Как заработать на долевом строительстве: Как заработать на строительной готовности новостройки

Заработать на недвижимости станет сложнее

Свежий номер

РГ-Неделя

Родина

Тематические приложения

Союз

Свежий номер

Текст:

Георгий Панин

12.04.2019 07:00

В России любят вкладывать свои сбережения в недвижимость. Это всегда надежно и почти всегда прибыльно. Но ситуация на рынке меняется, что неизменно отразится на прибыли. В связи с этим, специально для «Российской газеты» Анастасия Соснова, аналитик ИК «Фридом Финанс», рассказала, сколько можно заработать, инвестируя в недвижимость.

istock

Еще недавно инвестиции в первичное жилье в России на ранних этапах строительства могли приносить доход 20 процентов в год. При этом окупить инвестиции можно было уже спустя полтора-два года с момента вложения, что соответствует стандартному периоду от даты поступления первичного жилья в продажу до даты окончательного завершения строительства.

Однако совсем скоро на рынке жилищного строительства кардинально изменятся правила игры, и инвестиции в первичную недвижимость, возможно, перестанут быть такими привлекательными для инвесторов, как раньше.

Уже известно, что с 1 июля 2019 года планируется окончательный переход от долевого строительства жилья на эскроу-счета. Это означает, что в схему финансирования жилищного строительства будут включены специально аккредитованные для этого государством банки.

С одной стороны, эти банки будут аккумулировать денежные средства покупателей первичного жилья на эскроу-счетах и держать их вплоть до передачи квартир застройщиками покупателям. С другой — кредитные организации будут выдавать заемные средства на проекты застройщикам под проценты.

Таким образом, если раньше застройщики для возведения жилья пользовались бесплатными деньгами дольщиков, то совсем скоро они лишатся такой возможности, а деньги в случае недостатка собственных средств будут предоставляться застройщикам банками на условиях платности.

Соответственно, если раньше, чтобы стимулировать спрос на свои проекты, застройщики могли на старте продаж предлагать весьма заманчивые скидки, рассрочки и прочие интересные условия, то целесообразность больших скидок с середины текущего года, очевидно, будет находиться под большим вопросом. Многие застройщики впредь вынуждены будут нести дополнительные расходы по выплате процентов банкам за предоставленное финансирование.

Между тем, с точки зрения инвестора, вложения в первичное жилье на ранней стадии строительства приносили неплохой доход. Как правило, застройщик уже после возведения фундамента и строительства двух-трех этажей выводил на рынок небольшой пул квартир с существенными скидками с целью прощупать спрос и привлечь средства на последующие этапы строительства. Покупка жилья на первоначальной стадии строительства могла обеспечить инвестору порядка 30-40 процентов прироста стоимости объекта после сдачи дома госкомиссии. При покупке квартиры в новостройке на этапе готовности дома на три четверти уже можно было заработать 15-20 процентов.

Получается, если застройщики перестанут предлагать столь интересные скидки, то покупать жилье в инвестиционных целях может стать менее выгодно, и, возможно, что инвестиционный спрос на квартиры в новостройках временно пойдет на спад. Причем это понимают и инвесторы, и застройщики.

Неслучайно в последние годы в преддверии полного перехода на эскроу-счета и проектное финансирование застройщики в массовом порядке пытаются получить разрешения на строительство с тем, чтобы успеть «заскочить в последний вагон». Ведь переход на проектное финансирование предусмотрен только для тех проектов, которые выходят на рынок после 1 июля 2019 года. И только в Москве за 2018 год было выдано разрешений на строительство 21,4 млн кв. м жилья, тогда как в 2017 году — лишь 8,9 млн кв. м.

У инвесторов пока есть возможность неплохо заработать, но времени остается катастрофически мало. Поэтому рекомендуется не откладывать покупку первичного жилья с инвестиционными целями в долгий ящик. Предполагаю, что в дальнейшем на инвестициях в строящееся жилье в лучшем случае можно будет получить не более 10-12 процентов доходности в год.

Надо также отметить, что послабления при переходе на эскроу-счета получат застройщики из специального перечня Минстроя, которые работают минимум в пяти регионах и строят свыше 1 млн кв. м жилья. Таким застройщикам также будет легче и дешевле получить финансирование.

В свою очередь, небольшим застройщикам за финансирование, возможно, придется платить больше, чем массовым застройщикам. И чем дороже окажется стоимость финансирования, тем меньше возможностей давать скидки при покупке будет у таких застройщиков. Следовательно, приобретая квадратные метры, например, в регионах у местных застройщиков в инвестиционных целях в некоторых случаях заработать получится и вовсе не более 5 процентов в год.

Экономика19:32

Депутаты Госдумы подготовят новый законопроект об апартаментах

Экономика07.06.2023

Аренда складов в регионах дорожает из-за нехватки площадей

Экономика07.06.2023

Минстрой: Ввод жилья опережает прошлогодний

Заработать на жилье: сколько можно “поднять” на столичном новострое

Для украинцев жилье остается одним из наиболее выгодных инвестиционных инструментов. Покупают в начале строительства и перепродают дороже после завершения объекта. Активно развивается покупка квартир для сдачи в аренду. Сколько сегодня можно заработать в жилом секторе, – узнавала KV у лидеров рынка.

Татьяна Маркова, директор Департамента продаж и маркетинга ЧАО “ХК “Киевгорстрой”

По нашим данным, сегодня инвестор, вложив в объект средства на начальной стадии  строительства и продав квартиру на завершающей, может заработать до 25-40%, а то выше, в зависимости от класса объекта. Вот данные по нашим объектам:

— эконом-класс – до 25%

— комфорт-класс – до 25-40%

— бизнес-класс – до 100% (ЖК Манхеттен)

На начальном этапе инвестирования самый большой выбор планировок квартир, самая низкая цена на “квадрат”, лояльная скидка при полной оплате. То есть, вы покупаете квартиру практически по минимальной, в своем сегменте, цене. Растет стоимость стройматериалов – увеличивается цена на квадратный метр, растет стоимость энергоносителей – это тоже сказывается на цене, повысили минимальную зарплату – опять прибавка к стоимости. А выбор все меньше и меньше. На выходе квартира в среднем дорожает на 25%, а попав в категорию уже “вторички” – до 40%. Если говорить прямо, то купив квартиру на этапе “котлована” и, продав ее через год после сдачи, инвестор может получить солидную прибыль.

Также сегодня покупатели недвижимости от “Киевгорстрой” имеют возможность приобрести квартиру не только единолично, но и на несколько человек, как совладельцы. Это может быть супружеская пара или близкий родственник одного из покупателей, возможно друг или партнер по бизнесу, и доля каждого в объекте  определяется в соответствии с количеством участников. Такой формой приобретения могут воспользоваться как два покупателя, так N-е количество лиц, как в условиях 100% оплаты, так и в рассрочку. Чаще всего, когда недостаточно денег для осуществления единоличной покупки, покупатель вынужден привлекать к осуществлению своих намерений потенциальных партнеров. Бывают также случаи, когда покупатель намеренно привлекает к покупке других участников, чтобы разделить сумму капиталовложений или осуществить покупку не одного, а больше потенциально интересных объектов строительства.

При этом, приняв решение заработать на недвижимости, важно помнить: инвестиция – это всегда риск. Риск, что не достроят, риск, что изменится курс валют и покупка не принесет желаемой прибыли, риск, что будет невысокий спрос на такую недвижимость. Поэтому мы всегда акцентируем: изучите историю застройщика, сколько завершенных объектов у него есть, изучите документы объекта, в который собираетесь инвестировать, почитайте отзывы на форумах – сегодня достать информацию несложно, но часто покупатели просто ленятся это делать.

Куда же вкладывать сегодня? Небольшие студии, 1 и 2-комнатные квартиры спросом будут пользоваться всегда, поскольку это самый востребованный на рынке вид жилья. Их раскупают практически сразу и активно перепродают на финальной стадии строительства (делают переуступку). Особой популярностью пользуются жилые комплексы возле метро или ближе к центральным районам. 

Марина Кравченко, коммерческий директор компании Edelburg Development

Объективно – на сегодняшний день по Киеву количество строек жилых комплексов превышает спрос. В связи с этим, на мой взгляд, прошли те времена, когда каждая третья сделка на стадии “котлована” была для дальнейшего спекулятивного заработка и могла принести до 40% доходности после перепродажи. 

Скорость окупаемости вложений зависит от типа и класса недвижимости. Если есть цель заработать на квадратных метрах после перепродажи, нужно инвестировать исключительно в ликвидную недвижимость. Например, в современный многофункциональный комплекс, расположенный в центральном районе Киева, где сосредоточена деловая и культурная активность, развитая инфраструктура, местность богата историей и памятниками архитектуры. На примере одного из наших объектов, ЖК Edeldorf, доходность после перепродажи, а именно в введенном в эксплуатацию комплексе, после года-двух, когда закончатся ремонты в квартирах, может быть 50%. Но это единичный случай – 3-комнатная квартира с видом на Киево-Печерскую Лавру, “Родину-мать”, Днепр.

Есть много факторов, влияющих на доходность – класс жилья, перспектива появления новых ЖК рядом и их конкурентоспособность.

Стоит отметить и тот факт, что наше население катастрофически не доверяет банкам, так как банковская система в стране “ложилась” не один раз. Дома под матрасом деньги хранить опасно, а недвижимость для среднестатистического человека – это что-то более понятное, нежели ценные бумаги или металл. Поэтому украинцы предпочитают инвестировать в квадратные метры в большей степени для сохранности денег. Конечно, примерно где-то половина продаж – целенаправленная инвестиция для сдачи в аренду и обеспечения пассивного дохода до 12% годовых, а также перепродажи, а вторая половина – покупка для себя и на будущее еще для совсем маленьких детей.

Сегодня со стороны иностранных предпринимателей мы можем видеть интерес, точнее его оживление к столичному рынку недвижимости. Они заинтересованы в инвестициях в квартиры в комплексах бизнес-класса для дальнейшей сдачи в аренду и это связано с минимальной депозитной ставкой в их стране. Поэтому доходность даже 4-6% для них уже очень интересна. Нашим рынком интересуются американцы, поляки, израильтяне, турки. В этом есть перспектива, когда стабилизируется ситуация в стране. Как правило, такие покупатели – оптовики, и сдачей жилья в аренду будет заниматься управляющая компания. 

Для сдачи в аренду – оптимальный вариант – однокомнатная квартира в пешей доступности от станции метро. Такие квартиры всегда будут востребованы. 

Что касается инвестирования в жилье в пригороде для сдачи в аренду – на мой взгляд, это не лучший вариант. Такое жилье может быть отличным стартом для молодой семьи, а также для тех, кто хочет жить подальше от городской суеты, например.

О рисках. Риск для инвестора один – чтоб стройка не превратилась в долгострой. Также нужно осознавать и понимать, что строительство жилого комплекса – это 2 года, а с переносом сроков ввода в эксплуатацию – все 3, и “сценарий” на рынке недвижимости за это время может кардинально меняться.

Сергей Коркач-Залевский, директор департамента маркетинга «Ситиконсалт Кепиталс Компани»

Приобретение жилой недвижимости для сохранения и преумножения собственных сбережений давно стало популярным трендом по всему миру. В Украине в последние несколько лет наиболее привлекательным вариантом становится первичная жилая недвижимость, в силу своей ликвидности, ведь квартиры старого жилищного фонда, как правило, имеют множество проблем (от изношенности коммуникаций до морально исчерпавшей себя инфраструктуры).

С точки зрения инвестиций, стоит обратить внимание на более дорогое жилье в центральных районах. Оптимальным, на данный момент, является бизнес-класс. Количество предложений в этом классе растет, но потенциал очень ограничен размером центра города. Такую квартиру всегда можно выгодно продать, потому что спрос постоянно превышает предложение.

Просчитав нынешнюю инвестиционную привлекательность жилья с характеристиками Montreal House, видим, что со старта строительства до момента ввода в эксплуатацию (2-3 года), квадратный метр вырос в среднем на 80%. Если же инвестор захочет перепродать квартиру спустя еще год после ввода в эксплуатацию, не затрачивая средства на ремонт, его прибыль увеличится в среднем до 95%. Но в таком случае важно взять во внимание расходы на коммунальные услуги, которые владелец должен будет выплачивать с момента получения ключей.

С учётом инвестирования на раннем этапе строительства, получаем еще больше плюсов, ведь такую недвижимость можно взять в рассрочку от застройщика на длительный период. В некоторых случаях, как например, в Montreal House, она будет еще и беспроцентной и продолжаться после ввода дома в эксплуатацию. Также, “на котловане” представлено наибольшее количество жилой и коммерческой недвижимости – чем позже покупаете, тем скуднее будет выбор.

На данный момент недвижимость является одним из самых прибыльных способов инвестирования. Процентные ставки по депозитам в иностранной валюте несравнимо низкие. Так, вложение в жилье в центре города на раннем этапе строительства позволяет не только вернуть, но и существенно приумножить свои средства.

Юрий Уланов, руководитель отдела продаж ЖК Tourbillon 

Вполне закономерно, что вхождение в проект на самых ранних этапах обеспечит инвестору максимальную прибыль. Открывая продажи, застройщики предлагают минимальные цены и широкий выбор лотов. Начинать строительные работы на законных основаниях девелопер имеет право только после получения разрешительной документации. Поэтому этап “на котловане” пользуется наибольшей популярностью у инвесторов.

Совершая покупку в данный период и с учетом скидки от застройщика при 100% оплате, можно рассчитывать на момент окончания строительства на получение прибыли в 15-30% в зависимости от класса и уникальных характеристик объекта. Наиболее удачное время для продажи – до ввода дома в эксплуатацию.

Выбирая проект для инвестирования, инвесторы изучают и анализируют потенциал для роста стоимости. Среди факторов, определяющих ликвидность объекта – месторасположение, концепция комплекса, наличие и уровень внутренней и окружающей инфраструктуры. Особым спросом пользуются районы, где давно не было нового строительства и существует дефицит на определенный класс объектов. Также удорожанию проекта способствует создание новых или обустройство действующий рекреационных или инфраструктурных объектов: парков, линий метро, ТРЦ и т. д. Наш проект Tourbillon можно рассматривать как выгодную инвестицию по всем выше озвученным параметрам. Локация в прицентральном районе, транспортная доступность, мультифункциональный формат и наличие собственной инфраструктуры обеспечат существенное удорожание стоимости проекта на момент окончания строительства и стабильный спрос на квартиры.

Кстати, сегодня доля инвестиционных сделок с целью дальнейшей перепродажи составляет порядка 20 %.

И о рисках. Главный риск как для инвесторов, так и самого девелопера – несовершенство законодательства. И даже при наличии полного пакета документов, девелоперу приходится доказывать свое законное право на строительство. На это уходит время, а значит затягивается процесс строительства. Также влияние на процессы в строительной сфере могут оказывать резкие изменения в политической и экономической ситуация, курсовые колебания, а также “громкие” истории и слухи. Идеальные условия для инвестирования – стабильный рынок, прозрачные условия продаж и понятные правила ведения бизнеса.

После падения банковской системы недвижимость остается одним из немногих реальных и прогнозируемых направлений для инвестирования. Раскрученные пару лет назад “виртуальные” инвестиционные инструменты не оправдали ожиданий и теряют популярность, банковская система восстанавливается, но полностью вернуть доверие потенциальных вкладчиков еще не смогла.

Вкладывать накопленные средства в собственный бизнес не хотят с целью диверсификации рисков. Спрос на квартиры в столице, особенно в центральной части остается высоким, хотя мест под строительство практически не осталось. Но в ближайшее время данное направление инвестирования останется востребованным.

Теперь об инвестициях с целью дальнейшей сдачи в аренду. В период до завершения строительства и пока ведутся ремонтные работы, то есть 2-2,5 года от момента “входа на котловане”, рост вложений происходит исключительно за счет удорожания самого проекта. В готовом бизнес-классе ежемесячный доход от сдачи квартиру в аренду стартует от 20 тыс. грн. Поэтому срок окупаемости – от 8 лет.

Клиенты-покупатели, как и арендующие жилье стали более требовательны во всех сегментах. Хорошая транспортная доступность, обустроенная безопасная территория, соответствующие заявленному классу материалы и инженерия, а также наличие торгово-сервисной инфраструктуры – это программа минимум для всех классов жилья. В премиальных сегментах клиенты помимо места для проживания хотят получить еще и однородную социальную среду для жизни в целом, поэтому приоритет за mix-used форматами, качественный ненавязчивый сервиса и определенный уровень жизни. Престижное расположение, видовые характеристики и необычные фишки, консьерж-сервис и инфраструктура от известных брендов, достаточное количество и оборудование паркомест, энергоэффективные технологии и эко-материалы – наиболее востребованные параметры бизнес-класса.

Сколько девелопер продает “под сдачу в аренду”? Особенностью нашего комплекса является совмещение жилого и офисного форматов, одна из трех башен – бизнес центр А-класса. Поэтому мы прогнозируем процент сделок по приобретению квартир для последующей сдачи в аренду – порядка 20%.

Данное направление достаточно перспективное. Некоторые девелоперы, отметив данную тенденцию предлагают продукт максимально адаптированный под арендный бизнес – квартиры с ремонтом под ключ, плюс услуги управляющей компании, которая возьмет на себя все заботы по обслуживанию жилья и поиску арендаторов. Мы также прорабатываем данное направление, и планируем предложить продукт, который позволит получать доход от инвестирования в наши проекты максимально удобно.

Бронислав Чумак, директор по маркетингу DIM Group

Сегодня инвестор, купив жилье с целью последующей перепродажи, может заработать 20-50% в зависимости от класса объекта,  спроса на сам объект и/или локацию, конъюнктуры рынка, объема конкурентной среды и развитости инфраструктуры локации и прилегающей территории. 

Рынок “купи дешевле – продай дороже” существует давным давно и рынок недвижимости — не исключение. Полагаясь на имеющийся опыт, могу сказать, что в среднем, в долевом соотношение таких сделок в общем объеме продаж девелопера —  не менее 15%. 

О рисках: если отбросить в сторону такие, как отсутствие всей разрешительной документации, срыв декларируемых сроков ввода в эксплуатацию, то можно вспомнить прецеденты, когда из-за курсовых колебаний, цена в долларе на этапах котлована и ввода отличалась очень незначительно. 

Прогнозы. За исключением курсовых колебаний, что сказываются не только на этом сегменте, но и на тех, кто покупает как для себя, так и  для последующей сдачи в аренду, не вижу причин, которые окажут весомое влияние на этот сегмент в обозримом будущем. 

Инвестировав в жилье с целью последующей сдачи в аренду, можно заработать от 7% до 13%, в зависимости от класса объекта,  спроса на сам объект и/или локацию, конъюнктуры рынка, объема конкурентной среды и развитости инфраструктуры прилегающей территории. 

Сегодня для этого вида инвестирования наиболее востребованы объекты класса “комфорт” и “бизнес”: среднегабаритные “однушки” и малогабаритные “двушки” в ЖК комфорт-класса, просторные “однушки” и среднегабаритные “двушки” в объектах бизнес-класса.

Сколько сегодня продает девелопер под сдачу в аренду? Комплекс комплексу рознь, поэтому сводить в сборную солянку не совсем корректно. Покупка жилья с целью последующей сдачи или перепродажи наиболее популярна на ранних стадиях строительства и % сделок в структуре продаж достигает в среднем 10-15% в зависимости от объекта.

И о перспективах. Осмелюсь предположить, что при текущем экономическом положении в стране, когда инвестиция в недвижимость остается одним из наиболее надежных инструментов сохранения и приумножения средств, то перспективы данного направления довольно радужны + стоит помнить, что аудитория тех, кто предпочитает покупке аренду и тех, кто не готов покупать в рассрочку/ кредит или же покупка им в целом не по силам — весьма и весьма велика.

КиевVласть

Серия лучших практик строительного бизнеса. Шаг 11: Увеличение капитала и

Примечание редактора: . Чтобы прочитать десятую часть, нажмите здесь. Чтобы прочитать двенадцатую часть, нажмите здесь.

Спросите у пятидесяти владельцев строительных компаний, каким для них должен быть идеальный бизнес.

Вероятно, вы получите сорок девять разных ответов. Но одна общая цель будет выделяться: владельцы бизнеса хотят, чтобы их бизнес создавал капитал и увеличивал благосостояние. Собственный капитал и богатство являются результатом постоянного получения прибыли, ее сохранения и использования для поиска других возможностей для бизнеса, создания пассивного дохода и роста собственного капитала. Если вы следовали и реализовали первые десять шагов, изложенных в моих предыдущих статьях о предпринимательском совершенстве, теперь у вас есть организованная и систематизированная компания, достигающая своих целей, достигающая поставленных целей и получающая прибыль. Ваше следующее решение — что делать с вашим растущим собственным капиталом, подпитываемым все более стабильной прибылью. Вы на пути к тому, чтобы стать бедным подрядчиком или богатым подрядчиком?

У

Вы генеральный директор компании?

Вспомните руководителей компаний из списка Fortune 500. Каждую неделю деловой отдел газеты сообщает об успехах или неудачах своей компании. Они набрали свои номера? Получили ли они прибыль? Увеличили ли они свой доход? Цена их акций выросла или упала? Они покупали или инвестировали в новый бизнес или новые рынки? Создавали ли они стратегические альянсы или совместные предприятия с другими компаниями? Генеральные директора крупных компаний сосредоточены на повышении стоимости акций своей компании и квартальной прибыли. По мере роста курса акций их компания становится более ценной. Когда ваша компания получает прибыль, созданный капитал можно реинвестировать обратно в вашу компанию, использовать для поиска новых возможностей для бизнеса или распределять обратно среди акционеров в качестве дивидендов. Когда компании не получают реальной прибыли или когда вся прибыль распределяется между владельцами, ваша компания не может расти, расширяться или искать новые деловые предприятия. Для развития вашей компании собственный капитал следует использовать для сокращения долга, выхода на новые деловые рынки, создания совместных предприятий с партнерами, инвестирования в другие возможности или покупки других компаний.

Поймите, что:

Прибыль = Финансовая выгода, полученная в результате использования вложенного капитала в транзакцию или бизнес — доход, чистая выручка или чистый доход от бизнеса, имущества или инвестиций. Прибыль — это то, что остается после вычета всех затрат, прямых и косвенных, из дохода предприятия.

Собственный капитал = Денежная стоимость бизнеса или собственности сверх любых сумм, причитающихся с него (ипотеки, залоговые права, ссуды или требования). Это чистая стоимость акций владельца компании в бизнесе — финансовая стоимость бизнеса, предлагаемая предполагаемый покупатель.

Богатство =Большое количество или запас денег, имущества, имущества или других богатств. Это обильное количество или изобилие всего, включая процветание, качество и состояние или результат богатства или счастья.

Создаете ли вы богатство?

Как видно из предыдущих определений, прибыль создает капитал, который позволяет создавать богатство и находить счастье. Для меня богатство включает в себя все, что делает вас счастливыми, и может включать в себя инвестиции, деньги, семью, время, свободу, душевное спокойствие, удовлетворенность, удовольствие, успех или владение бизнесом, который работает на вас. Создание богатства может быть результатом финансово успешного бизнеса, который генерирует положительный денежный поток и увеличивает прибыль. Финансовый успех позволяет вам наслаждаться и планировать свою жизнь так, чтобы делать и получать то, что вы хотите. Богатство позволяет вам выбирать, как тратить свое время и деньги. Никакое богатство не заставит вас нервничать и постоянно работать, чтобы свести концы с концами.

Богатство создается активами, которые приносят деньги, не требуя от вас большого количества ручного труда. Активы, создающие богатство, создают регулярный положительный денежный поток, сокращают долги и являются пассивными, вместо того, чтобы требовать постоянного внимания и контроля. Обязательства стоят денег, падают в цене и требуют много работы, чтобы окупить себя. Владение небольшим промышленным зданием и его аренда — пример актива, создающего богатство. Здание приносит чистый доход каждый месяц без особых усилий и труда. Активы, которые создают богатство, со временем растут в цене, одновременно уменьшая долг перед ними. Активы также могут включать владение акциями растущих и успешных государственных или частных компаний. Некоторые из самых богатых людей в мире заработали деньги, покупая акции Microsoft, когда они стоили всего 10 долларов за акцию, а затем сидели сложа руки и ждали, пока они вырастут в цене.

Владение бизнесом, который работает без вашего постоянного внимания, растет в цене, имеет постоянно уменьшающуюся задолженность и приносит положительный денежный поток или прибыль, также может считаться активом, создающим богатство. Владение бизнесом, в котором вы должны работать и управлять на регулярной основе, создает капитал, но не может считаться активом, создающим богатство. Кроме того, ваш дом, автомобиль или пикап являются обязательствами, а не активами, поскольку они не создают положительного денежного потока и на самом деле требуют денег на содержание. Является ли ваш экскаватор активом? Нет, если только он не работает сам по себе, не растет в цене с каждым годом и не приносит положительный денежный поток.

Вот некоторые возможности для создания богатства в сфере недвижимости:

•     Создание совместных проектов с клиентами
•     Купить собственное здание и двор
•     Купить землю и разделить
•     Постройте собственное здание
•     Построить здание и сдать его в аренду
•     Приобретите старое имущество и отремонтируйте его
•     Купить жилой дуплекс и обновить его
•     Покупка старых зданий и их модернизация

Другие возможности накопления капитала:

•     Аренда оборудования
•     Сервисное обслуживание оборудования
•     Новые деловые предприятия
•     Продажа материалов
•     Сервисные контракты
•     Владение акциями растущих компаний
•     Совместные предприятия

Чем вы занимаетесь?

Подумайте о своих приоритетах и ​​целях вашего бизнеса. Настоящая цель состоит в том, чтобы дать владельцу бизнеса то, что он или она хочет. Ваша бизнес-цель не состоит в том, чтобы строить здания, прокладывать трубы, крепить гипсокартон, рисовать проекты или перемещать грязь. Вы занимаетесь бизнесом, чтобы получать прибыль, наращивать капитал, искать возможности для накопления капитала и пользоваться преимуществами владения бизнесом. Проработав двадцать лет коммерческим генеральным подрядчиком, я наконец понял, зачем занимаюсь бизнесом. Год за годом я усердно работал, чтобы получить от 1 до 3 процентов чистой прибыли до налогообложения. Я пережил много стресса и пошел на крайний риск, строя проекты для клиентов, которые заработали миллионы долларов на владении и развитии недвижимости. Я начал понимать, что в то время как наша строительная компания выполняла большую часть работы, наши клиенты зарабатывали большую часть денег. Почему? Потому что я был в подрядном бизнесе, а мои клиенты были в бизнесе по наращиванию благосостояния.

Вы входите в пятерку лучших или худших 95 подрядчиков?

Строительство не дает достаточно большой отдачи от энергии, которую вы тратите, и риска, на который вы идете. Поговорите с 95 из каждых 100 генеральных подрядчиков, строителей, субподрядчиков или специализированных подрядчиков и проследите за их прогрессом в течение десяти, двадцати или тридцати лет, и вы услышите одну и ту же печальную историю, повторяющуюся снова и снова. Они слишком много работают для тех усилий и риска, на которые они идут. Они никогда не зарабатывают реальных денег и не имеют достаточно средств для инвестирования. Они не могут перестать работать и взять отпуск, чтобы сделать то, что они хотят. Они хотят, чтобы они могли начать инвестировать немного денег, чтобы продвинуться вперед. Они не могут понять, как сделать его лучше.

Я заметил, что многие владельцы бизнеса и менеджеры откладывают решение своего финансового будущего до тех пор, пока не станет слишком поздно. Они откладывают свои долгосрочные цели ради краткосрочного давления и снисходительности (например, лодок и домов на колесах). Я много раз слышал одну и ту же печальную историю.

Возраст 20 : «Сейчас я не могу откладывать деньги. Я хожу в школу и работаю неполный рабочий день. Может быть, через несколько лет.»

Возраст 25: «Сейчас я не могу экономить. Я только что купил новый пикап и подумываю жениться. Может быть, тогда.»

Возраст 35 : «Сейчас я не могу позволить себе инвестировать. Мы только что родили второго ребенка и купили новый дом. Возможно, после того, как я начну свой собственный бизнес.»

Возраст 45 : «Сейчас я не могу позволить себе инвестиции. Мой новый бизнес едва окупается, и мне нужно купить еще кое-какое оборудование. Мои дети скоро пойдут в колледж, и мне придется оплачивать их расходы … Может быть, после того, как они закончат учебу и получат работу».

Возраст 55: «Сейчас я не могу позволить себе инвестиции. Я до сих пор не могу заставить свою пятнадцатилетнюю компанию зарабатывать достаточно денег, чтобы двигаться вперед. все равно слишком поздно!»

Возраст 65 : «Жаль, что я не начал инвестировать раньше. Мой бизнес сильно меня утомил, мои пенсионные накопления почти ничего не стоят, а социального обеспечения недостаточно, чтобы прожить. Думаю, я продолжу работать мой бизнес, пока я могу».

Из каждых 100 владельцев бизнеса к шестидесяти пяти годам только один будет богатым, четверо будут финансово обеспечены, двадцать четыре будут по-прежнему работать в своем бизнесе, потому что им приходится, тридцать один умрет, а сорок разорятся и будут нуждаться в чеках социального обеспечения, чтобы сводить концы с концами. Когда вы начинаете свой бизнес, ваша цель — остаться в бизнесе. Через несколько лет ваша цель — всегда получать прибыль. Затем вы, наконец, понимаете, что важно не то, сколько вы зарабатываете, а то, сколько вы сохраняете. Но вы не держите достаточно. У богатых есть простая цель: важно не то, сколько вы зарабатываете, а то, сколько зарабатывают ваши деньги! Состоятельные владельцы бизнеса используют деньги, чтобы заработать больше денег. Бедные владельцы бизнеса работают за свои деньги. Я считаю, что чем больше вы делаете, тем меньше вы зарабатываете. Тяжелая работа не сделает вас богатым. Тяжелая работа держит голову. Когда ваша голова сосредоточена на работе, вы не видите доступных вам возможностей.

Займитесь бизнесом возможностей!

В 1994 году я принял решение изменить нашу бизнес-модель и заняться «бизнесом, открывающим возможности», в поисках капитала и возможностей для создания богатства. Наша строительная компания продолжит работу в качестве генерального подрядчика и будет искать возможности для инвестиций в недвижимость и развития. Мы уже знали, как создавать проекты, так почему бы нам не участвовать в общем процессе разработки и получении прибыли? Чтобы это произошло, мы решили работать по-другому и тратить не менее 25 процентов нашего времени на поиск возможностей для создания богатства.

Как подрядчик сотен жилых, коммерческих, промышленных или офисных зданий, мы хорошо знакомы с процессом развития недвижимости. В большинстве проектов мы тесно сотрудничали с застройщиком и его долевыми партнерами, кредиторами, архитекторами, инженерами, брокерами по недвижимости, юристами, ответственными за условное депонирование, должностными лицами и управляющими недвижимостью. Как генеральный подрядчик мы получали свою небольшую прибыль от строительства, в то время как мы контролировали или координировали большую часть подготовительных и строительных работ.

Создайте машину для создания богатства!

Подумайте о том, что вы делаете. Как вы можете превратить свою строительную компанию из того, чем она сейчас занимается, в машину по созданию благосостояния? Продолжайте делать то, что у вас хорошо получается, и посвящайте не менее 25 процентов своего времени поиску инвестиций. Моя первая инвестиция была небольшой. Я вложил 5000 долларов и купил жилой дуплекс в малообеспеченной части города. Я починил его сам, а затем увеличил арендную плату. Это позволило мне получить более высокую оценочную стоимость, чем та, за которую я купил недвижимость. Я рефинансировал его и получил новый кредит, который принес дополнительные деньги. С этим я купил еще один дуплекс и сделал это снова. Через год я продал эти два дома и купил шестнадцатиквартирную квартиру. Следуя своей проверенной формуле, я все исправил, поднял арендную плату, а затем рефинансировал ее. Это снова принесло мне деньги, которые я мог реинвестировать в другие активы.

Небольшой старт в сфере недорогой жилой недвижимости позволит вам накопить богатство и начать покупать, инвестировать и развивать новые активы. Когда у вас есть несколько объектов недвижимости, приносящих доход, вы начинаете смотреть на свой бизнес по-другому. Вы меняете свои приоритеты и перестаете так много часов работать над проектами для других, а начинаете также работать над своим будущим. Сегодня я работаю всего от десяти до двадцати часов в неделю в своем строительном бизнесе и еще десять-двадцать часов в своих инвестициях в накопление капитала. Вы можете узнать, как превратить вашу строительную компанию в машину по созданию богатства. Деньги с кредитным плечом делают больше денег быстро. Сегодня мы владеем и управляем более чем 500 000 квадратных футов коммерческих зданий с более чем 300 арендаторами. Эти объекты приносят много арендной платы и положительного денежного потока, при этом их стоимость увеличивается с каждым годом. Начало работы является ключом. Не ждите, пока не станет слишком поздно. Никогда не бывает идеального времени.

Не покупайте другой грузовик!

Когда я выступаю на съездах перед владельцами строительного бизнеса, я предлагаю сначала купить арендуемую недвижимость, а затем купить второй грузовик или трактор. Состоятельные подрядчики — это те, кто владеет недвижимостью или другими активами, создающими богатство. Бедные подрядчики слишком заняты работой, чтобы зарабатывать деньги, и мало что могут показать за свою тяжелую работу. Где богатые подрядчики проводят свое время? Они работают каждый день на стройке или встречаются с бизнес-клиентами, банкирами, инвесторами, партнерами по совместным предприятиям, брокерами и деловыми друзьями в своем загородном клубе?

Начните создавать богатство для себя!

Примите решение делать больше, чем просто заниматься своим бизнесом. Сейчас самое время начать создавать капитал и строить богатство. Сделайте приоритетом поиск возможностей для накопления богатства. Делайте все, что потребуется. Когда я начал искать инвестиции в недвижимость, я не знал, как найти недвижимость, финансировать ее, управлять ею, оценивать ее или продавать. Но, четко сосредоточившись на своем будущем, вместо того, чтобы просто создавать проекты для клиентов, я начал учиться создавать и накапливать богатство.

Когда я объясняю участникам моих кружков Profit Builder Circles финансирование недвижимости и создание совместных предприятий, а также структуры партнерства, они боятся и не знают, с чего начать. Легко продолжать делать то, что вам удобно — строить. Но чтобы стать одним из по-настоящему успешных владельцев бизнеса, вы должны начать свою программу накопления богатства. Позвоните своему банкиру, брокеру по недвижимости или своему лучшему клиенту и пригласите их на обед. Задавайте много вопросов. Сходите на курсы или семинары по инвестированию. Но не сдавайся. Начните с малого. Узнайте, как заставить ваши деньги работать на вас. Ищите инвесторов, кредиторов, консультантов и брокеров, которым вы можете доверять, и с которыми можно создать успешную команду.

Сейчас самое время принять решение искать хотя бы одну возможность для создания богатства в ближайшие три-шесть месяцев. Для начала решите, какой тип инвестиций вам наиболее удобен. Я построил много промышленных парков с несколькими арендаторами для клиентов. Моим первым крупным предприятием по созданию капитала было найти старое промышленное здание и отремонтировать его. Меня устраивал такой проект. Я знал, как строить, улучшать и переделывать здания, и мне было бы легко привлечь друзей, чтобы они вместе со мной инвестировали в этот тип инвестиций. Я нашел брокера по недвижимости, который специализировался на старых промышленных зданиях. Я попросил его предоставить мне возможности и предложил ему ответственность за его усилия. Сегодня, двенадцать лет спустя, этот проект полностью сдан в аренду и приносит мне и моим инвестиционным партнерам солидный ежемесячный денежный поток.

Лучшее время, чтобы начать работать над своим будущим и привести свои финансы в порядок — сейчас! Лучшее время, чтобы начать план сбережений и инвестиций — сейчас! Составьте список того, что вы хотели бы иметь в своем портфеле для создания богатства в течение следующих десяти лет. Подумайте так: если я могу покупать или строить одно здание площадью 20 000 квадратных футов каждый год в течение десяти лет, владею 50 процентами из них, и их денежный поток составляет 10 центов в месяц; через десять лет мои активы, создающие богатство, будут приносить мне как минимум 10 000 долларов в месяц. А с учетом инфляции и кредитного плеча моя часть этих активов будет стоить не менее 3 миллионов долларов. Звучит хорошо для вас? Вы можете сделать это реальностью, начав с видения своего будущего и того, чего вы хотите. Спланируйте свой бизнес так, чтобы он позволял вам искать возможности для накопления богатства и сделал его частью вашей повседневной деятельности. Дайте мне знать ваш прогресс. Надеюсь скоро увидеть вас в загородном клубе.

Джордж Хедли владеет Hedley Construction and Hardhat Presentations. Он является автором серии «Планы успеха в бизнесе», доступной в восьми наборах учебных пособий и аудио компакт-дисков. Он готов рассказать о своей проверенной системе получения прибыли, людей, клиентов и богатства. Владельцев строительных компаний приглашают принять участие в его регулярно проводимом двухдневном учебном лагере «Profit-Builder Circle». Позвоните по телефону 800.851.8553 или посетите его веб-сайт http://www.hardhatpresentations.com/.

Владелец строительного бизнеса, Июнь 2007

Как увеличить благосостояние вашей фирмы

Целью вашего бизнеса является не строительство зданий, прокладка труб, установка гипсокартона, заливка бетона, установка стали или перемещение земли. Вы занимаетесь бизнесом, чтобы получать прибыль, наращивать капитал, искать возможности для накопления богатства и пользоваться преимуществами владения успешным бизнесом.

После 20 лет работы в качестве коммерческого генерального подрядчика я наконец понял, зачем я в бизнесе. Год за годом я усердно работал, чтобы получить от 2% до 5% чистой прибыли до налогообложения, которая после уплаты налогов, премий и т. д. оставалась совсем небольшой. В то время как моя компания выполняла большую часть работы, наши клиенты получали большую часть деньги. Почему? Потому что я был в подрядном бизнесе, а мои клиенты были в бизнесе по созданию богатства.

Чем ты занимаешься?

Целью вашей строительной компании не является строительство объектов для других людей. Цель вашей компании — добиваться результатов, которых хотят владельцы. Владельцы хотят, чтобы их компания приносила значительную прибыль, которая будет приумножать богатство, увеличивать собственный капитал, создавать возможности для получения пассивного дохода и, следовательно, обеспечивать финансовую свободу.

Богатство также снижает стресс, связанный с постоянным получением доходов от строительства, чтобы справляться с давлением денежных потоков, покрывать накладные расходы, оплачивать счета и долги, собирать деньги, заставлять бригады работать и предоставлять компенсационные пакеты как для сотрудников, так и для владельцев.

Создание богатства и собственного капитала является результатом последовательного получения и сохранения щедрой прибыли, а затем инвестирования ее в другие возможности для бизнеса, которые будут увеличивать собственный капитал и создавать пассивный доход. Достижение богатства дает владельцам свободу, которую они желают и заслуживают за тяжелую рабочую нагрузку и риск, на который они идут.

Богатство и свобода позволяют владельцам бизнеса тратить свое время на то, что они хотят делать и где это приносит наибольшую отдачу, например, привлечение лояльных клиентов, поиск возможностей для создания совместных предприятий, поиск и обучение талантов и многое другое.

Активы для создания богатства, такие как недвижимость, владение акциями других предприятий или другие инвестиции, создают регулярный положительный денежный поток, сокращают долги и являются пассивными, вместо того, чтобы требовать постоянного внимания и контроля, как это происходит при управлении строительной компанией. Обязательства стоят денег, их стоимость снижается, и требуется много работы, чтобы заставить их окупиться.

Владение небольшим промышленным зданием и сдача его в аренду арендатору является примером актива, создающего богатство. Здание приносит чистый доход каждый месяц без особых усилий и труда. Активы, которые создают богатство, со временем увеличиваются в цене, при этом уменьшая задолженность перед ними.

Активы также могут включать владение акциями растущих и успешных государственных или хорошо управляемых частных компаний. Некоторые из самых богатых людей в мире заработали деньги, покупая акции Microsoft, когда они стоили всего 10 долларов за акцию, а затем сидели сложа руки и ждали, пока они вырастут в цене.

Что такое богатство?

Состоятельные подрядчики инвестируют в свое будущее, создавая сильную управленческую команду, нанимая лучших специалистов, создавая отличное место для работы, которое привлекает и удерживает хороших людей, заменяют себя системами и структурами, знают и отслеживают их количество и стремятся к высоким -маржинальная, договорная работа с постоянными клиентами.

Состоятельные подрядчики также владеют своим офисом и двором и тратят время на самые важные дела, которые выведут их бизнес на новый уровень. Они усердно работают над развитием отношений, активны в своей отрасли, следят за экономическими тенденциями, читают и изучают деловые публикации, участвуют в программах наставничества, являются членами лучших местных организаций и активны в местных благотворительных организациях. И самое главное, они регулярно посвящают время и деньги созданию и развитию инвестиционных возможностей для создания своего богатства и будущего.

Получение прибыли создает капитал, который позволяет накапливать богатство, инвестировать в будущее и жить полноценной жизнью. Богатство включает в себя больше, чем просто деньги. Это может включать в себя все, что делает вас счастливыми, например, инвестиции, деньги, семью, время, свободу, друзей, веру, душевное спокойствие, удовлетворенность, успех или владение бизнесом, который работает без вас. Финансовый успех позволяет вам спланировать свою жизнь так, чтобы делать, достигать и наслаждаться тем, что вы хотите, а также выбирать, как тратить свое время и деньги.

Каково ваше видение создания богатства?

Когда я обучаю и наставляю владельцев строительного бизнеса, мы начинаем с определения их видения и того, чего они хотят достичь в течение следующих 5 лет.

Определяя их богатство и видение инвестиционного портфеля, это помогает определить дорожную карту для создания такой компании, которой они хотят владеть. Вот несколько примеров того, как начать свою программу накопления богатства:

Джозеф

Видение Джозефа включало владение несколькими небольшими сдаваемыми в аренду домами, которыми он мог бы управлять, продолжая управлять своей строительной компанией. В качестве генерального подрядчика он принял решение откладывать 20% своей чистой прибыли каждый год, чтобы начать инвестиционный портфель.

Его первой инвестицией была покупка дорогого ветхого дома с тремя спальнями в бедном районе с потенциалом роста. С первоначальным взносом в размере 30 000 долларов плюс затраты на ремонт он был в бизнесе по созданию богатства.

После покупки недвижимости он и его строительная бригада отремонтировали и модернизировали дом, чтобы привлечь надежного семейного арендатора. После успешной сдачи дома в аренду с положительным денежным потоком он хочет вскоре повторить этот процесс снова с целью владеть 20 домами в течение 10 лет.

Джордж

Строительная компания Джорджа строила коммерческие проекты для застройщиков. Его клиенты всегда нуждались в инвестиционных деньгах для создания собственного капитала, необходимого для финансирования их проектов, и Джордж стремился стать одним из таких инвесторов. Чтобы найти деньги, необходимые для инвестиций, Джордж предложил вложить гонорар своего подрядчика в разработку, если ему будет разрешено вести переговоры и быть генеральным подрядчиком проекта.

Вкладывая свой гонорар в качестве небольшого партнера, он участвовал в полном процессе разработки и научился финансировать проекты, подготавливать проформы, обрабатывать право собственности и условное депонирование, нанимать и вести переговоры с брокерами по недвижимости, а также арендовать и управлять проектами. С годами эта стратегия легла в основу других инвестиций и привела ко многим более крупным инвестициям по мере роста его портфеля.

Сэм

Сэм познакомился с ведущим брокером по коммерческой недвижимости по имени Джон, когда строил многоквартирный промышленный проект для клиента в качестве генерального подрядчика. После тесного сотрудничества с Джоном они обсудили совместную работу по покупке или инвестированию в проекты.

Они согласились искать старые промышленные объекты, чтобы купить их, отремонтировать, повысить арендные ставки, а затем удерживать их на длительный срок. Через несколько месяцев Джон нашел фиксирующий верх, который был продан по цене, и представил его Сэму для создания совместного предприятия в качестве разработчиков. Работая вместе, они нашли кредитора, который предоставил ссуду на основе покупной цены, а также дополнительных строительных улучшений, необходимых для повышения арендных ставок.

Затем им нужно было собрать денежный капитал для финансирования первоначального взноса. Преследовав своих друзей, семью, приятелей по гольфу и коллег, а также опустошив собственные сбережения, они собрали деньги, чтобы купить и улучшить недвижимость. Перенесемся на 10 лет вперед: недвижимость теперь приносит более 50% в год Сэму и Джону как генеральным партнерам и их инвесторам.

Марк

Марк является подрядчиком и монтажником сборных стальных конструкций. Чтобы создать свой портфель активов, его целью было найти и купить хотя бы одно дешевое, изношенное, старое маленькое стальное здание в год, которое требовало много работы.

Благодаря своему практическому опыту и командам он смог отремонтировать и модернизировать эти объекты, превратив их в привлекательные доходные здания. На сегодняшний день он владеет и управляет восемью зданиями, принося солидную отдачу от инвестиций.

Ключ к богатству — начать

Вы должны посвятить некоторое количество наличных денег и время, необходимое для изучения и поиска подходящего типа инвестиций для вас.