уплату налога на имущество по некоторым договорам коммерческой аренды. Для арендаторов это может быть огромным препятствием. Обратите особое внимание на местоположение, средний налог на недвижимость в этом районе и тип предлагаемой аренды, прежде чем выбирать недвижимость для аренды.

 

Типы коммерческой аренды в Техасе 

В Техасе существует три основных типа коммерческой аренды:

  1. Общая аренда
  2. Процентная аренда
  3. Чистая аренда

Прежде чем искать коммерческую недвижимость, защитите свои интересы, ознакомившись с различными договорами коммерческой аренды и их условиями. Однако помните, что это всего лишь шаблоны — о специфике следует договориться.

Аренда брутто

Аренда брутто состоит из ежегодной фиксированной платы. Плата представляет собой сумму арендной платы и годовых операционных расходов: коммунальные услуги, услуги по уборке, налоги и т. д. Полная аренда идеально подходит для владельцев бизнеса со строгим бюджетом, поскольку они могут точно рассчитывать свои расходы.

Общая сумма аренды = Базовая арендная плата + Операционные расходы

В качестве альтернативы, при модифицированной общей аренде арендатор платит ежегодную плату, но может нести ответственность за другие расходы, связанные с эксплуатацией здания, такие как удобства или конкретные коммунальные услуги, которые не включены.

Аренда в процентах

Структура аренды в процентах аналогична валовой аренде — базовая арендная плата плюс операционные расходы — но включает процент от ежемесячных валовых продаж бизнеса от транзакций в помещении. Такой договор аренды обычно используется для торговых площадей.

Аренда в процентах = Базовая арендная плата + Операционные расходы + % от валовых продаж

Чистая аренда

Чистая аренда – это обычная структура аренды коммерческой недвижимости в Остине; Фактически, тройная чистая аренда является наиболее распространенной арендой, используемой в коммерческой недвижимости Остина. При чистой аренде арендаторы несут ответственность за базовую арендную плату и пропорциональную долю конкретных эксплуатационных расходов здания. Какие расходы несет арендатор, зависит от типа используемой чистой аренды.

  • Одноместный Нетто: Арендатор платит базовую арендную плату плюс пропорциональную часть налога на имущество
  • Double Net (NN):  Арендатор оплачивает базовую арендную плату и пропорциональную часть налогов на имущество и страховку.
  • Triple Net (NNN):  Арендатор оплачивает базовую арендную плату и пропорциональную часть налогов на имущество, страховку, электричество и услуги по уборке/техническому обслуживанию.

Дополнительные расходы по договорам коммерческой аренды в Техасе

В рамках коммерческой аренды дополнительные расходы должны и будут указаны; это расходы, за которые арендатор несет ответственность сверх своей базовой арендной платы. Это может включать вышеупомянутую пропорциональную долю операционных расходов, но также может включать другие сборы, такие как гарантийный депозит.

Более того, если вы являетесь владельцем бизнеса в конкурентной отрасли, вы можете вести переговоры по контракту на исключительное использование; эти контракты гарантируют, что ваш бизнес имеет «эксклюзивные» разрешения на аренду помещений на определенном рынке. Например, предположим, вы открываете веганский ресторан в коммерческом здании. В этом случае вы можете запросить договор об эксклюзивном использовании, чтобы другому веганскому ресторану было запрещено открывать помещение на том же рынке и собирать ту же группу потребителей.

Если вы владелец бизнеса, желающий расшириться за пределы домашнего офиса или открыть обычное заведение, вам понадобится коммерческая аренда. У вас должен быть партнер, который поможет вам маневрировать в сложной сфере коммерческой недвижимости в Техасе и вести переговоры об аренде. В Richards Rodriguez & Skeith наша опытная команда юристов по недвижимости может помочь вам. Свяжитесь с нами сегодня и почувствуйте себя в безопасности в коммерческой аренде .

Как сдать коммерческую недвижимость в аренду в Колумбусе, штат Огайо

При сдаче коммерческой недвижимости в аренду в Колумбусе, штат Огайо, арендодатели и арендаторы имеют разные взгляды и интересы. Хотя нет двух одинаковых договоров аренды, как правило, необходимо учитывать основной набор элементов. Прежде чем арендовать коммерческую недвижимость, как арендодатель, рассмотрите следующие приготовления и информацию, которые следует учитывать при аренде любого коммерческого помещения. А если вам нужна дополнительная информация, наше полное руководство о том, как найти и сдать в аренду коммерческое помещение полон практических советов.

Что такое договор коммерческой аренды?

Коммерческая аренда представляет собой юридически обязывающее соглашение между арендодателем («арендодателем») и арендатором («арендатор») об аренде коммерческой недвижимости. Крайне важно, чтобы коммерческая аренда выполнялась, когда бизнес собирается арендовать коммерческое помещение для ведения бизнеса. Коммерческая аренда определяет права и обязанности каждой стороны в отношении сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости. В договорах коммерческой аренды также оговариваются сроки и условия, которые часто подлежат обсуждению.

Одним из наиболее распространенных аспектов переговоров об аренде коммерческого помещения является продолжительность срока. Из-за сложности и серьезности договоров коммерческой аренды арендодатель и арендатор должны каждый из них иметь брокеров по коммерческой недвижимости для обсуждения условий от их имени. Есть также много видов коммерческой аренды, а также юридический жаргон. Тем не менее, коммерческий брокер может помочь вам на каждом этапе, от поиска коммерческих площадей для сдачи в аренду или поиска арендаторов до обеспечения того, чтобы коммерческая аренда выполнялась в ваших интересах.

 

Подготовьте свою коммерческую недвижимость к сдаче в аренду в Колумбусе, штат Огайо, выполнив 7 основных задач

  1. Изучите законы о коммерческой аренде в Огайо. Прочтите главу 1310 пересмотренного кодекса штата Огайо , чтобы быстро ознакомиться с коммерческой недвижимостью для сделок по аренде. Заключение договора коммерческой аренды, отвечающего всем юридическим требованиям штата Огайо, избавит вас от головной боли в будущем.
  2. Изучите законы о коммерческой аренде в Колумбусе, штат Огайо. Помимо изучения законов штата об аренде, важно, чтобы вы ознакомились с законами, действующими в Колумбусе, штат Огайо. Например, Columbus требует, чтобы все арендные платежи удерживались и депонировались на условном депонировании в муниципальном суде в случае, если арендодатель не произведет необходимый запрошенный ремонт.
  3. Понимание различных типов коммерческой аренды. Узнайте, какой вариант лучше для вас, например, валовая арендная плата, модифицированная валовая аренда или тройная чистая аренда (NNN).
  4. Определите срок коммерческой аренды. Стандартный срок аренды коммерческой недвижимости обычно составляет от трех до пяти лет, но некоторым арендаторам требуется более длительный срок аренды.
  5. Найдите сопоставимую коммерческую недвижимость для аренды в Колумбусе, штат Огайо. Понимание рыночных ставок может помочь вам принять решение о подходящей цене для сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости.
  6. Рассчитайте все необходимые затраты. Определите все финансовые аспекты вашего коммерческого помещения для аренды. Помимо суммы коммерческой аренды, также учитывайте любые налоги, сборы и расходы на техническое обслуживание.
  7. Убедитесь, что сдаваемое в аренду коммерческое помещение готово к приему нового арендатора. При передаче коммерческой недвижимости от одного арендатора к другому важно убедиться, что сдаваемая в аренду коммерческая площадь презентабельна и соответствует современным требованиям. Внесите соответствующие обновления в светильники, освещение, технику и т. д. Проведите тщательную уборку помещения. Убедитесь, что пространство безопасно; поменять замки или деактивировать карты доступа прошлых жильцов. Проверьте апелляцию ограничения; прогуляйтесь снаружи, чтобы убедиться, что территория презентабельна.

 

Включите эти 6 основных элементов в договор аренды коммерческой недвижимости

  1. Помещение: Коммерческое помещение, сдаваемое в аренду, обычно называют «сданным в аренду помещением». Это адрес улицы, а также площадь доступных коммерческих площадей. В этом разделе коммерческого договора аренды также должны быть описаны парковочные места, если это применимо. В договоре аренды должны быть четко определены эти элементы, чтобы защитить как арендодателя, так и арендаторов.
  2. Арендные включения: В договоре коммерческой аренды всегда должно быть указано, что входит в арендную плату, причитающуюся арендодателю. Большинство коммерческих объектов для аренды представляют собой валовую аренду, то есть все включено, потому что арендатор платит одну сумму, а налоги, страховка и техническое обслуживание являются обязанностью арендодателя; однако некоторые договоры аренды различаются. Важно понимать разницу, и было бы неплохо указать эти включения в договоре аренды в рамках договора аренды. Вот некоторые из этих расходов:
    • Страхование
    • Налоги на имущество
    • Ремонт
    • Обслуживание коммерческой недвижимости
    • Коммунальные услуги (электричество, вода, газ)
    • Парковка
    • Безопасность
  3. Таблица арендной платы: Хотя в договоре аренды коммерческой недвижимости будет четко указана сумма арендной платы, в нем также должно быть указано, как арендная ставка определяется на весь срок аренды. Вы можете сделать это с помощью диаграммы аренды, в которой указаны детали коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду. Если ожидается, что ставка аренды коммерческого помещения увеличится, в прилагаемой таблице будут указаны сумма и сроки.
  4. Изменения во время аренды: Коммерческая аренда часто заключается на долгосрочный период, например, на пять, десять или двадцать лет. По мере роста бизнеса арендатора, возможно, ему потребуется адаптировать свои коммерческие арендные площади. Заранее определите, какие улучшения или изменения им может быть разрешено вносить с вашего одобрения и без него. Также лучше всего описать процесс, необходимый для получения такого одобрения.
  5. Дополнительные положения: Аренда коммерческой недвижимости должна быть завершена без остатка для будущих переговоров. Обязательно включите любые дополнительные положения об аренде коммерческого помещения, такие как часы работы, требования к страхованию и пункт о субаренде.
  6. Окончание аренды: Так же, как вы изложили типы обновлений, которые арендодатель может вносить в сдаваемую в аренду коммерческую недвижимость, уместно указать, какие изменения и улучшения должны быть возвращены до истечения срока действия договора на коммерческую недвижимость для арендовать.

 

Предоставьте ключевую дополнительную литературу по аренде коммерческой недвижимости

Помимо правильных вопросов, держите под рукой важную дополнительную литературу при ведении переговоров об аренде коммерческой недвижимости с любым потенциальным арендатором. Вы вложили средства в сдаваемую в аренду коммерческую недвижимость, и поэтому крайне важно защитить себя. Чем больше информации вы предоставите, тем лучше вы будете управлять своей коммерческой недвижимостью, сдаваемой в аренду, и получать максимальную отдачу от своих инвестиций. Ниже приведены ключевые моменты, которые должны быть подробно сообщены в отношении аренды коммерческой недвижимости.

  • Руководство по использованию сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости
  • Страховые резервы
  • Положения бизнес-плана для любых арендаторов
  • Инструкции по предоставлению другим лицам возможности использовать коммерческую арендуемую недвижимость

 

Типичные споры при аренде коммерческой недвижимости

Договор коммерческой недвижимости может закончиться спором. Ниже приведены наиболее типичные причины споров по аренде коммерческой недвижимости с обеих сторон. Сосредоточение внимания на этих областях в вашем договоре аренды коммерческой недвижимости может помочь вам предотвратить судебный процесс в будущем.

  • Нарушение условий коммерческой аренды
  • Увеличение суммы арендной платы
  • Переплата за аренду
  • Чрезмерная пеня за просрочку платежа
  • Пропущенные арендные платежи или неуплата арендной платы
  • Скрытые платежи
  • Обязательства по оплате обслуживания
  • Изменения свойств и варианты улучшения
  • Материальный ущерб
  • Безопасность и структурная целостность коммерческого здания
  • Соображения безопасности
  • Залог
  • Продление или прекращение аренды
  • Субаренда
  • Выселение

 

Нужна помощь с арендой коммерческой недвижимости в Колумбусе, штат Огайо, и за его пределами?

Если вы пытаетесь сдать коммерческую недвижимость в аренду, но считаете эту задачу сложной, рассмотрите возможность найма эксперта. Обладая 85-летним опытом, компания Robert Weiler помогла сотням домовладельцев сдать в аренду и сдать в аренду коммерческую недвижимость.