Кто рассчитывает кадастровую стоимость: 2.1 Как и кем определяется кадастровая стоимость: учреждение vs орган субъекта РФ

2.1 Как и кем определяется кадастровая стоимость: учреждение vs орган субъекта РФ

Для чего это написано

Эта заметка вторая из нескольких, посвященных последовательному раскрытию кадастровой стоимости. В них я хочу рассказать о результатах своих исследований в этой области, воплощенных в диссертации, статьях и последующих наработках. Заметки адаптированы для интернет-блога, чтобы читать их было недолго. Поэтому в конце текста приводится источник, где можно узнать о конкретном вопросе подробнее.

Мои цели состоят в том, чтобы:

1. объяснить юридическую проблематику кадастровой оценки, показать, что она красива и интересна;
2. дать теоретическую основу для решения возникающих в этой сфере вопросов, чтобы помочь судьям и практикующим юристам;
3. обеспечить постепенное воплощение в жизнь своих идей: в практике судов и в нормативных актах, что, я надеюсь, приведет к улучшению системы кадастровой оценки;
4. и самому лучше разобраться в этой теме.

Изложение построено на основании Закона «О государственной кадастровой оценке», поскольку за ним будущее.

Заметки:

1. Что такое кадастровая стоимость: постановка проблемы.

2.1 Как и кем определяется кадастровая стоимость: учреждение vs орган субъекта РФ — часть I

2.2 Как и кем определяется кадастровая стоимость: учреждение vs орган субъекта РФ — часть II

3. Что такое правила определения кадастровой стоимости, и почему они делают невозможным ее приведение в соответствие с рыночной?

4. Влияние регулятивных целей налогообложения на правила определения кадастровой стоимости

5. О надлежащем уровне правового регулирования кадастровой стоимости

6. Влияние индивидуального правового режима объекта недвижимости на его кадастровую стоимость

7.1 Функция суда по делам об оспаривании кадастровой и иной стоимости  — часть I

7.2 Функция суда по делам об оспаривании кадастровой и иной стоимости — часть II

8.1 Что такое экономическая обоснованность кадастровой стоимости? — часть I

8. 2 Что такое экономическая обоснованность кадастровой стоимости? — часть II

Заметка разбита на две меньшие по объему части. Вторуя часть вы можете прочитать здесь.

Законодателем предусмотрено несколько способов определения кадастровой стоимости:

1. По итогам государственной кадастровой оценки (далее – ГКО). Кадастровая стоимость рассчитывается специально созданным бюджетным учреждением и утверждается уполномоченным органом субъекта РФ.

2. При изменении характеристик объекта недвижимости или возникновении нового объекта. Кадастровая стоимость определяется бюджетным учреждением на основании модели оценки, построенной им по итогам последней ГКО.

3. При исправлении ошибок, допущенных в ходе ГКО. Расчет кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением. Если исправляется кадастровая стоимость, утвержденная органом субъекта, то этот же орган утверждает исправленные значения путем внесения изменений в соответствующий акт. Если исправляется кадастровая стоимость, определенная самим учреждением в соответствии с п. 2 этого списка, то утверждения со стороны уполномоченного органа не требуется, бюджетное учреждение сразу направляет сведения об исправленной кадастровой стоимости в Росреестр.

4. По итогам рассмотрения споров о приведении кадастровой стоимости в соответствие с рыночной. Кадастровая стоимость рассчитывается соответствующим оценщиком, чье заключение признается достоверным комиссией или судом. Определяется измененная кадастровая стоимость решением комиссии или суда. Замечу, что определение кадастровой стоимости учреждением, комиссией и судом (пункты 2 и 4) дает повод усомниться в признании акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (далее – Акт) нормативным актом, на чем обычно основываются Верховный Суд и Конституционный Суд. Подробнее об этом мы поговорим в отдельной заметке, идейно посвященной характеру Акта.

Во всех перечисленных случаях внесение кадастровой стоимости в ЕГРН осуществляется Росреестром.

Чтобы договориться о терминах, замечу, что под расчетом кадастровой стоимости я понимаю установление субъектом специальных знаний самого значения кадастровой стоимости. В то время как определение – это утверждение данного значения уполномоченным субъектом в качестве официально признанного. Такое разделение терминов помогает разобраться в разграничении функций разных субъектов в ходе ГКО, хотя в Законе о ГКО оно не проводится.

Я не буду останавливаться подробно на порядке проведения ГКО, он урегулирован в ст.ст. 11-15 Закона о ГКО, и большинство этих положений носит технический характер. Сейчас хочу остановится на вопросе о том, какова роль органа субъекта РФ, утверждающего значения кадастровой стоимости.

В процессе ГКО кадастровая стоимость конкретных объектов недвижимости рассчитывается специализированным бюджетным учреждением, по итогам чего готовится отчет. Данный отчет проверяется Росреестром. После этого орган субъекта РФ принимает акт об утверждении содержащихся в отчете результатов определения кадастровой стоимости. Далее эти сведения вносятся в ЕГРН.

С учетом сказанного, лицом, рассчитывающим кадастровую стоимость, выступает бюджетное учреждение. Орган исполнительной власти субъекта РФ лишь утверждает те значения, которые указаны в отчете. Данный орган не имеет процедурных механизмов, которые позволили бы проверить достоверность отчета: он не может провести повторную оценку, даже если у него в штате есть компетентные служащие, или инициировать повторную проверку кадастровой стоимости силами Росреестра. Закон не дает ему на это право. Достаточным механизмом контроля за достоверностью определенных значений кадастровой стоимости законом признается текущий и итоговый контроль нарушений со стороны Росреестра.

Таким образом, по смыслу Закона ГКО, значения кадастровой стоимости, указанные бюджетным учреждением в отчете, являются обязательными для органа субъекта РФ. Тогда можно ли сказать, что орган субъекта РФ, утверждая Акт, определяет кадастровую стоимость, или же она определяется уже бюджетным учреждением?

Орган субъекта РФ не вправе изменить рассчитанную в отчете кадастровую стоимость, с которой он не согласен. Более того, установление в ч. 1 ст. 15 Закона о ГКО предельного срока для принятия Акта (20 дней с момента получения отчета), может указывать на то, что утверждение результатов определения кадастровой стоимости, представленных бюджетным учреждением, является обязательным для уполномоченного органа субъекта РФ. Такой подход дает повод предположить, что действия уполномоченного органа вообще лишаются правотворческого начала. Он уже не творит право, поскольку не имеет свободы усмотрения, необходимой для правотворческой деятельности, а реализует обязанность, возложенную на него федеральным законодателем.

С другой стороны, именно то, что результаты ГКО вводятся в действие актом органа исполнительной власти субъекта РФ, позволяет заключить, что данный орган сохраняет возможность, по крайней мере, не утверждать предложенные результаты определения кадастровой стоимости, инициировав новую кадастровую оценку. Это придает минимально необходимую степень свободы действиям органа субъекта РФ, чтобы признать их актом правотворчества. А неудачное положение ч. 1 ст. 15 Закона о ГКО, будто бы не оставляющее выбора уполномоченному органу в утверждении результатов оценки, можно объяснить тем, что этот закон писался оценщиками. И изложен он по большей части как процедурный акт, описывающий последовательность действий всех участников ГКО, в том числе и уполномоченного органа субъекта РФ.

Тем не менее, поскольку речь идет об утверждении экономических показателей стоимости, свобода усмотрения данного органа, действительно, весьма ограничена. Может ли орган, получив отчет, изменить значения кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости, которые показались ему заниженными или завышенными, и утвердить результаты определения кадастровой стоимости с учетом этих изменений? Конечно нет. Такие значения будут экономически необоснованы, поскольку они рассчитаны произвольно, а не в установленной законом процедуре. Уполномоченный орган вправе утвердить лишь те значения кадастровой стоимости, которые рассчитаны бюджетным учреждением в соответствии с Законом о ГКО.

Таким образом, Акт по своей природе является актом, санкционирующим результаты оценки. Это дает основания предположить, что условием его законности и обоснованности выступает экономическая обоснованность результатов определения кадастровой стоимости. Но подробнее об этом мы поговорим в одной из следующих заметок.

С другой стороны, если речь порой заходит о возникновении нового объекта недвижимости, то ст. 16 Закона о ГКО предполагает, что его кадастровая стоимость определяется самим учреждением на основании результатов последней ГКО без какого бы то ни было участия органа субъекта РФ. Получается, что в одних случаях (по итогам ГКО) кадастровая стоимость определяется уполномоченным органом субъекта РФ, а в других самим бюджетным учреждением (при возникновении нового объекта)?

Проблема роли органа субъекта РФ в ходе ГКО усугубляется, если обратить внимание на процедуру исправления кадастровой стоимости из-за допущенных в ходе ГКО ошибок (ст. 21 Закона о ГКО). Если бюджетное учреждение признает допущенную ошибку, сохраняет ли орган субъекта РФ и в этом случае возможность отказаться от внесения в Акт изменений, предлагаемых бюджетным учреждением, в силу присущей этому органу свободы правотворческой деятельности? И кто несет гражданско-правовую ответственность при утверждении ошибочно определенной кадастровой стоимости?

Об этом мы поговорим во второй части заметки.

Дополнительно по теме:

Диссертация — https://disser.spbu.ru/files/disser2/disser/hwvfWBmwwX.pdf

§ 3 Главы 5 – «Способы защиты при утверждении экономически необоснованного значения кадастровой стоимости», С. 159-164.

Ульяновцам на заметку: кто, как и зачем определяет стоимость вашей недвижимости — Ульяновск сегодня

Налоговая служба Ульяновской области начала рассылать жителям региона уведомления об уплате налогов. Те, кто имеет «личный кабинет» на официальном сайте ФНС получат их в электронном виде, остальным направят уведомление в бумажном варианте.  Физические лица должны будут до 2 декабря внести плату за недвижимость, транспортный налог. И у налогоплательщиков возникает законный вопрос, почему они должны государству именно такую сумму. Налог на недвижимость вычисляется исходя из кадастровой стоимости имущества. В ответ на участившиеся запросы граждан по этой теме эксперты поясняют, что такое кадастровая стоимость.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровую стоимость определяют по итогам кадастровой оценки. Кадастровая стоимость может меняться, так как ее рассчитывают основываясь на многих характеристиках: технических параметрах объекта недвижимости, его местоположении, состоянии инфраструктуры поблизости, наличии коммуникаций и других. Меняется одна из характеристик, и это влечет за собой изменение кадастровой стоимости объекта.

Что такое государственная кадастровая оценка?

Чтобы правильно вычислить размер налога, сотрудникам ФНС требуются актуальные данные о кадастровой стоимости недвижимости.  А так как это величина непостоянная, требуется регулярное проведение государственной кадастровой оценки (ГКО) объектов недвижимости.

– Кроме того, кадастровая стоимость может применяться, например, для определения стартовой цены на аукционах, расчета ставок арендной платы или экономического обоснования стоимости изъятия земельных участков для государственных нужд, – пояснила начальник отдела определения кадастровой стоимости Федеральной кадастровой палаты Татьяна фон Адеркас.

Инициатором проведения ГКО являются региональные власти. Оценку могут проводить выборочно или для всех объектов области, например, для земель сельхозназначения, многоквартирных домов или особо охраняемых территорий. Список этих объектов составляет орган регистрации прав.

ГКО в городах федерального значения можно проводить раз в два года, в других субъектах страны – раз в три года, но не реже одного раза в пять лет. Проведение внеочередной оценки тоже возможно.

 Кто рассчитывает кадастровую стоимость недвижимости?

Раньше кадастровую стоимость недвижимости определяли частные независимые оценщики. Сейчас осуществляется постепенный переход к государственной кадастровой оценке. Предполагается, что кадастровую стоимость будут вычислять специально созданные государственные бюджетные учреждения. Важно, что сотрудники этих учреждений не смогут заниматься расчетом рыночной стоимости недвижимости, которую потом используют, чтобы оспорить величину кадастровой стоимости.

Этапы определения кадастровой стоимости

Сначала региональная администрация решает провести ГКО. Затем орган регистрации прав составляет перечень объектов, которые будут оцениваться, и направляет администрации. Ее сотрудники в течение трех рабочих дней отправляют списки в учреждения, которые будут проводить эту оценку.

В перечне содержатся сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), актуальные на 1 января года, когда определяется кадастровая стоимость.

Собственники объектов недвижимости, где проводят оценку, должны быть оповещены об этом в течение месяца с тех пор, как решение о ГКО было принято.

На своем сайте бюджетное учреждение, проводящее оценку, должно разместить предварительный отчет. Также этот документ нужно предоставить в Росреестр. Затем сотрудники-оценщики корректируют недочеты и ошибки в отчете и на 60 дней вешают готовый документ на своем сайте ради ознакомления и сбора замечаний.  При этом необходимо обеспечить возможность для заинтересованных лиц направить свои замечания и предложения любым удобным для них способом: напрямую к оценщику, через портал госуслуг или МФЦ. На подачу замечаний отводится 50 суток.

Автор ремарок должен указать свои ФИО, кадастровый номер объекта недвижимости, номера страниц промежуточного отчета, к которым есть претензии. К замечаниям следует приложить документы, которые подтвердят наличие ошибок. Если замечания не соответствуют этим требованиям, их не будут брать в расчет.

Эти меры позволят исправить ошибки в ГКО на начальном этапе. Таким образом неточности не скажутся на расчете налогов, отпадет необходимость делать пересмотр кадастровой стоимости в суде или через комиссию.

Рассмотрение предварительных результатов длится достаточно долго. За этот период ознакомиться с отчетом и высказать замечания успеют все желающие. Окончательные итоги ГКО утверждают региональные власти.

– Таким образом, граждане получают доступный инструмент для корректировки кадастровой стоимости заранее, что позволяет им избежать обращения в комиссию для пересмотра уже утвержденных результатов или их оспаривания в судебном порядке. Несомненным плюсом такой системы исправления неверно определенной кадастровой стоимости недвижимости можно назвать сокращение временных затрат, подытожила Татьяна фон Адеркас.

Использование эффективного возраста при расчете кадастровой стоимости как фактора устойчивого развития региона

Открытый доступ

Проблема		E3S Web of Conf. Том 376, 2023 Международная научно-практическая конференция «Экологические риски и безопасность в машиностроении» (ERSME-2023)
Номер статьи		05024
Количество страниц)		9
Секция		V Социально-культурные, политические, экономические и правовые вопросы, связанные с охраной окружающей среды
ДОИ		https://doi.org/10.1051/e3sconf/202337605024
Опубликовано онлайн		31 марта 2023 г.

E3S Web of Conferences 376 , 05024 (2023)

Использование эффективного возраста при расчете кадастровой стоимости как фактор устойчивого развития региона

Мария Губанищева ^{1 900 68 * и Никита Семенцов 2}

¹ Томский государственный архитектурно-строительный университет 2, Соляная площадь, 634003 Томск, Россия
² Новосибирский государственный университет экономики и управления 630099 Новосибирск, ул. Каменская, 52/1, Россия

^* Автор, ответственный за переписку: [email protected]

Реферат

9 0002 В Российской Федерации налоги исчисляются исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества, сформированной на основе конъюнктурной информации, в том числе информации об экономических особенностях использования объекта недвижимости. Это создает условия для рационального и эффективного использования земельных участков и объектов капитального строительства (объекта капитального строительства). Однако стоит отметить, что сегодня эти условия слабо реализуются из-за необъективных стоимостных показателей, формирующих базу налогообложения недвижимости. Цель исследования — апробация методического инструментария расчета кадастровой стоимости объекта капитального строительства с учетом скорректированного эффективного возраста в условиях устойчивого развития региона. При выполнении ремонтно-восстановительных работ физический износ компенсируется лишь частично. В связи с этим стоимость построенного здания и стоимость здания, капитально отремонтированного или реконструированного в том же году, не эквивалентны друг другу. Предложенный авторами скорректированный фактический возраст позволяет отразить содержание разницы между годом постройки и годом реконструкции или капитального ремонта в целом. Это позволяет решить вопрос об использовании такого ценообразующего фактора, как дата капитального ремонта (реконструкции). На данный момент у регионов нет единой позиции в практическом подходе к этому вопросу. Для демонстрации применимости методического инструментария оценка кадастровой стоимости была проведена в рамках затратного подхода. Использованная выборка включает 132 объекта, жилых и нежилых зданий, расположенных на территории города Томска, в отношении которых проведена реконструкция. Результаты показали, что расчетные модели физического износа здания, основанные на скорректированном фактическом возрасте, становятся более гибкими, так как при реконструкции учитывается частичная компенсация физического износа. В совокупности эти меры приводят к повышению точности при расчете кадастровой стоимости.

© The Authors, опубликовано EDP Sciences, 2023

Это статья в открытом доступе, распространяемая в соответствии с лицензией Creative Commons Attribution License 4.0, которая разрешает неограниченное использование, распространение и воспроизведение на любом носителе при условии правильного цитирования оригинальной работы.

Показатели текущего использования показывают совокупное количество просмотров статей (просмотры полнотекстовых статей, включая просмотры HTML, загрузки PDF и ePub, согласно имеющимся данным) и просмотров рефератов на платформе Vision4Press.

Данные соответствуют использованию на платформе после 2015 года. Текущие показатели использования доступны через 48-96 часов после онлайн-публикации и обновляются ежедневно в рабочие дни.

Использование эффективного возраста при расчете кадастровой стоимости как фактора устойчивого развития региона

Использование эффективного возраста при расчете кадастровой стоимости как фактор устойчивого развития региона

• Губанищева Мария

;

• Семенцов Никита

Аннотация

В Российской Федерации налоги исчисляются исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества, сформированной на основе конъюнктурной информации, в том числе информации, касающейся экономических особенностей использования объекта недвижимости. Это создает условия для рационального и эффективного использования земельных участков и объектов капитального строительства (объекта капитального строительства). Однако стоит отметить, что сегодня эти условия слабо реализуются из-за необъективных стоимостных показателей, формирующих базу налогообложения недвижимости. Цель исследования — апробация методического инструментария расчета кадастровой стоимости объекта капитального строительства с учетом скорректированного эффективного возраста в условиях устойчивого развития региона. При выполнении ремонтно-восстановительных работ физический износ компенсируется лишь частично. В связи с этим стоимость построенного здания и стоимость здания, капитально отремонтированного или реконструированного в том же году, не эквивалентны друг другу. Предложенный авторами скорректированный фактический возраст позволяет отразить содержание разницы между годом постройки и годом реконструкции или капитального ремонта в целом. Это позволяет решить вопрос об использовании такого ценообразующего фактора, как дата капитального ремонта (реконструкции). На данный момент у регионов нет единой позиции в практическом подходе к этому вопросу. Для демонстрации применимости методического инструментария оценка кадастровой стоимости была проведена в рамках затратного подхода. Использованная выборка включает 132 объекта, жилых и нежилых зданий, расположенных на территории города Томска, в отношении которых проведена реконструкция. Результаты показали, что расчетные модели физического износа здания, основанные на скорректированном фактическом возрасте, становятся более гибкими, так как при реконструкции учитывается частичная компенсация физического износа. В совокупности эти меры приводят к повышению точности при расчете кадастровой стоимости.

Публикация:

Сеть конференций E3S

Дата публикации:

март 2023

DOI:

10.