Как выгодно сдать квартиру в аренду: правильно, официально, быстро и без посредников

Как выгодно сдать квартиру в Праге и получить хорошую прибыль ? — Prestige Group

Вы хотите найти для себя удобный способ получить дополнительный доход? Тогда выгодным для вас вариантом будет сдача вашего жилища в аренду на время отъезда!

В этой статье мы подробно расскажем, какие есть способы выгодно заработать деньги на аренде жилья.

Краткосрочная сдача жилья в аренду 

Если вы уже задумывались о краткосрочной сдаче квартиры в аренду, то сейчас мы расскажем вам про все минусы и плюсы, а также о том, как извлечь максимальную выгоду из данного вида аренды.

Плюсы:

Краткосрочная сдача квартиры в аренду в Праге – это выгодное и прибыльное занятие. 

• Данный тип аренды приносит высокую и быструю прибыль с самого начала, и это намного удобнее, чем долгосрочная аренда. Дополнительное преимущество: возможность отключить квартиру от системы бронирования, когда вам угодно.
• В случае, если ваша жилая недвижимость расположена вблизи туристической зоны, курорта или около центра проведения крупных мероприятий, то краткосрочная аренда – это лучший вариант для вас. В зависимости от близости к центру и качества жилья соразмерно растет и потенциальная прибыль.
• Множество инструментов в сети Интернет упростят процессы сдачи жилья и сделают его для вас максимально простым. Это станет для вас возможностью получить более высокую прибыль от инвестиций.

Если все эти пункты про вас, то вариант краткосрочной сдачи жилья в аренду в Праге может быть достойным вашего пристального внимания. 

Минусы:

Краткосрочная сдача квартиры в аренду хоть и является привлекательным мероприятием, но, как и любой бизнес, она сопряжено с определенным риском. 

• Вовремя и хорошо продуманный маркетинговый план и административные вопросы являются залогом успеха. Владельцам следует ознакомиться с тем, что потребуется в случае, когда будет нужно передать ключи, провести уборку, подготовить белье, провести статистику отслеживания ключей и актуализацию маркетинговых материалов. 
• Иногда может возникнуть необходимость в мелком ремонте и непредвиденном обслуживании. От этого защитит страховка. 
• Возможность доверить управление своей недвижимостью надежной компании, которая получает процент от дохода. Это позволит упростить административные процессы и облегчить менеджмент за небольшую сумму.

Подводя итог, краткосрочная аренда в Праге — это определенно отличная возможность, которая может принести щедрый доход при правильной подготовке. 

Обязательства: 

Процесс краткосрочной сдачи квартиры в Праге в аренду как вариант бизнеса является прибыльным делом. Однако он накладывает и определенные обязательства, если вы хотите заниматься этим самостоятельно: 

Владелец недвижимости должен:  

• получить необходимое разрешение на этот вид деятельности и нести ответственность за выплату ежемесячных взносов на социальное страхование,
• быть зарегистрированным в Министерстве финансов,
• иметь юридический адрес,
• гарантировать вывоз мусора (не общий мусор в доме),
• обозначить офис (квартиру) на фасаде здания,
• производить оплату туристического налога и подавать отчет,
• вести регистрацию туристов в иностранной полиции,
• вести книгу заселяющихся гостей.

Уровень возможного дохода: 

На сегодняшний день на рынке недвижимости Prestige Group является наиболее надежным посредником для краткосрочной сдачи квартиры или дома в Праге. Вложение будет с гарантированной доходностью от 20 000 крон (840 евро) и выше в зависимости от сезона, размера и конкретного местоположения — инвестирование в недвижимость через Prestige Group  может оказаться весьма прибыльным.

Сезонная сдача жилья в аренду

При выборе удобного вам вида аренды вашей недвижимости важно рассмотреть тот вариант, который будет для вас наиболее выгодным. Существует компромисс между краткосрочной и долгосрочной арендой — сезонный найм недвижимости. Например, города с большой концентрацией высших учебных заведений или предприятий, сотрудничающих с иностранными специалистами, пользуются большой популярностью у студентов, иностранных сотрудников или жителей других городов. Прага как крупный мегаполис относится к одному из таких городов.

Предложения по сезонной аренде должны быть продуманы на предмет функций, техники и удобств, которые могут быть необходимы постояльцу. Сезонные гости города, как студенты и работки предприятий, прежде всего ищут для себя безопасное, комфортное и удобное место для жизни. Так как высокую роль играет сезонность, в отличие от долгосрочного жилья, постояльцы могут не иметь с собой много вещей. И для них важно, чтобы все необходимое уже было в цене жилья. Данная практика сезонной сдачи жилья в крупных городах успешна практически по всему миру.

Плюсы:

Можно сказать, что сезонная аренда жилья в Праге предлагает целый ряд огромных преимуществ:

• Сезонная аренда недвижимости позволяет владельцам воспользоваться высоким спросом на аренду на относительно короткий срок: от 6 до 12 месяцев, и что подходит для большинства районов Праги. 
• Нет необходимости в частом обслуживании, как при краткосрочной аренде, к тому же местные учебные заведения или компании часто готовы сотрудничать на удобных для вас условиях.  

Таким образом, если вы хотите сдать квартиру в Чехии, даже в спальных или труднодоступных районах Праги, то советуем обратить внимание на сезонную аренду из-за ее преимуществ. 

Минусы: 

Когда речь идет о сдаче крупной недвижимости в аренду студенческим группам или сотрудникам предприятий, необходимо учитывать некоторые потенциальные недостатки, которые могут быть с этим связаны.

• Риски износа, постоянных вечеринок и шума, проблемы общения с соседями и вызовы полиции — все это следует учитывать, прежде чем подписывать договор аренды. Для этого важен выбор страховой компании и подробное описание правил проживания в договоре.

Выбираете ли вы временную сдачу жилья в аренду или традиционный долгосрочный найм, решение всегда должно оставаться осознанным и стратегическим. Ответственный подход с самого начала окупается минимизацией рисков в будущем. 

Обязательства:

Выше уже были подробно описаны основные юридические требования к арендодателю, однако напомним основные из них:

• Если вы выберете предпринимательскую стратегию с сезонной арендой жилья, сперва важно убедиться, что вы получили все необходимые разрешения. Данное мероприятие будет требовать от вас скрупулёзность при бумажной работе, главное, помните, что важно обеспечить соответствие вашего арендного бизнеса всем законам. Если вы не будете соблюдать законы, это может привести к штрафам и минимизации вашей последующей прибыли.
• Если вы планируете превратить доход от аренды в профессию, убедитесь, что вы должным образом зарегистрированы и хорошо осведомлены о правилах. 

В конечном итоге, используйте эту статью в блоге как первый шаг к изучению рынка аренды недвижимости. С помощью этой информации вы сможете определиться, что подходит для вас прежде всего, чтобы удовлетворить ваши потребности. В случае, если вы не уверены в себе, вы всегда можете доверить аренду специалистам, одними из которых являются Prestige Group. 

В этом разделе мы расскажем, почему долгосрочная аренда может стать идеальным решением для вас, если вы хотите получать прибыль с вашей недвижимости.

Плюсы: 

Долгосрочное инвестирование в недвижимость — это важное решение, и с обеих сторон есть свои плюсы и минусы. Если вы решили инвестировать силы и время в долгосрочную или краткосрочную аренду, важно продумать правильную стратегию.

• Основным преимуществом долгосрочной аренды является стабильный доход, обеспечение минимального ремонта и меньшая вероятность возникновения каких-либо конфликтов с арендаторами. 
• В зависимости от ситуации каждого арендатора, владельцы недвижимости могут при необходимости установить залоговый платеж в рамках закона. Обычно это месячная или двухмесячная стоимость арендной платы. 

Минусы: 

• Следует отметить, что хоть найти хорошего арендатора для долгосрочного проживания в Чехии порой непросто, при юридически грамотном подходе вы сможете предотвратить любые проблемы, которые могут возникнуть в будущем. Обязательно составьте эффективный договор аренды и уделите внимание деталям, чтобы обе стороны чувствовали себя комфортно в соответствии с условиями договора. 

Если же проблема возникнет, не стесняйтесь обращаться к профессионалам, таким как Prestige Group, которые помогут решить любую неприятную ситуацию и убедиться, что все спорные моменты были разрешены. Принятие таких превентивных мер на ранней стадии имеет первостепенное значение, когда речь идет о долгосрочных договорах аренды жилья.

Обязательства:

Каждому арендодателю важно быть в курсе всех изменений в законах о найме жилья, а также понимать нюансы всех юридических требований к долгосрочной аренде. Одним из важных аспектов является уплата налогов с аренды, которая у физических лиц составляет 15%. Если вы будете заранее информированы о всех деталях, вы имеете большие шансы на успех. 

Если у вас есть вопросы, или вы хотите получить консультацию по вашей ситуации, не стесняйтесь обращаться к нам в Prestige Group за советом. Мы предлагаем экспертные знания и советы по любым вопросам, связанным с арендой и инвестициями в недвижимость. Обратитесь за помощью в Prestige Group прямо сейчас!

Предоставление недвижимости в формате общежития может стать приемлемым ращением для размещения для размещения работников на сезонных работах или для лагерей и частных школ. Однако этот вид сдачи жилья в аренду имеет свои нюансы в отличии от сезонной сдачи жилья.

Плюсы:

Такой вариант сдачи жилья в аренду удобный и выгодный с точки зрения соотношения доходов и расходов от аренды. 

• Это идеальное решение для тех, кто планирует заставить деньги за аренду работать на себя, не вкладывая слишком много средств на начальном этапе.
• Если в квартире есть основные удобства и приемлемое количество мебели, то стоит рассмотреть вариант аренды жилья как общежития. При этом, само собой разумеется, что жильцы должны быть готовы быстро съехать после окончания договора. 

Минусы:

Сдача жилья в формате общежития (гостиницы) имеет определенный спектр проблем, с которым арендодатель должен быть знаком заранее. Последствия данных проблем могут серьёзно усугубить ситуацию. 

• Необходимо на регулярной основе контролировать соблюдение правил гостями, а сами жильцы уважают друг друга. 
• Частая смена гостей требует дополнительного внимания к их регистрации, административным вопросам и уборке.  

Частая смена гостей требует высокого уровня ответственности, однако, если вы будете бдительны во всех нюансах, преимущества будут намного выше возможных рисков. Поддерживайте хорошую связь со своими гостями и следите за выполнением ими правил проживания.

Обязательства:

Как и при других типах сдачи недвижимости для аренды, важно помнить, что обязательно нужно иметь разрешение на данную предпринимательскую деятельность независимо от ее масштабов. Все налоги должны уплачиваться в соответствии с законом, чтобы избежать неприятных последствий со стороны налоговой инспекции. Правильное выполнение этих шагов поможет обеспечить бесперебойную и успешную работу вашего бизнеса на долгие годы. Однако, удобная для вас и высокодоходная сдача недвижимости в аренду возможна и для тех, кто не готов решать административные вопросы – достаточно обратиться в надежную компанию как Prestige Group. 

Если у Вас остались вопросы касательно сдачи недвижимости в аренду в Чехии, обратитесь в нашу компанию за бесплатной консультацией. Раскройте потенциал Вашей недвижимости как удобного источника дохода вместе с Prestige Group — экспертом по аренде квартир в Праге.

Комментарии

Понравилась статья? Поделитесь ей!

Статьи которые могут вас заинтересовать:

Идеальная квартира для сдачи в аренду

Когда человек имеет серьезную сумму денег на счету, то он зачастую задается вопросом, куда ее грамотно вложить для получения дополнительного дохода. Некоторые приобретают валюту, ценные бумаги или просто вкладывают под проценты. Но более эффективным способом вложение денег является приобретении недвижимости.

Достоинства вложения средств в недвижимость:

• жилплощадь всегда растет в цене, тем более в пределах города;
• недвижимостью можно распоряжаться по своему усмотрению: сдавать, менять, продавать;
• отсутствие рисков потери средств.

Стоит помнить, что не каждое жилье выглядит удачным для инвестирования. Существует несколько аспектов, по которым стоит выбирать недвижимость для сдачи в аренду.

Уровень жилья

Чтобы максимально выгодно вложить средства, необходимо минимизировать затраты. Для этого не стоит рассматривать недвижимость высокого уровня или класса. Чтобы сдавать элитную жилплощадь, предстоит установить высокую цену на ее аренду. Не многие арендаторы рассматривают подобные варианты. В таком случае на поиск клиента может уйти много времени, что приведет к потере потенциального дохода.

Для арендаторов важен не сам уровень жилья, а расположение дома, близость к метро, наличие комфортного ремонта в квартире. Поэтому лучше приобрести две недорогие квартиры для сдачи, чем одну элитную. Недвижимость высшего класса лучше приобретать для собственного проживания.

Количество комнат

Более востребованы квартиры-студии, однокомнатные и двухкомнатные варианты. Квартиру-студию легко сдавать студентам, гостям города или людям, которым нужно жилье только для ночевки. Одно- и двухкомнатные квартиры арендуют молодые пары или молодожены с маленькими детьми, у которых пока еще нет возможности приобрести себе собственное жилье.

Месторасположение

Арендаторы обращают основное внимание на местоположение жилья. При этом важен не сам район, в котором располагается квартира, а доступность транспорта.

Для больших городов, таких как Москва, важным условием считается близость станции метро. Спрос тем выше, чем ближе станция. А соответственно, и стоимость аренды выше. Для собственника это обеспечивает повышенный доход.

Площадь и планировка

От площади квартиры напрямую зависит стоимость аренды. Поэтому лучше приобретать небольшое по площади жилье, чтобы привлечь больше потенциальных клиентов.

Для арендаторов важна функциональность квартиры, поэтому стандартные планировки пользуются большим спросом. Идеально будет наличие кладовой в квартире. Некоторые нюансы зависят от индивидуальных предпочтений арендатора. Кому-то, например, нужна большая кухня, кому-то евро-планировка.

Рекомендуется приобретать квартиру с универсальной планировкой, где имеется большая кухня. Но в целом, планировка не является определяющим фактором при выборе клиентов для аренды. Большее значение имеет общее состояние жилья и наличие ремонта.

Ремонт и состояние квартиры

Потенциальные клиенты ищут всегда жилье с кухонной техникой, качественной сантехникой и хорошим ремонтом. В связи с этим у инвестора возникает вопрос, приобрести квартиру с отделкой или без нее.

Если купить квартиру без отделки и сделать ремонт самостоятельно, то будет затрачено много времени и упущен возможный доход. Лучше взять недвижимость с готовой отделкой. В результате приобретения квартиры с ремонтом будут получены следующие преимущества: сэкономлены деньги на ремонт и нервы, сэкономлено время (доход от сдачи квартиры в аренду можно будет получать гораздо раньше).

Некоторые застройщики продают квартиру уже с мебелью. Такие квартиры не самые выгодные, так как стоимость на недвижимость намного выше, при этом идет минимальный набор мебели. Поэтому лучше самостоятельно приобрести мебель. Но не рекомендуется брать для этих целей мебель, уже давно бывшую в использовании.

Статью подготовила Чугуй Кристина, контент-менеджер Управляющей Компании «Наквартире»

6 способов, которыми инвесторы зарабатывают на аренде домов

Последнее обновление: 4 августа 2022 г. делаем. Совсем недавно компания JLL — мировой лидер в сфере услуг в сфере недвижимости — объявила о создании новой команды, которая будет заниматься арендой жилья для одной семьи.

Не только JLL считает, что сегмент арендного жилья для одной семьи является растущей силой в сфере недвижимости. За последние шесть месяцев другие институциональные инвесторы, в том числе RangeWater Real Estate, Invitation Homes и Blackstone Real Estate Income Trust, начали вкладывать почти 1,5 миллиарда долларов США в совокупный капитал для инвестиций в дома на одну семью на некоторых из самых быстрорастущих рынков недвижимости в мире. США

Конечно, если все остальные что-то делают, это не значит, что и вы должны делать то же самое. Но если вы заинтересованы в инвестировании в арендную недвижимость для одной семьи, продолжайте читать, чтобы узнать, как зарабатывать деньги, сдавая дома в аренду, как это делают большие мальчики.

Преимущества аренды домов

Давайте начнем с краткого обзора некоторых основных преимуществ аренды домов на одну семью:

• Пассивный доход от ежемесячного чистого денежного потока
• Повышение стоимости имущества в долгосрочной перспективе
• Легко финансировать с помощью OPM
• Подходит для удаленных инвестиций в недвижимость
• Налоговые льготы, уникальные для недвижимости
• Низкая корреляция с фондовым рынком

Существуют также некоторые потенциальные недостатки аренды домов, в том числе:

• Первоначальный взнос в размере 25%, который обычно требуется для инвестиционной недвижимости
• Недвижимость неликвидна и не может быть быстро продана
• Трудно быть собственным управляющим
• Окрестности могут со временем прийти в упадок
• Некоторые города неблагоприятны для ведения бизнеса из-за высоких налогов и сборов
• Инвестирование в недвижимость требует времени, потраченного на исследования

Хотя аренда домов может быть одним из наиболее популярных способов заработка на недвижимости, существуют и другие варианты:

• Небольшие многоквартирные дома, включая дуплексы и триплексы
• Инвестиционный фонд недвижимости (REIT) или акции в сфере недвижимости
• Краудфандинг
• Недвижимость для краткосрочной аренды на время отпуска, например Airbnb или VRBO
• Взлом дома путем сдачи в аренду комнаты в вашем доме
• Зафиксировать и перевернуть
• Оптовая торговля
• Коммерческая недвижимость

6 способов заработать на аренде домов

Несмотря на различные способы инвестирования в недвижимость, многие инвесторы выбирают дома для сдачи в аренду на одну семью. Их легко найти и профинансировать, и почти каждый знает, как «устроен» дом. 

Недвижимость для сдачи в аренду на одну семью может принести доход от инвестиций 6 различными способами.

1. Денежный поток

Положительный месячный денежный поток — это способ номер один заработать на аренде жилья. Чистый денежный поток — это разница между доходом от аренды, который вы получаете от арендатора каждый месяц, и операционными расходами на дом.

Например, допустим, вы покупаете арендуемый дом за 150 000 долларов. Если доход от аренды составляет 1500 долларов в месяц, а ваши расходы и выплаты по ипотеке (PITI) составляют в общей сложности 1300 долларов в месяц, ваш чистый денежный поток составляет 200 долларов в месяц или 2400 долларов в год.

Конечно, пассивный чистый денежный поток в размере 200 долларов в месяц может показаться некоторым людям не такой уж большой суммой. Кроме того, несмотря на то, что существует огромный спрос на арендаторов сдаваемых в аренду домов, могут быть периоды, когда доход от аренды отсутствует, если дом находится между арендаторами.

Но помимо ежемесячного денежного потока есть еще много способов заработать на аренде жилья.

2. Повышение стоимости

Второй способ заработать деньги на аренде жилья – это повышение стоимости жилья. Согласно отчету Freddie Mac House Price Index (FMHPI), средние цены на жилье в США выросли более чем на 37% за последние пять лет.

Это означает, что если бы вы купили дом за 150 000 долларов пять лет назад, сегодня он стоил бы около 205 500 долларов, и вы бы заработали 55 500 долларов только за счет повышения его стоимости. Справедливости ради следует отметить, что некоторые рынки недвижимости оцениваются лучше, чем другие.

Например, на рынках недвижимости с высоким процентом арендаторов, таких как Атланта, цены на жилье выросли почти на 50% за последние пять лет. С другой стороны, цены на жилье в районах с высокой стоимостью жизни, таких как Трентон, штат Нью-Джерси, выросли всего на 29%.% за тот же период.

3. Амортизация

Еще один способ, которым арендодатели зарабатывают деньги на аренде домов, — это амортизация, что является другим словом для «выплаты по принципу». консервативный первоначальный взнос в размере 25% имеет ежемесячный платеж по ипотеке в размере 465 долларов США основной суммы и процентов.

Когда вы покупаете дом, сумма вашего кредита составляет 112 500 долларов США. Через пять лет остаток по кредиту будет выплачен примерно до 9 долларов.7 000, что дает вам прибыль в размере 15 500 долларов за счет амортизации. Имейте в виду, что каждый месяц вы используете чек арендатора для выплаты кредита, а не свои личные средства.

Амортизация и финансирование являются двумя примерами использования OPM или денег других людей для заработка на аренде домов.

4. Защита от инфляции

Владение недвижимостью также является отличным способом защиты от инфляции. По данным Федеральной резервной системы, с 2016 года годовой уровень инфляции в США составляет около 2% в год.

С другой стороны, цены на недвижимость в США росли в среднем почти на 11% в год за тот же период времени. Это означает, что цены на жилье в США выросли в 5 раз больше, чем уровень инфляции.

5. Налоговые льготы

Вы, наверное, читали об инвесторах в недвижимость, которые зарабатывают много денег каждый месяц, но платят очень мало налогов. Причина, по которой собственный капитал некоторых инвесторов в арендную недвижимость настолько высок, заключается в том, что они пользуются налоговыми льготами, которые IRS предоставляет инвесторам в недвижимость.

Списание налога на недвижимость включает бесчисленное множество статей, таких как:

• Операционные расходы и ремонт
• Плата за управление недвижимостью и арендную плату
• Коммунальные платежи за счет собственника
• Сборы ТСЖ
• Оплата юридических и профессиональных услуг
• Страхование и налог на имущество
• Расходы по процентам по ипотечным кредитам
• Командировочные расходы для посещения загородной собственности (большая налоговая льгота для удаленных инвесторов в недвижимость)

IRS также разрешает инвесторам в недвижимость амортизировать жилую недвижимость в течение 27,5 лет. Например, если вы покупаете дом за 150 000 долларов, а участок стоит 25 000 долларов, вы можете ежегодно вычитать 4 545 долларов из своего дохода до налогообложения (125 000 долларов / 27,5 лет).

Вы не можете амортизировать землю, потому что IRS предполагает, что она никогда не изнашивается. Тем не менее, IRS предполагает, что дом немного изнашивается каждый год, даже если вы поддерживаете его в идеальном состоянии. А еще лучше, если вы купите арендный дом у другого инвестора, 27,5 лет начнутся сначала.

Хотите верьте, хотите нет, но льготы по налогу на недвижимость — это нечто большее, чем вычеты и амортизация. Когда вы продаете инвестиционную недвижимость и покупаете другую недвижимость, IRS позволяет вам использовать обмен с отсрочкой уплаты налога в соответствии с разделом 1031, чтобы на неопределенный срок отложить уплату налога на прирост капитала. Проводя обмен с отсрочкой уплаты налогов, вы получаете больше денег для реинвестирования в недвижимость вместо того, чтобы платить налоги правительству.

6. Самофинансирование

И последнее, но не менее важное: инвестирование в недвижимость становится самоокупаемым, если вы используете технику, которую опытные инвесторы в недвижимость называют «промыть, промыть и повторить». Вот как работает самофинансирование для инвесторов в недвижимость.

Предположим, сегодня вы покупаете сдаваемое в аренду имущество для одной семьи и вкладываете всю свою ежемесячную чистую прибыль в специальный фонд реинвестирования. Через несколько лет — благодаря сочетанию ваших сбережений, а также прироста стоимости и амортизации — у вас будет достаточно собственного капитала, чтобы сделать рефинансирование наличными, чтобы увеличить первоначальный взнос для покупки еще одной сдаваемой в аренду недвижимости для одной семьи.

Еще через несколько лет вы сможете делать одно и то же снова и снова. Вот почему они называют самофинансирование «промыть, вымыть и повторить».

Инвестиции в удаленную недвижимость

Инвесторам, проживающим в районах с заоблачными ценами на жилье, может быть сложно зарабатывать на аренде домов. По данным Realtor.com, в Сан-Франциско, например, средняя цена дома на одну семью составляет около 1,4 миллиона долларов.

Даже если у вас есть деньги, чтобы внести 25% первоначальный взнос в размере 350 000 долларов, действительно ли это лучший вариант для вашего инвестиционного капитала? За эту сумму вы могли бы внести первоначальный взнос за четыре сдаваемых в аренду дома в Шарлотте или купить шесть сдаваемых в аренду домов на одну семью в Канзас-Сити.

Удаленное инвестирование в недвижимость идеально подходит для инвесторов в арендную недвижимость, которые живут в городах, где цены на жилье резко выросли, что сделало хорошую арендуемую недвижимость недоступной. Хорошая новость заключается в том, что в США существует множество небольших рынков недвижимости, где цены на жилье по-прежнему очень доступны, арендная плата растет, а доходность выше.

Удаленное инвестирование в недвижимость дает вам доступ к более широкому спектру арендуемой недвижимости, выбор благоприятных для ведения бизнеса городов с низкими налогами и сильной и растущей экономикой, а также возможность получить более высокую прибыль на вложенный капитал.

Чтобы успешно инвестировать в недвижимость в другом городе или штате, вам необходимо нанять опытного местного управляющего недвижимостью, который позаботится об арендаторе и вашей сдаваемой в аренду недвижимости. Ваш менеджер обрабатывает повседневную информацию о собственности, в то время как вы просматриваете свои ежемесячные отчеты о финансовых результатах и ​​вносите свой ежемесячный чек.

Как найти привлекательные дома для сдачи в аренду

Если вы хотите инвестировать за пределами вашего местного рынка, инвесторы обычно обращают внимание на следующие факторы при оценке рынка:

• Рост населения и рабочих мест
• Средняя рыночная арендная плата и исторический рост арендной платы
• Количество домов, выставленных на продажу или аренду в определенном районе
• Процент домохозяйств, занимаемых арендаторами, указывает на потенциальный спрос на аренду
• Рейтинги районов и школ
• Удобства в районе, такие как магазины, транспорт, парки и зоны отдыха
• Ставки налога на имущество
• Плановая и активная застройка – индикатор будущего спроса на жилье

После того, как вы нашли интересующий вас рынок, пришло время разобраться в различных показателях оценки недвижимости. Вот несколько наиболее распространенных терминов и эмпирических правил, которые вы увидите:

• Правило 1% — это способ первоначально отсеять потенциально прибыльные арендные дома от тех, которые могут потерять деньги. Чтобы использовать 1%, разделите цену дома на ежемесячную арендную плату. Если результат составляет 1% или более, на недвижимость стоит обратить внимание.
• Правило 50% предполагает, что половина вашего ежемесячного валового дохода от аренды будет использоваться для ваших текущих расходов, за исключением вашей ипотеки. Если ваша ежемесячная арендная плата составляет 1500 долларов, вы, вероятно, потратите в среднем 750 долларов на расходы. Это означает, что ваш ежемесячный платеж по ипотеке должен быть менее 750 долларов в месяц, чтобы иметь положительный чистый денежный поток.
• Денежный поток — это деньги, остающиеся в конце каждого месяца после получения арендной платы от арендатора и оплаты всех счетов. Чем больше денежный поток, тем лучше, потому что будут моменты, когда все пойдет не так, как планировалось. У вас может быть более длительный период вакантности между арендаторами, или разовый ремонт может стоить больше, чем ожидалось.
• Cash-on-Cash Return сравнивает деньги, которые вы получаете, с деньгами, которые вы инвестируете. Например, если вы вносите первоначальный взнос в размере 37 500 долларов США, а ваш годовой чистый денежный поток составляет 2 400 долларов США, ваш доход наличными составляет 6,4%.
• ROI или рентабельность инвестиций измеряет чистую прибыль, которую вы получаете за весь период владения, по сравнению с общим капиталом, который вы вложили. Расчет точной рентабельности инвестиций может быть сложным, поскольку здесь задействовано несколько переменных. Вы можете использовать бесплатный анализатор арендной недвижимости в этой статье, чтобы спрогнозировать потенциальный доход от собственности.

Теперь, когда у вас есть основные показатели и «правила» за поясом, вы, вероятно, задаетесь вопросом, где вообще следует искать инвестиционную недвижимость. К счастью, есть много доступных вам ресурсов:

• Местный MLS с помощью агента по недвижимости.
• Zillow, чтобы найти недвижимость, выставленную на продажу владельцами (FSBO) и агентами по недвижимости.
• Redfin также предлагает дома для продажи с агентами и без них.
• Торговая площадка Roofstock предлагает односемейную и небольшую многоквартирную арендуемую недвижимость для продажи глобальной сети инвесторов в недвижимость, причем многие объекты предварительно осмотрены и уже заняты арендаторами.

Заключительные мысли

Современный рынок недвижимости предлагает все, что ищут инвесторы. Цены на жилье растут, спрос на арендную недвижимость высок, арендная плата растет, а вакансий мало.

Несмотря на то, что существует множество способов инвестирования в недвижимость, дома на одну семью, как правило, являются наиболее привлекательными для арендаторов и инвесторов в недвижимость. Их легко найти и финансировать, покупать и продавать, и все большее число арендаторов по всей стране ищут хорошие дома для аренды.

Как заработать деньги на аренде недвижимости

Ни для кого не секрет, что удачная инвестиция в недвижимость по разумной цене может эффективно принести больше дохода, чем стоимость денег, использованных для ее финансирования.

Многие из тех, кто владел домами на одну семью в хороших районах в течение 10 и более лет, накопили значительный капитал и большие сбережения.

Прежде чем принять решение написать эту статью, я провел небольшое исследование в Интернете, но не смог найти краткое объяснение для «Как зарабатывает доход от сдачи в аренду одной семьи» .

Чтобы ответить на этот вопрос, я думаю, будет полезно просто подумать о табурете с 4 ножками.

1. Денежный поток
2. Амортизация
3. Благодарность
4. Налоговые льготы

Давайте рассмотрим каждую из этих ножек немного подробнее.

Основной способ заработка на аренде недвижимости – это денежный поток . Проще говоря, это разница между взимаемой арендной платой и всеми операционными расходами.

Допустим, вы покупаете дом за 200 000 долларов и сдаете его в аренду за 1 500 долларов в месяц. Если вы получите большую процентную ставку и внесете солидный первоначальный взнос, ваш «PITI» (основная сумма, проценты, налоги, страховка) будет составлять около 985 долларов в месяц. Это оставляет вам разницу в размере 515 долларов между арендной платой, которую вы собираете, и ежемесячным платежом «PITI».

Неужели все так просто? Конечно, нет! Чтобы понять, сколько денег мы ДЕЙСТВИТЕЛЬНО здесь зарабатываем, нам нужно поговорить о чем-то, что называется чистым операционным доходом.

СВЯЗАННЫЕ: Руководство для начинающих по покупке сдаваемой в аренду недвижимости (пример из практики)

Что такое чистый операционный доход?

Чистый операционный доход (NOI) – это арендная плата, которую вы получаете, минус все операционные расходы . Наиболее распространенные операционные расходы:

• Вакансия (когда ваша недвижимость пустует)
• Ремонт (когда ваша собственность нуждается в ремонте)
• Плата за управление (за поиск/выселение жильцов и внимание к деталям)
• Просрочка платежа (когда арендаторы платят с опозданием или вообще прекращают платить)

Чтобы рассчитать чистый операционный доход, мы можем умножить месячную арендную плату на 12 (1500 x 12) = 18 000 долларов; это часто упоминается как Валовая запланированная арендная плата .

Теперь посмотрим на расходы.

Пособие по вакансиям

Вакансия — это время между арендаторами. Когда один арендатор выезжает, имущество должно быть «перевернуто» в состояние, готовое к аренде. Вы должны будете признать, что арендная плата не будет взиматься в течение этого периода, и поэтому вам необходимо реально составить бюджет на 9 часов.0233 потерянная рента . Чтобы быть консервативным, я предпочитаю предполагать, что моя собственность будет оставаться свободной в течение одного полного месяца в году.

Итак, давайте вычтем арендную плату за один месяц в размере 1500 долларов США из нашей валовой запланированной арендной платы, указанной выше.

18 000 – 1 500 долл. США = 16 500 долл. США

СВЯЗАННЫЕ: Путь к аренде: Маркетинговое руководство по аренде недвижимости

Ремонт

9000 2 Это предметы повседневного обслуживания, такие как смесители, бытовая техника, двери, замки, светильники. , ремонт HVAC и т. д. Эта сумма может варьироваться в зависимости от размера и возраста собственности, но в среднем достойный ориентир для нового дома в хорошем состоянии составляет около 2000 долларов в год.

Давайте вычтем еще 2000 долларов из нашей общей запланированной арендной платы.

18 000 долл. США – 1 500 долл. США – 2 000 долл. США = 14 500 долл. США

Плата за управление

В отличие от вакансий и ремонта, это дискреционные расходы. Однако вам не обязательно нанимать управляющего недвижимостью — кто-то должен будет управлять каждой вашей собственностью (даже если это ВЫ), поэтому разумно признать эту очень реальную стоимость.

Мне нравится управлять своей собственностью, поэтому я не плачу эти деньги сторонней управляющей компании, но у меня большой опыт, и я расплачиваюсь в свое время.

Вы должны сами решить, хотите ли вы действовать в одиночку или нанять менеджера. Многие компании по управлению недвижимостью взимают около 10% от валовой арендной платы (18 000 долларов США x 10%) = 1800 долларов США.

Вычтем из GSR еще 1800 долларов.

18 000 долл. США – 1 500 долл. США – 2 000 долл. США – 1 800 долл. США = 12 700 долл. США

Просрочка платежа

Эту стоимость немного сложнее предсказать по сравнению с вакансиями и ремонтом. Предполагая, что вы покупаете хороший дом в хорошем районе города, и ваши жильцы тщательно проверяются, это не должно быть проблемой. Тем не менее, даже самый лучший процесс проверки не сделает арендодателя невосприимчивым к случайным арендаторам-правонарушителям. Вещи случаются — так что давайте заложим в бюджет 2% от общей арендной платы (18 000 долларов x 2%) = 360 долларов

Давайте вычтем еще 360 долларов из нашей валовой арендной платы за год.

Как вы можете видеть выше, ваш чистый операционный доход представляет собой валовую запланированную арендную плату, вычтенную из всех операционных расходов (и имейте в виду, что ипотека не является частью этого расчета).

Ипотека (PITI)

Основная сумма, проценты, налоги и страховые выплаты (или сокращенно «PITI») будут вашими самыми большими расходами и будут включать общую сумму основной суммы, процентов, налогов и страховки за год.

Теперь давайте посмотрим на цифры…

После этих расходов у вас будет $520 прибыли за год – что не так много денег .

Тем не менее, важно признать, что если бы у вас была управляющая компания, выполняющая всю работу, связанную с , это был бы пассивный доход , который практически не требовал от вас ни времени, ни работы.

Кроме того, если предположить, что арендная плата со временем будет расти, ваша валовая арендная плата увеличится, а основная сумма и проценты останутся прежними.

Закончить год с 2320 долларами — неплохая сделка (при условии, что вы не потратили много времени на управление недвижимостью), но что еще вы получите за свои инвестиции?

С каждым ежемесячным платежом по кредиту часть этого платежа идет на погашение основной суммы долга за недвижимость.

Здесь важно помнить, что вы будете выплачивать ипотечный кредит чужими деньгами (арендная плата, которую вы получаете от своего арендатора).

Если вы когда-нибудь видели, как рассчитывается 30-летняя фиксированная ипотека, вы увидите, что с каждым годом вы платите все больше и больше принципа, чем в предыдущем году. Это означает, что вы наращиваете собственный капитал (разницу между стоимостью имущества и основной суммой кредита) каждый год на 90 233 чужих денег 90 234 .

Специфика погашения ипотечных кредитов — это еще одна тема. На данный момент все, что вам нужно помнить, это то, что каждый раз, когда поступает арендная плата, все большая часть ваших платежей по основному долгу и процентам идет на погашение ипотечного кредита, что фактически строит свой капитал с деньгами вашего арендатора.

Как вы можете видеть на диаграмме 1 ниже, вы выплатите 3 166,56 долларов в основном в год 1, фактически увеличив свой собственный капитал (все ваши активы за вычетом ваших обязательств) чуть более чем на 3 000 долларов.

Опять же, не так много денег — я понимаю!

Но помните, покупка и владение недвижимостью — это долгосрочная стратегия. Давайте посмотрим на вещи вокруг 5 ^-го -го года.

Как вы можете видеть выше, в конце 5 ^-го года вы добавили к своему собственному капиталу дополнительные 17 тысяч долларов, и вы сделали это за счет арендной платы от вашего арендатора.

СВЯЗАННЫЕ: Калькулятор возврата наличных

Средняя скорость роста стоимости домов сильно зависит от местных факторов, а также от некоторых подъемов и спадов в экономике США. Zillow дает оценку от 3% до 5% в год, в зависимости от местных факторов, а оценка — это увеличение стоимости актива с течением времени.

В округе Уэйк, штат Северная Каролина, где я в настоящее время инвестирую, у нас одни из самых конкурентоспособных ставок роста в этом районе. Средняя скорость роста стоимости акций Роли в период с 2016 по 2017 год составляет 5%.

Чтобы не увязнуть в сложных экономических данных, я предпочитаю быть консервативным, предполагая, что хороший дом в хорошем районе будет дорожать в среднем на 1% в год.

Почему растет стоимость дома?

Оценка дома не всегда гарантирована, поэтому полезно начать с понимания того, почему в первую очередь возникает благодарность.

Фиксированное предложение

В Соединенных Штатах имеется фиксированное предложение земли для строительства домов. Увеличение населения постепенно увеличивает спрос — и при фиксированном предложении земли это, естественно, приведет к росту цены.

Рост населения

В Соединенных Штатах с течением времени наблюдается устойчивый рост населения. Чем больше людей, тем больше крыш требуется для их размещения.

В июле 2015 года округ Уэйк был назван одним из самых быстрорастущих округов страны. Согласно демографическому исследованию округа Уэйк, Роли растет со скоростью 14% в год. Этот всплеск населения увеличивает спрос на жилье, что увеличивает цену. Проведите исследование местных показателей оценки в вашем городе и штате. Многие округа, такие как округ Уэйк, штат Северная Каролина, будут публиковать демографические данные, которыми они будут делиться с общественностью. Zillow.com — еще один хороший ресурс для получения информации о средней оценке курса в местных регионах.

Амортизация и прирост стоимости способствуют получению прибыли благодаря другому понятию, называемому собственным капиталом. Собственный капитал определяется как разница между стоимостью актива и любой задолженностью по нему.

Когда мы комбинируем повышение стоимости с постепенным погашением основного остатка кредита (амортизация), мы остаемся с собственным капиталом.

Посмотрите на таблицу ниже.

Как видите, сумма собственного капитала в собственности через 5 лет после покупки при 30-летнем графике амортизации и годовом приросте на 1% составляет 9.0251 47 898 долларов . Как владелец сдаваемой в аренду недвижимости, ваш собственный капитал теперь будет почти на 48 000 долларов больше из-за вашего инвестиционного решения.

Недвижимость предлагает одни из самых щедрых налоговых преимуществ среди всех классов активов. Сдаваемая в аренду недвижимость может амортизироваться каждый год, чтобы компенсировать любой денежный поток, а все расходы на техническое обслуживание и расходы могут быть вычтены из любой полученной прибыли.

Помните 5700 долларов процентов по ипотеке, которые вы заплатили в первый год? Все это не облагается налогом. Таким образом, любой денежный поток, полученный вами в конце первого года, будь то $500+ (управляется профессиональной компанией) или $2000+ (если управляется самостоятельно), будет компенсирован уплаченными вами процентами по ипотеке. У вас также есть возможность вычесть эти проценты по ипотеке из любого личного дохода, полученного вами в этом году.

Есть еще одна выгода, называемая амортизацией. По сути, вы можете амортизировать оборудование дома, чтобы компенсировать любой доход, который у вас есть. Несмотря на то, что вам не нужно буквально платить из своих денежных резервов, чтобы оплатить эти расходы, IRS все равно позволит вам учитывать это как расходы, потому что они признают, что все физические активы со временем изнашиваются.

1031 Обмен

Помните 47 000 долларов капитала на пятый год? Если вы решили продать недвижимость, вы можете использовать биржу 1031, чтобы отсрочить уплату любых налогов на эти деньги, пока вы используете их для другой инвестиционной собственности. Есть и другие критерии, которые должны быть соблюдены, и которые мы не будем здесь рассматривать.

СВЯЗАННЫЕ: Обмен 1031 (простой способ) с RealtyMogul

На эту тему написаны книги, и эта статья предназначена для краткого обзора.