Кому сдать в аренду торговое помещение: Как дорого и быстро сдать коммерческое помещение? / Альбомы / Arendator.ru

Всё о сдаче помещений в аренду сетевикам

Точка зрения

Елена Земцова, управляющий партнер Delta Estate

 

14.08.2018

272261

Арендный бизнес, основанный на сдаче помещения в аренду крупным продуктовым сетям, а также сетевому общепиту, сегодня является одним из самых востребованных способов инвестирования в недвижимость.

Перекресток, Виктория, Магнит, Пятерочка, KFC, Макдональдс — любые крупные сети всегда пользуются спросом, так как они стабильны и настроены на долгосрочное сотрудничество.

Какие площади востребованы сетевиками

Что касается размера помещения, то площадь в первую очередь зависит от профиля арендатора. Для продуктовых супермаркетов оптимальная площадь — 350-500 кв. м, для специализированных магазинов, таких как Вкусвилл, МясновЪ, — от 100 до 300 кв. м. Салоны красоты, аптеки, медицинские центры, магазины одежды и обуви ищут площади от 80 до 200 кв. м. В сегменте общепита все зависит от формата. Так, ресторанам необходимо в среднем 300-700 кв. м, фаст-фуду, кафе и кофейням – 100-300 кв. м, а небольшим заведениям типа «кофе с собой» достаточно 10-40 кв. м.

Технические характеристики – главное, на что обращает внимание инвестор

Помещение тогда инвестиционно привлекательно, когда существует большой пул альтернативных потенциальных арендаторов. А это в первую очередь определяется его техническими характеристиками. Наиболее востребованы помещения, расположенные на первых этажах, со свободной планировкой и витринным остеклением, а также несколькими входами, как минимум основным с главной улицы и дополнительным «со двора» для разгрузки и эвакуации. Наличие нескольких основных входов к тому же позволит при необходимости поделить помещение на блоки и впоследствии сдать его дороже. Кроме того, важен объем электрической мощности, минимальное значение составляет 0,2 кВт на 1 кв. м. Но необходимо учитывать специфику потенциального арендатора. Например, у продуктовых магазинов и заведений общепита повышенная норма потребления электричества за счет холодильного и кухонного оборудования. Плюсом для помещения является наличие вытяжки для общепита или возможность ее оборудовать.

Что касается сложных помещений, то это в первую очередь подвальные и цокольные помещения, с кабинетной или многоуровневой планировкой, особенно если все стены несущие и невозможно провести перепланировку. И естественно, не пользуются спросом помещения, расположенные в местах с отсутствием трафика.

Офисные помещения инвесторов не интересуют

Офисные помещения в чистом виде, расположенные в жилых домах, особенно эконом-класса, сегодня не очень востребованы. Больше востребованы торговые и помещения свободного назначения с отдельным входом, которые можно использовать под разные форматы бизнеса. Часто они привлекают арендаторов из сферы услуг: салоны красоты, фитнес-клубы, медицинские и образовательные центры – то, что будет востребовано у жильцов жилого комплекса и района. Например, мы сдаем собственные помещения в ЖК «Ля Дефанс» на 3-й Фрунзенской 19 школе интеллектуального развития для детей, а помещения на Нежинской 1 — школе «Монтесорри».

Как назначение помещения влияет на вид арендного бизнеса

Естественно, назначение помещения влияет на виды арендного бизнеса, которые можно в нем организовать. Так, культурно-просветительское и медицинское назначение площадей явно требует смены назначения для использования их под общепит. Но стоит учитывать, что существуют определенные ограничения по открытию некоторых видов бизнеса. Например, нельзя открывать алкомаркеты рядом с образовательными заведениями. Также и получение алкогольной лицензии для бара или ресторана в данном случае будет невозможно, а для многих заведений общепита продажа алкогольных напитков – существенная доля в выручке. Кроме того, не всегда есть возможность оборудовать вытяжку для общепита, если это заранее не предусмотрено застройщиком.

От чего зависит ликвидность арендного бизнеса

В первую очередь на ликвидность арендного бизнеса влияет локация. Наибольшим спросом пользуются помещения, расположенные на первой линии оживленных улиц с высоким эффективным трафиком. Повышает ликвидность помещения для инвесторов свободная планировка с возможностью деления на блоки, несколько входов, витринные окна, а также наличие вытяжки для общепита и большой объем выделенной электрической мощности.

Что касается арендного бизнеса в новостройках, то во многом ликвидность таких объектов зависит от стадии развития проекта, поэтому заселенность комплекса — важный фактор, который нужно учитывать. Чем проект масштабнее, от 2500 квартир, тем активнее он заселяется, а это непосредственно влияет на покупательский трафик. Нужно обязательно учитывать и расположение помещения относительно пешеходного трафика и подъездных путей, оценить, изменится ли ситуация через несколько лет. Вполне возможно, что в проекте запланировано возведение торгового центра, поэтому продуктовые магазины, сегодня генерирующие стабильный трафик, через несколько лет уже не будут так ликвидны.

А что с окупаемостью?

Средняя окупаемость арендного бизнеса в Москве составляет 7-10 лет, при доходности от 8 до 15% в зависимости от локации. Так, в центре хорошей считается доходность и 10% годовых, в районе ТТК -12%, а в районе МКАД и Новой Москвы – 13-15%.

На что обращать внимание при изучении предложения на рынке

При принятии решения о покупке арендного бизнеса в новом ЖК нужно учитывать такие факторы, как этапы строительства и заселенность комплекса, сроки оформления собственности. Нелишним будет детально ознакомиться с планировками территории застройки, чтобы оценить расположение помещения относительно домов и пешеходных потоков. Также необходимо смотреть в перспективу: какие еще коммерческие объекты предусмотрены в проекте, изменится ли направление трафика, например, если в скором времени планируется открытие метро или прокладка новой дороги. Важно ознакомиться и с конкурентной средой сегодня и завтра, узнать интерес потенциальных арендаторов к данной локации.

Не секрет, что существуют недобросовестные продавцы, искусственно завышающие арендную ставку и размывая каникулы и индексацию. Возможно и просто «подрисовывание» цифр в договоре аренды. Кроме того, если мы говорим о покупке помещения уже с арендатором, то продавец может намеренно умолчать о желании арендатора снизить арендную ставку или о том, что он скоро съезжает из помещения. Поэтому помимо месторасположения и общих характеристик помещения необходимо детально изучить самого арендатора и договор с ним.

Становится ли предложение на рынке лучше

В новостройках, безусловно, качество предлагаемых площадей становится на порядок выше. Даже застройщики жилья эконом-класса стали задумываться об эффективности ретейла. Во многих проектах изначально первые этажи проектируются с открытой планировкой, минимумом несущих стен, отдельными входами и витринными окнами, предусматриваются высокие потолки, вытяжка под общепит, выделяется больше электрических мощностей на помещение.

Стоит заметить, что не только в новостройках заметно повышение качества помещений формата street retail. Например, в центре старинные здания приспосабливаются для современного использования: организуются отдельные входы и витрины.



иГРОКИ РЫНКА

Дельта Эстейт / Delta Estate

Земцова Елена

Консалтинг и брокеридж

Дельта Эстейт / Delta Estate

Поделиться

Материалы по теме

Точка зрения

Как предложить клиенту эксклюзивный сервис?

Дмитрий Ермышев, директор департамента маркетинга и рекламы девелоперской компании «Созвездие» и управляющей компании «СТАТУС» (в рамках холдинга «Созвездие Водолея»)

09.06

Точка зрения

Идеальная комбинация: как собственнику ТЦ собрать пул лучших арендаторов сегодня

С 2014 г. рынок торговой недвижимости переживает не
лучшие времена. Многие международные бренды успели полностью покинуть
российский рынок, а на смену известным арендаторам все чаще приходят малые
частные компании или начинающие российские сети. Как привлекать покупателя в
торговый центр с учетом новых реалий и как собственнику ТЦ собрать наилучший из
возможных сегодня пул арендаторов? Рассказывает Иван Татаринов, коммерческий
директор компании GLINCOM.

27.02

Точка зрения

Зачем дробить крупные помещения? О высоком спросе на аренду малых площадей

Светлана Лапшина, генеральный директор агентства недвижимости «Биг Риэлти»

06.02

журнал CRE 6 (426)

июнь 2023

Вышел из печати CRE #6 (июнь 2023 г.).
В НОМЕРЕ:
Тренды
ОФИСЫ «ДЛЯ ЖИЗНИ» КОНЧИЛИСЬ
 
Тема номера
ОФИСЫ «ДЛЯ ЖИЗНИ» КОНЧИЛИСЬ
 
Эксклюзив
УХ, ДОРОГИ
 
Тенденции
ПЕРВЫЙ ЭТАЖ ПРЕДЛАГАТЬ
 
Гостеприимство
НИ ХОРОШО, НИ ДЁШЕВО
ПО-ДОМАШНЕМУ
 
Технологии
ЗЕЛЁНАЯ КРЫША
 
CRE Retail
НА ВСЕХ НЕ ХВАТАЕТ
НЕМОСКОВСКИЙ ФОРМАТ
 . ..

• подписаться
• читать

Популярное

Источник:
cre.ru

Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (17-23 июля)

Ровно половина новостей прошедшей недели оказалась посвящена офисам, при этом мы имели дело с по-настоящему крупными сделками. И тем не менее по количеству просмотров они не затмили расширение пула партнеров NF Group! 

24.07

Источник:
Пресс-службы NF Group

Назначения

NF Group продолжает прирастать партнерами

Дмитрий Хорохордин и Никита Зайцев получили статус партнеров NF Group.

 

18.07

Источник:
cre. ru

Сделка

Мэрия Москвы выкупила корпус в iCity

Власти Москвы закрыли крупнейшую за шесть лет сделку на офисном рынке.

 

 

21.07

Источник:
krylatskoe.com

Сделка

«Ренессанс страхование» — вместо Microsoft

«Ренессанс страхование» закрыло одну из крупнейших сделок по аренде офисов в этом году.

 

19.07

Источник:
БЦ «Романов двор»

Сделка

Вместо Apple — Wildberries

Wildberries арендовал бывший офис Apple в центре Москвы.

 

21.07

Источник:
cre. ru

Сделка

В Подмосковье сдали крупный склад

«ЭКСПОРТБЫТХИМ» расширяется в Дмитровском районе.

 

20.07

Источник:
Пресс-служба ТРЦ «Гагаринский»

Открытие

Joki Joya шагнул в «Гагаринский»

В ТРЦ «Гагаринский» открылся новый парк развлечений Joki Joya.

18.07

больше НОВОСТЕЙ ->

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE

Наш телеграм

Как можно использовать помещение свободного назначения?

Разговор об использовании помещений свободного назначения (ПСН) лучше начать с определения понятия: оно не юридическое, в законодательстве такого понятия нет. Это не характеристика помещения, а разговорный термин. По сути, это нежилое здание коммерческого назначения или его часть. Но собственники и арендаторы предпочитают определение «помещение свободного назначения». Что это означает?

В чем отличие ПСН от целевого?

Помещение свободного назначения – коммерческая недвижимость. Это либо отдельно стоящее здание, либо сдаваемая в аренду площадь в жилых домах или пристройках к ним. ПСН не имеет специализации, универсально, отвечает общим требованиям к нежилым помещениям, подходит под любые цели. Арендатор сам решает, как им пользоваться и оборудует с соблюдением требований для бизнеса: магазин, офис, склад…

В универсальности главное преимущество помещений свободного назначения. Если объект недвижимости зарегистрирован с целевым назначением, например, автосалон, то перевод его в другой вид, к примеру, магазин, потребует изменений в документации. Кроме того, собственник отвечает за перепланировку, а к объектам целевого использования жесткие требования.

Поэтому, на месте закрывшихся автосалонов открываются чаще всего автосалоны, а вместо одного магазина другой. Если же указано «свободное» назначение, то требования – общие для всех нежилых помещений, и новый арендатор переоборудует его под цели своего бизнеса.

Во что можно превратить ПСН?

У предпринимателя свои идеи, как можно использовать помещения свободного назначения, и какие требования для него в приоритете. Малый бизнес (парикмахерская, кафе) интересует небольшой метраж и людное место, организация склада требует транспортной доступности для большегрузных автомобилей. Место под офис, скорее всего, будут искать поближе к центру города, посмотрят, есть ли рядом транспорт и места для парковки. Открывая магазин, оценят имидж района и платежеспособность жителей. Не стоит в спальном районе открывать бутик.

Часто имеет значение близость популярных в городе мест, вокзала, аэропорта. Иногда арендаторам важно, чтобы вход в здание был с улицы, либо, чтобы офис располагался на 1 этаже.

Что можно открыть в ПСН?

Коммерческую недвижимость делят на группы по целевому назначению:

• Торговые. Коммерческие площади, предназначенные для реализации товара: Торговый центр, магазин, аптека, автосалон.
• Офисные. Помещения, арендованные для работы сотрудников, проведения конференций, приема клиентов.
• Индустриальные. Помещения, где расположено производственное оборудование, хранится сырье и готовая продукция: склады, хранилища, цеха, автосервисы.
• Социальные. Детские учреждения, медицинские и научные центры.

Классификация коммерческой недвижимости, а значит и ПСН, так условна, что даже специалисты не приходят к единому мнению. Куда отнести предприятия общественного питания: кафе, столовые? Это производство или торговля? Предприятия сферы услуг и досуга тоже не вошли в эту классификацию. Если считать, что салон красоты, ремонтная мастерская и фитнес-центр – это продажа услуг, тогда торговля. Кроме того, предприниматель может совместить несколько производств. Например: магазин-пекарня, склад-магазин.

Так что, все это можно открыть в помещении свободного назначения. Нет никаких инструкций, что можно делать в ПСН, все определяют желания, возможности и цели арендатора.

В чем выгода аренды ПСН?

Кто-то только начинает свой бизнес и арендует небольшую комнату на 1 этаже жилого дома. Другой развивает промышленное производство, значит, нужны большие площади бывшего завода. Что заставляет предпринимателей выбрать аренду ПСН:

• Универсальность. Можно открыть офис, детский центр, склад, административное учреждение, магазин. Все зависит только от цели арендатора. При желании, можно сменить сферу деятельности.
• Оснащенность. Необходимые коммуникации подведены (водоснабжение, электричество, отопление). Для начала работы нужно сделать косметический ремонт (не всегда), завести мебель и оборудование.
• Выбор локаций. ПСН легко подобрать в том районе, где это целесообразно и удобно.
• Подбор цены. Цена аренды зависит от места, площади ПСН и класса недвижимости. Всегда можно найти подходящий вариант.
• Возможность расширения бизнеса. Дополнительные площади можно взять рядом, в том же здании, или арендовать здание рядом.
• Выгода. Арендовать недвижимость дешевле, чем покупать. Да и не нужно, особенно на первом этапе. Можно найти объект для любого бизнеса: химчистка, торговый центр, пункт обмена валюты.

Конечно, арендатор сам решает, как можно использовать помещение свободного назначения. Но при выборе обратит внимание на 2 критерия:

Подходит ли помещение?

Для магазина, столовой, салона красоты важно, сколько народу ходит мимо их дверей. Чем чаще ходят, тем больше замечают. Поэтому для них хорошее место – центральные, оживленные улицы, или первые этажи в крупных жилых комплексах.

Начинающие бизнесмены часто хотят снять площадь в крупных центрах, в новых комплексах. Но, красивый, только что построенный район часто оказывается необжитым, клиентов мало. А богатые интерьеры не обозначают высокий доход. Скорее, наоборот. Высокая цена аренды и нерентабельность вынуждают искать арендатора попроще и подешевле (если к тому времени еще «на плаву»). При выборе ПСН нужно обращать внимание не на престижность, а на выгодность расположения объекта недвижимости.

При организации производства или склада в приоритете будут подъездные пути, близость транспортных магистралей, большие площади, возможность расширения. Скорее всего, подойдет здание на окраине города, промышленная зона. В центре – неудобно, ограничено движение большегрузного транспорта.

Складской и производственный бизнес чаще выбирает коммерческую недвижимость класса «С».

Объем такой недвижимости постепенно сокращается: офисные здания реконструируются и переводятся в класс «В», а промышленные здания сносятся, освобождая место под новую застройку.

Устраивает ли цена?

Весомое преимущество ПСН – цена. Стоимость квадратного метра в центре города отличается от цены метра на окраине, зависит от планировки, этажа, качества коммуникаций и ремонта. Можно посмотреть, сравнить и найти подходящий вариант.

Когда предприниматель выбирает место для открытия, например, магазина, он задумается: «Что лучше: помещение свободного назначения или магазин?». На рынке есть специализированная недвижимость, с целевым назначением. Но цена её намного выше, чем у ПСН.

Фиксированная планировка такого объекта часто создает проблемы. Взяв в аренду целевую недвижимость – «магазин», предприниматель не сможет, при желании, перепрофилировать его в парикмахерскую или пункт проката.

К аренде помещений свободного назначения чаще прибегают начинающие предприниматели. Это правильно – только что открытый бизнес может не «пойти», лучше не рисковать. Но и те, у кого все хорошо, кто думает о расширении бизнеса, не спешат покупать коммерческую недвижимость, а предпочитают аренду ПСН.

⇐ Вернуться к блогу

Сдача в аренду коммерческой площади | Процесс для владельцев бизнеса

Возможно, вы начали свой бизнес из дома или гаража. Или, может быть, вы готовитесь к запуску нового бизнеса. Как бы то ни было, может наступить момент, когда вам понадобится арендовать офис, торговое помещение или склад. И если вы это сделаете, вам нужно знать все тонкости аренды коммерческого помещения.

Читайте дальше, чтобы узнать о требованиях к аренде коммерческих площадей, например, какие финансовые документы вам нужны.

Аренда коммерческого помещения 101 

Коммерческий лизинг — это соглашение, которое позволяет предприятию арендовать коммерческую недвижимость (например, здание, транспортное средство, землю и т. д.) у арендодателя для коммерческих целей.

Имейте в виду следующее, начиная свой бизнес по аренде недвижимости.

1. Определите, что вы ищете 

Прежде всего: сузьте детали того, что нужно вашему бизнесу. Вам нужно небольшое торговое помещение? Офис? Склад? Запишите обязательное и желательное о том, что вы ищете.

Прежде чем арендовать коммерческое помещение, учтите следующее:

• Ваш бюджет: Сколько вы можете позволить себе тратить каждый месяц?
• Расположение: Доступен ли этот район для ваших сотрудников и клиентов? Как парковка?
• Размер: Сколько места вам нужно, особенно если вы планируете быстро масштабироваться?
• Доступность: Соответствует ли здание требованиям ADA (Закон об американцах-инвалидах)? Например, есть ли пандусы для инвалидных колясок?
• Тип аренды: Существует несколько типов договоров коммерческой аренды, таких как аренда с полным спектром услуг, чистая аренда и процентная аренда.
  • Аренда с полным спектром услуг: Арендатор платит базовую арендную плату, а арендодатель оплачивает другие расходы, такие как коммунальные услуги, страхование и налоги. Как правило, арендная плата выше.
  • Чистая аренда: Арендатор платит базовую арендную плату плюс дополнительные ежемесячные расходы, такие как коммунальные услуги, страхование и налоги.
  • Процент аренды: Арендатор платит базовую арендную плату плюс процент от своих розничных продаж.

Если вы занимаетесь бизнесом достаточно долго, чтобы иметь финансовые отчеты, найдите время, чтобы просмотреть их. Определите, какой процент дохода вашего бизнеса вы готовы потратить на аренду. В зависимости от отрасли предприятия тратят от 2% до 20% своего валового дохода на аренду.

2. Начните искать помещение под бизнес в аренду 

Теперь перейдем к самой интересной части — поиску помещения под бизнес в аренду. Вы можете подумать о работе с агентом по недвижимости или брокером, специализирующимся на коммерческой недвижимости, особенно если это ваш первый бизнес в аренде. Они могут помочь вам найти тип коммерческого помещения, которое вы ищете, и обсудить детали договора аренды. Или вы можете нанять юриста по малому бизнесу, чтобы он помог защитить помещение и оформить договор аренды.

Если вы хотите провести самостоятельное исследование коммерческих площадей, вы можете найти в Google такие вещи, как:

• «Сдается в аренду торговая площадь рядом со мной»
• «Аренда офисного помещения рядом со мной»
• «Небольшое офисное помещение в аренду недалеко от меня»
• «Витрины в аренду рядом со мной»

После того, как вы нашли здание для сдачи в аренду или небольшое коммерческое помещение, заложите его в свой бюджет. Если арендодатель не оплачивает техническое обслуживание и ремонт, убедитесь, что у вас достаточно средств для покрытия непредвиденных расходов.

Ваши навыки ведения переговоров на высоте?

Рассмотрите возможность обсуждения условий аренды с арендодателем (или попросите вашего брокера по недвижимости или юриста провести переговоры от вашего имени). Возможно, вы сможете договориться о сумме аренды, продолжительности аренды, залоге и ответственном за техническое обслуживание.

Возможно, вы даже сможете договориться о пособии на улучшение жильцов. Джонатан Причард, основатель и генеральный директор Mattress Insider, советует всегда договариваться об этом по телефону:

.

«Ваш бизнес не будет готов открыть свои двери в первый день аренды. Вам понадобится время, чтобы изменить пространство, украсить, внести инвентарь, если вы продавец, получить мебель и т. д.

Всегда согласовывайте с арендатором пособие на улучшение — либо путем авансового платежа, либо путем снижения арендной платы как минимум на первые несколько месяцев. Таким образом, у вас будет время подготовиться к открытию дверей для бизнеса, не беспокоясь о денежных потоках в течение первых нескольких критически важных месяцев работы».

3. Знайте, какие документы необходимо принести

Как и в любом договоре аренды, при аренде коммерческого помещения существует несколько требований к записи. Будьте готовы выкопать вашу финансовую информацию, чтобы обеспечить аренду.

Арендодатель коммерческого помещения может потребовать следующее:

• Залог (например, арендная плата за один месяц или более)
• Финансовая отчетность
  • Отчеты о прибылях и убытках
  • Бухгалтерский баланс
• Выписки из банковских счетов
• Предыдущая информация о арендодателе
• Кредитные отчеты
• Налоговые декларации предприятий

Если вы используете программное обеспечение для бухгалтерского учета, вы обычно можете создавать финансовые отчеты (например, отчеты о прибылях и убытках) в несколько кликов.

Создавайте финансовые отчеты с помощью бухгалтерской программы Patriot!

Бухгалтерское программное обеспечение Patriot предлагает множество бухгалтерских отчетов (например, отчет о прибылях и убытках) с возможностью фильтрации, сортировки и экспорта.

Узнайте больше о Patriot Accounting

Если вы новый владелец бизнеса, у вас не будет определенных документов, таких как предыдущие налоговые декларации и финансовые отчеты. Вместо этого арендодатель может потребовать такие документы, как копия вашего бизнес-плана и личные налоговые декларации.

В зависимости от структуры вашего бизнеса вам могут понадобиться дополнительные записи. Примеры:

• Учредительный договор или организация
• Имена других партнеров, членов, должностных лиц и т. д.
• Свидетельство о регистрации 
• Операционные соглашения

Если вы работаете с агентом по коммерческой недвижимости или брокером, они должны предоставить вам подробный список документов, которые необходимо принести.

4. Внимательно ознакомьтесь с договором аренды 

Вы собираетесь обеспечить аренду своей коммерческой недвижимости — поздравляем! Но прежде чем подписать пунктирную линию, внимательно изучите договор аренды, чтобы не было неожиданностей.

Иван Новиков, генеральный директор и основатель Валарм, рассказал о важности чтения мелкого шрифта: 

«У меня есть непосредственный опыт сдачи в аренду коммерческих площадей. При аренде самое главное помнить, что нужно провести исследование и знать, на что вы подписываетесь. Обязательно читайте мелкий шрифт и задавайте много вопросов. Убедитесь, что вы понимаете, что охватывает соглашение об аренде, например, кто отвечает за техническое обслуживание и ремонт и какой доступ вам разрешен».

Обратите внимание на следующую информацию в договоре аренды:

• Сумма арендной платы (ваш ежемесячный платеж)
• Срок аренды (например, три года)
• Тип аренды (например, аренда с полным спектром услуг)
• Сумма залога
• Пункт об использовании (например, то, что вы не можете делать в космосе)
• Страхование коммерческой недвижимости
• Техническое обслуживание и ремонт (кто несет ответственность?)
• Прекращение, изменение и модификация договора аренды

Просмотрите договор аренды с вашим брокером по недвижимости или юристом по малому бизнесу. Перед подписанием задайте любые уточняющие вопросы арендодателю.

Не хотите аренду? 5 причин купить вместо этого

Аренда коммерческого помещения подходит не всем. Если вы находитесь на заборе, вы можете вместо этого рассмотреть возможность покупки недвижимости.

Хотя аренда недвижимости имеет такие преимущества, как меньшие первоначальные затраты и большая гибкость, покупка недвижимости имеет несколько преимуществ.

Вот несколько причин для покупки коммерческих площадей:

1. Налоговые льготы: Вы можете получить налоговые льготы на проценты, амортизацию и расходы, не связанные с ипотекой.
2. Оценка: Стоимость недвижимости может увеличиваться со временем.
3. Капитал: Когда вы покупаете недвижимость, ваш капитал со временем увеличивается.
4. Управление: Хотите снести стену? Когда вы покупаете вместо аренды, вы, как правило, можете вносить изменения в недвижимость.
5. Фиксированные платежи по ипотеке: Вам не нужно беспокоиться о том, что арендодатель повысит арендную плату.

Имейте в виду, что покупка коммерческой недвижимости имеет несколько недостатков, таких как более высокие обязательства и ежемесячные расходы. Перед подписанием взвесьте все за и против покупки или аренды коммерческой недвижимости.

Нужен более простой способ управления книгами и создания финансовых отчетов? Подпишитесь на бесплатную пробную версию онлайн-бухгалтерии Patriot сегодня!

Это не юридическая консультация; Для большей информации, пожалуйста нажмите сюда.

5 Что нужно знать перед арендой или арендой помещений для вашего бизнеса

Аренда коммерческих помещений — важный шаг в развитии малого бизнеса, независимо от того, расширяете ли вы свое текущее местоположение или переезжаете в новое. Но коммерческая аренда может быть сложной, с рядом условий и непредвиденных обстоятельств, которые имеют юридические и финансовые последствия для вас и вашего арендодателя, а также для будущего вашего бизнеса.

Поскольку в договоре аренды так много всего, важно читать мелкий шрифт и точно знать, что вы подписываете. Понимание этих ключевых областей поможет защитить ваши деловые интересы в долгосрочной перспективе.

Вот пять соображений, прежде чем подписать договор аренды коммерческой недвижимости для вашего малого бизнеса.

1. Что включает в себя коммерческая аренда?

Арендная ставка всегда является главным фактором при выборе недвижимости, но также важно знать, что включает в себя эта ставка. Коммерческая аренда бывает разных форматов, в зависимости от того, как эксплуатационные расходы здания переносятся на арендатора. К трем наиболее распространенным видам аренды относятся:

• Аренда с полным спектром услуг или полная аренда . Как арендатор, вы будете платить фиксированную сумму каждый месяц. Арендодатель оплачивал все расходы, связанные со строительством.
• Чистая аренда . Арендатор соглашается платить базовую арендную плату плюс расходы, которые могут включать стоимость коммунальных услуг для арендованного помещения и пропорциональную долю налогов на имущество, страховку, а также коммунальные услуги и плату за содержание мест общего пользования.
• Модифицированная валовая аренда . Это гибрид валовой и чистой аренды. Как арендатор, у вас будет валовая арендная плата, но вы будете нести ответственность за определенное увеличение операционных расходов в течение срока аренды.

Прежде чем подписывать договор аренды, убедитесь, что вы понимаете предлагаемую структуру аренды и то, что вы будете нести ответственность за оплату как арендатор. Если предполагается, что вы будете оплачивать расходы, попросите арендодателя прогнозировать их расходы, чтобы помочь вам в планировании. Возможно, вы сможете договориться об условиях, которые будут лучше работать для вашего бизнеса, в том числе о лимитах, позволяющих удерживать расходы в разумных пределах.

2. Каковы условия аренды и продления?

Срок коммерческой аренды обычно составляет пять, семь или 10 лет, а иногда и дольше. Это помогает гарантировать заполняемость для арендодателя и может означать более низкие арендные ставки в течение более длительного периода времени для потенциальных арендаторов.

Краткосрочная аренда на год или два может сделать ваш бизнес более гибким. Но вы должны быть готовы к новым условиям, когда срок аренды истечет. Обсудите возможность продления заранее и четко сформулируйте любые условия продления в документе об аренде, включая продолжительность срока и то, как арендодатель будет рассчитывать скорость продления.

Также убедитесь, что вы знаете, когда начинаются арендные платежи, особенно если надстройка является частью договора аренды, и сроки уведомления арендодателя о вашем намерении продлевать или нет.

3. Как в аренде предусмотрены улучшения?

Возможно, вы захотите внести изменения или улучшения, чтобы настроить арендуемое помещение для работы в вашем бизнесе, независимо от того, владеете ли вы стоматологической практикой, салоном по уходу за домашними животными, пекарней или другим малым бизнесом. Обсуждение этих «строительных» требований, таких как нестандартные шкафы, ковровое покрытие, кабинки для сотрудников, снос или возведение стен, является важной частью заключения договора аренды.

Вам необходимо подробно изложить детали, в том числе конкретные изменения, которые будут внесены, их стоимость, кто будет платить за них, кому они будут принадлежать после завершения и нужно ли возвращать имущество в исходное состояние после истечения срока аренды.

4. Что делать, если вам нужно расторгнуть договор аренды?

Прерывание аренды может дорого обойтись. Вы можете нести ответственность за арендную плату в течение оставшегося срока аренды, а также другие штрафы, которые могут варьироваться в зависимости от того, где вы живете, и законов вашего штата о недвижимости.

Чтобы свести к минимуму свою ответственность, попросите включить в договор аренды пункт о расторжении договора, определяющий условия прекращения договора аренды, если это необходимо, и конкретную сумму любых штрафов, которые вам придется заплатить. Также обсудите свое право на передачу или «переуступку» вашей аренды новому владельцу или в субаренду всего или части вашего помещения, например, в случае, если вам нужно переехать или вы продаете свой бизнес.

5. Какой вид страхования коммерческой недвижимости вам нужен?

Убедитесь, что в договоре аренды четко указано ваше обязательство по страхованию, то есть требуемое покрытие и кто будет его платить, чтобы не было сюрпризов в случае судебного разбирательства или убытков. Каждая аренда отличается, но в большинстве случаев арендодатель покупает страховку для здания и мест общего пользования, в то время как страхование коммерческой недвижимости арендатора покрывает вашу фактическую арендуемую площадь и ее содержимое. Он включает в себя личное имущество вашего бизнеса, такое как мебель, оборудование и инвентарь, и может включать улучшения и усовершенствования, сделанные в помещении. Ценность может сильно варьироваться от кабинета врача с недавно обновленными кабинетами для осмотра до виртуальной консалтинговой компании, которая обычно проводит онлайн-встречи с клиентами.

Очень важно знать истинную стоимость своей собственности. Вы захотите выбрать лимиты покрытия, достаточные для покрытия расходов на замену вашего имущества в случае его повреждения или кражи. В противном случае вам, возможно, придется платить из своего кармана за все, что выходит за рамки вашего полиса.

И не забывайте: страхование ответственности арендатора может обеспечить защиту от возможных судебных исков, связанных с использованием помещения, например, если сотрудник или посетитель поскользнется и упадет в помещении. Кроме того, чтобы защитить вас от исков, возникающих в связи с вашими деловыми операциями.

Навигация по коммерческой аренде может быть сложной. Брокер по недвижимости может оказать неоценимую помощь, но вы также можете извлечь выгоду из беспристрастной точки зрения профессионального юриста. Также попросите своего страхового агента просмотреть положения страхования в рамках договора аренды, чтобы убедиться в отсутствии пробелов в страховом покрытии и в том, что вы выполняете свои страховые требования с защитой, в которой нуждается ваш бизнес.

Найдите агента сегодня, чтобы обсудить, какое покрытие важно для защиты вашего малого бизнеса.