Как вложить в строительство дома материнский капитал: Как потратить материнский капитал на строительство дома

Содержание

выделение долей детям, определение размера и оформление

Мы с мужем купили в браке земельный участок с жилым домом площадью 43 м². Оформили его в общую долевую собственность на троих в равных долях: по ⅓ на меня, мужа и несовершеннолетнего ребенка. Позже начали строительство нового жилого дома на этом же участке.

После рождения второго ребенка получили право на материнский капитал, который решили использовать при строительстве. Для этого мы с мужем оформили у нотариуса обязательство: каждый из нас в соответствии со своей долей обязался выделить доли в совместную долевую собственность всем членам семьи, в том числе первому, второму и последующим детям с определением доли по соглашению.

После регистрации нового жилого дома площадью 78 м² старый дом с кадастрового учета сняли и снесли. Зарегистрировали новый жилой дом в соответствии с прежними документами в долевую собственность по ⅓ на старшего ребенка, меня и мужа.

Возник вопрос: как правильно выделить доли в доме детям, если до использования маткапитала на строительство у одного ребенка уже была собственность, обязательства дали только супруги, а старший ребенок стал совершеннолетним?

Ирина Половодова

юрист

Профиль автора

Если семья вложила маткапитал, то по закону нужно выделить доли всем ее членам, в том числе детям, независимо от их возраста. Под семьей здесь понимаются только супруги и их дети.

Размер долей можно определить самостоятельно — для этого все взрослые должны прийти к единому мнению и подписать соглашение.

У вас в семье трое взрослых собственников: вы, ваш муж и старший ребенок. Значит, вам втроем нужно решить, в каком размере выделить долю младшему ребенку. При этом вовсе не обязательно затрагивать ⅓ доли старшего ребенка. Объясню подробнее.

Почему надо выделять доли

Так как вы построили дом при помощи средств маткапитала, вы обязаны оформить его в общую долевую собственность всех членов семьи.

п. 15 правил направления маткапитала на улучшение жилищных условий

Сделать это нужно в течение шести месяцев с момента, когда выполнено хотя бы одно из условий:

дом введен в эксплуатацию;
получено уведомление о соответствии построенного дома градостроительным нормам.

За выделением долей следит Пенсионный фонд РФ, а прокуратура проверяет дела в нем. Если она выяснит, что шесть месяцев прошло, а дом еще не в общей долевой собственности всех членов семьи, то может подать в суд требование о понуждении к выделению долей. Если не выполнить решение суда, сумму маткапитала взыщут как неосновательное обогащение — попросту говоря, заставят его вернуть. Такие иски суды всегда удовлетворяют.

В законодательстве нет прямой обязанности выделять доли еще и на земельный участок. В то же время, чтобы в будущем избежать разногласий, семейных конфликтов и проблем при продаже дома, желательно выделить доли и на землю — пропорционально долям на жилье. Иначе собственники долей в доме смогут только пользоваться землей, но не распоряжаться ею.

Например, во Владивостоке супруг унаследовал квартиру в одноэтажном доме на два хозяина. Семья с помощью маткапитала реконструировала жилье, а когда начался бракоразводный процесс, стала делить в суде не только квартиру, но и участок под ней. Ответчик — отец семейства и собственник жилья и участка — дал обязательство выделить доли жене и детям, но не сделал этого.

В первом судебном заседании женщина смогла добиться, чтобы ей и детям выделили по ⅙ доли в квартире и ½ осталась у бывшего супруга. Женщина решила, что раз они с детьми владеют квартирой, то имеют право и на участок под ней.

Но материнский капитал на покупку участка не расходовался, а значит, выделять доли бывший муж не обязан. Суд второй инстанции признал его право быть единоличным владельцем участка и женщине в требовании отказал. Теперь собственники квартиры не смогут распорядиться участком, так как им не владеют.

п. 3 письма Федеральной нотариальной палаты от 01.07.2016 № 2305/03-16-3

Дело № 33-4101/2020

Как определить размер доли

Зачастую размер маткапитала составляет только небольшую часть от полной стоимости недвижимости, поэтому государство не требует выделять равные доли детям и взрослым. Предполагается, что взрослые вкладывают намного больше денег, чем дает государство в виде маткапитала, и имеют право сами установить размер долей.

Но Конституционный суд все же рекомендовал минимальный размер долей — не ниже суммы маткапитала на каждого члена семьи.

Например, если вы покрыли маткапиталом 10% стоимости дома, то и доли нужно выделять в размере минимум 10% площади — равноценно на всех членов семьи. Если вас трое, то делите 10 на 3 — получается по 3,3% на каждого.

Выделить доли с дробями нельзя, поэтому их округляют, причем всегда в большую сторону. Таким образом, три человека должны получить в собственность минимум по 4% площади.

Определение КС РФ от 18.07.2017 № 1619-О

В вашей ситуации можно перераспределить доли между родителями и младшим ребенком и при этом не трогать ⅓ доли старшего. То есть перераспределение коснется только ⅔ доли взрослых: можно поделить как ⅙, ⅙ и ⅓ или поровну — по 2/9 каждому из трех членов семьи.

/share-the-property-quest/

Калькулятор: какие доли выделить детям, чтобы у опеки не возникло вопросов

Также можно заново распределить доли и поделить их на четверых собственников. Но для этого потребуется согласие старшего ребенка, так как он уже совершеннолетний.

В любом случае главное — следить, чтобы доля несовершеннолетнего ребенка не была меньше рекомендуемой нормы, то есть суммы маткапитала на одного члена семьи. Такое уменьшение возможно только с согласия опеки — это затянет процедуру. К тому же, чтобы получить согласие, придется привести веские основания.

п. 13 обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Как оформить выделение долей

Чтобы оформить раздел, нужно составить письменное соглашение между всеми взрослыми собственниками, чьи доли будут перераспределяться. А также получить согласие от тех, чьи доли не меняются.

п. 3 письма Минэкономразвития № Д23-2738

Самый простой вариант в вашей ситуации, если доля старшего ребенка остается неизменной, — получить его согласие на выдел доли младшему и составить письменное соглашение.

Соглашение пишут в произвольной форме, но оно обязательно должно содержать:

Адрес и площадь недвижимости.
Информацию о действующих собственниках, их долях и документах, на основании которых они владеют недвижимостью. Это может быть, например, договор купли-продажи или акт ввода дома в эксплуатацию.
Пункт о согласии всех выделить доли и описание порядка такого выделения.
Упоминание, что выдел долей делается из-за использования маткапитала.

ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости»

Шаблон соглашения о выделении долей на землю и частный дом

Если все собственники согласны перераспределить доли, заверять соглашение у нотариуса не нужно. Но известны случаи, когда Росреестр отказывался зарегистрировать перераспределение без нотариального удостоверения. Оно стоит минимум 5000 Р, зато точно не будет проблем и нотариус сам отправит документы в Росреестр. Госпошлину за регистрацию нужно платить в любом случае.

Письмо Минюста от 15.07.2020 № 12/79244-МБ

Соглашение надо подписать вам, вашему супругу и детям старше 14 лет. За ребенка в возрасте до 14 лет расписывается один из родителей.

Если соглашение не заверено у нотариуса, его нужно сдать на регистрацию в Росреестр. Проще всего сделать это через МФЦ или личный кабинет на сайте Росреестра.

Чтоб зарегистрировать право собственности электронно, всем участникам сделки нужно получить и подписать заявление электронной подписью — УКЭП. Ее можно получить через удостоверяющий центр Федеральной кадастровой палаты Росреестра.

Что делать? 10.06.19

Как выделить доли детям в квартире, если использовал маткапитал?

В МФЦ надо будет прийти вам, вашему мужу и старшему ребенку. С собой нужно принести:

Подписанные соглашения — на один экземпляр больше, чем число людей, которые его подписали. Если подписывают трое, им надо собственноручно расписаться в четырех копиях.
Паспорта взрослых и детей старше 14 лет.
Свидетельства о рождении всех детей, даже тех, у кого уже есть паспорт.
Если в свидетельстве о рождении фамилия кого-то из родителей отличается от той, что сейчас в паспорте, нужно взять с собой документ, подтверждающий перемену фамилии — свидетельство о заключении или расторжении брака либо справку из загса.
Свидетельство о браке.

За регистрацию изменений в праве собственности берется госпошлина — 2000 Р. Ее делят между всеми будущими собственниками поровну. От каждого надо сделать отдельный платеж.

п. 22 ст. 333.33 НК РФ

Если за ребенка платит взрослый, в комментарии к операции обязательно нужно указать, за кого платеж: «Плательщик: данные ребенка». Платить госпошлину можно по реквизитам через мобильное приложение банка, платежные терминалы или лично в офисе банка.

Закон не обязывает представлять квитанции об уплате госпошлины, но лучше все же сдать их вместе с документами в МФЦ. Так сотрудник Росреестра быстрее найдет платеж и точно его идентифицирует. Заверять квитанции нигде не надо — их можно просто распечатать.

Росреестр в течение семи дней обязан зарегистрировать изменения. Еще два дня отводят для пересылки документов в МФЦ, то есть общий срок — девять дней. Каждый собственник получает выписку из ЕГРН, где будет отражена его доля. После этого считается, что родители выполнили обязательство по выделению долей.

/dolg-za-doli/

Налог на детские доли: как не превратить ребенка в должника

После выделения доли ваш несовершеннолетний ребенок, несмотря на свой возраст, становится плательщиком налога на имущество. В следующем году ждите на его имя уведомление от налоговой.

Можно ли не выделять долю

Как я уже говорила, прокуратура строго следит за выделением долей и активно судится из-за нарушений.

Так, в июне 2020 года прокурор Жиздренского района Калужской области обратился в суд с жалобой на местную жительницу, которая не выделила доли троим своим детям.

Выяснилось, что мать получила маткапитал и погасила им заем за жилье, а про обязательство выделить детские доли просто забыла. Суд обязал ее выделить доли в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

А в сентябре 2019 года в Соликамске ПФР заставил мать двоих детей вернуть маткапитал. Женщина использовала деньги на погашение жилищного займа и дала нотариальное обязательство выделить доли детям. Она этого так и не сделала, а квартиру продала, при этом другое жилье не купила.

Суд посчитал, что женщина просто обналичила маткапитал, и обязал ее вернуть всю сумму в ПФР.

В апреле 2021 года суд Лангепаса рассмотрел дело, где сам ребенок потребовал выделить долю в квартире, которую купили с помощью маткапитала. Семья состояла из пяти человек: отца с ребенком от первого брака, матери и двоих общих детей.

Когда родители погасили кредит и сняли обременение с квартиры, то распределили доли между собой и общими детьми по 1/4. А про ребенка от первого брака предпочли забыть. Девушке исполнилось 18 лет, вскоре она подала в суд и добилась перераспределения долей — по ⅕ каждому из собственников.

Дело № 2-2-73/2020

Дело № 2-1591/2019

Дело № 2-130/2021

Что делать в вашем случае

В вашей ситуации рекомендую обязательно выделить долю младшему ребенку.

Предлагаю действовать так:

Определитесь, хотите вы уменьшить долю старшего ребенка или выделите детскую долю из своих с супругом. Можно оставить долю старшего ребенка неизменной. В переводе на квадратные метры доли всех собственников не должны обязательно быть равными, и то, что, например, один ребенок будет владеть ⅓, а другой — ⅙, нарушением не будет.
Проследите, чтобы доля несовершеннолетнего ребенка не была меньше рекомендуемой нормы, то есть суммы маткапитала на одного члена семьи.
Без согласия старшего ребенка перераспределить доли не получится. Поэтому заручитесь согласием всех взрослых собственников, составьте соглашение о распределении долей, подпишите его и подайте в Росреестр.

Сообщество 21.07.21

Хотим вывести детские доли в другое жилье. Как это сделать?

Что делать?Читатели спрашивают — эксперты отвечают

Задать свой вопрос

Строительство и покупка дома под материнский капитал

Удобным и эффективным способом изменить условия жизни семьи с детьми стало вложение материнского капитала на строительство дома или на его приобретение. Воспользоваться маткапиталом можно не ранее трёх лет с появления в семье второго ребенка, за исключением случаев, когда маткапиталом погашаются взятый кредит, ипотека и собственные затраты на постройку дома. Погашение любого количества кредитов маткапиталом возможно, если в справках банка будет указано, что кредит взят для приобретения или постройки дома.

Сам себе строитель

Построить дом за материнский капитал можно как самостоятельно, так и с помощью строительной организации, но для этого потребуется предварительное оформление аренды или права собственности на участок. Расчёт маткапиталом (МК) при покупке участка не предусмотрен. Кроме права на участок потребуется разрешение на постройку и согласование проекта дома.

Для направления материнского капитала на строительство дома необходимо обращение в Пенсионный фонд в любом регионе страны, независимо от места регистрации, с приложением указанных выше документов, в том числе – сертификат на МК, паспорт владельца сертификата, нотариальная доверенность представителя, паспорт второго супруга, свидетельство о браке и реквизиты счета для перечисления денег.

Необходимо учитывать, что деньги из материнского капитала на постройку дома будут зачисляться частями. Сначала, после удовлетворения заявления, на счет перечисляется 50 процентов от общей суммы МК, а вторая половина – через полгода, после выполнения основных работ по возведению дома (выполнены фундамент, стены, крыша).

Для отчета о выполненных работах потребуется Акт освидетельствования построенного объекта. В его выдаче могут отказать, если при обследовании объекта установят, что не выполнен нужный объем работ. По окончании строительства дом должен быть зарегистрирован на родителей и детей. Совершеннолетний участник от получения своей доли может отказаться в пользу супруга или детей.

Дом построят подрядчики

Отличительной особенностью строительства дома под материнский капитал с помощью строительной организации является наличие договора подряда. Обращаясь с просьбой о перечислении маткапитала, надо представить подписанный договор с подрядчиком и обязательство о регистрации готового дома в собственность всех участников, по завершению работ и его ввода в эксплуатацию. Маткапитал за выполненные работы перечислят подрядной организации, и отчитываться владельцу сертификата о ходе строительства не требуется.

Покупка дома

Поскольку право на недвижимость подлежит регистрации, надо будет представить свидетельство – подтверждение регистрации права на дом. Владелец сертификата представляет нотариальное обязательство об оформлении дома в собственность всей семьи. Потребуется составление договора на покупку дома с ипотекой в пользу продавца и акта передачи.

Договор покупки дома под материнский капитал имеет некоторые особенности. Во-первых, жилой дом может быть приобретен только с земельным участком, принадлежащим продавцу, однако средства МК засчитываются в оплату только дома, потому участок должен быть оплачен за счет личных средств.

Земельный участок приобретается в тех же долях, что и жилой дом. Во-вторых, поскольку расчет с продавцом производится не сразу, возникает ипотека в силу закона, а если покупка была произведена за счет средств займа, погашаемого из средств сертификата на МК, возникает ипотека в пользу кредитной организации.

Купить дом за материнский капитал можно сразу всей семьей с установлением долей, либо владельцем сертификата, но с последующим оформлением дома и участка на остальных членов семьи. Закон не допускает продажу дома от бабушек, дедушек своим несовершеннолетним внукам.

Реконструкция дома

Еще один путь вложения средств – использование материнского капитала на реконструкцию дома. Разница заключается в необходимости разрешения на реконструкцию, поскольку будут затронуты конструктивные элементы надежности и безопасности дома, и подтверждение права на свое строение. Планируя использование материнского капитала на ремонт дома, надо помнить, что это должен быть не просто косметический ремонт, например, в виде замены обоев, окон и побелки потолка.

Такой ремонт предполагает увеличение площади дома, причем на величину не менее нормы жилплощади на одного человека в данном населенном пункте, например, путем пристройки жилой комнаты, или возведения еще одного этажа.

Реконструкцию можно выполнять как самому, так и по договору с подрядчиком. Как и при строительстве дома, выплаты будут осуществляться в два этапа. Для окончательного расчета необходимо получение Акта освидетельствования объекта. Возможно, он не будет выдан в случае, если при реконструкции площадь дома не возросла или изменилась меньше требуемой нормы. Маткапиталом можно компенсировать затраченные деньги на постройку или реконструкцию, если право на дом оформлено на дату не раньше первого января 2007 года.

Отказать в выплате могут при условии, если не выполнен необходимый объем работ, родителем совершены противоправные действия по отношению к ребенку или он изъят из семьи, искажены, сфальсифицированы сведения о рождении детей. При строительстве, покупке дома под МК для налогоплательщика сохраняется право имущественного налогового вычета.

10 вещей, которые я хотел бы знать, прежде чем строить дом

Halfpoint Images / Getty Images

То, что началось как ленивый субботний вечер, рассматривающий модели домов, вскоре превратилось в полномасштабное обязательство построить дом. Вот так мы с мужем за год перешли от пары лохов к строительству дома. Это забавный анекдот, который мы вспоминаем, когда разговариваем с друзьями и семьей. А вот в процессе — другая история. Оглядываясь назад, конечно, 20/20.

Когда мы начали строить новый дом, мы были наивны и обладали всей энергией мира, но это не избавило нас от некоторых ловушек при строительстве дома. Могу ли я изменить опыт? Конечно нет. Изменю ли я количество бельевых шкафов в своем доме? Абсолютно. После десяти лет жизни в нашем доме, построенном на заказ, определенно есть несколько вещей, которые я хотел бы знать, когда мы строили.

Вот 10 вещей, которые вы можете извлечь из моего опыта в надежде, что ваша сборка пойдет более гладко.

1. Ваше расписание является ориентировочным.

Наша сборка растянулась на год. Однако первоначально наш оптимистичный подрядчик поставил нам более жесткие сроки, и мы надеялись закончить работу за девять месяцев. Конечно, то, что я считал жестким графиком, на самом деле было расплывчатым ориентиром. Плохая погода, проблемы со строительством и расписание подрядчиков означали, что сроки вышли из-под нашего контроля. Хотелось бы мне понять, что расписание определенно зависит от всех непредвиденных обстоятельств в книге. Когда дело доходит до того, что нужно знать при строительстве дома, понимание того, что ваш идеальный график может не сработать, находится в верхней части списка.

В 21 и 25 лет мы с мужем были совсем не опытными. Это определенно проявилось при проектировании нашего дома; мы едва ли могли себе представить, на что будет похожа жизнь с детьми. Однако, конечно же, у нас было трое детей в течение 10 лет, и то, что работало для нас как бездетной пары, сейчас не идеально. Мы спроектировали наш дом с мыслью «прямо сейчас», но было бы лучше, если бы у нас была перспектива на 5 или 10 лет.

3. Готово перед заселением.

Это может показаться очевидным советом, но когда вы приближаетесь к концу долгого строительства, вы просто готовы переехать. Планы, которые вы должны были закончить в подвале или благоустроить свой задний двор, кажутся менее важными, если они выполняются до даты вашего въезда. Но я бы хотел, чтобы мы закончили все до переезда, потому что на эти последние несколько вещей ушли буквально годы. Если у вас уже есть подрядчики, гораздо проще закончить проекты сейчас, чем платить им за то, чтобы они возвращались позже. Сохраняйте решимость и выполняйте все мелкие дела до первой ночи дома.

4. План хранения.

Никому не интересно планировать свои складские помещения. Больше всего внимания уделяется отделке ванной комнаты и подбору деталей шкафов. Но могу поспорить, что если бы вы опросили домовладельцев, большинство из них сказали бы, что они предпочли бы иметь больше места для хранения вещей, чем, скажем, более глубокую ванну. Хотел бы я знать, что хранилище — это главная недвижимость в доме. Планирование хранения — не самая захватывающая часть процесса, но в дальнейшем оно оказывает огромное влияние на ваш образ жизни и организацию. Помните об этом при проектировании и строительстве дома.

5. Исследовательские подрядчики.

Мы наняли кровельного подрядчика и внесли огромный залог еще до того, как он ступил на нашу территорию. Ошибка новичка. Он сбежал с наличными, и мы больше никогда о нем не видели и не слышали. Оглядываясь назад, мы можем сказать, что не выполнили свою домашнюю работу и должным образом не изучили всех наших подрядчиков. В некоторых случаях нам везло, но мы определенно должны были попросить рекомендации и отзывы, прежде чем вести дела с нашими подрядчиками. Это сэкономило бы нам время и деньги в долгосрочной перспективе.

6. Пот справедливости является королем.

Мой муж любит рассказывать гостям о том, как я затирала плитку на девятом месяце беременности нашим первым ребенком. В то время я думал, что это жестокое и необычное наказание, но теперь я рад тому, сколько пота мы вложили в дом. Это была не только тактика экономии денег; Потенциальная справедливость также помогла ускорить процесс. Вместо того, чтобы ждать, пока подрядчики впишут нас в график, мы смогли запачкать руки и позаботиться о некоторых работах сами. Определенно оставьте некоторые вещи экспертам (без самостоятельной сантехники, пожалуйста), но не бойтесь вмешиваться и помогать, где можете.

7. Инвестируйте в приспособления.

Трудно было понять, куда выделить средства при строительстве нового дома. Было много модных вещей, на которые я бы предпочел потратить деньги — декоративные подушки, кто-нибудь? – но в итоге лучше было вложиться в приспособления. Это те части вашего дома, которые остаются с вами, даже когда вы меняете декор. Инвестируя в более качественную сантехнику, мы смогли поменять отделку и цвет, чтобы освежить дом без необходимости вносить серьезные изменения или ремонт.

8. Нейтраль.

Если вы спросите меня или моего мужа, о чем мы больше всего сожалеем по поводу дизайна дома, мы, вероятно, оба ответим: «Темно-зеленый». Видите ли, мы использовали двухцветную краску по всему дому: темно-зеленый мшистый цвет внизу и нейтральный бежевый цвет сверху. Бежевый красиво потерся, но зеленый мы уже закрасили. Несколько лет все было в порядке, но когда пришло время делать ремонт, это стало огромной проблемой. Я бы хотел, чтобы мы выбрали более нейтральные цвета и изменили акценты, а не использовали определенный цвет по всему дому. Я даже не могу вам сказать, сколько мы потратили на грунтовку, не говоря уже о краске, чтобы скрыть наши ошибки.

9. Вы потратите собственные деньги.

Нам посчастливилось получить кредит на строительство, а это означало, что все большие дела были покрыты. Но мы не учитывали то, за что платили из своего кармана по пути. Конечно, мы могли отправить чертежи в банк, чтобы заплатить за фундамент или гипсокартон, но походы в скобяной магазин за шурупами или наждачной бумагой за наши копейки действительно складывались. Оглядываясь назад, можно сказать, что резервный фонд для покрытия расходов на строительство избавил бы от многих стрессов.

10. Это сложно, но полезно.

Все, что вы слышали о том, как строительство влияет на отношения, — правда. Мы часто шутим, что если вы сможете вместе построить дом, мало что может поколебать ваш брак. Вместо того, чтобы просто выбрать существующий дом, строительство — это нескончаемое перетягивание каната между желаниями, потребностями и компромиссами. Легко поддаться стрессу, особенно когда вы обсуждаете достоинства отделки светильников или планировки пола. Но если держать в поле зрения главную цель — дом, в котором можно жить, расти и любить, — легче увидеть, что действительно важно. Выберите три главных препятствия на пути к строительству и ожидайте компромиссов по другим вариантам. Мы с мужем часто снова говорим о строительстве. С одной стороны, мы так многому научились, что в следующий раз не будет такого стресса. С другой стороны, есть что-то в жизни в доме, который вы создали из листа бумаги для набросков в структуру, полную жизни и воспоминаний. Создайте свой собственный домой не для слабонервных, но для тех, кто достаточно смел, чтобы взять на себя задачу, награды неизмеримы.

Строительство дома может показаться сложной задачей, и это так и есть. Но если планировать на долгосрочную перспективу и немного потрудиться, это может стать лучшим, что вы сделаете для своей семьи. Планирование, планирование, планирование — это ключ (с возможностью некоторой необходимой гибкости). И не забудьте обеспечить себе много места для хранения. Поверьте мне.

Часто задаваемые вопросы

В:

С чего начать, если я хочу построить дом?

А:

Прежде чем построить дом, нужно выбрать участок земли. Во-вторых, после поиска места, поиск надежного строителя для разработки вашего макета является наиболее важной частью процесса. Эти два решения повлияют на остальные ваши решения.

В:

Сколько обычно стоит построить собственный дом?

А:

Средняя стоимость строительства дома составляет от 165 000 до 482 000 долларов США. Стоимость вашего дома, конечно, будет зависеть от того, где вы живете, и размера вашего дома, а также от того, насколько дороги ваши материалы и приспособления.

В:

Что лучше купить или построить?

А:

Покупка дома может быть удобным решением «под ключ». Но строительство дома позволяет вам настроить каждый аспект собственности. Выбор сводится к простоте и персонализации.

В:

Что самое дорогое в строительстве дома?

А:

Каркас – самая дорогая часть строительства нового дома.

В:

Какие факторы следует учитывать перед строительством дома?

А:

Прежде чем строить дом, подумайте, как долго вы планируете оставаться в нем. Если это ваш вечный дом, планируйте будущее в дизайне. Также учитывайте стоимость перепродажи. Если вы сделаете дом слишком индивидуальным, это может укусить вас позже, когда вы захотите переехать (не всем нужна ванная комната Джека и Джилл или медиа-комната). Наконец, убедитесь, что вы можете позволить себе содержать два домохозяйства в течение как минимум года — или найдите понимающего члена семьи, который позволит вам бесплатно разбиваться, пока вы строите дом своей мечты.

How To Germany — Инвестиции в немецкую недвижимость

Обновлено в мае 2019 г.

Что нужно знать

Проще говоря: недвижимость может быть одним из лучших вложений, которые вы можете сделать, и в период сверхнизких ипотечных ставок . Если вы планируете инвестировать в немецкую недвижимость, наш гид поможет вам на всем пути.

Знайте, почему вы хотите купить

Чтобы заработать деньги! Верно? Ну, может быть, но для большинства людей покупка недвижимости предназначена для долгосрочного владения. Скорее всего, вы будете сдавать недвижимость в аренду, прежде чем продавать ее с целью получения прибыли. Поэтому знание того, каким арендодателем вы хотите быть, является хорошим первым шагом. Если, например, вы хотите сдать в краткосрочную аренду меблированную недвижимость корпоративным клиентам, то покупка в Ростоке или Бремене может быть не лучшим выбором. Франкфурт, Мюнхен или Дюссельдорф были бы лучше для этого типа рынка.

Знание того, чего вы хотите как арендодатель, поможет вам найти арендаторов и выбрать правильные участки, чтобы максимизировать потенциальную прибыль.

Исследуйте свой рынок

Прежде чем начать поиск недвижимости, изучите интересующие вас районы. Само собой разумеется, что рост населения и развитие инфраструктуры будут выгодны для большинства инвесторов в недвижимость.

Подумайте, соответствует ли местное транспортное сообщение, магазины, школы и культурные объекты тому, что ищет ваш тип арендатора, и сможет ли этот район по-прежнему привлекать больше людей для проживания в нем. Хорошим примером для этого может быть Ной-Изенбург (совсем недалеко от Франкфурта). Это город, в который мы лично инвестируем по всем вышеуказанным причинам.

Всегда стоит обращаться к местным агентам по недвижимости/аренде, а также к онлайн-порталам, таким как Immobilienscout24.de или immowelt.de и т. д., чтобы определить, подходит ли вам тот или иной район. Местные банки и строители также могут быть хорошим источником информации.

Location, Location, Location

Успех в инвестировании в недвижимость очень зависит от того, где вы покупаете. Речь идет не только о правильной стране, городе, курортной зоне или правильном сообществе, но и о покупке на правильной улице. Например, если вы хотите купить меблированную квартиру во Франкфурте для краткосрочной аренды, убедитесь, что вы находитесь не дальше, чем в двух кварталах ходьбы от станции метро. Если вы хотите совершить покупку в одном из лучших районов Франкфурта, вам понадобится всего несколько улиц.

Успех в инвестировании в недвижимость зависит не от удачи, а от тщательного исследования. Покупка лучшего места для ваших инвестиционных потребностей принесет дивиденды.

Проверьте свои финансы

Расходы на закрытие недвижимости в Германии могут быть высокими:

Нотариальные сборы (нотариус) = 2%
Налог на покупку недвижимости (Grunderwerbsteuer) = 3,5-6,5% в зависимости от района
Гонорар агента по недвижимости (Makler) = от 3 до 6% плюс НДС в зависимости от района
Эти расходы обычно оплачиваются покупателем

Большинству немецких кредиторов нравится, что вы можете покрыть эти расходы самостоятельно. Тем не менее, 100% плюс ипотечные кредиты доступны для внутренних покупателей, но скрытие этих первоначальных затрат может значительно снизить проценты по ипотечному кредиту.

(См. нашу статью об ипотеке.)

Если вы покупаете недвижимость с доходом от арендной платы, сверьтесь с местными ценами на недвижимость по сравнению с обычной арендной платой, чтобы рассчитать свою прибыль. Всегда убедитесь, что вы можете нести все расходы, если вы обнаружите, что собственность пуста в любое время.

Если вы покупаете старую недвижимость, учтите расходы на техническое обслуживание и ремонт, такие как окна, электропроводка, сантехника и т. д., которые могут появиться в ближайшее время. Если вы покупаете недвижимость, которая зависит от коммунальных резервов для финансирования эксплуатационных расходов, очень важно проверить, какие сбережения ( Ruecklagen ) показаны в балансе ( Jahresabrechnung ) по сравнению с предстоящими или прогнозируемыми расходами.

Получите лучшую ипотечную сделку

Целесообразно проверить варианты финансирования как можно шире. Никогда не соглашайтесь только на то, что может предложить ваш собственный банк.

Свяжитесь с нами для бесплатной проверки ипотечного кредита

Подумайте, как долго вам нужно ваше финансирование, и обсудите это с независимым консультантом по ипотеке.

100% плюс ипотечные кредиты доступны для инвесторов из Германии и до 55% для иностранных инвесторов (только для стран с евровалютой). В большинстве случаев не должно быть никаких сборов за установку или обработку.

Помните, что это стоит ничего , чтобы проверить рынок и с такими низкими ставками, что стоит провести исследование.

Когда возможность постучится в дверь — откройте дверь

Учитывая, что процентные ставки для вкладчиков в Германии близки к отрицательным, вы не будете единственным инвестором, ищущим идеальную недвижимость.

В таких городах, как Франкфурт, Дюссельдорф, Мюнхен и т. д. спрос на хорошую недвижимость в центре города настолько велик, что продавцы часто ищут покупателей с сильным финансовым положением и. Опять же, рекомендуется сначала проверить свое финансирование, чтобы вы могли двигаться быстро.

Сначала проведите исследование, в том числе поговорите с независимым ипотечным консультантом и местными агентами по недвижимости/аренде. Если это имеет смысл, то постарайтесь закрепить недвижимость договором о бронировании и залогом.

Налоговые льготы

Любой инвестор в недвижимость, где бы он ни находился, всегда должен перед покупкой обращаться за соответствующей квалифицированной консультацией по вопросам налогообложения.

Германия предлагает интересные налоговые льготы для инвесторов, покупающих жилую недвижимость для сдачи в аренду.

Большинство производственных затрат могут быть списаны либо в год создания, либо в течение нескольких лет в счет дохода от аренды. Это может включать проценты по кредиту, прикрепленному к собственности, а также услуги нотариуса, агента по недвижимости или плату за управление.

Существует также большой стимул в виде списания амортизации в размере 2% в год в течение 50 лет от покупной цены физического имущества (не земли) для объектов, построенных после 31 декабря 1924 года. Здания, построенные до этой даты, амортизируются. под 2,5% годовых в течение 40 лет.

Любая прибыль от продажи жилой инвестиционной единицы не облагается налогом при условии, что недвижимость находится во владении не менее десяти лет. ^*

^* Обратите внимание: FIRST Financial Direct Group OHG не является налоговым консультантом, и приведенный выше отрывок не следует рассматривать как налоговую консультацию. Всем Инвесторам следует обратиться за квалифицированной и соответствующей налоговой консультацией, прежде чем инвестировать.

Учитывайте недостатки

Покупка недвижимости подходит не всем. Подумайте, можете ли вы связать свои деньги на длительный срок и что может произойти, если цены упадут или арендаторов будет трудно найти. Вы можете столкнуться с необходимостью подать в суд на выселение.

Ваш немецкий язык подходит для общения с немецкой бюрократией?

Многие, но не все, проблемы можно решить заранее путем тщательного планирования. Всегда сначала делайте домашнее задание. Поговорите с профессионалами на рынке и помните, что использование авторитетного и рекомендованного агента по недвижимости может действительно помочь.

Насколько ты будешь «на руку»?

Некоторые инвесторы в недвижимость сами занимаются повседневным управлением своими объектами, но многие доверяют это агенту.

Если вы решаете вопросы самостоятельно, не забывайте повышать арендную плату каждый раз, когда это возможно по закону. Если вы этого не сделаете, вы можете серьезно ограничить рост цены перепродажи своей собственности, особенно если у вас есть арендатор, который не хочет переезжать во время продажи.

Если, как и многие люди, вы пользуетесь услугами агента по недвижимости, убедитесь, что вы присматриваетесь к нему. Какие услуги вы получите за какую плату? Убедитесь, что вы получаете реальных рефералов и что вы можете легко расторгнуть контракт. Помните, что наличие хорошего агента по недвижимости может быть большим плюсом.

Перспективы рынка недвижимости Германии

После десятилетий бездействия цены на недвижимость в ключевых местах Германии выросли и продолжают расти. Во многом это связано с очень низкими ставками по ипотеке и общим разочарованием в ставках по депозитам. Германия привлекает большое количество иностранных и отечественных инвесторов, которые ищут недвижимость хорошего качества и с высокой доходностью, особенно в таких районах, как Франкфурт/Рейн-Майн и других ключевых городах.

Как долго Германия будет оставаться в этом режиме, трудно предсказать. Во многих городах наблюдается резкий рост населения, но не хватает места для расширения жилой недвижимости, что приводит к росту цен на аренду и недвижимость. Процентные ставки, похоже, останутся низкими в течение некоторого времени, что хорошо для тех, кто хочет покупать и держать в ключевых местах!

Статья предоставлена FIRST Financial Direct Group OHG
FIRST Financial Direct Group OHG — независимый ипотечный брокер и управляющий недвижимостью. Мы специализируемся на оказании помощи англоговорящим клиентам в оформлении ипотечного кредита в Германии, имея доступ к более чем 300 немецким и международным кредиторам.

[email protected]
www.firstfd.de

Мнение Мартина Брауна о BREXIT

«И его ноги в древние времена шли по зеленым горам Англии:
И был ли увиден святой Агнец Божий на прекрасных пастбищах Англии!
И воссиял ли Божественный лик на наших затуманенных холмах?
И разве здесь, среди этих темных сатанинских мельниц, строился Иерусалим?
Принеси мне мой лук из горящего золота; Принеси мне мои стрелы желания: Принеси мне мое копье: О тучи, раскройся!
Я не перестану сражаться мысленно, и меч мой не уснет в руке моей:
Пока мы не построим Иерусалим, в Англии зеленая и приятная земля».
(Уильям Блейк)

Когда я впервые вышел на улицы Франкфурта в 1990 году, меня сразу же впечатлила толпа в костюмах от Армани с накрашенными волосами и на высоких каблуках, которая, казалось, навсегда заняла центр города. Блестящие новые башни банковской власти, куда поднимались повсюду и текли деньги. И какое-то время в модных барах и ресторанах говорили о том, что Франкфурт вытеснит Лондон в качестве финансовой столицы Европы. И на мгновение показалось, что здесь будет «построен» Новый Иерусалим.

Причин много, очень много, почему Франкфурт мог или не хотел взять сияющую корону. Лондон победил и с годами превратился в финансового кита, которым он является сегодня. Но разве история не показывает нам, что течения судьбы имеют странный способ грабить и умалять самых высоких и могущественных.

Британцы говорили, и то, что они говорили, будет звучать на протяжении всей истории. 43-летний нелегкий брак закончился, и, к лучшему или к худшему, британцы продолжат строить свое будущее, как всегда.

Как и в большинстве разводов, есть победители и проигравшие, и я уверен, что по ходу переговоров в ближайшие месяцы и годы мы увидим, что немцы и французы будут с ликованием потирать руки, растаскивая сундук с сокровищами лондонского финансовые рынки.

Лондон больше не может считаться финансовой столицей Европы. Возможно, это придется осознать, но как только это произойдет, активы и рабочие места будут перемещены. Европе нужно будет четко определить, где будет Новый Иерусалим. Дело в том, что он может быть в нескольких местах. Одно можно сказать наверняка: Франкфурт имеет очень хорошие возможности, чтобы снова дотянуться до сияющей короны.

Если это произойдет хотя бы в меньшей степени — и если наш почтовый ящик свидетельствует о том, что мы верим в это, — как это повлияет на цены на недвижимость и арендные ставки на и без того очень напряженном рынке жилья? Станут ли Норденд и Вестенд Франкфуртским Челси и Найтсбриджем? Это еще предстоит выяснить, но со сверхнизкими процентными ставками, предлагаемыми в обозримом будущем, и таким небольшим количеством вариантов получения прироста капитала и дохода в других местах кажется совершенно очевидным, что владение недвижимостью во Франкфурте и в отдельных районах приносит, есть и будет хорошо платить.