Как взять помещение в аренду: что учесть и как составить договор аренды

Как арендовать помещение у города Москвы: пошаговая инструкция

Для предприятий малого и среднего бизнеса аренда недвижимости у Департамента городского имущества Москвы — один из лучших способов сэкономить на арендной плате и высвободить деньги для решения бизнес-задач. Участвуя в торгах, предприниматели могут получить помещение по ставке ниже среднерыночной, а впоследствии выкупить на выгодных условиях. О том, как арендовать помещение у города Москвы и принять участие в спецпрограммах поддержки малого и среднего бизнеса, рассказывают эксперты Smart Choice.

Пошаговая инструкция, как снять помещение в аренду у города

• Выберите подходящий объект. Они представлены на сайте mos.ru. Обратите внимание на ключевую лотовую информацию: дату проведения торгов, срок аренды, стартовую сумму арендной платы.
• Осмотрите недвижимость. Заявку на осмотр можно подать вплоть до срока в несколько дней до окончания принятия заявок на участие в торгах. Как снять помещение в аренду у города и быть уверенным в том, что объект вам идеально подходит? Посетите его самостоятельно или доверьте осмотр специалисту. Тщательная экспертиза, включающая проверку состояния ремонта, коммуникаций, оценку транспортной доступности, инфраструктуры и т.д., позволит избежать проблем с эксплуатацией недвижимости в дальнейшем.
• Зарегистрируйтесь на площадке, которая будет проводить торги. Сегодня все они производятся в электронном формате. Для регистрации потребуется предоставить учредительные документы и цифровую подпись, установить несколько сертификатов и систему криптозащиты данных.
• Соберите пакет документов. Необходимы будут выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП (ее нужно получить не ранее, чем за 6 недель до начала аукциона), копии учредительных бумаг, решение об одобрении сделки, документ, подтверждающий полномочия человека, подающего заявление. Также нужно приложить заявление, в котором предприниматель подтверждает: в отношении компании не открыто дело о банкротстве или ликвидации, а его деятельность не приостановлена.
• Оплатите задаток. Изучите документацию лота, чтобы узнать, как арендовать помещение у города и какую сумму нужно перевести, чтобы принять участие в аукционе. Как правило, задаток составляет 5 % от суммы лота.
• В день аукциона зайдите на площадку проведения торгов и примите участие в аукционе. Правила проведения торгов вы сможете изучить на сайте или в документации к лоту. Если вы единственный участник аукциона, то автоматически будете признаны его победителем.
• Подпишите протокол об итогах аукциона. Как правило, его публикуют в тот же день, когда проводились торги. В течение 10-20 дней после аукциона необходимо обратиться в ДГИ для заключения договора.
• Оплатите начальную сумму и подпишите договор. После этого вы сможете пользоваться помещением.

Обратите внимание: стоимость аренды за год, которая указывается в договоре, будет пересмотрена через 12 месяцев. Сумма будет умножена на индекс потребительских цен (коэффициент инфляции). Учтите это, узнавая, как получить помещение в аренду от города: впоследствии помещение обойдется дороже. Однако изменить ставку в одностороннем порядке Департамент городского имущества не имеет права.

Как арендовать помещение у города Москвы? Анализируем лотовую документацию

Лучший способ узнать, как взять помещение в аренду у города, — изучить лотовую документацию. Здесь будет указана вся ключевая информация для принятия решения и планирования действий на аукционе. В документе указаны:

• детальное описание нежилого объекта с указанием номера в ЕГРН, целевого назначения, адреса, площади и т.д.;
• срок договора;
• начальная цена, с которой стартуют ставки;
• задаток для участия в торгах;
• сумма, которую должен будет заплатить победитель аукциона, и сроки выплаты;
• минимальный шаг аукциона;
• документы для участия;
• дата начала и окончания приема заявок, проведения аукциона и другая информация.

Также в документации к лоту можно изучить договор аренды (особое внимание обратите на права и обязанности арендатора), образец заявления на участие в торгах и доверенности на представление интересов третьим лицом.

Важно: в Москве действуют несколько программ помощи предпринимателям. Например, предусмотрена имущественная поддержка субъектов малого бизнеса, которые работают в области здравоохранения, социального питания, образования, бытового обслуживания и т.д. Чтобы понять, может ли ваша компания рассчитывать на льготы, обратитесь к специалистам Smart Choice: они досконально знакомы с законодательством по программам помощи предпринимателям и позаботятся о правильном оформлении документов.

Подводные камни при аренде муниципального имущества

Прежде чем узнавать, как получить помещение в аренду у города и принимать участие в торгах, нужно убедиться, что вы готовы к аукциону. Есть несколько сложностей:

• Необходимо отслеживать новые предложения. Чтобы не упустить выгодный лот, нужно регулярно следить за предложениями ДГИ. Кроме того, придется тратить время на осмотр недвижимости.
• Процесс регистрации на площадке, проводящей аукцион, может растянуться на несколько дней. Лучше всего зарегистрироваться до того, как вы решите арендовать конкретное помещение у города Москвы, чтобы точно успеть стать участником торгов до старта. Особенно важно начать подготовку заранее, если у вашего предприятия еще нет электронной подписи. Для того, чтобы не разбираться с регламентом проведения торгов и не тратить время на самостоятельную регистрацию, вы можете воспользоваться помощью юристов Smart Choice.
• Победитель должен в течение короткого времени заключить договор и, главное, внести оплату. Как правило, первоначальный взнос составляет 25 % от минимальной суммы договора. Учитывая, что торги ведутся не на месячную, а на годовую арендую ставку, сумма получится весомой. Сроки ее перевода на счет ДГИ небольшие — до 3 дней. Если победитель аукциона не успеет собрать нужную сумму или пропустит срок заключения договора, то результаты торгов аннулируются, притом задаток победителю возвращен не будет.

Как арендовать коммерческую недвижимость у города без проблем?

Smart Choice предлагает услуги аренды и выкупа помещений у Департамента имущества  Москвы предпринимателям, которые хотят получить городскую недвижимость на привлекательных условиях. Мы оказываем широкий спектр услуг:

• Подбор объекта под требования заказчика среди предложений ДГИ, мониторинг новых предложений.
• Осмотр недвижимости, оценка выгоды предложения, расчет приблизительной рыночной стоимости объекта.
• Консультации по возможности участия в государственных программах.
• Регистрация клиента на площадке для проведения торгов.
• Сбор пакета документов, внесение задатка.
• Проработка стратегии участия в аукционе, расчет максимальной суммы, которую имеет смысл заплатить за помещение.
• Участие в аукционе от вашего имени.
• Подписание протокола, перевод начальной суммы на счет ДГИ, подписание договора.
• Оценка возможности выкупа недвижимости, подача документов в ДГИ.
• Анализ договора на выкуп недвижимости, проведение независимой оценки.
• Оспаривание стоимости недвижимости в суде.
• Заключение договора о выкупе арендуемой недвижимости.

В Smart Choice работают юристы с опытом более 5 лет, многократно сотрудничавшие с ДГИ по различным вопросам. Мы поможем арендовать идеально подходящее для вашего бизнеса помещение у города с возможностью последующего выкупа в Москве или Московской области, убедившись, что условия — самые выгодные.

Как взять в аренду помещение для бизнеса? Выбор и оформление арендного коммерческого помещения

3 712

Успех предпринимательской деятельности во многом зависит от того, где находится магазин, офис, кафе. Также как и правильно оформленный договор позволит избежать многочисленных проблем в будущем. Прежде чем открыть торговую точку или офис, следует внимательно разобраться, как арендовать помещение для бизнеса и как оформить договор аренды. В соглашении должны быть оговорены все условия.

Что необходимо учесть, выбирая помещение?

При выборе торговой точки, следует обратить внимание на ряд факторов. Так, как арендовать помещение для бизнеса, чтобы он приносил доход.

Район

От того, чем занимается предприниматель, зависит и выбор месторасположения помещения:

• В спальных районах – местные жители, которым необходимы продукты, бытовая химия, салоны красоты, ТЦ. Продажа одежды вряд ли будет рентабельна. Но аренда будет дешевле.
• В центре – туристы. Арендная плата – дорогая. Здесь открывают бутики, кафе, бары, сетевые магазины.

Можно взять точки в разных микрорайонах города и посмотреть, где бизнес будет приносить больше прибыли.

Месторасположение

Помещение должно находиться там, где клиентам удобно совершать покупку. Если точка располагается в хорошем районе, но далеко от проходных мест, на хорошую высокую прибыль надеяться не стоит.

Проходимость

Для некоторой предпринимательской деятельности этот аспект очень важен. Ларькам с печатными изданиями, гамбургерами и кафе. Если продаются специфические товары: ля рыбалки, спортивные снаряжения, в такие магазины люди приезжают ради определенных изделий. Здесь проходимость роли не играет. Нужно подумать и о потенциальных клиентах.

Конкуренты и соседские торговые точки

Соседние торговые точки могут сказаться на продажах: продавать фрукты рядом с большими сетевыми магазинами, вряд ли прибыльно. Но, если товар будет сравним по стоимости, но более высокого качества, клиенту выберут этот магазин.

Выгодно, когда у соседей аналогичная целевая аудитория. Это увеличивает продажи. Среди кафе, студий аэробики и цветочных магазинов хорошо будет смотреться кондитерская.

Стоимость

Аренда ежемесячно оплачивается из полученной прибыли. Она не может быть выше 30% от выручки. При заключении договора оплачивается первый месяц и вносится обеспечение, которое можно разделить на несколько месяцев.

Условия пользования

Внимательно нужно составлять договор. Владельцы помещений  на свое усмотрение могут установить штрафы:

1. Комиссия за выезд с помещения ранее оговоренного срока.
2. При аренде бутика в ТЦ могут оштрафовать на размер дневной прибыль за опоздание на 10-15 минут.
3. Кто отвечает за определенные пункты. На основании законодательства за текущий ремонт – арендатор, капительный – арендодатель. В договоре все подробное следует расписать.

Перед заключением контракта, предполагающего передачу в аренду помещения на неопределенный срок, стоит проконсультироваться с юристом. Они могут договориться о выгодных условиях аренды.

В каком состоянии объект

Если устраивает стоимость и местонахождение магазина, то ремонт не так важен. Для розничной точки необходимы розетки и освещение. Состояние помещения важно, если предпринимательская деятельность связана с медициной, воспитанием детей, изготовлением  хлебобулочных изделий. С бизнесом, находящимся под контролем государства. Тогда лучше подыскать точку, специально оборудованную под данный вид деятельности.

Требования к предпринимательской деятельности со стороны закона

Для некоторого бизнеса действуют свои условия. Их много и устанавливаются они различными нормативно-правовыми документами.

Существуют требования, предусмотренные ФЗ, вот некоторые из них:

1. Нельзя взять в аренду квартиру под склад, офис, салон красоты – запрещено ЖК РФ.
2. Для общепита в жилдоме потребуется отдельная система вентиляции. За невыполнение этих требования кафе могут закрыть на 3 месяца или оштрафовать.
3. В подвалах нельзя размещать склады, мастерские, производства, детские центры.
4. Региональные власти имеют право устанавливать свои требования. В Москве запрещено торговать спиртными напитками, если от магазина до рынков, библиотек, студенческого общежития и детских учреждений менее 100 метров.

Прежде чем взять помещение в аренду стоит сразу же убедиться соответствует оно, требованиям закона или нет. Если точка не подходит для предпринимательской деятельности, отвечать за это будет арендатор.

На что стоит обратить внимание при осмотре помещения?

Перед осмотром следует подготовить перечень характеристик коммерческой недвижимости. При изучении недвижимости следует обратить внимание на ряд факторов:

1. Вход. Клиенты должны свободно заходить в магазин. Особенно важно это для столовых, розничных торговых точек, кофеен.
2. Место загрузки-выгрузки. Продукция приводится раз в неделю. Товар должен свободно поставляться в магазин, потребуется и хороший доступ для машин.
3. Парковка. Для некоторой деятельности она очень важно. Для цветочного, сувенирного бутика.
4. Реклама. Чтобы повестить на жилом строении, потребуется разрешение жильцов, а иногда и администрации. Иногда это платно.
5. Сплит-система. Не во всех помещениях возможно на стену установить кондиционер. Это может отразиться на состоянии продукции.
6. Электричество. Для работы кондиционеров, холодильных установок, интернета, кассы, требуются киловатты энергии. Иногда их недостаточно и приборы отключаются. Следует узнать, количество киловатт по договору.
7. Коммуникации. В помещении нужен хотя бы один туалет с раковиной. Для некоторого бизнеса (детских центров) – не менее трех.

Осматривая помещение, следует делать фото, отмечая все пункты. Это позволит правильно выбрать помещение, с учетом всех характеристик.

Что необходимо учесть при заключении договора аренды

Все сделки регулируются ГК РФ. При возникновении споров, участники могут обратиться в суд. Договор, оформленный без соблюдения основных требований, могут признать недействительным или незаключенным. Такой иск может подать владелец коммерческой недвижимости.

Договоры аренды часто признаю недействительными, если не были, согласованы условия или нет подробных описаний предмета соглашения и нельзя подтвердить, что помещение было передано в аренду.

Это большой риск для бизнеса. Стороны возвращают друг другу, что получили по договору. Арендатор – помещение, арендодатель – плату, полученную за недвижимость. Но эта процедура может затянуться надолго.

Чтобы договор не признали незаключенным, необходимо соблюсти следующие требования:

1. Подписи двух сторон. Арендодатель – сам владелец, доверенное лицо или управляющая компания. Право собственности можно проверить на основании выписки из ЕГРН. Если от лица владельца – физического лица выступает его представитель, потребуется нотариальная доверенность. Для организации она не требуется.
2. Договор заключается письменно. На всех страницах проставляются подписи. При желании его можно удостоверить через нотариальную контору.

Нотариус – дополнительные затраты и отсутствие возможности самостоятельно внести изменения в договор. Для аренды небольших помещений обращаться к нему нецелесообразно.

Зачем необходимы существенные условия?

Чтобы договор был признан действительным, все условия должны быть согласованы (ГК ст. 432). Для каждого соглашения существенными считаются:

• предмет документа;
• существенными условиями, признанными на основании закона;
• которые считает важными для себя один из участников сделки.

На основании положений ГК РФ для договора аренды коммерческой недвижимости можно выделить ряд условий. А именно:

1. Предмет – объект.
2. Стоимость.
3. Срок аренды.
4. Время передачи и возврата помещения.
5. Другие условия, которые один из участников сделки считает для себя существенными.

В помещении течет крыша, но по другим характеристикам оно устраивает арендатора. За какой срок и за чей счет будет устранена поломка, для него является существенным условием. Такие нюансы необходимо учесть при составлении договора.

Почему нужно подробно расписать объект?

Недвижимость должна быть четко описан (п. 3 ст. 607 ГК). Необходимо уточнить размеры, адрес, номера помещения или комнат, если уместно – номер по кадастру (индивидуальный номер недвижимого имущества). Когда арендуется не весь объект, а его часть, такой номер в договоре не указывается.

Если в соглашении нет подробных характеристик предмета, суд может признать его незаключенным. Чтобы предупредить разбирательства, при оформлении договора следует предоставить выписку из ЕГРН и планировку объекта. Если такой информации нет, условие об объекте – несогласованно, соглашение тогда не заключено.

Размер аренды необходимо указать в договоре

Без нее соглашение будет незаключенным (ГК п. 1 ст. 654). Необходимо прописать размер аренды в рублях за месяц. Дополнительно можно оговорить НДС. Расписать, что входит в плату: уборка, коммуналка, рекламная вывеска, оборудование. Без указания арендной платы договор не будет заключен. Если по тексту указано, что арендатор выплачивает только коммуналку, то это противоречит условиям закона.

Оговорить, как будет повышаться плата. Обычно соглашение заключается срок менее года, ставка фиксирована. Если договор долгосрочный – то, по тексту прописывается, как будет повышаться аренда.

В основном стороны оговаривают, что ставка повышается ежегодно на определенный процент от текущей суммы. Раньше он зависел от инфляции. Сейчас указывают конкретную цифру – не больше 5%.

На какое время можно сдать недвижимость

Аренда – передача объекта во временное пользование, в договоре необходимо прописать срок, на который он будет сдан. Существует краткосрочный, долгосрочный и договор на неопределенный срок. Последний для предпринимательской деятельности не очень удачный. Существует большой риск. Долгосрочный договор регистрируется в Росреестре. Это можно сделать через МФЦ.

Документы, необходимые для аренды помещения

При оформлении договора потребуется документация от арендатора, арендодателя и бумаги по сделке. Перечислим их подробно.

Арендодателю нужно предоставить:

1. Паспорт физлица, заключающего договор.
2. Данные о предприятии из ЕГРЮЛ, если помещение в аренду сдает организация. Понадобится и ОГРН, ИНН. Если сделку заключает новый руководитель, и его еще нет в выписке ГЕРЮЛ, потребуется решение общего собрания о назначении его на должность.
3. Нотариальная доверенность. Если со стороны арендодатора выступает представитель.
4. Выписка из ЕГРН с характеристиками недвижимости (срок не менее 30 дней).
5. Техплан. С указанием площади и схемы недвижимости. Если данные отличаются от характеристик помещения, которое сдается в аренду, то следует задуматься.
6. Договора с организациями: охраной, службой забора мусора. Они должны быть действующими.

Внимательно следует читать документы, даже если в сделке принимает участие агент: решать, возникшие проблемы в будущем придется самостоятельно.

От арендатора потребуются следующие документы:

1. Паспорт физлица, заключающего сделку.
2. Данные об организации из ЕГРЮЛ, если договор подписывает фирма. ОГРН и ИНН. Назначение на должность руководителя, если он отличается от того, который указан в ГЕРЮЛ.
3. Доверенность для представителя.

Кроме документов владельца имущества и предпринимателя понадоябтся бумаги по сделке. Так для аренды нужно подготовить:

1. Договор, закрепляющий обязанности сторон и сделку.
2. Акт передачи и приема недвижимости с подробными характеристиками и оборудованием, которое переходит в аренду.

Перед заключением договора, его нужно внимательно прочитать, проверить все документы, обсудить условия с юристом. Это позволит избежать проблем.

Если срок действия договора – 1 год и более, то потребуется регистрация в Росреестре. Для этого необходимо подать в МФЦ заявление и заплатить государственную пошлину. Сделать это имеет право любой участник сделки. Без регистрации договор не вступил в силу.

Какие риски несет предприниматель, арендуя помещение

Выбирая недвижимость, следует учесть множество факторов. Если помещение арестовано или находится под обременением – использовать его нельзя. Когда у собственника недвижимости много долгов, то лучше не связываться с ним.

Проверить помещение можно так:

1. Получить выписку из ЕГРН.
2. Проверить данные владельца в открытой базе ФССП.
3. Указать в договоре, что собственник недвижимости не имеет права передавать ее другим лицам.

Если не указать по тексту договора, тогда арендатор сможет поднять плату в любой момент. Все должно быть четко указано по тексту соглашения: как меняются ставки.

Судебные дела относительно аренды – одни из самых распространенных в РФ. Только за год суды рассматривают до 80 тыс. разбирательств.

В условиях Covid-19 ситуация особенно обострилась. Подробнее об этом читайте в этой статье.

Чтобы не столкнуться с проблемами, необходимо внимательно проверять помещение, его владельца, знать, как составить договор аренды и подробно оговорить условия его расторжения. В этой ситуации, лучше воспользоваться услугами опытного юриста.

Вы можете получить анализ договора или заказать составление договора аренды коммерческой недвижимости в нашею юридической компании:

Получить консультацию

Юридическая фирма Шмелева и Партнеры

Звонок бесплатный
| 8 (800) 201 56 52

Основное направление нашей деятельности — юридические услуги для бизнеса. За последние 5 лет, мы не проиграли ни одного дела. В нашем штате работают только опытные юристы — кандидаты и доктора юридических наук. Поэтому, мы можем давать 100% гарантии качества услуг и брать на себя финансовую ответственность за свои действия. Сотрудничая с нами, ваши риски = 0%.

Как это сделать на законных основаниях

Обновлено в июне 2022 г.

Большинство людей думают, что арендодатели и арендаторы живут в разных помещениях, но что делать, если вы решили сдать комнату в своем доме? Когда вы делаете это, вы становитесь арендодателем так же уверенно, как если бы вы владели другим зданием, которое вы бы полностью сдавали в аренду.

Тем не менее, правила и положения могут различаться, когда речь идет об аренде комнат, в которых вы живете, и об аренде всего имущества. В любом случае, чтобы стать успешным арендодателем, важно знать подробности. Без них у вас могут быть проблемы с законом!

Если вы решите арендовать комнату, многие из тех же уроков, советов и процедур могут быть реализованы, чтобы гарантировать, что вы и ваш сосед по комнате ведете бизнес честно и законно.

Информация в сегодняшнем руководстве поможет вам стать законным арендодателем в вашей собственной собственности с минимальными сложностями, насколько это возможно, и при этом вы заработаете дополнительные деньги.

Содержание для сдачи в аренду комнаты в вашем доме

• Что именно означает сдача комнаты в вашем доме?
• Законно ли сдавать комнату в вашем доме?
• Сдача в аренду комнаты в основном доме
• Как выставить на продажу комнату
• Как проверить соседа по комнате
• Заключение договора об аренде помещения
• Налоги при сдаче в аренду комнаты в вашем доме
• Варианты субаренды в квартирах колледжа
• Часто задаваемые вопросы об аренде комнаты
• Как сдать комнату: правильное выполнение окупается

Что именно означает сдача комнаты в вашем доме?

Если в вашем доме есть неиспользуемое пространство, сдача комнаты в аренду может стать хорошим способом дополнительного заработка. Сдаваемая в аренду комната в вашем доме может быть настоящей спальней, помещением для свекрови или комбинацией спальни и ванной комнаты, а также доступа к кухне.

Независимо от того, какое помещение вы решите арендовать, помните, что это означает, что в вашем доме будет жить еще один человек. Будут времена, когда вы прекрасно ладите, а также когда они, вероятно, будут действовать вам на нервы в какой-то момент.

Помните, что сдача комнаты в аренду отличается от субаренды, которая имеет место, когда вы сдаете помещение, которое вам не принадлежит, но сдаете его кому-то другому, но при этом несете ответственность за арендную плату перед арендодателем.

Сдача в аренду комнаты в собственности, которой вы владеете, представляет собой другую ситуацию, которая больше похожа на отношения между арендодателем и арендатором, чем между двумя арендаторами вместе.

Законно ли сдавать комнату в вашем доме?

Существует ряд условий, которые могут повлиять на то, можете ли вы даже сдавать в аренду помещение в своем доме, чтобы заработать дополнительные деньги.

Одним из примеров может быть ситуация, когда вы владеете квартирой где-то, а ассоциация домовладельцев запрещает размещение дополнительных жильцов, не являющихся членами семьи.

В некоторых муниципалитетах действуют правила и ограничения в отношении аренды комнат в домах, поэтому убедитесь, что ваше желание сдать в аренду неиспользуемое помещение будет соответствовать требованиям закона.

Как легально сдать комнату в аренду

В вашем городе или поселке также могут действовать законы о зонировании, запрещающие жителям сдавать жилье людям, не состоящим в родстве с ними, без лицензии или разрешения. Также могут быть ограничения на количество неродственных людей, которым домовладелец может сдавать в аренду; проверьте законы о зонировании вашего города, чтобы убедиться, что вы действуете в соответствии с законом.

В некоторых случаях могут существовать условия для сдачи в аренду комнаты в вашем доме, например, если в вашем городе требуется уникальный, независимый доступ на улицу для любого арендуемого помещения внутри дома.

В некоторых муниципалитетах вам, возможно, потребуется пройти проверку помещения, прежде чем вы сможете сдать его в аренду.

Убедитесь, что ваше неиспользуемое пространство соответствует всем правилам, регулирующим вашу область. В частности, проверьте следующие законы:

• Местные законы
• Городские постановления
• Законы о зонировании
• Государственные законы
• Применимое законодательство об ассоциации домовладельцев

Сдача в аренду комнаты в основном доме

После того, как вы решили, что можете сдавать комнату в своем доме на законных основаниях, вам нужно будет подготовить свою комнату, а затем продать ее, чтобы найти подходящую арендаторы. Внимательно выполните следующие действия, чтобы убедиться, что все настроено правильно, особенно если аренда является местом вашего проживания.

Этап 1: Подготовка комнаты

В идеале ваше неиспользуемое пространство должно быть пригодным для проживания местом с надлежащими системами отопления, электроснабжения и водопровода.

Вы не можете отказать соседу по комнате в пользовании ванной комнатой, поэтому обязательно укажите, какая из них «принадлежит» жильцу.

Ваш арендатор также имеет право на неприкосновенность частной жизни, поэтому вы можете рассмотреть возможность установки замка на дверь спальни.

Таким образом, арендатор может убедиться, что его вещи в безопасности, и при необходимости наслаждаться уединением, когда он дома. Ожидается, что арендаторы, которые платят арендную плату, получат определенные гарантии в соответствии с законами арендодателя-арендатора, поэтому выполнение всех этих действий гарантирует, что вы соблюдаете закон.

Многие люди, желающие снять комнату, ищут комнату с мебелью.

Если вы решите сдать комнату с мебелью, убедитесь, что вы провели тщательную инвентаризацию и что вы и ваш новый сосед по комнате прошли тщательный осмотр перед подписанием договора аренды.

Вы можете сфотографировать мебель, стены, ковер и т. д., чтобы у вас обоих был визуальный отчет о состоянии комнаты до ее заселения.

Шаг 2. Маркетинговые соображения

Создайте свой идеальный аватар соседа по комнате и установите стандарты, по которым вы будете выбирать арендатора. Будет ли это студент колледжа? Пенсионер? Кто-то без криминального прошлого?

Вы можете установить конкретные критерии, для которых вы будете рассматривать, так же, как и при аренде всего имущества.

Помните о справедливом жилищном законодательстве

При создании аватара жильца необходимо учитывать один важный момент, который предназначен исключительно для тех, кто сдает комнату в аренду или получает соседа по комнате. При выборе соседа по комнате Федеральные законы о справедливом жилье допускают некоторые исключения из традиционных защищенных классов.

Это означает, что когда дело доходит до сдачи в аренду комнаты в собственном доме, реклама соседа по комнате и его выбор связаны с определенными условиями и исключениями.

Федеральные законы о справедливом жилищном обеспечении не позволяют никому использовать дискриминационные выражения при рекламе арендатора или соседа по комнате. Однако вы можете указать пол соседа по комнате в своем объявлении.

Другими словами, если вы женщина, вы можете рекламировать арендатора женского пола, но вы не можете включать в объявление какие-либо другие квалификаторы.

Когда дело доходит до принятия решения о том, кого из заявителей выбрать для проживания в вашем доме, новые судебные постановления открыли дверь, позволяющую домовладельцам и арендаторам, ищущим соседей по комнате, выбирать на основе своих личных критериев, даже если это дискриминация. .

В 2012 году 9-й окружной суд постановил, что применение требования о недискриминации к выбору домовладельца или арендатора соседа по комнате было бы серьезным вторжением в частную жизнь.

Таким образом, при выборе соседа по комнате антидискриминационные положения FHA не применяются. Вы можете быть свободны в выборе нового соседа по комнате, даже с дискриминацией, из-за фактора общего пространства.

Поскольку выбор соседа по комнате увеличивает личный риск и влияет на качество жизни владельца, суд допускает более конкретные причины для выбора. Если вы продавали или сдавали в аренду всю квартиру отдельно от собственного жилого помещения, конечно, применялись законы о недискриминации.

Как разместить объявление об аренде комнаты

После того, как вы подготовили помещение и выяснили, какого типа соседа по комнате вы ищете, пришло время создать объявление и разместить его там. Учтите, что ваш арендатор может не искать вашу рекламу в обычных местах.

Обратитесь в жилищное агентство кампуса колледжа, в газету колледжа или в центр для пожилых людей, чтобы найти комнату для одинокого человека. Так как, например, вы не будете привлекать семью, вы можете сосредоточиться больше на нишевом маркетинговом подходе, чем на широкой сети.

Распространяйте информацию среди друзей и членов семьи, потому что общение в сети часто может дать хорошие результаты. Как всегда, хороший отбор арендаторов имеет неоценимое значение и избавит вас от многих проблем в будущем. Вы можете провести скрининг самостоятельно или воспользоваться профессиональными услугами за разумную плату.

Одна вещь, о которой следует попросить в ситуации с арендой комнаты/соседом по комнате, это получить рекомендации для предыдущих соседей по комнате, если заявитель желает. Совсем другое дело узнать, каково человеку жить, от бывшего живого партнера, чем спросить у домовладельца, который, вероятно, не будет знать, каков этот человек в повседневной жизни.

Как проверить соседа по комнате

Если вы сдаете комнату, очень важно, чтобы в вашем доме был хороший арендатор. Вы не только хотите убедиться, что они будут платить арендную плату, но вы также должны помнить, что обычные проблемы арендаторов усиливаются, когда вы делите дом с арендатором. Вы будете пользоваться общими зонами, поэтому скрининг еще важнее.

Наше руководство по отбору арендаторов расскажет вам, как найти хорошего арендатора.

Чтобы сделать это должным образом И на законных основаниях, вам нужно начать с соответствующего заявления об аренде, которое дает вам (арендодателю) разрешение на проверку биографических данных и контактные данные.

После того, как предложенный арендатор заполнит заявку, вы должны провести полную проверку биографических данных.

Мы можем сделать это для вас прямо здесь, в RentPrep. Ознакомьтесь с нашими пакетами и ценами, нажав здесь.

Составление договора об аренде комнаты в моем доме

Договор об аренде комнаты в частном доме должен во многих отношениях отражать то, как законы арендодателя-арендатора требуют, чтобы выглядел любой другой договор аренды. Да, даже при аренде комнаты в собственном доме было бы разумно заключить договор аренды, в котором указано, что ожидается от соседа по комнате и каковы ваши обязанности как арендодателя.

Хотя во многих штатах устное соглашение об аренде считается законным и обязательным, гораздо разумнее изложить все в письменной форме и подписать его обеими сторонами.

Таким образом, если в будущем возникнут конфликты или проблемы, у вас обоих будет ресурс для использования.

В договоре аренды комнаты должны быть указаны особенности ваших ожиданий от соседа по комнате. Вот 5 пунктов, которые должны быть включены в договор аренды в дополнение ко всем общим требованиям договора аренды:

1. Продолжительность аренды . Договоры аренды обычно заключаются на один год, но если вы сдаете квартиру студенту колледжа, вы можете рассмотреть вариант с 9- или 10-месячная аренда, приуроченная к учебному году. Или, если вы хотите заключить договор аренды на 6 месяцев, чтобы посмотреть, нравится ли вам сдавать комнату в вашем доме, это тоже прекрасно.

2. Определение мест общего пользования . Аренда комнаты означает, что арендатор может рассчитывать на уединение в своей комнате, но совместное пространство между вами может привести к некоторому конфликту в будущем, если не обсудить это заранее. Если арендуемое помещение не является квартирой в стиле тещи в вашем доме, вашему арендатору, как правило, потребуется доступ к кухне, ванной, прачечной и даже гостиной. Парковка на подъездной дорожке и использование заднего двора или балкона также должны быть частью обсуждения. Укажите, какие места также являются закрытыми. Убедитесь, что в договоре аренды четко указаны правила и положения, касающиеся всех мест общего пользования.

3. Ответственность коммунального предприятия . Если вы сдаете комнату в своем доме, вы не захотите передавать коммунальные услуги арендатору. Вместо этого платите за коммунальные услуги сами и немного повышайте арендную плату, чтобы покрыть часть вашего арендатора. Тем не менее, некоторые арендодатели могут по-прежнему захотеть разделить коммунальные услуги пополам или заставить арендатора платить за одни коммунальные услуги, например, за кабельное телевидение или Интернет. Вам просто нужно изучить свою собственную ситуацию и посмотреть, что лучше для вас.

4. Правила внутреннего распорядка . Четко объясните, чего вы ожидаете от арендатора, особенно в отношении шума, ночных гостей, домашних животных и длительного отпуска. Поскольку вы, по сути, будете жить с соседом по комнате, вы можете устранить много путаницы и серых зон, предоставив заявителям четкий список домашних правил, чтобы увидеть, есть ли у них какие-либо проблемы с тем, чтобы жить по вашим стандартам. Убедитесь, что выбранный вами арендатор получил копию правил, и обращайтесь к ним по мере необходимости, если ваш сосед по комнате не соблюдает их.

5. Установите арендную плату и сумму залога . Укажите арендную ставку, срок и сумму залога в договоре аренды и сообщите арендатору, что в случае просрочки арендной платы процесс выселения работает так же, как если бы вы сдавали в аренду отдельное жилье. И наоборот, вы также несете ответственность за соблюдение закона, когда речь идет об официальных уведомлениях, обслуживании и возврате залога.

Налоги при сдаче помещения в аренду

Любая арендная плата, которую вы получаете, является налогооблагаемым доходом.

Тем не менее, вы сможете требовать расходы и вычеты при аренде комнаты, на которые раньше не могли претендовать.

Если ковер необходимо заменить, вы сможете вычесть стоимость нового ковра в арендуемой комнате.

Если вы планируете сдавать в аренду свободную комнату в своем доме, вам необходимо выяснить площадь этой комнаты и ее долю в вашем доме.

Если у вас есть дом площадью 2500 квадратных футов, а площадь комнаты, которую вы сдаете, составляет 500 квадратных футов, это будет составлять 20% вашей площади в квадратных футах.

Доля процентов по ипотеке, коммунальных услуг или налогов на недвижимость, причитающаяся вашему соседу по комнате, составляет одну пятую. Эти расходы вычитаются как арендные расходы согласно Графику E. [источник: H&R Block]

Варианты субаренды в квартирах колледжа

Конечно, в студенческом городке вы также сталкиваетесь с очень высокой вероятностью того, что многие из ваши арендаторы захотят вернуться домой на летние каникулы, оставив вам много свободных мест. Именно поэтому договоры аренды и аренды в студенческих городках заключаются на 12 месяцев, а не на 9.месяцев, так что вы получите гарантию этих 3 летних месяцев полной арендной платы.

Это не значит, что ваши жильцы все равно не пойдут домой. Вы можете заслужить расположение, просто предложив арендаторам студенческого возраста, которые хотят вернуться домой, найти людей, которым они могут сдать свою комнату в субаренду. Это обычная практика в городах, где проживают тысячи студентов студенческого возраста.

Концепция довольно проста: как арендодатель или управляющий недвижимостью, вы можете дать согласие на заключение договора субаренды между вашим арендатором и его субарендатором. Конечно, вы также можете отказаться. Ваш арендатор по-прежнему несет финансовую ответственность за всю причитающуюся вам арендную плату, и он будет нести ответственность за любую неуплату.

Однако в долгосрочной перспективе вам будет лучше, если вы поможете своим арендаторам найти субарендаторов.

Скорее всего, они вернутся, когда школа снова откроется. Вы также получите выгоду от того, что у вас будет занятая квартира на три месяца, в течение которых ваши арендаторы уехали.

Вы можете быть поражены тем, как быстро рушится квартира, когда в ней никого нет. Вам придется делать больше уборки и обслуживания, если вы не заполните пространство субарендатором.

Это всего лишь часть бизнеса.

Часто задаваемые вопросы: аренда комнаты в вашем доме

Когда дело доходит до аренды комнаты в вашем доме, независимо от того, живете ли вы в нем или нет, у вас может возникнуть немало вопросов или опасений. Вот несколько недавно заданных вопросов от арендодателей.

Сколько я должен брать за аренду комнаты в моем доме?

Первое, что вы должны сделать, это посмотреть на сопоставимые арендные ставки в вашем районе. Посмотрите, есть ли подобные ситуации, когда арендодатель сдает в аренду одну комнату. Это даст вам лучшее представление о том, какова рыночная арендная плата для ситуации с соседом по комнате.

Затем посмотрите на традиционную арендную плату в вашем районе и сравните, как складывается ваша ситуация с арендной платой.

Тип арендатора, которого вы ищете, не может позволить (или не хочет платить) студию с одной спальней. Зная это, вы должны быть оценены значительно ниже этих вариантов с одной спальней, чтобы побудить арендатора остаться в вашей собственности в качестве соседа по комнате.

Могу ли я сдать комнату в своем доме другу?

Это сложная ситуация, потому что вы стираете границы между домовладельцем и друзьями.

Некоторые домовладельцы считают это одним из главных грехов управления недвижимостью и советуют никогда не сдавать квартиру другу.

Плюсы в том, что у вас есть представление о том, кто этот человек и как он будет обращаться с вашей собственностью.

Минусы в том, что вы привносите финансовую составляющую в вашу дружбу. Что произойдет, если они опоздают с арендой или если возникнет спор по поводу ущерба в аренде? Будете ли вы комфортно просить их платить арендную плату, если они опаздывают?

Многие арендодатели скажут вам, что лучше сдать квартиру незнакомцу после тщательной проверки. В отношениях будут четкие линии, и вам будет легче относиться к доходу от аренды как к бизнесу.

Является ли Сдача помещения в налогооблагаемый доход ?

Да, любой доход от аренды комнаты (в США) облагается налогом. Однако, если вы сдаете комнату менее чем на 15 дней, это не применяется, если вы сами используете резиденцию в качестве основного жилья не менее 15 дней.

Должен ли я указывать всех взрослых в договоре аренды?

Целесообразно получить с каждым совершеннолетним жителем договор аренды или аренды. Невыполнение этого требования может привести к некоторым волосатым проблемам в будущем. Например, вам нужно обслуживать арендаторов, когда возникает потенциальная юридическая проблема. Если в квартире трое жителей, а в аренде только один и вы никогда не застанете их дома, вам будет сложно начать процесс выселения.

Это все еще можно сделать, но это сложнее и требует больше времени. Однако если бы вы взяли в аренду всех людей, живущих в квартире, вы могли бы обслуживать любого из них.

Как выселить соседа по комнате моего арендатора?

Если ваш арендатор добавил соседа по комнате, не посоветовавшись с арендодателем или арендодателем, вы можете выселить обе стороны.

Если договор об аренде содержит конкретное положение об уведомлении, арендодатель должен действовать в соответствии с ним как можно скорее, уведомив нынешних арендаторов о том, что им придется выехать из помещения.

Если в договоре об аренде не содержится положения об уведомлении, арендодатель может быть обязан уведомить об этом в соответствии с законодательством штата, в котором находится имущество. В этих ситуациях уведомление может быть продолжительностью периода выплаты арендной платы или дольше.

Арендодатель может иметь возможность добиваться выселения на том основании, что в помещении проживают неутвержденные арендаторы, если договор аренды разрешает выселение на этом основании.

Как легально сдать комнату в моем доме?

Чтобы легально сдать комнату в вашем доме, вам необходимо выполнить следующие шаги:

1. Убедитесь, что местные законы и разрешения на зонирование позволяют вам сдавать комнату в вашем доме; в некоторых городах или ТСЖ есть ограничения для всех, кто не является членом семьи, проживающим в собственности.

2. Убедитесь, что помещение надлежащим образом оборудовано для сдачи в аренду, включая все необходимые средства безопасности, такие как аварийное окно или огнетушитель, если это необходимо.

3. Рекламируйте помещение недискриминационным образом и тщательно проверяйте арендаторов, чтобы найти подходящих.

4. Заключите договор аренды, который включает внутренние правила, чтобы избежать потенциальных проблем в будущем.

5. Платите налоги по мере необходимости и следите за тем, чтобы с вашего арендатора не взималась завышенная доля налогов или любых других коммунальных платежей.

Для получения дополнительной информации обо всех этих шагах вернитесь к началу сегодняшней статьи. Оттуда вы можете перейти к каждому разделу, чтобы узнать больше о том, как правильно, законно и легко сдать комнату в вашем доме.

Могу ли я сдать комнату в своем доме по обычной ипотеке?

Большинство кредитных компаний позволяют вам сдавать комнату в вашем доме, пока у вас есть ипотечный кредит, но правила будут различаться в зависимости от ваших конкретных условий кредитования. Прежде чем приступать к аренде комнаты, обратитесь в свою кредитную компанию, чтобы убедиться, что вы не нарушаете никаких правил.

Сколько я могу взять за аренду комнаты в моем доме?

Теоретически вы можете брать за аренду комнаты столько, сколько хотите; большинство домовладельцев устанавливают цены ниже местных цен на однокомнатную квартиру-студию, чтобы привлечь подходящих арендаторов. Законы некоторых городов или штатов могут устанавливать ценовые ограничения на сумму, которую вы можете сдавать в аренду, но в большинстве случаев арендатор и арендодатель должны договориться о цене.

Какие права я имею при аренде комнаты?

Законы о арендодателях-арендаторах применяются к аренде помещений так же, как и к аренде недвижимости. И вы, и ваши арендаторы будете иметь эти права в соответствии с вашими местными законами и законами штата; любые запутанные детали, которые необходимо прояснить из-за общего пространства, должны быть изложены в договоре об аренде.

Как защитить себя при аренде комнаты?

Сдавая комнату в своем доме, убедитесь, что вы делаете следующее, чтобы защитить себя и свои финансы:

• Наличие тщательного и полного договора аренды
• Правильно экранировать арендаторов
• Узнайте, имеете ли вы право на дополнительную страховую защиту
• Проведите обходы при въезде и выезде, чтобы проверить наличие повреждений

Должен ли я сообщать о доходах от аренды помещения?

Да; Доход от сдачи в аренду комнаты за пределами вашего дома по-прежнему необходимо указывать в качестве дохода. Арендная плата, которую вы получаете, считается доходом и должна указываться за тот год, когда вы ее получили, даже если период аренды охватывает другой год.

Можно ли сдавать комнаты в частном доме?

Вы можете сдавать комнаты в доме на одну семью, если вы проживаете в нем в большинстве районов; если вы не живете там, вам нужно будет проверить свои местные ограничения, чтобы узнать, разрешено ли сдавать комнаты в аренду по отдельности. Многие районы ограничивают количество семей, которые могут проживать в доме, или требуют, чтобы этот тип арендной ситуации был зарегистрирован как пансионат. Проверьте свои местные законы, чтобы быть уверенным.

Как сдать комнату: правильное решение окупается

Вы столкнетесь с гораздо меньшими проблемами, если воспользуетесь этой фразой, которая должна стать мантрой каждого домовладельца: «Относитесь к этому как к бизнесу».

Страшные истории, которые исходят от арендодателей, сдавших в аренду неиспользуемые площади в своих домах, часто можно избежать, если относиться к этой ситуации с арендодателем/арендодателем как к любой другой.

Письменные договоры об аренде, проверки, техническое обслуживание, расчеты с деньгами и даже выселение — все это часть работы арендодателя, и это не должно меняться, если арендатор проживает в вашем собственном доме или в отдельном арендуемом помещении. Следуйте инструкциям о том, как правильно сдать комнату в аренду от начала до конца, и у вас будет гораздо более успешный опыт.

Сдача комнаты в аренду может стать отличным опытом и отличным способом заработать дополнительные деньги, если вы потратите время на то, чтобы сделать это правильно. Тщательно проработайте настройку аренды, рекламу, просмотр и подписание соглашения, чтобы убедиться, что у вас есть наилучшая возможная ситуация с арендой.

Что лучше для арендодателя или арендатора: договор аренды на 2 года?

Вакансия арендатора всегда является серьезной проблемой для владельцев недвижимости. Некоторые арендодатели берут до 10 или 20% ежемесячной арендной платы за свободные места, в то время как другие менее консервативны. Но независимо от того, какой номер вы используете, между арендаторами всегда будет как минимум несколько дней простоя.
Даже в самых желанных местах требуется некоторое время, чтобы помыть ковер шампунем и привести в порядок помещение. Меня действительно не раз удивляли не подлежащие ремонту ковры и дыры в стене; все это способствует увеличению времени простоя. И как бы мы ни хотели, мы можем вычесть из залогового депозита только такую ​​сумму.

Преимущества договора аренды на 2 года

Раньше я никогда не думал об аренде на 2 года, но при аренде моей последней квартиры первые два заявителя фактически предложили подписать договор аренды на 2 года. Это заставило меня задуматься о том, что в расширенной аренде есть некоторые реальные преимущества.
На первый взгляд кажется, что в подавляющем большинстве случаев это выгодно арендодателю, поэтому вот некоторые из преимуществ:

• Аренда на 2 года показывает, что арендатор настроен серьезно и готов вложиться в вашу собственность.
• Душевное спокойствие, зная, что в течение 2 лет не будет вакансий.
• Денежная экономия за счет отсутствия необходимости чистить, ремонтировать и т. д. после первого года эксплуатации.
• Аренда недвижимости занимает много времени. Вы избавите себя от многих хлопот с арендой на 2 года.

Недостатки двухлетнего договора аренды

Арендодатели сталкиваются с двумя основными недостатками при заключении двухлетнего договора аренды. Первое и самое тревожное — что произойдет, если у вас плохой арендатор? Вы знаете тип: кто-то, кто придирается к каждой мелочи и постоянно мешает вам исправить то или иное. В зависимости от того, в каком штате вы живете, законы могут затруднить избавление от кого-то только потому, что он вам не нравится, поэтому вы можете застрять с этим арендатором на целых 2 года.
Аренда на 2 года также затрудняет для арендодателя повышение арендной платы. Я не знаю, согласятся ли на это многие арендаторы, но вы можете попробовать включить в договор аренды пункт о повышении арендной платы на определенный процент после первого года. В противном случае вы сможете увеличивать арендную плату только каждые два года, а не каждый год.

Каков вердикт?

Хотя каждая ситуация уникальна, я думаю, что аренда на 2 года — отличная идея для мелких арендодателей. Если вы управляете только одним или двумя объектами недвижимости, вы не хотите каждый год искать нового арендатора. Но если у вас есть несколько объектов недвижимости, вы, вероятно, уже отвели часть своего графика для управления недвижимостью, поэтому сдача недвижимости в аренду не должна быть такой большой проблемой.
Несмотря на то, что при аренде на два года сложно увеличить арендную плату, подумайте о том времени, которое вы тратите на сдачу недвижимости в аренду. Все, начиная от переписки по электронной почте с потенциальными арендаторами и заканчивая демонстрацией недвижимости и полным просмотром ваших лучших кандидатов. Я знаю, что время, которое я сэкономлю, с лихвой компенсирует увеличение арендной платы на 3%, которое я бы взимал.
На что следует обратить внимание, так это на плохого арендатора с двухлетней арендой.